BEA PEROLEHAN HAK ATAS

TANAH DAN BANGUNAN

Dasar Hukum:
PER DA DKI NOMOR 18 TH 2010
Dinamai Bea Bukan Pajak
Ada beberapa ciri dalam Bea :
a. Bea tidak diperlukan Nomor Identitas baik untuk
Wajib Pajak maupun objek pajaknya.
Nomor Identitas
PPh dan PPN-PPnBM : NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak,
dalam materi KUP)
PBB : NOP (Nomor Objek Pajak, dlm materi PBB)
b.Saat pembayaran pajak (bea, red) terjadi lebih dahulu
daripada saat terutang.

a. Frekuensi pembayaran pajak (bea, red) terutang

dapat dilakukan secara insidentil ataupun berkali-
kali dan tidak terikat dengan waktu.
 Apa itu
BPHTB adalah Pajak yang di BPHTB ???
kenakan atas Perolehan Hak
atas Tanah dan/atau Bangunan
PEROLEHAN HAK ATAS TANAH
DAN / ATAU BANGUNAN

PERBUATAN atau PERISTIWA HUKUM

yang mengakibatkan diperolehnya HAK
ATAS TANAH dan/atau BANGUNAN
oleh orang PRIBADI atau BADAN.
 OBJEK PAJAK
PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN/ATAU
BANGUNAN, YANG MELIPUTI :

- PEMINDAHAN HAK

- PEMBERIAN HAK BARU

Hak atas tanah dan/atau bangunan yang di maksud adalah :
a. Hak milik;
b. Hak Guna Usaha;
c. Hak Guna Bangunan;
d. Hak Pakai;
e. Hak Milik Atas satuan rumah susun; dan
f. Hak Pengelolaan.
Hak Milik adalah hak milik turun temurun terkuat dan
terpenuh yang dapat dipunyai oleh orang pribadi atau
badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh
Pemerintah.

Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah

yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu
sebagaimana yang ditentukan oleh ketentuan
perundang-undangan yang berlaku.

Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan

mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan
miliknya dengan jangka waktu tertentu.
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau
memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh Negara
atau tanah milik orang lain

Hak milik atas satuan rumah susun adalah hak milik atas
satuan rumah susun yang bersifat perseorangan dan
terpisah meliputi hak atas tanah bersama dan/atau
bangunan bersama yang semuanya merupakan satu
kesatuan yang tidak terpisahkan.
Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang
kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan
kepada pemegang haknya antara lain : berupa
perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah,
penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugas,
penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada
pihak ketiga dan/atau bekerjasama dengan pihak ketiga.
JENIS PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN/ATAU
BANGUNAN
Pemindahan Hak, karena:
 jual beli;
 tukar-menukar;
 hibah;
penetapan wasiat yg khusus mengenai pemberian hak atas tanah dan/ atau
bangunan kpd OP atau Badan
 hibah wasiat;
spt hibah, berlaku setelah pemberi hibah meninggal
 Waris
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kpd garis keturunan
 pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan sebagai penyertaan modal
 pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
pemindahan sebagian hak bersama atas tanah dan/ atau bangunan oleh OP
atau badan kepada sesama pemegang saham bersama
 Pelaksanaan keputusan hakim yg berkekuatan hukum tetap
peralihan hak dari OP atau badan kepada pihak lain menurut putusan hakim
 Penunjukan pembeli dalam lelang
peralihan hak kepada pemenang lelang yg ditetapkan oleh pejabat lelang
 Penggabungan usaha
penggabungan dari 2 atau lebih badan usaha dgn tetap mempertahankan salah
satunya dan melikuidasi lainnya yg menggabung
 Peleburan usaha
penggabungan dari 2 atau lebih badan usaha menjadi badan usaha baru
 Pemekaran usaha
pemisahan suatu badan usaha mjd dua atau lebih badan usaha baru tanpa
melikuidasi badan usaha yg lama
 hadiah
penyerahan hak atas tanah dan/ atau bangunan oleh OP atau badan kepada
penerima
hadiah
Pemberian Hak Baru, karena:
- kelanjutan pelepasan hak
pemberian hak baru atas tanah kepada OP atau Badan dari
Negara atas tanah yang berasal dari pelepasan hak

- di luar pelepasan hak

pemberiaan hak baru atas tanah kepada OP atau Badan dari
negara atau pemegang hak milik menurut peraturan perundang
undangan yg berlaku
OBJEK YG TDK KENA BPHTB

• Perwkl.Diplo/Kons. Berdasar azas timbal balik

• Negara utk PenyelenggaraanPemerintahan /
Kepent. Umum
• Badan/Perwkl.Organisasi Internasional
• Konversi hak /perbuatan Hk lain tanpa
perubahan nama
• Karena Wakaf
• Karena Ibadah
SUBJEK PAJAK

Orang Pribadi/ Badan yg memperoleh Hak atas Tanah

dan atau Bangunan

Dikenakan kewajiban membayar pajak

MENGHITUNG BPHTB

Tarif Tunggal :
Dasar Pengenaan BPHTB

Dasar Pengenaan BPHTB adalah NPOP,

yaitu Nilai Perolehan Objek Pajak.

Jika NPOP < NJOP (PBB), maka yang

dipakai adalah NJOP, tapi tidak berlaku
utk perolehan hak dari pelelangan
Dasar Pengenaan BPHTB

Jual beli : Harga Transaksi

Tukar menukar
Hibah/H.Wasiat
Dasar Waris
P Pemasukan dl Perseroan
E Pemisahan Hak
Peralihan Hak (Put.Hakim) Nilai Pasar
N
Pemberian Hak Baru
G Penggabungan Usaha
E Peleburan Usaha
N Pemekaran Usaha
A Hadiah
A
N Lelang : Harga Transaksi yg tercantum dlm Risalah Lelang
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

Eh! Kalo tidak salah ada batas

tdk kena Pajaknya Yaa?!
Yaitu : NPOPTKP, tapi
berapa ???

Nah!!
Ini dia
NPOPTKP
Dalam menghitung BPHTB, NPOP Kena
Pajak (NPOPKP) : NPOP – NPOPTKP

Besarnya NPOPTKP utk wilayah DKI Jakarta

adalah sebesar Rp 80 juta
CARA MENGHITUNG BPHTB

BPHTB = 5% x ( NPOP – NPOPTKP)

bila NJOP sebagai Dasar Pengenaan

maka:

BPHTB = 5% x ( NJOP – NPOPTKP)

Ini bangunan
Udeh saya beli
Berapa BPHTBnya ???

BPHTB = Tarif x ( NPOP – NPOPTKP )

atau
BPHTB = Tarif x ( NJOP – NPOPTKP )
Pak Bosky membeli rumah seharga
Rp 500jt. Tapi di SPPT PBB, NJOP
yang tercantum sebesar Rp 600jt.
Berapa BPHTB terhutang, jika
NPOPTKP sebesar Rp 50jt ?
Ini gue beli dg harga Rp500 juta,
tapi di SPPT PBB, NJOPnya
Rp600 juta, jadi
D.P. utk BPHTB = Rp600 juta
Apa nggak salah???

BPHTB = 5% (600jt – 50jt)

= Rp 27,5 jt
 BPHTB KARENA WARIS DAN HIBAH
WASIAT
Diatur dg PP No.111/2000 tgl 1-12-2000 :
1. BPHTB = 50%
2. Saat Terutang Pajak : sejak ybs
mendaftarkan Hak ke Kant.Pertanahan
3. Dasar Pengenaan (NPOP) : Nilai Pasar
pada saat pendaftaran Hak
4. NPOPTKP : Rp 350 juta
Pak Sudarta mendapat warisan berupa sebidang tanah seluas
250m2 seharga Rp 500jt.
Di daerah tersebut NJOP tanah
Rp 2.200.000/m2. Jika NPOPTKP Berapa dong BPHTB
sebesar Rp 300jt, hitung BPHTB Yang mesti saya bayar?
yang harus dibayar Pak Sudarta?
NPOP = 500juta : 250 = Rp 2juta
Karena NJOP>NPOP, maka yg dipakai
Dalam perhitungan adalah NJOP

BPHTB terhutang : BPHTB

= 5% x (550 jt – 300 jt) terhutang
= Rp12,5 jt = Rp 6,25 jt

Karena warisan : ?
= 50% x 12,5 juta
= Rp 6,25 juta
 BPHTB KARENA PEMBERIAN HAK
PENGELOLAAN
Diatur dg PP No.112/2000 tgl 1-12-2000 :
1. BPHTB = 0% untuk :
Dep, LemPemNonDep, PemProp/Kab/Kota, LemPem
lainnya, Perum Perumnas
2. BPHTB = 50% untuk : Selain yg tersebut diatas
3. Saat Terutang pajak : sejak tgl diterbitkannya
Kep.Pemberian Hak Pengelolaan
4. Dasar Pengenaan (NPOP) : Nilai pasar pada saat
diterbitkannya Kep.Pemberian Hak Pengelolaan.
 Jual Beli,Tukar Menukar,Hibah
Pemasukan dl Perseroan
Pemisahan Hak, Sejak Tgl dibuat dan ditanda
Penggabungan/Peleburan Usaha tanganinya AKTA
Pemekaran Usaha, Hadiah

Sejak tgl ybs mendaftarkan

Waris dan Hibah Wasiat peralihan Hak ke Kantor Pertanahan

Putusan Hakim Sejak Putusan Pengadilan

Pemberian Hak Baru Sejak Tgl ditandatangani dan diterbitkan

SK Pemberian Hak Baru

Lelang Sejak Tgl Penunjukan Pemenang Lelang

Tempat Terhutang
Yaitu di wilayah Kabupaten, Kota, atau Propinsi yang
meliputi letak tanah dan atau bangunan

Saat Pembayaran BPHTB

Kewajiban membayar BPHTB dilaksanakan sebelum :
a. Akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan
ditandatangani oleh PPAT/Notaris
b. Risalah Lelang untuk pembeli ditandatangani oleh
Pejabat Lelang
c. Dilakukan pendaftaran hak oleh Kepala Kantor
Pertanahan, dalam hal :
- Pemberian hak baru
- Pemindahan hak karena pelaksanaan putusan
Hakim, Hibah Wasiat atau Waris.
TATA CARA PEMBAYARAN
( Ps.10 UU BPHTB; KepMenKeu: 517/KMK.04/2000

SSB : rangkap 5

SSB: 1,3,5

Wajib Pajak
(SSB: 1) Bank/K.Pos Persepsi
(SSB: 2,4)
SSB: 5
SSB: 3

PPAT/NOTARIS PPAT/ KPP Pratama

K.LELANG/K.PERTANHN
Dlm jk.waktu 5 tahun
berdasarkan hsl pemeriksaan/
keterangan lain

Pajak kurang
dibayar

SKBKB + bunga 2%
Per bln maks 24 bln
Wajib Pajak
SKBKB
Dlm jk.waktu 5 thn,
setelah terbit SKBKB,
dr hasil pemeriksaan
terdapat NOVUM

SKBKBT + sanksi
Wajib Pajak adm 100%
 CONTOH PERHITUNGAN
• Transaksi tgl. 10-3-05 = 400 juta
NPOPTKP = 50 juta
BPHTB = 5% x (400 jt – 50 jt) = 17,5 jt
• Pemeriksaan tgl. 5-4-05: NJOP = 500 jt
BPHTB = 5% x (500 jt – 50 jt) = 22,5 jt
BPHTB telah dibayar = 17,5 jt
BPHTB kurang bayar = 5 jt
Denda : 1bl x 2% x 5 jt = 100 rb
SKBKB ( 5-4-05 ) = 5,1 jt
 CONTOH PERHITUNGAN
• Tgl. 10-7-05 : data baru : NPOP = 600 jt
BPHTB = 5% x (600 jt – 50 jt) = 27,5 jt
BPHTB telah dibayar = 22,5 jt
BPHTB kurang bayar = 5 jt
Sanksi Adm. 100% = 5 jt
SKBKBT ( 10-7-05 ) = 10 jt
TATA CARA PENAGIHAN BPHTB
( Ps. 13 )

• Apabila :
1. Pajak terutang tidak/kurang dibayar
2. Dari pemeriksaan, SSB kurang bayar
3. WP kena Sanksi administrasi berupa
denda/bunga
DJP menerbitkan Surat Tagihan BPHBT
(STB) ditambah sanksi Bunga 2%/bln
maksimum 24 bulan
TATA CARA PENAGIHAN BPHTB
• Dasar Penagihan BPHTB :
SKBKB, SKBKBT, STB, SK Pembetulan,
SK Pengurangan, SK Keberatan, Putusan
Banding yg menyebabkan pajak
bertambah ------- Harus dilunasi dalam
waktu 1 (satu) bulan sejak diterima WP,
lewat waktu dapat ditagih dengan Surat
Paksa
SKBKB, SKBKBT
SKBLB, SKBN

DJP
Keberatan dl waktu
3 bln sejak terima BA
Pemerik
saan

Keputusan dl waktu 12
Wajib Pajak
bln sejak diterima dr WP
- Ditolak
- Diterima
- Menambah
BANDING
( Ps. 18 )
Surat Keputusan
Keberatan

Banding
Dlm waktu 3 bln
Sejak terima SK
Wajib Pajak Pengadilan
(menolak) Pajak

Pembayaran
(1 bln dari SK
Pembayaran Banding)
(1 bln dari SK
Keberatan)
Wajib Pajak Bank/K.Pos
(menerima)
 PENGURANGAN
Ps.20 UU;PerMenKeu: 91/PMK.03/06; 13-10-06

Kondisi tertentu WP
yg ada hubnya dg OP

Kondisi WP yg ada
hubnya dg sebab2 tertentu

Tanah dan Bang. utk kepen

tingan sosial/pendidikan,
tdk utk keuntungan ( 50%)
Tanah & bang di NAD yg
Slm masa rehab utk kepen
tingan sosial/pendidikan,
tdk utk keuntungan (100%)
A. Kondisi tertentu WP yg ada hubnya dg OP:

1.WP pribadi memperoleh hak baru melalui

program Pemerintah di bid .Pertanahan ( 75% )
2.WP pribadi menerima hibah dr keluarga sedarah
satu derajat keatas/kebawah ( 50% )
3. WP Badan memperoleh hak baru selain Hak
Pengelolaan ( 50% )
4. WP Pribadi memperoleh Hak atas tanah dan atau
bangunan RS/RSS ( 25% )
B. Kondisi WP yg ada hubnya dg sebab2 tertentu:

1. WP memperoleh Hak dari hasil pembelian uang

ganti rugi yg nilainya dibawah NJOP PBB ( 50% )
2. WP memperoleh Hak atas tanah sbg penggantian
dr tanah yg dibebaskan pemerintah utk kepent.
umum ( 50% )
3. WP Badan terkena dampak krisis ekonomi sehing
ga hrs melakukan restrukturisasi usaha / utang
usaha ( 75% )
4. WP Badan melakukan merger/konsolidasi dg
menggunakan nilai buku yg telah disetujui Dirjen
Pajak ( 50% )
5. WP memperoleh Hak ats T/B yg tdk berfungsi lagi
krn bencana alam, dlsb ( 50% )
6. WP pribadi (veteran,PNS,TNI,Polri,Pensiunan, Purna
wirawan) yg memproleh hak ats rmh dinas ( 75% )
7. WP Bank Mandiri yg memproleh Hak ats Tanah dari
BBD, BDN, Bapindo, dan Bank Exim ( 100% )
8. WP Badan ( Korpri ) yg memproleh Hak ats tanah dlm
rangka pengadaan perumahan bagi PNS ( 100% )
9. WP Badan anak perusahaan Asuransi /Reasuransi
yg memperoleh Hak ats tanah dari perusahaan
induknya ( 50% )
10. WP yg domisilinya termasuk dlm wilayah program
rehabilitasi & rekonstruksi yg memperoleh hak mll
program pem. di bid. pertanahan atau WP yg T/B
terkena bencana alam gempa bumi & tsunami di NAD
dan Nias (100%)
11. WP yg T/B terkena bencana alam gempa bumi di
DIY & sbgn Jateng yg memperoleh haknya 3 bln
sblm bencana (100%)
12. WP yg T/B terkena bencana alam gempa bumi &
tsunami di pantai selatan Jawa yg memperoleh
haknya 3 bln sblm bencana (100%)
 KANWIL
3 bln sejak DJP
Pembayaran/ KPP
Saat terutang/ Pratama
31-12-2007
Wajib pajak
DJP

Keputusan ( 3 bln ) :
Mengabulkan/Menolak
s/d Rp2,5 M : KPP Pratama
>2,5M s/d 5 M : KANWIL
BA PEM.
>5M, Dampak Krisis, Merger
dan Bank Mandiri : DIRJEN
(6 bln)
RESTITUSI BPHTB
(Ps.21 UU; PerMenKeu:30/PMK.03/05; 23-5-05)
 Sebab-sebab Restitusi :
1. Pajak dibayar > pajak terutang :
a. Permohonan pengurangan dikabulkan
b. Permohonan keberatan dikabulkan
c. Permohonan banding dikabulkan
d. Perubahan peraturan
2. Pajak dibayar yg seharusnya tdk terutang
 MEKANISME RESTITUSI BPHTB

permohonan

KPP Pratama
WP

Penelitian & pemeriksaan

12 bln
Keputusan

1. SKBLB
2. SKBKB
3. SKBN
IMBALAN BUNGA BPHTB
(Ps.22 UU; PerMenKeu: 122/PMK.06/05; 5-12-05)
 Diberikan dalam hal :
1. Kelebihan pembayaran BPHTB krn pengajuan
keberatan atau permohonan banding
dikabulkan -- Bunga 2%/bln maks.24 bln
sejak pembayaran sd terbit SKBLB
2. Keterlambatan pengembalian kelebihan
pembayaran BPHTB -- bunga 2%/bln sejak
berakhirnya waktu 2 bln setelah terbit SKBLB
sampai terbit SPMK BPHTB
 SKBLB
SKBKB
SKBN

(DL WAKTU 12 BLN)

LEWAT WAKTU WP DPT BUNGA 2%

DIKABULKAN PER BLN

LEWAT WAKTU

DL WAKTU 2 BLN LEWAT WAKTU

SKBLB WP DPT BUNGA
TERBIT SPMKB
(DL WAKTU 1 BLN) 2% PER BLN
PEMBAGIAN HASIL BPHTB
(Ps.23 UU; PMK: 04/PMK.07/08 & PMK: 98/PMK.05/2008)

Jum’at
bayar
ssb = 5 lbr Saldo
ND+ssb:2
ssb: 1,3,5
Bank/K.Pos Bank/K.Pos
WP,ssb:1
Persepsi Oper. III
(ssb:4)
ssb:5 ssb:3 SKU Rabu
saldo
ND+ssb:2 Pusat : 20%

Prop : 16%
Pejabat Lap.bln KPP Pratama
Copy KPPN
ssb
Kab/Kota
64%
Contoh:
Tahun Anggaran 2006 Penerimaan BPHTB
secara Nasional sebesar: Rp8 T
Jumlah Kabupaten/Kota di Indonesia: 260
Berapa BPHTB yang diterima oleh masing-
masing Kab/Kota tersebut dari hasil peneri-
maan BPHTB bagian Pem.Pusat yang dibagi
secara merata?

Jawab:
Bagian Pem.Pusat secara Nasional=
20% x Rp8 T = Rp1,6 T
Bagian masing-masing Kab/Kota=
Rp1,6 T : 260 = Rp6.153.846.150
 S-06/PJ.13/2007

Pembayaran BPHTB ke Bank/Pos Persepsi dinyatakan sah setelah

mendapatkan Nomor Transaksi Penerimaan Negara (NTPN) dan
Nomor Transaksi Bank (NTB)/Nomor Transaksi Pos (NTP).

Atas Pembayaran/Penyetoran BPHTB ke Bank/Pos Persepsi WP

diberikan bukti pembayaran/penyetoran berupa:
a. Bukti Penerimaan Negara (BPN), atau
b. Formulir SSB yang diterakan NTPN serta elemen lain sebagai
validasi pembayaran/penyetoran

Untuk memperluas pelayanan pembayaran, semua Bank/Kantor

Pos yang on-line dengan MPN di tiap-tiap kabupaten/kota ditunjuk
sebagai Bank/Pos Persepsi BPHTB
KETENTUAN BAGI PEJABAT
( Ps.24, 25, 26 )

Wajib : Laporan / Pemberitahuan

bulanan paling lambat
tgl 10 bulan berikut
KPP Pratama
PPAT/NOTARIS/
Pej.Lelang/Pej,Pertanahan : Pelanggaran
Hanya dpt menandatangani Denda 250.000
Akta/Ris.Lelang/Kep.Pemb.Hak Atau PP 30/1980
Baru/SK.Peralihan Hak apabila
WP menyerahkan SSB dan
Menunjukkan aslinya.

Pelanggaran dikenakan
Sanksi : 7,5 juta
Atau PP 30/1980
Jawaban Kasus BPHTB pembelian Apartemen:
NJOP tanah sel: 5.000 x 3.100.000 = 15.500.000.000
Bangunan tipe-120: 100x120x 1.200.000 = 14.400.000.000
tipe-150: 100x150x1.516.000 = 22.740.000.000
Jl.lingk: 300x700.000 = 210.000.000
Parkir: 2.000x823.000 = 1.646.000.000
K.renang: 600x968.000 = 580.800.000
Lift: 1.500 x 968.000 = 1.452.000.000
NJOP bangunan seluruhnya = 41.028.800.000

NJOP Tanah/unit= 150/27.000x15.500.000.000=86.111.111

NJOP Bang/unit= 150/27.000x41.028.800.000=227.937.778
NJOP T+B per unit tipe-150 =314.048.889
BPHTB=5% x (314.048.889-50jt) = 13.202.444
Jawab:
a. Transaksi tanggal 20-1-2006
NJOP T = 500 x 2.352.000 = 1.176.000.000,-
BPHTB = 5% x (1.176.000.000 – 50 jt) = 56.300.000,-

b. Bukti tertulis tanggal 16-4-2006:

NPOP = 500 x 2.500.000 = 1.250.000.000,-
BPHTB= 5%x(1.250.000.000 – 50 jt) = 60.000.000,-
BPHTB telah dibayar = 56.300.000,-
BPHTB kurang bayar = 3.700.000,-
Denda Adm(bunga): 3blx2%=6% = 222.000,-
SKBKB ( 16-4-2006 ) = 3.922.000,-

c. Hibah Wasiat kepada Yayasan;

NPOP tanah = 500 x 2.600.000 = 1.300.000.000
NJOP tanah = 1.310.000.000 + 10 jt = 1.320.000.000,-
BPHTB=50%x5%x(1.320.000.000 – 50jt) x 50%
= 15.875.000,-
Senin