ANALISIS PROYEK PRASARANA

SDM
Analisis Ekonomi 1. Manfaat yang
dinikmati
INVESTASI Proyek 2. Pengorbanan yang
Prasarana ditanggung oleh
perusahaan
3. Semua pihak
ANALISIS Analisis Finansial 4. Perekonomian
PROYEK

Manfaat dari pengorbanan

dari sudut pandang
perusahaan
a) Tujuan
b) Konsep Nilai Waktu Uang
1. Bunga Majemuk
2. Present Value
c) Metode Penilaian Investasi
1. Metode Average Rate Of Return
2. Metode Payback
3. Metode Present Value
4. Metode Internal rate Of Return
5. Metode Probablity Index
d) Perbandingan metode-metode tersebut
e) Menilai Proyek dengan Net Present Value

Yang dibicarakan
a) Analisis Ekonomi
b) Konsep nilai waktu uang
1. Bunga Majemuk
2. Prsent Value
 SDM

OUT COMES
INPUT PROYEK
PROSES
PROJECT
INVESTASI
1. FEASIBLE IF PAY
PROSES PENILAIAN BACK
INVESTASI 2. BREAK EVEN
a.Pay Back POINT

b.Net Present Value Waktu lebih cepat

dari estimasi
c.Internal Rate Of Return
1. NPV POSITIF

CONTROLABILITY NPV > 0

OBSERVABILITY 1. IRR > DR
2. BIC ≥ 1
Analisis Ekonomi
Analisis Ekonomi (Economic Analysis) suatu
proyek tidak hanya memperhatikan manfaat yang
dinikmati dan pengorbanan yang ditanggung oleh
perusahaan tetapi oleh semua pihak dalam
perekonomian
Tujuan
Analisis ekonomi diharapkan analisis proyek bisa
menilai apakah suatu proyek memang tidak akan
membebani perekonomian nasional. Analisis proyek
dipandang bukan hanya dari sudut pandang ekonomi
nasional. Analisis dari sisi ekonomi nasional perlu
memperhatikan manfaat yang diterima oleh pihak lain,
tidak terbatas pada perusahaan
Dalam analisis ini kita hanya membatasi manfaat dan
pengorbanan ekonomi, dan tidak melangkah lebih jauh ke
aspek manfaat dan pengorbanan dari aspek sosial. Yang
terakhir ini sering disebut social cost and benefits analysis
(SCBA). Memang dalam SCBA analisis dilakukan dengan
lebih lengkap tetapi sering kali tidak mudah untuk
mengkuantifikasikan manfaat dan pengorbanan sosial.
Karena itulah kita membatasi diri pada analisis ekonomi
yang lebih mudah dan lebih obyektif perhitungannya.

Analisis ekonomi terutama penting dilakukan untuk proyek-

proyek yang berskala besar, yang sering kali menimbulkan
perubahan dalam penambahan supply dan demand akan
produk-produk tertentu, karena dampak yang ditimbulkan
pada ekonomi nasional akan cukup berarti.
Berdasarkan pada tujuan diatas analisis ekonomi
mencakup analisis finasial atau keuangan.
Analisis Finansial
Analisis Finansial atau keuangan adalah analisis
manfaat dan pengorbanan perusahaan.

Dengan demikian hampir dapat dipastikan bahwa analisis

kedua aspek tersebut akan memberikan hasil yang
berbeda. Perbedaan akan menjadi lebih besar kalau
terdapat berbagai distorsi dalam pembentukan harga.
Meskipun demikian, perlu disadari bahwa suatu proyek
mungkin saja memberikan manfaat yang lebih besar
kepada ekonomi nasional dari pada kepada perusahaan
yang menjadi pelaksana proyek tersebut. Upaya untuk
mengidentifikasi manfaat dan pengorbanan bukan hanya
dari sudut pandang perusahaan, merupakan tujuan
analisis eknomi suatu proyek.
METODE PENILAIAN INVESTASI PRASARANA
Pada umumnya suatu investasi suatu proyek, metode
yang biasa dipertimbangkan untuk dipakai dalam menilai
investasi adalah sebagai berikut :
1.Metode Average Rate Of Return
2.Metode Payback
3.Metode Net Present Value
4.Metode Internal Rate Of Return
5.Metode Net Benefit Cost Ratio
6.Gross Benefit Cost Ratio
7.Metode Profitability Index (Ratio)
1. Metode Average Rate Of Return (AROR)

Metode ini mengukur berapa tingkat

keuntungan rata-rata yang diperoleh sari suatu
ivestasi. Angka yang dipergunakan dengan
tingkat keuntungan yang diisyaratkan :

Laba Setelah Pajak

Rate Of Return 
Total Investasi
LSP
ROR  x 100%
TI
 2. Metode Payback
• Metode ini mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali. Bila
periode payback ini lebih pendek daripada yang diisyaratkan, maka
proyek dikatakan menguntungkan, sedang kalau lebih lama maka
proyek ditolak.
• Metode ini mengukur seberapa cepat suatu investasi bisa kembali,
maka dasar yang dipergunakan adalah aliran kas, bukan lab. Untuk
itu kita hitung aliran kas proyek tersebut.
• Problem utama dari metode ini adalah sulitnya menentukan payback
maksimum. Dalam prakteknya yang dipergunakan adalah payback
umumnya dari perusahaan-perusahaan sejenis.
• Kelemahan metode payback
1. Diabaikan nilai waktu uang
2. Diabaikan aliran kas setelah periode payback
• Metode payback biasa disebut payback periode
Payback period (PBP) adalah jangka waktu tertentu yang
menunjukkan terjadinya arus permintaan (Cash in Flow) secara
kumulatif sama dengan jumlah investasi dalam bentuk Present Value
 n n

 li   Biop  1
PBP  Tp 1  l 1 l 1
Bp
Dimana :
PBP = Payback Period
Tp-1 = Tahun sebelum terdapat PBP
li = Jumlah investasi yang telah didiscount
Biop – 1 = Jumlah Benefit yang telah didiscount sebelum payback period
P,V,I,CB TR
TC

BEP
PBP
1

t
0 Tahun
Break Even Point (BEP)
BEP adalah titik pulang pokok dimana total revenue = total cost.
Dilihat dari jangka waktu pelaksanaan sebuah proyek,
terjadinya titik pulang atau TR = TC tergantung pada lama arus
penerimaan sebuah proyek dapat menutupi segala biaya
operasi dan pemeliharaan beserta biaya modal lainnya. Apabila
analisis proyek telah dapat menentukan jangka waktu dalam
pengambilan total biaya, timbul pertanyaan apakah proyek
perusahaan mampu untuk menanggung segala biaya sebelum
tercapainya titik BEP ini, karena selama perusahaan masih
berada di bawah titik Break Even Point, selama itu juga
perusahaan tersebut masih menderita kerugian. Dalam hal ini
semakin lama perusahaan mencapai titik pulang pokok,
semakin besar saldorugi karena keuntungan perusahaan yang
diterima masih menutupi biaya yang telah dikeluarkan. Formula
yang digunakan untuk menghitung BEP yang menunjukkan
waktu pengembalian total cost sbb :
 n n

 TC   Biop  1
PEP  Tp 1  l 1 l 1
Bp
Dimana :
BEP = Break Even Point
Tp-1 = Tahun sebelum terdapat BEP
TC = Jumlah total cost yang telah didiscount
Biop – 1 = Jumlah Benefit yang telah didiscount sebelum break even point
Bp = Jumlah benefit pada break even point berada
3. Metode Net Present Value (NPV)
NPV adalah kriteria invetasi yang banyak
digunakan dalam mengukur apakah suatu proyek
feasible atau tidak. Perhitungan NPV merupakan
net benefit yang telah didiscount dengan
menggunakan social opportunity cost of Capital
(SOCC) sebagai Discount Factor. Secara singkat
Formula untuk Net Present Value adalah sebagai
berikut :
 n
NPV   NBi (1  i) n
atau
l 1
n
NBi
NPV   atau
l 1 (1  i) n

n n
NPV   Bi  Ci   NBi
l 1 l 1

Dimana NB = Net Benefit = Benefit – Cost

C = Biaya Invetasi + Biaya Operasi
B = Benefit yang telah didiscount
I = discount factor
n = Tahun (waktu)
Apabila hasil perhitungan Net Present Value
lebih besar dari nol dikatakan usaha/proyek
tersebut feasible (go) untuk dilaksanakan.
Hasil perhitungan Net Present Value sama
dengan nol ini berarti proyek tersebut
berada dalam keadaan Break Even Point
(BEP) dimana TR = TC dalam bentuk
Present Value
Untuk menghitung NPV pada sebuah
proyek diperlukan data tentang perkiraan
biaya :
1. Investasi
2. Operasi
3. Pemeliharaan dan
4. Perkiraan benefit dari proyek yang
direncanakan
 Net Present Value ada beberapa cara untuk mengadakan
perhitungan dengan metode seperti berikut :
Net Present Value = Annual Returns – Ivestment Cost +
Liquidation Yield
N
(1  f) t (1  f) N
NPV  (INC  EXP)PVF(DR, f, n)   IC(t)  RV
L 0 (1  DR) t
(1  DR) N

Dimana :
NPV = Net Present Value
INC = Annual Income
EXP = Annual Expenditure
T = Time Periode Of Investment
N = Service Life Of Investment
DR = Discount Rate
f = General Infaltion rate
Rr = Residual Value of Investment Project
PVF = Present Value Factor
2. Kalau inflasi tidak dimasukkan dalam perhitungan maka :
N
Ri - (Oi  Mi) N
Ii
NPV    
L 1 (1  DR) i L 1 (1  DR)
i

Dimana : li = Imnvestment in Period I

(Oi+Mi) = Annual Operation and Maintenance Cost
DR = Annual Discount Rate
i = Lifetime in Years
Ri = Revenue in period I
N = Number of lifetime Period
N
Bi - Ci
NPV  
L 1 (1  DR) i
Dimana : Bi = Gross Benefit of Project m Year I
Ci = Gross Cost of Project in Year I
N = Economic Lifetime of The Project
DR = Annual Discount Rate
 CONTOH KASUS
Pembangunan Pembangkit Listrik Tenaga Air (PLTA)
1. Daya 33 MW, investasi untuk konstruksi 1000/W
2. O & M + Pajak dan lainnya 5 % dari investasi total
3. Umur proyek PLTA 40 tahun
4. Discount rate 13 % dan 14 %
5. Perkiraan benefit $ 10.000 dan meningkat terus
menerus.
Tentukanlah :
a. Net Present Value
b. B/C
c. IRR
 PENYELESAIAN
Diasumsikan bahwa :
•PLTA dibangun selama 5 tahun, jadi cash flow terjadi pada
awal tahun ke lima.
•O & M + pajak dan lainnya (biaya rutin) naik 7 % pertahun
dari tahun sebelumnya.
•Benefit naik 10 % pertahun dari tahun sebelumnya.
Biaya investasi total : (33 MW x 1000) x $ 1000/W
: $ 33.000.000
Biaya O & M : $ 33.000.000 x 5 %
: $ 1.650.000
Dari dasar di atas maka dapat ditentukan NPV, B/C serta
IRR dengan discount rate 13 % dan 14 % dengan
menggunakan tabel perhitungan Net Present Value.
 PERHITUNGAN NET PRESENT VALUE

BIAYA ($ .000) PRESENT VALUE 1 ($ . DF2 14 % PRESENT VALUE ($.000)

BENEFIT D.F1 (13
THN
MODAL O&M JUMLAH ($.000) %) C1 B1   C2 B2

1 2 3 4 5 6 7=4.6 8=5.6 9 10=4.9 11=5.9

          1,0000 6.600 0.000 1,0000 6.600 0.000

1 6.600   6.600   0,8850 50481 0.000 0,8772 5.789 0.000
2 6.600   6.600   0,7831 50169 0.000 0,7695 5.078 0.000
3 6.600   6.600   0,6931 40574 0.000 0,6750 4.455 0.000
4 6.600   6.600   0,6133 4.048 0.000 0,5921 3.908 0.000
5   1.650 1.650 10.000 0,5428 896 5.428 0,5194 857 5.194
6   1.766 1.766 11.000 0,4803 848 5.284 0,4556 804 5.011
7   1.942 1.942 12.100 0,4251 825 5.143 0,3996 776 4.836
8   2.136 2.136 13.310 0,3761 804 5.007 0,3506 749 4.666
9   2.350 2.350 14.641 0,3329 782 4.874 0,3075 723 4.502
10   2.585 2.585 16.105 0,2946 761 4.744 0,2697 697 4.344
11   2.843 2.843 17.716 0,2607 741 4.618 0,2366 673 4.192
12   3.128 3.128 19.487 0,2307 722 4.496 0,2076 649 4.045
13   3.440 3.440 21.436 0,2042 702 4.376 0,1821 626 3.903
14   3.785 3.785 23.579 0,1807 684 4.260 0,1597 604 3.766
15   4.163 4.163 25.937 0,1599 666 4.147 0,1401 583 3.634
16   4.579 4.579 28.531 0,1415 648 4.037 0,1229 563 3.506
17   5.037 5.037 31.384 0,1252 631 3.930 0,1078 543  
18   5.541 5.541 34.523 0,1108 614 3.826 0,0946 514 3.265
19   6.095 6.095 37.975 0,0981 598 3.724 0,0829 506 3.150
20   6.704 6.704 41.772 0,0868 582 3.625 0,0728 488 3.039
 PERHITUNGAN NET PRESENT VALUE

BIAYA ($ .000) PRESENT VALUE 1 ($ . DF2 14 % PRESENT VALUE ($.000)

BENEFIT D.F1 (13
THN
MODAL O&M JUMLAH ($.000) %) C1 B1   C2 B2

1 2 3 4 5 6 7=4.6 8=5.6 9 10=4.9 11=5.9

21   7.375 7.376 45.950 0,0768 566 3.529 0,0638 491 2.933

22   8.112 8.112 50.545 0,0660 551 3.435 0,0560 454 2.830
23   8.924 8.924 55.599 0,0601 537 3.344 0,0491   2.731
24   9.816 9.817 61.159 0,0532 522 3.255 0,0431   2.635
25   10.798 10.799 67.275 0,0471 509 3.169 0,0373 408 2.542
26   11.877 11.878 74.002 0,0417 495 3.085 0,0331 394 2.453
27   13.065 13.066 81.403 0,0369 482 3.003 0,0291 380 2.367
28   14.372 14.373 89.543 0,0326 469 2.923 0,0255 367  
29   15.809 15.810 98.497 0,0289 457 2.845 0,0224 354 2.204
30   17.390 17.391 108.347 0,0256 445 2.770 0,0196 341 2.127
31   19.129 19.130 119.182 0,0226 433 2.696 0,0172 329 2.052
32   21.042 21.043 131.100 0,0200 421 2.625 0,0151 318 1.980
33   23.146 23.147 144.210 0,0177 410 2.555 0,0132 307 1.910
34   25.460 25.461 158.631 0,0157 399 2.487 0,0116 296 1.843
35   28.006 28.007 174.494 0,0139 389 2.421 0,0102 285 1.779
36   30.807 30.808 191.943 0,0123 378 2.357 0,0089 275 1.716
37   33.888 33.889 211.138 0,0109 368 2.294 0,0078 266 1.656
38   37.276 37.277 232.252 0,0096 358 2.233 0,0069 256 1.598
39   41.004 41.005 255.477 0,0085 349 2.174 0,0060 247 1.542
40   45.104 45.105 281.024 0,0075 340 2.116 0,0053 239 1.488
      513,1 2.991.268 NPV1 = 46.613,23 126.836,73 NPV2 = 43.044,24 107.105,02
 n
a) NPV1 = B
i 1
1  C1

= $ 126.836,73 - $ 46.613,23
= $ 80.223,496
n
• NPV1 =  B2  C 2
i 1

= $ 107.105,06 - $ 43.044,24
= $ 64.060,827
b) B/C = $ 126.836,73/ $46.613,23 Untuk NPV1
= $ 2.721
B/C = $ 107.105,06 / $ 43.044,24Untuk NPV2
= $ 2.488
c)IRR NPV1
 i1  . (i 2  i1 )
NPV1  NPV2
80.223.496
 0,13  . (0,14  0,13)
80.223.496 - 64.060.827
 0,17694
 17,694 %

Dari perhitungan diatas dapat kami simpulkan sebagai berikut :

Untuk mencari NPV1 kami menggunakan Discount Rate 13%
dan NPV2 menggunakan Discount Rate 14 %. Jadi dari
perhitungan Tabel di bawah didapatkan :
NPV1  NPV2
 NPV1 = $ 80.223.496  NPV2 = $ 64.060.827
Maka Discount Rate 13 % lebih baik digunakan
yang banyak dari pada 14 %, karena mempunyai
tingkat benefit akhir yang lebih tinggi.

Perbandingan antara benefit dan cost sangat

bagus, yaitu $ 2.721 (NPV1) dan $ 2.488 (NPV2).
Nilai IRR didapatkan sebesar $ 17.694 %.

Jadi dapat kami tarik kesimpulan bahwa proyek

pembangunan PLTA ini sangat fisible untuk
dilaksanakan karena mempunyai tingkat benefit
yag tinggi yaitu berkisar  200 % dari biaya
investasi serta Interal Rate of return  discount
rate yang digunakan yaitu sebesar 17.694 %
TERIMA KASIH