Aspek Hukum Konstruksi

Institut Sains dan Teknologi Al-Kamal

2019

Dosen Pengajar : Safri, S.T, M.T.

 Pertemuan 3 (28 Maret 2019)
• Perjanjian
• Wanprestasi
• Somasi
• Sanksi dan ganti rugi
 Perjanjian
• Syarat Sah perjanjian
Menurut Pasal 1320 KUHPerdata perjanjian harus memenuhi 4 syarat agar dapat
memiliki kekuatan hukum dan mengikat para pihak yang membuatnya.
a. Kesepakatan para pihak
b. Para subjek pembuat perjanjian sesuai aturan
c. Terdapat objek perjanjian
d. Terdapat kausa yang benar
• Akibat Perjanjian
Akibat timbulnya perjanjian tersebut, maka para pihak terikat didalamnya dituntut
untuk melaksanakannya dengan baik layaknya undang-undang bagi mereka. Hal ini
dinyatakan Pasal 1338 KUHPerdata, yaitu:
a. perjanjian yang dibuat oleh para pihak secara sah berlaku sebagai undang-undang
bagi mereka yang membuatnya.
b. perjanjian yang telah dibuat tidak dapat ditarik kembali kecuali adanya
kesepakatan dari para pihak atau karena adanya alasan yang dibenarkan oleh
undang-undang.
c. Perjanjian harus dilaksanakan dengan iktikat baik.

• Berakhirnya perjanjian
Perjanjian berakhir karena :
a.   ditentukan oleh para pihak berlaku untuk waktu tertentu;
b.   undang-undang menentukan batas berlakunya perjanjian;
c.   para pihak atau undang-undang menentukan bahwa dengan terjadinya peristiwa
tertentu maka persetujuan akan hapus;
• Keadaan memaksa
keadaan memaksa (overmacht) yang diatur dalam Pasal 1244 dan 1245 KUH Perdata.
Keadaan memaksa adalah suatu keadaan dimana debitur tidak dapat melakukan
prestasinya kepada kreditur yang disebabkan adanya kejadian yang berada di luar
kekuasaannya, misalnya karena adanya gempa bumi, banjir, lahar dan lain-lain.
Keadaan memaksa dapat dibagi menjadi dua macam yaitu :
1.      keadaan memaksa absolut
adalah suatu keadaan di mana debitur sama sekali tidak dapat memenuhi
perutangannya kepada kreditur, oleh karena adanya gempa bumi, banjir bandang dan
adanya lahar (force majeur).
Akibat keadaan memaksa absolut (force majeur) :
a. debitur tidak perlu membayar ganti rugi (Pasal 1244 KUH Perdata);
b. kreditur tidak berhak atas pemenuhan prestasi, tetapi sekaligus demi hukum bebas
dari kewajibannya untuk menyerahkan kontra prestasi, kecuali untuk yang disebut
dalam Pasal 1460 KUH Perdata.
2.      keadaan memaksa yang relatif
adalah suatu keadaan yang menyebabkan debitur masih mungkin untuk melaksanakan
prestasinya, tetapi pelaksanaan prestasi itu harus dilakukan dengan memberikan
korban besar yang tidak seimbang atau kemungkinan tertimpa bahaya kerugian yang
sangat besar. Keadaan memaksa ini tidak mengakibatkan beban resiko apapun, hanya
masalah waktu pelaksanaan hak dan kewajiban kreditur dan debitur.
a. pernyataan menghentikan persetujuan (opzegging) yang dapat dilakukan oleh
kedua belah pihak atau oleh salah satu pihak pada perjanjian yang bersifat
sementara misalnya perjanjian kerja;
b. putusan hakim;
c. tujuan perjanjian telah tercapai;
d. dengan persetujuan para pihak (herroeping).
 Pertanyaan 1 (Nilai UTS +2)
Keterlambatan yang diakibatkan oleh hujan,
apakah harus diberikan sanksi???
 Jawaban
Tidak. Karena pekerjaan dapat berjalan
walaupun hujan.
 Wanprestasi
Definisi
Wanprestasi berasal dari bahasa Belanda, yang artinya prestasi buruk. Adapun yang
dimaksud wanprestasi adalah suatu keadaan yang dikarenakan kelalaian atau
kesalahannya, debitur tidak dapat memenuhi prestasi seperti yang telah ditentukan
dalam perjanjian dan bukan dalam keadaan memaksa.

Bentuk-bentuk wanprestasi
1. Tidak memenuhi prestasi sama sekali. Sehubungan dengan dengan debitur yang tidak
memenuhi prestasinya  maka dikatakan debitur tidak memenuhi prestasi sama sekali.
2. Memenuhi prestasi tetapi tidak tepat waktunya. Apabila prestasi debitur masih dapat
diharapkan pemenuhannya, maka debitur dianggap memenuhi prestasi tetapi tidak
tepat waktunya.
3. Memenuhi prestasi tetapi tidak sesuai atau keliru. Debitur yang memenuhi prestasi
tapi keliru, apabila prestasi yang keliru tersebut tidak dapat diperbaiki lagi maka
debitur dikatakan tidak memenuhi prestasi sama sekali.
 Pertanyaan 2 (nilai UTS +2)
Apakah boleh owner memberi sanksi (denda)
kepada kontraktor ketika kontraktor melakukan
kesalahan???
 Jawaban
Tidak boleh. Onwer harus terlebih dahulu
memberikan peringatan (somasi)
 Somasi
Definisi somasi
Somasi adalah pemberitahuan atau pernyataan dari kreditur kepada debitur yang berisi
ketentuan bahwa kreditur menghendaki pemenuhan prestasi seketika atau dalam jangka waktu
seperti yang ditentukan dalam pemberitahuan itu.

Bentuk-bentuk somasi
Adapun bentuk-bentuk somasi menurut pasal 1238 KUH Perdata adalah:
1. Surat perintah. Surat perintah tersebut berasal dari hakim yang biasanya berbentuk
penetapan. Dengan surat penetapan ini juru sita memberitahukan secara lisan kepada debitur
kapan selambat-lambatnya dia harus berprestasi. Hal ini biasa disebut “exploit juru Sita”
2. Akta sejenis. Akta ini dapat berupa akta dibawah tangan maupun akta notaris.
3. Tersimpul dalam perikatan itu sendiri. Maksudnya sejak pembuatan perjanjian, kreditur sudah
menentukan saat adanya wanprestasi. Dalam perkembangannya, suatu somasi atau teguran
terhadap debitur yang melalaikan kewajibannya dapat dilakukan secara lisan akan tetapi
untuk mempermudah pembuktian dihadapan hakim apabila masalah tersebut berlanjut ke
pengadilan maka sebaiknya diberikan peringatan secara tertulis.
 Pertanyaan 3 (nilai UTS +2)
Apakah sanksi dan ganti rugi adalah 2 hal yang
berbeda? Jelaskan!
 Jawaban
Berbeda.
Sanksi = bisa berupa uang atau bentuk lainnya
Ganti rugi = sudah pasti berbentuk uang
 Sanksi dan Ganti Rugi
Sanksi
Apabila debitur melakukan wanprestasi maka ada beberapa sanksi yang dapat
dijatuhkan kepada debitur, yaitu:
1)   Membayar kerugian yang diderita kreditur;
2)   Pembatalan perjanjian;
3)   Peralihan resiko;
4)   Membayar biaya perkara apabila sampai diperkarakan dimuka hakim.

Ganti Rugi
kerugian yang harus diganti meliputi kerugian yang dapat diduga dan merupakan akibat
langsung dari wanprestasi, artinya ada hubungan sebab-akibat antara wanprestasi
dengan kerugian yang diderita.
Seorang debitur yang dituduh wanprestasi dapat mengajukan beberapa alasan untuk
membela dirinya, yaitu:
1. Mengajukan tuntutan adanya keadaan memaksa (overmach);
2. Mengajukan alasan bahwa kreditur sendiri telah lalai;
3. Mengajukan alasan bahwa kreditur telah melepaskan haknya untuk menuntut
ganti rugi.

Ganti kerugian sebagaimana termaktub dalam pasal 1243 di atas, terdiri dari tiga
unsur yaitu:
4. Ongkos atau biaya yang telah dikeluarkan, misalnya ongkosa cetak, biaya materai,
biaya iklan.
5. Kerugian karena Kerusakan, kehilangan benda milik kreditur akibat kelalaian
debitur, misalnya busuknya buah-buah karena kelambatan penyerahan, ambruknya
rumah karena kesalahan konstruksi sehingga merusakkan prabot rumah tangga.
6. Bunga atau keuntungan yang diharapkan, misalnya bunga yang berjalan selama
piutang terlambat diserahkan  (dilunasi), keuntungan yang tidak diperoleh karena
kelambatan penyerahan bendanya.