Kuliah Kesepuluh, Kesebelas

Pendaftaran dan Konversi

Hak atas Tanah
 Ruang Lingkup Materi

1. Pengertian, obyek, dan asas pendaftaran tanah

2. Tujuan pendaftaran tanah
3. Dasar hukum pendaftaran tanah
4. Pengertian konversi hak atas tanah dan
hubungannya dengan pendaftaran tanah
5. Tujuan konversi hak atas tanah
6. Dasar hukum konversi hak atas tanah
7. Pelaksanaan konversi hak atas tanah barat dan
tanah adat

2
 Pendaftaran Tanah
Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan
yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus
menerus, berkesinambungan dan teratur,
meliputi pengumpulan, pengolahan,
pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan
data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta
dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan
satuan-satuan rumah susun, termasuk
pemberian surat tanda bukti haknya bagi
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan
hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak
tertentu yang membebaninya (Pasal 1 angka 1
PP 24/1997)
3
 Dasar Hukum Pendaftaran Tanah
1. Pasal 19 UUPA
2. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah (sebagai pengganti PP No 10 Tahun
1961)
3. Permenag/Kepala BPN No. 3/1997 tentang
Peraturan Pelaksana PP 24/1997

4
 Dua Sistem Pendafataran Tanah
a. Sistem Pendaftaran Akta (Deed Cadaster):
pendaftaran tanah dilakukan terhadap akta
yang berlaku atas tanah tersebut, bukan
haknya.
b. Sistem Pendaftaran Hak (Title Cadaster):
pendaftaran dilakukan terhadap haknya, jika
terjadi perubahan data berdasarkan akta tanah
harus dilakukan pemeliharaan data, dan balik
nama atas sertipikat hak yang sudah terdaftar.
Indonesia memakai sistem pendaftaran hak
 Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah
a. Sistem Positif: sertipikat tanah mempunyai
kekuatan mutlak, tidak bisa digugat
keabsahannya.
b. Sistem Negatif: sertipikat tanah tidak
mempunyai kekuatan mutlak, setiap saat
dapat digugat.
c. Campuran “Negatif Bertendensi Positif”:
awalnya negatif tetapi dalam waktu tertentu
menjadi mutlak: berlaku di Indnoesia, lihat
Ps 32 (2) PP 24/1997, yaitu setelah 5 tahun.

6
 Tujuan Pendaftaran Tanah
a. Memberikan kepastian dan perlindungan hukum
kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah,
satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar
agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya
sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
b. Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan
mudah dapat memperoleh data yang diperlukan
dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai
bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah.
c. Terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
7
 Obyek Pendaftaran Tanah (Ps 9)
• Obyek pendaftaran tanah meliputi:
1. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan Hak Milik
(HM), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB)
dan Hak Pakai (HP atas tanah negara).
2. tanah Hak Pengelolaan (HPL): bagian dari hak menguasai
negara yg diserahkan kepada instansi tertentu.
3. tanah Wakaf: tanah untuk keperluan ibadah (Islam).
4. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
5. Hak Tanggungan: hak jaminan atas tanah.
6. tanah Negara: tanah yg tdk ada hak individual di atas
tanah.
• Pendaftaran tanah negara dilakukan dengan cara
membukukan bidang tanah yang merupakan tanah Negara
dalam daftar tanah, tanpa diberi sertipikat 8
 Asas Pendaftaran Tanah (Ps 2)
a. Sederhana: prosedurnya dgn mudah dpt dipahami oleh
pihak yg berkepentingan, terutama para pemegang hak
atas tanah.
b. Aman: pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara
teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan
jaminan kepastian hukum.
c. Terjangkau: pelayanan yg diberikan dlm
penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa
terjangkau oleh para pihak yang memerlukan.
d. Mutakhir: datanya harus menunjukkan keadaan yg
mutakhir. Jika terjadi perubahan data fisik atau yuridis
harus didaftar lagi.
e. Terbuka: masyarakat dapat memperoleh keterangan
mengenai data yg benar setiap saat.
9
 Dua Jenis Pendaftaran Tanah
1. Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali adalah
pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap
obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar
berdasarkan PP 10/1961 atau PP 24/1997.
2. Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah adalah
pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik
dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar
tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan
sertipikat dengan perubahan-perubahan yang
terjadi kemudian: disebut Pendaftaran Peralihan
Hak Atas Tanah
10
 Dua Bentuk Pendaftaran Tanah

Bukti tertulis
Pendaftaran
Tanah Pertama Alas hak
Kali Tidak tertulis:
Bentuk
Sporadik
Pendaftaran
Tanah
Pendaftaran Jual beli, hibah
Akta Tanah
peralihan hak dll
 Dua Metode Pendaftaran Tanah Pertama
Kali
a. Pendaftaran tanah secara sistematik adalah
kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang
dilakukan secara serentak yang meliputi semua
obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam
wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan.
b. Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan
pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu
atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam
wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan
secara individual atau massal.

12
 Konversi Hak
• Perubahan, penukaran atau penyesuaian
hak‑hak atas tanah yang ada sebelum
berlakunya UUPA kepada hak‑hak atas tanah
yang diatur dalam UUPA, baik tanah hak barat
dan hak adat maupun tanah yang dipunyai
oleh pemerintah.
• Konversi hak atas tanah berhubungan erat
dengan pendaftaran tanah

13
 Tujuan konversi hak?
• Memberikan kepastian hukum kepada setiap
pemegang hak atas tanah karena berlakunya
UUPA yang memakai jenis-jenis hak atas
tanah berbeda dengan sebelumnya.
• Mencegah kekosongan hukum terhadap hak-
hak atas tanah.
• Untuk mendorong unifikasi hak atas tanah
(sebagai langkah awal)

14
 Dasar hukum konversi hak
• Bagian Kedua UUPA: 9 pasal dan 24 ayat
• Beberapa peraturan pelaksanaan: tidak kurang
dari 20 peraturan

15
 Pelaksanaan konversi hak
• Atas tanah barat berlaku maksimal hanya 20
tahun sejak 24 Sept 1960
• Atas tanah adat/Indonesia berlaku tanpa
batas waktu

16
 Konversi Hak Tanah Barat
• Hak eigendom, dapat dikonversi menjadi:
a. hak milik, jika pemegang haknya memenuhi syarat sebagai pemegang hak milik;
b. HGB untuk waktu paling lama 20 tahun, jika pemegang haknya orang asing (bukan warga
negara Indonesia/WNI) atau mempunyai 2 kewarganegaraan dan badan hukum yang tidak
ditunjuk sebagai yang berhak atas hak milik oleh pemerintah;
c. HP jika pemegang haknya pemerintah negara asing untuk kediaman kepala perwakilan dan
gedung kedutaan, yang berlangsung selama digunakan untuk keperluan tersebut;
d. dalam hal hak eigendom yang seharusnya dikonversi menjadi HGB, sedangkan di atasnya
terdapat hak opstal dan hak erfpacht untuk perumahan yang juga harus dikonversi menjadi
HGB, maka hak eigendom tersebut tidak dikonversi lagi.
• Hak erfpacht untuk perkebunan besar dikonversi menjadi HGU selama sisa waktunya atau
paling lama 20 tahun, sedangkan hak erfpacht untuk perkebunan kecil tidak dikonversi
(hapus).
• Hak consessie dan sewa untuk perusahaan kebun besar bisa dikonversi menjadi HGU dengan
catatan pemegang haknya dalam jangka waktu 1 tahun sejak berlakunya UUPA harus
mengajukan permintaan kepada Menteri Agraria. Jika dalam jangka waktu tersebut tidak
mengajukan permintaan, maka haknya tetap berlangsung sampai selama sisa waktunya tetapi
paling lama 5 tahun, setelah itu berakhir dengan sendirinya.
• Hak opstal dan hak erfpacht untuk perumahan dikonversi menjadi HGB selama sisa waktunya,
tetapi paling lama 20 tahun.
• Hak hypoteek, servituut, vruchtgebruik dan hak‑hak lainnya yang membebani hak eigendom,
tetap membebani hak milik dan HGB hasil konversinya dengan suatu hak menurut UUPA.
• Hak‑hak barat yang memberi wewenang atau mirip dengan hak yang dimaksud dalam Pasal
41 ayat (1) UUPA, HP, seperti hak vruchtgebruik, gebruik, grant, grant controleur, bruikleen,
dikonversi menjadi HP.
17
 Konversi Hak Tanah Adat (Indonesia)
• Hak agrarisch eigendom (hak milik adat yang ditundukkan kepada hukum
barat), milik, yasan, anderbeni, hak atas druwe, hak atas druwe desa, pesini,
grant sultan, landerijenbezitrecht, altijddurendeerfpacht, hak usaha atas
tanah partikelir dan hak‑hak lain‑lain yang mirip dengan hak milik (menurut
Menteri Agraria), dikonversi menjadi hak milik.
• Hak ganggam bauntuik (ganggam bauntuak), anggaduh, bengkok, lungguh,
pituwas dan lain‑lain hak yang mirip dengan hak pakai (HP) (menurut Menteri
Agraria), dikonversi menjadi hak pakai. Khusus terhadap hak anggaduh,
walaupun dinyatakan konversinya menjadi hak pakai, namun dengan SK.
Menteri Agraria No. SK. 272/Ka/61, maka hak anggaduh yang turun temurun
(ngango run temurun) dapat dikonversi menjadi hak milik bukan menjadi hak
pakai. Hak serupa ini dapat ditemui di Surakarta dan Mangkunegara yang
memang isi haknya mirip dengan hak milik.
• Hak gogolan, pekulen atau sanggan yang bersifat tetap dikonversi menjadi
hak milik, sedangkan hak gogolan, pekulen atau sanggan yang tidak tetap,
dikonversi menjadi hak pakai. Berdasarkan Surat Keputusan Bersama (SKB)
Menteri Agraria dan Mendagri No. 30/depag/65, No. 11/DDN/1965 dan Surat
Edaran Menteri Agraria tanggal 18 Mei 1965 No. DHK/27/24, hak gogolan
tidak tetap pun dapat dikonversi menjadi hak milik dengan syarat sampai
tanggal 4 Mei 1965, saat dikeluarkannya SKB tersebut, bekas gogol pemegang
hak pakai tersebut masih menguasai/menggarap tanah itu.
18