Perlakuan PPN atas Penyerahan BKP

oleh Perusahaan Real Estata dan kegiatan

membangun sendiri , PPN atas Sewa
Guna Usaha
PRESENTER : KELOMPOK 4

Adela Afriliya Putri 2019017146 Mayrisa Eka P 2019017172

Asrullah 2019017229 Maulidda Aris M 2019017230

Esti Rahmawati 2019017155 Rifah Ayu W 2019017223

Riski Adi W 2019017141

Hanna Pramesti 2019017165
Vinka Rahmawati 2019017158
Lilis Agustin 2019017135
Kegiatan Membangun
Sendiri
 Pengertian
Definisi Kegiatan Membangun Sendiri yang dikutip dari Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012
Pasal 2 Ayat 3 adalah “Kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh
orang pribadi atau badan, yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain”.

Berdasarkan ketentuan itu, bangunan yang menjadi objek PPN KMS adalah bangunan berupa satu atau lebih
konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan kriteria:
a. konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;
b. diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan
c. luas keseluruhan paling sedikit 200m2 (dua ratus meter persegi).
 Tarif dan Dasar Pengenaan Pajak PPN atas Kegiatan
Membangun Sendiri

Di atur dalam Peraturan Menteri Keuangan No. 163/PMK 03/2012 Pasal 3 ayat 1 dan 2, di atur
bahwa:
Kegiatan membangun sendiri akan dikenakan PPN dengan tarif sebesar 10%
dari Dasar Pengenaan Pajak.

Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 20% dari jumlah
biaya yang dikeluarkan dan dibayarkan untuk membangun bangunan, tidak
termasuk harga perolehan tanah.
 Saat Terutang
Saat terutangnya PPN KMS dimulai pada saat
dibangunnya bangunans ampai dengan bangunan
selesai. KMS yang dilakukan secara bertahap
dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan Tempat Terutang
sepanjang tenggang waktu antara tahapan-
Tempat Pajak PPN KMS adalah di tempat bangunan
tahapan tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun.
tersebut didirikan. Untukitu, PPN KMS ini harus
dibayar dengan kode Kantor Pelayanan Pajak (KPP)
di mana bangunan berada.
 Cara Pembayaran
PMK No.163/ 2012 mengatur cara pembayaran PPN KMS sebagai berikut:
1. Dilakukan setiap bulan sebesar 2% dikalikan dengan jumlah biaya yang dikeluarkan
dan/atau yang dibayarkan pada setiap bulannya.
2. Penyetoran Pajak Pertambahan Nilai terutang dilakukan dengan menggunakan Surat
Setoran Pajak dengan kode: 411211 – 103
3. Dalam hal tempat bangunan didirikan berada di wilayah kerja KPP Pratama tempat orang
pribadi atau badan yang melakukan KMS terdaftar, kolom NPWP yang tercanturn pada
Surat Setoran Pajak diisi dengan NPWP orang pribadi atau badan tersebut.
4. Dalam hal tempat bangunan didirikan berada di wilayah kerja KPP Pratama yang berbeda
dengan KPP tempat orang pribadi atau badan yang melakukan KMS sendiri terdaftar, Surat
Setoran Pajak diisi dengan ketentuan sebagai berikut:
a) Kolom NPWP diisi dengan: 00.000.000.0-KPP-000 (KPP maksudnya 3 digit kode KPP),
b) Pada kotak “Wajib Pajak/Penyetor” diisi nama dan NPWP orang pribadi atau badan yang
melakukan KMS. Cara terakhir ini berlaku juga untuk orang yang tidak memiliki NPWP.
 Cara Pelaporan
Pengusaha Kena Pajak (PKP) wajib melaporkan PPN KMS dengan menggunakan SPT
Masa PPN, paling lama akhir bulan berikutnya setelah Masa Pajak berakhir.Orang
pribadi atau badan yang bukan PKP yang melakukan pembayaran PPN yang terutang
atas KMS dan telah mendapat validasi dengan nomor transaksi penerimaan negara
(NTPN) dianggap telah melaporkan PPN yang terutang tersebut sesuai dengan
tanggal validasi.Jadi, jika kita bukan PKP, maka validasi NTPN dari bank atau Pos
dianggap sebagai bentuk pelaporan. Sehingga tidak perlu lapor lagi ke kantor pajak.
Hal ini diatur dengan Pasal 11 ayat (2a) Peraturan Menteri Keuangan nomor
9/PMK.03/2018.
 Perhitungan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun
Sendiri
Jadi dengan mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor
163/PMK.03/2012 Pasal 3 yang disebutkan di atas, perhitungan Pajak
Pertambahan Nilai (PPN) atas kegiatan membangun sendiri adalah sebagai
berikut :

1) PPN = Tarif x DPP

2) PPN = 10% x (20% x Jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan
untuk membangun bangunan)
Contoh Perhitungan

Pada Desember 2017 Bapak Budi memulai membangun sebuah rumah untuk
tempat tinggal pribadinya. Luas keseluruhan dari rumah tersebut adalah
sebesar 200 m2, biaya-biaya yang dikeluarkan oleh Bapak Budi dalam upaya
membangun rumah tersebut sampai dengan selesainya bangunan tersebut
adalah sebagai berikut:
- Pembeliantanahsebesar Rp200.000.000,
- Pembelianbahanbakubangunankeseluruhan Rp180.000.000,
- Biayaupahmandordanpekerjabangunan Rp70.000.000.

Maka berapakah PPN yang terutang atas pembangunan rumah tersebut?

Jawab:
Sesuaidengan PMK No. 163/ 2012 tarif PPN atas KMS yang terhutang adalah:
= 10% X DPP
= 10% X (20% X Total biaya Pembangunan)
= 10% X (20% X (Rp 180.000.000 + Rp 70.000.000)
Dengan demikian, PPN atas KMS yang terutang oleh Bapak Budi adalah
= 10% X 20% X Rp250.000.000
= Rp 5.000.000
 
Penetapan Secara Jabatan Untuk PPN terutang atas
Kegiatan Membangun Sendiri
Dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 6 disebutkan bahwa:
1. Apabila orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri tidak atau kurang menyetorkan
Pajak Pertambahan Nilai terutang ke kas negara, Direktorat Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan
Pajak Kurang Bayar berdasarkan hasil pemeriksaan atau verifikasi.
2. Selanjutnya, jika berdasarkan hasil pemeriksaan atau verifikasi, orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan
membangun sendiri :
a. tidak memberikan data atau bukti pendukung biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun
bangunan; atau
b. memberikan data atau bukti pendukung biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun
bangunan, namun tidak benar atau tidak lengkap,
Cara Perhitungan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri
yang ditentukan secara jabatan
 PPN atas Sewa Guna Usaha

Sewa-guna-usaha (Leasing) adalah kegiatan pembiayaan dalam

bentuk penyediaan barang modal baik secara sewa-guna-usaha
dengan hak opsi (finance lease) maupun sewa guna usaha tanpa
hak opsi (operating lease) untuk digunakan oleh Lessee selama
jangka waktu tertentu berdasarkan pembayaran secara berkala.
 KETENTUAN TERKAIT PPN PADA SEWA
GUNA USAHA DENGAN HAK OPSI
(FINANCE LEASE)
1. Ketentuan Lebih Lanjut diatur di  SE-129/PJ/2010 Dalam hal BKP berupa barang modal yang menjadi objek
pembiayaan berasal dari pemasok (supplier)
 BKP tersebut dianggap diserahkan secara langsung oleh PKP pemasok (supplier) kepada lessee;
 Lessor tidak perlu dikukuhkan sebagai PKP karena dianggap hanya menyerahkan jasa pembiayaan
yang merupakan jenis jasa yang tidak dikenai PPN;
 PKP pemasok wajib menerbitkan Faktur Pajak kepada lessee dengan menggunakan identitas lessee
sebagai pembeli BKPk/penerima JKP (tidak menggunakan metode qualitate qua (q.q.)).
 DPP yang dicantumkan dalam Faktur Pajak adalah sebesar Harga Jual dari PKP pemasok.
 Penggunaan qualitate qua (q.q) pada bagian nama dan/atau NPWP pembeli BKP atau penerima JKP pada
Faktur Pajak yang telah diterbitkan oleh PKP pemasok (supplier) sebelum diberlakukannya Surat Edaran
ini (sebelum tanggal 29 November 2010) dapat dibenarkan dan tidak menjadikan Faktur Pajak tersebut
cacat.
 KETENTUAN TERKAIT PPN PADA SEWA
GUNA USAHA DENGAN HAK OPSI
(FINANCE LEASE)
2. Dalam hal BKP berupa barang modal yang menjadi objek pembiayaan berasal dari persediaan yang telah
dimiliki oleh lessor :
Lessor pada dasarnya melakukan dua jenis penyerahan, yaitu :

• Penyerahan jasa pembiayaan yang tidak dikenai PPN;dan

• penyerahan BKP, yang merupakan objek PPN.

Lessor harus dikukuhkan sebagai PKP dan harus menerbitkan Faktur Pajak atas penyerahan BKP tersebut
kepada lessee. Pengukuhan lessor sebagai PKP ini dilakukan dengan tetap memperhatikan batasan
Pengusaha Kecil menurut ketentuan Undang-Undang PPN.
DPP yang dicantumkan dalam Faktur Pajak adalah Harga Jual, tidak termasuk unsur bunga yang diminta atau
seharusnya diminta oleh lessor karena jasa pembiayaan yang diserahkannya.
 
 PELAKSANAAN HAK OPSI
1. Pada saat berakhirnya masa sewa-guna-usaha dari transaksi sewa-guna-usaha
dengan hak opsi, lessee dapat melaksanakan opsi yang telah disetujui bersama
pada permulaan masa sewa-guna-usaha.
2. Opsi untuk membeli dilakukan dengan melunasi pembayaran nilai sisa barang
modal yang disewa-guna-usaha.
3. Dalam hal lessee memilih untuk memperpanjang jangka waktu perjanjian
sewa-guna-usaha, maka nilai sisa barang modal yang disewa-guna-usahakan
digunakan sebagai dasar dalam menetapkan piutang sewa-guna-usaha.
4. Dalam hal lessee menggunakan opsi membeli maka dasar penyusutannya
adalah nilai sisa barang modal.
 KRITERIA SEWA GUNA USAHA TANPA HAK OPSI
Kegiatan sewa-guna-usaha digolongkan sebagai sewa-guna-usaha tanpa hak opsi apabila memenuhi semua
kriteria berikut :(Pasal 4 KMK-1169/KMK.01/1991)

jumlah pembayaran sewa-guna-usaha selama masa sewa-guna-usaha pertama tidak dapat menutupi
harga perolehan barang modal yang disewa-guna-usahakan ditambah keuntungan yang
diperhitungkan oleh lessor (harga perolehan barang modal yang disewa-guna-usahakan ditambah
keuntungan yang diperhitungkan oleh lessor ≥jumlah pembayaran sewa-guna-usaha selama masa
sewa-guna-usaha pertama )

perjanjian sewa-guna-usaha tidak memuat ketentuan mengenai opsi bagi lessee

 KETENTUAN TERKAIT PPN
Atas penyerahan jasa dalam transaksi sewa-guna-usaha tanpa hak opsi dari lessor kepada lessee, terhutang Pajak
Pertambahan Nilai.(Pasal 18 KMK-1169/KMK.01/1991)
 
KETENTUAN TERKAIT SALE AND LEASEBACK(SE-129/PJ/2010 (berlaku sejak 29 November 2010))
Dalam hal penyewagunausahaan kembalinya merupakan sewa guna usaha tanpa hak opsi :
1. penyerahan BKP dari lessee kepada lessor (sale) dikenai PPN sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan perpajakan;
2. penyerahan jasa sewa guna usaha tanpa hak opsi oleh lessor kepada lessee (leaseback) dikenai PPN
sebagaimana kegiatan usaha sewa menyewa pada umumnya.
 KETENTUAN TERKAIT SALE AND LEASEBACK(SE-
129/PJ/2010)

1. Dalam hal penyewagunausahaan kembalinya merupakan sewa guna usaha dengan hak opsi :
1. penyerahan BKP dari lessee kepada lessor (sale) tidak termasuk dalam pengertian penyerahan BKP yang
dikenai PPN karena :

• BKP yang menjadi objek pembiayaan berasal dari milik lessee, yang dijual oleh lessee untuk
kemudian dipergunakan kembali oleh lessee;

• lessor pada dasarnya hanya melakukan penyerahan jasa pembiayaan, tanpa bermaksud memiliki dan
menggunakan barang yang menjadi objek pembiayaan tersebut;

• penyerahan BKP tersebut dari lessee kepada lessor pada dasarnya merupakan penyerahan BKP
untuk jaminan utang-piutang;
2. penyerahan jasa sewa guna usaha dengan hak opsi oleh lessor kepada lessee (leaseback) merupakan jasa
pembiayaan yang tidak dikenai PPN.
 KETENTUAN TERKAIT SALE AND LEASEBACK(SE-
129/PJ/2010)

2. Dalam hal penyewagunausahaan kembalinya merupakan sewa guna usaha tanpa

hak opsi :
• penyerahan BKP dari lessee kepada lessor (sale) dikenai PPN sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan;
• penyerahan jasa sewa guna usaha tanpa hak opsi oleh lessor kepada lessee
(leaseback) dikenai PPN sebagaimana kegiatan usaha sewa menyewa pada
umumnya.
 Perlakuan
Tarif dan Dasar Pengenaan Pajak PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri
Dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 3 ayat 1
dan 2, diatur bahwa:
1. Kegiatan membangun sendiri akan dikenakan PPN dengan tarif sebesar 10 %
(sepuluh persen) dari Dasar Pengenaan Pajak.
2. Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 20% (dua
puluh persen) dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan
untuk membangun bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah.
1. Saat Terutang
Saat terutangnya PPN KMS dimulai pada saat dibangunnya bangunan
sampai dengan bangunan selesai. KMS yang dilakukan secara bertahap
dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara
tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun.

2. Tempat terutang
Tempat Pajak PPN KMS adalah di tempat bangunan tersebut
didirikan.Untuk itu, PPN KMS ini harus dibayar dengan kode Kantor
Pelayanan Pajak (KPP) di mana bangunan berada.
 Cara Pembayaran
PMK No.163/ 2012 mengatur cara pembayaran PPN KMS sebagai berikut:
1. Pembayaran PPN terutang atas KMS dilakukan setiap bulan sebesar 2%
dikalikan dengan jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan pada
setiap bulannya
2. Penyetoran Pajak Pertambahan Nilai terutang dilakukan dengan menggunakan
Surat Setoran Pajak dengan kode: 411211 – 103
3. Dalam hal tempat bangunan didirikan berada di wilayah kerja KPP Pratama
tempat orang pribadi atau badan yang melakukan KMS terdaftar, kolom NPWP
yang tercanturn pada Surat Setoran Pajak diisi dengan NPWP orang pribadi atau
badan tersebut.
 Lanjutan:

Dalam hal tempat bangunan didirikan berada di wilayah kerja KPP Pratama
yang berbeda dengan KPP tempat orang pribadi atau badan yang melakukan
KMSsendiri terdaftar, Surat Setoran Pajak diisi dengan ketentuan sebagai
berikut:

a. kolom NPWP diisi dengan: 00.000.000.0-KPP-000 (KPP maksudnya 3 digit

kode KPP),
b. pada kotak “Wajib Pajak/Penyetor” diisi nama dan NPWP orang pribadi atau
badan yang melakukan KMS. Cara terakhir ini berlaku juga untuk orang yang
tidak memiliki NPWP.
 Cara Pelaporan

Pengusaha Kena Pajak (PKP) wajib melaporkan PPN KMS dengan menggunakan
SPT Masa PPN, paling lama akhir bulan berikutnya setelah Masa Pajak berakhir.
Orang pribadi atau badan yang bukan PKP yang melakukan pembayaran PPN yang
terutang atas KMS dan telah mendapat validasi dengan nomor transaksi penerimaan
negara (NTPN) dianggap telah melaporkan PPN yang terutang tersebut sesuai
dengan tanggal validasi. Jadi, jika kita bukan PKP, maka validasi NTPN dari bank
atau Pos dianggap sebagai bentuk pelaporan. Sehingga tidak perlu lapor lagi ke
kantor pajak. Hal ini diatur dengan Pasal 11 ayat (2a) Peraturan Menteri Keuangan
nomor 9/PMK.03/2018.
 Perhitungan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri

Jadi dengan mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012

Pasal 3 yang disebutkan diatas, perhitungan Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
atas kegiatan membangun sendiri adalah sebagai berikut :

PPN = Tarif x DPP

PPN = 10% x (20% x Jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan untuk
membangun bangunan)
 Contoh Perhitungan
Kasus 1

Pada Desember 2017 Bapak Budi memulai membangun sebuah rumah untuk
tempat tinggal pribadinya. Luas keseluruhan dari rumah tersebut adalah sebesar 200
m2, biaya-biaya yang dikeluarkan oleh Bapak Budi dalam upaya membangun rumah
tersebut sampai dengan selesainya bangunan tersebut adalah sebagai berikut:

- pembelian tanah sebesar Rp200.000.000,

- pembelian bahan baku bangunan keseluruhan Rp180.000.000,
- biaya upah mandor dan pekerja bangunan Rp70.000.000.

Maka berapakah PPN yang terutang atas pembangunan rumah tersebut?

 Jawab:

Sesuai dengan PMK No. 163/ 2012 tarif PPN atas KMS yang terhutang adalah:

= 10% X DPP

= 10% X (20% X Total biaya Pembangunan)

= 10% X (20% X (Rp 180.000.000 + Rp 70.000.000)

Dengan demikian, PPN atas KMS yang terutang oleh Bapak Budi adalah

= 10% X 20% X Rp250.000.000

= Rp 5.000.000
 Kasus 2
Eko membangun sendiri sebuah bangunan dua lantai, Lantai pertama luasnya 150 m2 dan
lantai kedua 50 m2. Bangunan tersebut diperkirakan selesai selama 3 bulan dengan total
biaya sebesar Rp500.000.000, tidak termasuk harga perolehan tanah. Berapakah total PPN
KMS yang terutang?

Jawab:

Karena total bangunan tersebut sama dengan 200m2 maka atas kegiatan membangun sendiri
tersebut terutang PPN KMS dengan perhitungan 10% x 20% x Rp500.000.000 =
Rp10.000.000.
 Penetapan Secara Jabatan Untuk PPN terutang atas Kegiatan Membangun Sendiri

Dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 6 disebutkan bahwa:

- Apabila orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri tidak atau
kurang menyetorkan Pajak Pertambahan Nilai terutang ke kas negara, Direktorat Jenderal
Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar berdasarkan hasil
pemeriksaan atau verifikasi.
- Selanjutnya, jika berdasarkan hasil pemeriksaan atau verifikasi, orang pribadi atau badan
yang melakukan kegiatan membangun sendiri :
 Lanjutan

1. tidak memberikan data atau bukti pendukung biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan
untuk membangun bangunan; atau
2. memberikan data atau bukti pendukung biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk
membangun bangunan, namun tidak benar atau tidak lengkap,

Maka jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan dalam
rangka kegiatan membangun sendiri dapat ditetapkan secara jabatan oleh Direktur Jenderal Pajak.
Cara Perhitungan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri yang ditentukan
secara jabatan adalah sebagai berikut:
 Cara Menghitung Pajak PPN Real Estate

Untuk menjadi pengusaha kontruksi sukses belum cukup jika hanya mengetahui ilmu
teknik sipil atau arsitektur saja, setidaknya punya ilmu manajemen yang bagus sehingga
mampu mengendalikan orang-orang dengan keterampilan khusus sehingga dapat
menggabungkannya kedalam suatu sistem organisasi yang siap berkarya khususnya dalam
bidang kontruksi bangunan. Lebih bagusnya lagi jika kita punya kemampuan tersebut
setidaknya dasar-dasarnya saja sehingga dapat menjadi tempat bertanya ketika karyawan
mengalami kesulitan dalam bekerja.
 Rumus PPN Real Estate

Secara umum rumus perhitungan pajak PPN adalah

PPN = Tarif x DPP

Dimana:

- PPN = Pajak Pertambahan Nilai

- Tarif = 10% untuk harga jual umum, 0% untuk eksport. Nilai bisa saja berubah-ubah
sesuai kebijakan pemerintah pada lokasi dan waktu perhitungan PPN.
- DPP = Dasar Pengenaan Pajak. Besarnya juga bervariasi, ada yang 100% nilai harga jual,
ada juga yang sekian persen dari harga penjualan tergantung peraturan pemerintah
sebagai penarik pajak.
 PPN real estate membangun sendiri
Maksud membangun sendiri disini adalah membangun real estate untuk dipakai sendiri sebagai fasilitas
perusahaan. Contohnya membangun kantor, membangun gudang sendiri, membangun kamar mandi kantor dsb.

DPP untuk real estate membangun sendiri adalah 40% x jymlah pengeluaran.

Contoh:

BigHit.Ent membangun kantor untuk kegiatan usaha dengan total pengeluaran sebesar 200 juta. Berapa total pajak PPN
yang harus dibayar?

Jawab:

DPP = 40% x 200 juta = 80 Juta

Maka besarnya PPN = 10% x 80 juta= 8 Juta

 PPN real estate membangun untuk komersial

Sedangkan membangun untuk komersial contohnya adalah developer perumahan yang

membangun rumah untuk dijual, maka besarnya DPP adalah 100% x harga jual rumah.

Contoh:

BigHit.Ent membangun perumahan sebanya 1000 unit dengan harga per unit 50jt.berapa
jumlah Pajak PPN yang harus dibayarkan kepada pemerintah?

Jawab:

DPP = 100% x Total harga jual rumah

= 100% x (1000 x Rp50.000.000) = 50 Milyar

Maka besarnya PPN = 10% x 50 Milyar = 5 Milyar.

 Sumber :
• https://news.ddtc.co.id/contoh-perhitungan-ppn-kegiatan-membangun-sendiri-12933?page_y=3368
• https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/126997/pmk-no-163pmk032012
• http://www.ortax.org/ortax/?mod=studi&page=show&id=11
• https://www.ilmusipil.com/cara-menghitung-pajak-ppn-real-estate
Terimakasih