Strategi Mewujudkan

Rumah Susun Sebagai DR. SUHADI, S.H., M.Si.

FAKULTAS HUKUM
Pemukiman yang Sehat, UNIVERSITAS NEGERI
SEMARANG
Layak, dan Terjangkau 2020
Jumlah Penduduk Indonesia 2020
• Hasil Survei Penduduk Antar Sensus (SUPAS) 2015 jumlah
penduduk Indonesia pada 2020 sebanyak 269,6 juta jiwa ( laki-
laki 135,34 juta jiwa, perempuan 134,27 juta jiwa)

• Tiga Provinsi terbanyak penduduk

• Jawa Barat (49,57 juta jiwa)
• Jawa Timur (39,96 juta jiwa)
• Jawa Tengah (34,74 juta jiwa).
 • Jumlah penduduk Indonesia pada tahun
2025 akan mencapai 284,829,000 jiwa
• di pulau Jawa =158,738,000 jiwa,
Proyeksi • Di pulau Sumatera (62,898,600 jiwa),
Penduduk • pulau Sulawesi (21,019,800 jiwa),
2025 • pulau Kalimantan (18,082,600 jiwa),
• pulau Bali dan Nusa Tenggara (15,932,400
(BPS) jiwa),
• Pulau Papua (4,793,900 jiwa), dan
• Kepulauan Maluku (3,363,700 jiwa).
 • Penduduk Indonesia diprediksi akan
berkembang di wilayah perkotaan artinya
proporsi penduduk yang tinggal di
perkotaan akan tumbuh lebih banyak
dibanding penduduk yang tinggal di wilayah
Penduduk perdesaan.
Perkotaan • Penduduk perkotaan pada tahun 2025 akan
mencapai 60% dari seluruh populasi. Hal ini
juga sebagai dampak adanya pertumbuhan
urbanisasi di Indonesia yang saat ini
mencapai 4,1 persen.
 kondisi perumahan dan lingkungan kurang
Masalah memenuhi syarat-syarat sebagai suatu
akibat adanya lingkungan tempat tinggal
ketidakseimb
angan sulitnya tanah serta mahalnya tanah yang
perkembanga sesuai dengan peruntukannya
n kota dan
ketersediaan
pemukiman kurangnya kemampuan masyarakat, terutama
(Kusnoputran masyarakat berpenghasilan rendah dan
sedang untuk membiayai pembangunan
to, 1998) rumah maupun lingkungan yang layak
 Slums: kawasan kumuh tetapi diakui
absah sebagai daerah pemukiman
Fenomena
Slum dan
Squatter
Settlement Squatter Settlement: pemukiman kumuh
liar, menempati lahan yang tidak
diperuntukkan sebagai hunian
Tempat tinggal baik dan sehat: Bagian
HAM
• Amanat Pembukaan UUD NRI 1945: Memajukan kesejahteraan umum
• Konsep negara kesejahteraan (welfare state) bukan negara penjaga malam
(nachtwachterstaat)
• Pasal 28H ayat (1) UUD NRI 1945 menegaskan bahwa setiap orang berhak hidup
sejahtera, lahir dan batin, bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan yang
baik dan sehat
• tempat tinggal mempunyai peran strategis dalam pembentukan watak dan
kepribadian bangsa
 • sebagai pelindung terhadap gangguan
alam maupun cuaca
• sebagai pusat pendidikan keluarga,
Fungsi • sebagai pusat persemaian budaya,
Rumah • sebagai pusat nilai kehidupan,
• sebagai pusat penyiapan generasi
muda,
• sebagai manifestasi jati diri
 Agenda 21 dan Deklarasi Habitat II
(Deklarasi Rio dan United Nation Centre for Human
Settlements)
Pemukiman yang layak:
Penguasaan secara legal,
ketersediaan pelayanan (bahan fasilitas
rumah merupakan kebutuhan dan infrastruktur)
dasar manusia dan menjadi hak keterjangkauan, aksesibilitas lokasi
bagi semua orang untuk kelayakan huni, kelayakan budaya
menempati hunian yang layak mengakui bahwa faktor-faktor sosial,
dan terjangkau (adequate and ekonomi, budaya, iklim, ekologi serta
affordable shelter for all). faktor-faktor lain turut berperan dalam
menentukan apa yang disebut
sebagai layak.
 • pembangunan perumahan yang berkelanjutan,
memadai, layak dan terjangkau oleh daya beli
masyarakat serta didukung oleh prasarana-sarana
permukiman yang mencukupi dan berkualitas yang
PJP 2005-2025 dikelola secara profesional, credible, mandiri dan efisien;
Arah • terselenggaranya pembangunan perumahan dan
prasarana-sarana permukiman yang mandiri, mampu
pembangunan membangkitkan potensi pembiayaan yang berasal dari
perumahan dan masyarakat dan pasar modal, menciptakan lapangan
kerja, serta meningkatkan pemerataan dan penyebaran
permukiman pembangunan;
• terselenggaranya pembangunan perumahan dan
prasarana-sarana permukiman yang memperhatikan
fungsi dan keseimbangan lingkungan hidup
 • Pembangunan rumah layak huni, yang diantaranya
rumah umum tapak layak huni yang difasilitasi
melalui bantuan PSU rumah umum sebanyak
676.950 unit.
Strategi • Fasilitasi bantuan stimulan pembangunan baru
berdasarkan rumah swadaya sebanyak 250.000 unit.
• Fasilitasi bantuan stimulan peningkatan kualitas
target rumah swadaya sebanyak 1.500.000 unit.
RPJMN • Pembangunan Rumah Khusus di daerah pasca
bencana/konflik, maritim dan perbatasan negara
2015-2019 yang dilengkapi PSU pendukung sebanyak 50.000
unit.
• Pembangunan Rumah Susun untuk MBR yang
dilengkapi dengan PSU pendukungnya sebanyak
550.000 unit.
 • negara bertanggung jawab
melindungi segenap bangsa
UU No.1 Tahun Indonesia melalui penyelenggaraan
perumahan dan kawasan
2011 tentang permukiman agar masyarakat
mampu bertempat tinggal serta
Perumahan menghuni rumah yang layak dan
dan Kawasan terjangkau di dalam perumahan yang
sehat, aman, harmonis, dan
Permukiman berkelanjutan di seluruh wilayah
Indonesia.
 • Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985
tentang Rumah Susun
• Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun
Peraturan 1988 tentang Rumah Susun
• Instruksi Presiden Nomor 5 Tahun 1990
Rumah Susun tentang Peremajaan Permukiman Kumuh
yang berada di atas Tanah Negara
di Indonesia • UU 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
• PP 8 Tahun 2004 tentang Pembinaan
Penyelenggaraan Perumahan dan
Kawasan Pemukiman
Beberapa Masalah dalam Pembangunan Rumah
Susun
• Budaya Hukum: Rumah susun sebagai bagian urban renewal: budaya
penghuni....terkait dengan keberadaan norma baru
• Penegakan Hukum: Rumah susun sewa sederhana (Rusunawa): beberapa tidak
tepat sasaran....peralihan hak huni (di bawah tangan)
• Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah: Tanah untuk pembangunan rumah susun:
bisa berbagai macam hak atas tanah, tanah aset pemerintah, tanah
wakaf.....terkait dengan sistem penghunian (pemilikan, sewa)
• Kepastian Hukum: Pre Project Selling, Rumah susun di atas HGB yang berasal dari
HPL....dibutuhkan persetujuan pemegang HPL apabila HGB akan diperpanjang
(kepastian hukum)
• Pengelolaan Rumah Susun: terutama rusunawa yang dibangun
Pemerintah...keterbatasan anggaran pemerintah, tidak ada
perhimpunan pemilik dan penghuni rumah susun (adanya paguyuban
penghuni...atau ke RT an)
• Rumah susun komersial (apartemen) berkembang lebih
pesat....indikasi adanya kesenjangan kemampuan dan akses
masyarakat
Alternatif upaya
• Penyesuaian budaya hukum masyarakat terhadap norma baru: sosialisasi dan
internalisasi
• Optimalisasi kewenangan institusi penegak hukum
• Optimalisasi pemanfaatan tanah aset pemerintah atau tanah wakaf (wakaf
produktif)
• Pemenuhan kewajiban pengembang rumah susun komersial menyediakan rusun
umum 20% dari total lantai hunian