Analisa Highest and Best Use

Oleh
Ir Benny Supriyanto MSc

1
  ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU)

 Latar Belakang
- Kekuatan pasar menciptakan nilai, sehingga interaksi antara kekuatan
pasar dengan HBU sangat penting.
- HBU mengidentifikasi keuntungan yang paling mungkin dengan
kegunaan yang paling kompetitif bagi properti yang dinilai.
- Dengan HBU di definisikan :
“The reasonably probabble and legal use of vacant land or improved
property, which is physically possible, appropriately supported,
financially feasible and the result in the highest value”
- Pandangan idealis HBU adalah penggunaan yang paling dapat
diterapkan yang dapat dilaksanakan dalam pandangan konsumen,
aspek keuangan, implikasi hukum dan sosial dan sebagainya.
- Sedangkan pragmatis dan realitis HBU terbatas pada penetapan yang
realistis dimana pembeli potensial dapat menggunakan properti
(penggunaan yang paling mungkin)

2
 ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU)
 Prinsip Dasar
1. Legally Permissible
- Pembatasan Hak : peruntukan, peraturan
bangunan, pembatasan penggunaan
- Penggunaan Yang Ada
- Faktor Politis
2. Physically Posible
- Topografi dan Geologi
- Bentuk dan Ukuran (tanah dan bangunan)
- Aksessibilitas
- Fasilitas dan Utilitas
- Lingkungan setempat, penggunaan sekitar dan
dampak lingkungan
- Kebiasaan (sosial dan budaya) setempat
- Konservasi yang ada (bangunan – vegetasi
penting)
3
  ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU)

3. Economically / Financially
- Karakteristik Pasar Properti : Penawaran dan
Permintaan, Trend Perputaran (turn over trend),
Trend Nilai
- Reputasi wilayah, kebanggaan masyarakat, daya
tarik properti, reputasi developer
- Properti pesaing
- Daya beli masyarakat
- Kondisi keuangan dan moneter

4. Maximally Productive
- Kegunaan apa yang menghasilkan / memproduksi
nilai tanah tertinggi atau internal rate of return
maupun Net Present Value yang tertinggi .

4
  ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU)
 Analisis HBU dibedakan
- HBU tanah kosong (vacant land)
- HBU yang terbangun (as improved)
 HBU tanah kosong
- Digunakan untuk apa tanah itu
- Dipertimbangkan hubungan kegunaan saat ini – kegunaan
potensial
- Alasan HBU tanah kosong : estimasi nilai tanah dan identifikasi
perbandingan harga atas tanah tersebut.
 HBU tanah telah dibangun
- Kegunaan yang maksimal nilai sebuah investasi property,
konsisten dengan rate of return dan risiko jangka panjang.
- Penggunaan bangunan berubah, harus dibandingkan diantara
keduanya, dengan mempertimbangkan seluruh investasi dan
capital expenditurenya.
5
Analisa Highest and Best Use secara umum digunakan
oleh :
1. Developer atau Investor Properti yang
bertindak sebagai pengembang .
2. Penilai yang mendapat tugas untuk menilai .

Untuk Developer atau Investor dapat membuat alternatif

pengembangan untuk mencari Highest and Best Use
atas suatu Properti .
Penilai hanya membuat analisa Highest and Best Use
sesuai alternatif pengembangan yang ada .

6
Lahan merupakan suatu unsur yang sangat penting
dalam suatu usaha di bidang Real Estate.
Lahan memiliki lokasi yang unik, keunikannya serta sifat
yang tetap dari lahan yang tidak dapat dipindahkan.
Lahan terbatas jumlahnya pada suatu lokasi dan
sebidang lahan tidak sama dengan sebidang lahan yang
lainnya.

“Highest and Best Use “ artinya dayaguna yang

maksimal dari lahan yang secara fisik dimungkinkan dan
paling mungkin digunakan, secara hukum diizinkan dan
secara keuangan layak. Kesimpulannya menghasilkan
daya guna yang maksimal dari Lahan.

7
Prinsip-prinsip Real Estate seperti “Supply and
Demand; Substitusi; Balance; dan Conformity”
merupakan prinsip dasar dalam menganalisa
hubungan antara perilaku ekonomi dan pelaku
Properti/ Real Estate.

Begitu juga faktor-faktor yang mempengaruhi

manfaat lahan, seperti kegunaan, kelangkaan,
keinginan dan daya beli yang tinggi, pada
dasarnya juga merupakan wujud dari prinsip
ekonomi.

8
Daya guna maksimal ialah penggunaan yang secara
hukum diizinkan dan memiliki kemungkinan cukup
besar untuk digunakan, terhadap suatu lahan kosong
atau sebidang lahan yang sudah berdiri bangunan ,
yang secara fisik bisa dilaksanakan mendapat
dukungan yang cukup layak secara financial dan
menghasilkan daya guna yang maksimal.

Highest and Best Use dari sebidang lahan tertentu

bukanlah hasil dari analisa yang bersifat subjektif dari
pemilik, developer, maupun jasa Real Estate lainnya
seperti penilai, melainkan dilahirkan oleh kekuatan
pasar dimana properti tersebut berada. Oleh karena
itu, analisa dan interpretasi dari Highest and Best Use
merupakan studi ekonomi dari ketentuan-ketentuan
pasar yang diarahkan ke properti Real Estate yang
bersangkutan.

9
Kekuatan-kekuatan pasar juga membentuk harga
pasar. Data yang dikumpulkan dan dianalisa untuk
menghitung manfaat suatu lahan, juga digunakan
untuk memberikan opini oleh para pelaku jasa usaha
properti terhadap Highest and Best Use pada suatu
saat. Highest and Best Use properti yang dianalisa
memberikan landasan dalam analisa daya saing dalam
pasaran, jadi Highest and Best Use juga mencerminkan
Harga Pasar dari suatu Lahan.

10
PENGERTIAN HIGHEST AND BEST USE
SECARA UMUM
Highest and Best Use, dapat diartikan sebagai penggunaan suatu
lahan yang terbaik dan memberikan profit yang tertinggi atas
penggunaan tersebut.
Highest and Best Use, mempunyai 4 (empat) kriteria, yaitu
sebagai berikut :

a.Secara fisik dimungkinkan (physical possibility)

b.Secara hukum diizinkan (legal permissibility)
c.Secara finansial layak (financial affordability)
d.Mendapatkan profit yang maksimum yang menghasilkan
Nilai
tertinggi dari lahan yang dinilai. (maximum profitability
which
result in highest property value)
11
Penggunaan terbaik dan tertinggi (Highest and Best
Use) sebagai dasar pengembangan dapat diartikan
kemungkinan terbesar dari penggunaan lahan yang
secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan,
secara keuangan layak dan akan memberikan Nilai
tertinggi atas lahan tersebut.

12
 UNTUK BANGUNAN RUMAH, BANGUNAN
KOMERSIAL (PROPERTI)

Faktor-faktor yang berhubungan dengan

Penggunaan terbaik dan tertinggi dari Properti,
adalah :

a. Fisik, antara lain :

• Bentuk tanah dan ukuran tanah
• Topografi tanah
• Lokasi tanah / Letak tanah
• Sarana dan Prasarana

13
b. Peraturan Pemerintah, antara lain :
• Peruntukan berdasarkan rencana Tata Kota
• KDB (Koefisien Dasar Bangunan)
• KLB (Koefisien Lantai Bangunan)
• KDH (Koefisien Dasar Hijau)
• GSB (Garis Sempadan Bangunan)
• Tinggi Maksimum Bangunan
c. Supply dan Demand Properti, antara lain :
• Banyaknya supply dari para developer untuk Properti
yang sejenis di pasar
• Demand dari pasar Properti yang sejenis dengan yang
dikembangkan
• Harga sewa dari Properti sejenis
• Harga jual dari Properti Sejenis.

d. Bila dari alternatif-alternatif pengembangan yang

sesuai dengan rencana tata kota, maka akan
memberikan manfaat yang tertinggi.
14
 Contoh tanah kosong komersial ( Penilai ) :

Sebidang tanah dengan luas 6000 2 , dengan peruntukan

untuk KKt / karya perkantoran dan Wsn / Wismassusun .
Tanah akan dinilai untuk tujuan penjualan / pembelian .
Secara fisik tanah tersebut dapat dibuat gedung
perkantoran dengan jumlah 20 lantai atau bangunan
apartemen dengan jumlah lantai 18 . Dan ini telah
memenuhi aturan yang ditetapkan oleh DKI .
Dari hasil perhitungan maka dapat diperoleh Nilai Pasar
tanah tersebut untuk :
Untuk gedung perkantoran Rp 48.000.000.000,00
Untuk bangunan apartemen Rp 49.500.000.000,00
Maka Highest and Best Use tanah tersebut adalah untuk
bangunan apartemen .

15
 Contoh tanah kosong komersial ( Developer ) :

Sebidang tanah dengan luas 6000 2 , dengan peruntukan

untuk KKt / karya perkantoran dan Wsn / Wismassusun .
Tanah akan dinilai untuk tujuan penjualan / pembelian.
Secara fisik tanah tersebut dapat dibuat gedung perkantoran
dengan jumlah 20 lantai atau bangunan apartemen dengan
jumlah lantai 18 . Dan ini telah memenuhi aturan yang
ditetapkan oleh DKI . Tetapi berdasarkan analisa pasar dan
lokasi developer mempunyai alternatif lainnya untuk
pengembangan misal untuk Hotel atau Plaza .
Dari hasil perhitungan penilai maka tanah dapat dibeli
dengan Harga Pasar tanah tersebut Rp 49.000.000.000,00
Dengan menggunakan analisa Arus kas terdiskonto ( DCF )
maka diperoleh hasil sebagai berikut :

16
Tanah kosong komersial ( Developer )
Gedung Perkantoran :
IRR = 17 %
NPV = Rp 15.000.000.000,00
Untuk Apartemen :
IRR = 17,5 %
NPV = Rp 15.250.000.000,00
Untuk Hotel :
IRR = 16,5 %
NPV = Rp 14.000.000.000,00
Untuk Plaza :
IRR = 19,5 %
NPV = Rp 17.000.000.000,00
17
Tanah kosong komersial ( Penilai ) :

Maka Highest and Best Use tanah tersebut adalah

untuk bangunan Plaza .
Perhitungan ini telah memperhitungkan biaya
perubahan peruntukkan .

18