MATERI

PENGANTAR PEMBUATAN AKTA PPAT

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/

Badan Pertanahan Nasional
2018
[ES-TAM 2018]
Pedoman Dalam Pembuatan
Akta

Ketentuan Pasal 38, 39, 40, Pasal 44 dan Pasal 51

1 PP. Nomor 24 tahun 1997, jo.pasal 97, 100 -103,
Permenag/ka.BPN No. 3 tahun 1997
Ketentuan Pasal 2, 3,5 dan 6 dan pasal-pasal 19 sd 30

2 PP.37 Tahun 1998 jo PP. 24 tahun 2016 dan Pasal 54- 55

Per Ka.BPN Nomor 1 tahun 2006 dan Permen ATR Nomor
10 tahun 2017.
TATACARA PENGISIAN, SPESIFIKASI FORMULIR
3 AKTA DAN PROSES PEMBUATAN AKTA, ( PerkaBPN
Nomor 8 Tahun 2012).

HAK ATAS TANAH, YANG MENJADI OBYEK

4 PERBUATAN HUKUM TERTENTU
KEPEMILIKAN HP BAGI ORANG ASING
DAN

[ES-TAM 2017] 2
Lanjutan Pedoman :

1. UU No.5 tahun 1960;

2. UU No.4 tahun 1996;
3. UU No.1/1974 tentang perkawinan, Pasal 29 dan Pasal 35-36 dan yg terkait
dengan subyek hak jo. Putusan MK no. 69/ 2016;
4. UU No. 28/ 2009 berkaitan dengan BPHTB;
5. UU No.11/ 2016 tentang Tax amnesty jo. Permen ATR/BPN Nomor
15/2017;
6. PP No.34/2016 berkaitan dengan PPH;
7. PP No. 103/2015 berkaitan dengan pemilikan orang asing;
8. Permen ATR/BPN No. 29/2016;
9. Keputusan Menteri ATR/BPN Nomor 4/SE/I/2015 tentang Batasan Usia
dewasa dalam rangka pelayanan pertanahan;
Peraturan Perundangan lainnya yang
10. Dan lain –lain. terkait dengan perbuatan hukum
terhadap hak atas tanah/hak milik
satuan rusun dan hak tanggugan,
perpajakan, PNBP, kependudukan.
Kewarganegaraan, Badan hokum ,
Perbankan, pengendalian tanah dan
ruang. Antara lain :
[ES-TAM 2017] 3
 AKTA PPAT = AKTA OTENTIK
• Akta PPAT  Akta otentik mengenai
perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas
tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.
• Fungsi dari akta PPAT adalah sebagai dasar
bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran
tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum
itu. *)
*) penjelasan Umum PP Nomor 37 1998 .
PRINSIP YANG HARUS DIMILIKI PPAT DALAM
PEMBUATAN AKTA
• PPAT sebagai pejabat umum, harus memiliki kualitas
intelektual yang memadai dan bukan hanya sekedar “juru
tulis dari para pihak dalam perbuatan hukum”.
• PPAT harus berkewajiban menegakkan prinsip Good
Governance atau asas-asas pemerintahan umum yang baik
• PPAT dilarang untuk menganjurkan, membantu atau turut
serta dalam memberikan keterangan yang tidak benar
dalam pembuatan suatu akta otentik.
• PPAT harus selalu memahami syarat sah-nya suatu
perjanjian (diatur dalam pasal 1320 KUHPerdata)
 PRINSIP YANG HARUS DIMILIKI PPAT DALAM
PEMBUATAN AKTA (lanjutan)
• PPAT harus selalu memahami syarat sah atau tidak-nya suatu perjanjian
(diatur dalam pasal 1320 KUHPerdata)
• 4 syarat sahnya suatu perjanjian:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya (Pasal 1321 KUHPerdata)
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan (Pasal 1330 KUHPerdata)
3. Suatu hal tertentu (Pasal 1332 & 1333 KUHPerdata)
4. Suatu sebab yang diperkenankan (Pasal 1337 KUHPerdata)
• Syarat pertama dan kedua merupakan syarat subyektif (jika tidak
dipenuhi, maka dapat dibatalkan). Sedangkan syarat ketiga dan keempat
merupakan syarat obyektif (jika tidak dipenuhi, maka batal demi
hukum) (Sumber : komariah, hukum perdata, Malang : Universitas
Muhammadiyah Malang, 2002. Hal. 175-177)
 1. AKTA JUAL BELI;
2. AKTA TUKAR MENUKAR;
Jenis 3. AKTA HIBAH;
4. AKTA PEMASUKAN KE DALAM
perbuatan PERUSAHAAN;
hukum 5. AKTA PEMBAGIAN HAK BERSAMA;
6. AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN;
tertentu dan 7. AKTA PEMBERIAN HGB/HAK PAKAI DI ATAS
Akta PPAT TANAH HAK MILIK;
8. SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK
TANGGUNGAN.

[ES-TAM 2018] 7
Subyek Hak dalam Perbuatan Hukum Tertentu terhadap
Hak Atas Tanah/HM Sarusun

Perseorangan
Badan
Hukum

Warga Negara Badan hukum

Indonesia tunggal Indonesia atau

[ES-TAM 2018]
WNA berkedudukan di Badan Hukum Asing
Indonesia (terhadap Hak Pakai yang berkedudukan di
dengan Kriteria tertentu) dan Indonesia
Mempunyai KITAS.

Harus memenuhi unsur Kecakapan dan Kewenangan

sesuai ketentuan perundangan serta dapat menjadi salah
satu subyek hak atas tanah atau hak Milik satuan rumah
susun. 8
 a. Hak Milik ( termasuk tanah milik bekas hak
adat)

b. Hak Guna Usaha

Obyek
Perbuatan
Hukum c. Hak Guna Bangunan
Tertentu
d. Hak Pakai yang mempunyai jangka
waktu tertentu. (syarat wajib ada izin
dari yang berwenang)
e. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

9
[ES-TAM 2018]
Daerah kerja dan kewenangan PPAT

Untuk melaksanakan tugas

pokoknya, PPAT mempunyai
kewenangan membuat akta otentik
mengenai semua perbuatan hukum
sebagaimana pada Pasal 2 ayat (2)
PP No.37/1998 mengenai Hak Atas
Tanah/Hak Milik Sarusun yang
terletak di dalam daerah kerjanya.

Ada Pengecualiannya pada Pasal 4 PP

Nomor 37/1998

[ES-TAM 2018] 10
 DESA DEMI DESA, atau
KELURAHAN atau
Nama lain yang setara

TATA USAHA
PENDAFTARAN TANAH

Paling luas satu

wilayah kabupaten
/kota.

Contoh dalam penyebutan Hak atas tanah:

1. HM No.1/Desa Mawar; HGB No.1/Mawar; HP No.1/Mawar.
2. HGU Nomor 1/Kabupaten Bekasi.
3. HM sarusun Nomor1/Mawar.
4. HPL No. 1/Kabupaten Bekasi.
5. Hak Tanggungan No.1 /Tahun 2017.
[ES-TAM 2017] 11
 Wajib diperhatikan PPAT, jika dilanggar
termasuk pelanggaran berat dan dapat
diberhentikan dengan tidak hormat
Pasal 22 PP 37 tahun 1998
Akta PPAT WAJIB dibacakan
/dijelaskan isinya kepada para pihak
dan dihadiri oleh para saksi yang
memenuhi syarat sebagi saksi,
sebelum ditandatangani seketika itu
juga oleh para pihak , saksi-saksi dan
PPAT.
[ES-TAM 2018]
Pasal 23 PP 37 tahun 1998
PPAT dilarang buat akta apabila untuk
PPAT sendiri, suami atau isterinya ,
keluarga sedarah atau semenda , dalam
garis lurus tanpa pembatasan derajat
dan dalam garis ke samping sampa
derajat kedua, baik bertindak sendiri,
maupun melalui kuasa atau menjadi
kuasa dari pihak lain.
12
 PENGECUALIAN dalam kewenangan membuat akta
PPAT
PPAT hanya berwenang
membuat Akta 1. Akta tukar menukar;
mengenai Hak Atas 2. Akta pemasukan ke dalam
Tanah/HM Sarusun perusahaan; dan
yang terletak di dalam
daerah kerjanya, 3. Akta pembagian hak bersama.
kecuali untuk:

mengenai beberapa Hak Atas Tanah/HM Sarusun yang tidak

semuanya terletak di dalam daerah kerja seorang PPAT, dengan
syarat salah satu bidang Hak Atas Tanah/Hak Milik Satuan Rumah
Susun terletak dalam daerah kerja PPAT yang bersangkutan.
13
[ES-TAM 2018]
Ketentuan Pajak Yang Perlu Diperhatikan Oleh
PPAT Sebelum Menandatangani Akta
(Pasal 91 UU No. 28 Tahun 2009)
(1) PPAT hanya dapat menandatangani akta pemindahan Hak atas
Tanah dan/atau Bangunan setelah wajib pajak menyerahkan
bukti pembayaran pajak.
(Pasal 8 PP No. 34 Tahun 2016)
(5) Pejabat (PPAT) yang berwenang hanya dapat menandatangani akta apabila
kepadanya dibuktikan oleh pihak penjual/yang mengalihkan dengan bukti
telah menyerahkan fotocopy surat setoran pajak atau hasil cetakan sarana
administrasi lain yang disamakan dengan surat setoran pajak yang
bersangkutan yang telah dilakukan penelitian oleh Kantor Pelayanan
Pajak

[ES-TAM 2017] 14
PEMBATASAN JUMLAH PEMBUATAN AKTA
DALAM SATU HARI

Berdasarkan Keputusan Menteri Agraria dan

Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 1 tahun 2015 yang dibuah dalam
Keputusan Agraria dan Tata Ruang/Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun
2016, dinyatakan bahwa batasan pembuatan
akta PPAt dalam sehari semula 15 (lima belas)
akta dalam satu hari, dibuah menjadi maksimal
20 (dua puluh) akta sehari.
[ES-TAM 2017] 15
 HAL-HAL YANG HARUS DIPERHATIKAN SEBELUM
PASAL MEMBUAT
53 S/D 55 PERKABAN AKTA PPAT
NOMOR 1 TAHUN
2006 : PEMBACAAN DAN
1. Pengisian blanko akta harus dilakukan sesuai PENJELASAN OLEH PPAT
dengan kejadian, status dan data yang benar dan SEBELUM
sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
PENANDATANGANAN
2. Saksi minimal 2 (dua) , dengan syarat:
 identitas dan kapasitas penghadap; AKTA
 kehadiran para pihak atau kuasanya;
Pasal 38 PP Nomor 24 tahun
 kebenaran data fisik dan data yuridis obyek 1997 jo. Pasal 22 PP Nomor
perbuatan hukum dalam hal obyek tersebut 37 TAHUN 1998:
sebelum terdaftar; “Akta PPAT harus
 keberadaan dokumen yang ditunjukkan dalam dibacakan/dijelaskan isinya
pembuatan akta; kepada para pihak dengan
 telah dilaksanakannya perbuatan hukum dihadiri oleh sekurang-
tersebut oleh para pihak yang bersangkutan. kurangnya 2 (dua) orang
3. Sebelum pembuatan akta, PPAT wajib melakukan
saksi sebelum
pemeriksaan keabsahan sertipikat dan catatan lain
pada Kantah setempat dengan menjelaskan maksud ditandatangani seketika itu
dan tujuannya. juga oleh para pihak, saksi-
4. PPAT tidak diperbolehkan membuat akta atas saksi dan PPAT”
sebagian bidang tanah yang sudah terdaftar atau
tanah milik adat, sebelum diukur oleh Kantah dan
diberikan Nomor Identifikasi Bidang Tanah [ES-TAM 2018]
(NIB). 16
5. PPAT bertanggung jawab secara pribadi atas
 IMPLEMENTASI KEWAJIBAN DAN TANGGUNG JAWAB
PPAT DALAM PEMBUATAN AKTA PEMINDAHAN DAN
PEMBEBANAN HAK
SETELAH PEMBUATAN
SEBELUM PELAKSANAAN
Pembuatan Pembuatan Akta AKTA PPAT
Akta PPAT Kewajiban PPAT Kewajiban
PARA PIHAK YANG
Penerima hak
WAJIB MELAKUKAN
Pengecekan PERBUATAN HUKUM Menyampaikan akta dan dokumen
Sertipikat HARUS HADIR / menghadap pendaftaran pemindahan
PPAT, disaksikan paling /pembebanan hak, selambat- Mendaftarkan dan
kurang 2(DUA) Orang saksi lambatnya 7(tujuh) hari ,sejak mengurus
Memeriksa yang cakap dan wenang tanggal ditandatangani Akta. pemindahan atau
kebenaran (Pasal 40, 44,51 PP 24 pembebanan hak
Th.1997jo.Pasal 103 Permenang ke kantor pertanahan
Dokumen, PPAT sebelum pendatangan /ka.BPN.3 tahun 1997) (Pasal 36 PP. 24
kewenangan AKTA wajib tahun 1997 jo. Pasal
dan MEMBACAKAN AKTA 103 permenag/ka
kepada para pihak dan BPN no.3 tahun
kecakapan MEMBERI PENJELASAN Membukukan pada Daftar Akta 1997)
para pihak mengenai PPAT, Penjilidan dan
 isi dan maksud Penyimpan dokumen .
Memeriksa pembuatan akta ,
 Prosedur pendaftaran
bukti
yang harus dilaksanakan [ES-TAM 2018]
Pembayaran selanjutnya sesuai
PPH dan ketentuan yang berlaku. Membuat laporan pada bulan
BPHTB (Pasal 38 PP 24 Tahun berikutnya pada per
1997jo. Pasal 22 PP 37 tahun kabupaten/kota atau provinsi
1998 jo. Pasal 101
17
Permenag /KaBpn Nomor3
 KEWAJIBAN PENYAMPAIAN AKTA

Pasal 13 UU No. 4 Tahun Pasal 40, 44 dan 51 PP Pasal 61 Peraturan Kepala

1996 Nomor 24 Tahun 1997: BPN Nomor 1 Tahun 2006:

• Pemberian Hak • Selambat-lambatnya 7 • PPAT wajib

Tanggungan wajib (tujuh) hari kerja sejak menyampaikan akta PPAT
didaftarkan pada tanggal dan dokumen dokumen
Kantor Pertanahan ditandatanganinya akta lain uang diperlukan
• Selambat-lambatnya 7 yang bersangkutan, untuk keperluan
(tujuh) hari kerja PPAT wajib pendaftaran akta
setelah menyampaikan akta perbuatan hokum yang
penandatanganan Akta yang dibuatkannya dibuatnya kepada Kepala
Pemberian Hak berikut dokumen – Kantor pertanahan paling
Tanggungan, PPAT dokumen yang lambat 7 (tujuh) hari kerja
wajib mengirimkan bersangkutaan Kepada sejak ditandatanagani
Akta Pemberian Hak Kantor Pertanahan akta.
Tanggungan yang untuk didaftar. • Pelanggaran terhadap
bersangkutan dan • PPAT wajib ketentuan tersebut
warkah lain yang menyampaikan merupakan pelanggaran
diperlukan kepada pemberitahuan tertulis administratif.
Kantor Pertanahan. mengenai telah [ES-TAM 2018] 18
disampaikannya akta
 Penjilidan Akta dan Warkah Pendukung Akta

Penjilidan Akta :
Akta otentik, surat dibawah tangan, atau dokumen
lainnya yang dipakai sebagai dasar bagi penghadap
sebagai pihak dalam perbuatan hukum yang
dibuatkan aktanya dinyatakan dalam akta yang
bersangkutan dan dilekatkan atau dijahitkan pada
akta yang disimpan oleh PPAT.

(Pasal 58 s/d 60 Perkaban No. 1 Tahun 2006)

[ES-TAM 2018] 19
 Yang perlu diperhatikan
a. akta atau surat kuasa dari pihak yang berwenang
melaksanakan perbuatan hukum;
b. akta atau surat persetujuan yang menurut peraturan
diperlukan sebagai dasar kewenangan penghadap atau
yang memberi kuasa kepada penghadap untukmelakukan
perbuatan hukum, misalnya persetujuan suami atau isteri
mengenai tanah kepunyaan bersama;
c. akta atau surat yang memuat bentuk pemberian
kewenangan lain;
d. surat atau peta yang menjelaskan obyek perbuatan
hukum yang bersangkutan.

[ES-TAM 2018] 20
 Dasar Pengenaan BPHTB Yang Berkaitan Dengan Akta PPAT:
Nilai perolehan obyek pajak (Pasal 87 UU No. 28 Tahun 2009)
Harga Jual Beli Harga
[ES-TAM 2018]

Transaksi Transaksi yang

Tercantum
Penunjukan
Nilai Pembeli Dalam
dalam Risalah
perolehan Lelang Lelang
obyek
pajak
1. Tukar menukar
Harga
2. Hibah
Pasar 3. Hibah wasiat
4. Pemasukan Dalam Perseroan
5. Pemisahan yang mengakibatkan
 Jika Nilai Perolehan Obyek Pajak peralihan
(NPOP) dalam perbuatan hukum 6. Peralihan hak karena putusan
hakim
sebagaimana tersebut diatas tidakHarga Pasar
7. Penggabungan Usaha
diketahui atau lebih rendah dari 8. Pemekaran Usaha
NJOP yang digunakan dalam SPPT
 NPOP tidak kena pajak ditetapkan
PBB tahun terjadinya perolehan paling rendah Rp. 60,000,000,00-
dasar pengenaan yang dipakai untuk setiap wajib pajak.
adalah NJOP Pajak Bumi dan  NPOP tidak kena pajak ditetapkan 21
Bangunan tahun berjalan. oleh Perda.
 Saat Terhutangnya BPHTB
Dalam Pembuatan Akta PPAT
(Pasal 90 UU No. 28/2009)

Saat terutangnya pajak BPHTB Pajak yang terutang harus

untuk pembuatan akta PPAT dilunasi pada saat terjadinya
ditetapkan sejak tanggal perolehan hak atas tanah dan
dibuatnya dan bangunan sebagaimana
ditandatanganinya akta PPAT dimaksud pada ayat (1)

[ES-TAM 2017] 22
Fungsi Harga Transaksi Dalam Akta PPAT antara lain:

1. Salah satu unsur yang wajib dipenuhi dalam perbuatan hukum

terhadap hak atas tanah dan bangunan/HM Sarusun pada saat
dilaksankannya perbuatan hukum antara lain :
• Jual beli,
• Tukar menukar,
• Inbreng, dll.
2. Untuk menentukan nilai tarif pajak PPh dan BPHTB yang
terutang.
3. Untuk menentukan nilai jasa yang harus dibayar kepada PPAT
dan para saksi dari para pihak.
4. Untuk menentukan besarnya tarif PNBP dalam pendaftaran
pemindahan hak.
[ES-TAM 2018] 23
• Harga Transaksi Dalam Akta adalah nilai tukar yang
disepakati para pihak terhadap obyek perbuatan hukum yang
dinyatakan dengan uang dan harus dibayar tunai pada saat
terjadinya perbuatan hukum jual beli.
• Harga Pasar Dalam Akta adalah harga rata-rata yang
diperoleh dari berbagai sumber data yang akurat (Pasal 5 ayat
(5) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009).
• Peta Zona Nilai Tanah adalah peta tematik yang
menggambarkan besaran-besaran nilai tanah atau nilai pasar
dan potensi tanah dalam suatu wilayah tertentu yang
berfungsi sebagai informasi spasial harga tanah berdasarkan
nilai pasar.

Manfaat Peta adalah sebagai dasar atau pedoman untuk

perencanaan atau penaksiran harga nilai tanah
[ES-TAM 2018] 24
 Pengadaan dan penggunaan BLANKO AKTA PPAT

PP 24 Tahun 1997 pasal 38 ayat (2) jo.

Peraturan Kepala Badan Pertanahan
Nasional No. 8 Tahun 2012 beserta
lampirannya, mulai berlaku pada
tanggal 2 Januari 2013.

BENTUK, SPESIFIKASI (KERTAS,

UKURAN HURUF, JENIS HURUF,
TINTA), ISI DAN TATA CARA
PEMBUATAN AKTA PPAT diatur
oleh MENTERI.

25

[ES-TAM 2017]
 Penggunaan Blanko/formulir Akta PPAT
SEBELUM MULAI TAHUN
TAHUN 2013 2013 (SETELAH
(sebelum terbit TERBITNYA
PerKa.BPN Tahun 2006 → PerkaBPN Sejak tanggal 2 Tanuari
No.8/2012) No.8/2012). 2013, blanko akta PPAT
PerKa.BPN No.1/2006
disiapkan dan diadakan
pasal 51: Blanko akta oleh PPAT sesuai dengan
PPAT dibuat dan bentuk, spesifikasi
diterbitkan oleh BPN blanko akta dan tata cara
dan hanya boleh dibeli pengisiannya yang sesuai
oleh PPAT/PPAT S/PPAT dengan ketentuan yang
Pengganti. berlaku.

Tahun 2009 → PerKaBpn Mulai Juli 2013 blanko

No.23/2009: Blanko AKTA akta PPAT hasil
PPAT, pengadaan blanko pengadaan BPN sebelum
akta PPAT oleh BPN-RI Tahun 2013 masih dapat
dan hanya dapat di pergunakan sampai
diperoleh habis dan dilaporkan
PPAT/PPATS/PPAT penggunaannya kepada
Khusus/PPAT Pengganti. Kantor pertanahan

26
[ES-TAM 2017]
Pengecualian kewenangan PPAT apabila objek perbuatan hukum
lebih dr 1 bid tanah yg semuanya tdk terletak dlm 1 daerah kerja
PPAT yg bersangkutan (Pasal 4 PP 37 tahun 1998):

PPAT hanya berwenang membuat Akta mengenai Hak Atas

Tanah/HM Sarusun yang terletak di dalam daerah kerjanya,
kecuali untuk:
1. Akta tukar menukar;
2. Akta pemasukan ke dalam perusahaan; dan
3. Akta pembagian hak bersama.
mengenai beberapa Hak Atas Tanah/HM Sarusun yang tidak
semuanya terletak di dalam daerah kerja seorang PPAT,
dengan syarat salah satu bidang Hak Atas Tanah/Hak Milik
Satuan Rumah Susun terletak dalam daerah kerja PPAT yang
bersangkutan.
[ES-TAM 2017] 27
 Spesifikasi Sampul Akta
a. Jenis kertas sampul adalah kertas
dengan jenis karton (Cth:
BW/BC/TIK), 150 s.d 250 gram;
b. Ukuran kertas sampul 29.7 cm x 42
cm (A3);
c. Sampul berwarna putih;
d. Sampul depan diberikan kop PPAT
dan ditulis judul “AKTA HIBAH”
e. Penulisan judul akta dengan huruf
Bookman Old Style, ukuran 28
dan warna hitam; dan
f. Tinta yang dipergunakan berwarna
hitam dan tidak mudah luntur.
[ES-TAM 2017]
Spesifikasi Formulir Akta
a. Jenis kertas HVS 80 s.d 1000 gram;
b. Ukuran kertas 29.7 cm x 42 cm
(A3);
c. Warna putih;
d. Setiap halaman formulir akta
diketik dengan huruf Bookman
Old Style, ukuran 12 dan warna
hitam;
e. Setiap lembar formulir akta diketik
bolak-balik tiap halaman; dan
f. Tinta yang dipergunakan berwarna
hitam dan tidak mudah luntur.
28
 SAMPUL AKTA

Perkaban No 8 Tahun
PMNA/KaBPN No 3 Tahun 1997
2012

[ES-TAM 2018] 29
 1. AWAL AKTA (KEPALA AKTA) :

a) Kop PPAT/PPAT Sementara/PPAT Khusus,

b) Jenis Akta ,
c) Nomor Akta, Lembar pertama/lembar kedua (PILIH
SALAH SATU)
d) Hari, Tanggal, Bulan dan Tahun,
e) Nama Lengkap PPAT,PPAT Sementara/PPAT Khusus
f) Jabatan dari Pejabat yang menerbitkan keputusan
Pengangkatan/ Penunjukkan PPAT(PILIH SALAH SATU)
g) Tempat Kedudukan PPAT/PPAT Sementara dan dasar
pengangkatan/ Penunjukkan PPAT/PPAT Sementara
[ES-TAM 2017] 30
 2. ISI AKTA/ BADAN AKTA :
a. Komparisi akta berisi :
 Nama lengkap,
 Tempat/tanggal lahir,
 Kewarganegaraan,
 Pekerjaan, jabatan, kedudukan para
penghadap (pihak dalam perbuatan hukum)
b. Keterangan mengenai kedudukan bertindak
penghadap

[ES-TAM 2017] 31
 c. Isi akta, antara lain :
1. Kehendak dan keinginan para pihak yang
berkepentingan (diawali dengan kalimat : para
penghadap dikenal oleh saya/……)
2. Obyek perbuatan hukum :
Jenis hak atas tanah dan HM Sarusun
a. Tanda bukti haknya (jenis hak, nomor hak atas
tanah/HM sarusun, SU/GS,Nomor Induk Bidang
(NIB) ,Nomor Obyek Pajak (NOP),
b. Jenis Penggunaan dan Pemanfaatan tanah
(wajib diisikan sesuai petunjuk kolom nomor....
c. letak bidang tanah/Sarusun, batas-batas bidang
tanah
[ES TAM - 2018] 32
 c. Isi akta, antara lain (lanjutan):
3. Syarat-syarat yang ditentukan oleh para pihak antara lain :
a. Nilai transanksi , nilai hak tanggungan , telah dibayar lunas.
b. biaya pembuatan akta, uang saksi
c. segala biaya peralihan hak atau pembebanan hak
d. Nama lengkap, tempat/tanggal lahir, pekerjaan, jabatan,
kedudukan dan tempat tinggal saksi pengenal (bila ada).

[ES TAM - 2018] 33

 3. PENUTUP AKTA (KAKI AKTA) :
a. diawali dengan “Demikianlah akta ini dibuat dihadapan para
pihak dan…..”
b. nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, pekerjaan, jabatan,
kedudukan, dan tempat tanggal tinggal tiap-tiap saksi akta;
c. uraian pembacaan dan penjelasan akta kepada para pihak
dan saksi-saksi
d. uraian tentang penandatanganan dan tempat
penandatanganan
e. uraian jumlah akta yang dibuat 2 (dua) rangkap asli

[ES-TAM 2017] 34
 CONTOH-CONTOH SAMPUL DAN FORMULIR
AKTA PPAT

[ES-TAM 2018] 35
[ES-TAM 2018] 36
[ES-TAM 2018] 37
[ES-TAM 2018] 38
[ES-TAM 2018] 39
[ES-TAM 2018] 40
Lembar kedua Akta jual beli, hibah, tukar menukar, akta APHB, akta pemasukan dalam perusahaan,
APHT, akta pemberian HGB/Hak Pakai diatas Hak Milik disampaikan ke kantor pertanahan

[ES-TAM 2017] 41
[ES-TAM 2018]

42
 43
[ES-TAM 2018]
 APHB
(lembar kedua dapat dibuat lebih dari
satu rangkap tergantung dari jumlah
bidang hak)

[ES-TAM 2018]
44
[ES-TAM 2018] 45
 [ES-TAM 2018]

Lembar kedua dari akta pemasukan

kedalam perusahaan, dapat dibuat lebih
dari satu rangkap tergantung dari jumlah
bidang hak atas tanah disampaikan
kepada kepala kantor pertanahan.

46
[ES-TAM 2018] 47
 [ES-TAM 2018]

Lembar kedua dari akta tukar menukar,

dapat dibuat lebih dari satu rangkap
tergantung dari jumlah bidang hak atas
tanah disampaikan kepada kepala kantor
pertanahan.

48
[ES-TAM 2018] 49
[ES-TAM 2018] 50
51
 HARAP DIINGAT !!!
Lembar kedua SKMHT diberikan
kepada penerima kuasa.

52
[ES-TAM 2018]
 TATA CARA
PENGISIAN AKTA PPAT
(PerKaBPN Nomor 8 Tahun 2012
AKTA JUAL BELI
 AKTA JUAL BELI

Kolom Untuk
Komparisi
AKTA JUAL BELI
AKTA JUAL BELI
AKTA JUAL BELI
 TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI

1) Bagian sampul akta untuk:

a. PPAT, diisi dengan kedudukannya sebagai PPAT, nama, daerah kerja, SK pengangkatan,
nomor dan tanggal serta alamat kantor dan nomor telepon/fax (jika ada).
Contoh :
PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH
(PPAT)
SOFIA LAUREN, S.H., M.Kn.
DAERAH KERJA KOTA ADMINISTRASI JAKARTA SELATAN
SK. ……………………………………. Nomor : …/……-…../…/………
Tanggal ………………………………….
Jalan Panglima Polim Nomor …, Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, Telepon...... Fax……….
TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI (lanjutan)
b. PPAT Sementara, diisi dengan kedudukannya sebagai PPAT Sementara, jabatan
(Camat/Kepala Desa), wilayah kerja (Desa, Kecamatan dan Kabupaten/Kota), SK
penunjukan sementara, nomor dan tanggal serta alamat kantor dan nomor
telepon/fax (jika ada).
Contoh :
Untuk Camat
PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH SEMENTARA
(PPATS)
CAMAT
KECAMATAN ………….. KABUPATEN/KOTA………….……
SK. …………………………………. Nomor : …/……-…../…/………
Tanggal ………………………………….
Jalan Merdeka Raya … , Ciledug, Kota Tangerang, Telepon. .........…. Fax…...….
Untuk Kepala Desa
PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH SEMENTARA
(PPATS)
KEPALA DESA
DESA …….. KECAMATAN…….. KABUPATEN/KOTA………….
SK. ……………………………………. Nomor : …/……-…../…/…………
Tanggal ………………………………….
Jalan Jati Raya … , Kayuringin, Bekasi Selatan, Kota Bekasi, Telepon. ….... Fax......…
TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI (lanjutan)
c. PPAT Pengganti, diisi dengan kedudukannya sebagai PPAT Pengganti, nama PPAT dan
yang digantikan dengan gelar, daerah kerja, SK penunjukan, nomor dan tanggal serta
alamat kantor dan nomor telepon/fax (jika ada).
Contoh :
PEMBUAT AKTA TANAH PENGGANTI
(PPAT PENGGANTI)
FAJRIA CLAMENTIN, S.H., M.Kn.
PENGGANTI DARI MARINA, S.H., M.Kn.
DAERAH KERJA KABUPATEN NUNUKAN
SK. ...................................................... Nomor : …/....../…/.......
Tanggal .................................
Jalan Sawit Raya Nomor ..…, Nunukan Barat, Nunukan, Telepon. ……. Fax……….
TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI (lanjutan)
d. PPAT Khusus, diisi dengan kedudukannya sebagai PPAT Khusus, jabatan (Kepala
Kantor Pertanahan), wilayah kerja (Kabupaten/Kota), SK pengangkatan, nomor dan
tanggal serta alamat kantor dan nomor telepon/fax (jika ada).
Contoh :
PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH KHUSUS
(PPAT KHUSUS)
KEPALA KANTOR PERTANAHAN
KABUPATEN POSO
SK. ………………………………………. Nomor : …/……-…../…/…………
Tanggal ………………………………….
Jalan Pattimura …, Kayamanya, Poso Kota, Poso, Telepon. ……. Fax……..….
 TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI (lanjutan)
2) Disediakan untuk mengisi nomor urut akta dalam setahun berjalan,
sedangkan di belakang garis miring (/) tahun pembuatan akta.
3) Bagian kop Akta, dibuat sesuai dengan sampul akta.
4) Disediakan untuk mengisi nomor urut akta dalam setahun berjalan,
sedangkan di belakang garis miring (/) tahun pembuatan aktanya.
5) Pilih sesuai keperluan, tidak diperlukan tidak dicantumkan dalam akta.
6) Diisi hari, tanggal, bulan dan tahun pembuatan aktanya.
7) Diisi nama lengkap PPAT
8) Diisi jabatan dari pejabat yang mengeluarkan keputusan
pengangkatan/penunjukan PPAT yang bersangkutan, tanggal dan
nomornya.
9) Sebutkan daerah kerja PPAT sesuai pengangkatan, sedangkan bagi PPAT
Sementara (Camat, Kepala Desa karena jabatannya menjadi Pejabat
Pembuat Akta Tanah), wilayah kerjanya adalah wilayah Kecamatan, Desa
atau nama lain.
10)Diisi alamat lengkap letak kantor PPAT.
 TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI (lanjutan)
11) Untuk komparisi memuat:
a) kapasitas dan kewenangan para pihak dalam pembuatan akta yang bersangkutan;
b) identitas para pihak disertai tanda pengenal (Kartu Tanda Penduduk/Surat Izin
Mengemudi/paspor dan sebagainya);
c) surat-surat/dasar hukum yang menjadi landasan perbuatan hukumnya;
d) persetujuan/ijin tertulis yang menyangkut kapasitas dan kewenangan yang
bersangkutan, apabila hal tersebut diperlukan menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan.

Keterangan mengenai Penjual/Pihak Pertama :

a. Diisi nama lengkap sesuai dengan yang tercantum di dalam dokumen yang dijadikan
bukti hak atau di dalam bukti identitasnya dengan tidak menggunakan singkatan
termasuk gelarnya, tempat dan tanggal lahir (kalau tidak diketahui cantumkan umurnya
dengan menyebutkan bahwa tanggal lahirnya tidak diketahui), kewarganegaraan,
pekerjaan, tempat tinggal, dan Nomor Kartu Tanda Penduduk atau Nomor Induk
Kependudukan (jika ada) dan keterangan lain yang dianggap perlu.
 TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI (lanjutan)
b. Jika penghadap bukan pemegang Hak Milik yang akan dibebani dengan Hak Guna
bangunan/Hak Pakai dan hanya bertindak selaku kuasa/dalam jabatan dari orang/badan
hukum/instansi yang diwakilinya, maka kualitas/dasar hukum dari tindakannya harus
disebutkan secara jelas;
Surat kuasa yang tidak otentik harus dilekatkan pada akta yang disimpannya oleh PPAT
dan harus disebutkan dalam aktanya. Demikian pula nama-nama orang/badan
hukum/instansi yang diwakilinya diuraikan secara lengkap.
c. Apabila pemegang hak milik tidak cakap melakukan tindakan hukum maka bagi mereka
yang Warga Negara Indonesia diwakili oleh wali/pengampu, dan bagi mereka yang
tunduk pada Hukum Perdata Barat diperlukan juga persetujuan dari Pengadilan Negeri
setempat.
d. Sebutkan persetujuan yang diperlukan misalnya persetujuan istri/suami mengenai harta
campur dengan menyebutkan identitas secara lengkap seperti uraian pada huruf a atau
dalam hal persetujuan dilakukan secara tertulis, persetujuan tersebut disebutkan secara
jelas. Persetujuan yang tidak otentik harus dilekatkan pada akta yang disimpan oleh PPAT
dan harus disebutkan dalam aktanya. Demikian pula nama-nama orang/badan
hukum/instansi yang diwakilinya diuraikan secara lengkap.
Kemudian ditutup pada garis baru dengan : ”selaku pemberi hak, selanjutnya disebut
Pihak Pertama”
 TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI (lanjutan)
Keterangan mengenai Pembeli/Pihak Kedua:
Cara pengisian Pembeli/Pihak Kedua mutatis mutandis cara pengisian
untuk Penjual/Pihak Pertama.
Kemudian ditutup pada garis baru dengan:
“Selaku Pembeli, yang selanjutnya disebut Pihak Kedua”.
 TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI (lanjutan)
12) Bagian bawah di setiap halaman akta diisi:
a. PPAT, diisi nama lengkap dengan gelar, dan daerah kerja.
Contoh :
Sofia Lauren, S.H., M.Kn.
Daerah Kerja Kota Administrasi Jakarta Selatan
b. PPAT Sementara, diisi dengan jabatan (Camat/Kepala Desa) dan
wilayah kerja (Desa, Kecamatan dan Kabupaten/Kota)
Contoh :
Untuk Camat
Camat
Kecamatan ……… Kabupaten/Kota…………
Untuk Kepala Desa
Kepala Desa
Desa ………. Kecamatan ……… Kabupaten/Kota…………
TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI (lanjutan)
c. PPAT Pengganti, diisi nama lengkap PPAT dan yang
digantikan dengan gelar serta daerah kerja.
Contoh :
Fajria Clamentin, S.H., M.Kn.
Pengganti dari Marina, S.H., M.Kn.
Daerah Kerja Kabupaten Nunukan
d. PPAT Khusus, diisi dengan jabatan (Kepala Kantor
Pertanahan) dan wilayah kerja(Kabupaten/Kota).
Contoh :
Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten Poso
 TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI (lanjutan)
13)Bagian ini disediakan untuk persyaratan
bahwa PPAT mengenal para penghadap,
baik karena sudah kenal sebelumnya
maupun berdasarkan identitas yang
diperlihatkan kepada PPAT atau
penghadap juga dapat diperkenalkan oleh
2 (dua) orang saksi pengenal, misalnya,
oleh salah satu yang hadir/penghadap dan
1 (satu) orang saksi pengenal lainnya.
 TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI (lanjutan)
Dalam hal para penghadap dikenal oleh PPAT, maka
bagian kalimat setelah kalimat “dikenal oleh saya“
tidak dicantumkan dalam akta.
Dalam hal hanya satu penghadap yang dikenal PPAT
dan yang lainnya diperkenalkan kepada PPAT oleh
saksi penghadap/saksi pengenal, maka kata “Para
penghadap dikenal oleh saya/” sebelum kata
“penghadap” dan kata “/para” setelah kata
“olehnya kepada saya” tidak dicantumkan dalam
akta.
 TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI (lanjutan)
Dalam hal para penghadap tidak ada yang dikenal oleh
PPAT, maka diperlukan saksi pengenal yang mengenal
penghadap/para penghadap dan bagian kalimat “saya kenal
dan yang lain diperkenalkan olehnya kepada saya/“
sebelum kalimat “para penghadap diperkenalkan kepada
saya” tidak dicantumkan dalam akta.
 TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI (lanjutan)
Uraian mengenai objek jual beli dalam nomor 14 s/d 17 harus dipilih
salah satu objek jual beli, dan yang tidak diperlukan tidak
dicantumkan dalam akta.
14) Bagian ini diisi apabila yang diperjualbelikan adalah hak atas
tanah yang sudah terdaftar. Pilih sesuai keperluan, dan yang
tidak diperlukan tidak dicantumkan dalam akta.
Apabila yang diperjualbelikan berupa sebagian dari suatu hak
bersama yang sudah disertipikatkan secara tersendiri, maka di
depan nama hak disisipkan kata-kata “x per y”, dimana x per y
merupakan variabel bagian yang dijual dari hak bersama yang
dipunyai oleh penjual sebagaimana tersebut dalam
sertipikatnya.
TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI (lanjutan)
Contoh:
1. Bagian hak bersama (Hak Milik) yang dipunyai penjual
adalah 500 m2 dari harta bersama seluas 1500 m2. Dijual
seluruhnya seluas 500 m2.
maka penulisannya:
“Satu per tiga” Hak Milik.
2. Bagian hak bersama yang dipunyai penjual (Hak Milik)
adalah 200 m2 dari harta bersama seluas 500 m2. Dijual
seluruhnya seluas 200 m2.
maka penulisannya:
“Dua per lima” Hak Milik.
 TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI (lanjutan)
14a) Diisi nomor hak atas tanah sebagaimana tercantum dalam
sertipikat.
14b) Diisi tanggal dan nomor Surat Ukur/Gambar Situasi dalam
sertipikat yang bersangkutan.
14c) Diisi angka luas tanah sebagaimana tercantum dalam sertipikat.
14d) Diisi NIB, apabila NIB tersebut sudah ada dan tercantum dalam
sertipikat, dan SPPT PBB Nomor Objek Pajak (NOP) dari bidang
tanah serta jenis penggunaan dan pemanfaatan tanahnya
sesuai dengan keadaan di lapangan.
 TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI (lanjutan)
15) Bagian ini diisi apabila yang diperjualbelikan adalah sebagian dari
bidang tanah yang sudah terdaftar. Pilih sesuai keperluan, dan yang
tidak diperlukan tidak dicantumkan dalam akta.
15a) Diisi nomor hak atas tanah sebagaimana tercantum dalam sertipikat.
15b) Diisi NIB tanah asal, apabila NIB itu sudah ada dan tercantum dalam
sertipikat, dan SPPT PBB Nomor Objek Pajak (NOP) dari bidang tanah
yang bersangkutan, serta jenis penggunaan dan pemanfaatan
tanahnya sesuai dengan keadaan di lapangan.
15c) Diisi luas bidang tanah yang diperjualbelikan (yang merupakan
sebagian saja dari tanah hak yang bersangkutan).
15d) Diisi batas-batas bidang tanah yang diperjualbelikan.
15e) Diisi dengan identifikasi dari gambar bidang tanah yang
diperjualbelikan berupa tanggal dan nomor surat ukur/peta bidang
(kalau sudah dibuat) dan dilampirkan pada akta ini, dengan
mencantumkan NIB (Nomor Indentifikasi Bidang) tanah dari objek
yang diperjualbelikan.
 TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI (lanjutan)
16) Bagian ini diisi apabila yang diperjualbelikan adalah Hak Milik yang
belum terdaftar (bekas Hak Milik Adat).
16a) Diisi dengan identitas tanah yang diperjualbelikan, yaitu nomor persil,
blok dan nomor kohir. Nomor ini dapat diambil dari Nomor Surat
Pajak Bumi (petuk/girik/kekitir/leter C/Verponding Indonesia/segel)
dan surat bukti hak milik adat lainnya.
16b) Diisi dengan luas tanah yang diperjualbelikan.
16c) Diisi dengan penyebutan batas-batas tanah yang diperjualbelikan.
16d) Diisi dengan identitas peta yaitu tanggal dan nomor Peta Bidang.
16e) Diisi dengan NIB dan SPPT PBB Nomor Objek Pajak (NOP) dari bidang
tanah serta jenis penggunaan dan pemanfaatan tanahnya sesuai
dengan keadaan di lapangan.
16f) Diisi dengan alat bukti kepemilikan hak atas tanahnya sesuai dengan
ketentuan dalam PP Nomor 24 Tahun 1997 dan peraturan
pelaksanaannya.
 TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI (lanjutan)
17) Bagian ini diisi apabila yang diperjualbelikan adalah Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun.
17a) Diisi dengan nomor Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
sebagaimana tercantum dalam sertipikat.
18) Diisi dengan letak tanah atau Satuan Rumah Susun yang
diperjualbelikan.
19) Diisi jika penjualan tanah tersebut meliputi juga bangunan dan
tanaman yang ada di atas tanah, disebutkan secara jelas
keterangan mengenai bangunan dan tanaman tersebut, jika
ada izin mendirikan bangunan sebutkan tanggal dan nomornya.
20) Diisi harga jual beli, dengan angka dan huruf (dalam rupiah).
21) Apabila untuk pemindahan hak yang diperjualbelikan
diperlukan izin menurut ketentuan yang berlaku, maka ruang
ini diisi pejabat pemberi izin, tanggal dan nomor keputusan.
Pasal ini tidak dicantumkan dalam akta, apabila izin tersebut
tidak diperlukan. Nomor pasal berikutnya disesuaikan.
 TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI (lanjutan)
22) Diisi tanggal pernyataan sebagaimana dipersyaratkan dalam
Pasal 95 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997.
23) Pasal ini mengenai tanah yang disebut dalam nomor petunjuk
15c dan 16b. Wajib dicantumkan apa yang diperjanjikan para
pihak jika luas tanah yang disebutkan dalam akta ini ternyata
berbeda dengan hasil pengukuran oleh Badan Pertanahan
Nasional.
24) Disediakan untuk menambah syarat-syarat jual beli jika
dipandang perlu, asalkan tidak bertentangan dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku dan sifat jual beli
tanah sebagai perbuatan hukum pemindahan hak yang terang
dan tunai. Apabila diperlukan pasalnya dapat ditambah.
25) Nomor pasal disesuaikan.
 TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI (lanjutan)
26) Untuk pemilihan domisili, lazimnya dipilih Kantor Pengadilan
Negeri Kabupaten/Kota dari wilayah yang sama dengan Kantor
Pertanahan tempat terdaftarnya hak atas tanah yang
bersangkutan.
27) Nomor pasal disesuaikan.
28) Untuk menjelaskan atas beban siapa segala biaya pembuatan
akta ini, uang saksi dan sebagainya.
29) Diisi dengan nama dan identitas orang yang diperlukan
persetujuannya untuk memenuhi kapasitas dan kewenangan
Pihak Pertama, apabila orang tersebut hadir untuk memberikan
persetujuan itu. Dalam hal persetujuan diperoleh secara
tertulis, pencantumannya dilakukan di komparisi. Lihat
petunjuk nomor 11 dan Petunjuk Umum angka 6.
 TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI (lanjutan)
30) Untuk menguraikan secara lengkap keterangan mengenai para
saksi (termasuk saksi pengenal apabila diperlukan): nama,
tempat dan tanggal lahir, umur, kewarganegaraan, pekerjaaan,
tempat tinggal dan nomor Kartu Tanda Penduduk atau Nomor
Induk Kependudukan (jika ada).
31) Cap ibu jari tangan.
32) Diisi dengan nama Kantor Pertanahan tempat pendaftaran
mengenai tanah yang bersangkutan.
33) Diisi nama lengkap, tanda tangan dan meterai sesuai ketentuan
yang berlaku.
34) Diisi kalau diperlukan dengan menyebutkan kapasitas pihak
yang menyetujui (misalnya ”suami” atau ’istri”), dan nama
lengkap serta tanda tangan.
35) Diisi nama lengkap dan tanda tangan saksi.
36) Diisi dengan nama lengkap, tanda tangan dan cap jabatan PPAT.
[ES-TAM 2017] 81