ASPEK HUKUM PEMBANGUNAN

Mengkaji tentang legalitas usulan proyek

yang akan dibangun dan dioperasikan,
Mengkaji tentang legalitas dalam
pembangunan,&
Mengkaji tentang kegagalan pekerjaan
konstruksi dan kegagalan bangunan.
 
 MATERI
1. Pendahuluan,Etika hukum dan dasar hukum
kontruksi,
2. Kontrak jasa konstruksi,
3. Ketentuan-ketentuan umum dalam hukum
kontrak,
4. Masalah dalam pelaksanaan kontrak,
5. Pola penyelesaian sengketa di bidang kontrak,
6. Pre Construction Meeting (PCM),
7. Klaim Konstruksi,
8. Proses penanganan klaim,
9. Mengenal Arbitrase,&
10.Arbiter/Arbitrator
 BUKU REFERENSI

1. Klaim Konstruksi & Penyelesaian Sengketa konstruksi,

Penulis : Ir.H. Nazarkhan Yasin
Penerbit : PT.Gramedia Pustaka,2004
2. Hukum Kontrak (teori & teknik penyusunan kontrak),
Penulis : Salim H.S, SH., MS
Penerbit : Sinar Grafika, 2003 
3. Aspek Hukum dalam Sengketa Bidang Konstruksi.
Penulis : Ir. Hamid Shahab
Penerbit : Djambatan, 1996
 PENDAHULUAN
KESAMAAN
PENDAPAT

KESEPAKATAN

PERSETUJUAN KONSENSUAL
PERSETUJUAN

PERJANJIAN

PERSETUJUAN RIIL
PERIKATAN
UNDANG-UNDANG

HUKUM PELENGKAP
KONTRAK PERSETUJUAN FORMAL
Kesepakatan : titik-titik temu pendapat dalam satu aktivitas,
satu pengertian, satu cara, satu tujuan untuk dijadikan
landasan langkah lanjut yang sama sekali belum mempunyai
ikatan.
 Perjanjian : satu kesepakatan konsensual tertulis atau
tidak tertulis yang mempunyai kekuatan lebih tinggi &
sanksi.
Perikatan : satu keterikatan karena undang-undang
atau kesepakatan tertulis yang mempunyai sanksi
hukum.
 Penundaan Inflasi
Sengketa
waktu hukum
BIAYA Bunga Bank
Modal Kerja

Peraturan Tenaga Terampil

Pemerintah
Pengawasan
Pengadaan
bahan & alat Mutu bahan &
WAKTU MUTU
alat
Jadwal

Perubahaan Perencanaan &

pekerjaan Spesifikasi Teknis
 ETIKA HUKUM JASA KONSTRUKSI

TEAM WORK YANG HARUS BEKERJA SECARA SERASI DAN

PROFESIONAL

PIMPRO

* BIAYA

* MUTU

* WAKTU
PERENCANA
PENGAWAS PELAKSANA
 DASAR HUKUM KONSTRUKSI
DASAR HUKUM YANG DIPAKAI DI INDONESIA ADALAH UU RI
NO.18/1999 TENTANG JASA KONSTRUKSI

Hukum konstruksi di indonesia dipakai sejak indonesia merdeka dari penjajahan

belanda adalah av 1941 tentang masalah pemborongan kerja sebagai dasar
pembuatan bestek en voorwarden/rencana kerja & syarat-syarat konstruksi.

Pembangunan prasarana dan sarana meningkat sejak thn 1970, banyak

perkembangan mengenai peraturan yang berkaitan dengan jasa konstruksi.

Pedoman Pelaksanaan Jasa Konstruksi Yang Terakhir Adalah Uu Ri No.18/1999 ,

Persetujuan DPR RI : 30 April 1999
Diundangkan : 7 Mei 1999
Efektif : 7 Mei 2000
Terdiri Dari : 12 Bab Dan 46 Pasal
USAHA JASA KONSTRUKSI
 Jenis, bentuk, dan bidang usaha
 Persyaratan usaha,
 keahlian,keterampilan
 Tanggung jawab profesional
 Pengembangan usaha
 JENIS, BENTUK DAN BIDANG
USAHA
JENIS USAHA BENTUK USAHA BIDANG USAHA
 JASA PERENCANAAN KONSRUKSI ORANG PERSEORANGAN  PEKERJAAN ARSITEKTUR
 JASA PELAKSANAA KONSTRUKSI (ASING/ NASIONAL)
JASA PENGAWASA KONSTRUKSI PEKERJAAN SIPIL
BADAN USAHA NASIONAL :
CATATAN : - BENTUK BADAN HUKUM PEKERJAAN MEKANIKAL
1.DALAM LAYANAN JASA PERENCANAN -TIDAK BERBENTUK BADAN
ATAU PENGAWASA MENCAKUP : HUKUM PEKERJAAN ELEKTRIKAL
- JASA MANAJEMEN PROYEK
- JASA MANAJEMEN KONST. BADAN USAHA ASING PEKERJAAN TATA LINGKUNGAN
- JASA PENILAIAN KUALITAS,
KUANTITAS & BIAYA PEK.
2. LAYANAN JASA MENCAKUP
PELAYANAN JASA PERENCANAAN,
PELAKSANAAN DAN PENGAWASAN
SECARA TERINTEGRASI

UUJK PASAL 4 (1) UUJK PASAL 5 (1) UUJK PASAL 6

 PERSYARATAN, KEAHLIAN DAN
KETERAMPILAN

* PERENCAAN KONSTRUKSI
* PELAKSANAAN KONSTRUKSI
* PENGAWASA KONSTRUKSI

BENTUK BADAN USAHA ORANG PERORANGAN :

- MEMENUHI KETENTUAN PERIZINAN USAHA
- MEMILIKI SERTIFIKASI, KLASIFIKASI, DAN
KUALIFIKASI PERUSAHAAN JASA KONSTRUKSI
- PERENCANAAN DAN PENGAWASAN HARUS MEMILIKI
SERTIFIKAT KEAHLIAN & YANG BEKERJA DALAM BADAN USAHA
- PELAKSANAAN HARUS MEMILIKI SERTIFIKAT KETERAMPILAN
DAN KEAHLIAN KERJA & YANG BEKERJA DALAM BADAN USAHA
TANGGUNG JAWAB PROFESIONAL

BADAN USAHA JASA

KONSTRUKSI PERENCANA, BERTANGGUNG JAWAB ATAS
PELAKSANA & PENGAWAS HASIL PEKERJAANNYA
KONSTRUKSI :
ORANG PERSEORANGAN
PERENCANA & PENGAWAS
KONSTRUKSI

TENAGA AHLI & TENAGA PRINSIP-PRINSIP KEAHLIAN

TERAMPIL SESUAI DENGAN KAIDAH
KEILMUAN, KEPATUTAN, DAN
KEJUJURAN INTELEKTUAL
DALAM MENJALANKAN
SERTIFIKAT KEAHLIAN & PROFESINYA DENGAN TETAP
KETERAMPILAN MENGUTAMAKAN
KEPENTINGAN UMUM

SISTEM PERTANGGUNGAN
 PENGEMBANGAN USAHA

DUKUNGAN

PENGEMBANGAN JENIS IKLIM USAHA YANG

PERLUASAN & USAHA PERTANGGUNGAN KONDUSIF
PENINGKATAN AKSES
TERHADAP SUMBER
DANA DAN KEMUDAHAN
PERSYARATAN DALAM
MEMPEROLEHAN
PENDANAAN
 PENGADAAN BARANG
DAN JASA
DASAR HUKUM :
UU RI NO.18 TAHUN 1999 TENTANG JAKON DAN
PERATURAN PEMERINTAH

BERDASARKAN UU RI TAHUN 1999 :

1. IZIN USAHA JAKON (IUJK)
2. SERTIFIKAT BADAN USAHA (SBU) DITERBITKAN OLEH LPJK
3. SERTIFIKAT AHLI/TERAMPIL DITERBITKAN OLEH LPJK
4. UNTUK PEKERJAAN KHUSUS DITAMBAHKAN SERTIFIKAT
MANAJEMEN MUTU (ISO)
 JENIS KEPERLUAN PENGADAAN
BARANG/JASA
PEKERJAAN INSTANSI PEKERJAAN DANA PEKERJAAN NON
PEMERINTAH PINJAMAN/HIBAH LUAR PEMERINTAH
NEGERI
1. UU RI NO.18 THN 1. UU RI NO.18 THN 1. UU RI NO.18 THN
1999 1999 1999
2. Keppres No.80 thn 2. Keppres No.80 thn 2. Rencana kerja dan
2003 ttg pedoman 2003 ttg pedoman Syarat-syarat kerja
pelaks. Konstruksi pelaks. Konstruksi 3. Dokumen lelang
3. KepMen No.339 thn 3. Dokumen lelang
2003 tentang
pengadaan JAKON
4. Keputusan Gubernur
dan Perda yang
terkait
5. Keputusan
Bupati/walikota
6. Dokumen lelang
 METODE PEMILIHAN PENYEDIA JASA
KONSTRUKSI

 PPJ Pelaksanaan dapat dilakukan dengan cara

pelelangan umum, pelelangan terbatas,
pemilihan langsung dan penunjukkan langsung.
 PPJ Perencanaan dan pengawasan dengan
seleksi umum, seleksi terbatas, seleksi langsung
dan penunjukkan langsung.
 CARA PEMILIHAN PENYEDIA JASA
URUTAN PROSES UM TBT PL TL
1. PENGUMUMAN LELANG/PRAKUALIFIKASI ok Ok
2. PEMASUKAN DOKUMEN PRAKUALIFIKASI Ok
3. EVALUASI PRAKUALIFIKASI Ok
4. UNDANGAN ok ok Ok
5. PENJELASAN Ok ok ok ok
6. PEMASUKAN PENAWARAN Ok ok ok ok
7. EVALUASI PENAWARAN ok ok ok
8. NEGOSIASI ok ok
9. PENETAPAN CALON PEMENANG ok ok Ok
10. PENGUMUMAN CALON PEMENANG ok ok
11. MASA SANGGAH ok ok
12. PENETAPAN PEMENANG ok ok ok ok
PROSEDUR PEMILIHAN PENYEDIA JASA

PEMBENTUKAN PANITIA
LELANG DENGAN
PENGUMUMAN PENANDAATANGAN
IKRAR AGAR TIDAK KKN

PRAKUALIFIKASI

PELELANGAN SANGGAHAN
PROSEDUR PEMILIHAN PENYEDIA JASA

 PIHAK YANG TERLIBAT

1. PEMILIK PROYEK
2. PERENCANA
3. PELAKSANA
4. KONTRAKTOR

 PENGIKATAN PARA PIHAK

 KONTRAK KERJA KONSTRUKSI
 KONTRAK

MAKSUD DAN TUJUAN :

Menyamakan pola pikir, pengertian dan
memberi pedoman sehingga memudahkan bagi
pengguna barang/jasa dan pengawas untuk
menyusun, memeriksa dan melaksanakan
kontrak sesuai dengan perundang-undangan
yang berlaku.
 UU No.18 Th 1999 TENTANG JASA
KONSTRUKSI
PASAL 1 AYAT 5 :
Kontrak kerja konstruksi adalah keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan
hukum antara pengguna jasa dan penyedia jasa dalam penyelenggaraan konstruksi.
Isi kontrak konstruksi :
Kontrak kerja konstruksi sekurang-kurangnya memuat :
1. Identitas Para Pihak Yang Terlibat
2. Rumusan pekerjaan (kerja, nilai kerja dan batasan waktu pelaksanaan)
3. Masa petanggungan/pemeliharaan
4. Tenaga ahli (jumlah, kalasifikasi dan kualifikasi)
5. Hak dan kewajiban,Cara pembayaran & Sanksi (cedera janji)
6. Penyelesaian perselisihan,Pemutusan kontrak kontruksi
7. Keadaan memaksa (force majeur )
8. Kegagalan bangunan
9. Perlindungan pekerjaan
10. Aspek lingkungan
 KONSTRUKSI
1. Kontrak lumpsum (firm fixed price contract )
2. Kontrak harga satuan (firm fixed unit price contract)
3. Kontrak biaya tambah imbalan (cost plus fee contract )
4. Kontrak putar kunci (turnkey contract)

KONTRAK LUMPSUM

 Konrak Harga Borongan Atau Kontrak Harga Pasti Merupakan Jenis Kontrak
Yang Mengacu Kepada Harga Penawaran Yang Diajukan Oleh Penyedia Jasa
Yang Telah Ditunjuk Sebagai Pelaksana Pekerjaan
 Untuk jenis pekerjaan yang setiap item pekerjaan dan volume telah diketahui
dengan pasti serta spesifikasi teknis, gambar rencana yang disusun dalam
dokumen lelang jelas, pasti dan tetap.
 KONTRAK HARGA SATUAN
 KONTRAK YANG BERPEDOMAN ATAS HARGA SATUAN ITEM PEKERJAAN YANG
DITAWARKAN OLEH PENGGUNA BARANG/JASA.
 HARGA SATUAN PASTI DAN TETAP SELAMA MASA PELAKSANAAN KONTRAK
 UNTUK JENIS PEKERJAAN YANG VOLUME PEKERJAANNYA TIDAK DAPAT DIKETAHUI
DENGAN PASTI ATAU SIFATNYA MENDESAK DAN TIDAK DAPAT DITUNDA
 REALISASI PEMBAYARAN TERGANTUNG HASIL VOLUME PEKERJAAN AKTUAL DALAM
SATU BULAN
 MEMUNGKINKAN ADANYA PEKERJAAN TAMBAH ATAU KURANG (SEPANJANG KEDUA
BELAH PIHAK MENYETUJUI)

KONTRAK BIAYA TAMBAHAN IMBALAN

 SUATU JENIS KONTRAK YANG PEMBAYARANNYA MENGACU KEPADA TAGIHAN TOTAL
BIAYA YANG TELAH DIKELUARKAN OLEH PENYEDIA BARANG/JASA DALAM
MELAKSANAKAN KONTRAK DITAMBAH DENGAN IMBALAN UANG (FEE)
 PEMBAYARAN IMBALAN DAPAT DILAKUKAN DENGAN CARA JUMLAH TETAP ( FIXED
COST) ATAU BERDASARKAN PRESENTASE (PRECENTAGE FEE )
 BELUM DAPAT DIBERLAKUKAN DI INDONESIA
 KONTRAK PUTAR KUNCI
 Sistem kontrak yang mengacu pada produk/kinerja yang dihasilkan harus dapat
berfungsi sesuai dengan kriteria yang ditetapkan dalam dokumen lelang dengan
harga kontrak yang pasti dan tetap selama pelaksanaan kontrak.
 Spesifikasi Teknis/Gambar Rencana Kerja Tidak Bersifat Rinci Dan Lengkap
Karena Adanya Negosiasi Teknis.
TIPE KONTRAK YANG BERKEMBANG DI INDONESIA
1. Tipe kontrak turnkey
2. Tipe bot (build operate transfer )
Pihak kontraktor menyerahkan bangunan setelah masa transfer,
20 tahun masa konsesi untuk mengoperasikan proyek.
3. Tipe boo (build operate own )
Setelah pembangunan proyek, kepemilikan beralih kepada pihak kontraktor dan
masa operasi pihak kontraktor wajib membayar semacam sewa kepada pemilik.
4. Tipe boot (build own operate transfer )
Pihak kontraktor membangun, mengoperasikan dan memungut hasil sebagai
imbalan jasanya, kedudukan pihak kontraktor sebagai operator dan Kepemilikan
MASALAH DALAM KONTRAK KONSTRUKSI
Pada prinsipnya pimpro memiliki tanggungjawab terhadap proses
pelaksanaan proyek sesuai dengan 4 tepat :
1.Mutu
2.Tuju
3.Waktu
4.Laku

MASALAH DALAM PROSES PELAKSANAAN KONSTRUKSI

Tidak Tepat Mutu, Tuju, Laku

Dan Waktu

Kontraktor Dinilai Tidak Mampu Lagi

Untuk Menyelesaikan Tugas Dan Tanggung
Jawabnya
 PENYELESAIAN MASALAH
LANGKAH-LANGKAH DALAM PENYELESAIAN
MASALAH :
1.PENGHENTIAN KONTRAK
2.PEMUTUSAN KONTRAK (TERMINATION)
3.PENGAMANAN TERHADAP KONTRAK
KATEGORI KRITIS
4.KESEPAKATAN TIGA PIHAK (THREE
PARTIES AGREEMENT/TPA)
 PENGHENTIAN KONTRAK
PENYEBAB DIHENTIKANNYA KONTRAK :
1.TIMBULNYA PERANG
2.PEMBERONTAKAN,PERANG SAUDARA, SEJAUH KEJADIAN-
KEJADIAN TERSEBUT BERKAITAN DENGAN RI
3.KERIBUTAN, KEKACAUAN DAN HURU HARA
4.BENCANA ALAM
DENGAN DIHENTIKANNYA KONTRAK, PEMILIK DIWAJIBKAN
MEMBAYAR KEPADA KONTRAKTOR BIAYA DAN ONGKOS YANG
DIATUR DALAM SYARAT-SYARAT UMUM DAN KHUSUS KONTRAK
 PEMUTUSAN KONTRAK

 CIDERA JANJI (TIDAK

MEMENUHI KEWAJIBAN DAN
TANGGUNG JAWABNYA)

 PENILAIAN KONDISI KONTRAK

KRITIS, TERLAMBAT ATAU
WAJAR
 KATEGORI KONTRAK
PERIODE I (RENCANA 0-70%) DARI KONTRAK

KRITIS
●

TERLAMBAT > 20%

●
PERIODE II (RENCANA 70-100%) DARI
KONTRAK TERJADI KETERLAMBATAN > 10%

TERLAMB ●
PERIODE I (RENCANA 0-70%) DARI KONTRAK
TERJADI KETERLAMBATAN 10-20%

AT
●
PERIODE II (RENCANA 70-100%) DARI
KONTRAK TERLAMBAT 10 – 20%

WAJAR APABILA KETERLAMBATAN PERIODE

●

I DAN II MASIH DIBAWAH 10%

 PENGAMANAN TERHADAP KONTRAK
KATEGORI KRITIS
 Rapat pembuktian dengan memberikan uji coba
terhadap kemampuan kontrakor disebut show cause
meeting (scm) atau rapat pembuktian

 Apabila sampai scm tingkat direktorat jenderal

ternyata kontraktor gagal untuk menunjukkan
kemampuan kerjanya maka langkah pengamanan
dan penyelamatan proyek adalah pemutusan kontrak
 KESEPAKATAN TIGA PIHAK (THREE PARTIES
AGREEMANT)
Melibatkan kontraktor lain sebagai penerus pelaksanaan
pekerjaan dengan ketentuan :
1.Kontraktor pertama masih bertanggung jawab
2.Kontraktor penerus mampu menyelesaikan sisa pekerjaan
3.Tetap menggunakan harga satuan kontraktor pertama
4.Diatur Dalam Adendum Kontrak Yang Ditanda Tangani Tiga
Pihak (Pimpro, Kontraktor Pertama Dan Kontraktor Pengganti)
 SANKSI PEMUTUSAN KONTRAK

1. Jaminan pelaksanaan dicairkan/ditarik untuk pihak

pemberi kerja
2. Sisa jaminan uang muka dicairkan sekaligus atau sebagai
gantinya sisa uang muka harus dilunasi sekaligus kepada
pemberi kerja
3. Aturan pengenaan denda :
• Sanksi pada butir 2 dan pengenaan daftar hitam ( tidak
diundang lelang/tidak diberikan pekerjaan) untuk jangka
waktu tertentu
• Ketentuan-ketentuan sanksi dituangkan secara jelas
dalam kontrak
 PRE CONSTRUCTION MEETING (PCM)

Pre construction meeting (rapat pra pelaksanaan)

merupakan rapat yang dilakukan sebelum
pelaksanaan proyek, yang dihadiri :
1.Pimpro & staf
2.Kontraktor & staf
3.Konsultan pengawas
4.Wakil masyarakat setempat
5.Instansi terkait
 FUNGSI PCM

FUNGSI DARI PCM ADALAH :

1.Tahapan awal pengendalian proyek terhadap
pelaksanaan dilapangan.
2.Kerangka kerja dan rencana pekerjaan selanjutnya
3.Dapat mengantisipasi kemungkinan kendala yang akan
dihadapi di lapangan, sehingga tercapai kelancaran
pelaksanaan
 MASALAH YANG DIBAHAS DAN
DISEPAKATI DALAM PCM
 Organisasi kerja
 Tatacara pengaturan pelaksanaan pekerjaan
Review dan penyempurnaan schedule kerja yang harus
sesuai dengan target, volume, waktu dan mutu
 Jadwal Pengadaan Bahan Dan Penggunaan Peralatan
Serta Personil (Mobilisasi)
 Menyusun Rencana Dan Pelaksanaan Pemeriksaan
Lapangan (Mutual Chek) Dan Review Terhadap
Simplified Design (Pembuatan Gambar Untuk
Pelaksanaan/ Shop Drawing)
 Menentukan lokasi quarry, estimasi kuantitas bahan,
dan rencana pemeriksaan mutu bahan yang akan
dipakai
 Pendekatan kepada masyarakat dan pemda setempat
sehubungan dengan kegiatan proyek / rencana kerja
 ORGANISASI KERJA
MENGELOMPOK
MELAKUKAN PIHAK
MENYIAPKAN
MENGETAHUI WEWENANG
MENGELOMPOK
MELAKUKAN
MENYIAPKAN
YANG
DAN PIHAK
IDENTIFIKASI
AKANWEWENANG
TANGGUNG
KAN
MENGETAHUI JAWAB,
YANGIDENTIFIKASI
SERTA
DAN DANAKAN
MELAKUKAN
MENANGANIKLASIFIKASI
TANGGUNG JAWAB,
KAN
PEKERJAAN
PEKERJAAN
SERTA MELAKUKAN
MENANGANI
DAN
PEKERJAANKLASIFIKASI
PEKERJAAN
PEKERJAAN
PEKERJAAN
PEKERJAAN
PEKERJAAN

M
E
N
Y
U
S
U
N
M
E
K
A
NI
S
M
E
K
O
O
R
D
IN
A
SI
 PENGATURAN PELAKSANAAN
PEKERJAAN

Pembuatan Program Kerja Akan

Mempermudah Penyusunan Keperluan
Sumber Daya
Misal :
JENIS PEKERJAAN 1 2 3 4 5 6 7
MENENTUKAN LINGKUP PEKERJAAN
MENGUMPULKAN DATA
MENGKAJI BERBAGAI ALTERNATIF
MEMILIH ROUTE PERJALANAN
MENYUSUN TIM SURVEY
REVIEW DAN PENYEMPURNAAN
SCHEDULE KERJA
PERENCA
NAAN
PENGAW
ASAN

PENGATU
RAN

PELAKSA
NAAN
 MENENTUKAN LOKASI QUARRY

• Salah satu faktor yang menentukan harga

material adalah jarak antara sumber
pengambilan material dengan lokasi material

JARAK

SUMBER LOKASI
 MENYUSUN RENCANA DAN
PELAKSANAAN PEMERIKSAAN
LAPANGAN
Penyusunan schedule dapat dilakukan pada
setiap hari, minggu & setiap bulan, tergantung
dari ukuran, kompleksitas dan karateristik
proyek
PENDEKATAN TERHADAP MASYARAKAT
DAN PEMDA SETEMPAT

BERDASARKAN UU RI TENTANG JAKON NO. 18 TAHUN 1999

MASYARAKAT BERHAK :
1.MELAKUKAN PENGAWASAN UNTUK MEWUJUDKAN TERTIB
PELAKSANAAN JASA KONSTRUKSI
2.MEMPEROLEH PENGGANTIAN YANG LAYAK ATAS KERUGIAN
YANG DIALAMI SECARA LANGSUNG SEBAGAI AKIBAT
PENYELENGGARAAN PEKERJAAN KONSTRUKSI

MASYARAKAT BERKEWAJIBAN :
3.MENJAGA KETERTIBAN DAN MEMENUHI KETENTUAN YANG
BERLAKU DIBIDANG PELAKSANAAN KONSTRUKSI
4.TURUT MENCEGAH TERJADINYA PEKERJAAN KONSTRUKSI
YANG MEMBAHAYAKAN KEPENTINGAN UMUM
 KLAIM KONSTRUKSI
Kata “klaim” atau “claim” dalam bahasa inggris, berasal dari
bahasa latin “clamare” atau “clamo” yang berarti berteriak.
Pengertian klaim barat vs indonesia :
Dunia barat :
Hampir semua batasan dari kepustakaan barat menyatakan
bahwa klaim adalah suatu permintaan (demand)
Indonesia :
Hampir semua batasan dari kepustakaan indonesia menyatakan
bahwa klaim adalah suatu tuntutan, sehingga klaim menjadi
sesuatu yang kurang disukai (tabu).
PENGERTIAN KLAIM KONSTRUKSI

Klaim Konstruksi : Klaim Yang Timbul Dari

Atau Sehubungan Dengan Pelaksanaan
Suatu Pekerjaan Jasa Konstruksi Antara
Pengguna Jasa Dan Penyedia Jasa Atau
Antara Penyedia Jasa Utama Dengan Sub-
penyedia Jasa Atau Pemasok Material Atau
Antara Pihak Luar Dan Pengguna/Penyedia
Jasa Yang Biasanya Mengenai Permintaan
Tambahan Waktu, Biaya Atau Kompensasi
Lain
 PERKEMBANGAN KLAIM KONSTRUKSI
PERIODE 1945 ●
PERIODE AWAL KEMERDEKAAN, INDUSTRI JASA
KONSTRUKSI BELUM TUMBUH MAKA BELUM ADA KLAIM
-1950 KONSTRUKSI

PERIODE 1951 ●
KETATANEGARAAN BELUM STABIL, KABINET BERGANTI-
GANTI DALAM HITUNGAN BULAN, BELUM MULAI
-1959 MEMBANGUN SEHINGGA BELUM ADA KLAIM KONSTRUKSI

PERIODE 1960 - ●
PRESIDEN SOEKARNO MULAI MELAKUKAN PEMBANGUNAN, PERSAINGAN
BELUM ADA KARENA PROYEK-PROYEK LANGSUNG DITUNJUK PRESIDENT,

1966
KLAIM KONSTRUKSI BELUM ADA. KONTRAK KONSTRUKSI MASIH SANGAT
SEDERHANA

PERIODE 1967 - ●
PEMERINTAH MEMPUNYAI PROGRAM PEMBANGUNAN YANG TERARAH DAN
BERKESINAMBUNGAN DIKENAL DENGAN ISTILAH REPELITA, INDUSTRI

1996
JASA KONSTRUKSI MULAI TUMBUH TETAPI KLAIM KONSTRUKSI MASIH
JARANG TERJADI.

●
AKIBAT KRISIS MONETER PERTENGAHAN 1997 BANYAK KONSTRUKSI
TERBENGKALAI. PENGGUNA JASA TIDAK MAMPU MEMBAYAR PENYEDIA JASA.
PERIODE 1997 – SEKARANG KLAIM KONSTRUKSI MULAI MUNCUL . PENYEDIA JASA MULAI BERANI
MENGAJUKAN SUATU KLAIM KARENA SUDAH SANGAT TERPAKSA
PENYEBAB KLAIM KONSTRUKSI

VARIATION
LIABILITY
& DELAY

DAMAGE

CONSTRUCTION
CLAIM
 PENYEBAB KLAIM KONSTRUKSI

Sebab-sebab umum :
1.Komunikasi antara pengguna jasa dan
penyedia jasa buruk
2.Administrasi kontrak kurang cukup
3.Sasaran waktu tidak terkendali
4.Kejadian eksternal yang tidak dikehendaki
5.Kontrak yang memiliki perbedaan
penafsiran
PENYEBAB KLAIM KONSTRUKSI

Sebab-sebab dari pengguna jasa :

1.Informasi tender yang tidak
lengkap mengenai desain, bahan
dan spesifikasi
2.Penyelidikan site kurang
sempurna
3.Alokasi resiko tidak jelas
4.Keterlambatan pembayaran
5.Larangan metode kerja tertentu
 PENYEBAB KLAIM KONSTRUKSI
Sebab-sebab dari penyedia jasa :
1. Pekerjaan yang cacat/mutu pekerjaan buruk
2. Keterlambatan penyelesaian
3. Klaim tandingan/perlawanan klaim
4. Pekerjaan tidak sesuai spesifikasi
5. Bahan yang dipakai tidak memenuhi syarat
UNSUR-UNSUR KLAIM
UNSUR-UNSUR KLAIM ANTARA LAIN :
1. TAMBAHAN UPAH, MATERIAL, PERALATAN,ADMINISTRASI,
DAN WAKTU
2. PENGULANGAN PEKERJAAN (BONGKAR/PASANG)
3. PENURUNAN PRESTASI KERJA
4. PENGARUH IKLIM
5. SALAH PENEMPATAN PERALATAN
6. PENUMPUKAN BAHAN
7. TIDAK EFISIENSI JENIS PEKERJAAN
 JENIS-JENIS KLAIM

Jenis Klaim Terbagi Atas :

1. Klaim Tambahan Biaya Dan Waktu
2. Klaim Biaya Tak Langsung (Overhead)
3. Klaim Tambahan Waktu (Tanpa Tambahan Biaya)
4. Klaim kompensasi lain
KEMAMPUAN MEMBAYAR KLAIM
DALAM UU NO. 18/1999 TENTANG JASA KONTRUKSI PASAL 15
AYAT 2 :
PENGGUNA JASA HARUS MEMILIKI KEMAMPUAN MEMBAYAR
BIAYA PEKERJAAN KONSTRUKSI YANG DIDUKUNG DENGAN
DOKUMEN PEMBUKTIAN DARI LEMBAGA PERBANKAN
DAN/ATAU LEMBAGA KEUANGAN BUKAN BANK
KEGAGALAN PEKERJAAN KONSTRUKSI
DAN KEGAGALAN BANGUNAN
 KEGAGALAN PEKERJAAN KONSTRUKSI
BERDASARKAN PPRI PASAL 31 NO.29 TAHUN 2000:
Kegagalan pekerjaan konstruksi adalah keadaan
hasil pekerjaan konstruksi yang tidak sesuai dengan
spesifikasi pekerjaan sebagaimana Disepakati dalam
kontrak kerja konstruksi baik sebagian maupun
keseluruhan sebagai akibat kesalahan pengguna
jasa atau penyedia jasa.
3. P ERENCANA
1. PELAKSAN
2. A KO NSKO TRUKS
NSTRUKSI
I BE BAS
BEBAS
DARIDARIKE WAJIBAN
UNTUK
KEWAJIBAN
MENGGANTIUNTUK ATAUMENGGANTI
ME MPE RBAI
ATAUKI
3. KEGAGALAN
MEMP
P ERBAI
A KO PE
ERENCANA
1. PELAKSAN
2. KI
NS KERJAAN
KO KE
TRUKS GAGALAN
NSTRUKSI
I BEKO NS
PETRUKSI
BAS KE RJAAN
BEBAS
DARI DARI
KE WAJIBAN
SKONSTRUKS
EBAGAIMANA
UNTUK
KEWAJIBAN IUNTUK
MENGGANTI SDIMAKS
EBAGAIMANA
ATAUUD ME
DALAM
MENGGANTI DIMAKS
MPE P AS AL
RBAI
ATAU UD
KI 3DALAM
1
YANG
P AS ALDIS
KEGAGALAN
MEMP 3 1EBABKAN
ERBAI YANG
PE DIS
KIKERJAAN
KE KEE SALAHAN
BABKAN
GAGALANKO NS KE
P ENGGUNA
SALAHAN
PETRUKSI
KE RJAAN
JAS
SP ENGGUNA
A, P E RE NCANA
KONSTRUKS
EBAGAIMANA JAS A, PKO
I SDIMAKS ELAKS
NS
EBAGAIMANAUDTRUKS
ANADIMAKS
DALAMKO
I DAN
NSTRUKSI
P AS AL
UD3DALAM
1
PDAN
PENGAWAS
YANG PDIS
AS AL ENGAWASKO NSDIS
3 1EBABKAN
YANG TRUKSI
KOKENSTRUKSI
E SALAHAN
BABKAN KE P ENGGUNA
SALAHAN
JAS
P ENGGUNA
A, P E RE NCANA
JAS A, PKO ELAKS
NS TRUKS
ANA KO
I DAN
NSTRUKSI
PDAN
ENGAWAS
P ENGAWASKO NS TRUKSI
KO NSTRUKSI

4.
4.
PE
PE
NY
NY
ED
ED
IA
IA
JA
JA
SA
SA
W
W
AJI
AJI
B
B
ME
ME
NG
NG
GA
GA
NT
NT
II
AT
AT
AU
AU
ME
ME
MP
MP
ER
ER
BA
BA
IKI
IKI
KE
KE
GA
GA
GA
GA
LA
LA
N
N
PE
PE
KE
KE
RJ
RJ
AA
AA
N
N
KO
KO
NS
NS
TR
TR
UK
UK
SI
SI
SE
SE
BA
BA
GA
GA
IM
IM
AN
AN
A
A
SE
SE
BA
BA
GA
GA
IM
IM
AN
AN
A
A
DA
DA
LA
LA
M
M
PA
PA
SA
SA
LL
31
31
YA
YA
NG
NG
DI
DI
SE
SE
BA
BA
BK
BK
AN
AN
KE
KE
SA
SA
LA
LA
HA
HA
N
N
PE
PE
NY
NY
ED
ED
IA
IA
JA
JA
SA
SA
AT
AT
AS
AS
BI
BI
AY
AY
A
A
SE
SE
ND
ND
IRI
IRI
KEGAGALAN BANGUNAN

PENGGUNA JASA PENYEDIA JASA

BERTANGGUNG
BERTANGGUNG JAWAB SEJAK
JAWAB (DALAM PENYERAHAN
PENGELOLAAN) AKHIR PALING
LAMA 10 TAHUN

DITETAPKAN
OLEH PENILAI
KEGAGALAN
AHLI BANGUNAN
 KEGAGALAN BANGUNAN

Pasal 34 PP RI no.29/2000 :
Kegagalan bangunan merupakan keadaan
bangunan yang tidak berfungsi, baik secara
keseluruhan maupun sebagian dari Segi teknis,
manfaat, keselamatan dan kesehatan kerja, dan
atau keselamatan umum sebagai akibat kesalahan
penyedia jasa dan atau pengguna jasa setelah
penyerahan akhir pekerjaan konstruksi
 JANGKA WAKTU PERTANGGUNG
JAWABAN
Jangka waktu pertanggung jawaban atas kegagalan bangunan
sesuai pasal 34 PP RI 29/2000 :
1.Ditentukan sesuai dengan umur konstruksi yang
direncanakan maksimal 10 tahun, sejak penyerahan akhir
pekerjaan konstruksi
2.Penetapan umur konstruksi yang direncanakan harus jelas
dan tegas dinyatakan dalam dokumen perencanaan, serta
disepakati dalam kontrak konstruksi
3.Jangka waktu pertanggung jawaban atas kegagalan
bangunan harus dinyatakan dengan tegas dalam kontrak kerja
konstruksi.
 PENILAIAN KEGAGALAN BANGUNAN
Penilai ahli harus memiliki sertifikasi keahlian dan terdaftar
pada lembaga, sesuai PP RI pasal 36 no 29/2000 :
1.Kegagalan Bangunan Dinilai Dan Ditetapkan Oleh Satu Atau
Lebih Penilai Ahli Yang Profesional Dan Kompoten Dalam
Bidangnya Dan Bersifat Independen Dan Mampu Memberikan
Penilaian Secara Obyektif, Yang Harus Dibentuk Paling Lambat
1 Bulan Sejak Diterimanya Laporan Mengenai Terjadinya
Kegagalan Bangunan
2.Penilai dipilih dan disepakati bersama oleh penyedia jasa dan
pengguna jasa
3.Pemerintah berwewenang untuk mengambil tindakan tertentu
apabila kegagalan menimbulkan gangguan pada keselamatan
umum termasuk dalam memberikan pendapat dalam
penunjukkan.
 TUGAS PENILAI AHLI
 Menetapkan sebab-sebab terjadinya kegagalan bangunan
 Menetapkan tidak berfungsinya sebagian atau
keseluruhan bangunan
 Menetapkan pihak yang bertanggung jawab atas
kegagalan bangunan serta tingkat dan kesalahan yang
dilakukan
 Menetapkan besarnya kerugian, serta usulan besarnya
ganti rugi yang harus dibayar oleh pihak-pihak yang
melakukan kesalahan
 Menetapkan jangka waktu pembayaran kerugian
 GANTI RUGI KEGAGALAN BANGUNAN
(PP RI PASAL 46 NO.29/2000)

 Pelaksanaan ganti rugi dalam hal kegagalan

konstruksi dapat dilakukan dengan mekanisme
pertanggungan pihak ketiga atau asuransi,
dengan ketentuan :
1. Persyaratan dan jangka waktu ditetapkan atas
dasar kesepakatan
2. Premi dibayar oleh masing-masing pihak, dan
biaya premi yang menjadi tanggungan penyedia
jasa menjadi bagian unsur biaya pekerjaan
konstruksi.
 Dalam hal pengguna jasa tidak bersedia
memasukkan premi maka resiko kegagalan
bangunan menjadi tanggung jawab pengguna
jasa
MENGHINDARI KEGAGALAN BANGUNAN

PROFESIONALISME BENAR-
BENAR DIWUJUDKAN
TEAM WORK YANG HANDAL
(KEWAJIBAN &TANGGUNG JAWAB)

SEGITIGA FUNGIONAL PROYEK

MENYADARI PENTINGNYA KERJASAMA

PCM (PRE CONSTRUCTION

MEETING)
KEJELASAN DOKUMEN
LELANG
 PERKEMBANGAN KEJADIAN SUATU
KLAIM (PROSES KLAIM)
Proses klaim terjadi sebagai akibat perubahan yang
diperintahkan atau diminta. Proses terjadinya klaim :
1.Perubahan pekerjaan
2.Pemberitahuan
3.Permintaan perubahan
4.Penerbitan perintah perubahan
5.Klaim
6.Arbitrase / pengadilan
7.Amandemen kontrak
 ●
DIKETAHUI SEBELUMNYA
PERUBAHAN PEKERJAAN ●
TIDAJ DIKETAHUI SEBELUMNYA

●
JIKA PERUBAHAN PEKERJAAN DIKETAHUI SEBELUMNYA MAKA
PEMBERITAHUAN DILAKUKAN PEMBERITAHUAN KEPADA PENGGUNA JASA

●
JIKA PERUBAHAN PEKERJAAN TIDAK DIKETAHUI SEBELUMNYA, PERUBAHAN
PERMINTAAN PERUBAHAN TERSEBUT DINAMAKAN PERUBAHAN TAK RESMI. PENYEDIA JASA
MENGAJUKAN PERMINTAAN PERUBAHAN KEPADA PENGGUNA JASA

PENERBITAN PERINTAH ●
APABILA PEMBERITAHUAN & PERMINTAAN PERUBAHAN DISETUJUI,
PERUBAHAN PENGGUNA JASA WAJIB MENERBITKAN PERINTAH PERUBAHAN

●
APABILA PEMBERITAHUAN & PERMINTAAN PERUBAHAN TIDAK
KLAIM DISETUJUI, PENYEDIA JASA DAPAT MENGAJUKAN KLAIM

●
JIKA KLAIM TIDAK DISETUJUI, MAKA TERJADI SENGKETA, PENYEDIA
ARBITRASE / PENGADILAN JASA MENGAJUKAN PENYELESAIAN SENGKETA LEWAT ARBITRASE

●
SETELAH TERBIT PERINTAH PERUBAHAN, PERINTAH PERUBAHAN
AMANDEMEN KONTRAK HARUS DIIKUTI DENGAN PENERBITAN AMANDEMEN KONRAK
 BEBERAPA PENGERTIAN CHANGES
1. Formal changes
Pengarahan kepada kontraktor untuk melakukan suatu
perubahan.
2. Construction changes
perubahan konstruksi untuk perbaikan
3. Cardinal changes
perubahan kontrak, dapat merubah karakter dari
pekerjaan
4. Design related changes
perubahan design melalui review
5. Termination
penghentian atau pengurangan bagian pekerjaan
tertentu
6. Payment changes
perubahan angsuran biaya
7. Coordination changes
Perubahan tanggung jawab koordinasi
8. Owner supply
perubahan tanggung jawab owner
9. Higher standart changes
Perubahan Keinginan Mendapatkan Standart Produk
Yang Lebih Tinggi
10. Delay
Perubahan Yang Mempengaruhi Keterlambatan
Pekerjaan
11. Acceleration
Percepatan untuk mengejar keterlambatan
12. Kualitas material
Perubahan terhadap kualitas material yang lebih baik.
UNSUR-UNSUR DALAM PROSES PENANGAN KLAIM
1. Administrasi kontrak
2. Manajer kontrak / administrator kontrak (analisis,
mencatat & penyelesaian)
3. Evaluasi ( wawancara & mempelajari dokumen)
4. Bahan-bahan evaluasi (dokumen kontrak, perubahan
pekerjaan, ringkasan pekerjaan, risalah rapat, jadual
pelaksanaan, foto dan laporan)
5. Analisis
6. Perintah perubahan
7. Penyelesaian sengketa
 ANALISIS KLAIM
Analisis klaim :
1.Analisis secara faktual (apa yang sesungguhnya
terjadi)
2.Analisis secara hukum atau berdasarkan kontrak
3.Analisis biaya (berupa biaya tambahan uang atau
waktu harus diberikan kepada penyedia jasa)
JENIS-JENIS KLAIM
Jenis klaim terbagi atas :
4. Klaim tambahan biaya dan waktu
5. Klaim biaya tak langsung (overhead)
6. Klaim tambahan waktu (tanpa tambahan biaya)
7. Klaim kompensasi lain
 KEMAMPUAN MEMBAYAR KLAIM
Dalam uu no. 18/1999 tentang jasa kontruksi pasal 15
ayat 2 :
Pengguna jasa harus memiliki kemampuan
membayar biaya pekerjaan konstruksi yang didukung
dengan dokumen pembuktian dari lembaga perbankan
dan/atau lembaga keuangan bukan bank.
RESIKO PROYEK
Dalam teori hukum dikenal suatu ajaran yang disebut dengan
resicoleer (ajaran tentang resiko)
Resicoleer adalah suatu ajaran, seseorang berkewajiban
untuk memikul kerugian, jika ada suatu kejadian diluar
kesalahan salah satu pihak yang menimpa benda yang menjadi
objek perjanjian.
 CHANGE/CHANGE ORDER/VARIATION
Perubahan dalam bahasa inggris disebut “changes” dan perintah
perubahan disebut “changes order” atau variation.
Perubahan dapat berupa :
-Lingkup pekerjaan
-Spesifikasi teknik
-Jenis material
-Metode kerja
-Percepatan pelaksanaan, dll
 ARBITRASE, ARBITER/ARBITRATOR
Arbitrase telah dikenal di indonesia sejak abad xix (1848)
dengan diberlakukannya kitab undang-undang hukum acara
perdata (reglement op de rechtsvordering atau dikenal R.V
PENGERTIAN ARBITRASE
 Menurut Rv, Arbitrase Adalah Suatu Bentuk Peradilan Di Luar
Badan Peradilan Resmi Yang Dibentuk Dan Diselenggarakan
Berdasarkan Bentuk Sukarela Dan Itikat Baik Dari Para Pihak
Yang Berselisih Atau Yang Bersengketa tersebut diselesaikan
oleh hakim (para ahli) yang mereka tunjuk sendiri dengan
ketentuan bahwa putusan yang diambil oleh hakim atau para
hakim tersebut merupakan putusan pada tingkat terakhir dan
mengikat para pihak.
 Hakim-hakim menurut rv dinamakan wasit atau dikenal
sebagai arbiter
 JENIS ARBITARSE

Ada 2 jenis arbitrase :

1.Arbitrase AD HOC
Dibentuk Khusus Untuk Memutus/Menyelesaikan
Sengketa/Perselisihan, Sering Juga Disebut Arbitrase
Sukarela Dan Bersifat Sementara
2.Arbitrase institusional (kelembagaan)
Suatu institusi arbitrase yang bersifat permanen,
terlepas ada tidaknya sengketa, lengkap dengan arbiter-
arbiter, kepengurusan tempat sidang yang permanen
dan prosedur yang baku.
 LEMBAGA-LEMBAGA ARBITRASE
Lembaga-lembaga yang menyediakan jasa arbitrase :
1. Arbitrase nasional
Keberadaannya dan daerah kewenangan meliputi wilayah
suatu negara tertentu :
a.Indonesia : -Badan arbitrase nasional indonesia (bani)
-Badan arbitrase muamalat indonesia (bamui)
B. Belanda : Nederland arbitrase institute
C. Inggris : the british institute of arbitration
2. Arbitrase international
Daerah kewenangannya meliputi seluruh dunia
b.Court of arbitration of international chamber of commerce (icc)
c.The international center for settlement of investment disputes
(icsid)
d.United nations commision on international trade law (uncitral)
diterbitkan oleh pbb tahun 1976
 ARBITRASE VS PENGADILAN
ARBITRASE PENGADILAN
BEBAS & OTONOM MENENTUKAN MUTLAK TERIKAT PADA HUKUM
RULES & INSTITUSI ARBITRASE ACARA YANG BERLAKU
MENGHINDARI KETIDAKPASTIAN YANG BERLAKU MUTLAK ADALAH
AKIBAT PERBEDAAN SISTEM SISTEM HUKUM DARI NEGARA
HUKUM DENGAN NEGARA TEMPAT SENGKETA DIPERIKSA
TEMPAT SENGKETA DIPERIKSA,
MAUPUN KEMUNGKINAN ADANYA
KEPUTUSAN HAKIM YANG UNFAIR
DENGAN MAKSUD APAPUN

KELELUASAN MEMILIH ARBITER MAJELIS HAKIM PENGADILAN

PROFESIONAL, PAKAR DALAM DITENTUKAN OLEH
BIDANG YANG MENJADI OBJEK ADMINISTRASI PENGADILAN
SENGKETA, DAN INDEPENDEN
DALAM MEMERIKSA SENGKETA
ARBITRASE VS PENGADILAN

ARBITRASE PENGADILAN
WAKTU PROSEDUR & BIAYA PUTUSAN PENGADILAN DITENTUKAN
ARBITRASE LEBIH EFISIEN. PUTUSAN OLEH ADMINISTRASI PENGADILAN
BERSIFAT FINAL & BINDING, DAN
TERTUTUP UNTUK UPAYA HUKUM
BANDING DAN KASASI

PERSIDANGAN TERTUTUP (NON TERBUKA UNTUK UMUM (KECUALI

PUBLICITY), MEMBERI KASUS PERCERAIAN)
PERLINDUNGAN UNTUK INFORMASI
ATAU DATA USAHA YANG BERSIFAT
RAHASIA

PERTIMBANGAN HUKUM LEBIH POLA PERTMBANGAN PENGADILAN

MENGUTAMAKAN ASPEK PRIVAT DAN PUTUSAN HAKIM ADALAH WIN
DENGAN WIN-WIN SOLUTION LOOSE
PROSES PENANGANAN SENGKETA MELALUI ARBITRASE
BERHASIL
KASUS KUASA HUKUM PENYELE
NEGOSIASI
SENGKETA SAIAN
BERHASIL
PENYELESAIAN SOMASI
GAGAL GAGAL

ARBITRASE

ARBITRASE INSTITUTIONAL
AD HOC (BANI)

PROSES
PERSIDANGAN
PN.DOMISILI
KEPUTUSAN TERMOHON
(30 HARI)
BERHASIL GAGAL EKSEKUSI
PELAKSANAAN
SUKARELA PENGADILAN
GANTI RUGI KEGAGALAN BANGUNAN
(PP RI PASAL 46 NO.29/2000)

 Pelaksanaan ganti rugi dalam hal kegagalan

konstruksi dapat dilakukan dengan mekanisme
pertanggungan pihak ketiga atau asuransi, dengan
ketentuan :
1. Persyaratan dan jangka waktu ditetapkan atas dasar
kesepakatan
2. Premi dibayar oleh masing-masing pihak, dan biaya
premi yang menjadi tanggungan penyedia jasa
menjadi bagian unsur biaya pekerjaan konstruksi.
 Dalam hal pengguna jasa tidak bersedia
memasukkan premi maka resiko kegagalan
bangunan menjadi tanggung jawab pengguna jasa
MENGHINDARI KEGAGALAN BANGUNAN

PROFESIONALISME BENAR-
BENAR DIWUJUDKAN
TEAM WORK YANG HANDAL
(KEWAJIBAN &TANGGUNG JAWAB)

SEGITIGA FUNGIONAL PROYEK

MENYADARI PENTINGNYA KERJASAMA

PCM (PRE CONSTRUCTION

MEETING)
KEJELASAN DOKUMEN
LELANG
 KONDISI INDUSTRI KONSTRUKSI
INDONESIA
Pengaruh tuntutan globalisasi dan
otonomi daerah :
1.Meningkatnya ukuran proyek
(volume & nilai kontrak)
2.Meningkatnya kompleksitas proyek
(metode & teknologi)
3.Kompetisi yang makin tinggi
FAKTOR PENYEBAB RESIKO PROYEK

CONSTRUC TEKNOLOGI
TIBILITY

SOSIAL KEUANGAN
RESIKO
PROYEK

DESIGN POLITIK

TENAGA
KERJA
 KRITERIA RESIKO
Berdasarkan pp 28/2000 pasal 10 (1) tentang usaha
dan peran serta masyarakat jasa konstruksi, kriteria
resiko :
1.Resiko kecil : pekerjaan konstruksi yang
pelaksanaannya tidak membahayakan keselamatan
umum dan harta benda.
2.Resiko sedang : pekerjaan konstruksi yang
pelaksanaannya beresiko membahayakan keselamatan
umum dan harta benda
3.Resiko tingi : pekerjaan konstruksi yang
pelaksanaannya beresiko sangat membahayakan
keselamatan umum dan harta benda.
 ALOKASI RESIKO

Berdasarkan pp 29/2000 pasal 6 :

 Proyek dengan resiko kecil, teknologi
sederhana & biaya kecil : penunjukkan
langsung
 Proyek dengan resiko sedang, teknologi
sederhana sampai madya & biaya kecil sampai
sedang : pemilihan langsung
 Proyek dengan resiko tinggi, teknologi tinggi &
biaya besar : pelelangan terbatas
Berdasarkan penjelasana uu ri no.18/1999 pasal 13 :
Untuk mengatasi resiko dan tanggung jawab hukum
kepada pihak lain dapat ditempuh melalui
pertanggungan dengan mitra usaha antara lain :
1.Jaminan Penawaran
2.Jaminan Pelaksanaan
3.Jaminan Uang Muka
4.Jaminan Sosial Tenaga Kerja
5.Construction All Risk Insurance
6.Profesional Liability Insurance
Disamping Itu Jasa Konstruksi Memerlukan dukungan
sumber informasi mengenai ketersediaan peralatan,
bahan dan komponen bangunan
 KRITERIA PENGGUNAAN TEKNOLOGI

 Teknologi sederhana
Pekerjaan konstruksi yang menggunakan alat kerja
sederhana dan tidak memerlukan tenaga ahli
Teknologi madya
Pekerjaan konstruksi yang menggunakan sedikit
peralatan berat dan memerlukan sedikit tenaga ahli
Teknologi tinggi
Pekerjaan Konstruksi Yang Menggunakan Banyak
Peralatan Berat Dan Memerlukan Tenaga Ahli Dan
Tenaga Terampil
 PENGALIHAN RESIKO

RESIKO >>
KONTRAKTOR ASURANSI
GANTI RUGI
MAX 100 %

RESIKO
RESIKO
TERBATAS
OWNER BOND
GANTI RUGI
TERBATAS
ALTERNATIF PENYELESAIAN
SENGKETA KONSTRUKSI
ALTERNATIF PENYELESAIAN SENGKETA

Pada tanggal 12 agustus 1999

telah diundangkan dan
diberlakukan :
Uu ri no.30 thn 1999 tentang
arbritrase dan alternatif
penyelesaian sengketa
Pada bab i pasal 1, point 10 disebutkan :
Alternatif penyelesaian sengketa adalah lembaga
penyelesaian sengketa atau beda pendapat melalui
prosedur yang disepakati para pihak, yakni
penyelesaian di luar pengadilan dengan cara :

KONSULTASI
NEGOSIASI
MEDIASI
KONSILIASI ATAU
PENILAIAN AHLI
  KONSULTASI
Konsultasi merupakan suatu tindakan yang bersifat
“personal” antara suatu pihak tertentu, yang disebut “klien”
dengan pihak lain yang merupakan pihak “konsultan” yang
memberikan pendapat (hukum) kepada klien tersebut.
NEGOSIASI
Negosiasi Merupakan Salah Satu Lembaga Alternatif
Penyelesaian Sengketa Yang Dilaksanakan Diluar
Pengadilan, Sedangkan perdamaian dapat dilakukan
baik sebelum proses persidangan pengadilan
dilakukan, maupun setelah sidang peradilan
dilaksanakan, baik didalam maupun diluar sidang
pengadilan.
TEKNIK NEGOSIASI

1. KOMPETITIF
2. KOOPERATIF
3. LUNAK DAN
KERAS
4. INTEREST BEST
 TEKNIK NEGOSIASI KOMPETITIF
Negosiasi Bersifat Alot Dan Bersaing, Ciri Negosiasi :
1.Mengajukan permintaan awal yang tinggi diawal
negosiasi
2.Menjaga tuntutan agar tetap tinggi sepanjang proses
negosiasi dilangsungkan
3.Menggunakan cara-cara yang berlebihan dan
melemparkan tuduhan-tuduhan dengan tujuan
menciptakan ketegangan dan tekanan terhadap pihak
lain
TEKNIK NEGOSIASI KOOPERATIF
Menganggap pihak negosiator lawan bukan sebagai musuh,
melainkan sebagai mitra kerja untuk mencari penyelesaian
sengketa yang adil berdasarkan analisis yang obyektif dan atas
fakta hukum yang jelas
 TEKNIK NEGOSIASI
LUNAK DAN KERAS

SOFT (LUNAK) HARD (KERAS)

NEGOSIATOR ADALAH TEMAN NEGOSIATOR DIPANDANG SEBAGAI
LAWAN

TUJUAN PERUNDINGAN ADALAH TUJUAN UNTUK MENANG

KESEPAKATAN

MEMPERCAYAI PERUNDING LAWAN KERAS TERHADAP ORANG MAUPUN

MASALAH

MENGEMUKAKAN TAWARAN MEMBUAT ANCAMAN

MENGALAH UNTUK KESEPAKATAN MENUNTUT PEROLEHAN SEPIHAK
MENCEGAH UNTUK BERLOMBA SEDAPAT MUNGKIN MEMENANGKAN
KEHENDAK KEINGINAN

MENERIMA UNTUK DITEKAN MENERAPKAN TEKANAN

 TEKNIK NEGOSIASI
INTEREST BASED

Teknik negosiasi interest based merupakan jalan

tengah pada teknik keras dan lunak, teknik negosiasi
berdasarkan pada komponen :

1.People (orang)
2.Interest (kepentingan)
3.Option / solusi
4.Criteria
 RUMUSAN UU NO.30 THN 1999 PASAL 6
AYAT (2)

 Memberikan tenggang waktu

penyelesaian paling lama 14
hari
 Penyelesaian sengketa
tersebut harus dilakukan dalam
bentuk “pertemuan langsung”
oleh dan antara para pihak
yang bersengketa
 MEDIASI
Mediasi adalah sebuah proses
penyelesaian sengketa berdasarkan
perundingan.

UU RI no.30/1999 pasal 6 ayat (3) ;

Sengketa atau beda pendapat
diselesaikan melalui bantuan seorang
atau lebih penasehat ahli maupun
melalui seorang mediator
 PERAN DAN
FUNGSI MEDIATOR

 Penyelenggara pertemuan
 Pemimpin diskusi netral
 Pemelihara atau penjaga aturan agar
perundingan berlangsung baik
 Pengendali emosi para pihak
 Pendorong pihak yang kurang mampu
agar mengemukakan pandangannya
 KONSILIASI
 Konsiliasi berasal dari kata “conciliation”
(bahasa inggris) berarti “perdamaian”
 Konsiliasi adalah suatu tindakan atau proses
untuk mencapai perdamaian di luar
pengadilan.
 Konsiliasi adalah upaya penyelesaian
sengketa dengan cara mempertemukan
keinginan para pihak dengan
menyerahkannya kepada suatu komisi yang
bertindak sebagai konsiliator
SOMASI, WANPRESTASI
DAN GANTI RUGI
 SOMASI
Somasi adalah teguran dari pihak pengguna jasa
kepada penyedia jasa atau sebaliknya, agar dapat
memenuhi prestasi sesuai dengan isi perjanjian yang telah
disepakati antar keduanya.
SEBAB TERJADINYA SOMASI
1. Penyedia jasa melaksanakan prestasi yang keliru
2. Penyedia jasa tidak memenuhi prestasi pada hari yang telah
dijanjikan
3. Prestasi yang dilaksanakan oleh penyedia tidak lagi berguna
bagi pengguna jasa setelah lewat waktu yang ditentukan
PERISTIWA TIDAK MEMERLUKAN SOMASI
Terdapat 5 jenis peristiwa :
1.Penyadia jasa menolak pemenuhan
prestasi
2.Penyedia jasa mengakui kelalaiannya
3.Pemenuhan prestasi tidak mungkin
dilakukan
4.Pemenuhan pretasi tidak berlaku lagi
5.Penyedia jasa melakukan prestasi tidak
sebagaimana mestinya
 WANPRESTASI
 Wanprestasi adalah tidak memenuhi atau
lalai melaksanakan kewajiban
sebagaimana yang ditentukan dalam
perjanjian yang dibuat antara pengguna
jasa dan penyedia jasa
 Dalam restatement of the law of contracts
(amerika serikat), wanprestasi (breach of
contracts) dibedakan atas 2 macam :
1. Total breachts
2. Partial breachts
AKIBAT ADANYA WANPRESTASI
1. Perikatan tetap ada
2. Penyedia jasa atau
pengguna jasa harus
membayar ganti rugi
3. Beban resiko beralih untuk
kerugian penyedia jasa, jika
masalah muncul setelah
penyedia jasa wanprestas
 TUNTUTAN WANPRESTASI
Pengguna / penyedia jasa dapat
menuntut wanprestasi sebagai
berikut :
1.Meminta pemenuhan prestasi
2.Menuntut prestasi disertai
ganti rugi
3.Menuntut dan meminta ganti
rugi
4.Menuntut pembatalan
perjanjian
5.Menuntut pembatalan disertai
ganti rugi
SANKSI WANPRESTASI

BIAYA
COSTS

GANTI RUGI
COMPENSATION

PEMBATALAN PERJANJIAN
RESCISSION
 GANTI RUGI
• Berdasarkan Uu Ri No.18/ 1999 Bab Vi Disebutkan ;
Pasal 26 (1)
Jika Terjadi Kegagalan Bangunan Yang Disebabkan Kesalahan Perencana
Atau Pengawas Konstruksi, Dan hal tersebut terbukti menimbulkan
kerugian bagi pihak lain, maka perencana atau pengawas konstruksi wajib
bertanggung jawab sesuai dengan bidang profesi dan dikenakan ganti
rugi

Pasal 26 (2)
Jika Terjadi Kegagalan Bangunan Yang Disebabkan Kesalahan Pelaksana
Konstruksi Dan Hal Tersebut Terbukti Menimbulkan kerugian bagi pihak
lain, maka pelaksana konstruksi wajib bertanggung jawab sesuai dengan
bidang usaha dan dikenakan ganti rugi

Pasal 27
Jika Terjadi Kegagalan Bangunan Yang Disebabkan Kesalahan Pengguna
Jasa Dalam Pengelolaan Bangunan Dan Hal tersebut menimbulkan
kerugian bagi pihak lain, maka pengguna jasa wajib bertanggung jawab
dan dikenai ganti rugi
 BENTUK GANTI RUGI

Ganti rugi yang dapat dituntut :

1.Kerugian yang diderita dari

masing-masing pihak
2.Keuntungan yang akan
diperoleh
 FORCE MAJEUR
(KEADAAN MEMAKSA/KEADAAN KAHAR)
FORCE MAJEUR ADALAH KEADAAN YANG
TERJADI DILUAR KEHENDAK/KEMAMPUAN
PENYEDIA JASA MAUPUN PENGGUNA JASA
ATAU
Suatu keadaan yang terjadi diluar
kekuasaan para pihak, sehingga untuk
melaksanakan kewajibannya sesuai
kontrak menjadi tidak terpenuhi
YANG DIGOLONGKAN KEADAAN
KAHAR :
1. Timbulnya perang,
pemberontakan,perang saudar,
dll
2. Kekacauan dan huru hara
3. Bencana alam : gempa, badai,
gunung meletus dll
4. Atau keadaan yang ditetapkan
dalam kontrak, misal; wabah
penyakit, kebakaran dll
 PENYEBAB FORCE MAJEUR

 ACT OF GOD (KEHENDAK ALLAH)

SUATU KEADAAN ATAS KEHENDAK
ALLAH, SEPERTI ; BANJIR, TANAH
LONGSOR, GUNUNG MELETUS,
HALILINTAR, GEMPA, TSUNAMI DLL
 TINDAKAN PEMERINTAH ATAU PIHAK
LAIN, MISALNYA; KEBIJAKAN MONETER,
PEPERANGAN, PEMBERONTAKAN, HURU
HARA, PEMOGOKKAN DLL
JENIS KEADAAN MEMAKSA

Keadaan Memaksa Dibagi Menjadi 2 Jenis :

1.Keadaan Memaksa Absolut
Suatu Keadaan Yang Samasekali Tidak Dapat
Memenuhi Prestasinya (Gempa, Banjir Bandang Dll)
2.Keadaan Memaksa Relatif
Suatu keadaan yang masih memungkinkan untuk
melaksanakan prestasinya, dengan resiko tertimpa
bahaya kerugian yang sangat besar
KEGAGALAN KONSTRUKSI AKIBAT
GEMPA
AKIBAT TSUNAMI
 AKIBAT FORCE MAJEUR

Ada tiga akibat keadaan memaksa :

1. Penyedia jasa tidak perlu membayar ganti rugi
2. Beban resiko tidak berubah
3. Pengguna jasa tidak berhak atas pemenuhan
prestasi
 UU JAKON NO.18/1999
BAB VI PASAL 25 AYAT (2)

Kegagalan bangunan yang menjadi tanggung

jawab penyedia jasa sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) ditentukan terhitung sejak penyerahan akhir
pekerjaan konstruksi dan paling lama 10 (sepuluh)
tahun.
UU JAKON NO.18/1999 BAB X PASAL 43
pihak penyedia jasa yang melakukan kesalahan dan
mengakibatkan kegagalan bangunan bisa dikenai pidana
maksimal 5 tahun atau denda maksimal 10% (bagi
perencana) dan 5% (bagi pelaksana/pemborong) dari
nilai kontrak.
 ASUMSI
Ketika mendesain sebuah konstruksi bangunan,
seorang engineer teknik sipil pasti membayangkan
yang buruk-buruk ; topan badai, hujan salju, air bah,
gempa, dsb
 Bangunan yang didesain dengan asumsi tidak akan
terjadi bahaya apa pun terhadapnya adalah bangunan
yang sangat buruk.
Karena bencana alam tak dapat diramal, maka
digunakanlah asumsi.
Bangunan pun dikonstruksi dengan persiapan yang
dianggap cukup untuk menghadapi bahaya yang
diasumsikan itu.
Jelaslah bahwa logika ilmiah menghendaki kita untuk
mempersiapkan diri menghadapi bencana sebelum
benar-benar terjadi.
Kata orang : hope for the best, but prepare for the
worst.
 SEKIAN
ASSALAMU’ALAKUM WR.WB