Modul 10:

Analisa Arus Kas Proyek

Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3251 Manajemen Konstruksi
Fakultas Teknik Sipil dan Lingkungan ITB
ISI MODUL 10:
Analisa Arus Kas Proyek

Kegunaan Cash Flow

Cash In dan Cash Out
Flexibilitas Pendanaan
Earning, Receipt, Expense, dan Disbursement

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi 2

 Daur Hidup Proyek (review)
Analisa Arus Kas Proyek

Project Engineering Use

Planning Construction Disposal
Need formulation and design process
management
process process
process process process

User Project Project Project Facility Facility

Requirements Feasibility Engineering Field engineering use and demolition
And scope And design And construction management Or conversion

Awareness Project Project Full Project Project Fulfillment

of need Concept Scope description Completion and Of need
formulation definition Acceptance
For use

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi 3

Kegunaan Cash Flow
Perkiraan Cash flow diperlukan untuk
menentukan apakah tersedia dana atau
tidak untuk mengeksekusi rencana, atau
dalam kata lain diperlukan untuk
melakukan analisa kelayakan finansial
suatu proyek

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi 4

Cash In dan Cash Out
Cash In:
◦ Uang masuk, misal: pembayaran dari Owner
Cash Out:
◦ Uang keluar, misal: pembayaran kepada sub-
kontraktor, supplier dan pengeluaran lainnya
Cash flow adalah perbandingan antara cash in
dan cash out pada suatu waktu. Jika bernilai
positif berarti bahwa pada saat tersebut
kontraktor menerima lebih dari pengeluaran.
Negatif jika sebaliknya.

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi 5

 Fleksibilitas Pendanaan

EARLY START
EARLY START OUTFLOW
OUTFLOW

LATE START
LATE START OUTFLOW
OUTFLOW

FUND
FUND AVAILABILITY
AVAILABILITY

$
$

TIME TIME

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi 6

Earning, Receipt, Expense, dan
Disbursement
Earning didefinisikan sebagai total nilai kerja
yang telah dilaksanakan oleh kontraktor
termasuk keuntungan
Receipt adalah uang yang diterima oleh
kontraktor
Expense adalah biaya dari kontraktor
Disbursement adalah expenses yang telah
dibayarkan

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi 7

Earning dan Receipt
14

13

12
EARNINGS
11

10

8
(THOUSAND $)

3 RECEIPTS
(PROGRESS PAYMENTS)
2

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

WEEKS

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi 8

Expense dan Disbursement
15

14

13

12
EXPENSES
11

10

9
(THOUSAND $)

8 COMMITMENTS

3 AMOUNT PAYABLE
2 DISBURSEMENTS

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

WEEKS

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi 9

Earning dan Expenditure
16

15

14

13

12
EARNINGS
11

10

9
(THOUSAND $)

EXPENDITURES
8

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
WEEKS

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi 10

Disbursement and Receipt
16

15

14

13

12

11

10
(THOUSAND $)

6
RECEIPTS
5
(PROGRESS PAYMENTS)
4

3 DISBURSEMENTS

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
WEEKS

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi 11

Praktek di Kontraktor
Biasanya kontraktor akan melakukan penundaan
pembayaran (disbursement) dan mempercepat
penerimaan (receipt) agar terdapat cash flow yang
positif untuk dapat menjalan proyek lebih lanjut.
Jika hal ini tidak bisa dilakukan maka kontraktor
harus memiliki cash dari sumber lain
(meminjam).
Untuk itu maka perlu dilakukan perhitungan
overdraft (perbedaan antara cash in dan cash out
yang negatif)

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi 12

Cash Flow Pemilik
 Karena pemilik
berharap untuk

MONEY ON HAND AT ANY PARTICULAR TIME

6000

mendapatkan
nilai uang yang 5000

dimiliki, maka 4000

pemilik harus
meminimalkan 3000

keberadaan
uang di tangan 2000

1000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

TIME (IN WEEKS)

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi 13

 Cash flow Multi-Proyek
+
40 00
W EEK S
20 00
4 8 12 16 20
$ (a )

20 00
40 00

60 00
-
+
40 00
W EEK S
20 00
4 8 12 16 20
$ (b)
20 00
40 00
60 00
-

+
40 00
W EEK S
20 00
4 8 12 16 20
$ (c )
20 00
40 00
60 00
-

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi 14

Lanjutan
+
6000

4000 OTHER INCOME

2000
4 8 WEEKS 12 16 20
$ (d)
2000
-

+
2000
4 8 WEEKS 12 16 20
$ (e)
2000
4000 OVERHEAD

+
6000 (a+b+c-d+e)

4000
2000
4 8 WEEKS 12 16 20
$ (f)
2000
4000
6000
8000
10000 (a+b+c)

12000

-
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi 15
 Contoh Kasus
Biaya langsung suatu proyek terlihat pada tabel di bawah ini. Dengan asumsi Rp
5.000.000,- per bulan biaya tak langsung, 10% retainage, dan pembanyaran tertunda
satu bulan, maka:
a. Hitung cash flow proyek untuk markup 10%
b. Tentukan puncak kebutuhan finansial
c. Gambarkan diagram dari profil overdraftnya

Bulan 1 2 3 4 5
1. Survei 20 jt
2. Mobilisasi 12 jt
3. Galian 30 jt 60 jt
4. Pemasangan Pipa 30 jt
5. Beton 5 jt 5 jt
6. Timbunan 5 jt
7. Demobilisasi 5 jt
8. Persiapan Valves 10 jt
9. Pemasangan Valve 10 jt
10. Test 15 jt

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi 16

Cash Flow Contoh Kasus
Kegiatan 1 2 3 4 5 6 7
1. Survei 20
2. Mobilisasi 12
3. Galian 30 60
4. Pemasangan Pipa 30
5. Beton 5 5
6. Timbunan 5
7. Demobilisasi 5
8. Persiapan Valves 10
9. Pemasangan Valve 10
10. Test 15

Direct Cost 20 42 60 55 30
Indirect Cost 5 5 5 5 5
Total 25 47 65 60 35
Mark Up 10% 2.5 4.7 6.5 6 3.5
Total Billed 27.5 51.7 71.5 66 38.5
Retainage 2.75 5.17 7.15 6.6 3.85
Payment 0 0 24.75 46.53 64.35 59.4 60.17
Total Cost to Date 25 72 137 197 232 232 232
Total Paid to Date 0 0 24.75 71.28 135.63 195.03 255.2
Overdraft 25 72 112.25 125.72 96.37 36.97 -23.2
Interest 1% 0.25 0.72 1.1225 1.2572 0.9637 0.3697
Total Financed 25.25 72.97 114.093 128.1 98.5909 38.3034 -22.83

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi 17

 Overdraft = Payment - Cost
300
255.2 255.2 Profit
250 232 232 232
200 197 195.03 195.03

150 137 135.63 135.63

Juta Rupiah

100
72 71.28 71.28
50
25 24.75 24.75 21.87 22.83
0 0 0 0
0 1 (25.25) 2 3 4 5 (39.19) 6 (38.30) 7 8
-50 (48.22)
(67.56) (63.75)
(72.97)
-100 (114.09)
(98.59)
(128.10)
-150
Bulan Maximum Overdraft

Overdraft Cost Payment

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi 18

Tugas 7
Tugas perorangan, waktu 1 minggu.
Pada pelaksanaan suatu proyek pekerjaan pembuatan jalan baru, kontraktor PT. YYZ
memiliki anggaran biaya langsung seperti pada tabel di bawah ini. Uang muka sebesar
20% dari nilai kontrak, dan harus dikembalikan pada saat penerima pembayaran dari
owner. Dengan asumsi Rp 10.000.000,- per bulan biaya tak langsung, 5% retainage,
dan pembanyaran tertunda satu bulan, maka:
a. Hitung cash flow proyek untuk keuntungan 10%
b. Tentukan puncak kebutuhan financial serta gambarkan profil overdraftnya

Bulan 1 2 3 4 5
1. Survey 50 jt
2. Pekerjaan Galian/Timbunan 100 jt 100 jt
3. Pekerjaan Sub-grade 250 jt
4. Pekerjaan Perkerasan 150 jt 150 150 jt
5. Pekerjaan Drainase 50 jt 50 jt
6. Pekerjaan Marka dan Rambu 25 jt 25 jt

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi 19