Pajak Bumi

dan Bangunan
Nama : Nabilah Damaria
NPM : 2193310034
 Pengertian PBB

•  PBB dapat didefinisikan sebagai “pajak negara yang dikenakan

terhadap bumi dan/atau bangunan berdasarkan UU No. 12 Tahun 1985
tentang PBB sebagaimana telah diubah dengan UU No. 12 Tahun
1994”
•  PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya
pajak terhutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi/tanah
dan/atau bangunan, keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak ikut
menentukan besarnya pajak.
Pengertian PBB

Pungutan atas PBB didasarkan pada Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994

tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi
dan Bangunan.
Kemudian, sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang
Pajak dan Retribusi Daerah, maka kewenangan dalam pemungutan Pajak Bumi dan
Bangunan Sektor Pedesaan dan Perkotaan (PBB P2) telah diserahkan ke pemerintah
kabupaten/kota.
Sedangkan, untuk PBB sektor Pertambangan, Perhutanan, dan Perkebunan (PBB
P3) masih di bawah wewenang pemerintah pusat melalui Direktorat Jenderal Pajak
(DJP).
 Objek PBB
Objek PBB adalah Bumi dan/atau Bangunan
֟ BUMI : Permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya. Permukaan bumi meliputi
tanah dan perairan pedalaman serta laut wilayah Indonesia. Contoh : sawah, ladang, kebun,
tanah, perkarangan, tambang, dll
֟ BANGUNAN : Konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah
dan/atau perairan
Termasuk dalam pengertian bangunan adalah :
• Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik,
dan emplasemennya, dll yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan
tersebut.
• Jalan tol, kolam renang, pagar mewah, tempat olah raga, galangan kapal, dermaga, taman
mewah, tempat penampungan atau kilang minyak,air dan gas, pipa minyak, fasilitas lain
yang memberikan manfaat.
Subjek Pajak (Wajib Pajak)

Orang atau badan yang secara nyata

mempunyai suatu hak atas Bumi, dan
atau memperoleh manfaat atas Bumi,
dan atau memiliki menguasai
bangunan, dan atau memperoleh
manfaat atas Bangunan
 Objek Pajak yang tidak dikenakan
PBB

• Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang

ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang
tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan

● digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis

dengan itu; merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata,
taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah
negara yang belum dibebani suatu hak

• digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan atas

perlakuan timbal balik

• digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang

ditentukan oleh Menteri Keuangan.
 Dasar Pengenaan Pajak
(DPP)
Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

NJOP adalah Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi
secara wajar .Jika tidak terjadi transaksi jual beli, NJOP ditentukan dengan
membandingkan harga pasar dengan cara membandingkan dengan harga dengan objek lain
yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau nilai jual objek pajak pengganti;
NJOP ditetapkan setiap 3 tahun oleh Menkeu, kecuali untuk daerah tertentu
ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya, dengan memperhatikan :
1. Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara
wajar
2. Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan
dan telah diketahui harga jualnya
3. Nilai perolehan baru
4. Penentuan Nilai Jual Objek Pengganti
 Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

 Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) merupakan dasar

perhitungan PBB.
 NJKP Perkebunan, Kehutanan dan Pertambangan
• obyek pajak perkebunan = 40%
• obyek pajak kehutanan = 40%
• obyek pajak pertambangan = 40%
 Objek pajak lainnya seperti Pedesaan dan Perkotaan
dilihat dari nilai NJOP-nya, yakni:
• Jika NJOP-nya > Rp1.000.000.000,00, persentase
NJKP sebesar 40%.
• jika NJOP-nya < Rp1.000.000.000,00, persentase
NJKP sebesar 20%.
 Perhitungan

•Tarif: 0,5% dari Dasar Pengenaan Pajak

•DPP = % NJKP x NJOP

 Nilai Jual Objek Pajak Tidak
Kena Pajak (NJOPTKP)

Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak

ditetapkan sebesar Rp 10.000.000,00 (delapan juta rupiah) untuk
setiap Wajib Pajak.
Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek
Pajak, yang diberikan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
hanya salah satu Objek Pajak yang nilainya terbesar, sedangkan
Objek Pajak lainnya tetap dikenakan secara penuh tanpa
dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
Sanksi Administrasi

 WP tidak menyampaikan SPOP walaupun telah ditegur

secara tertulis: 25% dari pokok pajak.
 WP yang berdasarkan hasil pemeriksaan/ keterangan
lainnya ternyata jumlah pajak yang terutang lebih besar
dari jumlah pajak yang dihitung berdasarkan SPOP:
25% dari selisih pajak terutang.
 WP tidak membayar atau kurang membayar: bunga
sebesar 2% sebulan yang dihitung dari saat jatuh tempo
s/d hari pembayaran untuk jangka waktu paling lama 24
bulan.
 Tahun dan Saat yang Menentukan
Pajak Terutang

• Tahun pajak
Tahun pajak adalah jangka waktu 1 tahun, yaitu
dari 1 Januari sampai dengan 31 Desmber.

• Saat terutang pajak:

Saat yang menentukan pajak yang terutang adalah
menurut keadaan pajak pada tanggal 1 Januari.
 Perbedaan
PBB P3 PBB P2
Objek pajak Perkebunan, perhutanan, pertambangan dan sektor lainnya. Bumi dan bangunan yang ada di
PBB sektor lainnya meliputi perikanan tangkap, budidaya ikan, wilayah perkotaan dan perdesaan,
jaringan pipa, kabel telekomunikasi, kabel listrik dan jalan tol. misalnya rumah, apartemen, rumah
susun, hotel, pabrik, tanah kosong, dan
sawah.
Wewenang Wewenang pemerintah pusat Wewenang pemerintah kabupaten/kota
Tarif Tarif tunggal 0,5% Tergantung kebijakan daerah masing-
masing dengan tarif maksimal sebesar
0,3%.
NJOPTKP Ditetapkan sebesar 12 juta. Ditetapkan paling rendah 10 juta untuk
setiap wajib pajak.
NJKP NJKP masuk dalam dasar perhitungan PBB- P3. NJKP untuk NJKP tidak masuk dalam dasar
objek pajak PBB sektor perkebunan, kehutanan dan perhitungan PBB-P2
pertambangan sebesar 40% dari NJOP. Sementara untuk objek
pajak PBB sektor lainyya sebesar 20% atau 40% dari NJOP.
Rumus = tarif x DPP = tarif x NJKP x (NJOP – NJOPTKP)
perhitungan = tarif x (NJOP bumi + NJOP bangunan – NJOPTKP) = 0,5% x 20% x (NJOP – NJOPTKP)
atau 0,5% x 40% x (NJOP –
 Contoh 1

Seorang Wajib Pajak hanya mempunyai Objek Pajak berupa bumi dengan nilai sebagai
berikut:
• Nilai Jual Objek Pajak Bumi Rp 2.000.000,00
• Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp 10.000.000,00

Nilai Jual Objek Pajak berada dibawah Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak, maka
Objek Pajak tersebut tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan.
 Contoh 2

Pak Rafi (WP) mempunyai dua Objek Pajak berupa bumi dan bangunan di Jakarta
Timur dengan nilai sebagai berikut :
Nilai jual objek pajak bumi = Rp. 220.000.000
Nilai jual objek pajak bangunan = Rp. 40.000.000

NJOP untuk perhitungan pajak :

NJOP bumi Rp. 220.000.000
NJOP bangunan Rp. 40.000.000 +
NJOP sebagai DPP Rp. 260.000.000
NJOPTKP Rp. 10.000.000 –
NJOP untuk perhitungan pajak Rp. 250.000.000

NJKP = 20% x 250.000.000 = Rp. 50.000.000

PBB = 0,01% x 50.000.000 = Rp. 5.000
 Contoh 3

PT Rembulan memiliki lahan di suatu daerah dengan memiliki area tanah seluas 800
meter persegi dengan luas bangunan 600 meter persegi. Diketahui NJOP tanah per
meter di daerah tersebut adalah Rp 3.000.000 dan harga bangunan per meter Rp
1.500.000. disebutkan NJOPTKP nya Rp. 8.000.000

Penyelesaian
Hitung NJOP bumi dan bangunan
Bumi = 800 x 3.000.000 = Rp. 2,400.000.000
Bangunan = 600 x 1.500.000 = Rp. 900.000.000
NJOP bumi dan bangunan = Rp. 3.300.000.000

Hitung NJKP
NJKP = 40% x (3.300.000.000 – 8.000.000) = Rp. 1.316.800.000

Hitung PBB
PBB = 0,2% x Rp. 1.316.800.000 = Rp. 2.633.600
thankyou