Anda di halaman 1dari 37

INVESTASI PROPERTI

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 1


I. PENGERTIAN PROPERTI
1. SK Menteri Perumahan Rakyat no. 05/KPTS/BKP4N/1995
Properti (real property) adalah tanah hak dan/atau bangunan
permanen yang menjadi obyek pemilik dan pembangunan (Ps 1 a:
4)

2. Hukum Anglo Saxon (Common Law)


a. Ownership or right to own something : hak memiliki sesuatu
b. Anything which can be owned : segala sesuatu yang dapat
dimiliki
c. Real property : tanah dan bangunan

3. Hukum Positif Indonesia : KUH Perdata dan UU Pokok Agraria


a. Benda tak Bergerak : tanah berikut benda lain yang ada di
atasnya
b. Benda bergerak : benda yang dapat dipindahkan, terdiri dari
benda berwujud dan benda tak berwujud
Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 2
continue……….
I. PENGERTIAN PROPERTI
 Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan
manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas
hak kepemilikan , yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu
kepentingan tertentu (specific interest) atau sejumlah kepentingan atas
apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep
hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep
kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda
atau bukan, berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang
memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.
 Jenis Properti terdiri dari :
 real property
 personal property
 businesses
 financial interests

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 3


continue……….
I. PENGERTIAN PROPERTI
 Properti adalah konsep hukum. Pengertian real properti adalah hak perorangan
atau badan hukum untuk memiliki dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak
atas tanah, misalnya Hak Milik atau Hak Guna Bangunan berikut bangunan
(permanen) yang didirikan di atasnya atau tanpa bangunan. Pengertian tersebut
perlu dibedakan antara penguasaannya secara fisik atas tanah dan/atau
bangunan yang disebut real estate dan kepemilikannya sebagai konsep hukum
(penguasaan secara yuridis), yaitu yang dilandasi dengan sesuatu hak atas tanah
disebut real property.
 Properti lain yang bukan real estate disebut “benda bergerak” atau personalty dan
kepemilikannya disebut personal property. Istilah properti dapat berarti “real
estate” atau “personalty”.
 Dalam perkembangan dunia penilaian properti, sesuai IVS 2003 properti
dikelompokkan menjadi empat jenis properti (property types) seperti berikut ini:
 real property
 personal property
 businesses
 financial interests

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 4


II. PENGERTIAN INVESTASI

 Investasi menyangkut suatu kegiatan yang menempatkan sejumlah


modal (capital) untuk memperoleh manfaat di masa yang akan
datang dalam bebagari bentuk seperti income flow, capital gain, atau
kombinasi keduanya.
 Sebagai kegiatan ekonomi Investasi adalah pendayagunaan
sumberdaya yang ada sekarang untuk memaksimalkan
kemungkinan pendapatan di masa yang akan datang.
 Aspek utama dalam investasi :
Return
Risk
 Tujuan utama investasi : memaksimalkan pendapatan dan
meminimalkan resiko

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 5


continue……….
II. PENGERTIAN INVESTASI
 6 alasan utama atau kriteria dalam investasi
Keamanan dan apresiasi modal
Keamanan dan apresiasi pendapatan
Likuiditas
Biaya perolehan dan penjualan
Biaya manajemen atau perawatan
Implikasi pajak

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 6


III. PENGERTIAN BIAYA, HARGA DAN NILAI
 BIAYA adalah sejumlah uang yang harus disediakan untuk memproduksi
atau menciptakan barang dan jasa.
 HARGA adalah sejumlah uang yang disetujui pembeli untuk dibayarkan
dan disetujui penjual untuk diterima di saat tertentu dan melalui mekanisme
pasar yang wajar
 NILAI adalah sejumlah uang yang setara dengan milik ( property ) yang
dapat memberikan keuntungan dari kepemilikan tersebut
 NILAI PASAR adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang
dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing mengetahui,
bertindak hati-hati dan tanpa paksaan. (SPI 0.5.39.1).

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 7


continue……….
III. PENGERTIAN BIAYA, HARGA DAN NILAI

CAPITAL GAIN

PROFIT

NILAI
(VALUE)

HARGA
BIAYA (PRICE)
(COST)

KONDISI NORMAL

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 8


continue……….
III. PENGERTIAN BIAYA, HARGA DAN NILAI

PRE CRISIS CRISIS RECOVERY NORMAL

COST
VALUE

COST PRICE
VALUE COST
PRICE PRICE VALUE
COST
VALUE
PRICE

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 9


IV. MENGAPA PROPERTI BERBEDA?
 Lokasinya tetap
 Memerlukan pengembangan
 Memerlukan keahlian
 Tidak ada data resmi
 Tidak ada pasar resmi
 Hanya sedikit ilmu tentang pasar real estate
 Perlu pembiayaan
 Menyangkut kegiatan jangka panjang
 Relatif berupa satu kesatuan yang tidak dapat dipisah-pisahkan

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 10


V. SIAPA YANG BERINVESTASI DI PROPERTI?

 Pengembang
 Akan memperoleh keuntungan dari kegiatan pengembangan properti
 Pengguna
 Akan memperoleh manfaat dari kepemilikan atau operasional properti
 Investor
 Akan memperoleh keuntungan atas modal yang ditanamkan dalam
investasi properti dengan perhitungan yang seksama
 Spekulator
 Akan memperoleh keuntungan dari spekulasi penempatan modal dalam
investasi properti

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 11


VI. KELEBIHAN BERINVESTASI DI PROPERTI
1. Pride of ownership
Investor properti selain memiliki motif investasi murni, mereka juga merasakan kebanggaan akan
kepemilikan properti tersebut. Sebagai gambaran yang mudah suatu perusahaan yang
berkembang pesat dan memiliki prestise di pasar tentunya ingin melengkapi prestise tersebut
dengan memiliki gedung kantor yang megah dan sesuai dengan nuansa dan visi perusahaan
tersebut. Sebagai contoh hampir semua BUMN besar, perusahaan konglomerasi dan perusahaan
multinasional memiliki gedung sendiri sebagai kantor pusat.

2. Personal control
Berdasarkan dengan dasar legalitas kepemilikan atas properti yang memang sangat ketat dan
kuat, tentunya sebagai implikasi daripada kepemilikan tersebut investor sebagai pemilik memiliki
kontrol yang sangat kuat terhadap pengelolaan properti bersangkutan.

3. Personal use and occupancy


Terkait dengan pertumbuhan bisnis perusahaan, maka prestise perusahaan tersebut di mata pasar
juga akan meningkat. Selain itu, pertumbuhan bisnis juga akan meningkatkan akumulasi
pertumbuhan kapital atau modal yang dimiliki oleh perusahaan. Biasanya, sebagai pendukung
prestise tersebut dan juga ditunjang oleh kemampuan kapitalnya, maka perusahaan akan
menguasai properti untuk dipergunakan sendiri, seperti sebagai kantor pusat, fasilitas akomodasi
internal, ruang menjamu tamu penting perusahaan, ataupun penggunaan internal lainnya.

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 12


continue……….
VI. MENGAPA BERINVESTASI DI PROPERTI?
4. Security of capital
Properti sebagaimana dalam pandangan investasi merupakan salah satu option
atau portofolio dalam investasi. Berkenaan dengan hal tersebut, akumulasi
kapital sebagai implikasi dari tanbungan dan akumulasi pendapatan memberikan
pandangan kepada pemilik modal untuk mengamankan kapitalnya. Sebagai
salah satu option investasi, maka properti juga menjadi satu sarana untuk
mengamankan kapitalnya.

5. High operating yield


Properti sendiri memiliki kinerja yang memungkinkan untuk mendapatkan tingkat
pengembalian investasi yang tinggi dari pendapatan operasinya. Hal ini terlihat
dari tingkat pengembalian properti yang relatif lebih tinggi dibandingkan portofolio
investais lainnya.

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 13


continue……….
VI. MENGAPA BERINVESTASI DI PROPERTI?
6. Leverage
Investasi properti sangat memungkina orang dengan dana yang terbatas mampu
untuk menguasai ataupun mengelola investasi properti yang besar. Hal ini mungkin
terjadi oleh karena adanya pinjaman yang menambah kemampuan permodalan
untuk investasi. Sebagai gambaran iklim investasi properti di Indonesia adalah debt
to equity ratio yang bisa mencapai 70% : 30%.

7. Tax shelter factor


Investasi properti juga memungkinkan untuk dikenakan kebijakan pembayaran
pajak yang lebih rendah. Dengan adanya mekanisme depresiasi dan amortisasi,
investasi properti dapat menurunkan beban pajak dari pendapatan operasinya.

8. Capital appreciation
Properti sendiri memiliki cirikhas yang meningkatkan nilai kapital sebagai implikasi
kenaikan harga tanah. Kenaikan nilai ini memang sebagai implikasi supply demand
mechanism oleh karena tanah memiliki keterbatasan supply sedangkan deman
terus meningkat, sehingga secara relatif harga akan terus meningkat.

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 14


VII. KELEMAHAN BERINVESTASI DI PROPERTI?
1. Illiquidity
Investasi properti sangat sulit untuk mampu secara cepat dikonversikan dalam bentuk
uang cash. Hal ini terkait dengan nilainya yang besar.
2. Time constraints
Properti membutuhkan waktu yang cukup lama untuk dilakukan transaksi ataupun
perpindahan kepemilikan.
3. Depreciation factor
Properti mengalami apa yang dikenal dengan depresiasi (penurunan nilai).
4. Government control
Properti sangat sarat dengan kontrol pemerintah, mulai dari kebijakan investasi,
peraturan pembangunan, peraturan peruntukan tanah dan bangunan, perpajakan dan
lain-lain.
5. Highly related to market cycle
Investasi properti sangat terkait dengan siklus pasar properti.

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 15


VIII. PIHAK YANG TERLIBAT DALAM INVESTASI DI PROPERTI
BANK/
PEMBERI
PINJAMAN
Promessory Note Restriction on Lender
Mortgage Law

Mortgage Document Debt Services

Restriction on Use
Taxation
INVESTOR/ Property Right INVESTASI Police power
PEMODAL PROPERTI PEMERINTAH
Cash Flow

Leasehold Use of Property

Land Lord – Tenant Law


Lease Document Restriction on User

PENGGUNA

Taxation
Income & Wealth

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 16


VIII. PIHAK YANG TERLIBAT DALAM INVESTASI DI PROPERTI
Building
Surveyor
Inspector
Engineer Sindikator

Penyedia Manajer
Penilai
Pinjaman Properti
Arsitek Asuransi
Jasa
Investor
Maintenance
Broker
Pembeli Atau Penjual
Developer Notaris
Marketer

Sub
TRANSAKSI PENJUALAN PROPERTI
Kontraktor
Pengawas
Penasehat
Penetap Title Hukum
Tata kota Perencana
Pajak Insurer

Regulator
Akuntan
Pemerintah Konsultan
Supllier
Properti

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 17


IX. FAKTOR UTAMA DALAM KEPUTUSAN INVESTASI
 Investor akan menghitung dengan cermat tingkat keuntungan dan
tingkat risikonya.
 Keuntungan akan selalu sejalan dengan risiko, semakin tinggi tingkat
keuntungan semakin tinggi pula tingkat risikonya.
 Perlu diungkap resiko secara transparan dan juga alternatif jalan
keluarnya, sehingga investor akan merasa lebih pasti dalam
menanamkan investasinya.
 Biasanya investor akan melihat risiko usaha dari perdagangan saham di
bursa untuk perusahaan sejenis dimana investasinya akan ditanamkan.
 Properti merupakan usaha yang high cost sehingga diperlukan
pendanaan melalui hutang dengan alasan :
 Mempercepat waktu pengembangan
 Menghindari resiko yang tinggi

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 18


continue……….

IX. FAKTOR UTAMA DALAM KEPUTUSAN INVESTASI

9.1 Hubungan antara Risiko dan Keuntungan

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 19


continue……….

IX. FAKTOR UTAMA DALAM KEPUTUSAN INVESTASI


9.2 Sumber-sumber Resiko
 Resiko dapat berupa :
 Kegagalan yang mungkin terjadi karena perubahan kondisi ekonomi, lingkungan,
sosial, politik dan keamanan
 Tujuan yang diharapka tidak sesuai dengan yang ingin dicapai
 Kerugian-kerugian yang di luar dugaan semula akibat investasi
 Klasifikasi resiko :
 Business risk
 Liquidity risk
 Default risk
 Market risk
 Interest rate risk
 Financial risk
 Purchasing power risk
 Systematic & unsystematic risk

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 20


continue……….

IX. FAKTOR UTAMA DALAM KEPUTUSAN INVESTASI


9.3 Filosofi Umum Investasi

Filosofi 1: Keuntungan yang maksimum untuk tingkat risiko tertentu.


Pihak-pihak yang bertanggung jawab seharusnya menganalisis
kemampuan dana dalam menghadapi risiko dan berusaha untuk
menemukan investasi yang akan mencapai tingkat keuntungan tertinggi
yang konsisten dengan tingkat risiko.
Filosofi 2: Risiko minimum untuk tingkat keuntungan tertentu. Pihak-pihak
yang bertanggung jawab seharusnya menghitung keuntungan yang
diperoleh yang dibutuhkan oleh dana guna memenuhi kewajibannya dan
kemudian menemukan sekuritas yang memiliki risiko terendah yang
konsisten dengan tingkat keuntungan tersebut.

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 21


continue……….

IX. FAKTOR UTAMA DALAM KEPUTUSAN INVESTASI


9.4 Keputusan Investasi dan Lingkungannya

Tujuan
Investor :
• Long
• Short

Forecast & Kinerja Lalu


Outlook atau
Alternatif
Media
Keputusan
Investasi

Jumlah dan Preferensi


Ketersediaan Risk &
Dana Return

Pertimbangan
Pasar

Kondisi Umum Ekonomi dan Politik

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 22


X. ANALISA INVESTASI
10.1. Ciri-ciri Khusus dari Investasi Proyek

1) Investasi proyek menyerap dan mengikat dana yang jumlahnya cukup


besar dan jangka waktu terikatnya dana tersebut diatas 1 tahun. Untuk
itu keputusan investasi yang salah dapat merugikan perusahaan dalam
waktu yang relatif lama.
2) Manfaat (benefit) yang akan diperoleh perusahaan baru akan dinikmati
beberapa saat kemudian (bulan atau tahun) setelah investasi dilakukan.
Untuk dapat menghitung cost-benefit ini dapat digunakan beberapa
metode perhitungan, misalnya dengan discounted cash flow analysis.
3) Resikonya lebih besar dari investasi jangka pendek, karena jumlah dana
yang lebih besar dan jangka waktunya yang lebih panjang.
4) Keputusan investasi proyek yang salah tidak serta merta dapat direvisi
dan akan menimbulkan kerugian yang besar, misalnya penjualan aset
yang jauh dibawah harga belinya.
Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 23
X. ANALISA INVESTASI continue……….

10.2.Pengambilan Keputusan dalam Investasi Proyek

Berbagai hal yang perlu dipertimbangkan dalam menentukan layak tidaknya suatu
investasi:
1) Jenis dan jumlah manfaat yang dapat diperoleh dari investasi proyek pada masa yang
akan datang, misalnya : peningkatan keuntungan, peningkatan efisiensi operasi bisnis,
penurunan harga pokok penjualan produk, peningkatan mutu produk.
2) Jumlah dana yang diperlukan untuk investasi proyek ditinjau dari kondisi keuangan
perusahaan. Hal ini diperlukan karena jumlah dana yang diperlukan cukup besar
dibandingkan dengan harta yang dimiliki perusahaan.
3) Kemungkinan mendapatkan bantuan keuangan dari dalam perusahaan, misalnya
penerbitan saham baru atau pinjaman pemegang saham. Atau dari luar perusahaan,
misalnya kredit bank dengan biaya dan persyaratan yang memadai.
4) Adanya kemungkinan menyewa barang modal, misalnya leasing.
5) Berbagai macam konsekwensi yang dihadapi dari investasi yang dipilih, misalnya
tingkat teknologi yang dipergunakan sehingga diperlukan training bagi tenaga
kerjanya. Padat modal atau padat karya sehingga berpengaruh terhadap besarnya
penyerapan tenaga kerja.

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 24


XI. PROSES INVESTASI PROPERTI

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 26


XI. PROSES INVESTASI PROPERTI

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 27


XI. PROSES INVESTASI PROPERTI

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 28


XI. PROSES INVESTASI PROPERTI
RULES – OF THUMB

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 29


XI. PROSES INVESTASI PROPERTI

TRADITIONAL APPRAISAL METHODS

The Market Comparison Approach

The Cost Approach

The Income Approach

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 30


XI. PROSES INVESTASI PROPERTI

DISCOUNTED CASH FLOW MODELS

Net Present Value (NPV)


Investasi bisa diterima jika NPV > 0

Internal Rate Of Return (IRR)


Project bisa diterima jika IRR > Tingkat balikan yang diharapkan

ADVANCED TECHNIQUES MODELS

Profitability Index (PI) /


Benefit-Cost Ratio (BCR)

Adjusted Internal Rate of Return

Muhammad A. Muttaqin Reinvestment rate


Investasi Properti 31
XI. PROSES INVESTASI PROPERTI

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 32


XI. PROSES INVESTASI PROPERTI

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 33


XI. PROSES INVESTASI PROPERTI

RISK ANALYSIS

Sensitivity Analysis

Probabilistic Modeling and Simulation

Modern Capital Market Measures

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 34


XI. PROSES INVESTASI PROPERTI

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 35


XII. HUBUNGAN ANTARA INVESTASI PROPERTI
DENGAN PENILAIAN

 Arus pendapatan yang dihasilkan oleh suatu investasi income


producing property mencerminkan Nilai Pasar dari property
tersebut
 Pendapatan yang akan diperoleh property tersebut akan didapat
pada saat ini dan dimasa akan datang
 Oleh karena pendapatan tersebut akan diperoleh dimasa akan
datang, hal tersebut berarti mengandung resiko
 Memiliki Yield yang akan mengakibatkan adanya capital
appreciation

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 36


WHY REAL ESTATE IS A GOOD INVESTMENT

ANNUAL INCOME

EQUITY INCOME

TAX SHELTER

CAPITAL APPRECIATION

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 37


TERIMA KASIH

ATAS KESEMPATAN DAN PERHATIANNYA

Muhammad A. Muttaqin Investasi Properti 38