JENIS-JENIS KONTRAK

PEREKAYASAAN & KONSTRUKSI

Sebuah kontrak dpt diartikan sebagai
perjanjian atau persetujuan antara
dua pihak secara sukarela dan meng-
ikatkan diri mereka masing2 dlm per-
setujuan tsb yg dianggap sebagai “hu-
kum” yg hrs ditaati dan dipenuhi.
• KONTRAK : Perjanjian (secara tertulis) antara dua
pihak di perdagangan, sewa-menyewa, dsb;
persetujuan yang bersanksi hukum antara dua pihak
atau lebih untuk melakukan atau tidak melakukan
kegiatan.
• KONTRAK KONSTRUKSI : Perjanjian tertulis antara
Pengguna Jasa dan Penyedia Jasa mengenai
pelaksanaan suatu pekerjaan konstruksi.
• DOKUMEN KONTRAK : Berisi mengenai Surat
Perjanjian Kontrak, Surat Penerimaan, Surat Tender,
Kondisi-kondisi yang ada, Spesifikasi, Gambar-
gambar, Jadwal Pekerjaan dan dokumen-dokumen
lainnya (bila ada) yang tertulis di dalam Perjanjian
Kontrak atau di dalam Surat Penerimaan.

Analisis Risiko di Dalam

2
Kontrak Konstruksi
 BENTUK KONTRAK :
Berdasarkan aspek perhitungan biaya :
• Fixed Lump Sum Price / Kontrak Harga Pasti.
• Unit Price / Kontrak Harga Satuan.

Berdasarkan aspek perhitungan jasa :

• Biaya Tanpa Jasa / Cost Without Fee.
• Biaya Ditambah Jasa / Cost Plus Fee.
• Biaya Ditambah Jasa Pasti / Cost Plus Fixed Fee.

Analisis Risiko di Dalam

3
Kontrak Konstruksi
 BENTUK KONTRAK :
Berdasarkan aspek cara pembayaran :

• Cara Pembayaran Bulanan

(Monthly Payment).
• Cara Pembayaran atas Prestasi
(Stage Payment).
• Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa
(Contractor’s Full Prefinanced).

Analisis Risiko di Dalam

4
Kontrak Konstruksi
 BENTUK KONTRAK :
Berdasarkan aspek pembagian tugas :

• Bentuk Kontrak Konvensional.

• Bentuk Kontrak Spesialis.
• Bentuk Kontrak Rancang Bangun
(Design Construct/Build, Turnkey).
• Bentuk Kontrak Engineering, Procurement &
Construction (EPC).
• Bentuk Kontrak BOT/BLT.
• Bentuk Kontrak Swakelola (Force Account).

Analisis Risiko di Dalam

5
Kontrak Konstruksi
 ASPEK KONTRAK :
Aspek Teknis :

• Syarat-syarat Umum Kontrak

(General Condition of Contract).
• Lampiran-lampiran (Appendices).
• Syarat-syarat Khusus Kontrak
(Special Condition of Contract /
Condition of Contracts – Particulars).
• Spesifikasi Teknis (Technical Specification).
• Gambar-gambar Kontrak (Contract Drawings).

Analisis Risiko di Dalam

6
Kontrak Konstruksi
 ASPEK KONTRAK :
Aspek Hukum :

• Penghentian Sementara Pekerjaan

(Suspension of Work).
• Pengakhiran Perjanjian/Pemutusan Kontrak.
• Ganti Rugi Keterlambatan (Liquidity Damages).
• Penyelesaian Perselisihan (Settlement of Dispute).
• Keadaan Memaksa (Force Majeure).
• Hukum yang Berlaku (Governing Law).
• Bahasa Kontrak (Contract Language).
• Domisili.
Analisis Risiko di Dalam
7
Kontrak Konstruksi
 ASPEK KONTRAK :
Aspek Keuangan / Perbankan :

• Nilai Kontrak (Contract Amount)/

Harga Borongan.
• Cara Pembayaran
(Method of Payment).
• Jaminan-jaminan
(Guarantee/Bond).
Analisis Risiko di Dalam
8
Kontrak Konstruksi
 ASPEK KONTRAK :
Aspek Perpajakan :

• Pajak Pertambahan Nilai.

• Pajak Penghasilan.

Analisis Risiko di Dalam

9
Kontrak Konstruksi
 ASPEK KONTRAK :
Aspek Perasuransian :

• Contractor’s All Risk & Third Party

Liability Assurance (CAR & TPL).

• Asuransi Tenaga Kerja (ASTEK).

• Asuransi Kesehatan (ASKES).

Analisis Risiko di Dalam
10
Kontrak Konstruksi
 ASPEK KONTRAK :
Aspek Sosial Ekonomi :
Keharusan menggunakan tenaga kerja tertentu,
menggunakan bahan-bahan bangunan/material serta
peralatan yang diperoleh di dalam negeri dan
dampak lingkungan.

Aspek Administrasi :
• Keterangan mengenai para pihak.
• Laporan Keuangan.
• Korespondensi.
• Hubungan Kerja antara para pihak.
Analisis Risiko di Dalam
11
Kontrak Konstruksi
 PERKEMBANGAN :
Faktor yang mempengaruhi :

• Proyek Konstruksi.
• Tingkat Kecanggihan Teknologi.
• Dukungan Dana.
• Pengguna Jasa.
• Penyedia Jasa.
• Tingkat Persaingan.
Analisis Risiko di Dalam
12
Kontrak Konstruksi
 GAMBARAN KONTRAK
DI INDONESIA :

Model Kontrak Konstruksi :

• Versi Pemerintah.

• Versi Swasta Nasional.

• Versi/Standar Swasta/Asing.
Analisis Risiko di Dalam
13
Kontrak Konstruksi
 GAMBARAN KONTRAK
DI INDONESIA :
Pengertian dalam kontrak :
• Hal-hal yang rancu.
• Salah Pengertian.
• Ketidaksetaraan Kontrak.

Kejelasan dalam isi kontrak :

• Jumlah Hari Pelaksanaan Kontrak.
• Tak Jelas Saat Mulai.
• Kelengkapan.
• Pengawasan Tidak Jalan.
Analisis Risiko di Dalam
14
Kontrak Konstruksi
 Standar/Sistem Kontrak FIDIC :

• SYARAT-SYARAT UMUM FIDIC 1987.

• SYARAT-SYARAT KHUSUS FIDIC 1987.
• SYARAT-SYARAT UMUM FIDIC 1995.
• SYARAT-SYARAT KHUSUS FIDIC 1995.

Analisis Risiko di Dalam

15
Kontrak Konstruksi
 Jenis Kontrak
1. Build Contract
2. Design & Build Contract
3. Design/Management Contract
 Build Contracts
Kontrak jenis ini merupakan kontrak
kerja yang menitik-beratkan kepada
implementasi dari rencana desain
proyek yang sudah ada. Jadi tugas
pemborong hanya membangun saja.
Kontrak jenis ini dibagi dalam: Fixed
Price contract dan Prime Cost Contract.
 Fixed Price Contract
Kontraktor menyelesaikan pekerjaan
berdasarkan harga yang disetujui dan
pelaksanaannya menurut bestek
(tender dokumen) yang telah ditetap-
kan dan diterima oleh kontraktor.
 Fixed Price Contracts
Pengertian fix disini adalah gambar pe-
laksanaannya fix, bestek fix dan desain
yang tidak berubah lagi. Semua yang
akan dikerjakan sudah jelas. Bila-mana
harga sdh ditetapkan, maka tak dapat
diubah lagi, meskipun dalam kon-trak
mungkin terdapat butir yang memper-
kenalkan eskalasi harga.
 Fixed Price Contracts

Fixed Price Contracts, meliputi :

a. Lump-sum contract
b. Unit Price Contract
 Lump- Sum Contract
Pekerjaan yang dilakukan di bawah kon-
trak semacam ini memerlukan gambar
kerja yang jelas, spesifikasi dan bestek
yang akurat dimana kedua belah pihak
mempunyai satu interpretasi yang sama
terhadap isi dan maksud dari dokumen
tender tersebut.
 Unit Price Contract
Adalah suatu kontrak yang menitik
beratkan biaya per unit volume, per
unit panjang ataupun per unit berat.
Variasi dari Unit Price Contract yaitu:
-Flat Rate
-Sliding Rate
 Prime Cost Contracts
Kontrak yang berada dibawah predikat
ini memiliki persamaan yaitu pemilik
mengganti ongkos yang dikeluarkan
kontraktor untuk melaksanakan peker-
jaannya, ditambah dengan sesuatu ben-
tuk tambahan ongkos untuk biaya kerja
pemborong.
a. Cost Plus Percentage Fee
Contract
Percentage Fee yang dimaksud adalah
fee/biaya tambahan yang merupakan
jumlah persentasi tertentu dari biaya
fisik pekerjaan yang dihasilkan. Kontrak
ini tidak memiliki mekanisme utk
menekan biaya dan waktu.
b. Cost Plus Fixed Fee Contract
Fixed Fee disini dimaksudkan jumlah
fee yang tertentu, tdk tergantung pa-
da besarnya biaya fisik pekerjaan.
Kontrak ini lebih baik dari Cost Plus
Percentage Fee Contract.
c. Cost Plus Variable percentage
Contract
Kontrak ini merupakan perbaikan da-
ri yang sebelumnya, dimana kontrak-
tor didorong untuk bekerja lbh efisi-
en karena fee kontraktor dikaitkan
dgn biaya yg sebenarnya (actual cost)
dari pek konstruksinya.
d. Target Estimate Contract
Kontrak jenis ini, fee aktual yg dibayarkan
kpd pemborong akan bertambah/berkurang
berkaitan dg deviasi yang terjadi dari biaya
yg sebenarnya terhadap biaya yg diperkira-
kan. Target cost ditetapkan oleh pemborong.
Jadi kontraktor diberikan “hadiah” atas ke-
berhasilannya menghemat biaya.
e. Guaranteed Maximum Cost
Contract
Kontraktor menawarkan fee-nya dan se-
kaligus menjamin bhw harga total proy
tdk akan melebihi dari suatu harga ter-
tentu (maksimum). Pengeluaran yg ter-
jadi diatas harga maksimum akan men-
jadi beban kontraktor.
f. Convertible Cost Contract
Pemilik mempekerjakan kontraktor
kepercayaannya secara cost plus ba-
sis dan meneliti pengeluaran2 yg ter-
jadi sampai suatu saat dapat dibuat
suatu kontrak dg sistem Lump-sum
atau Unit Price.
g. Cost Plus Time And Materials
Contract
Kontrak jenis ini untuk pekerjaan
“borong kerja” saja dengan atau
tanpa materialnya berdasarkan
waktu kerja
DESIGN AND BUILD CONTRACTS
Bilamana pekerjaan konstruksinya
mencakup perencanaannya sekaligus.
Variasi dari sistem kontrak ini adalah:
-Turn key
-Negotiated Contract
 Turn Key
Mulai dari study awal, pelaksanaannya dan
penyediaan dananya diatur dan dikerjakan
oleh kontraktor. Pemilik hanya “putar kunci”
pd waktu proy telah selesai dan mulai meng-
operasikannya. Tugas pemilik selanjutnya
hanya mencicil kembali biaya proyek yg tlh
dikeluarkan oleh kontraktor, dari hasil
pendapatan operasi bangunan proy yg telah
dipergunakan.
 Negotiated Contract
Dilakukan kepada proyek2 yang sifat-
nya rahasia (proy militer) atau proyek
yg memerlukan keahlian khusus yang
hanya dimiliki oleh 1 – 2 kontraktor
saja .
 DESIGN/MANAGEMENT
CONTRACTS
Pekerjaan mengelola sebuah proyek mulai
dari konsep sampai selesai dan siap dipakai
dapat dikerjakan oleh pihak pemilik sendiri,
apabila ia memiliki staf ahli di organisasinya.
Namun bilamana tdk ada staf ahli ataupun
pemilik tdk punya waktu utk mengelola proy
tsb, maka pek mengelola tsb dpt dikontrak-
kan pd suatu organisasi.
 Management Contracts
1. Project management Contract
Pemilik menetapkan sebuah
team yang dipimpin oleh project
manager utk mengelola proy dari
tahapan konsepsional sampai se-
lesai.
 Lanjut….
2. Construction Management Cont-
ract.
Pelaksanaan seluruh pekerjaan dipe-
cah-pecah sedemikian rupa. Cara
kontrak semacam ini dilakukan pada
pekerjaan konstruksi yg besar dan hrs
dpt diselesaikan secepat mungkin.