(Tahun 2020)
1
PENGERTIAN PROSES PENILAIAN
Proses penilaian merupakan tahapan-tahapan penentuan nilai
properti yang didasarkan pada tujuan untuk: memahami
permasalahan, merencanakan hal-hal yang perlu dilakukan dalam
rangka pemecahan masalah, mendapatkan data-data,
mengklasifikasikan data, menganalisis, menginterpretasikan, dan
selanjutnya mengespresikannya dalam suatu estimasi nilai
Penilaian: proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas
nilai ekonomi suatu objek penilaian sesuai dengan SPI (PMK
101/2014)
Penilai: seseorang yang memiliki kompetensi dalam melakukan
kegiatan Penilaian, yang sekurang-kurangnya telah lulus
Pendidikan awal Penilaian (PMK 101/2014)
Dalam melaksanakan Penilaian, Penilai terlebih dahulu wajib
terdaftar dalam register Penilai yang diselenggarakan oleh Menteri
(PMK 56/2017)
2
The Valuation Process (AIREA.- ed)
Identification of the Problem
Identify client Identify the Identify the purpose of Identify the Identify the Assignment
and intended intended use the assignment (type effective date relevant conditions
users and definition of value) of the opinion characteristics of
the property
Data Analysis
Market Analysis Highest and Best Use Analysis
Demand studies Land as though vacant
Supply studies Ideal improvement
Marketability studies Property as improved
PMK 101/2014
Pasal 4
1) Dalam melaksanakan penilaian, Penilai harus melakukan proses Penilaian sebagai
berikut:
g) mengidentifikasi dan memahami lingkup penugasan;
h) melakukan pengumpulan, pemilihan dan analisis data;
i) menerapkan pendekatan Penilaian; dan
j) menyusun Laporan Penilaian
2) Proses Penilaian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus melakukan sesuai
5 dengan SPI
Investigasi
Pengumpulan data yang cukup untuk menghasilkan data masukan
penilaian, meliputi:
a) Data ekonomi secara umum
b) Data properti secara khusus
c) Data penawaran dan permintaan
Analisis data:
a) Pasar Properti
b) Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU)
Estimasi nilai tanah ─ Teknik Estimasi Nilai Tanah
1. Teknik Perbandingan Data Pasar, dalam hal pembanding tanah langsung
tidak tersedia, metode berikut ini dapat diterapkan dengan kehati-hatian:
2. Teknik Pengembangan Lahan
3. Teknik Alokasi
4. Teknik Ekstraksi
5. Teknik Penyisaan Tanah
6. Teknik Kapitalisasi Sewa Tanah
6
Pendekatan dan Metode Penilaian Properti
Pendekatan Pasar
Pendekatan Pendapatan
7
Metode ─ Perbandingkan Data Pasar
Dalam membandingkan properti yang dinilai dengan harga real properti
lainnya yang diterapkan dalam metode perbandingan data pasar, Penilai
seharusnya mengadopsi unit perbandingan yang secara umum diterima dan
sesuai yang dipertimbangkan oleh pelaku pasar, yang tergantung pada jenis
aset yang dinilai
Unit perbandingan yang umum digunakan termasuk tapi tidak terbatas pada :
• harga per meter persegi dari bangunan atau harga per hektar tanaman,
• harga per kamar, dan
• harga per unit output, misalnya produksi penen
Unit perbandingan hanya bermanfaat apabila dipilih secara konsisten serta
diaplikasikan pada properti yang dinilai dan properti pembanding dalam setiap
analisis
Sejauh dimungkinkan, unit perbandingan yang digunakan seharusnya merupa-
kan yang umum digunakan
Elemen perbandingan mengidentifikasikan karakteristik khusus dari properti
dan transaksi yang dapat menjelaskan variasi harga
Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus bersifat sensitif
8
Elemen Perbandingan ─ Perbandingan Data Pasar
Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis
perbandingan data pasar:
Elemen Perbandingan Transaksi:
1. Hak atas properti yang dialihkan,
2. Syarat pembiayaan,
3. Kondisi penjualan,
4. Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian,
5. Kondisi pasar
Elemen Perbandingan Properti:
1. Lokasi,
2. Karakteristik fisik,
3. Karakteristik ekonomi,
4. Penggunaan,
5. Komponen non-realty dalam penjualan
9
Elemen Perbandingan ─ Perbandingan Data Pasar
Tingkat keandalan yang dapat diterapkan pada pembanding berupa harga
transaksi atau penawaran dalam proses penilaian ditentukan dengan
membandingkan berbagai karakteristik properti dan transaksi dari data
pembanding dengan properti yang dinilai
Ketika data pembanding menggunakan data penawaran jual atau beli, maka
Penailai harus menentukan terlebih dahulu perkiraan harga transaksi dengan
mempertimbangkan tingkat komitmen dan kondisi lainnya yang melekat
pada harga penawaran serta berapa lama aset tersebut telah ditawarkan
dipasar
Selain elemen perbandingan tersebut, perbedaan antara hal-hal berikut ini
seharusnya dipertimbangkan sesuai dengan SPI 106 butir 6.2. Perbedaan
spesifik yang seharusnya dipertimbangkan dalam penilaian hak kepentingan
real properti termasuk, tapi tidak terbatas pada informasi:
a) jenis hak e) penggunaan yang diizinkan atau
kepemilikan/kepentingan, zoning dati setiap properti,
b) lokasi dari masing-masing data, f) kondisi pasar di mana harga
c) karakteristik tanah, terbentuk, dan
d) karakteristik bangunan, g) tanggal transaksi/penawaran
10
Persyaratan Data ─ Perbandingan Data Pasar
I. Prinsip Data Pembanding
1. Komprehensif; idealnya jumlah pembanding lebih dari satu pembanding atau
setidaknya terdapat tiga data pembanding yang dapat dijadikan rujukan
ketimbang satu pembanding. Dalam hal kondisi data pasar sangat terbatas
sehingga jumlah data pembanding tidak dapat memenuhi jumlah yang ideal, maka
Penilai dapat mempertimbangkan data tersebut secara hati-hati atau berusaha
untuk menggunakan metode penilaian lain selain perbandingan data pasar
2. Sejenis dan sebanding; sejenis maksudnya adalah terkait dengan objek penilaian
(seperti tanah kosong atau tanah bangunan rumah tinggal) dan sebanding dapat
diartikan terkait bentuk, ukuran, volume, kapasitas atau yang lainnya sesuai
dengan karakteristik objek penilaian
3. Terbaru; berikan informasi pasar saat ini atau saat tanggal penilaian
4. Transaksi; atas dasar yang wajar dalam pasar terbuka
5. Dapat diverifikasi; pada saat pelaksanaan penilaian sepanjang memungkinkan
dengan melaksanakan prosedur dokumentasi yang memadai
6. Konsisten; dengan praktik dalam konteks pasar yang sesuai
11
Lanjutan...Persyaratan Data
II. Sumber Data Pasar
1. Bukti Data Transaksi Langsung;
2. Informasi Publik yang Tersedia;
3. Data base; termasuk informasi dari Pemilik Properti dan Pemberi
Tugas;
4. Media;
5. Data Historis;
6. Transaksi Pasar secara umum
III. Hirarki Bukti Pasar
1. Properti sejenis atau yang mendekati sama telah dipasarkan,
meskipun tawaran mungkin telah dibuat, namun kontrak yang
mengikat belum dilakukan
Ini mengasumsikan bahwa informasi lengkap dan akurat telah
tersedia berkaitan dengan penawaran yang diperoleh;
12
2. Transaksi yang baru dilakukan atas properti yang identik atau sama, di
mana informasinya tersedia lengkap dan akurat. Hal ini mungkin termasuk
subjek properti bersangkutan;
3. Transaksi yang baru dilakukan terhadap properti lain yang sama, di mana
informasi yang lengkap dan akurat tersedia;
4. Transaksi yang baru dilakukan atas properti sejenis dan sebanding yang
mungkin data lengkapnya tidak tersedia, namun untuk data yang andal
dapat diperoleh;
5. Informasi dari sumber yang dipublikasikan atau dari basis data komersial,
pembobotannya akan bergantung pada tingkat dan otoritas
keberadaannya atau dari verifikasi yang dilakukan;
6. Bukti historis dari properti yang sama (sejenis) atau serupa;
7. Bukti tidak langsung lainnya yang sejenis dan sebanding (misalnya indeks);
8. Bukti transaksi mengenai jenis dan lokasi properti dan data lainnya
(misalnya suku bunga, sewa dan lainnya yang relevan);
9. Harga penawaran (meskipun pembobotan akan lebih tinggi di mana pasar
dalam keadaan aktif dan transparan)
13
• Sangat disadari bahwa ketersediaan data pembanding pasar yang
handal dapat dipercaya bukan hal yang mudah untuk diakses.
Karena sistem transaksi pasar properti yang ada belum terbuka dan
belum ada Lembaga resmi yang berwenang mendatanya
• Dengan kondisi demikian, Penilai perlu mendokumentasikan
informasi yang diperoleh yang sebelumnya telah dilakukan proses
verifikasi
• Verifikasi yang dilakukan bearguna untuk mendukung analisis pasar
berdasarkan rujukan yang dapat dipercaya sepanjang digunakan
untuk kepentingan penilaian
Penilai Penghi-
tungan
Inspeksi
Asumsi
Lingkup
Investigasi
Penugasan Ada Keti-
dakpastian
Penelaahan
Asumsi
Pemberi Analisis Khusus
Tugas
Data
Masukan
Tanggal Penilaian
• Tanggal penilaian di artikan dalam SPI sebagai tanggal pada
saat nilai dinyatakan dan diberlakukan
• Tanggal ini berbeda dengan tanggal laporan penilaian yang
akan diterbitkan atau tanggal di mana inspeksi akan
dilakukan atau diselesaikan
20
Asumsi dan Kondisi Pembatas
• Semua asumsi dan asumsi khusus yang dibuat dalam
pelaksanaan dan pelaporan penilaian harus ditulis dalam
Lingkup Penugasan
• Asumsi adalah hal yang wajar untuk diterima sebagai fakta
dalam konteks penugasan penilaian tanpa penyelidikan
tertentu atau verifikasi. Hal tersebut, dinyatakan untuk
dapat diterima dalam pemahaman penilaian
• Asumsi khusus adalah asumsi yang berbeda dari fakta yang
sebenarnya pada tanggal penilaian atau hal yang tidak
akan bibuat oleh sebagian kecil pelaku pasar dalam suatu
transaksi pada tanggal penilaian
21
• Contoh: suatu properti yang sedang dibangun dinyatakan
telah selesai pada tanggal penilaian
• Asumsi dan asumsi khusus yang dibuat harus wajar dan
relevan dengan memperhatikan tujuan di mana penilaian
diperlukan
• Kondisi dan syarat pembatas, menyatakan semua adanya
pembatasan yang mendasari kesimpulan nilai
22
IMPLEMENTASI
Implementasi sebagai bagian dari tugas penilaian,
merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai
meliputi tahapan investigasi, penerapan pendekatan
penilaian, dan penyusunan kertas kerja penilaian
Implementasi ini berlaku untuk semua Penilaian yang
tercakup dalam SPI
Investigasi yang dilakukan dalam tugas penilaian harus
didasarkan pada tujuan penilaian sesuai dengan Lingkup
Penugasan dan Dasar Nilai yang akan dilaporkan
Investigasi yang akan dilakukan Penilai merupakan proses
pengumpulan data yang cukup dengan cara inspeksi,
penelaahan, penghitungan dan analisis, serta memastikan
bahwa penilaian sudah dilakukan dengan cara yang benar
23
PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA
Data yang perlu dikumpulkan dan dianalisis haruslah data-
data yang mempunyai hubungan dan pengaruh terhadap
estimasi nilai properti subjek (properti yang dinilai)
Data Umum
• Data umum termasuk informasi tentang tren sosial,
ekonomi, pemerintahan, masalah lingkungan yang
mempengaruhi nilai properti di pasaran tertentu.
• Tren, semacam pergeseran populasi, penurunan tingkat
hunian gedung perkantoran, kenaikan pembangunan rumah
tinggal di pasaran
• Dalam lingkup wilayah, kota, dan lingkungan sekitar
(neighborhood)
24
Data Khusus
• Data khusus berkaitan dengan properti yang dinilai dan
properti pembanding
• Data tersebut meliputi legal, karakteristik fisik,
lokasional, biaya, pendapatan dan informasi
pengeluaran tentang properti dan detail dari
perbandingan penjualan, dan data pasar lainnya yang
diperoleh penilai
Data Permintaan dan Penawaran
• Data properti pembanding adalah data permintaan dan
penawaran khusus yang terkait posisi persaingan dari
properti yang mirip dengan properti yang dinilai di
pasaran mendatang, dan data transaksi
25
• Data penawaran meliputi persediaan properti yang ada dan
properti pesaingnya, tingkat kekosongan, dan tingkat serapannya
• Data permintaan terdiri atas populasi, pendapatan, pengerjaan
(employment), data survei yang berhubungan dengan pengguna
properti potensial
• Data tersebut untuk mengestimasi permintaan di masa
mendatang untuk penggunaan sekarang atau penggunaan yang
prospektif, atau penggunaan properti subjek yang telah
dikembangkan
ANALISIS DATA
Data yang tersedia di pasar, properti subjek, dan
tapak/tanah telah dikumpulkan dan direview secara akurat,
penilai memulai proses analisis data, yang terdiri dari dua
komponen: Analisis Pasar dan Analisis Kegunaan Tertinggi
dan Terbaik
26
Analisis Pasar
• Analisis pasar adalah studi tentang kondisi pasar untuk tipe
properti tertentu
• Pasar adalah lingkungan di mana barang dan jasa
diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui
mekanisme pembentukan harga
• Konsep pasar yang menyiratkan bahwa barang dan jasa dapat
diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya
pembatasan atas kegiatannya
• Setiap pihak akan merespon hubungan antara penawaran
dan permintaan, serta faktor-faktor lain yang mempengaruhi
harga, pengetahuan dan kemampuan pihak-pihak yang
terlibat, maupun pemahaman ekonomi atas barang atau jasa,
kebutuhan dan keinginan masing-masing pihak
• Pasar dapat berfisat lokal, nasional, internasional
27
Equilibrium Analysis of Rent for Office Space
(Adapted from Fraser 1993)
S
Rent
S1
r1
r2
r*
D1
D
O Q* Q2 Office Floor-space
28
Permintaan dan penawaran
• Interaksi permintaan dan penawaran pasar properti akan
menentukan nilai pasar properti
• Jika penawaran properti di pasaran relatif tetap sedangkan
permintaan bertambah, maka nilai properti akan naik.
Demikian pula sebaliknya, jika permintaan relatif tetap
sedangkan penawaran bertambah maka nilai properti
cenderung turun
• Ada beberapa sebab yang dapat mengubah permintaan dan
penawaran properti di pasaran, yaitu:
Faktor-faktor Kependudukan
Perubahan Citarasa
Perubahan Teknologi Pembangunan
29
Studi Pasar
• Pasar yang dimaksud dalam SPI ini berarti pasar di mana aset atau
liabilitas yang dinilai dipertukarkan pada tanggal penilaian dan
pelaku mempunyai akses langsung di pasar
• Pada umumnya pasar properti tidak sempurna antara lain
disebabkan adanya gangguan pasokan, peningkatan atau
penurunan yang mendadak atas permintaan, atau kesenjangan
pengetahuan di antara pelaku pasar
• Pelaku pasar akan bereaksi apabila kondisi pasar tidak sempurna,
sehingga pasar akan menyesuaikan dengan perubahan yang terjadi
• Penilaian dengan tujuan mengestimasi harga yang paling mungkin
terjadi di pasar harus mencerminkan kondisi yang relevan pada
tanggal penilaian, sehingga bukan merupakan harga yang
disesuaikan berdasarkan kondisi keseimbangan
30
Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best
Use Analysis)
• HBU didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mung-
kin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai,
secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan
menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut
• Pemahaman atas perilaku pasar yang dikembangkan dari
analisis pasar sangat penting dalam konsep HBU
• Kekuatan pasar akan membentuk nilai pasar sehingga
interaksi dari kekuatan pasar yang menghasilkan HBU
menjadi sangat penting
• Analisis HBU terdiri atas HBU tanah dalam keadaan
kosong, dan HBU untuk properti setelah dikembangkan
31
• Dalam analisis HBU tanah dalam keadaan kosong, Penilai
harus mempertimbangkan:
Apakah tanah seharusnya dikembangkan atau tetap
kosong?
Apabila tetap kosong, kapan pengembangan masa depan
akan menguntungkan?
Apabila dikembangkan, pengembangan seperti apa yang
harus dibuat?
• Dalam analisis HBU untuk properti yang telah
dikembangkan, Penilai harus mempertimbangkan:
Apakah pengembangan yang ada dipertahankan,
dimodifikasi, atau dibongkar untuk penggunaan yang lain?
Apabila dilakukan modifikasi atau dibongkar, kapan
modifikasi atau pengembangan kembali dilaksanakan?
32
Pendekatan Pasar
• Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan
cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset
yang identik atau sebanding dan adanya informasi
harga transaksi atau penawaraan
• Dalam pendekatan Pasar, langkah pertama adalah
mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar
dari transaksi aset yang identik atau sebanding
• Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit,
dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga
yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar
(listed) dari aset yang identik atau sebanding,
relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui
secara jelas dan dengan seksama dianalisis
33
• Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi
harga transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan
dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar
Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian
• Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum,
ekonomi, atau fisik dari aset yang ditransaksikan dan yang
dinilai
Pendekatan Pendapatan
• Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan
mengubah arus kas di masa yang akan datang ke nilai kini
• Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan
dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung
nilai melalui proses kapitalisasi
34
• Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah
modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai
• Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau
beberapa kontrak atau bukan dari kontrak. Misalnya
keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan
atau kepemilikan suatu aset
• Metode yang termasuk dalam Pendekatan Pendapatan meliputi:
Kapitalisasi Pendapatan, di mana semua risiko atau tingkat
kapitalisasi keseluruhan (overall capitalization) diterapkan
pada suatu pendapatan periode tunggal
Arus Kas Terdiskonto (DCF), di mana tingkat diskonto yang
diterapkan pada serangkaian arus kas untuk periode yang akan
datang yang didiskonto ke nilai kini (present valaue)
Berbagai model opsi harga
35
• Pendekatan Pendapatan dapat diterapkan untuk liabilitas,
dengan mempertimbangkan arus kas yang diperlukan untuk
memenuhi liabilitas sampai habis
Pendekatan Biaya
• Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan
menggunakan prinsip ekonomi, di mana pembeli tidak akan
membayar suatu aset lebih daripada biaya untuk memperoleh
aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat
pembelian atau konstruksi
• Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan
dibayar pembeli di pasar untuk aset yang akan dinilai, tidak
lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset
yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar,
ketidaknyamanan, risiko atau faktor lainnya
36
• Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor
usia atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru
dibeli atau dibangun
• Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya
dengan aset alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan
• Dalam penilaian bisnis Pendekatan Biaya dikenal sebagai Pendekatan
Aset
REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR
Rekonsiliasi indikasi nilai dan opini nilai akhir adalah analisis terhadap
berbagai kesimpulan nilai untuk mendapatkan sebuah estimasi nilai
akhir
Tahapan Kerja
• Me-review atau mengkaji ulang data dan teknik penilaian
• Mengkaji perbedaan-perbedaan indikasi nilai setiap pendekatan
penilaian dan dikaitkan dengan tujuan/kegunaan penilaian
37
• Pada setiap rekonsiliasi nilai penilai mempertimbangkan
semua faktor, kemudian membuat keputusan (judgement)
kesimpulan nilai yang paling sesuai
Beberapa cara yang dilakukan penilai dalam rekonsiliasi nilai:
• Sebagian penilai membuat rata-rata dari semua kesimpulan
nilai yang diperoleh
• Kesimpulan nilai yang dihasilkan dari pendekatan dan/atau
metode seharusnya wajar dan proses analisis serta rekonsiliasi
dari beberapa indikasi nilai menjadi satu kesimpulan tanpa
melakukan averaging (merata-ratakan) dan seharusnya
dijelaskan Penilai di dalam laporan (SPI-106: 5.4)
• Dengan memilih salah satu metode yang paling sesuai dengan
mempertimbangkan semua faktor yang berpengaruh, seperti
akurasi data, tujuan penilaian, dan faktor-faktor lain yang
relevan
38
Kriteria Rekonsiliasi
• Kesesuaian (pendekatan, pembanding, maupun analisis
yang dilakukan)
• Keakuratan pendekatan yang dilakukan
• Kuantitas dan kualitas bukti-bukti/data pembanding
• Estimasi nilai akhir (range atau figur)
• Pembulatan nilai akhir
PELAPORAN PENILAIAN
Laporan Penilaian
• Suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan,
tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang
menghasilkan opini nilai
• Suatu laporan penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis
yang dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan
informasi yang penting yang digunakan dalam analisis
39
• Laporan penilaian dapat berupa lisan maupun tertulis
• Jenis, isi, dan panjangnya laporan dapat bervariasi
tergantung pada pengguna yang dimaksud, persyaratan
hukum, jenis properti, dan sifat dasar serta kompleksitas
penugasan
Jenis Laporan
Laporan Lisan
Laporan Tertulis
41
TERIMA KASIH
42