Anda di halaman 1dari 47

PENILAIAN TANAH/TAPAK

ESTIMATING LAND VALUES


Pendahuluan
• Tanah memepunyai nilai karena didalamnya ada potensi yang
dapat dikembangkan, misalnya di atas tanah tersebut dapat
dibangun hotel, gedung perkantoran, pusat rekreasi dan lain –
lain. Dengan demikian penilaian tanah pada hakikatnya adalah
menilai ‘property interests’ dan ‘property rights’ yang melekat
pada tanah tersebut.

Penilaian tanah tidak dapat dilepaskan dari prinsip ‘Highest


and Best Use’- bagaimana tanah tersebut dikembangkan sesuai
prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik ini. Oleh sebab itu,
pada waktu melakukan penilaian, seorang penilai perlu
mengetahui berapa KDB, KLB, KL, peruntukan, GSB, GSJ
atas subyek penilaiannya.
Faktor yang Harus Dipertimbangkan
 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) = Luas lantai dasar : luas tapak (tanah) perencanaan
(satuan dalam %)
 Koefisien Lantai Bangunan (KLB) = Luas lantai total bangunan : luas tapak (tanah)
perencanaan
misal KLB = 3
 Koefisien Dasar Hijau (KDH) = Luas daerah hijau (terbuka) : luas tapak (tanah)
(satuan dalam %)
 Ketinggian Bangunan = Tinggi maksimum yang diperkenankan
misal ketinggian bangunan = 8
 Garis Sempadan Bangunan = garis yang membatasi jarak bebas minimum dari bidang
terluar suatu massa bangunan gedung terhadap batas
lahan yang dikuasai, antar massa bangunan lainnya, batas
tepi sungai/pantai, jalan kereta api, rencana saluran,
dan/atau jaringan listrik tegangan tinggi.
 Jarak Bebas Samping
 Jarak Bebas Belakang
 Ratio Parkir
Hubungan dengan Prinsip Penilaian

• Prinsip Antisipasi
• Prinsip Perubahan
• Prinsip Supply & Demand
• Prinsip Substitusi
• Prinsip Keseimbangan
Metode Penilaian
• Perbandingan Data Pasar
• Extraction
• Allocation [Nilai Properti : Nilai Tanah]
• Kapitalisasi Pendapatan :
– DCF : Metode Pengembangan Tanah
– Kapitalisasi Langsung : Teknik Penyisaan Tanah
Penerapan & Keterbatasan
• Perbandingan Data Pasar
– Paling umum diterapkan dalam melakukan
penilaian tanah dengan kondisi data pembanding
tanah kosong tersedia.
– Jika data tidak tersedia, pendekatan ini dapat
menghasilkan estimasi nilai yang kurang tepat.
• Extraction
Penerapan & Keterbatasan
– Definisi : nilai tanah adalah ekstraksi (hasil penurunan) dari harga jual dari properti yang
telah dikembangkan dengan mengurangkan kontribusi yang dihasilkan dari
pengembangan tersebut, yakni diestimasi dari biaya pembuatan baru bangunan yang
telah disusutkan, dan nilai sisanya menunjukkan nilai tanah
– Dapat diterapkan jika estimasi nilai bangunan dapat ditentukan.
– Kesalahan dalam menentukan depresiasi dapat menyebabkan kesalahan perkiraan nilai
tanah.
Contoh :
Luas Tanah : 200 m2
Luas Bangunan : 150 m2
Nilai Properti : Rp 500.000.000
Biaya Pemb. Baru : Rp 2.000.000/m2
Depresiasi Bgn : 25%
NILAI TANAH : ???
Nilai Bangunan : (Rp2.000.000 x 150) x (100% - 25%)
: Rp 225.000.000
Nilai Tanah : Rp 500.000.000 – Rp 225.000.000
: Rp 275.000.000
Penerapan & Keterbatasan
• Allocation
– Prosedur didasarkan atas kesamaan rasio antara nilai tanah dan nilai pengembangannya
untuk suatu penggunaan khusus dari suatu properti pada suatu lokasi tertentu
– Umumnya diterapkan pada kondisi di mana data pembanding tanah kosong kurang
tersedia, serta digunakan untuk menilai properti di lingkungan yang sudah menurun

Nilai Properti
Rasio Nilai Tanah
Nilai Properti
Nilai Tanah
Penerapan & Keterbatasan
• Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique)
– Dapat diterapkan jika data penjualan tanah tidak
tersedia, namun nilai bangunan dapat ditentukan.
Sekaligus dapat diterapkan untuk mengetahui
apakah obejek penilaian sudah memenuhi prinsip
HBU.
– Menggunakan asusmsi-asumsi : R tanah, NOI
properti, dll yang dapat menyebabkan kesalahan
dalam melakukan penentuan nilai tanah.
Penerapan & Keterbatasan
• Metode Pengembangan Tanah
– Dapat diterapkan jika objek penilaian memiliki
potensi untuk dikembangkan.
– Menggunakan asusmsi-asumsi : rencana penjualan,
discount rate, dll yang dapat menyebabkan
kesalahan dalam melakukan penentuan nilai tanah.
METODE PENGEMBANGAN TANAH
LAND DEVELOPMENT METHOD
Pendahuluan
Metode ini digunakan untuk menilai tanah yang mempunyai
potensial :

• Tanah terletak di daerah yang telah berkembang dan relatif


ideal : mempunyai jalan masuk, dekat dengan jalan utama,
angkutan umum mudah diperoleh.

• Data pasar tanah mentah dari sekitarnya sulit diperoleh.

• Harga jual dari tanah yang sudah dikembangkan dapat


diperoleh.
Langkah-Langkah Penilaian

• Membuat analisa HBU atas tanah tersebut.


• Membuat rencana pengembangan
• Menentukan biaya pengembangannya
• Membuat rencana penjualan
• Menentukan harga jual atas masing-masing kavling
• Menetapkan keuntungan pengembang
• Menetapkan discount rate
• Menghitung nilai sekarang objek penilaian
Langkah Langkah Penilaian
• Perlu dicatat bahwa dalam tahapan ini seorang penilai juga
perlu melakukan studi pasar mengenai harga dan tipe – tipe
yang dijual dari properti pembanding disekitarnya.

• Perencanaan ini biasanya dituangkan dalam suatu ‘cash


flow’untuk jangka waktu tertentu yang menggambarkan aliran
kas masuk dari penjualan atas kavling – kavlingnya dan aliran
kas keluar yaitu biaya pengembangan proyek ini.
Langkah Langkah Penilaian
• Aliran kas masuk dikurangkan dengan aliran kas keluar akan
menghasilkan pendapatan bersih. Selanjutnya pendapatan
bersih per tahun didiskonto untuk mendapatkan total nilai
sekarang dari subyek properti (nilai pasar asli)
Kondisi Tanah Penyelesaian Pengembangan
Periode pengembangan
Saat ini

Gross Development Value


(GDV)

-
Development Cost
(DC)

=
Tingkat Diskonto (i) Residual
Nilai Properti
1/(1+i)n GDV - DC
Prosedur

Penggunaan terbaik dan tertinggi


Konsep pengembangan
Tahapan penjualan
$ Harga jual
Pendapatan penjualan
Waktu dan biaya pengembangan
Biaya operasional
Faktor keuntungan/kerugian
Tingkat diskonto
KASUS PENILAIAN
Kasus Penilaian 1
• Tanah seluas 6 [enam] ha dengan peruntukan adalah kawasan
pemukiman, terletak di daerah yang berkembang pesat akan
digunakan sebagai agunan kredit. Data pasar penawaran dari tanah
di sekitarnya sangat bervariasi dan trasaksi yang terjadi sulit
dipercaya sebagai data pasar.
Secara rinci data – data mengenai pengembangan dan penjualan
atas tanah tersebut adalah sebagai berikut :
Biaya pematangan tanah dan pengembangan sarana adalah Rp
2,231,000,000.-
Perbandingan tanah efektif : sarana & prasarana =
60 % : 40 %
Kasus Penilaian 1
Biaya Operasional adalah Rp 1 milyard.
[termasuk biaya pemasaran, biaya administrasi & umum,
biaya overheaed]
Keuntungan pengembang diharapkan adalah Rp 600 juta.
Kasus Penilaian 1
• Biaya dan keuntungan pengembang di atas diasumsikan sudah
merupakan nilai sekarang.
• Terdapat 2 [dua] kategori luas kavling, yaitu 300 m2 dan 200
m2.
• Jumlah kavling 300 m2 adalah 40 [empat puluh] buah.
• Proyeksi penjualan kavling 200 m2 adalah tahun 1 : 60
kavling, tahun ke-2 : 36 kavling dan tahun ke-3 : 24 kavling.
Kasus Penilaian 1
• Proyeksi penjualan kavling 300 m2 adalah tahun ke-2 : 24
kavling dan tahun ke-3 : 16 kavling.
• Harga jual tanah pada saat penilaian Rp 350.000,- per m2
• Bunga bank pada saat penilaian adalah 20 % per tahun.
• Kenaikan harga tanah diperkirakan 15 % per tahun.

Penilai diminta untuk menentukan nilai pasar tanah mentah atas


lahan tersebut.
DESKRIPSI Tahun ----------> 1 2 3

Luas Tanah [m2] 60.000

TIPEKAVLING
Luas Kavling A 200 m2
Luas Kavling B 300 m2

PENJUALAN
Ka vling A kavling 60 36 24
Ka vling B kavling 0 24 16

Harga Jual Rp/ m2 350.000 402.500 462.875


Ke naika n Harga pe r ta hun 15%

PENJUALAN

Proye ksi Pendapata n


Ka vling A 4.200.000.000 2.898.000.000 2.221.800.000
Ka vling B - 2.898.000.000 2.221.800.000
Total Pe nda patan 4.200.000.000 5.796.000.000 4.443.600.000

Discount Rate 20%


Discount Fa ctor 0,8333 0,6944 0,5787

Nilai Se karang 10.096.527.778 3.500.000.000 4.025.000.000 2.571.527.778

BIAYA PENGEMBANGAN

Bia ya Pe matanga n Tanah & Sa rana 2.231.000.000


Ke untungan Pengemba ng 600.000.000
Bia ya Ope rasional 1.000.000.000
Total Bia ya Pengemba ngan 3.831.000.000

Nilai Pa sar Tanah Mentah 6.265.527.778


Kasus Penilaian 2
• Anda diminta melakukan penilaian tanah seluas 60 ha.
• Di sekitar lokasi sudah berkembang beberapa perumahan
dengan harga jual tanah berkisar antara Rp 400.000,- s/d Rp
600.000,-per m2.
• Di atas tanah ini direncanakan akan dikembangkan sebuah
perumahan yang terbagi dalam 3 cluster yaitu :
Kasus Penilaian 2

Cluster Luas (ha) Harga jual saat ini


(Rp/m2)
A 10 600.000
B 20 500.000
C 30 400.000
Kasus Penilaian 2
• Luas Efektif adalah 60 % untuk masing – masing cluster.
• Diperkirakan pengembangan lahan ini akan dimulai 1 tahun
lagi (dari waktu penilaian saat ini) dengan masa
pengembangan selama 2 tahun, terbagi atas : Tahap 1 50% dan
Tahap 2 50%.
• Biaya pengembangan saat ini Rp 100.000,- per m2 dan
diperkirakan akan mengalami kenaikan 10 % per tahun.
• Kenaikan harga jual adalah 10 % per tahun dalam masa
penjualan 5 tahun, dimulai setelah masa pembangunan selesai.
• Keuntungan pengembang adalah 10 % dari penjualan.
Kasus Penilaian 2
• Tingkat Diskon yang berlaku adalah :

Tahun ini 16 %
1 tahun kemudian 15 %
2 tahun kemudian 15 %
3 tahun kemudian 14 %
4 tahun kemudian 14 %
5 tahun kemudian 13 %
6 tahun kemudian 13 %
7 tahun kemudian 13 %

Berapa nilai pasar per m2 dari tanah ini ?


DESKRIPSI PROYEK 1 2 3

Jenis Cluster 1 ha 10,000 m2 60%


Cluster A 10 ha 100,000 m2 60,000 m2
Cluster B 20 ha 200,000 m2 120,000 m2
Cluster C 30 ha 300,000 m2 180,000 m2

Tingkat Penjuala n

Ha rga Jual Eska la si Harga per th


Cluster A 10% 600,000 660,000 726,000
Cluster B 500,000 550,000 605,000
Cluster C 400,000 440,000 484,000

PENJUALAN

Cluster A
Cluster B
Cluster C

Keuntungan Pe ngembang 10%

TOTAL PENJUALAN

BIAYA PENGEMBANGAN

Tahap Penge mbanga n 50% 50%


Eska lasi Biaya pe r th
Biaya Pengembangan 600,000 m2 10% 100,000 110,000 121,000

TOTAL BIAYA PENGEMBANGAN 33,000,000,000 36,300,000,000

PENDAPATAN BERSIH (33,000,000,000) (36,300,000,000)

Discount Rate 16% 15% 15%

Discount Factor 0.862068966 0.749625187 0.651847989

Nilai Pa sar Tana h Me ntah 59,967,000,000 (24,737,631,184.41) (23,662,082,002.48)


Nilai Pa sar Tana h Me ntah per m2 99,900
DESKRIPSI PROYEK 4 5 6 7 8

Jenis Cluste r 1 ha
Cluste r A 10 ha
Cluste r B 20 ha
Cluste r C 30 ha

Tingka t Pe njua la n 20% 20% 20% 20% 20%

Ha rga Jua l
Cluste r A 798,600 878,460 966,306 1,062,937 1,169,230
Cluste r B 665,500 732,050 805,255 885,781 974,359
Cluste r C 532,400 585,640 644,204 708,624 779,487

PENJUALAN

Cluste r A 9,583,200,000 10,541,520,000 11,595,672,000 12,755,239,200 14,030,763,120


Cluste r B 15,972,000,000 17,569,200,000 19,326,120,000 21,258,732,000 23,384,605,200
Cluste r C 19,166,400,000 21,083,040,000 23,191,344,000 25,510,478,400 28,061,526,240

44,721,600,000 49,193,760,000 54,113,136,000 59,524,449,600 65,476,894,560

Ke untunga n Pe nge mba ng 4,472,160,000 4,919,376,000 5,411,313,600 5,952,444,960 6,547,689,456

TOTAL PENJUALAN 40,249,440,000 44,274,384,000 48,701,822,400 53,572,004,640 58,929,205,104

BIAYA PENGEMBANGAN

Ta ha p Pe nge mba nga n

Bia ya Pe nge mba nga n

TOTAL BIAYA PENGEMBANGAN

PENDAPATAN BERSIH 40,249,440,000 44,274,384,000 48,701,822,400 53,572,004,640 58,929,205,104

Discount Ra te 14% 14% 13% 13% 13%

Discount Fa ctor 0.571796482 0.501575861 0.443872443 0.392807472 0.347617232

Nila i Pa sa r Ta na h Me nta h 23,014,488,179.25 22,206,962,278.23 21,617,396,908.01 21,043,483,715.76 20,484,807,156.93


Nila i Pa sa r Ta na h Me nta h pe r m2
Kasus Penilaian 3
Sebidang lahan untuk perumahan/pemukiman memenuhi syarat
dilakukan penilaian dengan metode pengembangan tanah.
Diperoleh data – data yang dapat memberi gambaran lebih rinci
mengenai rencana pengembangan atas lahan tersebut, adalah
sebagai berikut :
• Lamanya waktu pengembangan adalah 5 [lima] tahun
• Jumlah kavling yang dapat dijual adalah 86 [delapan puluh
enam] unit.
• Penjualan mulai dilakukan pada tahun ke-2
• Masa konstruksi untuk setiap tahap adalah 1 [satu] tahun.
• Harga jual per kavling adalah Rp 450.000.000,-
Kasus Penilaian 3
• Kenaikan harga jual 5 % per tahun
• Jadwal pengembangan kavling tanah matang :
Tahun ke-1 : 46 kavling
Tahun ke-3 : 40 kavling
• Jadwal penjualan kavling tanah matang :
Tahun ke-2 : 30 kavling
Tahun ke-3 : 20 kavling
Tahun ke- 4 : 20 kavling
Tahun ke- 5 : 16 kavling
Kasus Penilaian 3
• Biaya pengembangan terdiri dari :
Biaya perencanaan tahun ke-1 : Rp 250, 000, 000.-
Biaya perencanaan tahun ke-2 : Rp 100, 000, 000.-
Biaya perencanaan tahun ke-3 : Rp 200, 000, 000.-
Biaya Pembersihan lapangan, cut & fill tahun ke-1: Rp 500,
000, 000.-
Biaya Pembersihan lapangan, cut & fill tahun ke-3 : Rp 100,
000, 000.-
Kasus Penilaian 3
Biaya pembuatan jalan tahun ke-1 : Rp 3, 000, 000, 000.-
Biaya pembuatan jalan tahun ke-3 : Rp 1, 750, 000, 000.-
Biaya instalasi kabel PLN, PAM, telepon : Rp 40, 000, 000.-
per kavling
Biaya penjualan & overhead 10 % dari pendapatan penjualan
Pajak properti Rp 2, 500, 000.- per kavling tanah matang
Keuntungan pengembang 12 % dari pendapatan penjualan
• Discount Rate 10 %

Penilai diminta untuk menentukan nilai pasar tanah mentah


atas lahan tersebut.
DESKRIPSI Satuan Ta hun ----------> 1 2

PENJUALAN
Penjualan Kavling 30
Harga Jual Rp/ kavling 450,000,000
TOTAL PENJUALAN Rp 13,500,000,000

BIAYA PENGEMBANGAN
Biaya Perencanaan Rp 250,000,000 100,000,000
Biaya Cut & Fill, Pembe rsiha n Rp 500,000,000
Biaya Pembuatan Jalan Rp 3,000,000,000
Biaya Instalasi Rp 1,840,000,000
Biaya Penjualan & Overhea d Rp 1,350,000,000
Pajak Properti Rp 115,000,000 40,000,000
Keuntungan Pengembang Rp 1,620,000,000
TOTAL BIAYA PENGEMBANGAN Rp 5,705,000,000 3,110,000,000

PENDAPATAN BERSIH (5,705,000,000) 10,390,000,000


Discount Rate 10%
Discount Factor 0.909 0.826
Nilai Pasar Tanah Mentah 15,424,000,000 (5,186,363,636) 8,586,776,860
Nilai Pasar Tanah Mentah per kavling 179,000,000
DES KRIPS I 3 4 5

PENJUALAN
P e njua la n 20 20 16
Ha rga Jua l 472.500.000 496.125.000 520.931.250
TOTAL P ENJUALAN 9.450.000.000 9.922.500.000 8.334.900.000

BIAYA PENGEMBANGAN
Bia ya P e re nc a na a n 200.000.000
Bia ya Cut & Fill, P e mbe rs iha n 100.000.000
Bia ya P e mbua ta n Ja la n 1.750.000.000
Bia ya Ins ta la s i 1.600.000.000
Bia ya P e njua la n & Ove rhe a d 945.000.000 992.250.000 833.490.000
P a ja k P rope rti 90.000.000 40.000.000
Ke untunga n P e nge mba ng 1.134.000.000 1.190.700.000 1.000.188.000
TOTAL BIAYA P ENGE MBANGAN 5.819.000.000 2.222.950.000 1.833.678.000

P E NDAP ATAN BERS IH 3.631.000.000 7.699.550.000 6.501.222.000


Dis c ount Ra te
Dis c ount Fa c tor 0,751 0,683 0,621
Nila i P a s a r Ta na h Me nta h 2.728.024.042 5.258.896.250 4.036.747.366
Nila i P a s a r Ta na h Me nta h pe r ka vling
Teknik Penyisaan Lahan
The Land Residual Technique
-

Nilai Tanah
PENDAHULUAN
• Terdapat 2 jenis teknik penyisaan, yaitu :
– Teknik Penyisaan Tanah
– Teknik Penyisaan Bangunan
• Teknik penyisaan tanah diterapkan untuk melakukan penilaian
tanah, jika diketahui NOI properti, nilai bangunan, tingkat
kapitalisasi bangunan dan tingkat kapitalisasi tanah.
• Teknik penyisaan bangunan diterapkan untuk melakukan
penilaian bangunan, jika diketahui NOI properti, nilai tanah,
tingkat kapitalisasi tanah dan tingkat kapitalisasi bangunan.
CONTOH
• Teknik Penyisaan Tanah
– Nilai Bangunan 450,000
– NOI Properti 67,500
– R Bangunan 11%
– NOI Bangunan 450,000 x 11% = 49,500
– NOI Tanah 67,500 – 49,500 = 18,000
– R Tanah 9%
– Nilai Tanah 18,000 / 9% = 200,000
– Nilai Properti 450,000 + 200,000 = 650,000
CONTOH
• Teknik Penyisaan Bangunan
– Nilai Tanah 200,000
– NOI Properti 67,500
– R Tanah 9%
– NOI Tanah 200,000 x 9% = 18,000
– NOI Bangunan 67,500 – 18,000 = 49,500
– R Bangunan 11%
– Nilai Bangunan 49,500 / 11% = 450,000
– Nilai Properti 200,000 + 450,000 = 650,000
Studi Kasus

Properti Tanah kosong seluas 6 Ha


Bentuk tanah Bervariasi (beraturan & tidak beraturan)

Kondisi tanah Tanah sawah & tanah darat

Dokumen kepemilikan HGB

Catatan - Lahan ini dapat dikembangkan sebagai


kawasan perumahan dengan KDB 60%
- Direncanakan akan dijadikan kapling
terdiri dari kapling 300 m2 sebanyak 40
kapling dan sisa tanah akan dijadikan
kapling tipe 200 m2
Studi Kasus
Rencana Penjualan • Thn ke – 2 sebanyak 60 unit @ 200 m2
• Thn ke – 3 sisanya 30 unit @ 200 m2 dan
24 unit @ 300 m2
• Thn ke – 4 sisanya terjual habis
Rencana Biaya Dimulai Thn -1 dengan biaya :
Pengembangan • Thn -1 Rp. 931.000.000
• Thn -2 Rp. 725.000.000
• Thn -3 Rp. 575.000.000
Biaya-Biaya Lain • Biaya operasi (biaya pemasaran, adm,
umum, overhead dll) dianggap tetap
Rp. 250 jt per tahun
• Keuntungan Developer 13% dari nilai
penerimaan
Harga Jual tanah Rp. 425.000,-/m2 (thn ke-2) kenaikan 15% per tahun

Tingkat Diskonto 20 %
Studi Kasus
Penyelesaian :
Luas tanah 60.000 m2
luas tanah efektip 60% 36.000 m2
Luas tanah untuk @ 300 m2 40 unit 12.000 m2
Sisa tanah untuk @ 200 m2 24.000 m2
Tahun ke 1 2 3 4

Rencana Penjualan
Tipe 200 0 60 36 24
Tipe 300 0 0 24 16
Luas tanah 12.000 14.400 9.600
Harga jual (naik 15%) 425 490 560
Penerimaan 5.100.000 7.056.000 5.376.000
Pengeluaran
- Biaya Pengembangan 931.000 725.000 575.000 -
- Biaya Operasi 250.000 250.000 250.000 250.000
Sub Total 1.181.000 975.000 825.000 250.000
Keuntungan Developer 13% - 663.000 917.280 698.880
Total Pengeluaran 1.181.000 1.638.000 1.742.280 948.880
Penerimaan Bersih (1.181.000) 3.462.000 5.313.720 4.427.120
Diskon rate 20% 20% 20% 20%
Diskon Faktor 0,8333 0,6944 0,5787 0,4823
Nilai Kini (984.167) 2.404.167 3.075.069 2.134.992
Nilai Pasar Tanah 6.630.062
S t u d i K a s u s Metode Pengembangan Tanah
Luas Tanah 6.000 m2
KDB 40%
KLB 3,5
Tinggi maksimum 20
Penggunaan yg diizinkan campuran
Luas bangunan 19.200 m2 (bangunan berlantai 10)
Jumlah Apartemen 150
Biaya membangun 65.750 lengkap dengan m&e
(pembayaran 2 kali pada akhirtahun)
Apartemen Jual (Strata) :

Tahun ke 1 2 3 4 5

Rencana Penjualan
Jumlah unit 0 0 45 65 40
Harga jual (naik 15%) - 870 870 870
Penerimaan - 39.150 56.550 34.800
Pengeluaran
- Biaya Pembangunan 32.875 32.875 - - -
- Biaya Operasi 600 600 1.733 2.503 1.540
Total Penerimaan (33.475) (33.475) 37.417 54.047 33.260
Keuntungan Developer 8% - - 2.993 4.324 2.661
Penerimaan Bersih (33.475) (33.475) 34.424 49.723 30.599
Diskon rate 13,5% 13,5% 13,5% 13,5% 13,5%
Diskon Faktor 0,8811 0,7763 0,6839 0,6026 0,5309
Nilai Kini (29.493) (25.985) 23.543 29.962 16.245
Nilai Pasar Tanah (Rp.1000.000) 14.272
Nilai Pasar Tanah/m2 (Rp.1000) 2.379
S t u d i K a s u s Penyisaan Tanah
Luas Tanah 6.000 m2
KDB 40%
KLB 3,5
Tinggi maksimum 20 lantai
Penggunaan yg diizinkan campuran
Luas bangunan 19.200 m2 (bangunan berlantai 10)
Jumlah Apartemen 150
Nilai Bangunan 54.000

Perkantoran :

Tahun ke 1 2 3 4 5 6 7 8 8

Pendapatan Kotor
Jumlah unit 0 0 150 150 150 150 150 150 150
Harga sewa per tahun 90 90 100 100 110 110 120 100 100
Tingkat Hunian 55% 75% 85% 85% 90% 95% 95%
Total Pendapatan - 8.250 11.250 14.025 14.025 16.200 14.250 14.250
Biaya-Biaya :
- Biaya Variabel (15%) - - 1.238 1.688 2.104 2.104 2.430 2.138 2.138
- Biaya Tetap - - - - - - - - -
- Cadangan Penggantian - - - - - - - - -
Pendapatan Bersih - - 7.013 9.563 11.921 11.921 13.770 12.113 12.113
Terminal cap rate 11% - - - - - - - 110.114
Penerimaan Bersih - - 7.013 9.563 11.921 11.921 13.770 122.226
Diskon rate 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0%
Diskon Faktor 0,8696 0,7561 0,6575 0,5718 0,4972 0,4323 0,3759 0,3269
Nilai Kini - - 4.611 5.467 5.927 5.154 5.177 39.956
Nilai Pasar Properti (Rp.1.000.000) 66.292
Nilai Bangunan (Rp.1.000.000) 54.000
Nilai Pasar Tanah (Rp.1.000.000) 12.292
Nilai Pasar Tanah/m2 (Rp.1.000) 2.049
Sebidang tanah seluas 10.500 meter persegi dapat dibangun
84 buah ruko 3 lantai dengan luas tapak masing-masing 75
meter persegi.
Jumlah dan dan harga jual ruko adalah sebagai berikut:
-12 unit menghadap jalan raya @ Rp. 800 juta
- 3 unit sudut menghadap jalan @ Rp. 900 juta
- 60 unit standar @ Rp. 500 juta
- 9 unit sudut standar @ Rp. 600 juta
Harga jual diperkirakan naik 5% per tahun
Jumlah penjualan per tahun diasumsikan sama
Proyeksi:
- Masa penjualan 3 tahun (termasuk masa pembangunan 1
tahun)
- Biaya pembangunan ruko Rp. 200 juta per unit
- Biaya pematangangan tanah Rp. 200.000 per m2 luas tanah
(termasuk sarana & prasarana)
- Ijin-ijin Rp. 10 juta per unit
- Tingkat diskonto 18%
- Biaya manajemen & pemasaran 3% dari harga jual
- Keuntungan pengembang 20% dari harga jual.
BERAPA NILAI TANAH TERSEBUT?
TUGAS MANDIRI
DIKUMPULKAN
23 APRIL 2011