Anda di halaman 1dari 25

1

PROSEDUR PENILAIAN ASET NEGARA


Tujuan Penilaian Aset Publik

• Kepentingan Laporan Keuangan


• Kepentingan untuk Jual / Beli, tukar guling / ruislag, sewa
menyewa
• Bangun Operasikan Transfer / Kembalikan (BOT), Bangun
Transfer / Kembalikan Operasikan (BOT), Kerjasama
Operasi (KSO)
• Kepentingan Pengelolaan Aset (Manajemen Aset)
• Kepentingan Informasi Eksternal

08/06/11 2
Obyek Penilaian Asset Publik

• Berdasar pencatatan pada buku akuntansi


yang ada, atau yang dimiliki masing-masing
unit (kementerian, badan, dinas dsb)
• Dilakukan review pengelompokan sesuai
tujuan penilaian dan standar akuntansi
• Dilakukan review terhadap aspek legal,
penguasaan dan/atau kepemilikan

08/06/11 3
KATEGORI ASSET PUBLIK SESUAI
KAIDAH
KATEGORIINTERNASIONAL
ASSET
KETERANGAN
Asset Operasional  Tanah yang termasuk special
property
 Rumah Tinggal Dinas
 Perumahan Lainnya
 Bangunan Kantor
 Sekolah
 Perpustakaan
 Gedung Olahraga
 Golf
 Mess
 Museum dan Galery
 Bengkel
 Kuburan
 Tempat Parkir
 Peralatan
 Kendaraan
 Mesin
 Komputer Perabotan dan Peralatan
4
Kantor
…… LANJUTAN
KATEGORI ASSET KETERANGAN

Asset Non  Tanah yang akan dibangun


Operasional  Komersial Property
 Asset Investasi
 Asset berlebih (surplus asset)

Asset
Infrastruktur  Jalan Raya
 Pelabuhan / Dermaga
 Jembatan
 Jalan Permanen
 Saluran Air
 Dan Lain-lain

Community Asset  Halaman dan Taman


 Bangunan Bersejarah
 Bangunan Kesenian
 Museum
 Kuburan (hanya tanah)
5
Sumber diolah dari RICS, 1996
PENGERTIAN
❏ Asset Operasional : asset yang dipergunakan dalam
operasional perusahaan / pemerintah yang dipakai secara
berkelanjutan atau dan dipakai pada masa datang :
• Dimiliki dan dikuasai / diduduki untuk digunakan / dipakai
operasional / perusahaan / pemerintah
• Bukan asset khusus, jika asset khusus yang berupa
prasarana dan asset peninggalan sejarah yang dikontrol
oleh Pemerintah, tetapi secara fisik tidak harus dihuni
untuk tujuan operasional, diklasifikasikan sebagai asset
operasional.
❏ Asset Non Operasional : asset yang tidak merupakan
bagian integral dari operasional perusahaan / pemerintah
dan diklasifikasikan sebagai asset berlebih . Asset-asset
berlebih adalah asset non integral yang tidak dipakai untuk
penggunaan secara berkelanjutan atau mempunyai potensi
untuk digunakan dimasa yang akan datang, dan karena itu
bersifat surplus terhadap persyaratan operasional.
❏ Community Asset, sebenarnya adalah aset milik
pemerintah dimana penggunaan aset tersebut secara terus
menerus, umur ekonomis atau umur gunanya tidak
ditetapkan dan terkait kepada pengalihan yang terbatas
(tidak dapat dialihkan).
Contoh aset ini adalah, museum, kuburan, rumah ibadah dan
sebagainya.
❏ Infrastructure Asset, adalah aset yang melayani
kepentingan publik yang tidak terkait, biaya pengeluaran
dari aset ditentukan kontinuitas penggunaan aset
bersangkutan, seperti jalan raya, jembatan dan sebagainya.
Untuk aset-aset yang termasuk Community Asset dan
Infrastructure Asset, pada umumnya dapat termasuk ke
dalam aset operasional yang berkualifikasi khusus.

7
Pemisahan Nilai Tanah dan Bangunan untuk Kepentingan
SA - BMN dan LKPP

• Tanah;
• Mesin dan peralatan;
• Gedung dan Bangunan;
• Jalan, Jaringan dan Irigasi;
• Konstruksi dalam pengerjaan; dan
• Asset tetap lainnya

08/06/11 8
PROSEDUR PENILAIAN

08/06/11 9
BATASAN MASALAH
Identifikasi
Identifikasi Tanggal Tujuan Batasan &
Obyek
Status/Hak Penilaian Penilaian Asumsi
Penilaian
Proses Penilaian
SURVEY PENDAHULUAN & RENCANA PENILAIAN
Data yang Sumber KebutuhanTenaga
Rencana Kerja
Diperlukan Data Kerja

PENGUMPULAN DAN ANALISIS DATA


DATA UMUM DATA KHUSUS
Lokasi Ekonomi Objek Penilaian Lain-lain
• Analisa Pasar
• Daerah • Sertifikat, IMB • Biaya
• Finansial
• Kota • Tempat/ Kedudukan • Penjualan
• Pertimbangan Ekonomis
• Lingkungan • Ciri Fisik • Sewa
• Arah Perkembangan
• Dll  • Finansial • Pengeluaran
Ekonomi

ANALISIS DAN PENFSIRAN DATA


- Highest and Best Use - Review Pasar Properti - Penyesuaian Terhadap Pendekatan

PENERAPAN TIGA PENDEKATAN

PENDEKATAN DATA PASAR PENDEKATAN BIAYA PENDEKATAN PENDAPATAN

REKONSILIASI DAN ESTIMASI AKHIR

PENYUSUNAN LAPORAN
INSPECTION CONTROL CHECK LIST
PELAKSANAAN PENILAIAN TANAH DAN BANGUNAN

HAL-HAL YANG PERLU DIPERHATIKAN :

1. SEBELUM KE LOKASI

A.Kelengkapan Dokumen.

A.1. SERTIFIKAT A.2. IJIN MENDIRIKAN


BANGUNAN
• SHGB Lihat tanggal jatuh tempo • Tahun Didirikan.
• Lebih dari 1 (satu) Sertifikat. • Luas Bangunan.
Lakukan penggabungan gambar situasi / surat ukur. • IMB terakhir jika renovasi.
• Hubungan pemilik sertifikat dengan calon debitur.

A.3. Gambar Bangunan.

A.4. Foto copy Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.

A.5. Gambar Situasi (site plan) jika jaminan adalah pabrik.


B. Konfirmasi Waktu Inspeksi.

2. SAAT INSPEKSI KE LOKASI

• Cocokan dan catat letak serta perhatikan ukuran panjang x lebar

LETAK BENTUK TANAH BATAS TANAH


Tusuk Sate •Segitiga Bersebelahan / Berseberangan atau berjarak
•Tepat. •Trapesium tertentu dengan :
•Setengah. •Jajaran Genjang •Rumah Ibadah
•Tidak Beraturan •Pompa Bensin
Tanah Sudut •Rel Kereta Api
•Tegangan tinggi
Kontur Tanah •Sekolah
Lihat ketinggian tanah •Kuburan
terhadap jalan. •Dibawah jembatan layang

BANGUNAN PEYIMPANGAN BANGUNAN (TIDAK SESUAI IMB)


•Penggunaan bangunan •Luas bangunan
•Rincian penggunaan ruangan •Jumlah lantai
•Klasifikasi bahan bangunan •Garis Sempadan Bangunan (GSB)
•Kondisi
PENGAMBILAN FOTO
Tampak dalam untuk tiap lantai yang memperlihatkan kondisi / kelas bangunannya.
Tampak depan yang memperlihatkan bagian depan jaminan, jalan muka serta
lingkungan sekitarnya.

DENAH LOKASI
Digambarkan akses untuk menuju ke jaminan diambil dari arah jalan utamanya
sampai pada letak jaminan serta digambarkan letak dari data-data pembanding untuk
rumah / ruko / pabrik yang dijual .
3. INFORMASI LAIN YANG DICARI

1. JALAN MENUJU KE LOKASI


- Rusak.
- Daerah sepi / terpencil.
- Lewat pasar.
- Jarak ke lokasi dari jalan utama yang mudah dicapai dengan kendaraan.

2. DAERAH KUMUH
- Berada didalam daerah kumuh.
- Berdekatan dengan daerah kumuh.

3. TERKENA BEKAS KERUSUHAN / KEBAKARAN / BANJIR

4. KOMPLEK PERUMAHAN / PERTOKOAN / PERKANTORAN / KAWASAN INDUSTRI YANG TELAH


DITINGGALKAN DEVELOPERNYA
- Fasilitas umum (Fasum) dan Fasilitas Sosial (Fasos)-nya sudah tidak terurus.
- Fasilitas umum (Fasum) dan Fasilitas Sosial (Fasos)-nya terurus berkat kerjasama warga.
5. LINGKUNGAN KOMPLEK PERUMAHAN / PERTOKOAN / PERKANTORAN / KAWASAN INDUSTRI
MASIH
SEPI
- Banyak rumah yang belum / tidak dihuni.
- Banyak lahan yang belum dibangun
- Banyak rumah yang akan dijual

6. TIDAK MARKETABLE
Disebabkan :
- Letaknya jauh.
- Fasilitasnya kurang.
- Tidak strategis
- Keamanan lingkungan
7. LUAS AREAL KOMPLEK PERUMAHAN / PERTOKOAN / PERKANTORAN / KAWASAN INDUSTRI
Prosentase rumah / pabrik / ruko yang sudah dibangun.

8. PLANING / RENCANA PEMERINTAH (PERIKSA DI DINAS TATA KOTA)


- Rencana pelebaran jalan.
- Peruntukan.
- KDB / KLB

9. MAYORITAS USAHA DISEKITARNYA / KOMERSIAL

10. KELEBIHAN LAINNYA


- Hadap Timur.
- Hadap Taman, dll.

CATATAN :
SETIAP INFORMASI YANG DIDAPAT HARUS DICATAT DALAM LAPORAN PENILAIAN
INSPECTION CONTROL CHECK LIST
PELAKSANAAN PENILAIAN MESIN

HAL-HAL YANG PERLU DIPERHATIKAN :

1. SEBELUM KE LOKASI

A. Kelengkapan Dokumen.
A.1. Invoice
A.2. Faktur
A.3. Kwitansi
A.4. Lainnya :
- Daftar mesin
- Asuransi
- Bill of Lading
- Packing List

B. Konfirmasi Waktu Inspeksi.

2. SAAT INSPEKSI KE LOKASI

1. Kondisi mesin (terawat / tidak terawat)


2. Catat dan cocokkan dengan Invoice / Faktur
1.Nama Mesin
2.Merek / Model /Type
3.Pabrik Pembuat
4.Negara Pembuat
5.Tahun Pembuatan
6.Kapasitas
7.Nomor Seri
3. Apakah mesin tersebut berdiri sendiri atau merupakan satu rangkaian yang tidak dapat dipisahkan

4. Perhatikan tanda-tanda khusus jika jaminan tersebut sudah dijaminkan kepada pihak lain (tanda tersebut berupa
peneng berlogo perusahaan pembiayaan yang ditempel pada salah satu bagian dari mesin tersebut).

5. Mengambil gambar foto mesin yang memperlihatkan bagian utama dari mesin tersebut dan jika sudah dijaminkan ke
perusahaan pembiayaan lain maka peneng yang menempel juga ikut difoto.

3. INFORMASI LAIN YANG PERLU DICARI

1. Apakah mesin tersebut memiliki nilai jual kembali yang baik.

CATATAN :
SETIAP INFORMASI YANG DIDAPAT HARUS DICATAT DALAM LAPORAN PENILAIAN
PENILAIAN BARANG
BERGERAK
MENENTUKAN NRC

• Objek pembanding tersedia :


NRC dihitung berdasarkan biaya pembuatan/ penggantian
objek penilaian dengan objek baru yang sejenis
• Objek pembanding tidak tersedia :
NRC dihitung berdasarkan harga perolehan (HP)
NRC = HP x (1+0,1)n
• Jika HP tidak diperoleh :
Penilai dapat menetapkan indikasi nilai objek dengan
biaya pembuatan/ penggantian baru objek yang paling
mendekati NRC

MENENTUKAN NILAI
IWAJAR
= (NRC x (1-P)) x (1
– Kf)
HP mesin tik tahun 2004 sebesar Rp 1.000.000,-, dinilai tahun 2008
dengan kondisi sedang. Harga mesin tik baru Rp 1.460.000,-

I.Harga baru (NRC) : 1.460.000


penyusutan : 55%
keusangan : 10%
I = (NRC X (1-P) x (1-Kf)
= 591.300
II. Harga Perolehan : 1.000.000
Umur : 4 tahun
Penyusutan : 55%
Keusangan : 10%
I = (HPx(1+0,1)n)x(1-P))x (1-Kf)
= 592.961
INSPECTION CONTROL CHECK LIST
PELAKSANAAN PENILAIAN KENDARAAN

HAL-HAL YANG PERLU DIPERHATIKAN :

1. SEBELUM KE LOKASI

A. Kelengkapan Dokumen.

A.1. BPKB (Bukti Pemilikan Kendaraan Bermotor)

A.2. STNK (Surat Tanda Nomor Kendaraan) untuk mengetahui Jatuh tempo pajak kendaraan

A.3. Faktur Pembelian, dikeluarkan oleh showroom dimana pertama kali mobil tersebut dibeli atau
ATPM (Agen Tunggal Pemegang Merek).

A.4. Kwitansi Pembelian (jika pemilikannya tangan kedua)

A.5. Kelengkapan lainnya :


- Jika mobil tersebut merupakan mobil import / build up maka harus dilengkapi dengan Formulir
(Form) A, B atau C (lihat cara import-nya)
B. Konfirmasi Waktu Inspeksi.
2. SAAT INSPEKSI KE LOKASI
1. Cek fisik kendaraan (apakah terdapat cacat, penyok, lampu / kaca ada yang pecah, dll-nya).

2. Cek kondisi mesin kendaraan.

3. Cek nomor rangka, nomor mesin, nomor polisi, dan warna kendaraan serta cocokan dengan BPKB, atau STNK.

4. Untuk nomor rangka dan nomor mesin harus dilakukan pengambilan bukti gesekan nomornya dan lampirkan dalam
laporan penilaiannya.

5. Pastikan bahwa emblem yang melekat adalah benar type / model dari kendaraan yang dinilai.

6. Cek perlengkapan kendaraan dan perhatikan apakah masih merupakan perlengkapan standar atau tambahan (radio,
tape, ac, velg racing, ban radial, dll.).

7. Mengambil gambar foto kendaraan, terdiri dari 4 (empat) bagian :


•Tampak bagian depan dan samping kir
•Tampak bagian belakang dan samping kanan
•Bagian dalam kendaraan (interior / dashboard)
•Mesin

3. INFORMASI LAIN YANG PERLU DICARI

1. Nilai jual kembali dari kendaraan tersebut, nilai jual yang baik maupun tidak.

CATATAN :
SETIAP INFORMASI YANG DIDAPAT HARUS DICATAT DALAM LAPORAN PENILAIAN
Ilustrasi Penilaian Mobil dgn 3 Pendekatan
Penilaian
Mobil Pendekatan Biaya
Thn 1996, Silver Metalik, Transmisi Manual, 1600cc,
Stnk 10/2006, Power Window, Central Lock, Alarm, Tape Harga mobil Toyota Rp. 157 jt
& Radio, Terawat Baik, Atas Nama Sendiri, Pemakai Sedan baru yg
Langsung, spesifikasi mirip pd th
Berapa Nilai Pasar pada th 2006? 2006 (VIOS 1.5) bru

Umur Efektif 2006 – 1996 = 10 th


Penyusutan grs lurus (10/15) x 100% = 66,7%

Nilai Pasar th 2006? Rp. 157 jt x (100%-66,7%)


Rp. 157 jt x 33,3% = Rp.
52.280.000

Pendekatan Pendapatan Pendekatan Perbandingan Data Pasar


Pendapatan sewa Mobil 1 Rp. 150 rb x 365 hr x 40
thn % =Rp. 21.900.000 I. Penawaran mobil 1995 Rp. 75.000.000 x 75%=
Rp. 56.250.0000
Biaya operasional 40% Rp. 21.900.000 x (100%-
40%) II. Penawaran 1996 Rp. 75. 000.000 x 80%
= Rp. 13.140.000 = Rp. 60.000.000

Umur Efektif 2006 – 1996 = 10 th III. Penawaran 1996 Rp. 70.000.000 x 80%
=Rp. 56.000.000
Tingkat imbal balik Rp. 13.140.000 x (1/25%)
(return) = Suku bunga =Rp.52.560.000 Nilai psr mbl th 1996 Rp. 57.000.000,-
kredit 25%
 Perbandingan Penglihatan (Visual
Comparison)
 Laporan Sederhana (Form Report)
 Laporan Tertulis (Letter Report)
 Laporan Lengkap (Narrative Report)

23
ISI LAPORAN PENILAIAN

1. Alamat yang dituju


2. Penugasan dan Asumsi Khusus
3. Tujuan Penilaian
4. Tanggal Penilaian
5. Dasar Penilaian
6. Asumsi-asumsi
7. Identifikasi Properti dan Deskripsi
8. Informasi terkait lainnya
9. Opini tentang Nilai
10. Tanggal Laporan
11. Lampiran-lampiran

24
08/06/11 25