Aspek sosial dalam Real Estate

Pengantar ….
• Kebijakan perumahan dan permukiman Indonesia tahun 2000-2020
antara lain adalah lokasi perumahan dikembangkan dengan
memperhatikan jumlah penduduk dan penyebarannya, tata guna
tanah, kesehatan lingkungan, tersedianya fasilitas sosial, serta
keserasian dengan lingkungan (Kantor Menteri Negara Perumahan
Rakyat, 1999).
 Permasalahan perumahan saat ini menurut Kirmanto (2005) adalah
telah terjadi:
• (1) alokasi tanah dan tata ruang yang kurang tepat;
• (2) ketimpangan pelayanan infrastruktur, pelayanan perkotaan, dan
perumahan;
• (3) konflik kepentingan dalam penentuan lokasi perumahan;
• (4) masalah lingkungan dan eksploitasi sumberdaya alam; dan
• (5) komunitas lokal tersisih, dengan orientasi pembangunan terfokus
pada kelompok masyarakat mampu serta menguntungkan.
• (1) alokasi tanah dan tata ruang yang kurang tepat
• (2) ketimpangan pelayanan infrastruktur, pelayanan
perkotaan, dan perumahan;
• (3) konflik kepentingan dalam penentuan lokasi
perumahan
• (4) masalah lingkungan dan eksploitasi sumberdaya
alam
• (5) komunitas lokal tersisih, dengan orientasi
pembangunan terfokus pada kelompok masyarakat
mampu serta menguntungkan.
• Pembangunan berkelanjutan sektor perumahan
dan permukiman akan mendominasi penggunaan
lahan dan pemanfaatan ruang.
Untuk itu, perlu dipertimbangkan empat hal utama, yaitu:
• (1) pembangunan yang secara sosial dan kultural bisa diterima dan
dipertanggung-jawabkan (socially and culturally suitable and
accountable);
• (2) pembangunan yang secara politis dapat diterima (politically
acceptable);
• (3) pembangunan yang layak secara ekonomis (economically
feasible), dan
• (4) pembangunan yang bisa dipertanggung-jawabkan dari segi
lingkungan (environmentally sound and sustainable).
 Penentuan Lokasi Perumahan

• Richardson (1977) mengungkapkan di lokasi

yang dekat dengan pusat kota, penggunaan
lahan yang paling cocok adalah untuk tujuan
komersial dan industri ringan. Hal ini
disebabkan adanya akses besar yang dimiliki
oleh lahan terhadap berbagai pelayanan
kota, disamping nilai lahannya sendiri.
• Hal-hal yang harus diperhatikan dalam
perkembangan perumahan adalah
pewilayahan (zoning); utilitas (utilities);
faktor-faktor teknis (technical factors); lokasi
(locations); estetika (aesthetics); komunitas
(community); pelayanan kota (city services);
dan biaya (costs).
• Untuk itu diperlukan penyelidikan untuk menguji kelayakannya.
(Snyder dan Catanese, 1985) Penentuan dan perkembangan lokasi
perumahan yang benar akan dapat menambah keuntungan, serta
mengurangi biaya dan resiko.
 Dalam penentuan dan perkembangan lokasi perumahan banyak
faktor yang berpengaruh. Faktor-faktor tersebut antara lain:
• (1) kependudukan;
• (2) pertanahan;
• (3) pembiayaan dan dana.
(Departemen Pekerjaan Umum, 1994).
Kebutuhan Real Estate
Beberapa hal yang mempengaruhi jumlah
kebutuhan dari sebuah pengembangan RE
adalah :
• Trend pertumbuhan penduduk (hal ini dapat
diukur dari angka pertumbuhan penduduk)
• Perubahan pendapatan per kapita penduduk
• Tingkat inflasi
Hal – hal yang mempengaruhi nilai lokasi dalam
sebuah kota / kawasan

• Fasilitas transportasi
• Fasilitas Pendidikan
• Sumber daya alam
• Iklim
• Ketenagakerjaan
• Kondisi politik dan kepemimpinan daerah
 Analisis kebutuhan Real Estate
• Kebutuhan jangka pendek
Melihat kebutuhan jangka pendek masyarakat
terkait dengan trend ekonomi masyarakat

Misalnya : suatu kawasan tumbuh dengan industri

otomotif, pertumbuhan industri ini mempengaruhi
secara langsung tingkat pendapatan masyarakat,
sehingga pemenuhan kebutuhan pekerja / yang
terkait menjadi prioritas.
• Kebutuhan jangka panjang
Melihat perkembangan suatu kawasan sesuai
dengan perencanaan nya.

Misalnya :
Pada perencanaan suatu kota, akan dibangun sebuah
bandara, maka kebutuhan pengembangan RE akan
disesuaikan dengan kebutuhan yang terkait dengan
adanya fasilitas tersebut.
 Kelayakan studi
MEMPERTIMBANGKAN LIMA ASPEK
KELAYAKAN:
• 1. ASPEK KOMERSIAL/PASAR (AFORDABLE);
• 2. ASPEK SOSIAL (ACEPTABLE);
• 3. ASPEK FISIK/PRODUK (CONSTRUCTABLE);
• 4. ASPEK LINGKUNGAN (ENVIROMENTAL)
• 5. ASPEK KEUANGAN/FINANSIAL (FEASIBLE)
Mari belajar dari contoh
Aspek Sosial & Environment
• Lokasi
• Geografi
• Kependudukan
• Fasilitas Umum
 LOKASI
Mendiskripsikan lokasi secara jelas

Lokasi Property
• Terletak di Jl. Kalimantan I No. 10 Rt. 001/12 Desa Jombang, Kec. Ciputat,
Kab. Tangerang, Sesuai SHM No. 144/Jombang seluas 2.515 m2,
• Lokasi terletak di daerah pemukiman yang telah padat, daerah bebas banjir
dan hanya sekitar 800 m sebelah Tenggara dari lokasi perumahan mewah
Vila Bintaro Indah dan beberapa real estate lainnya.
 Geografi

Menjelaskan posisi RE secara geografis, semakin banyak data, semakin informatif …..
Contoh :
• Letak geografi Kota Tangerang terletak di Provinsi Banten, dan
berada tepat di sebelah barat kota Jakarta. Dengan luas wilayah
164,54 km2, Tangerang merupakan kota terbesar dan terpenting di
Provinsi Banten serte kedua terbesar di kawasan perkotaan
Jabotabek setelah Jakarta.
Yang kita simpulkan …..

• Kontekstualitas lokasi real estate (terkait

dengan perancangan dan perencanaannya)
• Adaptasi masyarakat terhadap lingkungan
sekirarnya
 Kependudukan

Kependudukan
• Jumlah penduduk kota Tangerang
mengalami peningkatan setiap tahunnya
• Dengan rata-rata pertumbuhan penduduk
2,67 dalam kurun waktu 8 tahun (mulai
tahun 2000 – 2007), maka kebutuhan akan
perumahan, sarana dan fasilitas pun akan
turut meningkat.
Yang kita simpulkan

• Apa dan bagaimana memenuhi kebutuhan penduduk

lokal sesuai dengan kemampuannya
 Fasilitas Umum

• Lokasi proyek ini cukup strategis untuk kelas masyarakat

berpenghasilan menengah ke atas. Lokasi dekat dengan
sejumlah fasilitas publik antara lain : Pasar Tradisional, Bank,
Restorant, Pusat Perbelanjaan, Rumah Sakit, Sarana
Pendidikan dan terakses oleh Angkutan Umum.
• Access jalan masuk ke proyek cukup padat, namun masih
dalam tahap pelebaran sehingga dapat memadai sebagai
sarana lalu lintas jalan utama perumahan.
• Beberapa institusi pendidikan di sekitar lokasi
proper antara lain : Sekolah Jepang Jakarta,
Sekolah Tunas Permata Indonesia, Global Jaya
Scholl, SMU Pembangunan Jaya, SMAN 6
Jombang, SMP N 3 Ciutat, Pesantren
Baiturrahman.
• Access Stasiun Kereta Sudimara dan Stasiun Pondok Ranji juga tidak jauh
dari lokasi proper. Fasilitas publik lainnya adalah RS Internasional Bintaro,
Gedung Bank Permata dan Kantor Bank Niaga.
Fasilitas Umum yang lain :
• Masjid : 300 m
• Kantor Kecamatan : 500 m
• Puskesmas : 600 m
• Sarana Pendidikan SD,SMP,SMU : 500 m
• Pasar Tradisional : 700 m
• Bank Permata, Bank Niaga, Mandiri, BNI, BRI : 800 m
• Jaringan Listrik : ada
• PDAM : ada
• Telepon : ada
• Berdekatan dgn lokasi proper :Bintaro Jaya, Taman
Senayan, Menteng Residence, Emerald Residence, Permata Bintaro dll.
Yang kita simpulkan

• Apa nilai tambah yang dihasilkan RE tersebut

terhadap perkembangan kawasan di
sekitarnya
Jadi … aspek sosial mempengaruhi :

• Perubahan sosial ekonomi masyarakat sekitar

• Perubahan budaya dan gaya hidup
 Menuju tugas besar
• Buatlah tanggapan singkat terkait dengan aspek sosial
dari proyek yang anda buat
Isinya meliputi :
• Peubahan sosial ekonomi masyarakat
• Perubahan budaya masyarakat
• Perkembangan kawasan secara keseluruhan

• Kaitkan dengan tugas identifikasi dampak RE proyek anda

dan ketersediaan fasum-fasos yang telah / pernah dibuat