Ekivalensi

nilai uang
TIM DOSEN
MANAJEMEN KONSTRUKSI
 Pembayaran tunggal
Pembayaran tunggal terdiri dari:
1. Nilai sekarang / present
value (P)

2. Nilai mendatang / future

value (F)

NB:
 Selalu gunakan BUNGA GANDA.

 Selalu terjemahkan soal cerita dengan DIAGRAM

CASHFLOW.
 Pembayaran tunggal
 Mencari nilai F jika nilai P diketahui:
Faktor jumlah pemajemukan
𝐧 pembayaran tunggal atau
𝐅=𝐏 .(𝟏+𝐢)
 
Single Payment Compound Amount
Factor (SPCAF)

𝐅=𝐏(𝐅
 
/ 𝐏 ,𝐢 %,𝐧)

Lebih mudah karena faktor (F/P, i%,

n) telah tersedia dalam bentuk
tabel untuk berbagai nilai i dan n.
 Pembayaran tunggal
 Buatlah tabel bunga untuk nilai F/P dengan
menggunakan Ms. Excel!
 Latihan soal 1:

Bapak Budi menyimpan uang di bank sebesar Rp

1.000.000,- pada akhir tahun 2018. Berapakah jumlah
uang yang akan diterima lima tahun mendatang bila
tingkat suku bunga yang digunakan adalah 10%?
 Latihan soal 1
F5 = ?

i = 10%

0 1 2 3 4 5
Tahun

P0 =
1.000.000
1. Cara 1 menggunakan rumus Bunga 2. Cara 2 menggunakan tabel
Ganda. bunga.
F = P (1 + i )n F = P (F/P,i,n)
F5 = P0 (1 + 10%)5 F5 = P0 (F/P,10%,5)
= 1.000.000 x (1 + 10%)5 = 1.000.000 x
(1,61051)
= 1.610.510
Jadi jumlah uang yang akan diterima pada= tahun ke-5 adalah Rp
1.610.510
 Pembayaran tunggal
 Latihan soal 2:

Ibu Budi berencana menginventasikan uangnya sebesar

Rp 5.000.000,- dua tahun yang akan datang. Berapakah
jumlah uang yang akan diterima pada tahun ke-5 bila
tingkat suku bunga yang digunakan adalah 17%?
 Latihan soal 2
F5 = ?

i = 17%

0 1 2 3 4 5
Tahun

n=3
Arus uang pada tahun ke- P2 =
2 diekivalenkan ke tahun 5.000.000
ke-5: 2 Cara 2 menggunakan Tabel
1. Cara 1 menggunakan rumus F = P (F/P,i,n)
Bunga Ganda. F5 = P2 (F/P,17%,3)
F = P (1 + i )n = 5.000.000 x (1,60161)
F5 = P0 (1 + 17%)3 = 8.008.050
= 5.000.000 x (1 + Jadi jumlah uang yang akan diterima
17%)5 pada tahun ke-5 adalah Rp 8.008.050,-
 Pembayaran tunggal
 Latihan soal 3:

Kontraktor A meminjam uang di bank sebesar Rp

5.000.000,- pada tahun 2008, kemudian dia meminjam
lagi sebesar Rp 3.500.000,- pada tahun 2010 dan sebesar
Rp 7.500.000,- lima tahun setelah pertama kali
meminjam. Berapakah jumlah pinjaman yang harus
dikembalikan Kontraktor A pada tahun 2018 jika suku
bunganya sebesar 5%?
 Latihan soal 3 – cara 1
P5 =
P0 = 7.500.000
P2 =
5.000.000 i = 5%
3.500.000
2018
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Tahun
2008

F10 = ?
Semua arus uang diekivalenkan ke tahun ke-10:
F10 = (P0 → F10) + (P2 → F10) + (P5 → F10)
F10 = P0 (F/P,5%,10) + P2 (F/P,5%,8) + P5 (F/P,5%,5)
= (5.000.000 x 1,628895) + (3.500.000 x 1,477455) +
(7.500.000 x 1,276282)
= 22.887.678,90
Jadi jumlah uang yang harus dibayarkan pada tahun ke-10 adalah Rp
22.887.678,90.
 Pembayaran tunggal
 Mencari nilai P jika nilai F diketahui:
𝐧
𝐅=𝐏 .(𝟏+𝐢)
 

Faktor nilai sekarang pembayaran

  𝟏
𝐏= 𝐅 .
[(𝟏+𝐢)
𝐧
] tunggal atau
Single Payment Present Worth Factor
(SPPWF)

  Lebih mudah karena faktor

(P/F, i%, n) telah tersedia
𝐏= 𝐅(𝐏 /𝐅 ,𝐢 %,𝐧) dalam bentuk tabel untuk
berbagai nilai i dan n.
 Pembayaran tunggal
 Buatlah tabel bunga untuk nilai P/F dengan
menggunakan Ms. Excel!
 Latihan soal 4:

Ibu Budi berharap akan menerima uang sebesar Rp

5.000.000,- pada akhir tahun 2024. Berapa jumlah uang
yang harus ditabung saat ini jika tingkat suku bunga 8%?
 Latihan soal 4
F5 =
5.000.000
i = 8%

0 1 2 3 4 5
Tahun

P0 = ?

Arus uang pada tahun ke-5 diekivalenkan ke tahun ke-0:

P = F (P/F,i,n)
P0 = F5 (P/F,8%,5)
= 5.000.000 x (0,680583)
= 3.402.915,99
Jadi jumlah uang yang harus ditabung saat ini adalah Rp
3.402.915,99.
 Pembayaran tunggal
 Latihan soal 5:

Bapak Budi memperhitungkan bahwa 10 tahun yang akan

datang, anaknya yang pertama akan masuk Perguruan
Tinggi dengan perkiraan biaya sebesar Rp 35.000.000,-.
Berapa uang yang harus Bapak Budi simpan 5 tahun
sebelumnya jika suku bunga yang berlaku adalah 12%?
 Latihan soal 5
P5 = ?

i = 12%

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Tahun

F10 =
35.000.000
Arus uang pada tahun ke-10 diekivalenkan ke tahun ke-5:
P = F (P/F,i,n)
P5 = F10 (P/F,12%,5)
= 35.000.000 x (0.567427)
= 19.859.939,95
Jadi jumlah uang yang harus 5 tahun sebelumnya adalah Rp
19.859.939,95.
 Pembayaran tunggal
 Latihan soal 6:

Pada tahun 2018, Kakak Bapak Budi berencana

menginvestasikan uangnya pada suatu proyek perumahan
skala kecil dua kali, yaitu pada tahun 2021 sebesar Rp
5.000.000.000,- dan pada tahun 2023 sebesar Rp
6.500.000.000,-. Jika suku bunga yang digunakan adalah
6%, berapa uang yang harus disiapkan Kakak Bapak Budi
pada tahun 2019?
 Latihan soal 4 – cara 1
P1 = ?
i = 6%

0 1 2 3 4 5
Tahun

F3 = 5
milyar F5 = 6,5
milyar
Arus uang pada tahun ke-3 dan ke-5 diekivalenkan ke
tahun ke-1:
P1 = (F3 → P1) + (F5 → P1)
P1 = F3 (P/F,6%,2) + F5 (P/F,6%,4)
= (5.000.000.000 x 0.889996) + (6.500.000.000 x
0.792094)
= 9.598.591.011,12
 Latihan soal 4 – cara 2
P1 = ?
i = 6%

0 1 2 3 4 5
Tahun

F3 = 5
milyar F5 = 6,5
milyar
Arus uang pada tahun ke-5 diekivalenkan ke tahun ke-3 →
diekivalenkan dari tahun ke-3 menuju tahun ke-1.
 Pembayaran tunggal
 Latihan soal 7

Anak Budi meminjam uang di koprasi simpan pinjam

sebesar Rp 5.000.000,- pada tahun 2008, kemudian dia
meminjam lagi sebesar Rp 3.500.000,- pada tahun 2010
dan sebesar Rp 7.500.000,- lima tahun setelah pertama
kali meminjam. Berapakah jumlah pinjaman yang harus
dikembalikan Anak Budi pada tahun 2018 jika suku
bunganya sebesar 5%?
Penyelesaian dengan menggunakan cara ke-2
 Latihan soal 7 – cara 2
P5 =
P0 = 7.500.000
P2 =
5.000.000 i = 5%
3.500.000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Tahun

F10 = ?

Arus uang pada tahun ke-2 dan ke-5 diekivalenkan ke tahun ke-0 →
diekivalenkan dari tahun ke-0 ke tahun ke-10
 Pembayaran tunggal
(+)

Nilai sekarang Nilai Mendatang

Present Value Future Value
(P) (F)

(–)
 Tabel bunga
 Cara menentukan tabel bunga yang dipakai

adalah:
Yang
𝐃𝐓
 

Ditanyakan

𝐃𝐊 Yang Diketahui
 Pembayaran seri
 
pembayaran yang seragam setiap tahunnya / Uniform Annual
Series of Payments (UASP)
 Mencari nilai pembayaran seri (A) jika nilai F diketahui:

Faktor penanaman sejumlah

  𝐢
𝐀=𝐅 .
[ 𝐧
(𝟏+𝐢) −𝟏 ] dana yang diendapkan atau
Uniform Series Sinking Fund
Factor (USSFF)

𝐀=𝐅 (𝐀/ 𝐅 ,𝐢 % ,𝐧)

 

NB : nilai A selalu terjadi pada akhir tahun ke-1 sampai tahun ke-n
 Pembayaran SERI
 Buatlah tabel bunga untuk nilai A/F dan F/A dengan
menggunakan Ms. Excel!
 Latihan soal 8:
Anak Budi saat ini berusia 15 tahun. Dia merencanakan membeli
rumah tipe 36 pada saat dia berusia 25 tahun. Harga rumah pada
saat dia berumur 25 tahun diperkirakan Rp 400.000.000,-. Untuk
memenuhi keinginannya maka dia menabung dengan jumlah yang
sama setiap tahun dengan bunga yang diberikan Bank sebesar 10%.
Berapakah uang yang harus Anak Budi tabung setiap tahunnya?
 Latihan soal 8
F10 =
400.000.000
i = 10%

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Tahun

A= ?

Arus uang pada tahun ke-10 diekivalenkan secara merata per

tahun:
A = F (A/F,i,n)
A = F10 (A/F,10%,10)
= 400.000.000 x (0,062745)
= 25.098.157,95
Jadi jumlah uang yang harus ditabung setiap tahun adalah Rp
25.098.157,95.
 Pembayaran seri
 Mencari nilai F jika nilai pembayaran seri (A) diketahui:

Faktor pemajemukan deret

𝐧 seragam
  (𝟏+𝐢) −𝟏
𝐅= 𝐀 . [ 𝐢 ] atau
Uniform Series Compound
Amount Factor (USCAF)

𝐅=𝐀(𝐅/
 
𝐀 ,𝐢 % ,𝐧)
 Pembayaran SERI
 Latihan soal 9:

Ibu Budi menabung di Bank sebesar Rp 5.000.000,- setiap

tahun selama 5 tahun berturut-turut dengan bunga 3%
per tahun. Berapakah uang yang Ibu Budi miliki pada
tahun ke-5?
 Latihan soal 9
F5 = ?

i = 3%

0 1 2 3 4 5
Tahun

A = 5.000.000

Arus uang seragam setiap tahun diekivalenkan ke tahun ke-5:

F = A (F/A,i,n)
F5 = A (F/A,3%,5)
= 5.000.000 x (5,309136)
= x
Jadi jumlah uang di tabungan pada tahun ke-5 adalah Rp x.
 Pembayaran seri
 Mencari nilai pembayaran seri (A) jika nilai P diketahui:

𝐧
Faktor pemulihan modal deret
  𝐢 (𝟏+𝐢)
𝐀=𝐏 .
[ 𝐧
(𝟏+𝐢 ) −𝟏 ] seragam atau
Uniform Series Capital
Recovery Factor (USCRF)

𝐀=𝐏( 𝐀/𝐏 ,𝐢 % ,𝐧)

 
 Pembayaran SERI
 Buatlah tabel bunga untuk nilai A/P dan P/A dengan

menggunakan Ms. Excel!

 Latihan soal 10:

Kakak Bapak Budi membeli dump truck dengan harga Rp

250.000.000,- pada awal tahun. Hitunglah biaya
rangkaian seragam yang ekivalen setiap tahunnya
sepanjang periode 5 tahun dari biaya pembelian dump
truck tersebut jika suku bunga yang digunakan adalah
10%!
 Latihan soal 10
i = 10%

0 1 2 3 4 5
Tahun

A= ?
P0 =
250.000.000
Arus uang pada tahun ke-0 diekivalenkan secara seragam setiap
tahun:
A = P (A/P,i,n)
A = P0 (A/P,10%,5)
= 250.000.000 x (0,263797)
= 65.949.370,20

Jadi pembayaran seragam setiap tahunnya untuk pembelian

 Pembayaran seri
 Mencari nilai P jika nilai pembayaran seri (A) diketahui:

Faktor nilai sekarang dari

𝐧
  (𝟏+𝐢 ) −𝟏
𝐏= 𝐀 .
[𝐢 (𝟏+𝐢)𝐧 ] deret seragam atau
Uniform Series Present Work
Factor (USPWF)

𝐏=
 
𝐀 (𝐏 / 𝐀 ,𝐢 % ,𝐧)
 Pembayaran SERI
 Latihan soal 11:

Ibu Budi mendapatkan penawaran rumah dengan

pembayaran kredit. Rumah tersebut ditawarkan dengan
membayar uang muka sebesar Rp 300.000.000,- dan
angsuran yang sama selama 10 bulan sebesar Rp
5.000.000,- per bulan. Bila bunga yang berlaku adalah 4%
per bulan, berapakah harga rumah tersebut bila harus
dibayar kontan saat ini?
 Latihan soal 11
i = 4%

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Tahun
300
jt
A = 5 jt
P0
=?
Arus uang seragam setiap tahun diekivalenkan ke tahun ke-0:
P0 = 300.000.000 + (A → P0)
P0 = 300.000.000 + A (P/A,4%,10)
= 300.000.000 + (5.000.000 x 8,110896)
= 340.554.478,90

Jadi harga rumah tersebut jika dibayar konstan saat ini adalah Rp
340.554.478,90.
Faktor penghubung p, f, a

(A
,n

/P
%

,i
,n

(P
,i

%
/A
/F

,n
,i

,i
(P

)
%
/P

,n
(F

)
(A/F , i% , n)
F A
(F/A , i% , n)
Pembayaran SERI tidak konstan
 Arus kas → tidak seragam atau sering berubah-ubah →

mengalami kenaikan atau penurunan → jika besarnya

sama setiap periode → GRADIEN.
 Ex: Biaya pemeliharaan mesin produksi pada Tahun I =

1.000.000 → Tahun II = 1.150.000 → Tahun III =

1.300.000, dst.
Setiap tahun biaya BERTAMBAH sebesar 150.000.
 Ada 2 jenis biaya dengan model GRADIEN:

1. Biaya perawatan dan perbaikan peralatan.

2. Beban depresiasi metode “JUMLAH ANGKA

 Pembayaran GRADIEN
 Mencari nilai A jika nilai pembayaran gradien (G) diketahui:
 
  𝟏 𝐧
𝐀=𝐆 .
𝐢 [
− 𝐧
(𝟏+𝐢 ) − 𝟏 ] 𝐀=𝐆( 𝐀/𝐆 ,𝐢 % ,𝐧)

 Mencari nilai pembayaran gradien (G) jika nilai A diketahui:

 
  𝟏
𝐆= 𝐀 (
𝐀 /𝐆 , 𝐢 % , 𝐧 ) 𝐆=𝐀(𝐆/ 𝐀 ,𝐢 % ,𝐧)
 Pembayaran GRADIEN
 Mencari nilai P jika nilai pembayaran gradien (G) diketahui:
   

𝐏=𝐆 ( 𝐏/𝐀 ,𝐢%,𝐧 ) (𝐀/𝐆,𝐢%,𝐧) 𝐏=𝐆(𝐏/𝐆,𝐢%,𝐧)

 Mencari nilai pembayaran gradien (G) jika nilai P diketahui:

 
  𝟏
𝐆= 𝐏 (
𝐏 /𝐆 ,𝐢 % ,𝐧 ) 𝐆=𝐏(𝐆/ 𝐏,𝐢 %,𝐧)
 Pembayaran GRADIEN
 Mencari nilai F jika nilai pembayaran gradien (G) diketahui:
   

𝐅=𝐆 ( 𝐅/𝐀 ,𝐢%,𝐧 ) (𝐀/𝐆,𝐢%,𝐧) 𝐅=𝐆(𝐅/𝐆,𝐢% ,𝐧)

 Mencari nilai pembayaran gradien (G) jika nilai F diketahui:

 
  𝟏
𝐆= 𝐅 (
𝐅 /𝐆 ,𝐢 % ,𝐧 ) 𝐆=𝐅(𝐆/𝐅 ,𝐢% ,𝐧)
 Pembayaran gradien
 Latihan soal 12:

Ibu Budi menabung Rp 5.000.000,- setahun yang akan

datang. Jumlah uang yang ditabung pada tahun-tahun
berikutnya naik sebesar Rp 1.000.000,- per tahun.
Berapakah jumlah tabungan Ibu Budi yang ditabung
selama 6 tahun jika diekivalenkan ke masa sekarang
dengan penggunaan suku bunga sebesar 9% per tahun?
P0
i = 9%
=?
0 1 2 3 4 5 6
Tahun

5 6 7 8 9
jt jt jt 10
jt jt jt

=
P0 i = 9%
=?
0 1 2 3 4 5 6 Tahun

A=5

+
jt

P0
i = 9%
=?
0 1 2 3 4 5 6 Tahun
1 2
jt 3
jt 4 5 jt
G=1 jt
jt
jt
 Latihan soal 12
Arus kas dipecah menjadi dua yaitu arus kas seragam dan gradien:

P0 = (A → P0) + (G → P0)

P0 = P0A + P0G

= A (P/A,9%,6) + G (P/G,9%,6)

= (5.000.000 x 4,485919) + (1.000.000 x 10,092385)

= 22.429.595 + 10.092.385

= 32.521.980

Jadi jumlah tabungan selama 6 tahun jika diekivalenkan ke saat ini

adalah Rp 32.521.980,-.
 Pembayaran gradien
 Latihan soal 13:

Biaya pemeliharaan untuk dumptruck yang dibeli oleh

Kakak Bapak Budi adalah sebesar Rp 1.250.000,- pada
akhir tahun pertama, kemudian Rp 1.500.000,- pada
akhir tahun kedua dan setiap tahunnya naik sebesar Rp
250.000,- sampai tahun kelima. Hitunglah biaya
rangkaian seragam yang ekivalen setiap tahunnya
sepanjang periode 5 tahun jika suku bunga yang
digunakan adalah 5%!
 i = 5%
0 1 2 3 4 5 Tahun

1,25 jt
G = 0,25 jt

=
i = 5%
0 1 2 3 4 5 Tahun

A = 1,25
jt
+
i = 5%
0 1 2 3 4 5 Tahun

G = 0,25
jt
 Latihan soal 12
Arus kas dipecah menjadi dua yaitu arus kas seragam dan gradien:

A = A + (G → A)

A = A + AG

= 1.250.000 + G (A/G,5%,5)

= 1.250.000 + (250.000 x 1,902520)

= 1.725.630

Jadi biaya pemeliharaan seragam dumptruck selama 5 tahun adalah

Rp 1.725.630,-. i = 5%
0 1 2 3 4 5
Tahun

A = 1.725.630
 Pembayaran gradien
 Latihan soal 14:

Biaya depresiasi untuk suatu mesin produksi milik Bapak

Budi pada tahun 2018 sebesar Rp 10.000.000,- dan
menurun sebesar Rp 2.000.000,- per tahun selama umur
ekonomisnya yaitu 5 tahun. Jika suku bunga yang
digunakan adalah 11%, berapa biaya total depresiasi
pada tahun kelima?
 i = 11%
0 1 2 3 4 5 Tahun

10 jt G = 2 jt F5 = ?

=
i = 11%
0 1 2 3 4 5 Tahun

A = 10 jt
– F5A = ?

i = 11%
0 1 2 3 4 5 Tahun

G = 2 jt

F5A = ?
 Latihan soal 14
Arus kas dipecah menjadi dua yaitu arus kas seragam dan gradien:

F5 = (A → F5) – (G → F5)

F5 = F5A – F5G

= A (F/A,11%,5) – G (F/G,11%,5)

= (10.000.000 x 6,227801) – (2.000.000 x 11,161831)

= 62.278.010 – 22.323.662

= 39.954.348

Jadi biaya total depresiasi pada tahun ke-5 adalah Rp

39.954.348,-.