DEPARTEMEN EKONOMIKA DAN BISNIS

UNIVERSITAS GADJAH MADA

PENILAIAN SAHAM
RENCANA AKUISISI
PT PASARAYA INTERNATIONAL HEDONISARANA
OLEH
PT WIKA REALTY
WORKING

Disiapkan oleh
KJPP TOHA OKKY HERU DAN REKAN PIESTA
CONSULTING
BUSINESS, FINANCE & MANAGEMENT CONSULTANTS
 PIESTA
HOME CONSULTING
BUSINESS, FINANCE & MANAGEMENT CONSULTANTS

SWOT
Tujuan Penilaian
List Tenant Sewa 2016-2017
Pendekatan Penilaian Saham
QR dari Pembanding Sewa
Pendekatan Penilaian Aset
Posisi Office Pembanding Sewa
Profil Centraya
Posisi Penawaran office

Data Pasar Sekunder Office Sewa Grafik Office Jual

Data Pasar Sekunder Office Jual Grafik Office Sewa

Data Penawaran Office

 PIESTA
CONSULTING
BUSINESS, FINANCE & MANAGEMENT CONSULTANTS

Tujuan Penilaian
Dalam rangka mengetahui Nilai Pasar 51% saham Tanggal Inspeksi :
PT Pasaraya International. Hedonisarana dengan
cut off date 30 September 2017, untuk kepentingan
6 Nopember2017
rencana akuisisi saham. Tanggal Penilaian :
30 September 2017
Kurs :
Pisah batas (cut off) periode penilaian adalah per 30
September 2017, dimana batas tersebut diambil US$1=Rp13.321/- (Kurs Tengah)
atas dasar pertimbangan periode laporan keuangan
terakhir. Laporan keuangan terakhir yang Disajikan
merupakan laporan per 30 September 2017.
 PIESTA
CONSULTING
BUSINESS, FINANCE & MANAGEMENT CONSULTANTS

Pendekatan Aktiva (Asset Based Approach)

Suatu cara untuk memperkirakan nilai dari suatu bisnis atau ekuitas menggunakan metode
yang berdasarkan pada nilai pasar aset bisnis secara individu dikurangi dengan kewajiban.

Pendekatan Pendekatan Pasar (Market Appproach)

Cara yang lazim untuk memperkirakan indikasi nilai suatu bisnis, hak atas kepemilikan
bisnis, atau sekuritas menggunakan satu atau lebih metode yang membandingkannya dengan
Penilaian bisnis yang sama, hak atas kepemilikan bisnis, atau sekuritas sejenis yang telah dijual.

Saham Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Cara yang lazim untuk memperkirakan indikasi nilai suatu bisnis, hak atas kepemilikan
usaha, atau sekuritas menggunakan satu atau lebih metode .
 PIESTA
CONSULTING
BUSINESS, FINANCE & MANAGEMENT CONSULTANTS

Pendekatan Penilaian Saham

Valuation Approach Valuation Method

1. Discounted Cash Flow Method

a. Dividend Discount Model
Income Approach b. Free Cash Flow to Equity Model
c. Free Cash Flow to the Firm Model
2. Capitalized Future Economic Income Method

1. Market Multiple Method : MVIC/BVIC

Market Approach 2. Guideline Merger & Acquisition Method
3. Prior Transaction Method

1. Adjusted Net Asset Method

Asset Approach 2. Capitalized Excess Earning Method
 PIESTA
CONSULTING
BUSINESS, FINANCE & MANAGEMENT CONSULTANTS

Pendekatan
Penilaian Aset

Berdasarkan Data Pasar Sewa dan Data

Sewa PIH Historis.

Proyeksi Sewa atas Unit yang Masih

Pendekatan Dikuasai oleh PIH per Cut Off 30 Sept 17,
Pendapatan dengan mempertimbangkan sewa/kontrak
eksisting & data pasar.
 PIESTA
Profile Sentraya CONSULTING
BUSINESS, FINANCE & MANAGEMENT CONSULTANTS

• PIH adalah perusahaan developer, dimana sumber pendapatan saat ini hanya berasal dari Menara
Sentraya yang dikelola oleh Cushman Wakefield.
• Per Cut Off 30 Sept 17, PIH masih memiliki luasan seluas 44,540,61 m2 (sumber: Bahana)
• Luasan yang rencananya akan dikerjasamakan dengan WR: 36,951 m2 (sumber: Bahana)
• Menara Sentraya:
• Luasan SG: 71,117,52 m2
• Jml Lantai: 39 lantai, 1 Roof Top, 4 Basement. (secara konstruksi)
• IMB: Terbit atas nama PT Tosersajaya (untuk 3 kawasan mix used)
• KDB 50%; KLB 5,5; T 16 (berdasarkan RUTR Kota Jakarta Selatan)
• KDB 48,81%; KLB 5,32; T 38 (berdasarkan IMB)
 PIESTA
CONSULTING
BUSINESS, FINANCE & MANAGEMENT CONSULTANTS

Data Sekunder Pasar–Office Sewa

 PIESTA
CONSULTING
BUSINESS, FINANCE & MANAGEMENT CONSULTANTS

Data Sekunder Pasar–Office Jual

 PIESTA
CONSULTING
BUSINESS, FINANCE & MANAGEMENT CONSULTANTS

Data Penawaran Office

OFFICE TOWER Kategori Grade Lokasi Sewa/m2 (Rp) Jual/m2 (Rp)
Ciputra World/DBS Tower Mix Use A Kuningan 300.000 52.400.000

Gandaria 8 Office Tower Mix Use A Kebayoran Lama 300.000 35.000.000

APL Tower - Central Park Mix Use A Grogol 260.000 40.000.000

Prosperity Tower - Distric 8 Office A CBD 350.000 65.000.000

Treasury Tower - Distric 8 Office A CBD 330.000 60.000.000

Equity Tower - Distric 8 Office A+ CBD 400.000 75.000.000

Office Tower Plaza Oleos Office A TB Simatupang 225.000 24.700.000

The Manhattan Square Mid Tower Office A TB Simatupang 225.000 28.500.000

 PIESTA
CONSULTING
BUSINESS, FINANCE & MANAGEMENT CONSULTANTS

Grafik–Office S ewa Penawaran

Harga Sewa/m2 (Rp)

The Manhattan Square Mid Tower

Office Tower Plaza Oleos

Equity Tower - Distric 8

Treasury Tower - Distric 8

OFFICE TOWER

Prosperity Tower - Distric 8

APL Tower - Central Park

Gandaria 8 Office Tower

Ciputra World/DBS Tower

200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000

 PIESTA
CONSULTING
BUSINESS, FINANCE & MANAGEMENT CONSULTANTS

Grafik–Office Jual Penawaran

Harga Jual/m2 (Rp)
The Manhattan Square Mid Tower

Office Tower Plaza Oleos

Equity Tower - Distric 8

Treasury Tower - Distric 8

OFFICE TOWER

Prosperity Tower - Distric 8

APL Tower - Central Park

Gandaria 8 Office Tower

Ciputra World/DBS Tower

20,000,000 30,000,000 40,000,000 50,000,000 60,000,000 70,000,000 80,000,000

 PIESTA
CONSULTING
BUSINESS, FINANCE & MANAGEMENT CONSULTANTS

Posisi
Penawaran
Office Lokasi
 PIESTA
CONSULTING
BUSINESS, FINANCE & MANAGEMENT CONSULTANTS

Posisi
Office
Pembandin
g Sewa

Lokasi
 PIESTA
CONSULTING
BUSINESS, FINANCE & MANAGEMENT CONSULTANTS

400,000
Chart Title
350,000 f(x) = 50984.22 x + 129272.73
R² = 1
300,000

250,000
Equity Tower
IDR

200,000

150,000

100,000

APL - Central Obyek

Ciputra Word & Sahid
50,000
Park Penilaian
Sudirman
-
1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 5.00

Total Score

QR SEWA QR SEWA QR SEWA QR SEWA

 PIESTA
CONSULTING
BUSINESS, FINANCE & MANAGEMENT CONSULTANTS

List Tenant yang Masuk 2016-2017

Tenant Lantai No. Unit Luas Harga Sewa Kenaikan Sewa Service Charge Dari TAHUN BULAN Sampai
PT AIR DRILLING 17 A3 A4 B5 696,24 325.000 55.000 03/01/2016 2016 1 02/01/2019
PT DENTSU INTER ADMARK MEDIA GROUP 33 A1-A4, B1-B4 867,86 225.000 250.000 55.000 01/01/2016 2016 1 31/01/2026

Posisi
PT DENTSU INDONESIA
PT DENTSU INTER ADMARK MEDIA GROUP
PT MAHARDIKA
33
35
36
A1-A4, B1-B4
A1-A4, B1-B4
1.133,36
1.551,76
152,89
225.000
225.000
225.000
250.000
250.000
250.000
55.000 01/01/2016
55.000 01/01/2016
55.000 01/02/2016
2016
2016
2016
1
1
2
31/01/2026
31/01/2026
31/01/2026

Penawaran
PT ISID INDONESIA
PT ISOPOST
17
36
B1 260,00
382,70
225.000
225.000 250.000
55.000 01/02/2016
55.000 01/02/2016
2016
2016
2
2
31/01/2019
31/01/2026

Office
PT DENSU STRAT 35,36 899,80 225.000 250.000 55.000 01/02/2016 2016 2 31/01/2026
PT ERRAENERSI KONSTRUKSINDO 22 B2, B3 488,21 300.000 55.000 16/03/2016 2016 3 15/03/2019
JFE 22 A1-A4, B1-B4 683,49 300.000 55.000 16/03/2016 2016 3 15/03/2019
JFE 22 A1-A4, B1-B4 781,14 300.000 55.000 16/03/2016 2016 3 15/03/2019
L'CELL GROUND FLOOR B2 93,00 500.000 55.000 02/05/2016 2016 5 30/04/2021
DOOSAN HEAVY INDUSTRES 17 B2 163,71 350.000 55.000 01/05/2016 2016 5 30/04/2019
PT SOMPO INSURANCE 23 B3 162,78 300.000 55.000 27/10/2016 2016 10 26/10/2019
PT CIPTA MORTAL UTAMA 21 A2 A3 A4 646,00 280.000 55.000 01/01/2017 2017 1 30/12/2022
PT J WATER THOMPSON 26 A1-A4, B1-B4 1.969,55 250.000 55.000 01/07/2017 2017 7 30/06/2022
PT AMBARA TARUNA 41 A1-A4, B1-B4 2.001,22 300.000 55.000 01/10/2017 2017 10 30/09/2022
PT ADRIWARA KRIDA (HAVAS) 11 A1 A2 B1 B2a B2b B2c B3 2.964,80 260.000 55.000 01/10/2017 2017 10 30/09/2020
EDELMEN 21 A1, B1-B4 889,00 250.000 55.000 01/12/2017 2017 12 30/11/2022
 PIESTA

S W O T CONSULTING
BUSINESS, FINANCE & MANAGEMENT CONSULTANTS

 Provide World Class with grade A & Superlative Facility

 Prime location karena berada pada kulit CBD sehingga sangat
dekat dengan pusat bisnis
 Lokasi sendiri sudah memiliki image bisnis yang kuat
Karena berada dekat pada jalan layang non
tol serta jalur utama lalu lintas sehingga
obyek rentan terhadap kebisingan dan polusi
yang diakibatkan oleh kendaraan baik roda
dua dan empat

 Berada dekat pada perempatan pertemuan jalan Sultan

Hassanudin dengan jalan Sultan Iskandarsyah, terdapat banyak
shuttle Trans Jakarta, dan dekat Terminal Blok M sehingga
Weakness
memudahkan transportasi dari berbagai arah di jakarta

 Bangunan dibangun pada tahun 2014 yang dikategorikan sebagai

bangunan baru sudah memiliki banyak tenant sewa. Memiliki
umur ekonomis bangunan yang masih panjang sehingga
diprediksi memiliki positif income jangka panjang

Strenghts
 PIESTA

S W O T CONSULTING
BUSINESS, FINANCE & MANAGEMENT CONSULTANTS

 Banyak produk perkantoran yang sedang

 Berada pada posisi kulit CBD sehingga harga sewa/jual dikembangkan baik dari kawasan CBD dan
per meter dari office dapat menyesuaikan dengan sekitar lokasi obyek
pasaran di CBD/kawasan disekitarnya.
 Proses perizinan yang tidak mudah, suhu
 Dimasa yang akan datang kawasan obyek semakin politik yang sempat memanas membuat
berkembang akibat dari ekspansi kawasan CBD kurangnya kepercayaan investor ketika
ingin berinvestasi

Opportunities  Tidak adanya kenaikan harga sewa pada

quartal dua berdasarkan research colliers
mungkin akan memiliki dampak pada
benefit income kedepannya

Threats
TERIMAKASIH