KRITERIA INVESTASI

1
• Studi kelayakan bisnis pada dasarnya
bertujuan untuk menentukan kelayakan bisnis
berdasarkan kriteria investasi.

• Kriteria tersebut diantaranya adalah :

1. Nilai bersih kini (Net Present Value = NPV)
2. Rasio manfaat biaya (Gross Benefit Cost
Rasio
= Gross B/C )
3. Net Benefit Cost Rasio = Net B/C
4. Tingkat pengembalian internal (Internal Rate
of Return = IRR)
5. Profitability ratio (PV/K)
6. Jangka waktu pengembalian modal investasi
(Payback Period = PP)
2
• Untuk menentukan layak tidaknya suatu kegiatan investasi
digunakan metoda yang umum dipakai yaitu metoda Discounted
Cash Flow, dimana seluruh manfaat dan biaya untuk setiap
tahun didiskonto dengan discount factor (DF) yang besarnya
rumus:
mengikuti
1
• Ket :
(1 
i) t diskonto yang ditentukan
i = discount rate (DR) atau tingkat
t = Tahun saat biaya dikeluarkan atau manfaat diterima.

• Penggunaan discount factor erat kaitannya dengan preferensi

waktu atas uang (time preference of money). Sejumlah uang
sekarang lebih disukai daripada sejumlah uang yang sama
pada tahun (sekian waktu) mendatang

• Agar seluruh manfaat dan biaya dapat dibandingkan, kedua

komponen tersebut harus dinilai dengan nilai kini (present value).
Discount factor merupakan alat bantu untuk memperoleh nilai
tersebut.
3
Kriteria Investasi

1. Net Present Value (NPV)

Merupakan manfaat bersih tambahan (nilai kini bersih) yang
diterima bisnis selama umur proyek pada tingkat discount factor
tertentu
n
n
NPV = n
 (1 i)t
t 0 /1 t 0 /1 (1  i)t t 0 /1 (1 i)t
Bt = Manfaat pada tahun t
= Biaya pada tahun t
Ct = Tahun kegiatan bisnis ( t = 0,1,2,3, ............, n), tahun awal
T bisa tahun 0 atau tahun 1 tergantung karakteristik bisnisnya.
i =Tingkat DR (%)

Indikator NPV :
Jika NPV > 0 (positif), maka bisnis layak (go) utk dilaksanakan
Jika NPV < 0 (negatif), maka bisnis tidak layak (not go) utk dilaksanakan

4
Tabel 1. Perhitungan Net Present Value (NPV)
PV
Manfaat DF PV Manfaat
Biaya Manfaat Bersih (10%) PV Biaya Manfaat Bersih
Tahun (a) (b) (c)=(b)-(a) (d) (e)=(a) (f)=(b)(d) (g)=(c)(d)
(d)
0 10000 0 -10000 1 10000 0 -10000
1 1000 5000 4000 0,909 909 4545 3636
2 1000 5000 4000 0,826 826 4130 3304
3 1000 5000 4000 0,751 751 3755 3004
4 1000 5000 4000 0,683 683 3415 2732
5 1000 5000 4000 0,621 621 3105 2484
Total 13790 18950 5160

• Menghitung NPV dapat dihitung dengan dua cara, yaitu :

n Bt

(1) NPV =  (1
  i)
t 0 /1
t
t 0 / 1
Ct
(1  = 18950 – 13790 = 5160
i) t

n
Bt 
(2) NPV =  Ct =  PV Manfaat Bersih = 5160
t 0 / (1 
t

1
i) 5
2. Gross Benefit - Cost Ratio

•Gross B/C ratio merupakan kriteria kelayakan lain yang biasa digunakan
dalam analisis bisnis. Baik manfaat maupun biaya adalah nilai kotor
(gross).

•Dengan menggunakan kriteria ini akan lebih menggambarkan pengaruh

dari adanya tambahan biaya terhadap tambahan manfaat yang diterima.

• Secara matematis Gross B/C ini dapat dirumuskan sebagai berikut

n
Bt

t o / 1(1 
Gross B/C = i)nt Ct

t 0 / 1(1 

i) t
• Gross B/C Ratio > 1, Bisnis layak untuk dijalankan
• Gross B/C Ratio < 1, Bisnis tidak layak untuk dijalankan

6
Tabel 2. Cara Perhitungan Gross Benefit Cost Ratio
Biaya Manfaat PV Biaya PV Manfaat
Tahun (a) (b) DF (10%) (c) (d)=(a)(c) (e)=(b)(c)
0 10000 0 1 10000 0
1 1000 5000 0,909 909 4545
2 1000 5000 0,826 826 4130
3 1000 5000 0,751 751 3755
4 1000 5000 0,683 683 3415
5 1000 5000 0,621 621 3105
Total 13790 18950
5
Bt

t 1 (1  i)
t 18950
=
Gross B/C = 5 13790 = 1.374
Ct

t 1 (1  i)
t

7
3. Net Benefit - Cost Ratio

• Net B/C ratio adalah rasio antara manfaat bersih yang

bernilai positif dengan manfaat bersih yang bernilai negatif.
• Dengan kata lain, manfaat bersih yang menguntungkan bisnis
yang dihasilkan terhadap setiap satu satuan kerugian dari
bisnis tersebut.
• Secara matematis dapat dinyatakan sebagai berikut :
n
Bt 
 Ct
t 0 / (1 
t
(Bt  Ct )  0
• Net B/C ......... ..........
1 n
i) 
Bt (Bt  Ct )  0
=
 Ct
t o / 1 (1 

i) t
• Net B/C > 1, Bisnis layak untuk dijalankan
• Net B/C < 1, Bisnis tidak layak untuk dijalankan

8
Tabel 3. Cara Perhitungan Net B/C (Net Benefit Cost Ratio)
DF (10%) PV Manfaat Bersih
Tahun Manfaat Bersih (a) (b) (c)=(a)(b)
0 -10000 1 -10000
1 4000 0,909 3636
2 4000 0,826 3304
3 4000 0,751 3004

15160
4 4000 0,683 2732
5 4000 0,621 2484

n
Bt 
 (1 
Net B/C = t 0 / 1Ct = 15160 = 1.516
i)nt Bt  10000
 Ct
t o / 1 (1 

i) t
9
4. Internal Rate Of Return (IRR)

• IRR adalah tingkat discount rate (DR) yang menghasilkan

NPV sama dengan 0.
• Besaran yang dihasilkan dari perhitungan ini adalah dalam
satuan persentase (%).
• Sebuah bisnis dikatakan layak apabila IRR-nya lebih besar
dari
opportunity cost of capital-nya (DR) (IRR > i)
• Di dalam prakteknya menghitung tingkat IRR umumnya
dilakukan dengan menggunakan metoda interpolasi di
antara tingkat discount rate yang lebih rendah (yang
menghasilkan NPV positif) dengan tingkat discount yang
lebih tinggi (yang menghasilkan
NPVNPV negatif). Berikut rumus
IRR : 1 
1
x(i2  i1)
IRR = i NPV  NPV
1 2

10
Tabel 4. Cara Perhitungan IRR (Internal Rate of Return)
PV PV PV PV
Manfaat Manfaat Manfaat Manfaat
Manfaat DF Bersih DF Bersih DF Bersih DF Bersih
Bersih (10%) (10%) (20%) (20%) (25%) (25%) (30%) (30%)
Tahun (a) (b) (c)=(a)(b) (f) (g)=(a)(f) (h) (i)=(a)(h) (j) (k)=(a)(j)

0 -10000 1 -10000 1,000 -10000 1,000 -10000 1 -10000

1 4000 0,909 3636 0,833 3332 0,800 3200 0,769 3076

2 4000 0,826 3304 0,694 2776 0,640 2560 0,592 2368

3 4000 0,751 3004 0,579 2316 0,512 2048 0,455 1820

4 4000 0,683 2732 0,482 1928 0,410 1640 0,35 1400

5 4000 0,621 2484 0,402 1608 0,328 1312 0,269 1076

Total 5160 1960 760 -260

NPV1 = 25% + 760 x (30%-25%)

IRR = i1  x(i2  i1)
NPV1  NPV2 760 
(260)
= 28,725 %

11
 NPV

5160

IRR

760

i = Discount Rate
-260 (%)
10 25 30
(OCC) (i1) (i2)

Gambar 1. Hubungan Antara NPV dan IRR

12
5. Profitability Ratio (PV/K)

• Profitability Ratio menunjukkan perbandingan antara

penerimaan (benefit) dengan biaya modal (K) yang
digunakan.
• Rasio ini dipakai sebagai perhitungan rentabilitas dari suatu
investasi. Nilainya akan mendekati hasil perhitungan Net
B/C rasio.
• Bila PV/K >1, maka bisnis layak dilaksanakan (dipilih).
• Bila PV/K <1, makaDimana
bisnis: tidak layak untuk dilaksanakan
n
B  EP
 (1t  Bt
Ct
= Manfaat pada tahun t
= Biaya pada tahun t
PV t 0 n/ 1
K  i) t
Kt Kt = Biaya modal pada tahun t
 (1  t EP = Biaya rutin dan pemeliharaan pada tahun
t 0 /
1 t I = Discount Rate (%)
i)
13
6. Payback Period

• Metoda ini mencoba mengukur seberapa cepat

investasi bisa kembali.
• Bisnis yang payback period-nya singkat atau cepat
pengembaliannya termasuk kemungkinan besar
akan dipilih.
• Masalah utama dari metoda ini adalah sulitnya menentukan
periode payback maksimum yang diisyaratkan, untuk
dipergunakan sebagai angka pembanding.
• Secara normatif, tidak ada pedoman yang bisa dipakai
untuk menentukan payback maksimum ini. Dalam
prakteknya, dipergunakan payback yang umumnya
terjadi dari perusahaan yang sejenis.

14
• Kelemahan-kelemahan lain dari metode ini adalah
(1) diabaikannya nilai waktu uang (time value of money)
(2) diabaikannya cash flow setelah periode payback.

• Untuk mengatasi kelemahan yang pertama maka kadang

dipakai discounted payback periode. Metode Payback
Period ini merupakan metode pelengkap penilaian
investasi

I
• Payback Period = –––
Ab

Dimana :
I = besarnya biaya investasi yang
diperlukan
Ab = manfaat bersih yang dapat diperoleh pada
setiap tahunnya
15
 Tahun
1 2 3 4 5 6 7 - 18
Biaya Investasi
Bisnis A 1.000
Bisnis B 500 500
Biaya Operasi
Bisnis A 0 0 0 50 50 300 0
Bisnis B 0 50 50 50 50 50 50
Benefit
Bisnis A 0 0 0 150 250 1.000 0
Bisnis B 0 250 250 250 250 250 250
Net Benefit
Bisnis A -1.000 0 0 100 200 700 0
Bisnis B -500 -300 200 200 200 200 200

Payback Periode
Bisnis A : 6 tahun
Bisnis B : 6
tahun
16
Rumus periode pengembalian jika arus kas
per tahun jumlahnya sama :

Payback Period = (investasi awal)/(arus

kas) x 1 tahun

17
Rumus periode pengembalian jika arus kas
per tahun jumlahnya berbeda :

Payback Period = n+(a-b)/(c-b) x 1 tahun

n = Tahun terakhir dimana jumlah arus kas

masih belum bisa menutup investasi
mula-mula
a = Jumlah investasi mula-mula
b = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun
ke – n
c = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun
ke n + 1 18
Contoh kasus arus kas setiap tahun
jumlahnya sama
• Investasi = Rp 45.000.000
• Arus kas per tahun = Rp 22.500.000

Payback Period = (investasi awal)/(arus kas) x

1 tahun
= (Rp 45.000.000)/(Rp 22.500.000) x 1
tahun
= 2 tahun

19
 Contoh kasus arus kas setiap tahun
jumlahnya berbeda

• Investasi = Rp
100.000.000
• Arus
Tahunkas sbb:
Arus Kas Kumulatif
1 Rp 50.000.000 Rp 50.000.000
2 Rp 40.000.000 Rp 90.000.000
3 Rp 30.000.000 Rp 120.000.000
4 Rp 20.000.000 Rp 140.000.000

20
• Payback Period = n+(a-b)/(c-b) x 1 tahun

= 2 + ( Rp100.000.000 - Rp 90.000.000) /
(Rp120.000.000 - Rp 90.000.000) x 1 tahun

= 2 + ( Rp 10.000.000) / (Rp
30.000.000)
x
1 tahun

= 2,33 tahun atau 2 tahun 4 bulan 21

OPPORTUNITY COST OF CAPITAL (OCC)

• SUMBER MODAL :
(1) Modal sendiri = i deposito
(2) Modal pinjaman = i
pinjaman
(3) Kombinasi modal sendiri dan modal
pinjaman = i rata-rata tertimbang

22
ASUMSI DASAR dalam ANALISIS FINANSIAL

1. UMUR BISNIS … TAHUN DIDASARKAN PADA UMUR INVESTASI .................

2. SUMBER MODAL (MODAL SENDIRI/ PINJAMAN/) : ..........................
3. TINGKAT SUKU BUNGA : .....… % BERDASARKAN .....................................
4. MASA PEMBEBASAN CICILAN (GRACE PERIOD) : …...
TAHUN PENGEMBALIAN PINJAMAN : ........... TAHUN
5. MASA KONSTRUKSI / PERSIAPAN : .......... BULAN
6. MASA UJI COBA : ............ BULAN
7. PERENCANAAN KAPASITAS :
TAHUN KE-1 : …
TAHUN KE-2 : …
………………….
7. ANALISIS MENGGUNAKAN HARGA TETAP (FIXED PRICE)
8. NILAI SISA DIDASARKAN PADA HARGA JUAL BARANG INVESTASI
DI WILAYAH SETEMPAT

23