PERSIAPAN

PROYEK REAL ESTATE

TAHAPAN PEKERJAAN REAL ESTATE
1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK
A. PEMILIHAN LOKASI
1.PERUNTUKAN TATARUANG MAKRO
2.PENILAIAN POTENSI LOKASI
3.PELUANG PRODUK DAN PASAR
4.PEDOMAN DESIGN KAWASAN DAN RUMAH
B. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
1..IJIN LOKASI
2.PENGESAHAN SITE PLAN/ADVISE PLANNING
3. IMB
4.LEGALITAS PERTANAHAN
C. PENYUSUNAN PROPOSAL
1.SASARAN
2.PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-BTN
3.ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH PENGEMBANG-BTN
4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN
5 PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL ANTARA
PENGEMBANG-BTN

D. PEMBIAYAAN
1. SUMBER PEMBIAYAAN
2. ALOKASI PEMBIAYAAN
3. RATIO KEUANGAN
4. PERPAJAKAN
2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK

A.MARKETING…….setelah mid semester

1.STRATEGI PEMASARAN DALAM PENGEMBANGAN KAWASAN
2.FOKUS MARKETING PADA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA KECIL
A. SEGMEN PASAR DAN POSITIONING
B. PENETAPAN HARGA JUAL
C. STRATEGI PROMOSI
D. PASAR KOLEKTIF DAN PASAR RETAIL
B. LEGALITAS PROYEK
1. SERTIFIKAT INDUK
2. PEMECAHAN SERTIFIKAT
3. KELENGKAPAN IJIN/SK IJIN LOKASI,ADVIS PLANNING,IMB
C. PENGEMBANGAN KAWASAN
1.KOMPONEN PENGEMBANGAN KAWASAN
2.PRIORITAS PENGEMBANGAN KAWASAN
D. PEMBANGUNAN FISIK
1.PENETAPAN POLA PEMBANGUNAN
2.PEMILIHAN DAN PENGENDALIAN KONTAKTOR
3.BIDANG PENGELOLAAN USER
DAN REALISASI …..setelah mid sem

A. KELENGKAPAN DATA USER

B. PENILAIAN USER MAMPU KPR
C. PENGELOLAAN DATA USER
D. PERSIAPAN WAWANCARA
E. KESIAPAN REALISASI
F. REALIASI KPR
 4. BIDANG MANAJEMEN
ESTATE…..setelah mid sem

A. RUANG LINGKUP MANAJENEN ESTATE

B. UNSUR-UNSUR MANAJEMAN ESTATE
C. PENGELOLAAN KAWASAN
1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK
A. PEMILIHAN LOKASI
1.PERUNTUKAN TATARUANG MAKRO
2.PENILAIAN POTENSI LOKASI
3.PELUANG PRODUK DAN PASAR
4.PEDOMAN DESIGN KAWASAN DAN RUMAH
B. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
1..IJIN LOKASI
2.PENGESAHAN SITE PLAN/ADVISE PLANNING
3. IMB
4.LEGALITAS PERTANAHAN
C. PENYUSUNAN PROPOSAL
1.SASARAN
2.PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-BTN
3.ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH PENGEMBANG-BTN
4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN
5 PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL ANTARA
PENGEMBANG-BTN

D. PEMBIAYAAN
1. SUMBER PEMBIAYAAN
2. ALOKASI PEMBIAYAAN
3. RATIO KEUANGAN
4. PERPAJAKAN
1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK
A.PEMILIHAN LOKASI
 1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK
A.PEMILIHAN LOKASI
1. PERUNTUKAN TATARUANG
A. PENELITIAN RENCANA TATARUANG PEMDA SETEMPAT
SEBELUMMELAKUKAN PERENCANAAN DILAKUKAN
PENELITIAN MENGENAI RENCANA TATARUANG DARI
PEMERINTAH DAERAH SETEMPAT,MENYANGKUT
- PERUNTUKAN
- KEPADATAN
- KDB,KLB
- FUNGSI WILAYAH
- RENCANA INFRASTRUKTUR PENDUKUNG,PROSPEK PROXIMITY
- RENCANA JARINGAN DAN SISTIM TRANSPORTASI KE LOKASI

B. MEMPELAJARI FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI KEMUNGKINAN

PERLUASAN DAN KETERBATASAN PENGEMBANGAN:
- BATASAN ALAM (SUNGAI,GUNUNG,DANAU,LAUT)
- BATASAN /BARRIER BUATAN ( BANDARA,JALUR KERETA API ,BEBAS HAMBATAN)
- POLA PEMILIKAN LAHAN YANG MENYEBABKAN SULIT MEMPEROLEH PERLUASAN
- KESULITAN JARINGAN UTILITAS (AIR,LISTRIK,PEMBUANGAN SAMPAH DLL)
- PERATURAN DAERAH (PERATURAN ZONING,PEMBANGUNAN,KONTROL ASPEK LNGKUNGAN DLL)
 1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK
A.PEMILIHAN LOKASI
2.PENILAIAN POTENSI LOKASI
A.ASPEK YANG MEMPENGARUHI PEMBENTUKAN NILAI
- INTRINSIC LOCATION (kedudukan lahan,kandungan,iklim)
- RELATIVE LOCATION (memiliki hubungan denganproximity pendukung secara kuat
/sekolah /perbelanjaan /public service dll)
- ENVIRONMENT INFLUENCE (lingkungan kumuh,lingkungan dengan tingkat kriminilitas tinggi)

B.ASPEK YANG DIKAJI

- KONFIGURSI TAPAK (bentuk,ukuran,peruntukan,keutuhan/kesatuan)
- KEMUDAHAN PENCAPAIAN ( akses,sarana transportasi)
- ASPEK KAITAN LOKASI(kedudukan dalam kota,hubungan dengan jaringan utama kota
,tuntutan pengembangan)
- TATA GUNA LAHAN SEKITAR YANG MENDUKUNG
( ruang terbuka,taman,pusat perbelanjaaan,pendidikan dll)
- TATAGUNA LAHAN SEKITAR YANG TIDAK MENDUKUNG
( kegiatan yang menimbulakn polusi,jalur kereta api,industri berat,through traffic ,kegiatan yang
membahayakan keselamatan/penampungan gas,minyak bakar,bahan peledak dll)
- KARAKTERISTIK FISIK
(iklim,gelogi,topogrfi,hidrologi,tanah dan vegetasi)
- UTILITAS
(kemungkinan keberadaan penyediaan air bersih,listrik,gas,telpon,pembuangan,rencana pipa
gas,jaringan listrik tegangan tinggi dll
3.ANALISIS LOKASI MAKRO

ANALISIS SEBUAH LINGKUNGAN DALAM

HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI LINGKUNGAN
DALAM SATU KAWASAN PADA WILAYAH
PERKOTAAN TERTENTU. HUBUNGAN YANG
DIMAKSUD ADALAH SEMUA SUPRASTRUKTUR DAN
INFRASTRUKTUR YANG DAPAT DIJADIKAN MEDIA
ANTARA UNTUK MENTRANSFER PRODUK YANG
DITAWARKAN
FAKTOR FAKTOR ANALISIS LINGKUNGAN MAKRO :
 ANALISIS ARAH PERTUMBUHAN KOTA
-- JALAN LINGKUNGAN
-- JALAN LINGKUNGAN UTAMA
-- JALAN LINGKAR UTAMA
-- JALAN ARTERI UTAMA
-- SIMPUL-SIMPUL BARU
-- COMMERCIAL DISTRICT BARU
 ANALISIS AKSESIBILITAS DAN TRANSPORTASI
-- LALULINTAS UMUM KE LOKASI
-- ARAH LALULINTAS
-- INTENSITAS PEMAKAIAN
 ANALISIS TREND POLA TATAGUNA TANAH
-- RESIDENTIAL DEVELOPMENT
-- COMMERCIAL DEVELOPMENT
-- MIXED USE DEVELOPMENT
-- INDUSTRUAL DEVELOPMENT
-- RECREATIONAL DEVELOPMENT
 ANALISIS PEMANFAATAN LINGKUNGAN
-- KONDISI LINGKUNGAN PERUMAHAN
-- STATUS LINGKUNGAN
-- POLA JALAN PERUMAHAN
 ANALISIS POTENSI EKONOMI LINGKUNGAN
-- KEPADATAN BANGUNAN
-- PERTUMBUHAN BANGUNAN
-- PERTUMBUHAN HARGA TANAH
-- PERMINTAAN TERHADAP RUMAH
-- TINGKAT KEKOSONGAN BANGUNAN
4.ANALISIS LINGKUNGAN MIKRO

ANALISIS SEBUAH LOKASI DALAM

HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI LOKASI
LAIN DALAM SATU LINGKUNGAN PADA
KAWASAN TERTENTU

FAKTOR-FAKTOR DALAM ANALISIS

LINGKUNGAN MIKRO :
 ANALISIS PERTUMBUHAN INFRASTRUKTUR(KERETA API, TOL,
BANDARA, MRT DL)
 ANALISIS KEMUDAHAN LINGKUNGAN(KEMUDAHAN DICAPAI,KE
BERGBAGAI FASILITAS/BELANJA, IBADAH, SEKOLAH,GEDUNG PERTEMUAN DLL)
 ANALISIS SARANA DAN PRASARANA
LINGKUNGAN(LISTRIK,AIR,TELEPON,GAS,LIMBAH,SAMPAH,DRAINASE,TAMAN,
TROTOAR,LAMPU JALAN
 ANALISIS FAKTOR KEAMANAN LINGKUNGAN(TERHADAP
KEJAHATAN,KEBAKARAN,BENCANA ALAM)
 ANALISIS FAKTOR NILAI LINGKUNGAN(FAKTOR PENAMBAH DAN
PENGURANG NILAI LINGKUNGAN)
 ANALISIS FAKTOR PENGARUH NILAI LOKASI(FAKTOR PENAMBAH
DAN PENGURANG NILAI LOKASI)
 1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK
A.PEMILIHAN LOKASI

3.PELUANG PRODUK/PASAR
-- KECOCOKAN LOKASI DENGAN PASAR
-- PERHITUNGAN BALIK NILAI BELI TANAH MAKSIMAL
-- PASAR KOLEKTIP (PNS , TNI , SWASTA )
-- PASAR RETAIL/INDIVIDUAL
- DEMOGRAFI (SOSIAL-EKONOMI,TINGKAT PENGHASILAN)
- MOBILITAS
 1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK
A.PEMILIHAN LOKASI

4.DESIGN KAWASAN DAN RUMAH

(ACUAN KEPUTUSAN MENTERI PERMUKIMAN DAN PRASARSNA WILAYAH NO
403/KPTS/M/2002 TENTANG PEDOMAN TEKNIS RUMAH SEDERHANA SEHAT)
-- PEDOMAN PEMBUATAN SITE PLAN
( ORIENTASI,UTARA-SELATAN,COUNTUR,DRAINASE,SUPPLY INFRA
STRUKTUR PENDUKUNG,KANTOR PEMASARAN,LETAK GARDU dll)
-- PEDOMAN DESIGN BANGUNAN
(UNSUR TROPIS,DENAH,STRUKTUR,BAHAN BANGUNAN,UTILITY)
5, INFORMASI YANG DIBUTUHKAN DALAM
PERENCANAAN TAPAK DAN BANGUNAN
A. PERENCANAAN TAPAK
-- TOPOGRAFI
-- GEOLOGI
-- PRASARANA YANG ADA
-- POLA VEGETASI YANG ADA
-- SISTIM DRAINASE
-- ORIENTASI/VIEW YANG POTENSIAL
-- KENDALA-KENDALA FISIK
-- STANDARD-STANDARD DESIGN LINGKUNGAN (prasarana, pejalan kaki,
parkir,ratio ruang terbuka hijau dll)
-- INFORMASI PASAR,KANTOR PEMASARAN
-- KOMBINASI DAN KOMPOSISI KAVLING SESUAI KAJIAN PASAR
-- ARUS SIRKULASI PRIMER-SEKUNDER-TERTIER-LINGKUNGAN
-- TINGKAT KEPADATAN HUNIAN
-- HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIUPAYAKAN (Orientasi kavling
diusahakan Utara-Selatan atau mendekati)
-- HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIHINDARI (Susunan tusuk sate,bentuk
“kipas”,putaran cul de sac,ketinggian lebih rendah dari jalan dll)
-- PERTIMBANGAN PENETAPAN LAYOUT PLAN (Jenis, size, shape, depth,
frontage,slope,drainase,soil composition,existensi natural growth,penerimaan matahari
dan udara,view,lebar dan kondisi jalan)
 A.KAVLING SUDUT
JENIS PILIHAN BENTUK TAPAK Keuntungan :
Umumnya lebih luas dari interior lot
Punya 2 frontage
Akses ke service area lebih baik
Halaman lebih luas
Sirkulasi udara lebih baik
Untuk komersial parkir lebih luas dan
bisa punya 2 akses
Kerugian :
Maintenance halaman lebih luas
Faktor kemanan dg 2 frontage
Kebisingan
B.KAVLING STANDARD
Keuntungan
Lebih aman karenA 1 entrance
Maintenance halaman lebih sedikit
Relatif tak bising
Akses lebih privat
Kerugian
Akses ke service area menyatu dg
Areal utama
Penghawaan adan view relatif kurang
C.T-INTERSECTION LOT/TUSUK SATE
Keuntungan :
View jauh memandang sepanjang
jalan didepannya
Sangat disukai untuk bangunan
komersial
Kerugian :
Lampu kendaraan menyilaukan
Kurang aman dari segi lalulintas
Kurang disukai sebagai hunian
D.CUL DE SAC LOT
Keuntungan
Frontage kecil,faktor keamanan
Halaman belakang relatif besar
Relatif tenang,aman
Disukai untuk hunian
Kerugian
Parkir mobil depan rumah sedikit
Entrance relaitf kecil
E. FLAG LOT
Keuntungan :
Aman karena entrance dapat lebih
terkontrol dan lahan tersembunyi
Bentuk “ngantong” banyak disukai
Kerugian :
Akses tak langsung dari jalan
View tak bebas
Kurang disukai sebagai bangunan
komersial tapi baik untuk tempat
produksi/gudang
B.PERENCANAAN BANGUNAN
 STANDARD-STANDARD RUANG DALAM BANGUNAN RUMAH
 KAJIAN DASAR KOMPOSISI DENAH RUMAH STANDARD
TIPOOGI RUMAH BERDASARKAN KONDISI LOKAL
 INVENTARISASI BAHAN BANGUNAN UNTUK SELURUH
KOMPONEN RUMAH
 PENENTUAN BENTUK BANGUNAN RUMAH DENGAN
MEMPERHATIKAN :
-- SELERA PASAR
-- TREND YANG BERKEMBANG
-- ASPEK TROPIS,AKRAB LINGKUNGAN
-- GAYA/LANGGAM BANGUNAN BERDASARKAN KEINGINAN
PASAR
-- BIAYA.
6.PROSES PERENCANAAN TAPAK DAN
BANGUNAN

• SKEMATIS PERENCANAAN
• KONFIRMASI SKEMATIS PERENCANAAN DENGAN STRATEGI
PENGEMBANGAN,STUDI KELAYAKAN,PEMASARAN DAN
PEMBIAYAAN
• PROSES ITTERASI SSMPAI DIDAPAT HASIL YANG OPTIMAL
7.OUTPUT PROSES PERENCANAAN TAPAK
DAN BANGUNAN

A. PERENCANAAN TAPAK
-- RENCANA INDUK
-- RENCANA TAPAK(Blok plan,jaringan jalan,taman,fasilitas,kavling dll)
-- RENCANA UTILITAS (Jaringan listrik,air,telpon)
-- RENCANA JARINGAN DRAINASE,LIMBAH,PENGOLAHAN SAMPAH
-- RENCANA DETAIL SARANA,PRASARANA DAN INFRASTRUKTUR
TAPAK
-- SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT/RKS
-- RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAAN
B. PERENCANAAN BANGUNAN
-- RENCANA SKEMATIS (Denah-tampak-potongan)
-- RENCANA DETAIL ARI PONDASI SAMPAI ATAP
-- SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT/RKS
-- RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAAN
 1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK
B.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
 1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK
B.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH

1.IJIN LOKASI
A.SURAT PERMOHONAN (proposal,data diri,lokasi)
B.RAPAT KOORDINASI INSTANSI TERKAIT
C.PRESENTASI DARI PEMOHON KEPADA INSTANSI TERKAIT
D.PENINJAUAN LAPANGAN
E.ASPEK TATA GUNA TANAH
F.SK IZIN LOKASI DARI BUPATI/WALIKOTA
SURAT PERMOHONAN RAPAT KOORDINASI PRESENTASI
PENGEMBANG INSTANSI TERKAIT PEMOHON KEPADA
INSTANSI TERKAIT

--PROPOSAL PEMOHON
--DATA DIRI PEMOHON
--LOKASI YANG DIMOHON
PENINJAUAN
LAPANGAN

ASPEK TATA
GUNA TANAH

SK IJIN LOKASI
DARI BUPATI/WALIKOTA
 1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK
B.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
2.PENGESAHAN SITE PLAN
A.DOKUMEN PENDUKUNG :
-- GAMBAR SITE PLAN/REVISI
-- PERHITUNGAN TOTAL KAVLING DAN PERUNTUKAN
-- PERHITUNGAN KOMPOSISI EFFEKTIF
-- PENJELASAN RENCANA PENGEMBANGAN DI LOKASI
-- BUKTI SURAT TANAH DAN PBB
B. PROSES DILAKUAN DI DINAS TATARUANG DAN
BANGUNAN PEMDA KABUPATEN/KOTA
 1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK
B.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
3.IMB
A.DOKUMEN PENDUKUNG:
-- GAMBAR BANGUNAN FORMAT IMB
-- GAMBAR DIMENSI KAVLING
-- SITE PLAN
-- GAMBAR SITUASI
-- PERHITUNGAN VOLUME BANGUNAN
-- SURAT PERMOHONAN IMB
-- BUKTI SURAT TANAH DAN PBB
B. PROSES DILAKUKAN DI DINAS TATARUANG DAN
BANGUNAN KABUPATEN/KOTA
C. PERIJINAN LAINNYA
(TERGANTUNG KEBUTUHAN PADA SKALA PENGEMBANGAN )
-- TRANSPORTASI  DLLAJR
-- AMDAL  DINAS
LINGKUNGAN HIDUP /BAPPEDAL
-- AIR BERSIH  PDAM /PENGAIRAN /PERTAMBANGAN
-- LISTRIK  PLN
-- TELEPON  PT TELKOM
-- IZIN GANGGUAN  BUPATI/WALIKOTA
-- IZIN PENGOPERASIAN  TERGANTUNG JENIS FASILITAS
 1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK
B.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
4. LEGALITAS PERTANAHAN
A.KARAKTERISTIK TAHAH:
-- SEBAGAI BAHAN BAKU PENGEMBANGAN
-- SEBAGAI ASSET,SEBAGAI PERSEDIAAN,SEBAGAI YANG DITRANSAKSIKAN
-- MEMILIKI NILAI KOMERSIAL DAN SOSIAL
B.TATA CARA PEMBEBASAN YANG AMAN DAN CEPAT:
-- PEMERIKSAAN RIWAYAT TANAH,SURAT,KEABSAHAN,BUKTI PBB
-- KELENGKAPAN BERKAS PENDUKUNG
# TRANSAKSI DENGAN PEMILIK ASLI/PERORANGAN/INSTITUSI SWASTA/PEMR/BUMN/D
# TRANSAKSI DENGA AHLI WARIS
-- PENDEKATAN YANG BAIK,PERAN TOKOH YANG BERPENGARUH
-- PEMBAYARAN LANGSUNG SESUAI KOMITMENT KEPADA YANG TERCANTUM DI
SURAT TANAH DENGAN DISAKSIKAN PEJABAT SETEMPAT DISERTAI
DOKUMENTASI,FILE LENGKAP/DIFOTO
-- MOMEN MOMEN KHUSUS AEPERTI LEBARAN,LEBARAN HAJI,KEBUTUHAN KHUSUS DLL
C. KEMUNGKINAN SENGKETA:
--SURAT ASPAL
--PENYELESAIAN WARIS TIDAK LENGKAP/SEMPURNA
--TATACARA AMAN TIDAK DIIKUTI (ADA YANG KURANG)
--ITIKAD NEGATIF PIHAK TERTENTU UTK PEMANFAATAN SENDIRI
--PENYELASAIAN SENGKETA (TANPA PENGADILAN CERMAT,BUKTI
DATA,PERSUASIF,BANTUAN TOKOH BILA PERLU;DENGAN PENGADILAN)
 STRUKTUR KONVERSI TANAH DAN
PENGEMBANGANNYA
TYPE-TYPE PEMBELI TANAH
PEMBELI SPEKULAN CALON PENGEMBAN END USER
TANAH TANAH PENGEMBAN G
MENTAH G
FUNGSI DIMANFAATK MENGUASAI DIANALISIS PEMATANGA RUMAH
UTAMA AN SESUAI SAMBIL APA YANG N TANAH DIBAYAR/DIJ
KEBUTUHAN MENUNGGU PALING DAN UAL/DISEWA
NYA KENAIKAN MENGUNTUN PENGKAVLIN KAN ATAU
HARGA GKAN GAN DIGUNAKAN
SENDIRI
TYPE DARI UANG SENDIRI DANA DANA SENDIRI ATAU
PEMBIAYAAN SENDIRI BANK/LEMBAGA KEUANGAN
ATAU BANK KHUSUSNYA BERUPA
PINJAMAN JANGKA PANJANG
TYPE DUJUAL KEPADA SPEKULAN DIJUAL DIJUAL
PENJUALAN ATAU PENGEMBANG KEPADA KEPADA
PENGEMBAN INSTANSI/PE
G/INSTANSI/P RORANGAN
ERORANGAN
LAMA MINIMAL 10 MINIMAL 8-10 MINIMAL 2-5 MINIMAL 5 KAPAN SAJA
PENGUASAA TAHUN TAHUN TAHUN TAHUN
N LAHAN
1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK
C.PENYUSUNAN PROPOSAL

(Dilanjutkan minggu depan)