Anda di halaman 1dari 39

Praktek Akta Akta Tanah

oleh :
Dr. Ida Bagus Agung Putra Santika, SH., MKn.

Program Studi Magister


Kenotariatan
Universitas Warmadewa
Bali, 2019
Pokok Bahasan :
 Tujuan
 Pendahuluan
 Akta Akta Tanah
 Teknik Pembuatan Akta Tanah
 Simpulan
Tujuan :
normatif :
♦ Agar tahu, mengerti dan paham secara konseptual
tentang akta-akta obyeknya tanah.

operasional :
♦ Agar dapat membedakan antara akta-akta PPAT
dengan akta-akta Notariil/otentik lain yang obyeknya
tanah.
Pendahuluan
 Notaris produk hukumnya berupa akta otentik,
dalam sistem hukum pembuktian dikualifikasi
sebagai alat bukti (tulisan).
 Akta notaris obyeknya tanah, tunduk pada 2
stelsel hukum yang berbeda yaitu :
(1) stelsel hukum perdata/privat (perjanjian)
UUJN/-P dan Peraturan Perundang-undangan
lain dan; (2) stelsel hukum agraria/publik.
Akta notaris obyeknya
tanah
 UUJN Pasal 15 (2) menentukan :
Notaris berwenang pula :
huruf f. membuat akta yang berkaitan dengan

pertanahan.
>>mengandung norma tentang akta-akta
notaris obyeknya tanah bukan baik menurut
sifat dan peruntukan sebagai akta
peralihan
 Dalam praktek, akta-akta seperti tersebut,
antara lain :
- Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB)
- Kuasa Menjual
- SKMHT
- Perjanjian Pemberian Hibah
- Perjanjian Untuk Tukar Menukar
- Wasiat/Testamen
- Perjanjian Sewa Menyewa
- Pelepasan Hak
- dll kecuali nomeene
Berdasar stelsel hukum perdata/privat, akta-akta
tersebut merupakan perjanjian pendahuluan
(factuum de contrahendo) tentang
memberi dan/atau mengalihkan hak (-hak) atas
tanah.
Dalam sistem Burgerlijke Wetbook (BW)
suatu pemindahan hak atas tanah terdiri dari 2
(dua) tahap : pertama suatu obligatoire
overeenkomst dan kedua suatu zakelijke
overeenkomst.
 Perjanjian jual-beli hanya obligatoire saja
(vide Pasal 1459 BW/KUHPerd.),
artinya baru meletakan hak dan kewajiban
bertimbal balik antara penjual dengan pembeli.
 Menurut BW/KUHPerd. perjanjian jual-beli
(dan sejenisnya) belum memindahkan
hak milik dan baru akan berpindah dengan
dilakukan levering (?)
 Levering dibedakan antara : feitelijke
levering sebagai penyerahan nyata/physik
dengan yuridische levering sebagai
penyerahan menurut hukum.
 Faitelijke levering merupakan ranah dan
domain hukum perjanjian termasuk akta-akta
notariil yang obyeknya tanah. Sedangkan
yuridische levering merupakan domain
akta-akta PPAT.
 Penyerahan hak sebagai zakelijke
overeenkomst mengenai barang tak
bergerak (tanah) harus dilakukan dengan
pembuatan suatu tulisan yang disebut akte
van transport akta transfer of
ownership (dalam sistem hukum Indonesia
dikenal dengan akta PPAT), yaitu suatu surat
penyerahan dan harus dibuat secara
resmi/otentik.
 UUJN Pasal 15 (2) menentukan :
Notaris berwenang pula :
huruf g. membuat akta risalah lelang.
Apakah ketentuan Pasal 15 (2) hrf. f dan g
merupakan pengecualian dari norma Pasal 15
(1) UUJN, terkait kalimat :
… sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak
juga ditugaskan atau dikecualikan kepada
pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan
oleh undang-undang.
 Kenyataan bahwa, pejabat lelang diatur
melalui peraturan perundang-undangan
tersendiri, di luar UUJN.
 Bagaimana memaknai atau membaca Pasal 15
(2) huruf g UUJN di atas?
 Apakah risalah lelang bukan (tergolong) akta
otentik yang obyeknya tanah?
Akta PPAT
 PP Nomor 37 Tahun 1998 Bab II Pasal 2 (1) :
PPAT bertugas pokok melaksanakan
sebagian kegiatan pendaftaran tanah
dengan membuat akta sebagai bukti
telah dilangsungkannya perbuatan hukum
tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak
Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan
dijadikan dasar bagi pendaftaran
perubahan data pendaftaran tanah yang
diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
 Tugas pokok PPAT tersebut secara konseptual
turunan dari norma dalam UUPA Pasal 2 (2)
huruf c : menentukan dan mengatur
hubungan-hubungan hukum antara orang-
orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang
mengenai bumi, air dan ruang angkasa;
 Merupakan implementasi atas Konsepsi Hak
Menguasai Tanah Oleh Negara UUPA Pasal 2
(1), sehingga PPAT menjalankan sebagian dari
kekuasaan negara atas bumi, air, ruang
angkasa dan kekayaan alam di dalammnya
UUD 1945 Pasal 33 ayat 3.
 PP 37 Tahun 1998 Bab I Pasal 1: angka 4 :
akta PPAT adalah akta yang dibuat oleh PPAT
sebagai bukti telah dilaksanakannya
perbuatan hukum tertentu mengenai
hak atas tanah atau Hak Milik Satuan Rumah.
 Apa makna telah dilaksanakannya perbuatan
hukum tertentu ? Apakah obligatoire dalam
arti perjanjian ?
 Perbuatan hukum (tertentu) yang dimaksud
adalah perbuatan hukum berupa peralihan
hak-hak atas tanah.
 Peralihan hak mengandung makna
penyerahan ”levering” (yuridische
levering).
 Agar dapat “beralih” hak atas tanah karena
suatu perbuatan hukum, dalam hukum agraria
Indonesia yang bersendikan hukum adat,
diletakan di atas asas “terang dan tunai”
 Pasal 2 (2) perbuatan hukum sebagaimana
dimaksud ayat (1) adalah sebagai berikut :
a. jual beli
b. tukar menukar
c. hibah
d. pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng)
e. pembagian hak bersama
f. pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai
atas tanah Hak Milik
g. pemberian Hak Tanggungan
h. pemberian kuasa membebankan Hak
Tanggungan
Langkah-langkah pembuatan
akta-akta tanah
1. Mengkonstatir dapat dibedakan dalam :
a. mengindividualisir perbuatan/peristiwa konkrit
b. memvalidasi data, baik subyek maupun obyek
Mengindividualisir : merupakan rangkaian tindakan
mengklasifikasi suatu perbuatan/peristiwa konkrit
yang sedang dihadapi, sebab hal tersebut belum tentu
sebagaimana yang dimaksud atau belum tentu sesuai
>dapat dilakukan dengan :
- membaca pada buku tamu;
- bertanya langsung kepada (para) penghadap;
- meminta (para) penghadap bercerita tentang
pengetahuannya sehubungan dengan maksud
kedatangannya;
- meminta penjelasan dari (para) saksi pengenal jika
ada, yaitu orang-orang yang secara langsung
berkaitan dengan subyek dan/atau oyek yang
akan dimintakan untuk dibuatkan akta.
sebagai berikut;
penghadap  komparan akta
penjelasan :
i. setiap orang yang datang ke kantor notaris
bertujuan menyelenggarakan/membuat akta;
ii. penghadap, mereka yang datang dengan
tujuan membuat akta yang menerangkan
pengetahuannya tentang perbuatan/peristiwa
konkrit yang akan dituangkan dalam akta PPAT-
notaris.
>>>mem-validasi data : merupakan rangkaian
tindakan memverifikasi tentang data subyek dan

obyek akta
>>memvalidasi data subyek, mengindividualisir
orang-orang sebagai komparan akta.
Komparan>> penghadap yang telah melewati

proses validasi data subyek, dapat (cakap dan


wenang) bertindak untuk dibuatnya akta.
2.Mengkonstituir : rangkaian tindakan dalam
mengkualifikasi suatu perbuatan/fakta empiris
(para) penghadap untuk dikontruksikan menjadi
perbuatan/peristiwa hukum untuk selanjutnya
dijadikan dasar dibuatnya akta PPAT-notariil.
3. Memverleijden : rangkaian tindakan sebagai
mengesahkan akta. Tindakan tersebut mulai dari
menentukan jenis, menyusun/merumuskan (legal
drafting) minuta sampai dengan mengeluarkan
salinan akta.
>>memvalidasi data obyek : serangkaian tindakan
memverifikasi data tentang benda sebagai obyek
akta PPAT-notaris.
Sehingga mem-validasi data, baik subyek maupun
obyek bertujuan untuk memperoleh kedudukan
cakap dan berwenang bertindak untuk mengikatkan
diri atas benda/barang agar menjadi sesuatu hal
tertentu dalam suatu akta PPAT-notaris.
Subtansi akta-akta tanah

PP 24/97, PP 37/98 +
Pasal 1320
1868
Kode Etik, KUH
UUJN, Hk
Administrasi,
Perdata HTN, Hk
Pidana dll
1. Pasal 1320 KUHPerdata,
menentukan syarat sahnya suatu perjanjian :
a. sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
b. cakap mereka mengikatkan dirinya;
c. suatu yang tertentu;
d. suatu sebab yang halal untuk dibuatnya
perjanjian
ad. a. Sepakat mereka, artinya kesepakatan yang lahir
karena kehendak yang bebas.
Yaitu : tanpa paksaan (dwang), tanpa penipuan
(bedrog) dan tanpa kesesatan (dwaling)
karena pihak ketiga.

Syarat ini menentukan : bevoegdheid /berwenang atau


tidak berwenangnya seseorang atau suatu badan
hukum sebagai subyek/komparan akta;
 Dalam praktek dibuatnya akta-akta tanah, syarat
tersebut kecuali untuk para saksi instrumenter akta,
perlu memperoleh perhatian.
Karena : secara formil, yaitu dari sudut presedur
atau tata cara dibuatnya akta harus
mengacu pada UUPA sedangkan
secara meteriil, yaitu dari substansinya, yaitu
maksud atau tujuan dibuatnya akta tunduk dan
mengacu ketentuan dalam Pasal 1320 atau 1868
KHUPerdata harus/dapat dikesampingkan
keberlakukannya.
Misalnya :
akta-akta notariil yang dapat dijadikan alas hak/
dasar dibuatnya akta peralihan hak atas tanah,
seperti : SKMHT, APHT, Akta Perikatan Jual-
Beli/PPJB dan akta Kuasa Menjual serta akta-akta
lain.
Oleh karena obyeknya tanah dan digunakan untuk

pendaftaran peralihan hak atas tanah, maka


akta-akta tersebut seharusnya mengacu pada
ketentuan-ketentuan dalam UUPA.
Kemudian thd kewenangan (bevoegdheid) bertindak
untuk membuat akta-akta tanah.
- Tidak setiap orang yang cakap (bekwam)
bertindak menurut hukum dapat bertindak
sebagai komparan dalam akta PPAT-notaris.
Mereka selain cakap juga harus wenang
bertindak untuk dibuat akta-akta tanah baik
notariil maupun akta PPAT.
contoh :
1. seorang debitur bank yang bukan pemilik
agunan/jaminan. Sekalipun ia cakap
mengikatkan diri dalam perjanjian kreditnya,
tetapi ia tidak wenang bertindak dalam akta
penyerahan jaminan (SKMHT/APHT);
2. sesorang yang bukan sebagai direktur atau kuasa
yang sah dar badan hukum, sekalipun telah
dewasa/cakap bertindak menurut hukum, tidak
berwenang bertindak mengikatkan badan hukum
itu dalam suatu akta –akta tanah (PPAT/Notaris)
Ketentuan tentang cakap bertindak sekaligus
wenang bertindak sebagai komparan dalam akta-
akta tanah, perlu diselaraskan dengan ketentuan
dewasa dalam :
KUHPerdata;
UUPerkawinan;
UU Perlindungan Anak;
UUJN
UUPA dan hukum adat yang masih merlaku
c. Suatu hal tertentu (een bepaaldonderwerp).
Psl 1333 KUHPerdata : suatu persetujuan harus mempunyai
sebagai pokok suatu benda (zaak) yang paling sedikit
ditentukan jumlahnya.
Maksudnya, obyek perjanjian tidak harus secara individual
tertentu, cukup bahwa jenisnya ditentukan. Akan tetapi tidak
bearti bahwa perjanjian telah
memenuhi syarat kalau jenis obyek perjanjiannya saja sudah
ditentukan, harus ditafsirkan bahwa obyeknya harus tertentu,
sekalipun obyeknya tidak harus secara individual tertentu.
Psl 1333 Ayat 2 : jumlahnya semula boleh “belum
tertentu” asalkan kemudian dapat ditentukan.
ad.4. Sebab yang halal (causa yang halal), yaitu
sesuatu yang tidak terlarang baik menurut norma
atau kaedah hukum yang berlaku (undang-
undang) juga oleh norma atau kaedah kesusilaan
dan ketertiban umum.
Artinya, akta-akta tanah harus dibuat karena
(causa) yang tidak dilarang oleh undang-undang
dan norma serta kaedah hukum lain. Sehingga
isinya pun harus tidak terlarang, sebab hal itulah
yang akan dilaksanakan oleh para pihak.
Dalam arti yuridis, causa yang dimaksud bukan
“sebab” sebagai lawan dari “akibat”
sebagaimana dalam ilmu alam.

Sebab/causa yang dimaksud adalah sebagai tolok


ukur untuk mengontrol/mengetahui dibuatnya
perjanjian/akta yang tidak mengandung causa,
Kapan adanya suatu causa/sebab yang
palsu, causa/sebab yang bertentangan
dengan undang-undang, kesusilaan dan
ketertiban umum.
Coba renungkan :
Akta yang lazim disebut dengan nomeene.
Apakah akta tersebut memenuhi syarat
sahnya suatu perjanjian dari
sudut adanya causa yang halal terkait
Pasal
21 Ayat 2 jo Pasal 26 Ayat 3 UUPA ?
2. Pasal 1868 KUHPerdata.
Isi berdasarkan ketentuan ini dimaksudkan
agar akta-akta tanah mempunyai kekuatan
hukum pembuktian formil. Artinya,
akta tersebut telah dibuat secara formil, yaitu

menurut peraturan perundang-undangan untuk

itu.
Ketentuan formil tersebut, adalah :
a. dibuat oleh yang berwenang;
b. dalam bentuk menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan;
c. dibuat di wilayah kewenangan pejabat
yang
membuatnya;
terimakasih