HAK PENGUASAAN ATAS TANAH

SESI V

HAK – HAK ATAS TANAH

• “Hak” adalah “claim” atau tuntutan, dan suatu kepentingan yang

dilindungi oleh hukum.
• Kepentingan pada hakekatnya mengandung kekuasaan yang
dijamin dan dilindungi oleh hukum.
• Dengan perlindungan hukum tersebut maka subjek hak dapat
menuntut haknya terhadap setiap gangguan pihak lain termasuk
negara.
• Hak untuk memiliki tanah atau dalam bahasa UUPA disebut “hak
atas tanah”, pada hakekatnya mengandung kekuasaan atau
kewenangan bagi pemegangnya, secara bersamaan dibebani
kewajiban.

1
• Tanah adalah permukaan bumi (the surface of
earth)  ps.4 ayat (1) UUPA
• Jadi, Hak Atas Tanah (HAT) adalah hak atas
permukaan bumi.

Pasal ps.4 ayat (2):

Hak-hak atas tanah tsb memberi wewenang
untuk mempergunakan tanah yang
bersangkutan, demikian pula tubuh, bumi dan
air serta ruang yang ada di atasnya sekedar
diperlukan untuk kepentingan yang langsung
berhubungan dengan penggunaan tanah
dengan batas UUPA dan per-UU lainnya.
2
 Hak Atas
Tanah

Sebelum UUPA Setelah UUPA

1. Tanah-tanah Yaitu HAT yang
Hak Barat diatur di dalam
2. Tanah-tanah UUPA (PASAL 16)
Hak Indonesia

3
 HAT sebelum UUPA

1. Tanah-tanah Hak Barat

a. Hak Eigendom (HE)
b. Hak Erfacht (HErf)
c. Hak Opstal (HO)
2. Tanah-tanah Hak Indonesia
a. Tanah-tanah dengan Hak Adat
b. Tanah-tanah dengan Hak ciptaan
Pemerintah Hindia Belanda
4
 Hak Eigendom (HE)Pasal 570 KUH Pdt
Adalah hak untuk dengan leluasa:
• menikmati kegunaan suatu benda, dan
• untuk berbuat bebas terhadap benda yang
bersangkutan dengan kekuasaan yang sepenuhnya
• asal tidak bertentangan dengan UU dan Per-UUan
lainnya yang ditetapkan oleh Penguasa yang
berwenang dan tidak mengganggu hak-hak pihak
lain; semuanya itu terkecuali pencabutan hak untuk
kepentingan umum, dengan pemberian ganti
kerugian yang layak menurut ketentuan per-UUan
yang berlaku. (ps.570 BW)

5
 Hak Erfpacht (HErf) Ps.720 KUH Pdt

• Hak kebendaan (zakelijk Recht) untuk

mendapatkan kenikmatan sepenuhnya (volle
genot hebben) dari benda tetap orang lain
dengan syarat membayar pacht-sejumlah uang
tunai atau hasil bumi-setiap tahun sebagai
pengakuan terhadap milik orang lain.

6
 Hak Opstal (HO) Ps.711 KUH Pdt
• Hak kebendaan untuk mempunyai gedung-
gedung, usaha atau tanaman di atas tanah
orang lain.
• Bila berakhir, dan di atas tanah tersebut masih
ada tanah dan bangunan, maka opstaler
mendapat penggantian sesuai dengan nilainya
sedangkan erfpachter tidak.

7
 Tanah-tanah hak Indonesia

Hak-hak atas Hak-hak atas tanah Hak-hak atas tanah

tanah Adat ciptaan Pemerintah Hindia ciptaan Pemerintah
Belanda Swapraja

1. Grant
Hak menguasai Sultan
dari desa atas Hak-hak individual 2. Grant
tanah atas tanah (terkuat Hak Control
dan turun menurun): Landerijen eur
(beschikkingsr Agrarisch
Perseorangan dan Bezitrecht 3. Grant
echt) Eigendom
komunal (LB) Deli
(AE) Maatsc
happij
4. Hak
konsesi
8
 HAK ATAS TANAH SETELAH UUPA
Pasal 4 UUPA menentukan :
“Bahwa atas dasar hak menguasai dari negara akan ditentukan
adanya macam-macam hak atas tanah yang dapat diberikan
kepada dan dipunyai orang serta badan hukum.”
• Penentuan hak-hak atas tanah dilakukan berdasarkan Pasal 16
ayat (1) Bahwa hak atas tanah menurut hukum agraria yang
berlaku adalah :
a. Hak milik
b. Hak Guna Usaha
c. Hak Guna Bangunan
d. Hak Pakai
e. Hak Sewa
f. Hak membuka tanah
g. Hak memungut hasil hutan
• Berdasarkan Pasal 5 UUPA penentuan hak-hak atas tanah
didasarkan pada sistematik hukum adat.

• HGU dan HGB diadakan untuk memenuhi keperluan

masyarakat moderen dewasa ini.

• Pasal 20 UUPA:
• Hak milik adalah hak turun temurun , terkuat dan terpenuh
yang dapat dipunyai orang atas tanah.

• Pasal 28 UUPA
• Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah
negara dalam jangka waktu yang terbatas dan tertentu guna
perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.
• Pasal 35 UUPA
• Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan
mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan
miliknya sendiri dengan jangka waktu terbatas dan tertentu.

• Pasal 41 UUPA
• Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau
memungut hasil dari tanah negara atau tanah milik orang
lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang
ditentukan dalam keputusan atau perjanjian pemberiannya
yaitu hak yang tidak bersumber pada hubungan sewa
menyewa atau perjanjian pengelolaan tanah, misalnya
perjajian bagi hasil
Pasal 44 UUPA
Seseorang atau badan hukum mempunyai hak sewa atas
tanah apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang
lain untuk suatu keperluan, dengan membayar kepada
pemiliknya sejumlah uang sewa.

HGU,HGB dan hak sewa dapat dogolongkan ke dalam hak

pakai.
Yaitu hak yang memberi wewenang untuk memekai atau
mempergunakan tanah yang bukan miliknya sendiri. Tetapi
untuk memenuhi kebutuhan masyarakat diadakanlah hak-hak
yang mempunyai ciri-ciri khusus yang diberi nama HGU,HGB
dan hak sewa itu.
Hubungan pemakaian tanah yang tidak termasuk salah satu
hak tersebut, semuanya dicakup dalam hak pakai.
• Hak membuka tanah dan hak memungut hasil hutan
adalah hak-hak yang merupakan bentuk penjabaran
dari hak ulayat.

• Hak-hak tersebut bukanlah hak atas tanah dalam arti

sebenarnya, karena tidak memberi wewenang untuk
mempergunakan atau mengusahakan tanah tertentu.

• Sekalipun demikian hak-hak tersebut dimasukkan

juga ke dalam rangkaian hak-hak atas tanah, untuk
menyelaraskannya dengan sitematik hukum adat,
dimsna hak-hak tersebut digolongkan ke dalam hak-
hak atas tanah.
• Hak-hak tas tanah yang bersifat sementara:
• a. Hak gadai
• b. Hak usaha bagi hasil
• c. Hak menumpang
• d. Hak sewa tanah pertanian

• Hak-hak tersebut diberi sifat sementara, artinya pada suatu ketika

hak-hak tersebut sebagai lembaga hukum akan ditiadakan, karena
dianggap tidak sesuai dengan azas-azas UUPA.

• Salah satu azas terpenting dalam hukum agraria yang baru adalah
tidak boleh ada pemerasan dalam usaha-usaha di bidang agraria.

• Oleh karena dalam pasal 10 UUPA dietapkan bahwa tanah pertanian

pada azasnya wajib dikerjakan atau diusahakan sendiri secara aktif
oleh yang empunya.
• Hak gadai, hak usaha bagi hasil dan hak sewa tanah
pertanian adalah hak-hak yang memberi wewenang
kepada seseorang untuk menguasai dan mengusahakan
tanah kepunyaan orang lain.
• Dengan demikian hak-hak tersebut merupakan
hubungan-hubungan hukum yang bertentangan dengan
azas yang tercantum dalam pasal 1o UUPA serta
dianggap memungkinkan timbulnya hubungan-hubungan
yang mengandung unsur pemerasan oleh yang empunya
tanah terhadap yang mengusahakan atau menguasai dan
mengusahakan tanahnya terhadap yang empunya hak
gadai.
• Oleh karena itu hak-hak tersebut pada waktunya akan
ditiadakan.
• Hak menumpang dogolongkan kepada hak sementara
karena dianggap mengandung unsur feodal yang tidak
sesuai dengan azas-azas hukum agraria.
• Hak-hak tersebut belum sekaligus dihapuskan pada
permulan berlakunya UUPA, karena penghapusannya
harus didahului dan disertai berbagai usaha yang pada
waktu itu belum bisa dilaksanakan.
• Misalnya penyedian kredit yang banyak, pembukaan tanah
pertanian yang baru dibarengi transmigrasi. Penyaluran
orang-orang yang tidak memiliki tanah ke bidang industri,
dagang dll.
• Menghapuskan hak-hak tersebut tanpa didahului dan
disertai dengan usaha-usaha tadi hanya akan berakibat
menambah masalah bagi masyarakat dan negara.
• Sekalipun hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak sewa tanah
pertanian dan hak menumpang itu masih ada tetapi
pengaturannya harus disesuaikan dengan jiwa UUPA.
• Dalam Pasal 53 UUPA dinyatakan bahwa hak-hak itu harus
diatur untuk membatasi sifat-sifatnya yang bertetangan
dengan jiwa UUPA dan harus diusahakan supaya dapat
dihapuskan dalam waktu yang singkat.
• Untuk menghilangkan atau membatasi unsur-unsur yang
mengandung pemerasan, maka ketentuan-ketentuan
hukum adat yang mengatur hak usaha bagi hasil diubah
dengan Undang-Undang nomor 2 Tahun 1960 , dan yang
mengatur tentang pengembalian tanah-tanah pertanian
yang digadaikan diubah dengan Undang-undang no 56 Prp
tahun 1960 pasal 7
• Subjek Hak atas tanah
• Sesuai dengan azas kebangsaan yang tercantum dalam pasal 1,
maka pasal 9 ayat (1) menentukan bahwa hanya warga negara
Indonesia saja yang dapat mempuyai hubungan yang
sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa,
• Ketentuan ini tidak hanya mengenai tanah saja tetapi juga
mengenai lain-lain sumber alam dan objek-objek agraria
lainnya dalam hubungannya dengan tanah, maka hubungan
yang sepenuhnya itu adalah hubungan hak milik.
• Atas dasar ketentuan itu maka pasal 21 ayat (1) menetapkan
bahwa hanya WNI saja yang mempunyai dapat mempunyai
tanah dengan hak milik.
• Orang asing (WNA)tidak diperkenankan mempunyai hak milik,
demikian pula HGU dan HGB tidak boleh dipunyai oleh WNA.
• Bagi WNA terbuka kemungkinan untuk menguasai tanah
dengan hak pakai atau hak sewa, dimana wewenangnya
terbatas dan waktunya pendek.
• Sebenarnya orang asing tidak perlu mempunyai tanah
sendiri.
• Untuk keperluan tempat tinggal dan usahanya dapatlah
mereka menyewa bangunan-bangunan kepunyaan WNI.
• Tetapi mengingat kenyataan bahwa sebagai akibat dari
politik agraria pemerintah jajahan dulu, banyak orang-
orang asing yang mempunyai tanah di Indonesia, maka
atas dasar kemanusiaan penguasaan tanah oleh WNA
masih dimungkinkan dengan syarat-syarat yang tidak
merugikan kepentingan nasional.
• Ketentuan yang membedakan WNI dan WNA dalam hal yang
berhubungan dengan penguasaan dan pemilikan tanah tersebut
sesuai dengan peraturan hukum agraria adat di banyak daerah.
• Seperti diketahui hanya warga masyarakat hukum sendiri saja yang
dapat menguasai tanah dengan hak milik, orang asing hanya dapat
mempunyai hak pakai yang berjangka pendek hanya satu kali panen
saja.
• Demikian pula menurut hukum Internasional Publik, RI sebagai
negara yang merdeka dan berdaulat berhak untuk mengadakan
ketentuan yang membatasi kemungkinan bagi orang asing untuk
menguasai tanah dengan hak-hak tertentu.
• Tidaklah secara mutlak orang asing tidak diperbolehkan menguasai
tanah dengan hak-hak tertentu.
• Pasal 21 ayat (3) UUPA masih memberikan kemungkinan bagi orang
asing untuk memperoleh dan menguasai tanah hak milik selama
waktu satu tahun
• Seorang WNA yang memperoleh hak milik karena
pewarisan tanpa wasiat atau pencampuran harta
perkawinan, demikian pula seorang WNI yang
memperoleh hak milik dan setelah berlakunya
UUPA kehilangan kewarganegaraannya
diwajibkan melepaskan haknya itu dalam jangka
watu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut
atau sejak hilangnya kewarganegaraan itu.
• Jadi hanya satu tahun mereka boleh menguasai
tanahnya sebagai pemilik.
• Ketentuan serupa dijumpai pula dalam pasal-pasal
mengenai HGU dan HGB.
• Dalam UUPA diatur tentang syarat-syarat tertentu
bagi subjek tiap-tiap hak atas tanah.
• Syarat-syarat tersebut ada yang bersifat umum,
misaknya mengenai semua jenis tanah, ada juga
yang bersifat khusus misalnya mengenai tanah
pertanian saja.
• Persyaratan yang ditentukan ada yang berhubungan
dengan status subjek, domisili, pekerjaan dan jumlah
luas tanah yang dikuasainya atau dimilikinya.
• Persyaratan tentang status subjek misalnya
ditentukan dalam Pasal 21 (hak milik), Pasal 30
(HGU), Pasal 36 (HGB), Pasal 42 (hak pakai) dan Pasal
45 (Hak Sewa Bangunan)
• Persyaratan mengenai domisili berhubungan dengan
penghapusan sistem absentee yaitu pemilikan tanah
pertanian di kecamatan lain dari pada kecamatan
tempat tinggal si empunya (pasal 3 PP no 224 tahun
1961 yang telah ditambah dengan PP 41 tahun 1964).
• Dalam batas-batas tertentu pegawai negri dikecualikan
dari larangan absentee (syarat berhubungan dengan
pekerjaan)
• Sedang syarat yang berhubungan dengan luas tanah
dapat kita jumpai dalam pasal 6 Undang-Unang no 56
• Prp tahun 1960 mengenai penetapan luas tanah
pertanian.
• Hak tas tanah berisikan wewenang-wewenang dan
kewajiban-kewajiban dari subjek yang mempunyai hak
atas tanah tersebut dengan tanah yang dihakinya.
• Wewenang tersebut ditetapkan dalam Pasal 4 ayat (2).
• Semua hak atas tanah kecuali hak membuka tanah dan
memungut hasil hutan, memberi wewnang untuk
mempergunakan tanah ybs,
• Kewajiban Subjek hak atas tanah:
1.Pasal 6: semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.
2.Pasal 15 jo Pasal 52 ayat (1) tentang pmeliharaan tanah.
3.Pasal 10 tentang asas mengerjakan tanah atau
mengusahakan sendiri tanah pertanian seara aktif.