PENILAIAN INVESTASI

Pentingnya Investasi
Tujuan perhitungan investasi untuk mengetahui
sejauh mana gagasan usaha yang direncanakan
dapat memberikan manfaat (benefit) baik
manfaat keuangan maupun manfaat sosial.
Hasil perhitungan investasi merupakan indikator
dari modal yang ditanamkan , yaitu
perbandingan antara total manfaat yang
diterima dengan total biaya yang dikeluarkan
dalam bentuk nilai sekarang (present value)
selama umur ekonomis usaha.
Untuk menghitung perkiraan investasi ada
beberapa metode yang dapat digunakan
yaitu :
1. Metode Return On Invesment (ROI)
2. Metode Internal Rate of Return (IRR)
3. Metode Net Present Value (NPV)
4. Metode Break Even Poin (BEP)
5. Metode Payback Period (PP)
6. Metode Average Rate of Return (ARR)
•1.   Metode Return On Invesment (ROI)
Tingkat pengembalian total harta yang
digunakan untuk menghasilkan laba. Semakin
tinggi Return On Ivesment kondisi usaha akan
semakin baik karena laba usaha akan cenderung
meningkat.
Rumus ROI :
ROI
•  
Contoh :
Jika diketahui neraca usaha per 31 desember 2015 sebagai berikut :
Neraca 31 desember 2015
Aktiva Jumlah Pasiva Jumlah
Aktiva lancar Rp. 30.000.000 Utang :

Aktiva tetap Rp. 10.000.000 Jangka pendek Rp. 5.000.000

Jangka panjang Rp. 10.000.000

Total aktiva Rp. 40.000.000 Total pasiva Rp. 15.000.000

Laporan rugi laba

Per 31 desember 2015
Pendapatan Rp 15.000.000 ROI = 10%/tahun
Biaya produksi Rp 9.000.000 - total harta yang diinvestasikan untuk usaha
Laba kotar Rp 6.000.000 selama setahun menghasilkan laba sebesar
Biaya usaha Rp 2.000.000 - 10 % dari total hartanya

Laba usaha Rp 4.000.000

2. Metode Internal Rate of Return (IRR)
Besarnya tingkat pengembalian modal
sendiri yang dipergunakan untuk
menjalankan usaha. Jadi IRR mengukur
kemanfaatan modal sendiri untuk
menghasilkan laba. Jadi besar IRR > bunga
bank dikatakan usahanya tersebut dinilai
layak untuk diberi kredit bank. Namun jika
IRR < bunga bank berarti usahanya tidak
layak untuk diberi kredit bank.
•   :
Rumus
IRR

atau IRR )

Dimana : i1 = tingkat bunga pertama dan i2 = tingkat bunga kedua

IRR = 16 % / tahun
Modal sendiri Rp. 25.000.000 mampu mendorong usaha menghasilkan laba
sebesar 16 % per tahun. Jika interest rate (tingkat suku bunga) kredit bank sebesar
18 % maka usaha tersebut tidak layak diberi saluran kredit bank.
Karena IRR = 16 % < interst rate = 18 %. Sebaliknya jika interest rate bank sebesar
14 % berarti layak untuk diberi saluran kredit bank karena IRR = 16 > interst rate =
14 %.
3. Metode Net Present Value (NPV)
Net Present Value atau nilai sekarang
bersih adalah analisis keuangan yang
digunakan untuk mengukur layak tidaknya
suatu usaha dilaksanakan dilihat dari nilai
sekarang arus kas bersih yang akan
diterima dibandingkan dengan nilai
sekarang dari jumlah investasi yang
dikeluarkan. NPV dihitung dari aliran kas
bersih dikurangi dengan biaya investasi.
Contoh :
Tn kaidar seorang pengusaha sukses dan ingin melakukan perluasan usaha yg lain yaitu usaha
penerbitan buku. Untuk usaha tersebut diperlukan biaya dan investasi yang harus
dikeluarkan. Pengadaaan mesin cetak baru dengan kapasitas dan kecepatan cetak tinggi
seharga Rp. 50.000.000 dengan umur ekonomis 6 tahun dan nilai residu sebesar Rp.
20.000.000. investasi ini dengan modal sendiri.
Biaya – biaya operasional per bulan meliputi :

Biaya operasional per bulan meliputi :

Gaji karyawan 3 orang @ Rp. 600.000 = Rp. 1.800.000
Barang habis pakai rata-rata = Rp. 500.000
Biaya kertas cetak rata-rata = Rp. 2.000.000
Biaya perawatan mesin cetak = Rp. 500.000
Biaya promosi = Rp. 500.000
Biaya transportasi = Rp. 200.000
Total biaya operasional per bulan = Rp. 5.500.000
Total biaya operasional per tahun Rp. 5.500.000 x 12 bulan = Rp. 66.000.000
Dengan anggapan biaya operasional selama 6 tahun rata-rata naik 10
•% dari
  biaya tahun sebelumnya.
Penyusutan mesin cetak per tahun :

= Rp. 5.000.000 / tahun

Diperkirakan pendapatan atau laba dari menjual buku Rp.
7.000.000 / bulan
Laba buku = Rp. 7.000.000 x 12 = Rp. 84.000.000
Dengan anggapan total pendapatan per tahun rata-rata naik 10 %
dari tahun sebelumnya.
Dari data diatas kita menghitung NPV dan IRR jika tingkat suku bunga
kredit bank diketehui 16 % per tahun dibandingkan dengan suku
bunga kredit bank yang sama sebesar 20 %
 Perhitungan NPV dan IRR
Perhitungan laba rugi selama umur ekonomis 6 tahun
Keterangan Tahun ke
1 2 3 4 5 6
Pendapatan :

Laba buku naik 10 % /th 84.000.000 92.400.000 101.640.000 111.804.000 122.984.400 135.282.840

Nilai residu - - - - - 20.000.000

Total penjualan 84.000.000 92.400.000 101.640.000 111.804.000 122.984.400 155.282.840

Biaya ;

Operasional naik 5 % / th 66.000.000 72.600.000 79.860.000 87.846.000 96.630.000 106.293.660

Penyusutan 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000

Total biaya 71.000.000 77.600.000 84.860.000 92.846.000 101.630.600 111.293.660

Laba kotor (operasional) 13.000.000 14.800.000 16.780.000 18.958.000 21.353.800 43.989.180

Pajak 10 % 1.300.000 1.480.000 1.678.000 1.895.800 2.135.380 4.398.918

Laba bersih usaha 11.700.000 13.320.000 15.102.000 17.062.200 19.218.420 39.590.262

Arus kas bersih (laba B + 16.700.000 18.320.000 20.102.000 22.062.200 24.218.420 44.590.262
Penyusutan
Proses perhitungan NPV dan IRR
Thn Investasi Arus kas DF = 16 % Present Present value DF = Present value
ke bersih value AKB 20 % AKB
(AKB) Investasi
0 50.000.000 - 1 50.000.000 - 1 -

1 16.700.000 0,8621 14.397.070 0,8333 13.916.110

2 18.320.000 0,7432 13.615.424 0,6944 12.721.408

3 18.320.000 0,6406 12.877.341,2 0,5787 11.633.027,40

4 18.320.000 0,5523 12.184.953,06 0,4823 10.640.599,06

5 18.320.000 0,4761 11.530.389,76 0,4019 9.733.382,998

6 18.320.000 0,4104 18.299.843,52 0,3349 14.933.278,74

Jumlah 50.000.000 82.905.021.54 73.577.806,20

•Catatan
  : Df = Discount factor =
Perhitungan DF = 16 %
Tahun ke – 0, DF = = = = 1
Tahun ke – 1, DF = = = 0,8621
Tahun ke – 2, DF = = = 0,7432
Tahun ke – 3, DF = = = 0,6406
Tahun ke – 4, DF = = = 0,5523
Tahun ke – 5, DF = = = 0,4761
Tahun ke – 6, DF = = = 0,4104
•  
Perhitungan DF = 20 %
Tahun ke – 0, DF = = = = 1
Tahun ke – 1, DF = = = 0,8333
Tahun ke – 2, DF = = = 0,6944
Tahun ke – 3, DF = = = 0,5787
Tahun ke – 4, DF = = = 0,4823
Tahun ke – 5, DF = = = 0,4019
Tahun ke – 6, DF = = = 0,3349
•   NPV dan IRR sebagai berikut :
Besar
NPV 1 = PVAKB – PVI
= Rp. 82.905.021,54 – Rp. 50.000.000
= Rp. 32.905.021,54
NPV 2 = PVAKB – PVI
= Rp. 73.577.806,20 – Rp. 50.000.000
= Rp. 23.577.806,20
IRR = i1 + = ( i2 - i1 )

IRR = (0,16) + ( 0,20 – 0,16 )

IRR = (0,16 + (0,5826) (0,04)
IRR = 0,16 + 0,023304
IRR = 0,183304 = 18,3304 % > 16 %
Karena IRR sebesar 18,3304 % dan lebih besar dari tingkat suku bunga
kredit bank (i = 16 %) maka usaha penerbitan layak untuk diteruskan
4. Metode Break Even Point
BEP atau titik pulang pokok adalah keadaan usaha tidak rugi dan
juga tidak laba karena penerimaan total (total revenue = TR)
besarnya sama dengan biaya total (total cost = TC) atau break
even point dicapai TR = TC.
Keterangan :
a. Biaya tetap (fixed cost) adalah biaya usaha yang dikeluarkan
secara tetap per periode waktu, misal, gaji karyawan/pegawai
per bulan.
b. Biaya variabel (variabel cost) adalah biaya usaha yang besar
kecilnya dipengaruhi oleh kegiatan produksi misal, upah
tenaga kerja langsung (borongan, satuan, unit, harian,
mingguan) biaya bahan baku.
• P/u = harga jual per unit produk
• VC/u = biaya variabel per unit produk
•Contoh
 
Si Fatah membuka usaha warung bakso super dengan dengan 2 orang tenaga kerja
yang digaji per bulan per orang sebesar Rp. 200.000. Si Fatah menjual bakso super
per mangkuk Rp. 2.000 dengan biaya produk per mangkuk sebesar Rp. 1.500.
Berapa mangkuk bakso super minimum harus dijual oleh si Fatah agar mencapai
BEP ?
Jawab :
Diketahui
- Biaya tetap (Fc) per bulan
2 orang x Rp. 200.000 = Rp. 400.000
- Biaya produksi per mangkuk = Rp. 1.500 (VC/u)
- Harga jual per mangkuk = Rp. 2.000 (P/u)

- BEP = =
- BEP = = x 1 mangkuk = 800 (mangkuk) per bulan
- BEP/hari = = 26,67 atau 27 (mangkuk) per hari
-
•5.  Metode Payback Period
Merupakan metode perhitungan investasi dalam
jangka waktu tertentu yang menunjukkan
terjadinya arus penerimaan kas (cash in flow)
secara komulatif sama dengan jumlah investasi
dalam bentuk present value atau teknik
penilaian terhadap jangka waktu pengembalian
investasi suatu proyek atau usaha.
Rumus :
PP =
Contoh
Sebuah perusahaan PT. Pinarak ingin berinvestasi dibidang
penyewaan alat berat dengan nilai investasi sebesar Rp.
10.000.000.000. Dari nilai investasi tersebut sebesar Rp.
5.000.000.000 untuk modal alat kerja. Alat berat yang
disewakan mempunyai umur ekonomis 10 tahun dan
perhitungan penyusutan alat berat dengan metode garis
lurus dengan asumsi tidak ada nilai residu. Pengembalian
tingkat bunga (cost of capital) sebesar 18 %. Sedangkan
keuntungan per tahun di perkirakan sebagai berikut :
Tahun 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
ke
Laba 400 700 800 1.100 900 600 800 900 1.000 1.200

Catatan : laba dalam juta rupiah

Tabel Cash Flow berdasarkan umur ekonomi investasi (juta rupiah)

Tahun EAT Peyusutan Kas Bersih D.F = 18 % PV Kas

ke Bersih
1 400 500 900 0,8475 762,75
2 700 500 1.200 0,7182 861,84
3 800 500 1.300 0,6086 791,18
4 1.100 500 1.600 0,5158 825,28
5 900 500 1.400 0,4371 611,94
6 600 500 1.100 0,3704 407,44
7 800 500 1.300 0,3139 408,07
8 900 500 1.400 0,2660 372,40
9 1.000 500 1.500 0,2255 338,25
10 1.200 500 1.700 0,1911 324,87
Perhitungan
•   penyusutan :
Penyusutan pertahun =
=
= Rp. 500.000.000 / tahun
Perhitungan metode payback period :
1. Kas bersih pertahun sama
Berdasarkan kasus bisnis diatas, misalkan PT. pinarak mempunyai kas bersih (proceed) per
tahun sama sebesar Rp. 2.000.000.000, maka payback periodnya :
Payback period =
= x 1 tahun
= 5 tahun

Jadi PT. Pinarak mempunyai tingkat pengembalian investasi selama 5 tahun atau 60 bulan
•  
2. Kas bersih pertahun tidak sama
Perhitungannya :
Investasi = Rp. 10.000.000.000
Kas bersih tahun ke – 1 = Rp. 900.000.000 (-)
Rp. 9.100.000.000
Kas bersih tahun ke – 2 = Rp. 1.200.000.000 (-)
Rp. 7.900.000.000
Kas bersih tahun ke – 3 = Rp. 1.300.000.000 (-)
Rp. 6.600.000.000
Kas bersih tahun ke – 4 = Rp. 1.600.000.000 (-)
Rp. 5.000.000.000
Kas bersih tahun ke – 5 = Rp. 1.400.000.000 (-)
Rp. 3.600.000.000
Kas bersih tahun ke – 6 = Rp. 1.100.000.000 (-)
Rp. 2.500.000.000
Kas bersih tahun ke – 7 = Rp. 1.300.000.000 (-)
Rp. 1.200.000.000
Pada tahun ke – 7 ternyata residu investasi yang ada lebih kecil dari kas bersih tahun ke 8 sebesar Rp.
1.400.000.000 maka untuk menentukan waktu yang terakhir sebagai berikut :
Payback period =

= = 0,8571 = 10,28 bulan

Jadi waktu pengembalian investasi dengan nilai kas bersih pertahun yang berbeda PT. pinarak
memerlukan waktu selama 7 tahun 10,28 bulan
• Metode
6.   Average Rate of Return (ARR)
Suatu metode untuk mengukur rata-rata pengembalian rata-rata
pengembalian bunga dengan cara membandingkan antara rata-rata
laba sebelum pajak (earning after tax = EAT) dengan rata-rata
investasi. Atau metode yang digunakan untuk mengukur tingkat
keuntungan rata-rata yang diperoleh dari suatu investasi.
Rumus ARR :
ARR =

Rumus rata-rata EAT :

Rata – rata EAT =

Rumus rata-rata investasi :

Rata – rata Investasi =
Bisnis PT. Pinarak dihitung besar ARR dengan urutan
sebagai berikut :
Perhitungan rata-rata EAT PT. Pinarak (juta rupiah)
Tahun ke EAT Penyusuta Kas Bersih
n
1 400 500 900
2 700 500 1.200
3 800 500 1.300
4 1.1.00 500 1.600
5 900 500 1.400
6 600 500 1.100
7 800 500 1.300
8 900 500 1.400
9 1.000 500 1.600
10 1.200 500 1.700
Total 8.400
•Rata
  – rata EAT = =
= Rp. 840.000.00 / tahun

Rumus rata-rata investasi :

Rata – rata Investasi = =
= Rp. 5.000.000.000

ARR = x 100 %

= 16,8 %