Modul

SETBACKS, BCR(KDB), FAR(KLB)

MTK Perencanaan Tapak
 Perkembangan Kota

• Kota selalu berkembang dan perkembangan kota bisa berdampak

positif, tapi juga bisa negatif kepada kota dan penduduknya.
• Tanpa ada pengendalian pembangunan pemilik lahan bisa melakukan
pembangunan yang merusak lingkungan.
• Sebagai contoh, adanya femomena NIMBY (Not In My Back Yard) di
antara penduduk-penduduk kota di Amerika Serikat (Erickson, 2012)
telah merusak bentuk ruang publik di kota-kota di negara itu.
• Salah satu perkembangan lain dari kota yang bersifat negatif adalah
“Urban Sprawl”. Perkembangan sprawl ditandai oleh meluasnya
pembangunan sehingga menhabiskan semua sumber alam dari kota.
• Tanpa kendali, kota menjadi mirip sel kanker yang terus berkembang
sehingga merusak kota itu sendiri.
• Fungsi berbagai jenis Setbacks, FAR(KLB), BCR(KDB) adalah untuk
mengendalikan pembangunan di sebuah kota sehingga tidak merusak
kota tersebut.
 Sejarah Pengarahan dan Pengendalian
Pembangunan Kota
• Garis maupun bidang Setbacks telah menjadi bagian dari
pengendalian pembangunan kota di Amerika Serikat semenjak 1799
di Hartford, Connecticut (Horne, 1969; Williams, 1922).
• Sebelum abad ke 20, tidak ada aturan yang mengatur
pembangunan di suatu lahan sehingga semua lahan yang dimiliki
oleh seseorang dapat dibangun. Akibatnya ruang publik terutama
jalan umum menjadi sangat padat, ramai dan sulit untuk
dikembangkan (Urban Review STL, 2008).
 KENAPA SETBACKS, BCR(KDB), FAR(KLB)?

• Setbacks, FAR(KLB), BCR(KDB) dianggap penting karena menjamin

agar kota memiliki ruang terbuka seperti taman dan kebun. Hal ini
dianggap sebagai elemen kota yang penting hampir sebagian besar
penduduk kota di Amerika Serikat (Old Urbanist, 2011). Jadi wajar,
kalau konsep Setbacks, FAR(KLB), BCR(KDB) pertama sekali muncul di
kota-kota besar di Amerika Serikat seperti New York.
• Pada awal hingga akhir abad 20 kota-kota berkembang secara
horizontal yang dikenal sebagai urban-sprawl dan menyebabkan
hilangnya banyak ruang terbuka kota.
• Pada masa sekarang penduduk kota mulai sadar akan pentingnya
konsep compact development di mana kota tidak berkembang secara
horizontal tapi ke atas dengan kepadatan yang relatif tinggi(Nozzi,
2010).
• Setbacks, FAR, BCR bisa menjdai alat untuk mengendalikan
pembangunan kota sehingga tidak bersifat sprawl, tapi lebih kompak
dan tidak menghabiskan ruang kota.
 Building Setbacks

• Setbacks adalah jarak antara bangunan dengan batas lahan yang

disyaratkan agar pembangunan kota dapat dikendalikan (Mesa County,
2011).
• Secara garis besar, setbacks adalah jarak yang disyaratkan agar
pemanfaatan ruang sebuah lahan milik individu tertentu tidak
mengganggu lahan milik individu lainnya (misalnya privasi). Setbacks
juga memastikan agar ruang terbuka, vegetasi, matahari, daerah
resapan dijamin tetap ada di sebuah kota. (Urban Review STL, 2011).
• Ada bermacam bentuk setbacks . Ada setback yang berbentuk garis
batas yang sering dikenal sebagai Garis Sempadan.
• Ada setback yang berbentuk bidang seperti sky exposure plane. Tapi
ada juga yang berbentuk volum seperti setback tangga dan building
envelope.
• Secara garis besar setbacks bisa menentukan bagian mana dari lahan
yang boleh dibangun atau Lahan Efektif.
 Lahan Efektif

Batas lahan adalah suatu konsep yang mengandung banyak arti.

Antara lain:
• Batas lahan menurut peta yang ada dalam sertifikat tanah adalah
batas tanah yang menjadi hak bagi pemiliknya. Tidak semua bagian
lahan yang ada dalam peta sertifikat tanah boleh dikembangkan
oleh pemiliknya. Di dalam batas itu ada bagian lahan yang dipruntuk
bagi fasilitas umum seperti jalan, selokan dan prasarana umum
lainnya.
• Batas lahan efektif menurut Pemerintah Daerah adalah batas lahan
yang boleh dikembangkan oleh pemilik lahan. Dengan demikian luas
lahan efektif tidak termasuk bagian lahanyang ada di luar Garis
Sempadan Jalan (GSJ). Dengan kata lain, batas lahan efektif sudah
merupakan sejenis setback dimana pembangunan dibatasi sehingga
tidak seluruh lahan dalam peta sertifikat tanah bisa dibangun bagi
kepentingan pemiliknya.
 Building Coverage Ratio (BCR)/Koefisien
Dasar Bangunan (KDB)
• Setelah luas lahan efektif diketahui, selanjutnya ialah menghitung
luas lantai dasar bangunan yang akan menutup lahan (building
cover).
• BCR/KDB bisa digunan untuk mengukur seluas apa pentupan lahan
oleh bangunan dibandingkan luas lahan efektif.
• Tapi BCR/KDB bisa juga dijadikan alat untuk mengendalikan
pembangunan agar tidak seluruh lahan ditutup oleh bangunan.
Dalam ini, BCR/KDB didefinisikan persentase luas lahan efektif yang
boleh dibangun atau ditutupi bangunan (building coverage).
• BCR/KDB berfungsi untuk mengendalikan penutupan lahan sehingga
dapat menjamin terjadinya runoff dan peresapan air bagi sebuah
kota(Hadhisiswoyo, 2005).
 Floor Area Ratio (FAR)/Koefisien Lantai
Bangunan (KLB)
• Floor Area Ratio (FAR) atau Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
digunakan untuk mengukur atau menentukan intensitas bagian
lahan yang akan dibangun (Wikipedia, 2011).
• Dengan demikian FAR atau KLB bisa dijadikan alat ukur tentang
intensitas pembagunan di sebuah lahan.
• Tapi FAR/KLB juga bisa dijadikan sebagai alat kontrol yang
mengendalikan intensitas pembangunan yang diperbolehkan di
suatu lahan.
 Acuan

• Nozi, Dom, What is a Floor Area Ratio (FAR) and Why is FAR Important to Urban Design?,
https://domz60.wordpress.com/2010/06/29/what-is-a-floor-area-ratio-far-and-why-is-far-
important-to-urban-design/, 2010.
• Urban Review STL, The History of the Ubiquitous Building Setback Line,
http://www.urbanreviewstl.com/2008/10/the-history-of-the-ubiquitous-building-setback-line/2008.
• Erickson, Amanda, The Birth of Zoning Codes, a History, Or, how Americans learned to
legislate our NIMBY impulses, Atlantic CITYLAB, http://www.citylab.com/politics/2012/06/birth-
zoning-codes-history/2275/, 2012
• Old Urbanist, Setbacks, Suburbs and the American Front Lawn,
http://oldurbanist.blogspot.co.id/2011_05_01_archive.html. 2011.
• From Wikipedia, Floor area ratio, https://en.wikipedia.org/wiki/Floor_area_ratio, 2011.
• Urban Review STL, Laneways and Setbacks , http://oldurbanist.blogspot.co.id/2011/05/laneways-
and-setbacks.html, 2011.
• Mesa County, http://www.mesacounty.us/planning/faq/setbacks.aspx, 2011.
• Hadhisiswoyo, Soedarwoto, Implikasi Perbedaan Tafsir Building Coverageratio Terhadap Besaran
Aliran Permukaan Di Suatu Kompleks Perumahan, MEDIA KOMUNIKASI TEKNIK SIPIL, VOLUME
13, NO. 1, EDISI XXXI PEBRUARI 2005.