Materi Final Untuk Peserta

MATERI DIKLAT
DPP REI
”Pengembangan Perumahan Skala Kecil
dengan Dukungan BTN”
The Bellezza Permata Hijau,

24-26 November 2009
Badan Diklat DPP REI
2009
TUJUAN
• MELAKUKAN SHARING DAN DISKUSI
MENGENAI PRAKTEK SEJAK PERSIAPAN
SAMPAI PELAKSANAAN PROYEK
PERUMAHAN SKALA KECIL DENGAN
DUKUNGAN KREDIT BTN
• MENINGKATKAN PEMAHAMAN TERHADAP
PENGEMBANGAN PROYEK PERUMAHAN
SKALA KECIL SEHINGGA SANGAT
MENGURANGI KESALAHAN-KESALAHAN
YANG RUTIN TERJADI DALAM PRAKTEK
1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK
A. PEMILIHAN LOKASI
1. PERUNTUKAN TATARUANG MAKRO
2. PENILAIAN POTENSI LOKASI
3. ANALISIS LOKASI MAKRO
4. ANALISIS LOKASI MIKRO
B. PERENCANAAN
1. PELUANG PRODUK DAN PASAR
2. PEDOMAN DESIGN KAWASAN DAN RUMAH
C PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
1. IJIN LOKASI
2. PENGESAHAN SITE PLAN/ADVISE PLANNING
3. IMB
4. LEGALITAS PERTANAHAN
D. STUDI KELAYAKAN
D.PENYUSUNAN PROPOSAL
1. SASARAN
2. PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-BTN
3. ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI
MASALAH
4. PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI
PERUMAHAN
5. PEDOMAN UMUM PROPOSAL PROYEK
PERUMAHAN
6. PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT
PROPOSAL YANG SERING TIMBUL ANTARA
PENGEMBANG-BTN
D. PEMBIAYAAN
1. SUMBERPEMBIAYAAN BAGI PERUSAHAAN DAN
KONSUMEN
2. ALOKASI PEMBIAYAAN
3. RASIO KEUANGAN
4. STRATEGI PENGELOLAAN BERBAGAI JENIS
KREDIT BTN
A.KREDIT PEMBIAYAAN LAHAN RSH
B.KREDIT MODAL KERJA KONSTRUKSI
C.HUKUM PERTANAHAN DALAM KAITAN
PENGELOLAAN KREDIT
D.PEMASARAN DAN PENJUALAN DENGAN
DUKUNGAN KPR SUBSIDI DAN NON SUBSIDI
2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK
A.MARKETING
1. STRATEGI PEMASARAN DALAM PENGEMBANAGAN KAWASAN
2. FOKUS MARKETING PADA PENGEMBANGAN PERUMAHAN

SKALA KECIL
B.LEGALITAS PROYEK
1. SERTIFIKAT INDUK
2. PEMECAHAN SERTIFIKAT
3. KELENGKAPAN PERIJINAN
C.PEMBANGUNAN FISIK
1. PENETAPAN POLA PEMBANGUNAN

2. PENGENDALIAN KONTRAKTOR
3. PROSES PEMBANGUNAN KAWASAN PERUMAHAN
4. METODA KONTROL KUALITAS,KUANTITAS DAN WAKTU
PEMBANGUNAN
3.BIDANG PENGELOLAAN
USER DAN REALISASI
A. KELENGKAPAN DATA USER
B. PENILAIAN USER MAMPU KPR
C. PENGELOLAAN DATA USER
D. PERSIAPAN WAWANCARA
E. KESIAPAN REALISASI
F. REALIASI KPR
4. BIDANG MANAJEMEN
ESTATE
A. RUANG LINGKUP MANAJEMEN ESTATE
B.UNSUR-UNSUR MANAJEMEN ESTATE
C.PENGELOLAAN KAWASAN
D.FASUM / FASOS PRASARANA DAN
SARANA UMUM
5. PERPAJAKAN
A. PPN (PAJAK PERTAMBAHAN NILAI)
B. BPHTB (BIAYA PENGALIHAN TANAH DAN
BANGUNAN)
C. PBB (PAJAK BUMI DAN BANGUNAN)
D..Pph ( PAJAK PERUSAHAAN)
E. STRUKTUR BIAYA PAJAK TERHADAP HARGA
JUAL TANAH DAN BANGUNAN

A. PEMILIHAN LOKASI
1.PERUNTUKAN TATARUANG MAKRO
2.PENILAIAN POTENSI LOKASI
B. PERENCANAAN
1.PELUANG PRODUK DAN PASAR
2.PEDOMAN DESIGN KAWASAN DAN RUMAH
C. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
1.IJIN LOKASI
2.PENGESAHAN SITE PLAN/ADVISE PLANNING
3. IMB
D. STUDI KELAYAKAN
A.PEMILIHAN LOKASI
A.PEMILIHAN LOKASI
1. PERUNTUKAN TATARUANG
A. PENELITIAN RENCANA TATARUANG PEMDA SETEMPAT
SEBELUMMELAKUKAN PERENCANAAN DILAKUKAN
PENELITIAN MENGENAI RENCANA TATARUANG DARI
PEMERINTAH DAERAH SETEMPAT,MENYANGKUT
- PERUNTUKAN
- KEPADATAN
- KDB,KLB
- FUNGSI WILAYAH
- RENCANA INFRASTRUKTUR PENDUKUNG,PROSPEK PROXIMITY
- RENCANA JARINGAN DAN SISTIM TRANSPORTASI KE LOKASI
B. MEMPELAJARI FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI KEMUNGKINAN

PERLUASAN DAN KETERBATASAN PENGEMBANGAN:
- BATASAN ALAM (SUNGAI,GUNUNG,DANAU,LAUT)
- BATASAN /BARRIER BUATAN ( BANDARA,JALUR KERETA API ,BEBAS HAMBATAN)
- POLA PEMILIKAN LAHAN YANG MENYEBABKAN SULIT MEMPEROLEH PERLUASAN
- KESULITAN JARINGAN UTILITAS (AIR,LISTRIK,PEMBUANGAN SAMPAH DLL)
- PERATURAN DAERAH (PERATURAN ZONING,PEMBANGUNAN,KONTROL ASPEK
LNGKUNGAN DLL)
A.PEMILIHAN LOKASI
2.PENILAIAN POTENSI LOKASI
A.ASPEK YANG MEMPENGARUHI PEMBENTUKAN NILAI
- INTRINSIC LOCATION (kedudukan lahan,kandungan,iklim)
- RELATIVE LOCATION (memiliki hubungan denganproximity pendukung secara kuat
/sekolah /perbelanjaan /public service dll)
- ENVIRONMENT INFLUENCE (lingkungan kumuh,lingkungan dengan tingkat kriminilitas tinggi)
B.ASPEK YANG DIKAJI

- KONFIGURSI TAPAK (bentuk,ukuran,peruntukan,keutuhan/kesatuan)
- KEMUDAHAN PENCAPAIAN ( akses,sarana transportasi)
- ASPEK KAITAN LOKASI(kedudukan dalam kota,hubungan dengan jaringan utama kota
,tuntutan pengembangan)
- TATA GUNA LAHAN SEKITAR YANG MENDUKUNG
( ruang terbuka,taman,pusat perbelanjaaan,pendidikan dll)
- TATAGUNA LAHAN SEKITAR YANG TIDAK MENDUKUNG
( kegiatan yang menimbulakn polusi,jalur kereta api,industri berat,through traffic ,kegiatan yang
membahayakan keselamatan/penampungan gas,minyak bakar,bahan peledak dll)
- KARAKTERISTIK FISIK
(iklim,gelogi,topogrfi,hidrologi,tanah dan vegetasi)
- UTILITAS
(kemungkinan keberadaan penyediaan air bersih,listrik,gas,telpon,pembuangan,rencana pipa
gas,jaringan listrik tegangan tinggi dll
3. ANALISIS LOKASI MAKRO
ANALISIS SEBUAH LINGKUNGAN DALAM

HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI
LINGKUNGAN DALAM SATU KAWASAN PADA
WILAYAH PERKOTAAN TERTENTU.
HUBUNGAN YANG DIMAKSUD ADALAH
SEMUA SUPRASTRUKTUR DAN
INFRASTRUKTUR YANG DAPAT DIJADIKAN
MEDIA ANTARA UNTUK MENTRANSFER
PRODUK YANG DITAWARKAN
FAKTOR FAKTOR ANALISIS LINGKUNGAN
MAKRO :
 ANALISIS ARAH PERTUMBUHAN KOTA

-- JALAN LINGKUNGAN
-- JALAN LINGKUNGAN UTAMA
-- JALAN LINGKAR UTAMA
-- JALAN ARTERI UTAMA
-- SIMPUL-SIMPUL BARU
-- COMMERCIAL DISTRICT BARU
ANALISIS AKSESIBILITAS DAN TRANSPORTASI

-- LALULINTAS UMUM KE LOKASI
-- ARAH LALULINTAS
-- INTENSITAS PEMAKAIAN
 ANALISIS TREND POLA TATAGUNA TANAH
-- RESIDENTIAL DEVELOPMENT
-- COMMERCIAL DEVELOPMENT
-- MIXED USE DEVELOPMENT
-- INDUSTRUAL DEVELOPMENT
-- RECREATIONAL DEVELOPMENT
 ANALISIS PEMANFAATAN LINGKUNGAN
-- KONDISI LINGKUNGAN PERUMAHAN
-- STATUS LINGKUNGAN
-- POLA JALAN PERUMAHAN
 ANALISIS POTENSI EKONOMI LINGKUNGAN
-- KEPADATAN BANGUNAN
-- PERTUMBUHAN BANGUNAN
-- PERTUMBUHAN HARGA TANAH
-- PERMINTAAN TERHADAP RUMAH
-- TINGKAT KEKOSONGAN BANGUNAN
4. ANALISIS LINGKUNGAN MIKRO
ANALISIS SEBUAH LOKASI DALAM
HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI
LOKASI LAIN DALAM SATU
LINGKUNGAN PADA KAWASAN
TERTENTU
FAKTOR-FAKTOR DALAM ANALISIS
LINGKUNGAN MIKRO :
 ANALISIS PERTUMBUHAN INFRASTRUKTUR (KERETA API,

TOL, BANDARA, MRT DL)
 ANALISIS KEMUDAHAN LINGKUNGAN(KEMUDAHAN
DICAPAI,KE BERGBAGAI FASILITAS/BELANJA, IBADAH,
SEKOLAH,GEDUNG PERTEMUAN DLL)
 ANALISIS SARANA DAN PRASARANA
LINGKUNGAN(LISTRIK,AIR,TELEPON,GAS,LIMBAH,SAMPAH,DRAINA
SE,TAMAN,TROTOAR,LAMPU JALAN
 ANALISIS FAKTOR KEAMANAN LINGKUNGAN (TERHADAP
KEJAHATAN,KEBAKARAN,BENCANA ALAM)
 ANALISIS FAKTOR NILAI LINGKUNGAN (FAKTOR PENAMBAH
DAN PENGURANG NILAI LINGKUNGAN)
 ANALISIS FAKTOR PENGARUH NILAI LOKASI (FAKTOR
PENAMBAH DAN PENGURANG NILAI LOKASI)
B. PERENCANAAN
1. PELUANG PRODUK/PASAR
-- KECOCOKAN LOKASI DENGAN PASAR
-- PERHITUNGAN BALIK NILAI BELI TANAH MAKSIMAL
-- PASAR KOLEKTIP (PNS , TNI , SWASTA )
-- PASAR RETAIL/INDIVIDUAL
-- DEMOGRAFI (SOSIAL-EKONOMI,TINGKAT PENGHASILAN)
-- MOBILITAS
A.PEMILIHAN LOKASI
2. DESIGN KAWASAN DAN RUMAH
(ACUAN KEPUTUSAN MENTERI PERMUKIMAN DAN PRASARSNA
WILAYAH NO 403/KPTS/M/2002 TENTANG PEDOMAN TEKNIS RUMAH
SEDERHANA SEHAT).
-- PEDOMAN PEMBUATAN SITE PLAN

(ORIENTASI,UTARA-SELATAN,COUNTUR,DRAINASE,SUPPLY INFRA
STRUKTUR PENDUKUNG,KANTOR PEMASARAN,LETAK GARDU dll)
-- PEDOMAN DESIGN BANGUNAN

(UNSUR TROPIS,DENAH,STRUKTUR,BAHAN BANGUNAN,UTILITY)
3, INFORMASI YANG DIBUTUHKAN DALAM
PERENCANAAN TAPAK DAN BANGUNAN
A. PERENCANAAN TAPAK
-- TOPOGRAFI
-- GEOLOGI
-- PRASARANA YANG ADA
-- POLA VEGETASI YANG ADA
-- SISTIM DRAINASE
-- ORIENTASI/VIEW YANG POTENSIAL
-- KENDALA-KENDALA FISIK
-- STANDARD-STANDARD DESIGN LINGKUNGAN (prasarana, pejalan kaki,
parkir,ratio ruang terbuka hijau dll)
-- INFORMASI PASAR,KANTOR PEMASARAN
-- KOMBINASI DAN KOMPOSISI KAVLING SESUAI KAJIAN PASAR
-- ARUS SIRKULASI PRIMER-SEKUNDER-TERTIER-LINGKUNGAN
-- TINGKAT KEPADATAN HUNIAN
-- HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIUPAYAKAN (Orientasi kavling
diusahakan Utara-Selatan atau mendekati)
-- HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIHINDARI (Susunan tusuk
sate,bentuk “kipas”,putaran cul de sac,ketinggian lebih rendah dari jalan dll)
-- PERTIMBANGAN PENETAPAN LAYOUT PLAN (Jenis, size, shape, depth,
frontage,slope,drainase,soil composition,existensi natural growth,penerimaan
matahari dan udara,view,lebar dan kondisi jalan)
A.KAVLING SUDUT
JENIS PILIHAN BENTUK TAPAK Keuntungan :
Umumnya lebih luas dari interior lot
Punya 2 frontage
Akses ke service area lebih baik
Halaman lebih luas
Sirkulasi udara lebih baik
Untuk komersial parkir lebih luas dan
bisa punya 2 akses
Kerugian :
Maintenance halaman lebih luas
Faktor kemanan dg 2 frontage
Kebisingan
B.KAVLING STANDARD
Keuntungan
Lebih aman karenA 1 entrance
Maintenance halaman lebih sedikit
Relatif tak bising
Akses lebih privat
Kerugian
Akses ke service area menyatu dg
Areal utama
Penghawaan adan view relatif kurang
C.T-INTERSECTION LOT/TUSUK SATE
Keuntungan :
View jauh memandang sepanjang
jalan didepannya
Sangat disukai untuk bangunan
komersial
Kerugian :
Lampu kendaraan menyilaukan
Kurang aman dari segi lalulintas
Kurang disukai sebagai hunian
D.CUL DE SAC LOT
Keuntungan
Frontage kecil,faktor keamanan
Halaman belakang relatif besar
Relatif tenang,aman
Disukai untuk hunian
Kerugian
Parkir mobil depan rumah sedikit
Entrance relaitf kecil
E. FLAG LOT
Keuntungan :
Aman karena entrance dapat lebih
terkontrol dan lahan tersembunyi
Bentuk “ngantong” banyak disukai
Kerugian :
Akses tak langsung dari jalan
View tak bebas
Kurang disukai sebagai bangunan
komersial tapi baik untuk tempat
produksi/gudang
B.PERENCANAAN BANGUNAN
 STANDARD-STANDARD RUANG DALAM BANGUNAN RUMAH
 KAJIAN DASAR KOMPOSISI DENAH RUMAH STANDARD
TIPOOGI RUMAH BERDASARKAN KONDISI LOKAL
 INVENTARISASI BAHAN BANGUNAN UNTUK SELURUH
KOMPONEN RUMAH
 PENENTUAN BENTUK BANGUNAN RUMAH DENGAN
MEMPERHATIKAN :
-- SELERA PASAR
-- TREND YANG BERKEMBANG
-- ASPEK TROPIS,AKRAB LINGKUNGAN
-- GAYA/LANGGAM BANGUNAN BERDASARKAN KEINGINAN
PASAR
-- BIAYA.
4. PROSES PERENCANAAN TAPAK DAN
BANGUNAN
• SKEMATIS PERENCANAAN
• KONFIRMASI SKEMATIS PERENCANAAN

DENGAN STRATEGI PENGEMBANGAN,STUDI
KELAYAKAN,PEMASARAN DAN PEMBIAYAAN
• PROSES ITTERASI SSMPAI DIDAPAT HASIL
YANG OPTIMAL
5.OUTPUT PROSES PERENCANAAN TAPAK
DAN BANGUNAN
A. PERENCANAAN TAPAK
-- RENCANA INDUK
-- RENCANA TAPAK(Blok plan,jaringan jalan,taman,fasilitas,kavling dll)
-- RENCANA UTILITAS (Jaringan listrik,air,telpon)
-- RENCANA JARINGAN DRAINASE,LIMBAH,PENGOLAHAN SAMPAH
-- RENCANA DETAIL SARANA,PRASARANA DAN INFRASTRUKTUR
TAPAK
-- SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT/RKS
-- RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAAN
B. PERENCANAAN BANGUNAN
-- RENCANA SKEMATIS (Denah-tampak-potongan)
-- RENCANA DETAIL ARI PONDASI SAMPAI ATAP
-- SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT/RKS
-- RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAAN
B.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
1. IJIN LOKASI
A. SURAT PERMOHONAN (proposal,data diri,lokasi)
B. RAPAT KOORDINASI INSTANSI TERKAIT
C. PRESENTASI DARI PEMOHON KEPADA INSTANSI TERKAIT
D. PENINJAUAN LAPANGAN
E. ASPEK TATA GUNA TANAH
F. SK IZIN LOKASI DARI BUPATI/WALIKOTA

SURAT PERMOHONAN RAPAT KOORDINASI PRESENTASI
PENGEMBANG INSTANSI TERKAIT PEMOHON KEPADA
INSTANSI TERKAIT
--PROPOSAL PEMOHON
--DATA DIRI PEMOHON
--LOKASI YANG DIMOHON
PENINJAUAN
LAPANGAN
ASPEK TATA
GUNA TANAH
SK IJIN LOKASI
DARI BUPATI/WALIKOTA
2. PENGESAHAN SITE PLAN
A. DOKUMEN PENDUKUNG :
-- GAMBAR SITE PLAN/REVISI
-- PERHITUNGAN TOTAL KAVLING DAN PERUNTUKAN
-- PERHITUNGAN KOMPOSISI EFFEKTI
-- PENJELASAN RENCANA PENGEMBANGAN DI LOKASI
-- BUKTI SURAT TANAH DAN PBB
B. PROSES DILAKUAN DI DINAS TATARUANG DAN
BANGUNAN PEMDA KABUPATEN/KOTA
3.IMB
A.DOKUMEN PENDUKUNG:
-- GAMBAR BANGUNAN FORMAT IMB
-- GAMBAR DIMENSI KAVLING
-- SITE PLAN
-- GAMBAR SITUASI
-- PERHITUNGAN VOLUME BANGUNAN
-- SURAT PERMOHONAN IMB
-- BUKTI SURAT TANAH DAN PBB
B. PROSES DILAKUKAN DI DINAS TATARUANG DAN
BANGUNAN KABUPATEN/KOTA
C. PERIJINAN LAINNYA
(TERGANTUNG KEBUTUHAN PADA SKALA PENGEMBANGAN )
-- TRANSPORTASI  DLLAJR
-- AMDAL  DINAS
LINGKUNGAN HIDUP /BAPPEDAL
-- AIR BERSIH  PDAM /PENGAIRAN /PERTAMBANGAN
-- LISTRIK  PLN
-- TELEPON  PT TELKOM
-- IZIN GANGGUAN  BUPATI/WALIKOTA
-- IZIN PENGOPERASIAN  TERGANTUNG JENIS FASILITAS

A.KARAKTERISTIK TAHAH:
-- SEBAGAI BAHAN BAKU PENGEMBANGAN
-- SEBAGAI ASSET,SEBAGAI PERSEDIAAN,SEBAGAI YANG DITRANSAKSIKAN
-- MEMILIKI NILAI KOMERSIAL DAN SOSIAL
B.TATA CARA PEMBEBASAN YANG AMAN DAN CEPAT:
-- PEMERIKSAAN RIWAYAT TANAH,SURAT,KEABSAHAN,BUKTI PBB
-- KELENGKAPAN BERKAS PENDUKUNG
# TRANSAKSI DENGAN PEMILIK ASLI/PERORANGAN/INSTITUSI SWASTA/PEMR/BUMN/D
# TRANSAKSI DENGA AHLI WARIS
-- PENDEKATAN YANG BAIK,PERAN TOKOH YANG BERPENGARUH
-- PEMBAYARAN LANGSUNG SESUAI KOMITMENT KEPADA YANG TERCANTUM DI
SURAT TANAH DENGAN DISAKSIKAN PEJABAT SETEMPAT DISERTAI
DOKUMENTASI,FILE LENGKAP/DIFOTO
-- MOMEN MOMEN KHUSUS AEPERTI LEBARAN,LEBARAN HAJI,KEBUTUHAN KHUSUS DLL
C. KEMUNGKINAN SENGKETA:
--SURAT ASPAL
--PENYELESAIAN WARIS TIDAK LENGKAP/SEMPURNA
--TATACARA AMAN TIDAK DIIKUTI (ADA YANG KURANG)
--ITIKAD NEGATIF PIHAK TERTENTU UTK PEMANFAATAN SENDIRI
--PENYELASAIAN SENGKETA (TANPA PENGADILAN CERMAT,BUKTI
DATA,PERSUASIF,BANTUAN TOKOH BILA PERLU;DENGAN PENGADILAN)
STRUKTUR KONVERSI TANAH DAN
PENGEMBANGANNYA
TYPE-TYPE PEMBELI TANAH
PEMBELI SPEKULAN CALON PENGEMBAN END USER
TANAH TANAH PENGEMBAN G
MENTAH G
FUNGSI DIMANFAATK MENGUASAI DIANALISIS PEMATANGA RUMAH
UTAMA AN SESUAI SAMBIL APA YANG N TANAH DIBAYAR/DIJ
KEBUTUHAN MENUNGGU PALING DAN UAL/DISEWA
NYA KENAIKAN MENGUNTUN PENGKAVLIN KAN ATAU
HARGA GKAN GAN DIGUNAKAN
SENDIRI
TYPE DARI UANG SENDIRI DANA DANA SENDIRI ATAU
PEMBIAYAAN SENDIRI BANK/LEMBAGA KEUANGAN
ATAU BANK KHUSUSNYA BERUPA
PINJAMAN JANGKA PANJANG
TYPE DUJUAL KEPADA SPEKULAN DIJUAL DIJUAL
PENJUALAN ATAU PENGEMBANG KEPADA KEPADA
PENGEMBAN INSTANSI/PE
G/INSTANSI/P RORANGAN
ERORANGAN
LAMA MINIMAL 10 MINIMAL 8-10 MINIMAL 2-5 MINIMAL 5 KAPAN SAJA
PENGUASAA TAHUN TAHUN TAHUN TAHUN
N LAHAN
D. STUDI KELAYAKAN :
SEBUAH KAJIAN KOMPREHENSIF MELIPUTI

ASPEK EKONOMI, LINGKUNGAN, PROYEK,
MARKETING,TEKNIS,LEGAL.PEMASARAN,FINA
NSIAL,YANG AKAN DIGUNAKAN OLEH SEMUA
PIHAK PEMILIK,PENDANA,MANAGEMENT)
SEBAGAI LANDASAN OPERASIONAL PROYEK
• KANDUNGAN STUDI KELAYAKAN
-- ASPEK PASAR
-- EKONOMI,SOSIAL,HUKUM
-- TEKNIS LAYAK
-- PERIJINAN
-- ANALISIS FINANSIAL
• MERUPAKAN ACUAN DARI PROSES

PENGEMBANGAN/SEMACAM MASTER BUDGET
• KOMPONEN STUDI KELAYAKAN :

-- ANALISIS KONDISI MAKRO (EKONOMI, LEGAL,
PASAR,REGULASI,PERSAINGAN)
-- RENCANA PENGEMBANGAN (BESARAN FISIK,JADWAL
PENGEMBANGAN ,ANGGARAN BIAYA,RENCANA PENJUALAN
,UPAYA PROMOSI,JADWAL DAN CARA PEMBAYARAN)
-- KAJIAN KELAYAKAN/ANALISIS FINANSIAL
• KAJIAN KELAYAKAN/FINANSIAL ANALYSIS
 PENDEKATAN : METODA DISCOUNTED
CASH FKOW ANALYSIS(MENGHITUNG KESELURUHAN
PEMASUKAN DAN PENGELUARAN YANG DIPERKIRAKAN TERJADI
SELAMA UMUR PROYEK DENGAN MENGGUNAKAN FAKTOR
WAKTU/TIME VALUE OF MONEY)
 LANGKAH-LANGKAH
-- MEMPERKIRAKAN ARUS KAS PROYEK
-- MENILAI ARUS KAS YANG DIPERKIRAKAN DENGAN METODA
DISKONTO ARUS KAS (DISCOUNTED CASHFLOW)
-- MENGAMBIL KEPUTUSAN INVESTASI BERDASARKAN
KRITERIA INVESTASI TERTENTU
-- MELAKUKAN PERHITUNGAN PENYESUAIAN (ANALYSIS
SENSITIFITAS) YANG DIPERLUKAN BILA TERJADI
PERUBAHAN DARI PERKIRAAN SEMULA)
 KRITERIA PENILAIAN KELAYAKAN
1. NET PRESENT VALUE(NILAI SEKARANG BERSIH)
PERBEDAAN ANTARA NILAI PASAR SUATU INVESTASI
DENGAN BIAYANYA.NPV POSITIF BERATI LAYAK.
2. PAY BACK PERIOD (MASA PENGEMBALIAN
INVESTASI)
JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK
MENGHASILKAN ARUS KAS YANG CUKUP UNTUK
MENUTUP BIAYA AWAL .PAY BACK PERIOD YANG LEBIH
KECIL DARI UMUR EKONOMIS PROYEK BERARTI LAYAK.
3. DISCOUNTED PAYBACK (MASA PENGEMBALIAN
INVESTASI DENGAN DISCONTO)
JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK MENGHASILKAN
ARUS KAS YANG DIDISCONTO ATAS SUATU INVESTASI UNTUK
MENUTUP INVESTASI AWALNYA.DISCONTED PAYBACK PERIOD
LEBIH SINGKAT DARI UMUR EKONOMIS PROYEK BERARTI LAYAK
.
4. INTERNAL RATE OF RETURN/IRR (TINGKAT
PENGEMBALIAN INTERNAL)
DISCOUNT RATE YANG MENGHASILKAN NPV INVESTASI SAMA
DENGAN NOL.TINGKAT KEUNTUNGAN YANG DIPERLUKAN
(REQURED RETURN) DIATAS BIAYA MODAL (COST OF CAPITAL)
YANG DIGUNAKAN BERARTI LAYAK.
5. PROFITABILITY INDEX/BENEFIT-COST RATIO
(INDEX KEUNTUNGAN ATAU MANFAAT DENGAN
BIAYA)
NILAI SEKARANG ATAS ARUS KAS MASA DATANG DIBAGI INVESTASI
AWAL
6. THE AVARAGE ACCOUNTING RETURN(RATA-RATA
KEUNTUNGAN AKUNTING)
LABA BERSIH RATA-RATA DIBAGI DENGAN RATA-RATA NILAI
BUKU.KEUNTUNGAN RATA-RATA INVESTASI MELEBIHI
KEUNTUNGAN RATA-RATA YANG DITARGETKAN BERARTI LAYAK
 ANALISIS SENSITIFITAS
UNTUK MELIHAT KELAYAKAN PROYEK BILAMANA
KONDISI BERUBAH DARI NORMAL/MODERAT
MENJADI LEBIH BAIK (BEST CASE) ATAU LEBIH
BURUK (WORST CASE).
AKAN DILIHAT DAMPAK TERHADAP NPV,IRR DAN
BCR PADA SIMULASI ATAS 3 KEADAAN TERSEBUT.
CONTOH KASUS HIPOTESIS 

CONTOH KASUS HIPOTESIS
PT ALAM SEGAR REALESTAT MERENCANAKAN
MEMBANGUN PROYEK PERUMAHAN SEBANYAK
200 UNIT PERKIRAAN BIAYA SEBAGAI BERIKUT
No Uraian Volume Biaya satuan Total
(Rp.000) (Rp.000)
1. Biaya studi kelayakan 2 25.000 50.000
2. Pembelian tanah 20.000 m2 20 400.000
3. Pematangan tanah 20.000 m2 5 100.000
4. Pembangunan rumah 200 20.000 4.000.000
5. Fasilitas pendukung 200 1.500 300.000
6. Perijinan dan lainnya 150.000
Jumlah 5.000.000
DARI PERKIRAAN HASIL PENJUALAN RUMAH
Tahun Unit Harga/unit Total Pajak 20% Hasil

(Rp.000) (Rp.000) penjualan
1 60 50.000 3.000.000 600.000 2.400.000
2 50 55.000 2.750.000 550.000 2.200.000
3 30 55.000 1.650.000 330.000 1.320.000
4 30 60.000 1.800.000 360.000 1.440.000
5 30 50.000 1.500.000 300.000 1.200.000
200 10.700.000 2.140.000 8.560.000

BIAYA PERUSAHAAN DENGAN MENGHITUNG RATA-
RATA TERTIMBANG ANTARA MODAL SENDIRI DAN
PINJAMAN BANK DIPERKIRAKAN 20%
DIHITUNG KAJIAN KELAYAKAN PROYEK
A.PAYBACK UN DISCOUNTED
Tahun Capital outlay Netcash flow Kumulatif Keterangan
0 5.000.000 -5.000.000
1 2.400.000 -2.600.000
2 2.200.000 -400.000 PAYBACK

2,3 TAHUN
3 1.320.000 +920.000
4 1.440.000
5 1.200.000
B.PAYBACK DISCOUNTED
Tahun Capital outlay Discounted net Kumulatil Keterangan

cashflow at DF
20%
0 5.000.000 -5.000.000
1 2.000.000 -3.000.000
2 1.527.778 -1.472.222
3 763.889 -708.333
4 694.444 -13.889 Payback

4,17 tahun
5 482.253 +468.364
c.NPV AT DF 20%
Tahun Capital Net cashflow DF 20% PV Outlay PV Net
outlay at DF 20% cashflow at
DF 20%
0 5.000.000 1,000 5,000.000
1 2.400.000 0,833 2.000.000
2 2.200.000 0,694 1.526.778
3 1.320.000 0,579 763.889
4 1.440.000 0,482 694.444
5 1.200.000 0,402 482.253
Total 5.000.000 5.468.364

NPV
NPV AT DF 20% =468.354POSITIFLAYAK
D. NPV AT DF 25%
Tahun Capital Net cash flow DF 25% PV Outlay PV
outlay at DF 25% netcash
flow at DF
25%
0 5.000.000 1,000 5.000.000
1 2.400.000 0,800 1.920.000
2 2.200.000 0.640 1.408.000
3 1.320.000 0,512 675.840
4 1.440.000 0,410 589.824
5 1.200.000 0,328 393.216
Tota 5.000.000 4.986.880

NPV
NPV at df 25% =- 13.120 negatiftidak layak

E. INTERNAL RATE OF RETURN
468.364
IRR = 0,20+ -------------------(0.25-0,20) = 24,86%
468.364-(13,120)
F. PROFITABILITY INDEX OR BENEFIT COST RATIO
PADA DF 20% = 5.468.364/5.000.000 = 1,09
G. ACCOUNTING RATE OF RETURN
RATARATA KEUNTUNGAN= 8.560.000/5=1,720.000
RATA-RATA INVESTASI = 5.000.000
AAR = 34,24 %
C.PENYUSUNAN PROPOSAL
1. SASARAN
2. PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-
BTN
3. ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI
MASALAH
4. PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI
PERUMAHAN
5. PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN
PROJECT PROPOSAL YANG SERING
TIMBUL ANTARA PENGEMBANG-BTN
I.BIDANG PERSIAPAN PROYEK
1. SASARAN
MEMBERIKAN PEMAHAMAN
MENGENAI PENYUSUNAN
PROPOSAL UNTUK MEMPEROLEH
PERSETUJUAN KREDIT BTN/BANK
SEJENIS UNTUK PROYEK
PERUMAHAN SKALA KECIL
2. PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-BTN
-- BTN wajib memberi kredit vs BTN adalah Bank teknis yang juga mencari laba dan deviden
untuk mendukung pertumbuhannya.Tetap ada aturan BI,pengawasan,diperiksa KPK dll.
-- Di Bank lain ditolakBTN harus menyetujui?
-- Persyaratan SIUJK di pengajuan KYG dimana format pengajuan debagai Developer
3. ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH

-- Pasar : Gaji PNS aterutama di daerah banyak yang telah dipotong di BPD.Kadang-
kadang data dari bendahara/koperasi tidak sinkron shg cicilan terhambat.
klarifikasi didapat dari BPD
-- Tanah : Ketelitian dan kecermatan thd surat-surat tanah.ntuk tanah Pemda agar
diperhatikan persetujuan DPRD
-- Kaitan dengan lembaga lain : Bapetarum,Jamsostek
-- Data Konsumen lengkap,jelas ,akurat.Tidak disarankan untuk meminjam nama
pegawai di Perusahaan Developer untuk dipakai pada calon pembeli yang kurang
memenuhi syarat
-- Penggunaan dana sesuai rambu-rambu
-- Kesamaan prestasi lapangan
-- Hak yang terkait dengan instansi lain tetapi mempengaruhi penyelasaian fisik
(listrik,air,telpon)
B.PENYUSUNAN PROPOSAL
4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN
1. DEFINISI KYG/KREDIT YASA GRIYA

ADALAH FASILITAS KREDIT YANG DIBERIKAN
KEPADA DEVELOPER UNTUK MEMBANTU MODAL
KERJA PENDANAAN PEMBANGUNAN PROYEK
PERUMAHAN YANG MELIPUTI RUMAH/BANGUNAN
BERIKUT SARANA DAN PRASARANA
(Proyek Perumahan
:perumahan,apartemen,kondominium/rumah
susun,ruko,rukan,bangunan hunian lainnya)
(Pemohon Pengembang Perumahan-Badan
Usaha(PT/CV/Koperasi),Perorangan)
2. PENGGUNAAN KYG
a. Pembiayaan penuh (dari pematangan tanah sampai finishing)
b. Pembiayaan bridging jangka pendek
3. TATACARA PENGAJUAN KYG
a. Data Perusahaan (legalitas dan management)
-- Akte pendirian sampai perubahan terakhir
-- Pengesahan Badan Usaha dari Instansi berwenang
(Depkumham,Depkop dll)
-- Surat-surat ijin perusahaan
(NPWP,TDP,Keanggotaan REI,SIUP,SIUJK)
-- Manajemen dan performance perusahaan
-- Struktur organisasi,copy KTP,CV Pengurus dan data grup perusahaan
-- Performance nasabah Bank
b. Data Keuangan
-- Laporan Keuangan perusahaan(2 tahun terakhir,utk > Rp 5 M audited)
-- Rencana aliran arus kas (cash flow)
-- ID BI Pemohon,Pengurus,Perusahan,perusahaan satu grup
--Penilaian agunan konsultan utk permohonan >= Rp 5 M
-- FS untuk permohonan >= Rp 10 M
4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI
PERUMAHAN
c.Data Proyek
--Kondisi proyek (nama, lokasi, fasilitas
dan keadaan proyek)
--Ijin lokasi dan pembebasan lahan
--Time schedule proyek
-- Manajemen Pembangunan
-- Bestek,gambar rencana proyek dan RAB Proyek
--Biaya proyek(biaya tanah ,bangunan ,sarana/prasrana)
--IMB dan sitepaln yang disetujui Pemda
--Dasar transaksi tanah(NJOP<PBB,daftar harga pemda)
-- Keterangan peil banjir
-- Keterangan test air bersih
-- Keterangan supply listrik PLN
d.Data lannya
-- Aspek pemasaran
-- Bukti pemegang Giro BTN
4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI
PERUMAHAN
4. KETENTUAN/SYARAT KYG
-- Maksimal kredit 80% dari jumlah keperluan pembiayaan dan
tidak lebih dari 60% nilai agunan
-- Sukubunga x%.Bunga dihitung harian dari saldo plafon yang
dipalkai dengan cut off perhitungan bunga setiap tg 25 setiap
bulannya
-- Denda diberlakukan apabila sampai dengan akhir bulan
debitur tidak melaksnakan kewajiban pembayaran
bunga.Besarnya 2% diatas sukubunga yang berlaku dengan
cut off perhitungan denda pada setiap tanggal 1 bulan
berikutnya
-- Jangka waktu kredit max 18 bulan dan dapat diperpanjang
sesuai kebutuhan.Pertimbangan jangka waktu kredit pada
skala proyek,jadwal pembangunan dan penjualan,proyeksi
pengembalian (cash flow)
5.SIFAT KREDIT
-- Kredit non revolving
hanya digunakan untuk membiayai satu kali
transaksi dan hasilnya untuk membayar
kembali kreditnya
-- Kredit revolving
Kredit yang telah dipakai untuk membiayai satu
tahap pembangunan dan sudah dilakukan
pembayaran ,plafon kredit tersebut dapat
digunakan kembali untuk membiayai proyek
selanjutnya
6.JENIS PERSETUJUAN KYG
A.KYG UMUM
--PENCAIRAN BERDASARKAN PRESTASI FISIK LAPANGAN/PENCAIRAN PERTAMA 40% DARI PLAFOND(TANAH TELAH SIAP
DIMATANGKAN DAN DIBANGUN)
--MAKS PEMBIAYAAN 80% DARI KEBUTUHAN DANA
--RASIO AGUNANPADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 135 %
--SUMBER PEMBAYARAN DARI HASILPENJUALAN TIAP UNIT PRODUK ATAU SUMBER LAIN YANG DISEPAKATI
B.KYG ALFOPEND
--PENCAIRAN DAPAT DILAKUKAN SEKALIGUS
--MAKS PEMBIAYAAN 70% DARI BIAYA KONSTRUKSI ATAU 60% DARI BIAYA PRASARANA
--RASIO AGUNANPADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL
SEBESAR 150%
--SUMBER PEMBAYARAN SEPERTI KYG UMUM

C. KYG PRK
--PINJAMAN SIAGA (TAMBAHAN KYG UMUM/ALFOPEND)
--PINJAMAN BERDIRI SENDIRI
--PENCAIRAN DAPAT DILAKUKAN SETIAP SAAT DENGAN MENGGUNAKAN CEK ATAU BILYET GIRO
--RASIO AGUNANPADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 200% ATAU
150% UNTUK AGUNAN FIXED ASSET YANG NILAINYA TIDAK BERKURANG
7.JAMINAN KREDIT
-- Hipotik atas harta kekayaan tetap debitur
dengan penekanan pada leaglitas lahan dan
bangunan proyek yang dibiayai meliputi :
- obyek,kondisi agunan
- bukti penguasaan agunan
- nilai transaksi agunan
- total nilai agunan
-- Bila diperlukan jenis agunan lainnya
8. PROSES KYG (batas kewenangan cabang)

a. Penerimaan permohonan KYG dan data-data
b. Pengumpulan informasi dan peninjauan lokasi
c. Analisa kredit
d. Penyampaian memorandum kredit disampaikan kepada Pimpinan
cabang untuk diputuskan dalam rakomdit
e. Pengambilan keputusan
f. Surat Persetujuan Pemberian Kredit(SP2K)
g. Penandatangan Perjanjian Kredit disaertai administrasi kredit
- provisi kredit
- pembukaan rekening pinjaman
- pembayaran penyerahan agunan/jaminankredit
h. Penarikan kredit disesuaikan prestasi proyek dan sifat kredit
i. Pembayaran kembali kredit melalui KPR,tunai dsb
9. KALKULASI PEMBERIAN KREDIT

a. Sumber dananetworking capital
,share devepoper
b. Penggunaan dana
c. Permohonan kredit
d. Nilai agunan
e. Prosentase agunan: kredit min 135 %
10.PENARIKAN KREDIT
a. Pengikatan secara legal dan persyaratan
dalam SP2K telah dilaksnakan pencairan 20%
dari plafon yang disetujui
b. Penarikan selanjutnya sesuai bobot prestasi
mengacu paket analisa dan struktur
pembiayaan yang disepakati
c. Seluruh transaksi dan penarikan kredit
dilakukan melalui giro debitur di Bank BTN
11.PENGEMBALIAN KREDIT
a, Setiap kali terjadi penjualan/realisasi
KPR segara dipotong mengurangi plafond
kredit
b. Bila penjualan dilakukan melalui bank
lain maka jumlah yang dipotong adalah
senilai maksimal kredit yang diberikan
bank tersebut
5. PEDOMAN UMUM PROPOSAL PROYEK PERUMAHAN
A.Latar belakang dan penjelasan Proyek

- DESKRIPSI PROYEK
- POTENSI LOKASI PROYEK
- PROXIMITY PROYEK
- DUKUNGAN INFRASTRUKTUR DAN FASILITAS PEMERINTAH
- DESKRIPSI PENGEMBANG PELAKSANA PROYEK
B. Kajian pasar dan upaya pemasaran

- SUMBER PASAR POTENSIAL
- DAFTAR CALON PEMINAT
- PENDEKATAN PEROLEHAN PASAR
- UPAYA PROMOSI PROYEK
- URAIAN PRODUK YANG DIPASARKAN (JUMLAH ,BESARAN
,SPESIFIKASI ,HARGA PRODUK)
C.RAB Tanah matang

C.1. RENCANA PENGGUNAAN TANAH
a. LUAS TANAH SELURUHNYA =
b. LUAS TANAH EFFEKTIF =
c. LUAS TANAH PRASARANA DAN SARANA =
C.2 BIAYA PENGEMBANGAN TANAH

No Uraian Satuan Volume Hargasatuan Total biaya
1 Pembebasan Tanah
2 Biaya Izin Prinsip dan izin
lokasi
3 Advis Planning
4 Pengukuran dan gambar
lokasi
5 Akte jual beli induk
Pengukuran dan pematokan
6
kavling
Pematangan tanah
7
Sertifilkat induk
8
Akte jual beli induk
9
Pemecahan sertifikat
10
Jumlah biaya langsung
Biaya overhead dll 15 %
Total Biaya
Harga per m2 tanah matang
5. PEDOMAN UMUM PROPOSAL
C.RAB Prasarana lingkungan
No Uraian Satuan Volume Harga satuan Total biaya
1 Jalan lingkungan
2 Saluran lingkungan
3 Pekerjaan duicker
4 Saluran induk
5 Taman,gerbang
6 Pagar,tiang bendera
7 Tempat sampah
Jumlah biaya langsung
Biaya overhead dll 10%
Total biaya
Biaya per m2 lahan matang
D. RAB Rumah dan Sarana rumah/unit

No Uraian Satuan Volume Hargasatuan Total harga
1 Rumah
2 IMB
3 Daya listrik PLN
4 Jembatan masuk halaman
5 Plat KPR
6 Air PAM/sumur pompa
7 Telepon
Total biaya rumah dan sarana rumah per unit
E. REKAPITULASI HARGA JUAL PER UNIT RUMAH
REKAPITULASI DIBUAT PER TYPE BANGUNAN YANG DIJUAL
No Uraian Harga
1 Tanah matang
2 Prasarana lingkungan
3 Rumah dan sarana rumah
Total harga jual per unit

F. REKAPITULASI PENJUALAN
TYPE JUMLAH UNIT HARGA/UNIT TOTAL PENJUALAN
TOTAL
G. PROYEKSI CASHFLOW
I.PROYEKSI RUGI LABA

6.PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN
PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL
ANTARA PENGEMBANG-BTN
a. ASPEK LEGALITAS
-- LEGALITAS PERUSAHAAN PENGKINIAN
DATA PERUSAHAAN,MASIH TERDAPAT DATA
PERUSAHAAN YANG MASA LAKUNYA SUDAH
HABIS DAN BELUM DIPERPANJANG
--LEGALITAS PROYEK INFORMASI LEGALITAS PROYEK
BELUM SEPENUHNYA DISAMPAIKAN TERKAIT DENGAN
LEGALITAS PROYEK YANG SEDANG DALAM PROSES
b.CURRICULUM VITAE
- Pengalaman Perusahaan dan pengurus dalam pengembangan industri
perumahan tidak disampaikan secara detail menyebutkan proyek yang
telah pernah dibangun dan dipasarkan
- IDI BI akan mempengaruhi penilaian Bank atas proses permohonan kredit .
c.RAB dan Priyeksi cashflow
- Sering RAB yang disampaikan belum memperhatikan harga-harga dasar
yang berlaku sehingga ada kecenderungan fasilitas kredit yang diberikan
tidak tepat jumlahnya sehingga akan mengakibatkan kendala dalam
proses penyelesaian fisik bangunan di lapangan
- Proyeksi cash flow yang disampaikansering dengan asumsi optimis tanpa
asumsi moderat
d.Maksimal Kredit
- Besarnya kredit yang dimohonkan seringkali dikaitkan dengan skala proyek
tanpa memperhatikan rencana atau tahapan pembangunan yang akan
dilakukan
- Jumlah maksimal kredit yang dimohonkan sebaiknya disesuaikan dengan
rencana pembangunan bertahap.
e.Laporan keuangan,agunan dan feasibility study
Sering terdapat permohonan yang belum dilengkapi laporan keuangan
(audited/un audited) 2 tahun tetrakhir,nilai taxasi agunan dan hasil feasibility
study.
Berikut ini tabel ketentuan mengenai Laporan keuangan

No KETERANGAN PERMOHONAN
>= RP 10 M >=RP 5 M >=RP 5M
1. LAPORAN AUDITED AUDITED UN

KEU 2 TAHUN AUDITED
TERAKHIR
2 TAKSASI APPRAISAL APPRAISAL KANTOR
AGUNAN INDEPENDEN INDEPANDEN CABANG
3. FEASIBILITY KONSULTANT -- --
STUDY INDEPENDEN
d.Calon Konsumen
- Seringkali informasi Konsumen belum secara detail disampaikan
sehingga Bank mengalami kendala saat melakukan klarifikasi kepada
Instansi masingh-masing calon Konsumen
- Seringkali tidak disebutkan informasi tahapan apa calon Konsumen
sedang berlangsung :bookong fee /wawancara/SP3K /atau lainnya
- Seringkali informasi calon Konsumen Cuma dianggap sebagai pelengkap
berkas permohonan
e.Pemasaran
Sebaiknya diinformasikan proyek-proyek pretumshsn pesaing di sekitar
lokasi perumahan dan faktor pendukung dari proyek perumahan yang
akan dibiayai
BIDANG PEMBIAYAAN
ALTERNATIF DUKUNGAN
UANG MUKA
UNTUK
MEMPERKUAT DAYA BELI
KONSUMEN
KANTOR MENPERA
BAPETARUM
JAMSOSTEK
YKPP
SASARAN PRODUK YANG DIBERI DUKUNGAN UANG MUKA
KATEGORI RUMAH SEDERHANA SEHAT
KATEGORI RUSUNAMI
SASARAN PENERIMA DUKUNGAN UANG MUKA

PEGAWAI NEGERI  MELALUI BAPETARUM
PEGAWAI SWASTA MELALUI JAMSOSTEK
TNI/POLRI  MELALUI YKPP
DUKUNGAN LAIN UNTUK PRODUK RSH DAN RUSUNAMI

BEBAS PPN
BEBAS BPHTB
SKEMA SUBSISI BUNGA SEHINGGA CICILAN DALAM KURUN
WAKTU TERTENTU DIBAWAH PERHITUNGASN DENGAN
DASAR BUNGA KOMERSIAL
DUKUNGAN INFRASTRUKTUR
PSDPU
PSU
DUKUNGAN JENIS PEMBIAYAAN

KREDIT PEMILIKAN LAHAN  UNTUK PENGEMBANG
KREDIT YASA GRIYA  UNTUK PENGEMBANG
KREDIT KOSTRUKSI  UNTUK KONTRAKTOR
KPR BERSUBSIDI  UNTUK KONSUMEN
GOL./GAJI U.M.MIN SUBSIDI SUBSIDI KPR HARGA
U.MUKA JUAL
I>1700.000<2 7,5% 6 TAHUN 55.000.000

.500000
II>1.000000< 5% 8 TAHUN 41.500.000
1.700000
III/<1.000000 3% 10 TAHUN 28.000.000
KPR SUBSIDI BEBAS PPN BEBAS BPHTB
PROGR.PSU/PSDPU RSH
KREDIT PEMILIKAN LAHAN BANTUAN UANGMUKA

KREDIT YASSA GRIYA PEGAWAI NEGERI
TNI/POLRI
PEGAWAI SWASTA
KREDIT KONTRAKTOR
DUKUNGAN UANG MUKA UNTUK PEGAWAI NEGERI
GOLONGAN TABUNGAN AKUMULASI 196 BANTUAN UANG MUKA

BULANAN BULAN
I RP.3000) RP 588.000 RP.1.200.000
II RP.5000 RP 980.000 RP 1.500.000
III RP.7000 RP 1.372..000 RP 1.800.000
IV RP.10.000 RP 1.960.000 RP 2.100.000)

BENTUK DUKUNGAN UNTUK PEGAWAI NEGERI
 BANTUAN UANG MUKA
 PEMBAYARAN TABUNGAN DENGAN UNGA 12 %
PER TAHUN
 BANTUAN MEMBANGUN RUMAH
 PERSYARATAN :
 PEGAWAI NEGERI
 PENGGUNAAN TABUNGAN PERTAMA
 BEKERJA 5 TAHUN
 BELUM MEMILIKI RUMAH
BANTUAN UANG MUKA UNTUK TNI/POLRI
MELALUI YKPP
 BANTUAN UANG MUKA RP.14.000.000
BANTUAN UANG MUKA UNTUK PEGAWAI
SWASTA MELALUI JAMSOSTEK
 PROGRAM PINJAMAN UANG MUKA
 DENGAN KERJASAMA BANK RP.20.000.000
UNTUK 10 TAHUN
 MELALUI KANTOR CABANG JAMSOSTEK  RP.
15.000.000 UNTUK 5 TAHUN
 PERSYARATAN PERUSAHAAN
 1 TAHUN MENJADI ANGGOTA JAMSOSTEK
 KONTRIBUSI RUTIN
 PERSYARATAN PEGAWAI
 1 TAHUN BEKERJA
 BELUM MEMILIKI RUMAH
 GAJI MAKSIMUM RP.4.500.000
HOUSING
AVAILABLE
SELF
FORMAL
SUSTAINED
(25%)
(75%)
GOVERNMENT
GENERAL GOVERNMENT ARMY
EMPLOYEE PRIVATE GENERAL
EMPLOYEE MEMBER
BAPETARUM BAPETARUM YKPP JAMSOSTEK

A.MARKETING
A.MARKETING
1. STRATEGI PEMASARAN DALAM PENGEMBANGAN
KAWASAN
--SEGMENTASI-TARGET-POSITIONING  untuk meraih MIND SHARE
-- MARKETING MIX-PENJUALAN-DIFFERNSIASI
untuk meraih MARKET SHARE
--BRAND-SERVICE-PROCESS  untuk meraih HEARTH SHARE

PEMASARAN HENDAKNYA MENJADI DASAR
DAN JIWA SETIAP KEPUTUSAN,STRATEGI
PENGEMBANGAN SAMPAI
PERENCANAAN,PELAKSANAAN PADA
LINGKUP EXTERNAL DAN INTERNAL
MARKETING.
A. MERAIH MIND SHARE KONSUMEN DENGAN 

STP/SEGMENTASI-TARGET-POSITIONING
SEGMENTASI  TARGET
 GEOGRAFIS PILIHAN PRIORITAS PILIHAN TARGET
DEMOGRAFIS PASAR UNTUK SINGLE TARGET
PSIKOGRAFIS DIKEMBANGKAN
BEHAVIOUR -- SIZE GROWTH
INDIVIDUAL -- OBJECTIVE SELECTIVE
-- RESOURCES SPECIALIZATION
-- STRUCTURAL
ATTRACTIVENESS
(SUBSTITUSI,POSISI MARKET
PEMBELI,SUPPY) SPECIALIZATION
POSITIONING PRODUCT
SPECIALIZATION
PERSEPSI YANG INGIN DITANAMKAN
DI BENAK KONSUMEN
 PENUHI KEINGINAN KONSUMEN
 PERHATIKAN PESAING,LEGAL ALL MARKET
 PENUHI JANJI SESUAI DENGAN COVERAGE
SITUASI PERUSAHAAN
 TIDAK UNDER/OVER/DOUBT,CONFUSED STATEMENT
 CLEAR MKT DEFINITION,MATCH TO MARKET,
DOING BETTER THAN COMPETITOR
B.MERAIH MARKET SHARE MELALUI PENERAPAN
TAKTIK PEMASARAN : MARKETING MIX-
DIFFERENSIASI-SELLING
MARKETING MIX
 PRODUCT – PRODUK/RUMAH PRICE= STATEMENT OF
YANG DIBANGUN SESUAI DENGAN VALUE
PENETAPAN SEGMEN,TARGET -- mark up pricing
DAN POSITIONING -- target return pricing
-- perceive value pricing
-- going rate pricing
-- sealed pricing
 PLACE PROMOTION/MARKETING
COMMUNICATION
-- Advertising
-- Sales Promotions
-- Public Relations
-- Personal selling
-- Direct Marketing
DIFFERENTIATION
-- Penampilan perbedaan yang dimiliki,memiliki dayatarik paling kuat
bagi sasaran pasar
-- Mengandung content,context,infrastructure
SELLING
-- Pemahaman Product,Konsumen,Pesaing,Perusahaan
-- Penjabaran target,pencapaian,evaluasi,re target dst
-- Perluasan jaringan terus menerus
-- Peningkatan selling skill terus menerus
-- Process Customer services
C.MERAIH HEARTH SHARE KONSUMEN MELALUI
PENERAPAN VALUE TO CUSTOMERBRAND-
SERVICES-PROCESS
BRAND  HAL YANG MEMPUNYAI RASIONAL DAN EMOSIONAL BENEFIT

PADA KONSUMEN  LAKU DAN HARGA BAIK
 SEJALAN ANTARA AWARENESS DAN ASOSIASI
Contoh : -- Air AQUA  Air kemasan
-- Teh Botol Teh Sosro
-- Sanyo merk Nasional
SERVICE  KAWASAN PERUMAHAN MEMBUTUHKAN JASA PELAYANAN

YANG BAIK PEMBELI LEBIH INDIVIDUAL,PERSAINGAN,
KEBUTUHAN,ALAT BERSAING
PROCESS PERBAIKAN DAN PENINGKATAN TERHADAP INTERNAL

PROCESS SECARA BERKESINAMBUNGAN DENGAN SASARAN
KEPADA TERCAPAINYA KEPUASAN KONSUMEN
PROGRAM PEMASARAN DALAM
PENGEMBANGAN KAWASAN PERUMAHAN
 STP  RISET PASAR
 PRODUCT DEVELOPMENT
 PRICE-PLACE
STPRISET PASAR
 DIFFERENTIATION
MARKETING COMM
BRAND
STRENGTHENING
PRODUK PRIMA
CUSTOMER
RELATION AND
PROMOSI
AFTER SALES
TEPAT SASARAN
SERVICE SALES EFFORT

PROCESS
SELLING ,PROCESS
2. FOKUS MARKETING PADA
PENGEMBANGAN PERUMAHAN
SKALA KECIL
• SEGMENTASI PASAR DAN POSITIONING

• PENETAPAN HARGA JUAL
• STRATEGI PROMOSI
• PASAR KOLEKTIF DAN PASAR RETAIL
B.LEGALITAS PROYEK
B.LEGALITAS PROYEK
1. SERTIFIKAT INDUK
-- PROSES YANG DILAKUKAN SETELAH AJB/SPH
DARI PEMILIK ASAL
-- PROSES :
- DATA PEMBEBASAN TANAH LENGKAP
- PENGUKURAN
- PEMBAYARAN BIAYA SERTIFIKAT
- PROSES SERTIFIKAT INDUK
B.LEGALITAS PROYEK
2. PEMECAHAN SERTIFIKAT
-- SERTIFIKAT INDUK
-- PENGUKURAN LAPANGAN
-- GAMBAR UKUR DARI BPN
-- AKTA JUAL BELI DAN PENDAFTARAN
-- SERTIFIKAT PECAHAN NAMA PEMBELI
3. KELENGKAPAN PERIZINAN
-- SK IJIN LOKASI
-- ADVIS PLANNING
-- IMB
B. PEMECAHAN SERTIFIKAT
-- SERTIFIKAT INDUK
-- PENGUKURAN LAPANGAN
-- GAMBAR UKUR DARI BPN
-- AKTA JUAL BELI DAN PENDAFTARAN
-- SERTIFIKAT PECAHAN NAMA PEMBELI
PENTINGNYA PREMECAHAN SERTIFIKAT DALAM KAITAN DENGAN

PROSES AKAD KREDIT ATAS TRANSAKSI RUMAH YANH DIDUKUNG KPR
AGAR MENGHINDARI SYARAT BUY BACK GUARANTEE YANG UMUMNYA
DISYARATKAN BILA TERJADI WANPRESTASI/GAGAL BAYAR DARI
KONSUMEN RUMAH KEPADA BANK
C. JENIS HAK DALAM SERTIFIKAT

-- HAK MILIK
-- HAK GUNA BANGUNAN
-- HAK PAKAI
-- HAK GUNA USAHA
-- HAK GUNA BANGUNAN DIATAS HAK PAKAI/HGB MILIK
INSTITUSI TERTENTU
SERTIFIKAT PENGUKURAN
INDUK LAPANGAN
(DENGAN KONDISI
BADAN JALAN DAN
BATAS KAVLING
JELAS DAN TIDAK
BERUBAH)
GAMBAR UKUR BPN

BATAS TANAH SAJA
ATAU TANAH DAN
BANGUNAN
PENDAFTARAN
TANAH
AKTA JUAL BELI
SERTIFIKAT PECAHAN
ATAS NAMA
C.PEMBANGUNAN FISIK
D.PEMBANGUNAN FISIK
1. PENETAPAN POLA PEMBANGUNAN
a. Prioritas Kawasan Pembangunan
b. Prinsip Tidak Boleh Membangun Sendiri
2. PENGENDALIAN KONTRAKTOR
a. Sub Kontraktor Bonafit / Cash Flow Kuat
b. Kontraktor Dibayar Kredit Kontruksi
c. Kaitkan Kontraktor dengan Kredit Kontruksi
1. Dijelaksan lebih lanjut

3. PROSES PEMBANGUNAN KAWASAN PERUMAHAN
PERMINTAAN PASAR
PROSES PERENCANAAN
PERIJINAN
ESTIMASI BIAYA
TENDER KONTRAKTOR
DAN SUPPLIER
VALIDASI DESIGN
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
PENYERAHAN KE KONSUMEN
4. METODA KONTROL KUANTITAS,KUALITAS
DAN WAKTU PEMBANGUNAN
A. TENDER PEMBANGUNAN (KONTRAKTOR, SUPPLIER)
MENGHASILKAN KONTRAKTOR DAN SUPPLIER YANG MEMENUHI
SYARAT DAN MEMPERKECIL SUBJEKTIFITAS DALAM PEMILIHAN
A. METODA QUANTITY SURVEY

-- MENGEFISIENKAN DESIGN,PROSES VALIDASI
-- MEMANTAU BAHAN BANGUNAN BARU DAN PERKEMBANGAN
HARGA
-- BAHAN TERTENTU DG OWNER SUPPLY ATAU REKOMENDASI
OWNER
C. METODA QUALITY SCHEDULE CONTROL

-- KEJELASAN RENCANA,SPESIFIKASI DAN RKS
-- REQUEST SYSTEM MELALUI PROSES INSPECTION CHEK LIST
SEBELUM MAJU KE SETIAP SUB TAHAPAN PEKERJAAN
SELANJUTNYA  MENGUPAYAKAN ELIMINASI KERUSAKAN
SECARA DINI DI TAHAPAN AWAL PEKERJAAN
USER DAN REALISASI
USER DAN REALISASI
B. PENILAIAN USER MAMPU KPR
C. PENGELOLAAN DATA USER
E. KESIAPAN REALISASI
F. REALIASI KPR
1. KTP, KARTU KELUARGA

2. SURAT KAWIN
3. SLIP GAJI / SURAT KETERANGAN
PENGHASILAN
4. SURAT KETERANGAN BELUM PUNYA
RUMAH
5. SKEP PENGANGKATAN
B. PENILAIAN USER MAMPU
1. BESAR GAJI HARUS 3X BESAR

CICILAN
2. PUNYA PENGHASILAN TAMBAHAN
3. PERTIMBANGAN ISTRI / SUAMI
BERKERJA
4. ADANYA SURAT KETERANGAN
PEMOTONGAN GAJI DARI KASIR
INSTANSI / ATASAN
C. PENGELOLAAN DATA USER.
1. PEMBERKASAN LENGKAP
2. FORM STATUS BERKAS
3. REKAP DATA USER
4. EXPEDISI DATA USER
1. DATA USER SIAP WAWANCARA

2. CEK DATA STATUS FINASIAL USER
3. PENGATURAN JADWAL WAWANCARA
DENGAN BANK DAN USER
4. EVALUSI BERKAS DAN PENGARAHAN
PSIKOLOGIS USER
5. PELAKSANAAN WAWANCARA
D. PERSIAPAN REALISASI
1. SERTIFIKAT HAK GUNA BANGUNAN

2. CEK DATA FINANSIAL USER
3. KELENGKAPAN COPY PEMBAYARAN PBB,
BPHTB, PPH, IMB DSB
4. DATA LAPORAN PEMERIKSAAN AKHIR /
LPA BANK PEMBERI KPR
5. PENGATURAN JADWAL DAN TEMPAT
REALISASI ANTARA BANK, USER, NOTARIS
6. KESIAPAN AKTA NOTARIIL DAN
4. BIDANG MANAJEMEN
ESTATE
A. RUANG LINGKUP MANAJENEN ESTATE
B. UNSUR-UNSUR MANAJEMAN ESTATE
C. PENGELOLAAN KAWASAN
D. FASUM / FASOS PRASARANA DAN

SARANA UMUM
A. RUANG LINGKUP MANAJEMEN ESTATE
1. PERAWATAN LINGKUNGAN AGAR

INDAH,BERSIH,TERTATA,TIDAK
BANJIR,TERAWAT SEHINGGA NILAI
KAWASAN TERJAGA
2. PENGELOLAAN KAWASAN MENYANGKUT
PELAYANAN JASA-JASA YANG DITERIMA
KONSUMEN SEPERTI
AIR,LISTRIK,TELEPON,HUBUNGAN ANTAR
WARGA,MAINTENANCE dll
3. PENCIPTAAN RASA AMAN PADA PEMBELI
4. KONTEKS WAKTU PERAN ESTATE MANAGEMENT
SERAH TERIMA
PERSIAPAN  PEMBANGUNAN  PENJUALAN  PENGELOLAAN
Cash out period cash in period sumber dana??
UMUMNYA PADA TAHAP PENGELOLAAN DIMANA

ESTATE MANAGEMENT BERPERAN BELUM MEMILIKI
LANDASAN PEMBIAYAAN YANG MEMADAI
B. UNSUR-UNSUR MANAJEMEN ESTATE
PIMPINAN
ESTATE MGT
SEKRETARIAT ANGGARAN
BIDANG
BIDANG KEAMANAN
BIDANG PENGENDALIAN
PERAWATAN DAN
PERAWATAN HUBUNGAN
SARANA/ PERLINDUNGAN
LINGKUNGAN MASYARAKAT &
PRASARANA MASYARAKAT
PEMDA
GARIS BESAR LINGKUP KERJA
PERAWATAN PERAWATAN PENGENDALIA KEAMANAN
SARANAPRAS LINGKUNGAN N HUBUNGAN DAN
ARANA MASYARAKAT PERLINDUNGA
DAN PEMDA N
MASYARAKAT
PEMELIHARAA PERAWATAN CUSTOMER PROGRAM
N DAN TAMAN DAN SERVICE KEAMANAN
PERAWATAN LANDSCAPE JASA BERSAMA
JALAN,SALURAN KEBERSIHAN PEMBAYARAN APARAT DAN
KOORDINASI LINGKUNGAN RUTIN DAN MASYARAKAT
PENANGANAN PENANGANAN LAYANAN KOMUNIKASI
UTILITAS LINGK. PERSAMPAHAN JASA DAN INFORMASI
PENGELOLAAN KESEHATAN PENGEMBANGAN KEAMANAN
DAN RUMAH DAN LINGKUNGAN
LINGKUNGAN
PERAWATAN AIR TAMAN KOORDINASI
BERSIH PENGENDALIAN PEMADAM
PENGELOLAAN PEMBANGUNAN KEBAKARAN DAN
DAN HUBUNGAN EMERGENCY
PERAWATAN AIR DENGAN PEMDA
LIMBAH DAN INS TERKAIT
C. PENGELOLAAN KAWASAN
1. PEMBENTUKAN UNIT KERJA ESTATE
MANAJEMEN (setelah min 50% kawasan
terhuni)
2. PEMBUATAN PERATURAN UNTUK
KEPENTINGAN BERSAMA DAN
PENGELOLAAN ‘PUBLIC GOODS’
3. PENGANGGARAN (BIAYA DAN
PEMASUKAN)
4. MENGATASI MASALAH YANG TIMBUL
DENGAN KEWENANGAN,PENDEKATAN
DAN KORDINASI INSTANSI TERKAIT
D. FASOS FASUM/PRASARANA-
SARANA UMUM (PSU) BERDASARKAN
PERMENDAGRI 09/2009
PERBANDINGAN PERMENDAGRI 09/09
DENGAN PERMENDAGRI 1/1987
PERMENDAGRI 1/1987 PERMENDAGRI 09/2009
1. PERATURAN PERMENDAGRI BERUPA PEDOMAN

BERLAKU UNTUK DILANJUTKAN DENGAN PERDA TIAP
SEMUA DAERAH DAERAH SESUAI KONDISI LOKAL
PARADIGMA : PEMDA HARUS
MENYEDIAKAN PSU BAGI MASYARAKAT
2. PENGELOLAAN DI PS 22 DIATUR 
FASOS FASUM A. DAPAT DIKELOLA PEMDA DG APBD
SETELAH B. KERJASAMA PEMDA DENGAN
PENYERAHAN OLEH PENGEMBANG ATAU BADAN
PEMDA USAHA KHUSUS
3. PELAPORAN TIDAK TIAP 6 BULAN BUPATI LAPOR KE
DIATUR GUBERNUR DAN GUBERNUR LAPOR KE
MENDAGRI MGN PERKEMBANGAN
PENYERAHAN PSU
RANGKUMAN PASAL-PASAL
1. TUJUAN PASAL 2 DAN 3 MENJAMIN KEBERLANJUTAN
PEMELIHARAAN DAN PENGELOLAAN
PRASARANA,SARANA,UTILITAS DI LINGKUNGAN
PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN
2. CAKUPAN PS 4 PERUMAHAN DAN RUSUN
3. JENIS-JENIS PSU PASAL 8,9,10
PS 8 PRASARANA  LAHAN DAN BANGUNAN
PS 9 SARANA  LAHAN SIAP BANGUN
PS 10 UTILITAS  LAHAN DAN BANGUNAN
4. JANGKA WAKTU PS 11.PALING LAMBAT 1 TAHUN

SETELAH PEMELIHARAN,SESUAI RENCANA TAPAK YANG
DISETUJUI PEMDA.BISA BERTAHAP ATAU SEKALIGUS
5. PERSYARATAN PS 14 UMUM,TEKNIS,ADMINISTRASI
-- UMUM : SESUAI RENCANA TAPAK DISETUJUI PEMDA,SESUAI
DOKUMEN PERIJINAN DAN SPESIFIKASI TEKNIS BANGUNAN
-- TEKNIS : SESUAI KETENTUAN PER UU AN TERKAIT PEMBANGUNAN
PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN
-- ADMINISTRASI : RENCANA TAPAK,IMB,IPB YANG DISETUJUI PEMDA +
SURAT PELEPASAN HAK ATAS TANAH DARI PENGEMBANG KEPADA
PEMDA
6. TEAM VERIFIKASI PASAL 16,17,18

7. TATACARA PS 19,20 SAMPAI DENGAN PENCATATAN ASSET MILIK
PEMDA
8. PENGELOLAAN PS 22  BISA PEMDA ATAU KERJASAMA
PENGEMBANG/BADAN USAHA SWASTA
9. PELAPORAN PASAL 23BUPATI TIAP 6 BULAN KE
GUBERNUR,GUBERNUR TIAP TAHUN KE MENDAGRI
10 PEMBIAYAAN.PS 25SEBELUM PENYERAHAN

TANGGUNG JAWAB PENGEMBANG,SETELAH PENYERAHAN
APBD UTK YANG DIKELOLA PEMDA
II. TUJUAN PERMENDAGRI 9/09
PRINSIP
Keterbukaan, yaitu masyarakat mengetahui PSU yang telah diserahkan dan atau kemudahan bagi
masyarakat untuk mengakses informasi terkait dengan penyerahan PSU;
Akuntabilitas, yaitu proses penyerahan PSU yang dapat dipertanggungjawabkan sesuai

dengan ketentuan perundang-undangan;
Kepastian Hukum, yaitu menjamin kepastian ketersediaan PSU di lingkungan perumahan dan
permukinan sesuai dengan standar, rencana tapak yang disetujui oleh Pemerintah Daerah, serta
kondisi
dan kebutuhan dasar masyarakat;
Keberpihakan, yaitu Pemerintah Daerah menjamin ketersediaan PSU bagi kepentingan
masyarakat di
lingkungan perumahan dan permukiman, dan
Keberlanjutan, yaitu pemerintah daerah menjamin keberadaan PSU sesuai dengan fungsi dan
peruntukkannya.
YANG SUDAH BERHASIL DIAKOMODIR
DAN YANG BELUM BERHASIL
• BERHASIL DIAKOMODIR
-- RINCIAN TABEL PSU MERUPAKAN PEDOMAN DAN
DALAM PROSESNYA SELALU ADA KATA
DOKUMEN PENGEMBANGAN YANG DISETUJUI
PEMDA (LEBIH FLEKSIBEL SESUAI KEBUTUHAN
DAERAH)
-- PROSES SOSIALISASI KE MASYARAKAT SEMULA
SEBELUM SERAH TERIMA DIHILANGKAN DAN
PEMDA YANG MENSOSIALISASIKAN KE
MASYARAKAT SETELAH SERAH TERIMA
-- ANGGOTA TEAM VERIFIKASI UNSUR WARGA 
DIHILANGKAN/TANPA UNSUR WARGA
YANG SUDAH BERHASIL DIAKOMODIR
DAN YANG BELUM BERHASIL
• BELUM BERHASIL DIAKOMODIR
ASPIRASI ANGGOTA REI UTK SERAH RERIMA
OTOMATISWAJIB PEMDA MENERIMA SETELAH
VERIFIKASI DAN PERBAIKAN HANYA
DICANTUMKAN BHW PEMDA MEMINTA
PENYERAHAN PSU KEPADA PENGEMBANG
SELANJUTNYA PROSES NORMAL
 BILA BELUM DITERIMA JUGA SETELAH SYARAT
DIPENUHI PENGEMBANG DISARANKAN MELALUI
MEKNISME PELAPORAN KE BUPATI, GUBERNUR,
MENDAGRI/BANGDA
5. PERPAJAKAN
PERPAJAKAN
A. PPN (PAJAK PERTAMBAHAN NILAI)-RSH PPN ditanggung Negara
B. BPHTB (BIAYA PENGALIHAN TANAH DAN BANGUNAN)
-- Saat transaksi pembelian tanah (5% dr NPOP-NPOPTKP)
-- Saat AJB ke Konsumen
C. PBB (PAJAK BUMI DAN BANGUNAN)
0,5X0,2X40%XNJOP (nilai persediaan diatas Rp ! Miliard)
D.Pph ( PAJAK PERUSAHAAN)
-- Normatif
-- Final
E. STRUKTUR BIAYA PAJAK TERHADAP HARGA JUAL TANAH DAN
BANGUNAN
No Deskripsi Luas Sat Hrgst/ Harga %thd
NJOP harga
1 Pembebasan tanah
2 Tanah mentah 200.000 M2 50.000 10.000.000.000
PPh 200.000 M2 50.000 500.000.000 1,7%
BPHTB 200.000 M2 50.000 500.000.000 1,7%
3 Biaya Pengemb lahan 120.000 M2 70.000 8.400.000.000
PBB persediaan (2 th) 120.000 M2 150.000 720.000.000 2,4%
4 Total biaya pgb 20.120.000.000
5 Salable area 60% 120.000 M2
6 HPP 167.667
7 Mkt & overhead
(12%Sales) 3.600.000.000
8 Bunga (10% sales) 3.000.000.000
9 Profit before tax 3.280.000.000
10 PPh (30% PBT) 984.000.000 3,28%
11 Harga jual tanah 120.000 M2 250.000 30.000.000.000
12 BPHTB & AJB 120.000 M2 250.000 1.500.000.000 5%
TOTAL PAJAK THD 14,08%

HARGA JUAL
Thank You
While every reasonable care has been taken while preparing this material, the developer and its agent cannot be held responsible for any inaccuracies. All statement are believed to be
correct but are not to regarded as statements or representations of fact. All information and specifications are current at time of print and are subject to change as may required and
cannot form part of an offer or contract. All plans are subject to any amendments approved by relevant authority. Rendering and illustrations are artist impressions only and cannot be
regarded as representation of fact. Floor areas are approximate measurements and subject to final survey.

Materi Final Untuk Peserta

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Materi Final Untuk Peserta

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

MATERI DIKLAT

The Bellezza Permata Hijau,

C PERIJINAN DAN LEGAL TANAH

2. FOKUS MARKETING PADA PENGEMBANGAN PERUMAHAN

1. PENETAPAN POLA PEMBANGUNAN

A. PPN (PAJAK PERTAMBAHAN NILAI)

B. BPHTB (BIAYA PENGALIHAN TANAH DAN

C. PBB (PAJAK BUMI DAN BANGUNAN)

D..Pph ( PAJAK PERUSAHAAN)

E. STRUKTUR BIAYA PAJAK TERHADAP HARGA

JUAL TANAH DAN BANGUNAN

C. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH

B. MEMPELAJARI FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI KEMUNGKINAN

B.ASPEK YANG DIKAJI

ANALISIS SEBUAH LINGKUNGAN DALAM

 ANALISIS ARAH PERTUMBUHAN KOTA

ANALISIS AKSESIBILITAS DAN TRANSPORTASI

 ANALISIS PERTUMBUHAN INFRASTRUKTUR (KERETA API,

-- PEDOMAN PEMBUATAN SITE PLAN

-- PEDOMAN DESIGN BANGUNAN

• KONFIRMASI SKEMATIS PERENCANAAN

B. RAPAT KOORDINASI INSTANSI TERKAIT

C. PRESENTASI DARI PEMOHON KEPADA INSTANSI TERKAIT

E. ASPEK TATA GUNA TANAH

F. SK IZIN LOKASI DARI BUPATI/WALIKOTA

LINGKUNGAN HIDUP /BAPPEDAL

-- AIR BERSIH  PDAM /PENGAIRAN /PERTAMBANGAN

-- IZIN GANGGUAN  BUPATI/WALIKOTA

-- IZIN PENGOPERASIAN  TERGANTUNG JENIS FASILITAS

SEBUAH KAJIAN KOMPREHENSIF MELIPUTI

• MERUPAKAN ACUAN DARI PROSES

• KOMPONEN STUDI KELAYAKAN :

CONTOH KASUS HIPOTESIS 

Tahun Unit Harga/unit Total Pajak 20% Hasil

2 50 55.000 2.750.000 550.000 2.200.000

3 30 55.000 1.650.000 330.000 1.320.000

4 30 60.000 1.800.000 360.000 1.440.000

5 30 50.000 1.500.000 300.000 1.200.000

200 10.700.000 2.140.000 8.560.000

2 2.200.000 -400.000 PAYBACK

Tahun Capital outlay Discounted net Kumulatil Keterangan

4 694.444 -13.889 Payback

1 2.400.000 0,833 2.000.000

2 2.200.000 0,694 1.526.778

3 1.320.000 0,579 763.889

4 1.440.000 0,482 694.444

5 1.200.000 0,402 482.253

Total 5.000.000 5.468.364

1 2.400.000 0,800 1.920.000

2 2.200.000 0.640 1.408.000

3 1.320.000 0,512 675.840

4 1.440.000 0,410 589.824

5 1.200.000 0,328 393.216

Tota 5.000.000 4.986.880

NPV at df 25% =- 13.120 negatiftidak layak

3. ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH

1. DEFINISI KYG/KREDIT YASA GRIYA

--SUMBER PEMBAYARAN SEPERTI KYG UMUM

8. PROSES KYG (batas kewenangan cabang)

9. KALKULASI PEMBERIAN KREDIT

A.Latar belakang dan penjelasan Proyek

B. Kajian pasar dan upaya pemasaran

C.RAB Tanah matang

C.2 BIAYA PENGEMBANGAN TANAH