Kuliah Ketujuh, Kedelapan, Kesembilan

Hak-Hak Atas Tanah:

Hubungan Hukum Orang dan Tanah
 Struktur Penguasaan Tanah Indonesia:
menurut UUPA
• Hak bangsa: seluruh tanah milik bersama bangsa
Indonesia
• Hak menguasai negara: kewenangan publik negara
sebagai organisasi kekuasaan bangsa
• Hak ulayat masy hukum adat: kewenangan
penguasaan masy hukum adat atas tanah
• Hak perorangan (individual): hak perdata bangsa yang
tidak diserahkan kepada negara
1. hak-hak atas tanah individual (Hak milik, HGU, HGB, HP,
hak sewa)
2. Wakaf
3. hak tanggungan 2
 Struktur Penguasaan Tanah

HMN
Publik
Hak Ulayat
Hak Bangsa
Hak atas
Privat
Tanah
 Hak-Hak Atas Tanah:
Pasal 16 UUPA
• Hak milik
• Hak guna usaha
• Hak guna bangunan
• Hak Pakai
• Hak sewa
• Hak membuka Tanah
• Hak memungut hasil hutan
• Hak-hak lain yang akan ditetapkan dengan UU serta hak
yang sifatnya sementara (Pasal 53 UUPA)

4
Hak Atas Tanah (teoretik)
Hak Milik

Hak Guna Usaha

Primer: Mandiri
Hak Guna
Bangunan atas
Tanah Negara

Hak pakai atas

Tanah Negara
Hak atas Tanah

HGB atas HM

Sekunder:
Hak Pakai atas
tergantung pada
tanah Milik
HAT primer

Hak sewa
 Hak Milik
• Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan
terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah,
dengan mengingat fungsi sosial (Ps 20 (1))
• Unsur-unsur:
1. Turun temurun: tidak ada batas waktu
2. Terkuat dan terpenuh: pemegang hak berwenang
menggunakan utk apa saja dan dapat menjual atau
menyewakan dll
3. Dipunyai oleh orang: hanya dimiliki oleh orang bukan
badan hukum
4. Fungsi sosial:

6
 Ketentuan mengenai hak milik
• Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain-
Ps 20 (2)
• Hak milik, peralihan, hapusnya dan pembebanannya
dengan hak-hak lain harus didaftarkan-Ps 23 (1).
• Penggunaan tanah oleh bukan pemilik dibatasi dan
diatur-Ps 24.
• Hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani
hak tanggungan-Ps 25.

7
 Subyek Hak Milik
1. Prinsipnya: Hanya warga-negara
Indonesia (WNI) dapat mempunyai hak
milik.
2. Badan Hukum tertentu yang ditetapkan
oleh Pemerintah: dapat mempunyai hak
milik:
• PP 38/1963: BH sebagai pemilik tanah
Bank Negara, koperasi pertanian, ormas
sosial keagamaan
8
 Terjadinya Hak Milik (Ps 22)
1. Menurut hukum adat yang diatur
dengan Peraturan Pemerintah.
2. Hak milik juga terjadi karena:
a. Penetapan Pemerintah, menurut cara
dan syarat-syarat yang ditetapkan
dengan Peraturan Pemerintah
b. Ketentuan Undang-undang.

9
 Hapusnya Hak Milik (Ps 27)
1. Tanahnya jatuh kepada negara:
a. karena pencabutan hak;
b. karena penyerahan sukarela;
c. karena diterlantarkan;
d. karena pemilik tidak lagi WNI atau
dwikewarganegaraan;
2. Tanahnya musnah.

10
 Hak Guna Usaha (HGU)
• HGU adalah hak untuk mengusahakan
tanah yang dikuasai langsung oleh Negara
(tanah negara), dalam jangka waktu
tertentu guna perusahaan pertanian,
perikanan atau peternakan (Ps 28).
• Jangka Waktu HGU:
a. Paling lama 25 th
b. Untuk perusahaan dapat diberikan paling lama 35 th,
serta dapat diperpanjang dengan waktu yang paling
lama 25 th, dapat diperbarui (PP 40/1996)
11
 Subyek HGU (Ps 30)
a. Warga Negara Indonesia (WNI) dan
b. Badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia (BHI)

12
 Ketentuan tentang HGU
• HGU diberikan atas tanah yang luasnya
paling sedikit 5 Ha, jika luasnya 25 Ha
atau lebih harus memakai investasi
modal yang layak dan teknik perusahaan
yang baik-Ps 28 (2).
• HGU dapat beralih dan dialihkan-Ps 28
(3).
• Lahir, peralihan dan penghapusan HGU
harus didaftarkan-Ps 32.
• HGU dapat dijadikan jaminan utang dg
dibebani Hak Tanggungan-Ps 33.
13
 Terjadi dan Lahirnya HGU
• HGU terjadi karena penetapan Pemerintah-Ps 31:
berdasarkan permohonan Pemerintah mengeluarkan
penetapan (SK) pemberian hak.
• HGU baru lahir setelah didaftarkan pada Kantor
Pertanahan setempat: SK pemberian hak HGU
didaftarkan oleh pemegang hak ke Kantor Pertanahan
untuk dikelarkan Sertpikat HGU, dgn memenuhi
kewajiban ke negara:
a. Biaya administrasi
b. Uang pemasukan ke negara: sekarang PNBP di BPN
c. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
 Hapusnya HGU (Ps 34)
a. Jangka waktunya berakhir;
b. Dihentikan sebelum jangka waktunya
berakhir karena sesuatu syarat tidak
dipenuhi;
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir;
d. Dicabut untuk kepentingan umum: UU
20/1961
e. Diterlantarkan: PP 11/2010
f. Tanahnya musnah;
g. Pemegang HGU beralih jadi WNA atau BHA
15
 Hak Guna Bangunan (HGB)
• HGB adalah hak untuk mendirikan dan
mempunyai bangunan atas tanah yang bukan
miliknya sendiri dengan jangka waktu paling
lama 30 th.
• HGB dapat diperpanjang paling lama 20 th-Ps 35
(1) & (2): juga dapat diperbarui (PP 40/1996)
• HGB bisa berada di atas tanah negara atau di
atas tanah hak milik orang lain
• Tanah Negara adalah tanah yang dikuasasi
langsung oleh negara atau tanah yang tidak ada
hak individual di atasnya
16
 Dua Jenis HGB

HGB di atas
Hak Primer
Tanah Negara
Hak Guna
Bangunan HGB di atas
Tanah Hak Hak Sekunder
Milik
 Subyek HGB (Ps 36)
a.Warga negara Indonesia (WNI);
b.Badan hukum yang didirikan
menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia (BHI).

18
 Ketentuan tentang HGB
• HGB dapat beralih dan dialihkan
kepada pihak lain-Ps 35 (3)
• Peralihan dan hapusnya HGB harus
didaftarkan ke BPN (obyek
pendaftaran tanah)-Ps 38
• HGB dapat dijadikan jaminan utang
dengan dibebani hak tanggungan
(obyek hak tanggungan)-Ps 39. 19
 Terjadi dan Lahirnya HGB (Ps 37)
a. HGB di atas tanah negara: terjadi
berdasarkan penetapan Pemerintah (SK
Pemberian HGB), dan lahir setelah
didaftarkan ke BPN (Sertpikat HGB) dgn
melunasi: PNBP di BPN dan BPHTB.
b. HGB di atas tanah milik: terjadi dan lahir
berdasarkan perjanjian dengan pemilik
tanah (HM) dgn Akta PPAT, dan mengikat
pihak ketiga setelah didaftarkan ke BPN
(Sertipikat HGB).
20
 Terjadinya HGB

Penetapan
Atas Tanah
Pemerinta
Negara
HGB h
Atas Tanah Perjanjian
HM dgn Pemilik
 Hapusnya HGB (Ps 40)
a. Jangka waktunya berakhir;
b. Dihentikan sebelum jangka waktunya
berakhir karena sesuatu syarat tidak
dipenuhi;
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya
sebelum jangka waktunya berakhir;
d. Dicabut untuk kepentingan umum;
e. Diterlantarkan;
f. Tanahnya musnah;
g. Pemegang HGB menjadi WNA atau BHA. 22
 Hak Pakai
• Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau
memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung
oleh negara atau tanah milik orang lain, yang
memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan
dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang
berwenang memberikannya atau dalam perjanjian
dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian
sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah,
segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa
dan ketentuanketentuan Undang-undang ini (Ps 41).
• Hak pakai dapat diberikan:
a. Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya
dipergunakan untuk keperluan yang tertentu;
b. Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa
berupa apapun.

23
 Jenis Hak Pakai
1. Berdasarkan Terjadinya:
a. HP di atas tanah negara: terjadi berdasarkan
penetapan pemerintah (SK Pemberian HP).
b. HP di atas tanah HM: terjadi berdasarkan
perjanjian dgn pemilik (Akta PPAT).
2. Berasarkan Jangka Waktunya:
a. HP jangka waktu tertentu: mak 25 th dapat
diperpanjang 20 th (PP 40/1996): HP bersifat
komersial.
b. HP selama digunakan: tanpa jangka waktu selama
digunakan: HP non kemersial dipegang oleh
pemerintah. Hanya di atas tanah negara
 Jenis Hak Pakai

HP atas SK
tanah negara Pemberian
Terjadinya
HP atas
Perjanjian
tanah HM
Hak Pakai
HP waktu
25 th20 th
tertentu
Jangka
Waktu
HP selama
Relatif
digunakan
 Subyek Hak Pakai
a. Warga negara Indonesia (WNI)
b. Orang asing yang berkedudukan di
Indonesia
c. Badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia
d. Badan hukum asing yang mempunyai
perwakilan di Indonesia
26
 Terjadi, Lahir, dan Hapusnya HP
• Terjadi, lahir, dan hapusnya HP sama
dengan terjadi, lahir, dan hapusnya hak
guna bangunan (HGB): lihat kembali
uraian sebelumnya tentang lahir, terjadi,
dan hapusnya HGB
 Hak Sewa
• Hak sewa untuk bangunan adalah: hak
mempergunakan tanah-milik orang lain
untuk keperluan bangunan, dengan
membayar kepada pemiliknya sejumlah
uang sebagai sewa (Pasal 44).
• Pembayaran uang sewa dapat dilakukan:
a. satu kali atau pada tiap-tiap waktu
tertentu;
b. sebelum atau sesudah tanahnya
dipergunakan.
28
 Subyek Hak Sewa (Ps 45)
a. warga-negara Indonesia;
b. orang asing yang berkedudukan di
Indonesia;
c. badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia;
d. badan hukum asing yang mempunyai
perwakilan di Indonesia.

29
 Siapa Yg Bisa Menyewakan Tanah?

• Hak sewa hanya bisa berada di atas tanah hak milik (HM):
Hanya pemilik tanah yang boleh menyewakan tanah.
• Hak sewa hanya disediakan untuk bangunan-bangunan
berhubung dengan ketentuan orang harus aktif
mengolah tanah (pasal 10 ayat 1).
• Hak sewa tanah pertanian hanya mempunyai sifat
sementara (pasal 16 yo 53).
• Negara tidak dapat menyewakan tanah, karena Negara
bukan pemilik tanah.

30
 Hak membuka tanah dan memungut hasil
hutan (Ps 46)

• Hak membuka tanah dan hak memungut hasil hutan adalah hak-hak
dalam hukum adat yang menyangkut tanah.
• Hak-hak ini perlu diatur dengan PP demi kepentingan umum yang lebih
luas
• Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan hanya dapat dipunyai
oleh warga-negara Indonesia dan diatur dengan Peraturan Pemerintah.
• Dengan mempergunakan hak memungut hasil hutan secara sah tidak
dengan sendirinya diperoleh hak milik atas tanah itu.

31
 Hak-hak yang sifatnya sementara (Ps 53)

• Hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang

dimaksud dalam pasal 16 ayat (1) huruf h,
ialah hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak
menumpang dan hak sewa tanah pertanian
diatur untuk membatasi sifat-sifatnya yang
bertentangan dengan undang-undang ini dan
hak-hak tersebut diusahakan hapusnya di
dalam waktu yang singkat.

32