EVALUASI KEBIJAKAN RENCANA TATA RUANG

TERHADAP PERUBAHAN PERUNTUKAN

PERUMAHAN MENJADI PERDAGANGAN DAN JASA
KOMERSIAL DI KOTA SURABAYA

Lili Indah Aryani 0851010027

Yoerina Dwi Octora 0851010045
Syahfitri 0851010062
Chris Andistya Budi 0851010086
Rahmad Ramadhan 0851010011
 LATAR BELAKANG
Luas Surabaya ± 33.300 Ha dan jumlah penduduk (tahun 2003)
sebesar ± 2.640.564 jiwa terus mengalami perkembangan pesat.
Diperkirakan jumlah penduduk pada tahun 2010 akan meningkat
hingga ± 2.682.203 jiwa.

Rencana Teknik Ruang Kota (RTRK) sebagai acuan tata ruang yang
digunakan oleh pemerintahan kota Surabaya banyak dilanggar
oleh masyarakat maupun pemerintahan kota sendiri. Pelanggaran
itu adalah tidak sesuainya pembangunan dengan perutukan
tanahnya dan berubahnya fungsi peruntukan yang telah di
tetapkan dalam RTRK.
 IDENTIFIKASI MASALAH

Mengacu pada Rencana Teknik Ruang Kota (RTRK)

Surabaya dan ketentuan Perencanaan Kawasan
Perumahan yang digunakan oleh pemerintah untuk
melakukan perubahan peruntukan perumahan daerah
kawasan pinggiran Surabaya menjadi daerah komersial.
 PERUMUSAN MASALAH
Permasalahan yang di angkat dalam penelitian ini :
1) Faktor–faktor apa saja yang menyebabkan terjadinya
perubahan peruntukan perumahan menjadi daerah
komersial?
2) Bagaimana pelanggaran yang dilakukan oleh
masyarakat, swasta atau oleh pemerintahan sendiri
terhadap kebijakan pemerintah di bidang tata ruang
kota?
3) Bagaimana cara pengendalian pemanfaatan lahan
oleh pemerintah, masyarakat, dan swasta?
 PEMBATASAN MASALAH

Faktor-faktor yang mempengaruhi tata ruang kota Surabaya

pada proses perubahan peruntukan perumahan menjadi
daerah komersial khususnya di daerah pinggiran kota yaitu
Kelurahan Banjar Sugihan, Kelurahan Manukan Kulon, dan
Kelurahan Manukan Wetan.

Macam pelanggaran terhadap kebijakan tata ruang

pemerintah kota yang dilakukan oleh seluruh segment
mempengaruhi efektifitas tata ruang kota.
 TUJUAN

Tujuan penelitian ini adalah :

1) Mengidentifikasi faktor–faktor yang mempengaruhi
adanya perubahan peruntukan.
2) Mengkaji perkembangan kebijakan pemerintah di
bidang tata ruang yang dilanggar oleh masyarakat,
swasta atau pemerintah sendiri.
3) Mengkaji efektifitas pengendalian pemanfaatan ruang
di kota Surabaya
 HIPOTESIS

“Kebijakan Tata Ruang yang dilanggar pemerintah kota, masyarakat, dan swasta
memicu terjadinya perubahan lahan yang semula untuk perumahan menjadi
jasa komersial.”

Termasuk dalam Hipotesis Assosiatif, karena pada jurnal ini

kebijakan tata ruang lahan yang dilanggar berpengaruh
terhadap alih fungsi lahan perumahan menjadi perdagangan
dan jasa komersial.
VARIABEL PENELITIAN
 PERINCIAN JENIS PERUNTUKAN
PERDAGANGAN DAN JASA KOMERSIAL
Perutukan perdagangan dan jasa meliputi kegiatan seperti dalam
table 1 berikut ini :
 METODE PENELITIAN
1. Metode Analythical Hierarchi Process (AHP), untuk
mengetahui faktor-faktor yang berpengaruh dalam proses
perubahan peruntukan.
2. Ambang batas, untuk menggambarkan hambatan fisik, atau
keterbatasan pada pembangunan kota oleh lingkungan
alam dan buatan.
Faktor-faktor ambang batas meliputi :
a) Lingkungan alam (sungai, morfologi, banjir, tanah).
b) Penggunaan lahan yang ada (perumahan,
perdagangan, peribadatan, perindustrian).
c) Utilitas umum dan sistem transportasi.
3. Teknik super impose, untuk mengetahui perkembangan
tata ruang dan penyimpangan tata ruang. Data yang
disuper impose adalah Rencana Teknik Ruang Kota,
implementasi rencana tata ruang, dan peta harga tanah.
Penelitian ini masuk pada penelitian kualitatif (tentang
kehidupan sosial secara realita dan kompleks).

Termasuk jenis penelitian korelasional (membahas

tentang pengukuran sejauh mana hubungan keterkaitan
antara satu variabel dengan variabel yang lain secara
serentak berdasarkan keadaan realitanya).
 GAMBARAN UMUM KAWASAN
Studi ini dilakukan di sebagian
wilayah Kelurahan Banjar
Sugihan (34,20 Ha), Kelurahan
Manukan Kulon (61,16 Ha) dan
Kelurahan Manukan Wetan
(67,95 Ha), dengan total luas
wilayah sekitar 163 Ha. Wilayah
ini terletak di pinggiran kota yang
PENGGUNAAN LAHAN EKSISTING PADA kondisinya saat ini didominasi
KAWASAN PENELITIAN
oleh kawasan perumahan
PERUBAHAN KOMPOSISI JENIS PENGGUNAAN
LAHAN DI WILAYAH STUDI
MATRIKS HASIL PENGISIAN QUESIONER
 KESIMPULAN

Faktor yang berpengaruh pada perubahan penggunaan lahan.

Perubahan peruntukan lahan perumahan menjadi

perdagangan dan jasa kommersial, kecenderungan pada
jenis kegiatan perdagangan retail.
Hal ini terjadi di karenakan belum menyebarnya
kegiatan fasilitas perdagangan retail terutama pada kawasan
perumahan kelas menengah ke bawah dan keberadaan PKL
yang menyebar terutama di ruang terbuka hijau (Taman
Jalan ) dan di trotoar.
Kebijakan Tata Ruang yang Dilanggar.

Yang menyebabkan terjadinya perubahan penggunan

lahan dari perumahan menjadi perdagangan dan jasa
komersial adalah
a. Penggunaan bangunan yang tidak sesuai IMB.
b. Ketentuan zoning yang meliputi Koefisien Dasar
Bangunan (KDB) dan Garis Sempadan Bangunan(GSB),
baik yang berada di depan, samping maupun belakang.
c. Perubahan siteplan yang lebih didasarkan pada
perkembangan pasar sehingga berubah dari yang
direncanakan dalam perijinan .
Ketidak efektifan Pengendalian Pemanfaatan Ruang,
dikarenakan :
a. Adanya legitimasi masyarakat yang didasarkan pada
kegiatan sosial ekonomi.
b. Muatan rencana dalam RTRK yang kurang akomodatif
terhadap kebutuhan masyarakat di lapangan,
menyebabkan penegakan ketentuan yang ada menjadi
tidak optimal
c. Kemampuan aparat pemerintah yang belum
sepenuhnya utuh mengenai persepsi dan
implementasi terhadap ketentuan dan atau muatan
rencana dalam Rencana Teknik Ruang Kota (RTRK)
Tenkyuuu… . . ^_^

Tenkyuuu… . . ^_^