Program Studi Ekonomi Islam

Fakultas Ekonomi dan Bisnis

Universitas Padjadjaran
 

Praktikum Manajemen
Perbankan Syariah
Semester Genap TA 2021
Pembiayaan Jual-Beli
dan Margin Keuntungan
Pertemuan 6
 Sub-Pokok Pembahasan

Pembiayaan Akad Jual-Beli

1

Margin Keuntungan
2

Penetapan Margin Keuntungan

3

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 3

 Pembiayaan Dengan Akad
Jual Beli
Apa sih pembiayaan dengan akad jual beli itu?

Akad jual-beli adalah kegiatan perpindahan kepemilikan suatu

objek (transfer of property/qabdh) yang dilakukan oleh dua
1 Pembiayaan Murabahah
pihak, yaitu penjual dan pembeli. Transaksi jual-beli dapat
dibedakan berdasarkan objek, waktu serah terima, dan cara
2 Pembiayaan Salam
menetapkan harga.

Sehingga, pembiayaan dengan akad jual beli adalah

pembiayaan yang dilakukan oleh bank dengan kepemilikan
3 Pembiayaan Istishna
atas objek yang akan dibiayai berpindah kepemilikannya ke
bank terlebih dahulu sebelum dijual kembali kepada nasabah Sumber: Fiqih Muamalah (Ahmad Sarwat, 2009)

yang mengajukan.
Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 4
 Fun Fact!
Sebagian besar piutang (penyaluran pembiayaan) dan pendapatan penyaluran dana perbankan Syariah berasal dari
pembiayaan dengan Akad Jual Beli, yaitu Murabahah.

Pembiayaan (dalam miliar Rupiah) Pendapatan (dalam miliar Rupiah)

Mudharabah Mudharabah

Musyarakah Musyarakah

Murabahah Murabahah

Sewa Ijarah Sewa Ijarah

Istishna Istishna

Salam Salam

0 50,000 100,000 150,000 200,000 0 5,000 10,000 15,000

Sumber: Statistik Perbankan Otoritas Jasa Keuangan Agustus 2020

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 5

 Pembiayaan Murabahah
Fatwa DSN MUI No. 04/DSN-MUI/IV/2000

Rukun Syarat
Pembiayaan Murabahah adalah
Penjual dan Pembeli dalam keadaan paham
pembiayaan yang menggunakan akad 1 Penjual dan Pembeli 1
dan cakap hukum
murabahah, yaitu akad jual-beli 2 Objek yang diperjualbelikan 2
Objek yang diperjualbelikan tidak
haram
suatu objek dengan penjual
Objek yang dijual sesuai dengan spesifikasi
menyebutkan harga belinya dan 3 Harga yang disepakati 3
pembeli
menentukan suatu keuntungan atas Objek yang dijual secara hukum sah dimiliki
4 Ijab dan Qabul 4
objek yang dijual serta harga jual penjual

yang disepakati dengan pembeli.

Sumber: Buku Ajar Manajemen Perbankan Syariah (Gita Danupranata, 2013)

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 6

 Skema
Pembiayaan Murabahah pada Perbankan Syariah

1 Negosiasi dan Wa’ad 2 Memesan Barang

4 Akad

Supplier
Nasabah Bank Syariah
5 Terima Barang & Bayar 3 Pengiriman Barang (Penjual 1)
(Pembeli 1) (Penjual 1, Pembeli 2)
(Qabdh) (Qabdh)

Sumber: AAOIFI
Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 7
 Pembiayaan Salam
Fatwa DSN MUI No. 05/DSN-MUI/IV/2000

Rukun Syarat

Penjual dan Pembeli dalam keadaan paham

Pembiayaan Salam adalah 1 Pembuat dan Pemesan 1
dan cakap hukum
pembiayaan yang menggunakan akad Objek yang diperjualbelikan tidak haram
2 Objek yang dipesan 2
salam, yaitu akad jual-beli suatu
objek melalui pemesanan dengan 3 Modal atau Uang 3
Objek yang dipesan jelas spesifikasinya dan
produsen harus sanggup memenuhi pesanan
syarat-syarat tertentu dan tersebut
4 Ijab dan Qabul
pembayaran tunai terlebih dahulu 4 Modal harus diketahui dan penerimaan
pembayaran harus di tempat saat akad
secara penuh.

Sumber: Buku Ajar Manajemen Perbankan Syariah (Gita Danupranata, 2013)

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 8

 Skema
Pembiayaan Salam pada Perbankan Syariah

1 Memesan Barang 3 Memesan Barang

2 Akad dan Bayar 4 Akad dan Bayar

Supplier
Nasabah Bank Syariah
6 Terima Barang 5 Pengiriman Barang (Produsen 2)
(Pemesan) (Produsen 1, dan Pemesan 2)
(Qabdh) (Qabdh)

Sumber: AAOIFI
Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 9
 Pembiayaan Istishna
Fatwa DSN MUI No. 06/DSN-MUI/IV/2000

Rukun Syarat
Pembiayaan Istishna adalah Penjual dan Pembeli dalam keadaan paham
1 Pembuat dan Pemesan 1
pembiayaan yang menggunakan akad dan cakap hukum
Objek yang diperjualbelikan tidak haram
istishna, yaitu akad jual-beli suatu 2 Objek yang dipesan 2

objek antar dasar pesanan antara Objek yang dipesan jelas spesifikasinya dan
3 Harga yang disepakati 3
pembuat dan pemesan dengan produsen harus sanggup memenuhi pesanan
tersebut
spesifikasi tertentu yang diminta oleh 4 Ijab dan Qabul
4 Harga jual tetap dan jangka waktu pembuatan
pembeli. disepakati bersama

Sumber: Buku Ajar Manajemen Perbankan Syariah (Gita Danupranata, 2013)

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 10

 Skema
Pembiayaan Istishna pada Perbankan Syariah

1 Memesan Barang dan 3 Memesan Barang

hamisy jidiyah

2 Akad dan Bayar 4 Akad dan Bayar

Supplier
Nasabah Bank Syariah
6 Terima Barang & (Bayar Cicilan) 5 Pengiriman Barang (Produsen 2)
(Pemesan) (Produsen 1, Pemesan 2)
(Qabdh) (Qabdh)

Sumber: AAOIFI
Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 11
 Apa sih yang membedakan
Istishna dan Salam?

Objek pada akad salam bersifat mitsli, Objek pada akad istishna bersifat
yaitu objek sudah ada sebelumnya atau qiimi, yaitu objek masih berbentuk
ada contoh sebelumnya) gambaran/belum ada wujudnya

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 12

 Mari Kita Rangkum!
Unsur Murabahah Salam Istishna

Subjek Pembeli dan Penjual Muslam (Pembeli) dan Mustashni (Pemesan) dan
Muslam ‘alaih (Penjual) Shanii (Produsen)
Objek Objek yang diperjualbelikan Muslam fiihi (objek yang Mashnu (objek yang
dipesan) dipesan)
Sifat Objek Luas, kepemilikan penuh Biasanya objek hasil Biasanya objek yang
pertanian yang dipesan spesifik manufaktur atau
konstruksi yang dipesan
Pembayaran Tunai di awal ataupun dicicil Tunai di awal Tunai di awal ataupun dicicil

Waktu Penyerahan Diserahkan di awal Diserahkan di akhir Diserahkan di akhir atau

dicicil

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 13

 Apa Sih Bedanya Pembiayaan
dan Kredit?

Sumber: Twitter

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 14

 Perbedaannya adalah...
1 Negosiasi dan Wa’ ad 2 Memesan Barang

4 Akad

Supplier
Nasabah Bank Syariah
5 Terima Barang & Bayar 3 Pengiriman Barang
(Qabdh) (Qabdh)

Perbedaan pembiayaan pada perbankan Syariah dan kredit pada perbankan konvensional
bukan dilihat dari nominalnya, tetapi pada keberadaan qabdh antara supplier dengan “Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba”
bank sebelum barang dijual (akad dilaksanakan) oleh Bank atau berpindah kepemilikan (QS Al-Baqarah: 275)
ke nasabah, sehingga akadnya adalah jual beli.

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 15

 Margin Keuntungan
Apakah Margin Keuntungan Bank Syariah lebih tinggi dari Bank
Konvensional?

Sumber: Twitter

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 16

 Margin Keuntungan
Apa itu margin keuntungan pada perbankan syariah?

1 Return

Merupakan return dari akad yang bersifat Natural Syarat dan Ketentuan KPR pada salah satu bank
Certaintly Contract (NCC), yaitu akad bisnis yang konvensional
memberikan kepastian pembayaran, baik dari segi
jumlah (amount) maupun waktu (timing).

2 Hasil Persentase dan Fix

Merupakan hasil perkalian presentase
keuntungan/equivalent rate yang ditetapkan pada
jangka waktu tertentu. Nilainya fix, sehingga cicilan
dari perbankan Syariah adalah flat.

Sumber: Modul Praktikum Manajemen Perbankan Syariah, BCA

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 17

 Persyaratan PerhitunganMargin
Keuntungan

Margin Keuntungan = f (plafon) hanya bisa dihitung apabila

komponen-komponen berikut tersedia, yaitu:

a) Jenis perhitungan margin keuntungan

b) Plafon Pembiayaan sesuai jenis
c) Jangka waktu pembiayaan
d) Tingkat margin keuntungan pembiayaan, dan
e) Pola tagihan atau jatuh tempo tagihan (baik harga
pokok maupun margin keuntungan)

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 18

 Rumus-Rumus
Bagaimana cara menghitung komponen-komponen margin keuntungan?

Komponen Rumus
Angsuran per bulan  
Total Piutang
 
Persentase Margin  
Total Piutang Bersih
 
Margin per bulan
 
Uang Muka
 
Pokok Pembiayaan
 
Pokok per bulan
 
Sumber: Modul Praktikum Manajemen Perbankan Syariah, Akuntansi Perbankan Syariah

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 19

 Contoh Soal
Pada tanggal 5 Januari 2020, PT ABC melakukan negoisasi dengan Bank Syariah Indonesia untuk
memperoleh fasilitas murabahah dengan pesanan untuk pembelian kendaraan sebuah mobil dengan
rincian sebagai berikut :
- Harga barang Rp 100 juta
- Uang muka Rp 10 juta (10% dari harga barang)
- Pembiayaan oleh Bank Rp 90 juta
- Margin Rp 18 juta
- Harga jual Rp 118 juta (harga barang + margin)
- Jangka waktu 24 bulan
- Biaya administrasi 1% dari pembiayaan oleh bank

Berapakah angsuran perbulan dan persentase keuntungan yang didapatkan oleh bank?

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 20

 Pembahasan Soal
Angsuran per bulan = (Total piutang - uang muka) / Jumah bulan pelunasan
= (118.000.000 - 10.000.000) / 24
= 108.000.000 / 24
= 4.500.000

Presentase keuntungan = Total margin / total piutang bersih * 100%

= 18.000.000 / 108.000.000 * 100%
= 16,666666%

Jadi, angsuran perbulan nasabah adalah sebesar 4.500.000 setiap bulan, dan keuntungan yang
didapat oleh Bank sebesar 750.000 per bulan (16,6666% x 4.500.000)

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 21

 Contoh Soal
Kenzo dan Queensha adalah sepasang pasangan muda yang hendak membeli rumah untuk mereka
tinggal bersama. Setelah melakukan riset dan diskusi terkait pembiayaan KPR, mereka memutuskan
untuk mengajukan pembiayaan rumah ke Bank Syariah Indonesia, Kenzo dan Queensha mengajukan
pembiayaan pemilikan rumah dengan harga rumah Rp 400.000.000,. maksimum pembiayaan 90%,
margin berlaku 9,52% (flat) dengan jangka waktu 15 tahun.
1. Berapa jumlah pokok pembiayaan yang diajukan oleh Kenzo dan Queensha?
2. Berapa jumlah uang muka yang dibayar oleh Kenzo dan Queensha?
3. Berapa jumlah angsuran pokok yang harus dibayar oleh Kenzo dan Queensha per bulannya?
4. Berapakah jumlah ansguran margin yang harus dibayar oleh Kenzo dan Queensha per bulannya?
5. Berapa jumlah seluruh angsuran yang yang harus dibayar oleh Kenzo dan Queensha per
bulannya?

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 22

 Pembahasan Soal
Pokok Pembiayaan
= Pembiayaan yg diajukan x 90%
= Rp 400.000.000 x 90%
= Rp 360.000.000
Uang Muka
= Harga rumah x 10%
= Rp 400.000.000 x 10%
= Rp 40.000.000
Semester Genap TA 2021
Angsuran pokok Jumlah angsuran perbulan
= Plafon/Jangka waktu =(angsuran pokok+angsuran
= Rp 360.000.000/180 margin)
= Rp 2.000.000 = Rp 360.000.000 + 514.080.000
= Rp 4.856.000
Angsuran Margin
= Plafon x margin x jangka waktu
= Rp 360.000.000 x 9,52% x 15 Jadi, total angsuran yang harus
= Rp 514.080.000/tahun dibayarkan oleh Kenzo dan
= Rp 2.856.000/bulan Queensha adalah sebesar
Rp 4.856.000
Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 23
 Sumber: Maybank Syariah

Simulasi

Berapa Persentase Margin terhadap harga objek?

5  
1  
6  
2  
7  
3  
4   8  
Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 24
 Bagaimana Cara Bank Syariah
Menetapkan Margin?
Dari Anas ibn Malik ra. Berkata: Harga komoditas perdagangan
beranjak naik pada zaman Rasulullah SAW, lalu para sahabat
mengadu kepada Beliau seraya berkata: Ya Rasulullah, harga
barang-barang menjadi mahal, maka tetapkanlah patokan
harga buat kami. Lalu Rasulullah SAW menjawab:
Sesungguhnya Allah lah yang menetapkan harga (Zat) Yang
Menahan dan Yang Membagikan rizki, dan sesungguhnya
Dalam Islam, harga ditentukan oleh saya berharap agar dapat berjumpa dengan Allah SWT dalam
kondisi tidak seorangpun di antara kalian yang menuntut saya
mekanisme pasar, yaitu kekuatan supply dan
karena kedzaliman yang menimbulkan pertumpahan darah dan
demand. harta.
Sumber: Imam Abi Dawud, Shahih Sunan Abi Dawud, Jilid II, Riyad: Maktabah al-Ma’arif,1998 dan Twitter

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 25

 Faktor-Faktor Pertimbangan
Jadi, apa aja sih faktor yang jadi pertimbangan Bank Syariah untuk
menentukan margin keuntungannya?
Giro
16.2%

1 Komposisi Pendanaan Giro

26.7%
Komposisi pendanaan yang sebagian besar
dari dana giro dan tabungan, yang nisbahnya
Deposito
tidak setinggi pada deposito, maka margin 42.5%

akan lebih kompetitif Deposito

51.5%

Tabungan
2 Jenis Nasabah
32.3%
Bagi nasabah prima –misal usahanya besar
dan kuat- bank cukup mengambil keuntungan Tabungan
30.8%
tipis, sedangkan untuk pembiayaan pada
nasabah biasa diambil keuntungan yang lebih   Perbankan Konvensional
tinggi.
(6.650.876 miliar rupiah)

Sumber: Modul Praktikum Manajemen Perbankan Syariah dan Otoritas Jasa Keuangan September 2020

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 26

 Faktor-Faktor Pertimbangan (cont’d)
Jadi, apa aja sih faktor yang jadi pertimbangan Bank Syariah untuk
menentukan margin keuntungannya?
15

3 Tingkat Persaingan
Jika tingkat kompetisi ketat, porsi keuntungan 10
bank tipis, sedangka pada tingkat persaingan
masih longgar bank dapat mengambil
keuntungan lebih tinggi. 5

4 Kondisi Perekonomian
0
Jika perekonomian berada pada dua kondisi
pertama, dimana usah berjalan lancar, maka
bank dapat mengambil kebijakan pengambilan
keuntungan yang lebih longgar. Namun pada
kondisi lainnya (resesi dan depresi) bank tidak
merugi pun sudah bagus, keuntungan sangat
tipis. Selain itu, karena rate yang flat, Bank
Syariah juga harus memperhatikan inflasi. Sumber: Modul Praktikum Manajemen Perbankan Syariah, OJK, dan Bank Indonesia September 2020

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 27

 Faktor-Faktor Pertimbangan (cont’d)
Jadi, apa aja sih faktor yang jadi pertimbangan Bank Syariah untuk
menentukan margin keuntungannya?

7 Suku Bunga Acuan Bank Indonesia

5 Risiko Pembiayaan
Untuk pembiayaan pada sektor yang beresiko tinggi, bank
dapat mengambil keuntungan lebih tinggi daripada yang
beresiko sedang apalagi kecil.
Bank Syariah menjalankan kegiatan operasional dengan prinsip Syariah, tetapi meskipun
demikian, sebagai salah satu saluran kebijakan moneter, nisbah bagi hasil/eq. rate dari
Bank Syariah juga menyesuaikan dengan suku bunga acuan yang telah ditetapkan oleh BI
untuk kepentingan stabilitas moneter. Sehingga, suku bunga acuan hanya suatu angka
acuan, dan tidak mempengaruhi struktur akad.

6 Tingkat Keuntungan Kondisional yang

Diharapkan
Apapun kondisinya serta siapapun debiturnya, bank dalam
operasionalnya, setiap tahun tentu telah menetapkan berapa
besar keuntungan yang dianggarkan.

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 28

 1. Apa poin penting yang kamu pelajari dari pertemuan hari
ini?

2. Apa poin pembahasan yang belum jelas?

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 29

 Terima Kasih!

Semester Genap TA 2021 Praktikum Manajemen Perbankan Syariah 30