KEBIJAKAN dan REGULASI TATA RUANG

SERTA PENGARUHNYA
PADA PERKEMBANGAN BANGUNAN
dan LINGKUNGAN BINAAN
Disampaikan dalam Penataran Kode Etik IAI
di Semarang, 14 mei 2009

Oleh : Ir. Dharma Gunadi, MM.

DINAS CIPTA KARYA DAN TATA RUANG

PROVINSI JAWA TENGAH
 PELAKSANAAN PENATAAN RUANG

PELAKSANAAN

upaya pencapaian tujuan penataan

ruang melalui pelaksanaan:
Ps. 1 angka 11

Ps.12

Perencanaan Pemanfaatan Pengendalian

Tata Ruang Ruang Pemanfaatan Ruang

suatu proses untuk menentukan upaya untuk mewujudkan tertib tata

struktur ruang & pola ruang yang
meliputi penyusunan & penetapan RTR
Ps. 1 angka 13
ruang yang meliputi peraturan zonasi,
perizinan, pemberian insentif dan
disinsentif, serta pengenaan sanksi.
Ps. 1 angka 15

upaya untuk mewujudkan struktur ruang dan

pola ruang sesuai dengan RTR melalui
penyusunan dan pelaksanaan program
beserta pembiayaannya
Ps. 1 angka 14

BHK-DJPR/Presentasi/DR
2
 PERENCANAAN TATA RUANG

Menghasilkan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang Ps. 14 ayat (1)

RENCANA UMUM sebagai perangkat operasional

RENCANA RINCI TATA RUANG rencana umum tata ruang
TATA RUANG
disusun
RTR PULAU / KEPULAUAN apabila:
Ps. 14 ayat (4)

RTRW NASIONAL RTR KWS STRA. NASIONAL a. rencana umum tata ruang
WILAYAH

belum dapat dijadikan dasar

RTR KWS STRA. PROVINSI dalam pelaksanaan
RTRW PROVINSI
pemanfaatan ruang dan
pengendalian pemanfaatan
RTR KWS STRA KABUPATEN ruang; dan/atau
RTRW KABUPATEN b. rencana umum tata ruang
RDTR WIL KABUPATEN mencakup wilayah
perencanaan yang luas dan
skala peta dalam rencana
RTR KWS METROPOLITAN umum tata ruang tersebut
memerlukan perincian
PERKOTAAN

RTR KWS PERKOTAAN DLM sebelum dioperasionalkan

Ps. 14 ayat (5)
WIL KABUPATEN

RTR BAGIAN WIL KOTA Sebagai dasar penyusunan

peraturan zonasi
RTRW KOTA
RTR KWS STRA KOTA Ps. 14 ayat (6)

RDTR WIL KOTA

BHK-DJPR/Presentasi/DR
3
 RENCANA TATA RUANG
Ps. 17 ayat (1)

Rencana Struktur Ruang Rencana Pola Ruang

Ps. 17 ayat (2)
Ps. 17 ayat (3)

Rencana Rencana Peruntukan Peruntukan

Sistem Pusat Sistem Jaringan Kawasan Kawasan
Permukiman Prasarana Lindung Budidaya
Ps. 17 ayat (4)

Sistem Wilayah Sistem Jaringan Kegiatan

Transportasi Pelestarian
Sistem internal Lingkungan Hidup
Perkotaan Sistem Jaringan
Energi Kegiatan Sosial

Sistem Jaringan Kegiatan Budaya

Telekomunikasi
Kegiatan Ekonomi
Sistem
Persampahan & Kegiatan
Sanitasi Pertahanan &
Keamanan
Sistem Jaringan
SDA, dll.
dalam RTRW ditetapkan kawasan hutan
paling sedikit 30 %dari luas DAS
Ps. 17 ayat (5)
BHK-DJPR/Presentasi/DR
4
 PROSES PENETAPAN RAPERDA TENTANG RENCANA
TATA RUANG DAERAH

3
Rancangan Perda Kabupaten/Kota

Persetujuan Menteri
4 2
Substansi Pekerjaan Umum
Koordinasi
1

Bupati/
Walikota
Gubernur 1
Rekomendasi

5
2
3
Rancangan
Perda
BKTRN
Provinsi

Prosesdievaluasi
lebih lanjut

Menteri
Koordinasi

Dalam Negeri

BHK-DJPR/Presentasi/DR
5
 RENCANA TATA RUANG WILAYAH NASIONAL (RTRWN) Ps. 19

 WANUS & HANAS

Peraturan Pemerintah
 perkembangan permasalahan regional & global, serta hasil pengkajian
Ps. 20 ayat (6)
implikasi penataan ruang nasional
an  upaya pemerataan pembangunan & pertumbuhan serta stabilitas ekonomi;
diatur dengan d eng n
a  keselarasan aspirasi pembangunan nasional dan pembangunan daerah
s u sun rhatik
di mpe  daya dukung & daya tampung lingkungan hidup
me Ps.19  RPJPN
 RTR kawasan strategis nasional
 RTRWP dan RTRWK
RTRWN
pe
d memu Ps. 20 ayat (1)
om at  tujuan, kebijakan, & strategi penataan
an ruang wilayah nasional
jangka waktu un
t  rencana struktur ruang wilayah nasional
uk
yg meliputi sistem perkotaan nasional
20 tahun  penyusunan RPJPN yang terkait dengan kawasan perdesaan
 penyusunan RPJPMN dalam wilayah pelayanannya & sistem
Ps. 20 ayat (2)
Ps. 20 ayat (3)  pemanfaatan ruang & jaringan prasarana utama
ditinjau kembali 1 kali pengendalian pemanfaatan  rencana pola ruang wilayah nasional yang
dalam 5 tahun ruang di wilayah nasional meliputi kawasan lindung nasional &
Ps. 20 ayat (4)
 mewujudkan keterpaduan, kawasan budi daya yang memiliki nilai
keterkaitan, & keseimbangan strategis nasional
perkembangan antarwilayah  penetapan kawasan strategis nasional
ditinjau kembali lebih dari 1 kali
provinsi, serta keserasian  arahan pemanfaatan ruang yang berisi
dalam 5 tahun, dalam hal:
 perubahan kondisi lingkungan antarsektor indikasi program utama jangka menengah
 penetapan lokasi dan fungsi lima tahunan
strategis tertentu yang
ruang untuk investasi  arahan pengendalian pemanfaatan ruang
berkaitan dengan bencana
 penataan ruang kawasan wilayah nasional yang berisi indikasi
alam skala besar; dan/atau
 perubahan batas teritorial strategis nasional arahan peraturan zonasi sistem nasional,
 penataan ruang wilayah arahan perizinan, arahan insentif dan
negara
BHK-DJPR/Presentasi/DR
Ps. 20 ayat (5)
provinsi dan kabupaten/kota disinsentif, serta arahan sanksi. 6
 RENCANA TATA RUANG WILAYAH PROVINSI (RTRWP) Ps. 22

 RTRWN  perkembangan permasalahan nasional & hasil pengkajian

Peraturan Daerah Provinsi
 pedoman bidang implikasi penataan ruang provinsi
Ps. 23 ayat (6)
 upaya pemerataan pembangunan dan pertumbuhan
penataan ruang
a cu  RPJPD ekonomi provinsi
ditetapkan ng
e Ps. 22 ayat (1)  keselarasan aspirasi pembangunan provinsi &
dengan m
pembangunan kabupaten/kota
disusun dengan  daya dukung & daya tampung lingkungan hidup
Ps. 22 ayat (2)
memperhatikan  RPJPD
 RTRWP yang berbatasan
RTRWP  RTR kawasan strategis provinsi
pe  RTRWK
d memu
om at
an  tujuan, kebijakan, dan strategi penataan
jangka waktu un Ps. 23 ayat (1) ruang wilayah provinsi
t uk  rencana struktur ruang wilayah provinsi
 penyusunan RPJPD yang meliputi sistem perkotaan dalam
20 tahun
Ps. 23 ayat (3)
 penyusunan RPJMD wilayahnya yang berkaitan dengan kawasan
Ps. 23 ayat (2)  pemanfaatan ruang & perdesaan dalam wilayah pelayanannya &
pengendalian pemanfaatan sistem jaringan prasarana wilayah provinsi
ditinjau kembali 1 kali  rencana pola ruang wilayah provinsi yang
ruang dalam wilayah provinsi
dalam 5 tahun  mewujudkan keterpaduan, meliputi kawasan lindung dan kawasan budi
Ps. 23 ayat (4) keterkaitan, & keseimbangan daya yang memiliki nilai strategis provinsi
Ps. 23 ayat (5)
perkembangan antarwilayah  penetapan kawasan strategis provinsi
ditinjau kembali lebih dari 1 kali kabupaten/kota, serta  arahan pemanfaatan ruang wilayah provinsi
dalam 5 tahun, dalam hal: keserasian antarsektor yang berisi indikasi program utama jangka
 perubahan kondisi lingkungan  penetapan lokasi dan fungsi menengah lima tahunan
strategis tertentu yang ruang untuk investasi  arahan pengendalian pemanfaatan ruang
berkaitan dengan bencana  penataan ruang kawasan wilayah provinsi yang berisi indikasi arahan
alam skala besar; dan/atau strategis provinsi peraturan zonasi sistem provinsi, arahan
 perubahan batas teritorial  penataan ruang wilayah perizinan, arahan insentif dan disinsentif,
negara dan/atau provinsi kabupaten/kota serta arahan sanksi
BHK-DJPR/Presentasi/DR
7
 RENCANA TATA RUANG WILAYAH KABUPATEN (RTRW Kab.) Ps. 25

Peraturan Daerah Kabupaten  RTRWN & RTRWP;  perkembangan permasalahan provinsi & hasil
Ps. 26 ayat (7)  pedoman & petunjuk pengkajian implikasi penataan ruang kabupaten
pelaksanaan bidang  upaya pemerataan pembangunan & pertumbuhan

cu
Ditetapkan penataan ruang; dan ekonomi kabupaten;

a
ng
dengan  RPJPD  keselarasan aspirasi pembangunan kabupaten

me
Ps. 25 ayat (1)  daya dukung dan daya tampung lingkungan
Ps. 25 ayat (2) hidup
Dasar penerbitan  RPJPD
perizinan lokasi RTRW disusun dengan  RTRWK yang berbatasan
pembangunan &
administrasi
Kab. memperhatikan  RTR kawasan strategis kabupaten

pertanahan pe
ak t u

d om mem Ps. 26 ayat (1)  tujuan, kebijakan, & strategi penataan ruang
ua t
Ps. 26 ayat (3) a nu wilayah kabupaten
ka w

nt  rencana struktur ruang wilayah kabupaten

uk Ps. 26 ayat (2)
yang meliputi sistem perkotaan di
jang

Ps. 26 ayat (4)

20 tahun
Ps. 26 ayat (5)
ditinjau kembali 1 kali
dalam 5 tahun
ditinjau kembali lebih dari 1 kali
dalam 5 tahun, dalam hal:
 perubahan kondisi lingkungan
strategis tertentu yang
berkaitan dengan bencana
alam skala besar; dan/atau
 perubahan batas teritorial
negara, prov., dan/atau kab.
BHK-DJPR/Presentasi/DR
 penyusunan RPJPD wilayahnya yang terkait dengan kawasan
 penyusunan RPJMD perdesaan & sistem jaringan prasarana
 pemanfaatan ruang & wilayah kabupaten
pengendalian pemanfaatan  rencana pola ruang wilayah kabupaten yang
ruang di wilayah kabupaten meliputi kawasan lindung kabupaten &
 mewujudkan keterpaduan, kawasan budi daya kabupaten
keterkaitan, & keseimbangan  penetapan kawasan strategis kabupaten
antarsektor  arahan pemanfaatan ruang wilayah
 penetapan lokasi & fungsi kabupaten yang berisi indikasi program
ruang untuk investasi utama jangka menengah lima tahunan
 penataan ruang kawasan  ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang
strategis kabupaten wilayah kabupaten yang berisi ketentuan
umum peraturan zonasi, ketentuan
perizinan, ketentuan insentif & disinsentif,
Ps. 26 ayat (6) serta arahan sanksi.
8
 RENCANA TATA RUANG WILAYAH KOTA (RTRW Kota) Ps.28

Peraturan Daerah Kota • RTRWN & RTRWP; • perkembangan permasalahan provinsi & hasil
• pedoman & petunjuk pengkajian implikasi penataan ruang kota
pelaksanaan bidang • upaya pemerataan pembangunan & pertumbuhan
penataan ruang; dan ekonomi kota;

cu
Ditetapkan • RPJPD • keselarasan aspirasi pembangunan kota

a
ng
dengan • daya dukung & daya tampung lingkungan hidup

me
• RPJPD
Dasar penerbitan • RTRWK yang berbatasan
an
perizinan lokasi n deng • RTR kawasan strategis kota
pembangunan & RTRW u
disus erhatikan
p
administrasi Kota mem • tujuan, kebijakan, & strategi penataan ruang wil. kota
pertanahan • rencana struktur ruang wil. kota yg meliputi sistem
tu

pe perkotaan di wilayahnya yg terkait dgn kws.

ak

d mem perdesaan & sistem jaringan prasarana wilayah kota

ua
w

om t
ka

an • rencana pola ruang wil. kota yg meliputi kawasan

ng

un lindung kota & kawasan budi daya kota

ja

20 tahun
ditinjau kembali 1 kali
dalam 5 tahun
ditinjau kembali lebih dari 1
kali dalam 5 tahun, dlm hal:
 perubahan kondisi
lingkungan strategis
tertentu yang berkaitan
dengan bencana alam skala
besar; dan/atau
 perubahan batas teritorial
negara, prov., dan/atau kab.
BHK-DJPR/Presentasi/DR
tu
k • penetapan kawasan strategis kota
• penyusunan RPJPD
• penyusunan RPJMD
• pemanfaatan ruang &
pengendalian
pemanfaatan ruang di
wilayah kabupaten
• mewujudkan
keterpaduan, keterkaitan,
& keseimbangan
antarsektor
• penetapan lokasi &
fungsi ruang untuk
investasi
• penataan ruang kawasan
strategis kabupaten
• arahan pemanfaatan ruang wil. kota yg berisi indikasi
program utama jangka menengah 5 tahunan
• ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wil. kota
yg berisi ketentuan umum peraturan zonasi, ketentuan
perizinan, ketentuan insentif & disinsentif, serta
arahan sanksi
• rencana penyediaan & pemanfaatan RTH
• rencana penyediaan & pemanfaatan ruang terbuka
nonhijau
• rencana penyediaan & pemanfaatan prasarana &
sarana jaringan pejalan kaki, angkutan umum,
kegiatan sektor informal, & ruang evakuasi bencana,
yg dibutuhkan utk menjalankan fungsi wil. kota
sebagai pusat pelayanan sosial ekonomi dan pusat
pertumbuhan wilayah 21
9
 KOMPLEMENTARITAS
RENCANA TATA RUANG

Dilengkapi
peraturan zonasi
(Zoning Regulation)

BHK-DJPR/Presentasi/DR
10
 PENGUATAN ASPEK PELESTARIAN LINGKUNGAN HIDUP DALAM
RENCANA TATA RUANG

Pasal 17 ayat (5) UUPR memuat: dalam rangka pelestarian lingkungan

dalam rencana tata ruang wilayah ditetapkan kawasan hutan paling sedikit
30 (tiga puluh) persen dari luas daerah aliran sungai.

CONTOH DAERAH
ALIRAN SUNGAI YANG
LUAS KAWASAN
HUTANNYA KURANG
DARI 30 %

KAWASAN HUTAN DI
DAS CILIWUNG
KURANG LEBIH 15 %

BHK-DJPR/Presentasi/DR
11
 PENGATURAN PROPORSI RUANG TERBUKA HIJAU PADA
WILAYAH KOTA

RUANG TERBUKA

RUANG TERBUKA NON HIJAU

RUANG TERBUKA
NON HIJAU PRIVAT
RUANG TERBUKA
NON HIJAU PUBLIK

RUANG TERBUKA HIJAU

(MIN 30% LUAS KOTA)
RTH PUBLIK
Ps. 29 ayat (2)
Ps. 29 ayat (1) (20% LUAS KOTA)
RTH PRIVAT Ps. 29 ayat (3)

TIPOLOGI RTH
Fisik Fungsi Struktur Kepemilikan

Ekologis
Pola
RTH RTH Publik
R Sosial/ Budaya Ekologis
Alami
T
H
RTH Non- Arsitektural Pola
RTH Privat
alami Ekonomi Planologis

BHK-DJPR/Presentasi/DR
12
 PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG

Ps. 35

PENGENDALIAN
PEMANFAATAN RUANG

Ps. 36 Ps 37 Ps. 38 Ps. 62-63 Ps. 69-75

Penetapan Pemberian Pengenaan

Peraturan Perizinan Insentif & Sanksi
Zonasi Disinsentif

Upaya untuk mewujudkan

tertib tata ruang Ps. 1 angka15

BHK-DJPR/Presentasi/DR
13
 Peraturan Zonasi

disusun berdasarkan
Penetapan
Peraturan Rencana Rinci
Tata Ruang
Ps. 36 ayat (2)

Zonasi
ditetapkan dengan

PP untuk arahan
peraturan zonasi
sistem nasional
sebagai pedoman untuk
Perda provinsi untuk pengendalian
arahan peraturan pemanfaatan ruang
zonasi sistem provinsi Ps. 36 ayat (1)

Perda kabupaten/kota
untuk peraturan zonasi
Ps. 36 ayat (3)

BHK-DJPR/Presentasi/DR
14
 Contoh
Contoh Peraturan
Peraturan Zonasi
Zonasi
PPembagian
embagian BLOK
BLOK
Kawasan
Kawasan Pusat
Pusat Pemerintahan
PemerintahanKota
Kota
Sofifi
Sofifi (BWK
(BWK 2)
2)
Luas
No. Pembagian Blok
(Ha)

1 BLOK A 107,13
2 BLOK B 68,18
3 BLOK C 112,76
4 BLOK D 58,24
5 BLOK E 123,78
6 BLOK F 110,01

Fungsi lahan yang akan dikembangkan di Kota

Sofifi adalah:
• Kawasan Pemerintahan
• Kawasan Niaga/ perdagangan
• Kawasan Perumahan dan Pemukiman
• Kawasan Fasiltas Umum dan Sosial
• Kawasan Rekreasi
• Kawasan Pelabuhan (transportasi)
• Ruang Terbuka Hijau
BHK_DJPR_Dep.
BHK-DJPR/Presentasi/DR
15
 Contoh Peraturan Zonasi (zoning map dan zoning text) untuk Blok C

BHK-DJPR/Presentasi/DR
16
Contoh Zoning Map untuk Peraturan Zonasi
4A 4A
4A 5A 5A 5A 5A
4A

5A
4A

4A 5A
4A
5A
4A 4A 5A 5A
5A

5A
5A
4B 4
B 5A 6A

4B
5A 5B
4B
4A 4B 5A
5A 5A

4B
4B

4A
5B
5B
4B
4B 3B
4A 3
4A 3B B 5B
3B
4A

ZONA 3B : RUANG TERBUKA/ ZONA 4B : PERUMAHAN KOTA ZONA 5B : KAWASAN PERKANTORAN

TAMAN KOTA

ZONA 4A : PERUMAHAN TERBATAS ZONA 5A : KAWASAN KOMERSIAL ZONA 6A : KAWASAN KHUSUS

17
 Perizinan

Perizinan
diatur oleh Pemerintah & pemda (menurut
kewenangan masing-masing)

dikeluarkan dan/atau batal demi

Izin diperoleh dgn tidak melalui hukum
Pemanfaatan prosedur yg benar Ps. 37 ayat (3)

Ruang
diperoleh melalui prosedur
apabila yang benar tetapi dapat
tidak kemudian terbukti tidak dibatalkan
sesuai sesuai dengan RTRW Ps. 37 ayat (4)

RTRW

Ps. 37 ayat (6) penggantian /

akibat adanya perubahan ganti kerugian
RTRWN yg layak
Ps. 37 ayat (5)

BHK-DJPR/Presentasi/DR
18
 Pemberian Insentif dan Disinsentif

agar pemanfaatan ruang sesuai dengan RTRW Ps. 38 ayat (1)

Pemberian Insentif Pemberian Disinsentif

perangkat/upaya utk memberikan imbalan thd perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan,
pelaksanaan kegiatan yang sejalan dgn RTR /mengurangi kegiatan yg tidak sejalan dengan RTR
Ps. 38 ayat (2) Ps. 38 ayat (3)

keringanan pajak, pemberian kompensasi, subsidi pengenaan pajak yang tinggi yg disesuaikan
silang, imbalan, sewa ruang, & urun saham dengan besarnya biaya yg dibutuhkan untuk
pembangunan serta pengadaan infrastruktur mengatasi dampak yang ditimbulkan akibat
pemanfaatan ruang
kemudahan prosedur perizinan
pembatasan penyediaan infrastruktur,
pemberian penghargaan kepada masyarakat, pengenaan kompensasi, dan penalti
swasta dan/atau pemerintah daerah
Ps. 38 ayat (5)
diberikan oleh: kepada:
Subsidi
Pemerintah Pemerintah Daerah
(mendapat manfaat dari penyelenggaraan penataan ruang) (dirugikan akibat penyelenggaraan penataan ruang)
Dukungan
Perwujudan RTR
kompensasi
Pemerintah Daerah 1 Pemerintah Daerah 2
(mendapat manfaat dari penyelenggaraan penataan ruang) (mendapat manfaat dari penyelenggaraan penataan ruang)
Dukungan
Perwujudan RTR
Dispensasi
Pemerintah & Pemerintah Daerah Swasta / Masyarakat
Dukungan
BHK-DJPR/Presentasi/DR Perwujudan RTR 19
 Pengenaan Sanksi
Pengenaan sanksi merupakan tindakan
penertiban yg dilakukan terhadap pemanfaatan
ruang yang tidak sesuai dengan RTR &
peraturan zonasi

Sanksi Sanksi Pidana Sanksi Perdata

Administratif
Ps. 63 Ps. 69

 peringatan tertulis  Pidana Pokok: Tindak pidana yang

 penghentian sementara  Penjara menimbulkan
kegiatan  Denda kerugian secara
 penghentian sementara  Pidana Tambahan perdata
pelayanan umum  Pemberhentian secara
 penutupan lokasi tidak hormat dari Ps. 73 ayat (2)
 pencabutan izin jabatannya
 pembatalan izin  Pencabutan izin usaha
 pembongkaran bangunan  Pencabutan status
 pemulihan fungsi ruang; badan hukum
Ps. 74 ayat (2)

dan/atau
 denda administratif
BHK-DJPR/Presentasi/DR
20