HUKUM PERTANAHAN

DI INDONESIA
MAKHNIUS. AM
DISAMPAIKAN DALAM PELATIHAN PARA LEGAL
NAGARI KURNIA KOTO SALAK
HAK-HAK AGRARIA

• HAK-HAK AGRARIA BERDASARKAN UUPA

1. Hak atas tanah
Yaitu hak yang memberi wewenang untuk
menggunakan atau mengusahakan
tanah tertentu
2. Hak Guna air
3. Hak Pemeliharaan dan penangkapan air
4. Hak Guna Ruang Angkasa
Jenis-jenis hak atas tanah menurut
Pasal 16 ayat (1) UUPA:
1. HAK MILIK
2. HAK GUNA USAHA
3. HAK GUNA BANGUNAN
4. HAK PAKAI
5. HAK SEWA
6. HAK MEMBUKA TANAH
7. HAK MEMUNGUT HASIL
8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak
tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan
Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya
sementara sebagai mana yang disebutkan
dalam Pasal 53 UUPA ;
• Hak gadai
• Hak usaha bagi hasil
• Hak menumpang
• Hak sewa tanah pertanian
HAK MILIK

• adalah hak turun temurun, terkuat dan

terpenuh yang dapat dipunyai orang atas
tanah (pasal 20 ayat 1 UUPA)
HAK GUNA USAHA

• adalah hak untuk mengusahakan tanah

yang dikuasai langsung oleh Negara
(pasal 28 ayat 1 UUPA)
HAK GUNA BANGUNAN

• adalah hak untuk mendirikan dan

mempunyai bangunan-bangunan atas
tanah yang bukan miliknya
sendiri,dengan jangka waktu paling lama
30 tahun (pasal 35 ayat 1 UUPA)
HAK PAKAI
• adalah hak untuk menggunakan dan/atau
memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh
Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam
keputusan pemberiannya oleh pejabat yang
berwenang memberikannya atau dalam perjanjian
dengan pemiliknya tanahnya, yang bukan
perjanjian sewa menyewa atau perjanjian
pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-
undang ini (pasal 41 ayat 1 UUPA)
HAK SEWA

• adalah hak yang dipunyai seseorang

atau suatu badan hukum mempunyai
hak sewa atas tanah, apabila ia berhak
mempergunakan tanah milik orang lain
untuk keperluan bangunan, dengan
membayar kepada pemiliknya sejumlah
uang sebagai sewa (pasal 44 ayat 1
UUPA)
HAK HAK AGRARIA SECARA
ILMIAH MENCAKUP;
1. Hak atas tanah ; hak atas tanah bersifat tetap meliputi; hak
milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak
sewa untuk bangunan, hak untuk pengelolaan (HAk pengelolan
diatur dalam PMA No 9/1965 Ttg Pelaksanaan konversi hak
penggunaan atas tanah Negara dan ketentuan-ketentuan
kebijakan selanjutnya. Sedangkan hak atas tanah yang bersifat
sementara. Yaitu hak gadai, hak guna usaha bagi hasil, hak
menumpang, hak sewa tanah pertanian.
2. Hak tanggungan
3. Hak bangsa
4. Hak menguasai Negara
5. Hak kuasa pertambangan
6. Hak Guna air
7. Hak Guna Ruang Angkasa
8. Hak Mengusahakan hutan
MACAM-MACAM HAK ATAS TANAH
(PASAL 16 Jo Pasal 53 UUPA ),
dikelompokkan menjadi 3:

1. hak atas tanah yang bersifat tetap

2. hak atas tanah yang akan ditetapkan
dengan undang-undang
3. hak atas tanah yang bersifat sementara
HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT
TETAP
• yaitu hak-hak atas tanah ini akan tetap
ada selama UUPA masih berlaku atau
belum dicabut dengan undang-undang
yang baru.
• Macam-macam hak atas tanah adalah hak
milik, hak guna usaha, hak guna
bangunan, hak membuka tanah, dan hak
memungut hasil.
HAK ATAS TANAH YANG AKAN
DITETAPKAN DENGAN UNDANG-
UNDANG
• yaitu hak atas tanah yang akan lahir
kemudian,yang akan ditetapkan dengan
undang-undang
HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT
SEMENTARA
• yaitu hak atas tanah ini sifatnya sementara,
dalam waktu yang singkat akan dihapuskan
dikarenakan mengandung sifat-sifat pemerasan,
mengandung sifat feodal, dan bertentangan
dengan jiwa UUPA.
• Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak
gadai (gadai tanah), hak usaha bagi hasil
(perjanjian bagi hasil), hak menumpang, dan
hak sewa tanah pertanian.
Dari segi asal tanahnya, hak atas
tanah dibedakan menjadi 2
kelompok, yaitu :
1. Hak atas tanah yang bersifat primer
2. Hak atas tanah yang bersifat sekunder
Hak atas tanah yang bersifat
primer
• Yaitu hak atas tanah yang berasal dari
tanah Negara. Macam-macam hak atas
tanah ini adalah hak milik, hak guna
usaha, hak guna bangunan atas tanah
Negara, hak pakai atas tanah Negara.
Hak atas tanah yang bersifat
sekunder
• Yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah
pihak lain
• Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak
guna bangunan atas tanah hak milik, hak pakai
atas tanah hak pengelolaan, hak pakai atas
tanah hak milik, hak sewa untuk bangunan, hak
gadai (gadai tanah), hak usaha bagi hasil
(perjanjian bagi hasil), hak menumpang, dan
hak sewa tanah pertanian.
HAK MILIK

• Ketentuan mengenai hak milik disebutkan

dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a UUPA.

• Secara khusus diatur dalam Pasal 20

sampai dengan Pasal 27 UUPA.
PENGERTIAN HAK MILIK
(PASAL 20 AYAT 1 UUPA)
• HAK MILIK adalah hak turun temurun,
terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai
orang atas tanah dengan mengingat
ketentuan dalam pasal 6
• Turun-temurun artinya hak milik atas
tanah dapat berlangsung terus selama
pemiliknya masih hidup dan pemiliknya
meninggal dunia, maka hak miliknya dapat
dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang
memenuhi syarat sebagai subjek hak milik
• Terkuat, artinya hak milik atas tanah
lebih kuat bila dibandingkan dengan hak
atas tanah yang lain, tidak mempunyai
batas waktu tertentu, mudah
dipertahankan dari gangguan pihak lain,
dan tidak mudah hapus
• Terpenuh, artinya hak milik atas tanah
memberi wewenang kepada pemiliknya
paling luas bila dibandingkan dengan hak
atas tanah yang lain, dapat menjadi induk
bagi hak atas tanah yang lain, tidak
berinduk pada hak atas tanah yang lain,
dan penggunaan tanah lebih luas bila
dibandingkan dengan hak atas tanah yang
lain.
Subyek HAK MILIK

1. Perseorangan
2. Badan-badan hukum
PERSEORANGAN

• Hanya warga Negara Indonesia yang

dapat mempunyai hak milik (Pasal 21 ayat
(1) UUPA)
BADAN-BADAN HUKUM

• Pemerintah menetapkan badan-badan

hukum yang dapat mempunyai hak milik
dan syarat-syaratnya (Pasal 21 ayat (2)
UUPA)
TERJADINYA HAK MILIK

• Melalui 3 cara disebutkan dalam Pasal 22

UUPA:
1. Hak milik atas tanah yang terjadi
menurut hukum adat
2. Hak milik atas tanah terjadi karena
penetapan pemerintah
3. Hak milik atas tanah terjadi kerena
ketentuan undang-undang
Hak milik atas tanah yang terjadi
menurut hukum adat

• Hak milik atas tanah terjadi dengan jalan

pembukaan tanah (pembukaan hutan)
atau terjadi karena timbulnya lidah tanah
(Aanslibing)
Hak milik atas tanah terjadi karena
penetapan pemerintah
• Hak milik atas tanah yang terjadi disini
berasal dari tanah Negara. Hak milik atas
tanah ini terjadi kerena permohonan
pemberian hak milik atas tanah oleh
pemohon dengan memenuhi prosedur dan
persyaratan yang telah ditentukan oleh
BPN
Hak milik atas tanah terjadi kerena
ketentuan undang-undang
• Hak milik atas tanah ini terjadi karena
undang-undanglah yang menciptakannya
sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1,
Pasal II, dan pasal III dan pasal VII
ayat(1) Ketentuan-ketentuan Konversi
UUPA.
HAPUSNYA HAK MILIK (PASAL 27
UUPA)
1. karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18
2. karena penyerahan dengan sukarela oleh
pemiliknya
3. karena ditelantarkan
4. karena subjek haknya tidak memenuhi syarat
sebagai subyek hak milik atas tanah
5. kerena peralihan hak yang mengakibatkan
tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak
memenuhi syarat sebagai subjek hak milik atas
tanah.
HAK GUNA USAHA

• Ketentuan mengenai Hak guna usaha

disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 huruf b
UUPA. Secara khusus diatur dalam pasal
28 sampai dengan pasal 34 UUPA
PENGERTIAN HAK GUNA USAHA
(PASAL 28 AYAT 1 UUPA)
• HAK GUNA USAHA adalah hak untuk
mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara, dalam jangka
waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal
29, guna perusahaan pertanian, perikanan
atau peternakan. PP No. 40 tahun 1996
menambah guna perusahaan perkebunan
Luas Hak guna Usaha

• Adalah perseorangan luas minimal 5

hektar dan luas maksimal 25 hektar
• Badan hukum luas minimal 5 hektar dan
luas maksimal ditetapkan oleh kepala
Badan Pertanahan nasional (pasal 28 ayat
2 UUPA jo. Pasal 5 PP No. 40 tahun 1996)
Subjek Hak Guna Usaha (Pasal 30
UUPA jo. Pasal 2 PP No. 40 tahun
1996, adalah:
1. warga Negara Indonesia
2. badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia (badan hukum Indonesia)
ASAL TANAH HAK GUNA USAHA

• Adalah tanah Negara

• Terjadinya hak Guna Usaha dengan
penetapan pemerintah
JANGKA WAKTU HAK GUNA USAHA

• MENURUT PASAL 29 UUPA

• Pertama kali paling lama 35 tahun dan
dapat diperpanjang paling lama 25 tahun

• MENURUT PASAL 8 No 40 TAHUN 1996

• Pertama kali paling lama 35 tahun
diperpanjang 25 tahun dan diperbaharui
25 tahun
Kewajiban pemegang hak guna usaha (pasal
12 ayat 1 PP No. 40 tahun 1996,pemegang
hak Guna Usaha berkewajiban untuk :
1. Membayar uang pemasukan kepada Negara
2. Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau
peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan
dalam pemberian keputusan pemberian haknya
3. Mengusahakan sendiri tanah hak guna usaha dengan baik sesuai dengan
kelayakan usaha berdasarkan criteria yang ditetapkan oleh instansi teknisi
4. Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang
ada dalam lingkungan areal hak guna usaha
5. Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan
menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan
perundang-undagan yang berlaku
6. Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunan hak
Guna Usaha
7. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak guna Usaha kepada
Negara sesudah Hak Guna Usaha tersebut hapus
8. Menyerahkan sertifikat hak guna usaha yang telah hapus kepada kepala
kantor pertanahan
HAK PEMEGANG HAK GUNA USAHA

• Berdasarkan Pasal 14 PP No. 40 tahun

1996
• Pemegang hak guna usaha berhak
menguasai dan mempergunakan tanah
yang diberikan dengan hak guna usaha
untuk melaksanakan usaha dibidang
pertanian, perkebunan, perikanan, dan
atau peternakan
HAPUSNYA HAK GUNA USAHA
(PASAL 34 UUPA)
a. jangka waktunya berakhir
b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir
karena sesuatu syarat tidak dipenuhinya
c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir
d. dicabut untuk kepentingan umum
e. ditelantarkan
f. tanahnya musnah
g. ketentuan dalam pasal 30 ayat 2
Menurut Pasal 17 PP 40 tahun 1996 faktor-faktor
penyebab hapusnya hak guna usaha dan berakibat
tanahnya menjadi tanah Negara adalah:
1. berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan
pemberian atau perpanjangannya
2. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka
waktunya berakhir karena tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban
pemegang hak atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan yang telah
ditetapkan dalam keputusan pemberian hak, dan adanya putusan
pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap
3. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir
4. hak guna usahanya dicabut
5. tanahnya ditelantarkan
6. tanahnya musnah
7. pemegang hak guna usaha tidak memenuhi syarat sebagai
pemegang hak guna usaha.
Pasal 18 PP No 40 tahun 1996 mengatur
konsekuensi hapusnya hak guna usaha bagi
pemegang Hak guna usaha :
1. apabila hak guna usaha hapus dan tidak dapat diperpanjang atau
diperbaharui, bekas pemegang hak wajib membongkar bangunan-
bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak
guna usaha tersebut kepada Negara dalam batas waktu yang
ditetapkan oleh Menteri Agraria/Kepala BPN
2. apabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas
diperlukan untuk melangsungkan atau memulihkan pengusahaan
tanahnya, maka kepada pemegang hak diberikan ganti rugi yang
bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan keputusan
presiden
3. pembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak guna
usaha dilaksanakan atas biaya bekas pemegang hak guna usaha
4. jika bekas pemegang hak guna usaha lalai dalam memenuhi
kewajiban tersebut , maka bangunan dan benda-benda yang ada
diatas tanah bekas hak guna usaha dibongkar oleh pemerintah
atas biaya pemegang hak guna usaha
HAK GUNA BANGUNAN

• Ketentuan mengenai hak Guna bangunan

disebutkan dalam Pasal 1 ayat 1 huruf c
UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal
35 sampai dengan Pasal 40 UUPA
PENGERTIAN HAK GUNA
BANGUNAN (Pasal 35 UUPA)
• Hak guna bangunan yaitu hak untuk
mendirikan dan mempunyai bangunan
atas tanah yang bukan miliknya sendiri,
dengan jangka waktu paling lama 30
tahun dan dapat diperpanjang untuk
jangka waktu paling lama 20 tahun
ASAL TANAH HAK GUNA
BANGUNAN
• Pasal 37 UUPA menegaskan hak guna bangunan
terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara atau tanah milik orang lain

• Pasal 21 PP No.40 tahun 1996 menegaskan

tanah yang dapat diberikan dengan hak guna
bangunan adalah tanah Negara, tanah hak
pengelolaan atau tanah hak milik.
Subjek hak Guna Bangunan Pasal
36 UUPA jo Pasal 21 PP No. 40
tahun 1996 :
1. warga Negara Indonesia
2. Badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia (badan hukum Indonesia)
TERJADINYA HAK GUNA
BANGUNAN
1. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH
NEGARA
2. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH
HAK PENGELOLAAN
3. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH
HAK MILIK
HAK GUNA BANGUNAN ATAS
TANAH NEGARA
• Hak guna bangunan ini terjadi dengan
keputusan pemberian hak yang diterbitkan
oleh BPN berdasarkan pasal 4, pasal 9 dan
pasal 14 PERMEN Agraria / kepala BPN
No.3 tahun 1999 dan prosedur terjadinya
HGB ini diatur dalam Pasal 32 sampai
dengan Pasal 48 Permen agrarian /Kepala
BPN No.9 tahun 1999
HAK GUNA BANGUNAN ATAS
TANAH HAK PENGELOLAAN
• Hak guna bangunan ini terjadi dengan
keputusan pemberian hak usul pemegang
hak pengelolaan yang diterbitkan oleh
BPN berdasarkan pasal 4, PERMEN Agraria
/ kepala BPN No.3 tahun 1999 dan
prosedur terjadinya HGB ini diatur dalam
Permen agrarian /Kepala BPN No.9 tahun
1999
HAK GUNA BANGUNAN ATAS
TANAH HAK MILIK
• Hak guna bangunan ini terjadi dengan
pemberian oleh pemegang hak milik
dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
JANGKA WAKTU HAK GUNA
BANGUNAN
• Pasal 26 sampai dengan pasal 29 PP No.
40 tahun 1996.
HAK GUNA BANGUNAN ATAS
TANAH NEGARA
• Hak guna bangunan ini berjangka waktu
untuk pertama kali 30 tahun dapat
diperpanjang untuk jangka waktu paling
lama 20 tahun dan dapat diperbaharui
untuk jangka waktu paling lama 30 tahun
HAK GUNA BANGUNAN ATAS
TANAH HAK PENGELOLAAN
• Hak guna bangunan ini berjangka waktu
untuk pertama kali 30 tahun dapat
diperpanjanguntuk jangka waktu paling
lama 20 tahun dan dapat diperbaharui
untuk jangka waktu paling lama 30 tahun
HAK GUNA BANGUNAN ATAS
TANAH HAK MILIK
• Hak guna bangunan ini berjangka waktu paling
lama 30 tahun, tidak dapat diperpanjang jangka
waktu. Namun atas kesepakatan antara pemilik
tanah dengan pemegang hak guna bangunan
dapat diperbaharui dengan pemberian hak guna
bangunan yang baru dengan akta yang dibuat
PPAT dan wajib didaftarkan pada Kantor
pertanahan kabupaten /kota setempat
KEWAJIBAN PEMEGANG HAK GUNA
BANGUNAN (PASAL 30 DAN PASAL 31
PP NO.40 TAHUN 1996)
1. membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara
pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya
2. menggunakan tanah sesuai dengan dengan peruntukkannya dan
persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan
perjanjian pemberiannya
3. memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya
serta menjaga lingkungan hidup
4. menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna
bangunan kepada Negara, pemegang hak pengelolaan atau
pemegang hak milik sesudah hak guna bangunan dihapus
5. menyerah kan hak guna bangunan yang telah dihapus kepada
kepala kantor pertanahan
6. membagi jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi
pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak
guna bangunan tersebut
HAK PEMEGANG HAK GUNA
BANGUNAN
1. menguasai dan mempergunakan tanah
selama waktu tertentu
2. mendirikan dan mempunyai bangunan
untuk keperluan pribadi atau usahanya
3. mengalihkan hak tersebut kepada pihak
lain
4. membebani dengan hak tanggungan
HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN
(PASAL 40 UUPA)
a. jangka waktunya berakhir
b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir
kerena suatu syarat tidak dipenuhi
c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir
d. dicabut untuk kepentingan umum
e. ditelantarkan
f. tanahnya musnah
g. ketentuan dalam pasal 36 ayat 2
FAKTOR-FAKTOR PENYEBAB
HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN
ADALAH:
a. berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam
keputusan pemberian atau perpanjangan atau dalam
perjanjian pemberiannya
b. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak
pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka
waktunya berakhir,
c. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya
sebelum jangka waktunya berakhir
d. hak guna bangunannya dicabut
e. ditelantarkan
f. tanahnya musnah
g. pemegang hak guna bangunan tidak memenuhi syarat
sebagai pemegang hak guna bangunan
Tidak dipenuhi, karena:
1. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak
dan atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam hak
guna bangunan
2. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-
kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian
hak guna bangunan antara pemegang hak guna
bangunan dengan pemilik tanah atau perjanjian
penggunaan tanah hak pengelolaan
3. putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum
tetap
AKIBAT HAPUSNYA HAK GUNA
BANGUNAN (pasal 36 PP No.40 tahun
1996)
• hapusnya hak guna bangunan atas tanah
Negara mengakibatkan tanah menjadi tanah
Negara
• hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak
pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali
kepada pemegang hak pengelolaan
• hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak
milik mengakibatkan tanahnya kembali kedalam
penguasaan pemilik tanah
KONSEKUENSI PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN ATAS
HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN (PASAL 37 DAN 38 PP
NO 40 TAHUN 1996

1. apabila hak guna bangunan hapus dan tidak dapat diperpanjang atau
diperbaharui, bekas pemegang hak wajib membongkar bangunan-bangunan dan
benda-benda yang ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya kepada negara
dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu satu tahun sejak
hapusnya hak guna bangunan
2. apabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas diperlukan, maka
kepada pemegang baik pemegang hak guna bangunan diberikan ganti rugi yang
bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan keputusan presiden
3. pembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak guna usaha
dilaksanakan atas biaya bekas pemegang hak guna bangunan
4. jika bekas pemegang hak guna bangunan lalai dalam memenuhi kewajiban
tersebut , maka bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak
guna bangunan dibongkar oleh pemerintah atas biaya pemegang hak guna
bangunan
5. apabila hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan atau atas tanah hak milik
hapus , maka bekas pemegang hak guna bangunan wajib menyerahkan
tanahnya kepada pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik dan
memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah
hak pengelolaan atau perjanjian hak guna bangunan atas tanah hak milik
HAK PAKAI

• Ketentuan hak pakai disebutkan dalam

Pasal 16 ayat 1 huruf d UUPA secara
khusus diatur dalam pasal 41 sampai
dengan pasal 43 UUPA.
PENGERTIAN HAK PAKAI
• Hak pakai menurut pasal 41 ayat 1 UUPA adalah hak
untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari
tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah
milik orang lain, yang memberi wewenang dan
kewajiban yangditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik
tanahnya yang bukan perjanjian sewa menyewa atau
perjanjian pengolaha tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentangan dengan jiwa dan ketentuan UUPA
SUBYEK HAK PAKAI
(Menurut Pasal 42 UUPA)
1. Warga Negara Indonesia
2. Orang asing yang berkedudukan di
Indonesia
3. Badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia
4. Badan hukum asing yang mempunyai
perwakilan di Indonesia
Menurut Pasal 39 PP No. 40 tahun
1996, yaitu:
1. warga Negara Indonesia
2. badan hukum yang didrikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
3. Departemen, lembaga pemerintah Non
Departemen dan pemerintah daerah
4. Badan-badan keagaman dan social
5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
6. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan
di Indonesia
7. Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan
Internasional
ASAL TANAH HAK PAKAI

• Menurut pasal 41 ayat 1 UUPA menyebutkan

bahwa asal tanah hak pakai adalah tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik
orang lain
• Menurut pasal 41 PP No. 40 tahun 1996
menyebutkan tanah yang dapat diberikan
dengan hak pakai adalah tanah Negara, tanah
hak pengelolaan atau tanah hak milik.
TERJADINYA HAK PAKAI

1.Hak pakai atas tanah Negara

2.Hak pakai atas tanah hak
pengelolaan
3.Hak pakai atas tanah hak
milik
Hak pakai atas tanah Negara

• Hak pakai ini diberikan dengan keputusan

pemberian hak oleh Badan Pertanahan
Nasional. Hak pakai ini terjadi sejak
keputusan pemberian hak pakai
didaftarkan kepada kepala Kantor
pertanahan Kabupaten/kota setempat
untuk dicatat dalam buku tanah dan
diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti
Hak pakai atas tanah hak
pengelolaan
• Hak pakai ini diberikan dengan keputusan
pemberian hak pakai oleh BPN
berdasarkan usul pemegang hak pakai.
Hak pakai ini terjadi sejak keputusan
pemberian hak pakai didaftarkan kepada
kepala Kantor pertanahan Kabupaten/kota
setempat untuk dicatat dalam buku tanah
dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda
bukti
Hak pakai atas tanah hak milik

• Hak pakai ini terjadi dengan pemberian

tanah oleh pemilik tanah dengan akta
yang dibuat PPAT. Akta PPAT ini wajib
didaftarkan ke kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota setempat untuk
dicatatkan dalam buku tanah.
JANGKA WAKTU HAK PAKAI

• Pasal 41 ayat 2 UUPA tidak menentukan

secara tegas berapa lama jangka waktu
hak pakai. Pasal ini hanya menentukan
bahwa hak pakai dapat diberikan selama
jangka waktu tertentu atau selama
tanahnya dipergunakan untuk keperluan
tertentu
Dalam PP 40 tahun 1996 jangka waktu
hak pakai diatur dalam pasal 45 sampai
pasal 49:
1. Hak pakai atas tanah Negara
2. Hak pakai atas tanah pengelolan
3. Hak pakai atas tanah hak milik
Hak pakai atas tanah Negara

• Hak pakai ini berjangka waktu untuk

pertama kali paling lama 25 tahun, dapat
diperpanjang untuk jangka waktu paling
lama 20 dan dapat diperbaharui untuk
jangka waktu paling lama 25 tahun
Hak pakai atas tanah pengelolaan

• Hak pakai ini berjangka waktu untuk

pertama kali paling lama 25 tahun, dapat
diperpanjang untuk jangka waktu paling
lama 20 dan dapat diperbaharui untuk
jangka waktu paling lama 25 tahun
Hak pakai atas tanah hak milik

• Hak pakai ini diberikan untuk jangka

waktu paling lama 25 tahun dan tidak
dapat diperpanjang lagi.
KEWAJIBAN PEMEGANG HAK PAKAI
(Berdasarkan Pasal 50 dan pasal 51
PP no 40 tahun 1996 )
1. membayar uang pemasukan Negara yang jumlah dan cara
pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya,
perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau dalam perjanjian
pemberian hak pakai atas tanah hak milik
2. menggunakan tanah sesuai dengn peruntukannya dan persyaratan
sebagaimana diterapkan dalam keputusan pemberiannya, atau perjanjian
pemberian hak pakai atas tanah hak milik
3. memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta
menjaga kelestarian lingkungan hidup
4. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak pakai kepada
Negara,pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah sesudah hak
pakai tersebut hapus
5. menyerahkan sertifikat hak pakai yang telah hapus kepada kepala kantor
pertanahan kabupaten/kota setempat
6. memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi
pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak pakai
HAK PEMEGANG HAK PAKAI
(Berdasarkan pasal 52 PP No.40 tahun
1996)
1. menguasai dan mempergunakan tanah selama
waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau
usahanya
2. memindahkan hak pakai kepada pihak lain
3. membebaninya dengan hak tanggungan
4. menguasai dan mempergunakan tanah untuk
jangka waktu yang tidak ditentukan selama
tanahnya dipergunakan untuk keperluan
tertentu
HAPUSNYA HAK PAKAI
(Menurut pasal 55 PP No.40 tahun 1996)

1. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan

dalam keputusan pemberian atau perpanjangan
atau dalam perjanjian pemberiannya
2. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang,
pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah
sebelum jangka waktu berakhir
3. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya
sebelum jangka waktu berakhir
4. hak pakainya dicabut
5. ditelantarkan
Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak
pengelolaan atau pemilik tanah sebelum jangka
waktu berakhir, karena:

a. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban

pemegang hak pakai dan atau dilanggarnya
ketentuan-ketentuan dalam hak pakai
b. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau
kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam
perjanjian pemberian hak pakai antara
pemegang hak pakai dengan pemilik tanah
atau perjanjian penggunaan hak pengelolaan
c. putusan pengadilan yang telah mempunyai
kekuatan hukum tetap
Konsekuensi hapusnya pemegang hak
pakai menurut pasal 57 PP No. 40
tahun 1996
1. apabila hak pakai atas tanah Negara hapus dan tidak
diperpanjang dan diperbaharui maka bekas pemegang
hak pakai wajib membongkar bangunan dan benda benda
yang ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya kepada
Negara dalam keadaan kosong selambat lambatnya
dalam waktu 1 tahun sejak hapusnya hak pakai
2. dalam hal bangunan dan benda-benda tersebut masih
diperlukan kepada bekas pemegang hak pakai diberikan
ganti rugi
3. jika bekas pemegang hak pakai lalai dalam memenuhi
kewajiban membongkar hak pakai, maka bangunan dan
benda-benda yang ada diatasnya dibongkar oleh
pemerintah atas biaya pemegang hak pakai
HAK SEWA UNTUK BANGUNAN

• Ketentuan disebutkan dalam pasal 16 ayat

1 huruf e UUPA, secara khusus diatur
dalam pasal 44 dan pasal 45 UUPA
PENGERTIAN HAK SEWA UNTUK
BANGUNAN
• Menurut pasal 44 ayat 1 UUPA
• Seseorang atau suatu badan hukum
mempunyai hak sewa atas tanah, apabila
ia berhak mempergunakan tanah milik
orang lain untuk keperluan bangunan
dengan membayar kepada pemiliknya
sejumlah uang sebagai sewa.
Objek hak sewa untuk bangunan

• Hak atas tanah yang dapat disewakan

kepada pihak lain adalah hak milik dan
objek yang disewakan oleh pemilik tanah
kepada pihak lain(pemegang hak sewa
bangunan) adalah tanah bukan bangunan
PEMEGANG HAK SEWA BANGUNAN
(Menurut pasal 45 UUPA)
1. warga negara Indonesia
2. orang asing yang berkedudukan di
Indonesia
3. badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan bekedudukan di
Indonesia (badan hukum Indonesia)
4. badan hukum asing yang mempunyai
perwakilan di Indonesia
JANGKA WAKTU HAK SEWA UNTUK
BANGUNAN
• UUPA tidak mengatur secara tegas jangka
waktu hak sewa untuk bangunan, jangka
waktu diserahkan kepada kesepakatan
antara pemilik tanah dengan pemegang
hak sewa untuk bangunan
HAPUSNYA HAK SEWA UNTUK
BANGUNAN
1. jangka waktunya berakhir
2. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir
dikarenakan pemegang hak sewa untuk
bangunan tidak memenuhi syarat sebagai
pemegang hak sewa untuk bangunan
3. dilepaskan oleh pemegang hak sewa untuk
bangunan sebelum jangka waktunya berakhir
4. hak milik atas tanah dicabut untuk
kepentingan umum
5. tanahnya musnah
HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT
SEMENTARA
1. HAK GADAI (GADAI TANAH)
2. HAK USAHA BAGI HASIL (PERJANJIAN
BAGI HASIL)
3. HAK MENUMPANG
4. HAK SEWA TANAH PERTANIAN
HAK GADAI (GADAI TANAH)

• MENURUT BOEDI HARSONO

• HaK gadai (gadai tanah) adalah hubungan
antara seseorang dengan tanah kepunyaan
orang lain,yang telah menerima uang gadai
daripadanya. Selama uang gadai belum
dikembalikan, tanah tersebut dikuasai oleh
pemegang gadai. Selama itu hasil tanah
seluruhnya menjadi pemegang gadai.
Pengembalian uang gadai atau lazim disebut
penebusan tergantung kepada kemauan atau
kemampuan pemilik tanah yang menggadaikan.
PARA PIHAK DALAM HAK
GADAI(GADAI TANAH)
1. pemilik tanah pertanian disebut pemberi
gadai
2. pihak yang menyerahkan uang kepada
pemberi gadai adalah
penerima(pemegang) gadai
PERBEDAAN HAK GADAI (GADAI
TANAH)DENGAN GADAI DALAM
HUKUM PERDATA
• Hak gadai tanah terdapat satu perbuatan hukum
yang berupa perjanjian penggarapan tanah
pertanian oleh orang yang memberikan uang
gadai, sedangkan gadai menurut hukum perdata
terdapat dua perbuatan hukum yang berupa
perjanjian pinjam meminjam uang sebagai
perjanjian pokok dan penyerahan benda
bergerak sebagai jaminan sebagai perjanjian
ikutan.
JANGKA WAKTU HAK GADAI
(GADAI TANAH)
1. hak gadai (gadai tanah) yang lamanya
tidak ditentukan
2. hak gadai (gadai tanah) yang lamanya
ditentukan
hak gadai (gadai tanah) yang
lamanya tidak ditentukan
• Dalam hak gadai (gadai tanah)tidak
ditentukan lamanya, maka pemilik tanah
pertanian tidak boleh melakukan
penebusan sewaktu-waktu
hak gadai (gadai tanah) yang
lamanya ditentukan
• Dalam hak gadai (gadai tanah)ini. Pemilik
tanah baru dapat menebus tanahnya
kalau jangka waktu yang diperjanjikan
dalam hak gadai (gadai tanah ) berakhir.
CIRI-CIRI HAK GADAI (GADAI
TANAH)
MENURUT HUKUM ADAT:
a. hak menebus tidak mungkin kadaluwarsa
b. pemegang gadai selalu berhak untuk
mengulanggadaikan tanahnya
c. pemegang gadai tidak boleh menuntut
supaya tanahnya segera ditebus
d. tanah yang digadaikan tidak bisa secara
otomatis menjadi milik pemegang gadai
bila tidak ditebus
Menurut Boedi Harsono sifat dan
ciri-ciri Hak gadai (gadai tanah):
1. hak gadai (gadai tanah) jangka waktunya terbatas artinya pada suatu
waktu akan hapus
2. hak gadai (gadai tanah ) tidak berakhir dengan meninggalnya pemegang
gadai
3. Hak gadai (gadai tanah) dapat dibebani dengan hak-hak tanah yang lain
4. hak gadai (gadai tanah) dengan persetujuan pemilik tanahnya dapat
dialihkan kepada pihak ketiga, dalam arti bahwa hubungan gadai yang
semula menjadi putus dan digantikan dengan hubungan gadai yang
baru antara pemilik dengan pihak ketiga (memindahkan gadai atau
doorverpanden)
5. hak gadai (gadai tanah) tidak menjadi hapus jika hak atas tanahnya
dialihkan kepada pihak lain
6. selama hak gadai (gadai tanah)nya berlangsung makaatas persetujuan
kedua belah pihak uang gadainya dapat ditambah (mendalami gadai)
7. sebagai lembaga,hak gadai (gadai tanah) pada waktunya akan hapus
HAPUSNYA HAK GADAI (GADAI
TANAH)
1. telah dilakukan penebusan oleh pemilik tanah
(pemberi gadai)
2. hak gadai sudah berlangsung 7 tahun atau lebih
3. adanya putusan pengadilan yang menyatakan
bahwa pemegang gadai menjadi pemilik tanah atas
tanah yang digadaikan karena pemilik tanah tidak
dapat menebus dalamjangka waktu yang disepakati
oleh kedua belah pihak dalam gadai tanah
4. tanahnya dicabut untuk kepentingan umum
5. tanahnya musnah
HAK USAHA BAGI HASIL
(PERJANJIAN BAGI HASIL)
• PENGERTIAN
• Pasal 53 UUPA tidak memberikan
pengertian apa yang dimaksud hak usaha
bagi hasil.
• Menurut boedi harsono
• Hak usaha bagi hasil adalah hak seseorang atau
badan hukum (yang disebut penggarap) untuk
menyelenggarakan usaha pertanian di atas
tanah kepunyaan pihak lain (yang disebut
pemilik) dengan perjanjian bahwa hasilnya akan
dibagi antara kedua belah pihak menurut
imbangan yang telah disepakati
• Perjanjian bagi Hasil Tunduk Pada Hukum
Adat
Mekanisme Hak Usaha Bagi hasil
(perjanjian bagi hasil)
• Menurut uu no 2 tahun 1960
• Perjanjian bagi hasil harus dibuat secara
tertulis di muka Kepala desa, disaksikan
oleh minimal dua orang saksi, dan
disahkan oleh camat setempat serta
diumumkan dalam kerapatan desa yang
bersangkutan
Tujuan Mengatur Hak Usaha Bagi
Hasil (Perjanjian Bagi Hasil)
• Disebutkan dalam Penjelasan Umum UU No.2 Tahun
1960
a. Agar pembagian hasil tanah antara pemilik dan
penggarap dilakukan atas dasar yang adil;
b. Dengan menegaskan hak-hak dan kewajiban-
kewajiban dari pemilik dan penggarap agar terjamin
pula kedudukan hukum yang layak bagi penggarap;
c. Dengan terselenggaranya apa yang disebut pada a
dan b diatas, maka bertambahlah kegembiraan
bekerja bagi para petani penggarap, hal mana akan
berpengaruh baik pada caranya memelihara kesuburan
dan mengusahakan tanahnya.
Sifat-sifat dan ciri-ciri Hak Usaha
Bagi Hasil (Perjanjian Bagi hasil)
• Menurut Boedi Harsono
a. Perjanjian bagi hasil jangka waktunya terbatas
b. Perjanjian bagi hasil tidak dapat dialihkan kepada pihak
lain tanpa izin pemilik tanahnya
c. Perjanjian bagi hasil tidak hapus dengan berpindahnya
hak milik atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain
d. Perjanjian bagi hasil tidak hapus jika penggarap meninggal
dunia, tetapi hak itu hapus jika pemilik tanahnya
meninggal dunia
e. Perjanjian bagi hasil didaftar menurut peraturan khusus
(diKantor Kepala desa)
f. Sebagai lembaga perjanjian bagi hasil ini pada waktunya
akan dihapus
Jangka waktu Hak Usaha Bagi Hasil
(perjanjian bagi hasil)
• Menurut Hukum Adat
• Jangka waktu hak usaha bagi hasil hanya
berlaku satu (1)tahun dan dapat
diperpanjang, akan tetapi perpanjangan
jangka waktunya tergantung pada
kesediaan pemilik tanah, sehingga bagi
penggarap tidak ada jaminan untuk dapat
menggarap dalam waktu yang layak
Jangka waktu Hak Usaha Bagi Hasil
(perjanjian bagi hasil)
• Menurut UU no 2 tahun 1960
a. Lamanya jangka waktu perjanjian bagi hasil untuk tanah
sawah sekurang-kurangnya 3 tahun dan untuk tanah
kering sekurang-kurangnya 5 tahun
b. Perjanjian tidak terputus karena pemindahan hak milik
atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain
c. Jika penggarap meninggal dunia, maka perjanjian bagi
hasil itu dilanjutkan oleh ahli warisnya dengan hak dan
kewajiban yang sama
d. Pemutusan perjanjian bagi hasil sebelum berakhirnya
jangka waktu perjanjian hanya dimungkinkan apabila jika
ada persetujuan kedua belah pihak yang bersangkutan
dan hal itu dilaporkan kepada kepala desa
Hak dan kewajiban pemilik tanah

• Hak pemilik tanah

• Berhak atas bagian hasil tanah yang ditetapkan
atas dasar kesepakatan oelh kedua belah pihak
dan berhak menuntut pemutusan hubungan bagi
hasil jika ternyata kepentingannya dirugikan
penggarap
• Kewajiban pemilik tanah
• Menyerahkan tanah garapan kepada penggarap
dan membayar pajak atas tanah yang garapan
yang bersangkutan
Hak dan kewajiban penggarap
tanah
• Hak penggarap tanah
• Selama perjanjian bagi hasil berlangsung berhak untuk
mengusahakan tanah yang bersangkutan dan menerima
bagian dari hasil tanah itu sesuai dengan imbangan yang
ditetapkan atas dasar kesepakatan oleh kedua belah
pihak
• Kewajiban penggarap
• Mengusahakan tanah tersebut dengan baik,
menyerahkan bagian hasil tanah yang menjadi hak
pemilik tanah, memenuhi beban yang menjadi
tanggungannya dan menyerahkan kembali tanah
garapannya kepada pemilik tanah dalam keadaan baik
setelah berakhirnya jangka waktu perjanjian bagi hasil
HAPUSNYA HAK USAHA BAGI
HASIL
1. jangka waktunya berakhir
2. atas persetujuan kedua belah pihak ,
perjanjian bagi hasil diakhiri
3. pemilik tanahnya meninggal dunia
4. adanya pelanggaran oleh penggarap
terhadap larangan dalam perjanjian bagi
hasil
5. tanahnya musnah
HAK MENUMPANG

• PENGERTIAN
• UUPA tidak memberikan pengertian apa
yang dimaksud hak menumpang
• Menurut Boedi harsono
• Hak menumpang adalah hak yang
memberi wewenang kepada seseorang
untuk mendirikan dan menempati rumah
diatas tanah pekarangan milik orang lain.
• CARA TERJADINYA
• Hak menumpang biasanya terjadi atas dasar
kepercayaan oleh pemilik tanah kepada orang
lain yang belum mempunyai rumah sebagai
tempat tinggal dalam bentuk tidak tertulis, tidak
ada saksi dan tidak diketahui oleh perangkat
desa/kelurahan,sehingga jauh dari kepastian
hukum dan perlindungan hukum bagi kedua
belah pihak.
SIFAT DAN CIRI-CIRI HAK
MENUMPANG
1. tidak mempunyai jangka waktu yang pasti karena
sewaktu-waktu dapat dihentikan
2. hubungan hukumnya lemah yaitu sewaktu-waktu
dapat diputuskan oleh pemilik tanah jika ia
memerlukan tanah tersebut
3. pemegang hak menumpang tidak wajib membayar
sesuatu (uang sewa)kepada pemilik tanah
4. tidak wajib didaftarkan ke kantor pertanahan
5. bersifat turun temurun artinya dapat dilanjutkan oleh
ahli warisnya
6. tidak dapat dialihkan kepada pihak lain yang bukan
ahli warisnya
HAPUSNYA HAK MENUMPANG
1. pemilik tanah sewaktu-waktu dapat mengakhiri
hubungan hukum antara pemegang hak
menumpang dengan tanah yang bersangkutan
2. hak milik atas tanah yang bersangkutan
dicabut untuk kepentingan umum
3. pemegang hak menumpang melepaskan
secara sukarela hak menumpang
4. tanah musnah
HAK SEWA TANAH PERTANIAN

• PENGERTIAN
• UUPA tidak memberikan pengertian apa
yang dimaksud dengan hak sewa tanah
pertanian.
• Hak sewa tanah pertanian adalah suatu
perbuatan hukum dalam bentuk
penyerahan penguasaan tanah pertanian
oleh pemilik tanah kepada pihak lain
(penyewa)dalamjangka waktu tertentu
dan sejumlah uang sebagai sewa yang
ditetapkan atas dasar kesepakatan kedua
belah pihak.
CARA TERJADINYA

• Hak sewa tanah pertanian bisa terjadi

dalam bentuk perjanjian yang tidak
tertulis atau tertulis yang memuat unsure-
unsur para pihak , objek, uang sewa,
jangka waktu hak dan kewajiban bagi
pemilik tanah pertanian dan penyewa.
HAPUS HAK SEWA TANAH
1. jangka waktunya berakhir
2. hak sewanya dialihkan kepada pihak lain tanpa
persetujuan dari pemilik tanah kecuali hal itu
diperkenankan oleh pemilik tanah
3. hak sewanya dilepaskan secara sukarela oleh
penyewa
4. hak atas tanah dilepaskan secara oleh penyewa
5. hak atas tanah tersebut dicabut untuk kepentingan
umum
6. tanahnya musnah
PENDAFTARAN TANAH

• Pendaftaran Hak atas Tanah diatur:

• PP No. 24 Tahun 1997 tentang

pendaftaran tanah
PENGERTIAN PENDAFTARAN
TANAH
• Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan
yang dilakukan oleh pemerintah secara terus
menerus, berkesinambungan dan teratur,
meliputi pengolahan, pembukuan dan penyajian
serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis,
dalam bentuk peta dan daftar, mengenai
bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah
susun, termasuk pemberian surat tanda bukti
haknya bagi tanah yang sudah ada haknya dan
hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak
tertentu yang membebaninya.
TUJUAN PENDAFTARAN TANAH
1. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan
hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang
tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang
terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan
dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
2. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak
yang berkepentingan termasuk pemerintah agar
dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum
mengenal bidang-bidang tanah dan satuan-satuan
rumah susun yang sudah terdaftar;
3. untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Penyelenggara Pendaftaran tanah

• Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh

Badan Pertanahan Nasional
Pendaftaran tanah dilaksanakan
melalui 2(dua)system:
1. Pendaftaran tanah sistematik
2. Pendaftaran tanah secara sporadik
Pendaftaran Tanah Sistematik

• Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk

pertama kali yang dilakukan secara
serentak yang meliputi semua obyek
pendaftaran tanah yang belum didaftar
dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
desa/kelurahan
• Pendaftaran tanah secara sistematik
diselenggarakan atas prakasa pemerintah
berdasarkan suatu rencana kerja jangka
panjang dan tahunan serta dilaksanakan
diwilayah-wilayah yang ditetapkan oleh
Menteri Negara Agraria/Kepala BPN
Pendaftaran Tanah Sporadik

• Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk

pertama kali mengenai satu atau
beberapa obyek pendaftaran tanah dalam
wilayah atau bagian wilayah suatu
desa/kelurahan secara individual atau
massal
• Pendaftaran tanah secara sporadik
dilaksanakan atas permintaan pihak yang
berkepentingan, yaitu pihak yang berhak
atas obyek pendaftaran tanah yang
bersangkutan atau kuasanya
Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

• Pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan

oleh Kepala kantor Pertanahan dengan
dibantu oleh PPAT dan pejabat lain yang
ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-
kegiatan tertentu
• Dalam hal pendaftaran tanah sistematis
Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh
Panitia Ajudikasi
• Penunjukan panitia ajudikasi untuk
membantu tugas Kepala Kantor
Pertanahan dalam Pendaftaran Tanah
sistemetis dimaksudkan agar tugas-tugas
rutin para Kepala Kantor tidak terganggu,
mengingat kegiatan Pendaftaran Tanah
secara sistematis pada umumnya bersifat
massal dan besar-besaran
Panitia Ajudikasi dibentuk oleh Menteri
atau Pejabat yang ditunjuk, terdiri atas:
• Seorang ketua merangkap anggota yang dijabat
oleh seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional
• Beberapa anggota yaitu seorang pegawai BPN yang
mempunyai kemampuan pengetahuan dibidang
pendaftaran tanah, seorang pegawai BPN yang
mempunyai kemampuan pengetahuan dibidang
hak-hak atas tanah, Kepala desa/kelurahan yang
bersangkutan dan atau seorang pamong
Desa/Kelurahan yang ditunjuknya. Panitian ini
dibantu oleh satuan tugas pengukuran dan
pemetaan, satuan tugas pengumpulan data yuridis
dan satuan tugas administrasi
• Keanggotaan Panitia Ajudikasi dapat ditambah
dengan seorang anggota yang sangat diperlukan
dalam penilaian kepastian data yuridis mengenai
bidang-bidang tanah diwilayah desa/kelurahan
yang bersangkutan, seperti Tetua Adat yang
mengetahui benar riwayat/kepemilikan bidang-
bidang tanah setempat, khususnya didaerah
yang hukum adatnya masih kuat.
OBYEK PENDAFTARAN TANAH
1. bidang-bidang tanah yang dipunyai
dengan hak milik, hak guna usaha, hak
guna bangunan dan hak pakai;
2. tanah hak pengelolaan;
3. tanah wakaf
4. hak milik atas satuan rumah susun
5. hak tanggungan
6. tanah Negara
Wilayah Tata Usaha Pendaftaran
Tanah
• Satuan Wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah
adalah desa atau kelurahan yang merupakan
satuan wilayah Pemerintah Desa/Kelurahan
sebagaimana diatur dalam UU No. 5 tahun 1979,
tentang pemerintah desa
• Satuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah
Hak Guna Usaha, Hak pengelolaan, hak
tanggungan dan Tanah negara, serta obyek Hak
tanggungan dapat meliputi beberapa
desa/kelurahan
ASAS PENDAFTARAN TANAH

• Pendaftaran dilaksanakan berdasarkan

asas sederhana, aman, terjangkau,
muktakhir dan terbuka
Azas sederhana

• Dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan

pokok maupun prosedur pendaftaran
tanah dengan mudah dapat dipahami oleh
pihak-pihak yang berkepentingan,
terutama para pemegang hak
Azas aman

• Dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa

pendaftaran tanah perlu diselenggarakan
dengan teliti dan cermat, sehingga
hasilnya dapat memberikan jaminan
kepastian hukum sesuai dengan tujuannya
Azas terjangkau

• Dimaksudkan agar pihak-pihak yang

memerlukannya, terutama golongan
ekonomi lemah, dapat terjangkau
pemberian pelayanan pendaftaran tanah
Azas Mutakhir

• Dimaksudkan kelengkapan yang memadai

dalam pelaksanaan dan berkesinambungan
pemeliharaan data pendaftaran tanah
• Data yang tersedia harus menunjukkan
keadaan yang mutakhir, sehingga perlu
diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan
perubahan-perubahan yang terjadi
• Azas mutakhir menuntut dipeliharanya data
pendaftaran tanah secara terus menerus dan
berkesinambungan sehingga data yang
tersimpan di Kantor pertanahan selalu “up to
date”, sesuai dengan kenyataan dilapangan
• Dengan demikian masyarakat dapat
memperoleh keterangan mengenai data yang
benar setiap saat (azas keterbukaan)
• Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum,
maka kepada pemegang hak atas tanah yang
bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah,
sedangkan untuk melaksanakan fungsi informasi data
yang berkaitan dengan aspek fisik dan yuridis dari
bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar, terbuka
untuk umum
• Dalam mencapai tujuan tertib administrasi pertanahan,
maka setiap bidang atas satuan rumah susun, termasuk
peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas tanah
dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftarkan
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang
dilakukan pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur meliputi 6 hal,
yaitu:
• Pengumpulan
• Pengolahan
• Pembukuan
• Penyajian, serta
• Pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk
peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan
satuan-satuan rumah susun
• Termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak
milik atas satuan rumah susun serta hak-hak yang
membebani
Sebelum PP no 24 tahun 1997 diterbitkan, lingkup
kegiatan pendaftaran tanah berdasarkan PP No.10
tahun 1961 sebagaimana pasal 19 ayat 2, meliputi;

• Pengukuran, pemetaan dan pembukuan

tanah
• Pendaftaran dan peralihan hak atas tanah
• Pemberian surat tanda bukti hak atau
sertifikat
• Pelaksanaan pendaftaran tanah menurut
PP No.24 tahun 1997 meliputi kegiatan
pendaftaran tanah untuk pertama kali
(dahulu disebut opzet) dan pemeliharaan
data pendaftaran, atau dahulu dikenal
sebagai bijhouding
• Pendaftaran tanah untuk pertama kali
adalah kegiatan pendaftaran yang
dilakukan terhadap obyek pendaftaran
tanah yang belum didaftar berdasarkan PP
10/1961 dan PP 24/1997
• Pemeliharaan data pendaftaran tanah
adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk
menyesuaikan data fisik dan data yuridis
dalam peta pendaftaran, daftar tanah,
daftar nama, surat ukur, buku tanah dan
sertifikat dengan perubahan-perubahan
yang terjadi kemudian.
• Data fisik adalah keterangan mengenai letak,
batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah
susun yang didaftar, termasuk keterangan
mengenai adanya bangunan atau bagian
bangunan diatasnya
• Data yuridis adalah keterangan mengenai status
hukum, bidang tanah dan satuan rumah susun
yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak
lain serta beban-beban lain yang membebani
PENDAFTARAN TANAH UNTUK
PERTAMA KALI
• Pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali
dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara
sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik(pasal
13)
• Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada
suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah
yang ditetapkan oleh Menteri
• Apabila suatu kelurahan/desa belum ditetapkan sebagai
wilayah pendaftaran tanah secara sistematik, maka
pendaftaran tanahnya dilaksanakan melalui pendaftaran
tanah secara sporadik, yang dilakukan atas permintaan
pihak yang berkepentingan
Kegiatan pendaftaran tanah
pertama kali, meliputi;
a) Pengumpulan dan pengolahan data fisik
b) Pembuktian hak dan pembukuannya
c) Penerbitan sertifikat
d) Penyajian data fisik dan data yuridis
e) Penyimpanan daftar umum dan
dokumen
A. Pengumpulan dan Pengolahan
Data fisik
• Data fisik adalah keterangan mengenai
letak, batas, dan luas bidang tanah dan
satuan rumah susun yang didaftar,
termasuk keterangan mengenai adanya
bangunan di atasnya.
• Dalam rangka pengumpulan dan
pengolahan data fisik, dilakukan kegiatan
pengukuran dan pemetaan
Kegiatan Pengukuran dan
Pemetaan, meliputi:
a. Pembuatan peta dasar pendaftaran
b. Penetapan batas bidang-bidang tanah
c. Pengukuran dan pemetaan bidang-
bidang tanah dan pembuatan peta
pendaftaran
d. Pembuatan daftar tanah
e. Pembuatan surat ukur
B.Pembuktian Hak dan
Pembukuannya
• Ketentuan yang berkaitan dengan
kegiatan ini meliputi:
1. Pembuktian hak baru
2. Pembuktian hak lama dan
3. Pembukuan hak
Pembuktian Hak baru
• Untuk keperluan pendaftaran hak,
a. Hak atas tanah baru dibuktikan dengan:
• Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan
hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku, apabila
pemberian hak tersebut berasal dari tanah negara atau hak
pengelolaan
• Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang
hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai
hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik
b. Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak
pengelolaan oleh pejabat yang berwenang
c. Tanah wakaf dibuktikan dengan Akta Ikrar Wakaf
d. Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan Akta pemisahan
e. Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan Akta Pemberian hak
tanggungan
Pembuktian hak lama
• Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah
yang berasal konversi hak-hak lama, dibuktikan
dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak
tersebut, berupa bukti-bukti tertulis, keterangan
saksi dan/atau pernyataan yang bersangkutan yang
kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam
pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh
Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah
secara sporadik, dianggap cukup mendaftar hak,
pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang
membebaninya
Pembukuan hak

• Pembukuan hak dilakukan berdasarkan

alat bukti dan berita acara pengesahan
C.Penerbitan Sertifikat Tanah
• Menurut PP No.10 tahun 1961, yang disebut
sertifikat adalah salinan buku tanah dan surat
ukur yang dijahit menjadi satu bersama-sama
dengan suatu kertas sampul yang bentuknya
ditetapkan oleh Menteri Agraria
• Sertifikat tanah terdiri dari:
• Salinan buku tanah
• Salinan surat ukur
• Kertas sampul
Menurut PP No.24 tahun 1997

• Sertifikat tanah adalah surat tanda bukti

hak sebagaimana dimaksud dalam pasal
19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas
tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf,
hak milik atas satuan dan hak
tanggungan yang masing-masing sudah
dibukukan dalam buku tanah yang
bersangkutan
• Sertifikat tanah diterbitkan untuk kepentingan
pemegang hak yang bersangkutan sesuai
dengan data fisik dan data yuridis yang telah
didaftar dalam buku tanah.

• Sertifikat tanah hanya boleh diserahkan kepada

pihak yang namanya tercantum dalam buku
tanah, sebagai pemegang hak, atau kepada
pihak yang diberikan kuasa oleh pemegang hak.
• Data fisik dan data yuridis yang termuat
dalam sertifikat sesuai dengan data yang
ada dalam surat ukur dan buku tanah hak
yang bersangkutan, maka sertifikat tanah
merupakan surat tanda bukti hak yang
berlaku sebagai alat pembuktian yang
kuat
• Apabila suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat
secara sah atas nama orang atau badan hukum yang
memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan
secara nyata menguasai tanah tersebut, maka pihak lain
yang merasa mempunyai hak atas tanah tersebut tidak
dapat lagi menuntut haknya apabila dalam waktu 5
tahun sejak diterbitkannya sertifikat tersebut tidak
mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang
sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang
bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan pada
pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan
sertifikat tersebut
D. Penyajian data fisik dan data
yuridis
• Dalam rangka penyajian data fisik dan data yuridis, Kantor Pertanahan
menyelenggarakan Tata Usaha Pendaftaran Tanah dalam Daftar Umum.
• Daftar Umum terdiri dari:
 Peta pendaftara, yaitu peta yang menggambarkan bidang atau bidang-
bidang tanah untuk keperluan pembukuan
 Daftar tanah, yaitu dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas
bidang tanah dengan suatu sistem penomoran
 Surat ukur, yaitu dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah
dalam bentuk peta dan uraian
 Buku tanah, yaitu dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis
dan data fisik suatu obyek pendaftaran tanah yang sudah haknya
 Daftar nama, yaitu dokumen dalam bentu daftar yang memuat keterangan
mengenai penguasaan tanah dengan sesuatu hak, hak atas tanah, atau hak
pengelolaan dan mengenai pemilikan hak milik atas satuan rumah susun
oleh orang perseorangan atau badan hukum
E. Penyimpanan Daftar Umum dan
Dokumen
• Dokumen-dokumen yang merupakan alat
pembuktian (warkah), diberi tanda
pengenal dan disimpan di Kantor
Pertanahan yang bersangkutan atau
ditempat lain yang ditetapkan oleh Menteri
sebagai bagian yang terpisah dari Daftar
Umum
• Peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku
tanah, daftar nama dan dokumen-dokumen
tersebut harus tetap berada di Kantor
Pertanahan atau ditempat lain yang ditetapkan
oleh Menteri.
• Untuk mencegah hilangnya dokumen dimaksud
maka apabila ada instansi yang menganggap
perlu untuk memeriksanya, pemeriksaan wajib
dilakukan di Kantor Pertanahan
PEMELIHARAAN DATA
PENDAFTARAN TANAH
• Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran
tanah meliputi :
• Pendaftaran peralihan dan pembebanan
hak
• Pendaftaran perubahan data pendaftaran
tanah
• Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila
terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis obyek
pendaftaran tanah yang telah di daftarkan
• Perubahan data fisik dimaksud adalah pemisahan,
pemecahan atau penggabungan bidang-bidang tanah
yang sudah didaftar
• Perubahan data yuridis terjadi apabila ada pemindahan
hak atas tanah dan atau pembebanan hak atas tanah
yang sudah didaftar
• Perubahan yang terjadi oleh pemegang hak atas tanah
wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan.
PERALIHAN HAK ATAS TANAH

1. JUAL BELI
2. HIBAH
3. PEWARISAN
4. WAKAF
JUAL BELI

1. Jual Beli Tanah menurut Hukum Adat

2. Jual Beli Tanah menurut UUPA
Jual Beli Tanah menurut Hukum
Adat
• Jual beli tanah adalah suatu perbuatan
pemindahan hak atas tanah yang bersifat
terang dan tunai
• Terang berarti perbuatan pemindahan hak
tersebut harus dilakukan dihadapan
kepala adat
• Tunai berarti perbuatan pemindahan hak
dan pembayaran harganya dilakukan
secara serentak
Bentuk-bentuk pemindahan hak milik
menurut sistem Hukum adat

1. Yang mengakibatkan pemindahan hak

milik untuk selama-lamanya;
Jual Lepas
Jual Lepas

• Jual Lepas merupakan proses pemindahan

hak atas tanah yang bersifat terang dan
tunai, dimana semua ikatan antara bekas
penjual dengan tanahnya menjadi lepas
sama sekali
• Jual Lepas Panjer
Fungsi Panjer

1. Pembicaraan yang mengandung janji

saja tidak mengakibatkan suatu
kewajiban
2. Tanpa panjer, orang tidak merasa terikat
3. Perjanjian pokok (jual beli) belum
terlaksana hanya dengan pemberian
panjer
2. Yang mengakibatkan pemindahan hak
milik yang bersifat sementara

a. Jual Gadai
b. Jual Tahunan
a. Jual Gadai

• Jual Gadai merupakan suatu perbuatan

pemindahan hak secara sementara atas
tanah kepada pihak lain yang dilakukan
secara terang dan tunai sedemikian rupa,
sehingga pihak yang melakukan
pemindahan hak mempunyai hak
menebus kembali tanah tersebut
Si Pembeli gadai (penerima gadai) berhak;

1. Menikmati manfaat yang melekat pada

hak milik
2. Mengopergadaikan atau menggadaikan
kembali di bawah harga tersebut kepada
orang lain jika sangat membutuhkan
uang
3. Mengadakan perjanjian bagi hasil
Transaksi ini biasanya disertai
dengan perjanjian tambahan
• Kalau tidak ditebus dalam masa yang
dijanjikan, maka tanah menjadi milik yang
membeli gadai
• Tanah tidak boleh ditebus sebelum satu,
dua atau beberapa tahun dalam tangan
pembeli gadai
b. Jual Tahunan

• Jual tahunan merupakan suatu perilaku

hukum yang berisikan penyerahan hak
atas sebidang tanah tertentu kepada
subjek hukum lain dengan penerima
sejumlah uang tertentu dengan ketentuan
bahwa sesudah jangka waktu tertentu
maka tanah tersebut akan kembali dengan
sendirinya tanpa melalui perilaku hukum
tertentu
Kewenangan si pembeli tahunan

• Mengolah tanah, menanami dan memetik

hasilnya, dan berbuat dengan tanah itu
seakan-akan miliknya sendiri dalam jangka
waktu yang diperjanjikan
Jual Beli tanah Menurut UUPA

• Sifatnya
1. Tunai
2. Terang
3. Riil
1. Tunai, adalah penyerahan hak oleh penjual
dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh
pembeli dan seketika itu juga hak sudah
beralih
2. Riil, kehendak yang diucapkan harus diikuti
dengan perbuatan nyata, misalnya telah
diterimanya uang oleh penjual, dan dibuatnya
dihadapan kepala desa
3. Terang, dilakukan dihadapan kepala desa
untuk memastikan bahwa perbuatan itu tidak
melanggar ketentuan hukum yang berlaku
• PP 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran
tanah, jual beli dilakukan oleh para pihak
dihadapan PPAT
Syarat jual beli tanah ada 2

1. Syarat materiil
2. Syarat Formil
1. Syarat Materril

a. Pembeli berhak membeli tanah yang

bersangkutan
b. Penjual berhak menjual tanah yang
bersangkutan
c. Tanah hak yang bersangkutan boleh
diperjual belikan dan tidak dalam
sengketa
2. Syarat Formal

• Setelah syarat materriil dipenuhi maka

PPAT akan membuat akta jual beli (Pasal
37 PP No 24/1997)
Sebelum akta jual beli dibuat PPAT, maka
disyaratkan bagi para pihak untuk menyerahkan
surat-surat yang diperlukan kepada PPAT,
1. Jika tanahnya bersertifikat, sertifikat tanahnya
yang asli dan tanda bukti pembayaran biaya
pendaftarannya
2. Jika tanahnya belum bersertifikat, surat
keterangan bahwa tanah tersebut belum
bersertifikat, surat-surat tanah yang ada
memerlukan penguatan oleh kepala Desa dan
Camat, dilengkapi dengan surat yang
membuktikan identitas penjual dan pembelinya
yang diperlukan untuk persertifikatan tanahnya
setelah selesai dilakukan jual beli
PengHibahan Tanah

• Hibah tanah merupakan pemberian

seseorang kepada orang lain dengan tidak
ada pengganti apa pun dan dilakukan
secara sukarela, tanpa ada kontraprestasi
dari pihak penerima pemberian, dan
pemberian itu dilangsungkan pada saat si
pemberi masih hidup
• Sebelumnya lahirnya PP No24/1997
• Bagi mereka yang tunduk pada
KUHperdata, surat hibah wasiat harus
dibuat dalam bentuk tertulis dari Notaris.
• Bagi yang tunduk pada Hukum Adat dapat
membuatnya di bawah tangan, tetapi
proses di kantor pertanahan harus dibuat
dengan akta PPAT
• Setelah lahirnya PP No.24 Tahun 1997,
setiap pemberian hibah tanah harus
dilakukan dengan akta PPAT
D. Pewarisan Tanah

• Perolehan hak milik atas tanah yang

terjadi karena pewarisan dari pemilik
kepada ahli waris (Pasal 26 UUPA)
Peralihan hak karena pewarisan telah mendapat penegasan pada Bab
V, Paragraf 3 tentang peralihan Hak Karena Pewarisan sebagaimana
tersebut dalam Pasal 42 Peraturan Pemerintahan No.24 Tahun
1997,yakni:

1. Untuk peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang

tanah hak yang sudah terdaftar, wajib diserahkan oleh yang
menerima hak atas tanah sebagai warisan kepada Kantor
Pertanahan , sertifikat yang bersangkutan, surat kematian
orang yang namanya di catat sebagai pemegang haknya
dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris.
2. Jika bidang tanah yang merupakan warisan belum didaftar,
wajib diserahkan dokumen-dokumen surat keterangan
Kepala Desa/kelurahan yang menyatakan yang
bersangkutan menguasai tanah, dan surat keterangan yang
menyatakan bahwa bidang tanah tersebut belum
bersertifikat ddari kantor pertanahan, atau surat ket. Kepala
Desa/Lurah jika lokasi tanahnya jauh dari kedudukan
Kantor Pertanahan dari pemegang hak yang bersangkutan.
3. Jika penerima waris terdiri dari satu orang, pendaftaran
peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut
berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris
4. Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu
peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta
pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak
atas tanah jatuh kepada seorang penerima warisan
tertentu, pendaftaran hak milik atas tanah dilakukan
kepada penerima warisan yang bersangkutan
berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan
akta pembagian warisan
5. Warisan berupa hak atas tanah yang menurut
akta pembagian waris harus dibagi bersama
antara beberapa penerima warisan atau waktu
didaftarkan belum ada akta pembagian
warisnya, didaftar peralihan haknya kepada
para penerima waris yang berhak sebagai hak
bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti
sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian
waris
E. Pewakafan tanah

• Wakaf tanah hak milik merupakan suatu

perbuatan hukum seseorang atau badan
hukum yang memisahkan sebagian dari
harta kekayaannya yang berupa tanah hak
milik dan melembagakannya untuk
selama-lamanya untuk kepentingan
peribadatan atau kepentingan umum
lainnya sesuai dengan ajaran agama Islam
Ruang Lingkup pengaturan
perwakafan tanah,meliputi:
1. Tanah yang diwakafkan adalah tanah yang berstatus hak milik
2. Perwakafan tanah harus diperuntukkan untuk masyarakat banyak
3. Tanah wakaf terlembagakan untuk selama-lamanya dalam waktu
yang kekal dan abadi
4. Tujuan peruntukan sebagai kepentingan peribadatan atau
kepentingan umum
5. Wakaf memutuskan hubungan kepemilikan antara wakif dengan
mauqufbih-nya dan selanjutnya statusnya menjadi milik
masyarakat
6. Wakif tidak bisa menarik kembali terhadap tanah yang telah
diwakafkan
7. Ikrar harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar
Wakaf untuk mendapatkan akta autentik untuk digunakan
pendaftaran tanah kepada Kepala BPN
Kekuatan Hukum atas tanah yang
di wakafkan,maka:
1. Akta Ikrar wakaf oleh Kepala KUA
2. Dihadiri 2 orang saksi
3. Surat-surat pemilikan tanah, surat
keterangan kepala desa, surat
keterangan pendaftaran tanah
4. Pendaftaran wakaf tanah milik ke kantor
pertanahan Kabupaten/kota untuk
memperoleh sertifikat
A. Pendaftaran Peralihan Hak
1. Pemindahan hak
• Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas
satuan rumah susun melalui jual beli, tukar
menukar, hibah, pemasukan dalam
perusahaan dan perbuatan hukum
pemindahan hak lainnya, kecuali melalui
lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan
dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang
berwenang.
• Pembuatan akta wajib dihadiri oleh para
pihak oleh para pihak yang melakukan
perbuatan hukum yang bersangkutan atau
kuasanya dan disaksikan oleh sekurang-
kurangnya 2 orang saksi yang memenuhi
syarat untuk bertindak sebagai dalam
perbuatan hukum itu
PPAT menolak membuat akta, jika:
• Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun,
kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atau sertifikat yang
diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada dikantor pertanahan
• Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan (a) surat
bukti hak atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa
yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut dan (b) surat keterangan yang
menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari kantor
Pertanahan atau untuk tanah yang terletak didaerah yang jauh dari kedudukan kantor
pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala
Desa/Kelurahan
• Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang
bersangkutan atau salah satu saksi tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk
bertindak demikian
• Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak
(pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali oleh pihak yang memberi kuasa)
yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak
• Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin pejabat atau
instansi berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-
perundangan yang berlaku
• Obyek perbuatan hukum yang
bersangkutan sedang dalam sengketa
mengenai data fisik dan data yuridis
• Tidak dipenuhinya syarat lain atau
dilangggar larangan yang dientukan dalam
peraturan perundang-undangan yang
bersangkutan
• Akta PPAT merupakan dasar yang kuat
untuk pendaftaran pemindahan dan
pembebanan hak atas tanah, maka PPAT
bertanggung jawab untuk memeriksa
syarat-syarat untuk sahnya perbuatan
hukum, dengan mencocokkan data yang
terdapat dalam sertifikat dengan daftar-
daftar yang ada dikantor Pertanahan
• Dalam waktu 7 hari kerja sejak akta PPAT
ditandatangani, maka PPAT yang
bersangkutan wajib menyampaikan akta
yang dibuatnya beserta dokumen-
dokumen yang bersangkutan kepada
Kantor Pertanahan, wajib didaftarkan
secara tertulis kepada para pihak yang
bersangkutan
• Kewajiban PPAT hanya sebatas
menyampaikan akta dengan berkas-
berkasnya kepada Kantor Pertanahan .
• Pendaftaran kegiatan selanjutnya serta
penerimaan sertifikatnya menjadi urusan
pihak yang berkepentingan sendiri
2. Pemindahan hak dengan lelang

• Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan

lelang hanya didaftar jika dibuktikan dengan
kutipan risalah lelang yang dibuat pejabat
lelang.
• Untuk menghindari terjadinya pelelangan umum
yang tidak jelas obyeknya, Kepala Kantor Lelang
wajib meminta keterangan yang paling muktahir
mengenai tanah atau satuan rumah susun yang
akan dilelang dari Kantor Pertanahan.
• Permintaan keterangan dimaksud diajukan
selambat-lambatnya 7 hari kerja sebelum suatu
bidang tanah atau satuan rumah susun dilelang,
baik dalam rangka lelang eksekusi maupun
lelang non eksekusi
• Keterangan dimaksud akan diberikan oleh
Kepala Kantor Pertanahan paling lambat 5 hari
kerja setelah diterimanya permintaan informasi
tersebut
• Keterangan mengenai obyek lelang harus
tetap diterbitkan meskipun tanah atau
satuan rumah susun yang menjadi obyek
lelang tersebut sedang dalam sengketa
atau dalam status sitaan, karena
keterangan ini sangat penting bagi
Pejabat Lelang untuk memperoleh
keyakinan tentang obyek lelang
Kepala Kantor Lelang menolak
melaksanakan lelang, apabila:
• Mengenai tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah
susun apabila (a) kepadanya tidak diserahkan sertifikat asli hak yang
bersangkutan, kecuali dalam hal lelang eksekusi yang dapat tetap
dilaksanakan walaupun sertifikat hak tersebut tidak diperoleh oleh pejabat
lelang dari pemegang haknya, (b) sertifikat yang diserahkan tidak sesuai
dengan daftar-daftar yang ada dikantor pertanahan
• Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya disampaikan (a)
surat bukti hak atau surat keterangan kepala desa/kelurahan yang
menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut,
dan (b) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang
bersangkutan belum bersertifikat dari Kantor Pertanahn, atau untuk tanah
yang terletak didaerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari
pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala
Desa/Kelurahan
• Ada perintah Pengadilan Negeri untuk tidak melaksanakan lelang
berhubung dengan sengketa mengenai tanah yang bersangkutan
Untuk mendaftarkan peralihan hak yang diperoleh
melalui lelang, dokumen yang diperlukan sebagai
syarat yang harus disampaikan kepada Kepala
kantor Pertanahan adalah sebagai berikut:
• Kutipan risalah lelang yang bersangkutan
• (a) sertifikat Hak milik atau satuan rumah susun atau hak
atas tanah yang dilelang jika bidang tanah yang
bersangkutan sudah terdaftar, atau (b) dalam hal
sertifikat tersebut tidak diserahkan kepada pembeli lelang
eksekusi diperlukan surat keterangan dari Kepala kantor
lelang mengenai alasan tidak diserahkannya sertifikat
tersebut, atau (c) jika bidang tanah yang bersangkutan
belum terdaftar, diperlukan surat-surat yang berkaitan
dengan bidang tanah yang belum terdaftar
• Bukti identitas pembeli lelang
• Bukti pelunasan harga pembelian
3. Peralihan hak karena Pewarisan

• Peralihan hak karena pewarisan terjadi karena

hukum pada saat pemegang hak yang
bersangkutan meninggal dunia
• Pendaftaran peralihan hak karena pewarisan
wajib didaftar dalam rangka memberikan
perlindungan hukum kepada para ahli waris dan
demi tertibnya Tata Usaha Pendaftaran Tanah
serta akuratnya data yuridis bidang tanah yang
bersangkutan
Ketentuan pendaftaran Peralihan
hak karena waris
• Bagi tanah yang sudah terdaftar, dokumen yang
diperlukan untuk pendaftarannya adalah (1) sertifikat
tanah yang bersangkutan, (2) surat kematian pemegang
hak dan surat tanda bukti sebagai ahli waris
• Jika bidang tanah dimaksud belum didaftar, wajib
diserahkan dokumen-dokumen (1) surat bukti hak, (2)
surat keterangan kepala desa/kelurahan mengenai
dikuasainya tanah tersebut oleh pemegang hak dan (3)
surat keterangan dari kantor Pertanahan atau surat dari
yang bersangkutan untuk daerah yang terpencil
diperkuat oleh Kepala Desa/kelurahan, bahwa bidang
tanah dimaksud belum bersertifikat
• Apabila penerima waris terdiri dari satu orang, maka
pendaftaran peralihan hak dilakukan kepada orang tersebut
sesuai dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris, namun bila
penerima warisan lebih dari satu orang, tetapi bidang tanah
tersebut jatuh kepada seorang penerima waris sebagaimana
diterangkan dalam surat tanda bukti sebagai ahli waris dan
akta pembagian waris, maka pendaftaran peralihan hak
dilakukan kepada yang bersangkutan
• Apabila hak atas tanah atau satuan rumah susun yang menurut
akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa
penerima warisan atau waktu didaftar belum ada akta
pembagian warisnya, peralihan haknya didaftar atas nama para
penerima waris sebagai hak bersama berdasarkan surat tanda
bukti sebagai ahli waris dan atau akta pembagian waris
tersebut
Yang dimaksud dengan surat tanda bukti
sebagai ahli waris dapat berupa akta
keterangan hak mewaris, surat penetapan
ahli waris atau surat keterangan waris
4. Peralihan hak karena penggabungan
atau peleburan Perseroan atau koperasi
• Peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah karena penggabungan atau peleburan perseroan
atau koperasi yang tidak didahului dengan likuidasi
perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur
dapat didaftar berdasarkan akta yang membuktikan
terjadinya penggabungan atau peleburan perseroan atau
koperasi yang bersangkutan setelah penggabungan atau
peleburan tersebut disahkan oleh pejabat yang
berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku
• Pendaftaran peralihan haknya, cukup diajukan dengan
bukti akta yang membuktikan terjadinya penggabungan
atau peleburan tersebut
• Peralihan hak atas tanah atau hak milik
atas satuan rumah karena penggabungan
atau peleburan perseroan atau koperasi
yang didahului dengan likuidasi perseroan
atau koperasi yang bergabung atau
melebur didaftar berdasarkan pemindahan
hak dalam rangka likuidasi yang
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh
PPAT yang berwenang
5. Penolakan pendaftaran peralihan hak
(Pasal 45 PP. No 24 tahun 1997 menggariskan bahwa
Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan
pendaftaran peralihan hak, jika terdapat salah satu
keadaan, yaitu:)
• Sertifikat dan surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah
tidak sesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada kantor
pertanahan
• Perbuatan hukum, yang (1) tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau
kutupan risalah lelang, kecuali dalam keadaan tertentu
• Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau
pembebanan hak yang bersangkutan tidak lengkap
• Tidak dipenuhinya syarat lain yang ditentukan dalam peraturan
perundangan-undangan yang bersangkutan
• Tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan
• Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan Akta PPAT batal atau
dibatalkan oleh Putusan Pengadilan yang telah memperoleh hukum
tetap
• Perbuatan hukum yang dibatalakan oleh para pihak sebelum
didaftarkan oleh kantor Pertanahan
• Penolakan Kepala Kantor Pertanahan
dilakukan secara tertulis dengan
menyebutkan alasan-alasan penolakan itu
• Surat penolakan disampaikan kepada yang
berkepentingan disertai dengan
pengembalian berkas permohonannya
dengan salinan kepada PPAT atau kepala
kantor lelang
B. Pembebanan Hak

• Pembebanan hak Tanggungan pada hak atas

tanah atau hak milik atas satuan rumah susun,
pembebanan Hak Guna Bangunan atas Hak milik
dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau
satuan Rumah susun yang ditentukan dengan
peraturan perundang-undangan, dapat didaftar
jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh
PPAT yang berwenang menurut ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku
C. Pendaftaran Perubahan Data
pendaftaran lainnya
• Meliputi 7 kegiatan, yaitu:
1. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah
2. Pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang
tanah
3. Pembagian hak bersama
4. Hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan
rumah susun
5. Peralihan dan hapusnya hak tanggungan
6. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan
putusan pengadilan atau penetapan pengadilan
7. Perubahan nama
1. Perpanjangan jangka waktu hak
atas tanah
• Pendaftaran perpanjangan jangka waktu hak
atas tanah dilakukan dengan mencatat pada
Buku tanah dan sertifikat hak yang
bersangkutan berdasarkan keputusan Pejabat
yang berwenang yang memberikan
perpanjangan jangka waktu hak yang
bersangkutan
• Perpanjangan jangka waktu suatu hak tidak
mengakibatkan hak tersebut hapus atau
terputus, sehingga pendaftaranya tidak perlu
dibuatkan buku tanah dan sertifikat baru
2. Pemecahan, pemisahan dan
penggabungan bidang tanah

• Pemecahan
• Atas permintaan pemegang hak yang
bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah
didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi
beberapa bagian yang masing-masing
merupakan satuan bidang baru dengan status
hukum yang sama dengan bidang tanah semula
• Untuk setiap bidang dibuat surat ukur, buku
tanah dan sertifikat sebagai pengganti surat
ukur, buku tanah dan sertifikat asalnya
• Jika hak atas tanah yang bersangkutan
yang dibebani hak tanggungan dan atau
beban-beban lain yang terdaftar,
pemecahan baru boleh dilaksanakan
setelah diperoleh persetujuan tertulis dari
pemegang hak tanggungan atau pihak-
pihak lian yang berwenang menyetujui
penghapusan beban yang bersangkutan
• Pemecahan bidang tanah ini harus sesuai
dengan Rencana Tata ruang yang berlaku
dan tidak boleh mengakibatkan tidak
terlaksananya ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku,
misalnya ketentuan landreform yang
menyangkut batas minimal pertanian
• Pemisahan
• Atas permintaan pemegang hak yang
bersangkutan dari satu bidang tanah yang
sudah didaftar dapat dipisahkan sebagian
atau beberapa bagian, yang selanjutnya
merupakan satuan bidang baru dengan
status hukum yang sama dengan bidang
tanah semula
• Untuk satuan bidang tanah baru dibuatkan
surat ukur, buku tanah dan sertifikat
sebagai satuan bidang tanah baru,
sedangkan pada peta pendaftaran, daftar
tanah, surat ukur, buku tanah dan
sertifikat bidang tanah semula dibubuhkan
catatan mengenai adanya pemisahan
tersebut
Perbedaan pengertian pemisahan
dan pemecahan
• Pemecahan (dahulu dikenal dengan istilah
pemisahan/pemecahan sempurna), semua
bagian dari bidang tanah semula tidak lagi
mempunyai identitas lama, sedangkan
• Pemisahan (dahulu pemisahan/pemecahan
sebagian), masih ada sebagian dari bidang
tanah semula yang tidak berubah identitasnya,
kecuali luas dan batas-batasnya
Penggabungan bidang tanah

• Atas permintaan pemegang hak yang

bersangkutan dua buah bidang tanah atau
lebih yang sudah didaftar dan letak
berbatasan yang kesemuanya atas nama
pemilik yang sam, dapat digabung
menjadi satu satuan bidang baru jika
semuanya dipunyai dengan jenis hak yang
sama dan bersisa jangka waktu yang
sama
• Untuk satuan bidang tanah baru dibuatkan surat
ukur, buku tanah dan sertifikat baru dengan
menghapus surat ukur, buku tanah dan sertifikat
masing-masing
• Hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan
dan beban-beban lain yang terdaftar, maka
penggabungan bidang tanah baru boleh
dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan
tertulis dari pemegang hak tanggungan atau
pihak-pihak lain yang berwenang menyetujui
penghapusan beban yang bersangkutan
3. Pembagian hak bersama

• Pembagian hak bersama atas tanah atau

hak milik atas satuan rumah susun
menjadi hak-hak masing-masing
pemegang hak bersama di daftar
berdasarkan akta yang dibuat PPAT, yang
membuktikan kesepakatan antara
pemegang hak bersama mengenai
pembagian hak bersama tersebut
• Suatu hak bersama, baik yang diperoleh sebagai warisan
maupun sebab lain, pada suatu saat perlu dibagi
sehingga menjadi hak individu
• Kesepakatan antara pemegang hak bersama perlu
dituangkan dalam akta PPAT yang akan menjadi dasar
dalam pendaftarannya
• Pembagian tersebut tidak harus semua pemegang hak
bersama memperoleh bagian, karena dalam pembagian
harta waris seringkali menjadi pemegang hak individu
hanya sebagian dari keseluruhan penerima warisan,
asalkan hal tersebut telah disepakati oleh seluruh
penerima warisan sebagai pemegang hak bersama
4. Hapusnya hak atas tanah dan hak
milik atas satuan rumah susun

• Pendaftaran hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan

dan hak milik atas satuan rumah susun dilakukan oleh
Kepala Kantor Pertanahan dengan membubuhkan
catatan pada Buku Tanah dan Surat Ukur serta sertifikat
hak yang bersangkutan, berdasarkan:
1. Data dalam Buku Tanah yang disimpan di Kantor
Pertanahan, jika mengenai hak-hak yang dibatasi masa
berlakunya;
2. Salinan Surat Keputusan Pejabat yang berwenang
mengenai hak yang bersangkutan telah dibatalkan atau
dicabut;
3. Akta yang menyatakan bahwa hak yang bersangkutan
telah dilepaskan oleh pemegang haknya
• Apabila sertifikat tanah dimaksud tidak
diserahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan,
hal tersebut dicatat pada Buku Tanah dan Surat
Ukur yang bersangkutan
• Untuk mencegah perbuatan hukum mengenai
tanah yang sudah tidak ada haknya tersebut,
maka hapusnya hak yang sertifikatnya tidak
diserahkan tersebut dapat diumumkan oleh
Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan
5. Peralihan dan hapusnya hak
tanggungan

• Pendaftaran peralihan Hak tanggungan

dilakukan dengan mencatatnya pada Buku
tanah dan Sertifikat hak Tanggungan yang
bersangkutan dan pada Buku tanah serta
sertifikat hak yang dibebani berdasarkan
surat tanda bukti beralihnya piutang yang
dijamin karena cessie, subrogasi,
pewarisan atau penggabungan serta
peleburan perseroan
• Apabila tanah yang dibebani hak tanggungan
tersebut telah dilelang untuk pelunasan
piutang, maka pendaftaran hapusnya hak
tanggungan(roya) dapat dilakukan dengan
melengkapi persyaratan:
1. Surat pernyataan kreditur yang melepas Hak
tanggungan atas hak yang dilelang
2. Kutipan risalah lelang
6. Perubahan data pendaftaran tanah
berdasarkan putusan pengadilan atau
penetapan pengadilan
• Panitera pengadilan wajib memberitahukan
kepada Kepala kantor Pertanahan mengenai isi
Putusan Pengadilan yang telah memperoleh
kekuatan hukum tetap dan penetapan Ketua
Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya
perubahan pada data mengenai bidang tanah
yang sudah didaftar atas satuan rumah susun
untuk dicatat pada Buku Tanah yang
bersangkutan dan sedapat mungkin pada
sertifikat dan daftar-daftar lainnya
• Pencatatan dilakukan atas permintaan pihak yang
berkepantingan berdasarkan salinan resmi putusan
Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum
tetap atau salinan penetapan Ketua Pengadilan yang
bersangkutan yang diserahkan olehnya kepada Kepala
kantor Pertanahan
• Pencatatan hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan
dan hak milik atas satuan rumah susun berdasarkan
putusan pengadilan dilakukan setelah diperoleh surat
keputusan mengenai hapusnya hak (tanda bukti
hak/sertifikat) tersebut dari menteri atau pejabat yang
ditunjuk
7. Perubahan Nama

• Pendaftaran perubahan data pendaftaran

tanah sebagai akibat pemegang hak yang
ganti nama dilakukan dengan,
mencatatnya di dalam buku tanah dan
sertifikat hak atas tanah atau hak milik
atas satuan rumah susun yang
bersangkutan berdasarkan bukti mengenai
ganti nama pemegang hak tersebut sesuai
dengan ketentuan yang berlaku
D.Penerbitan sertifikat Pengganti

• Atas permohonan pemegang hak, diterbitkan

sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yang
rusak, hilang, menggunakan blanko yang tidak
digunakan lagi atau yang tidak diserahkan oleh
bekas pemegang hak kepada pembeli lelang
dalam suatu lelang eksekusi
• Dengan adanya sertifikat pengganti, maka
sertifikat lama dimusnahkan
• Pengganti sertifikat di atas dicatat dalam buku
tanah yang bersangkutan
• Permohonan sertifikat pengganti hanya dapat
diajukan oleh pihak yang namanya tercantum
sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang
bersangkutan atau pihak lain yang merupakan
penerima hak berdasarkan akta PPAT atau
Kutipan Risalah Lelang
• Dalam hal pemegang hak atau penerima hak
sudah meninggal dunia, maka permohonan
sertifikat pengganti dapat diajukan oleh ah ahli
warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti
sebagai ahli warisnya
Ketentuan-ketentuan yang
berkaitan dengan permohonan
pengganti sertifikat adalah :
• Permohonan pengganti sertifikat yang
hilang disertai pernyataan dibawah
sumpah dari yang bersangkutan di
hadapan Kepala kantor Pertanahn atau
Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya
sertifikat hak yang bersangkutan
• Penerbitan sertifikat pengganti didahului dengan
pengumuman satu kali dalam salah satu surat kabar
harian setempat atas biaya pemohon. Jika dalam waktu
30 hari sejak dimuatnya pengumuman tidak ada
keberatan atau jikapun ada namun menurut penilaian
Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut dianggap
tidak beralasan, maka sertifikat pengganti diterbitkan.
Jika keberatan tersebut dianggap beralasan, maka
Kepala kantor Pertanahan menolak menerbitkan
sertifikat pengganti. Mengenai dilakukannya
pengumuman dan penerbitan serta penolakan
penerbitan sertifikat baru, oleh kepala kantor
Pertanahan dibuatkan berita acara
• Penggantian sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas
satuan rumah susun yang tidak diserahkan kepada
pembeli lelang dalam lelang eksekusi, didasarkan atas
surat keterangan dari kepala kantor lelang yang
bersangkutan yang memuat alasan tidak dapat
diserahkannya sertifikat tersebut kepada pemenang
lelang. Kepala kantor Pertanahan mengumumkan telah
diterbitkannya sertifikat pengganti untuk hak atas tanah
atau hak milik atas satuan rumah susun dan tidak
berlakunya sertifikat yang lama, dalam salah satu surat
kabar harian setempat atas biaya pemohon
Pengadaan Tanah
Untuk kepentingan Umum
1. UUD 1945 Pasal 4 ayat 1
2. UU No 5 tahun 1960
3. UU No.51 Prp tahun 1960
4. UU No 20 tahun 1961 tentang pencabutan hak
atas tanah dan Benda-benda yang ada
diatasnya
5. UU No.24 tahun 1992 tentang penataan Ruang
6. Perpres No.36 tahun 2005 Jo.Perpres No.65
tahun 2006
PENGERTIAN
Pengadaan Tanah (pasal 1 Perpres
65 tahun 2006)
• Pengadaan tanah, adalah setiap kegiatan
untuk mendapatkan tanah dengan cara
memberikan ganti rugi kepada yang
melepaskan atau menyerahkan tanah,
bangunan, tanaman, dan benda-benda
yang berkaitan dengan tanah
Latar Belakang
1. Meningkatnya pembangunan untuk
kepentingan umum yang memerlukan tanah
sehingga pengadaannya perlu dilakukan secara
tepat dan transparan dengan tetap
memperhatikan prinsip penghormatan
terhadap hak-hak yang sah atas tanah.
2. Pengadaan tanah untuk kepentingan
pembangunan yang diatur dalam Kepres No.55
tahun 1993 sudah tidak sesuai lagi sebagai
landasan hukum dalam melaksanakan
pembangunan untuk kepentingan umum
Cara Pengadaan Tanah

• Pengadaan tanah bagi kegiatan untuk

kepentingan umum oleh pemerintah
dilaksanakan dengan cara pelepasan atau
penyerahan hak atas tanah.
• Pengadaan tanah selain untuk
kepentingan umum oleh pemerintah
dilaksanakan dengan cara jual beli, tukar
menukar atau cara lain yang di sepakati
Melakukan Pencabutan hak atas tanah
untuk kepentingan umum harus dipenuhi
adanya beberapa persyaratan :
1. Pencabutan hak hanya dapat dilakukan bilamana
kepentingan umum harus tegas menjadi dasar dalam
pencabutan hak ini. Termasuk dalam pengertian
kepentingan umum ini adalah kepentingan bangsa,
negara, kepentingan bersama dari rakyat, serta
kepentingan pembangunan.
2. Pencabutan hak hanya dapat dilakukan oleh pihak
yang berwenang
3. Pencabutan hak atas tanah harus disertai dengan
ganti kerugian yang layak. Pemilik tanah berhak atas
pembayaran sejumlah ganti kerugian yang layak
berdasarkan atas harga yang pantas.
• Pengadaan tanah dilakukan dengan
cara:
1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Atau cara lain yang disepakati dengan
sukarela oleh pihak-pihak yang
bersangkutan
Pembangunan untuk kepentingan umum
yang dilaksanakan pemerintah atau
pemerintah daerah, meliputi:
1. Jalan umum dan jalan tol, rel kereta api (diatas tanah,
diruang atas tanah, ataupun di ruang bawah tanah),
saluran air minum/air bersih, saluran pembuangan air dan
sanitasi
2. Waduk, bendungan, bendungan irigasi dan bangunan
pengairan
3. Pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api dan terminal
4. Fasilitas keselamatan umum, seperti tanggul
penanggulangan bahaya banjir, lahar dan lain-lain
bencana
5. Tempat pembuangan sampah
6. Cagar alam dan cagar budaya
7. Pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik
Panitia Pengadaan Tanah
• Pengadaan tanah untuk kepentingan umum di
wilayah kabupaten/kota dilakukan dengan
bantuan panitia pengadaan tanah
kabupaten/kota yang dibentuk oleh
bupati/walikota
• Panitia Pengadaan Tanah Provinsi Daerah
Khusus Ibukota Jakarta dibentuk oleh Gubernur
• Pengadaan Tanah yang terletak didua wilayah
Kabupate/Kota atau lebih dilakukan dengan
bantuan panitia pengadaan tanah provinsi yang
dibentuk Gubernur
• Pengadaan tanah yang terletak di dua
wilayah provinsi atau lebih, dilakukan
dengan bantuan panitia pengadaan tanah
yang dibentuk oleh Menteri Dalam Negeri
yang terdiri atas unsur pemerintah dan
unsur Pemerintahan Daerah terkait
Panitia pengadaan tanah, bertugas:
1. Mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah. Bangunan,
tanaman dan benda-benda lain yang ada kaitannya dengan tanah
yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan
2. Mengadakan penelitian mengenai sstatus hukum tanah haknya akan
dilepaskan atau diserahkan dan dokumen yang mendukungnya
3. Menetapkan besarnya ganti rugi atas tanah yang haknya akan
dilepaskan atau diganti rugi atas tanah yang haknya akan dilepas
atau diserahkan
4. Memberikan penjelasan atau penyuluhan kepada masyarakat yang
terkena rencana pembangunan dan/atau pemegang hak atas tanah
mengenai rencana dan tujuan pengadaan tanah
5. Mengadakan musyawarah dengan para pemegang hak atas tanah
dan instansi pemerintah dan/atau pemerintah daerah yang
memerlukan tanah dalam rangka menetapkan bentuk dan/atau
besarnya ganti rugi
6. Menyaksikan pelaksanaan penyerahan ganti
rugi kepada para pemegang hak atas tanah,
bangunan, tanaman dan benda-benda lain
yang ada diatas tanah
7. Membuat berita acara pelepasan atau
penyerahan hak atas tanah
8. Mengadministrasikan dan mendokumentasikan
semua berkas pengadaan tanah dan
menyerahkan kepada pihak yang berkompeten
Musyawarah

• Pengadaan tanah bagi pelaksaan melalui

musyawarah dalam rangka memperoleh:
1. Pelaksanaan pembangunan untuk
kepentingan umum dilokasi tersebut
2. Bentuk dan besarnya ganti rugi
Tata cara Musyawarah
1. Dilakukan secara langsung antara pemegang hak,
instansi yang memerlukan tanah dan panitia
2. Dalam hal jumlah pemegang hak tidak
memungkinkan terselenggaranya musyawarah secara
efektif, dilakukan melalui perwakilan atau melalui
kuasanya
3. Penunjukan kuasa dilakukan secara tertulis,
bermaterai diketahui kepala desa atau pejabat yang
berwenang
4. Musyawah dipimpin oleh Ketua Panitia Pengadaan
tanah
Jangka waktu dan Hasil
Musyawarah
1. Dalam hal kegiatan tidak dialihkan atau dipindahkan
secara teknis tata ruang ketempat lain atau lokasi lain,
maka musyawarah dilakukan selama 120 hari kalender
sejak tanggal undangan pertama
2. Apabila tidak tercapai kesepakatan panitia menetapkan
besar ganti rugi uang kepada pengadilan negeri yang
wilayah hukumnya meliputi lokasi tanah yang
bersangkutan
3. Apabila terjadi sengketa kepemilikan setelah
penetapan ganti rugi, maka panitia menitipkan ganti
rugi uang kepada PN
• Apabila tercapai kesepakatan antara pemegang
hak atas tanah, instansi pemerintah yang
memerlukan tanah, maka panitia menerbitkan
Keputusan berupa bentuk dan besarnya ganti
rugi sesuai kesepakatan
• Penggantian kerugian terhadap bidang tanah
yang dikuasai dengan hak ulayat diberikan
dalam bentuk pembangunan fasilitas umum atau
bentuk lain yang bermanfaat bagi masyarakat
Bentuk ganti rugi berupa:
1. Uang
2. Tanah pengganti
3. Pemukiman kembali
4. Gabungan dari dua atau lebih bentuk
ganti rugi sebagaimana dimaksud huruf
a,b, dan c
5. Bentuk lain yang disetujui oleh pihak-
pihak yang bersangkutam
Dasar perhitungan besar ganti rugi
didasarkan atas:
a. NJOP atau nilai nyata/sebenarnya dengan
memperhatikan NJOP tahun berjalan
berdasarkan penilaian lembaga/Tim Penilai
Harga Tanah yang ditunjuk panitia
b. Nilai jual bangunan yang ditaksir oleh
perangkat daerah yang bertanggung jawab
dibidang banguna
c. Nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat
daerah yang bertanggung jawab di bidang
pertanian
Ganti Rugi diserahkan pada:
1. Pemegang hak atas tanah
2. Nadzir bagi tanah wakaf
3. Apabila tanah dimiliki beberapa orang secara
bersama , sedangkan satu atau beberapa
orang tidak dapat diketemukan, maka ganti
rugi yang menjadi haknya dititipkan di PN yang
wilayah hukumnya meliputi tanah tersebut
Keberatan atas Ganti Rugi
• Pemegang hak yang tidak menerima keputusan
panitia, dapat mengajukan keberatan kepada
Bupati/Walikota/Gubernur/Mendagri sesuai
kewenangan disertai dengan alasan keberatan
• Pejabat tersebut mengupayakan penyelesaian
dengan mempertimbangkan pendapat keinginan
pemegang hak atas kuasanya
• Setelah mendengarkan dan mempelajari
pendapat dan keinginan serta pertimbangan
panitia, pejabat dapat mengeluarkan keputusan
mengukuhkan atau mengubah keputusan panitia
Apabila upaya yang dilakukan
Bupati/walikota/Gubernur/Mendagri tetap tidak terima
pemegang hak sedang lokasi tidak dapat dipindahkan
maka diusulkan untuk dilakukan pencabutan hak menurut
UU No.20 tahun 1961
• Usul disampaikan pada Kepala BPN dengan tembusan
kepada Menteri dan instansi yang memerlukan tanah
dan menteri hukum dan hak asasi manusia
• Setelah menerima usul penyelesaian kepala BPN
berkonsultasi dengan Menteri dan HAM
• Permintaan pencabutan hak disampaikan kepada
Presiden oleh Kepala BPN yang ditanda tangani oleh
menteri instansi yang memerlukan tanah dan menteri
hukum dan HAM
• Apabila keputusan Presiden tentang ganti rugi tidak
diterima oleh pemegang hak, maka dapat dimintakan
banding pada Pengadilan Tinggi
• Tanah yang digarap tanpa ijin yang berhak atau
kuasanya
Penyelesaiannya dilakukan berdasarkan UU No 51
tahun 1960 tentang larangan Pemakaian tanah tanpa
ijin yang berhak atau kuasanya
• Pengadaan tanah skala kecil
Pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang
memerlukan tanah yang luasnya tidak lebih dari 1 hektar dapat
dilakukan langsung oleh instansi pemerintah yang memlukan
tanah dengan pemegang hak dengan cara:
a. Jual beli
b. Tukar menukar
c. Cara lain yang disepakati
Pengertian Landreform

• Dalam arti sempit Landreform

Merupakan serangkaian tindakan dalam
rangka Agrarian Reform Indonesia
• Landreform meliputi perombakan
mengenai pemilikan dan penguasaan
tanah serta hubungan-hubungan hukum
yang bersangkutan dengan penguasaan
tanah
Tujuan Landreform
a. Untuk mengadakan pembagian yang adil atas sumber penghidupan
rakyat tani yang berupa tanah
b. Untuk melaksanakan prinsip:tanah untuk tani, agar tidak terjadi lagi
tanah sebagai obyek spekulasi dan obyek (maksudnya:alat) pemerasan
c. Untuk memperkuat dan memperluas hak milik atas tanah bagi setiap
warga negara Indonesia, baik laik-laki maupun wanita, yang berfungsi
sosial.
d. Untuk mengakhiri sistem tuan tanah dan menghapuskan pemilikan dan
penguasaan tanah secara besar-besaran dengan tak terbatas, dengan
menyelenggarakan batas maksimum dan batas minimum untuk tiap
keluarga
e. Untuk mempertinggi produksi nasional dan mendorong
terselenggaranya pertanian yang intensif secara gotong-royong dalam
bentuk gotong royong lainnya, untuk mencapai kesejahteraan yang
merata dan adil, dibarengi dengan sistem perkreditan yang khusus
ditujukan kepada golongan tani
Program landreform
1. Pembatasan luas maksimum penguasaan tanah
2. Larangan pemilikan tanah secara apa yang disebut “absentee”
atau “guntai”
3. Redistribusi tanah-tanah yang selebihnya dari tanah-tanah yang
selebihnya dari batas maksimum tanah-tanah yang terkena
larangan “absentee”, tanah-tanah bekas swapraja dan tanah-
tanah negara
4. Pengaturan soal pembagian dan penebusan tanah-tanah
pertanian yang digadaikan
5. Pengaturan kembali perjanjian bagi hasil tanah pertanian
6. Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian, disertai
larangan untuk melakukan perbuatan-perbuatan yang
mengakibatkan pemecahan pemilikan tanah-tanah pertanian
menjadi bagian-bagian yang terlampau kecil