Anda di halaman 1dari 20

PEMINDAHAN HAK MELALUI LELANG

OLEH
Dr. URIP SANTOSO,S.H,.MH.
DASAR HUKUM TUKAR MENUKAR TANAH
a. Pasal 20 ayat (2) UU No. 5 Tahun 1960 → Lelang HM (tersirat);
b. Pasal 26 UU No. 5 Tahun 1960;
c. Pasal 28 ayat (3) UU No. 5 Tahun 1960 → Lelang HGU (tersirat);
d. Pasal 35 ayat (3) UU No. 5 Tahun 1960 → Lelang HGB (tersirat;
e. Pasal 30 ayat (2) PP No. 18 Tahun 2021 → Lelang HGU (tersirat) → Mencabut
dan menyatakan tidak berlaku PP No. 40 Tahun 1996;
f. Pasal 30 ayat (2) PP No. 18 Tahun 2021 → Lelang HGB (tersirat) ;
g. Pasal 60 ayat (2) PP No. 18 Tahun 2021 → Lelang HP (tersirat);
h. Pasal 41 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997;
i. Pasal 107 – Pasal 110 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997.
PENGERTIAN LELANG
• PENGERTIAN LELANG
Lelang adalah perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas tanah
atau HM atas SRS melalui penjualan secara terbuka oleh Kantor
(Balai) Lelang sebagai penjual setelah diterbitkan Surat Keterangan
Pendaftaran Tanah (SKPT) oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
dengan harga yang tertinggi yang didahului oleh pengumuman lelang.
OBJEK LELANG
a. HAK ATAS TANAH
a. Sudah terdaftar (bersertipikat)
b. Belum terdaftar.

b. HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN


• HM SRS yang berdiri di atas tanah HGB atas tanah negara dan HPL.
• HM SRS yang berdiri di atas tanah HP atas tanah negara dan HPL.
MACAM LELANG
a. LELANG EKSEKUSI
Lelang untuk melaksanakan putusan atau penetapan pengadilan.
Dokumen yang dipersamakan dengan itu atau dokumen-dokumen
lain yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku dalam rangka penegakan hukum
Ruang lingkup lelang eksekusi meliputi lelang dalam rangka
pelaksanaan putusan pengadilan, Hak Tanggungan, sita pajak, sita
kejaksaan/penyidik, dan sita Panitia Urusan Piutang Negara.
b. LELANG NON EKSEKUSI
Lelang terhadap barang yang dikuasai /dimiliki oleh instansi
Pemerintah Pusat/Daerah dan BUMN/BUMD dalam rangka
penghapusan, dan lelang sukarela terhadap barang milik
perseorangan atau badan hukum.
PIHAK-PIHAK YANG TERKAIT DALAM
LELANG
a. Pemilik atau pemegang hak atas tanah atau pemilik SRS;
b. Pembeli lelang;
c. Pelaksana (Penjual) lelang → Kantor Lelang (Balai Lelang);
d. Auksioner (Pejabat yang membuat risalah lelang);
e. Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
SYARAT SAHNYA PENDAFTARAN
LELANG
a. SYARAT MATERIIL
Penjual lelang (Kantor Lelang atau Balai Lelang) berhak dan
berwenang menjual hak atas tanah atau HM atas SRS melalui lelang,
sedangkan pembeli lelang harus memenuhi syarat sebagai subjek
hak atas tanah atau HM atas SRS yang menjadi objek lelang.
b. SYARAT FORMAL
Untuk pendaftaran lelang atas hak atas tanah atau HM atas SRS
harus dibuktikan dengan Kutipan Risalah Lelang atau Berita Acara
Lelang yang dibuat oleh pejabat dari Kantor Lelang.
PEMBUKTIAN TERJADINYA LELANG ATAS
HAK ATAS TANAH DAN HM ATAS SRS
• PASAL 41 PP NO. 24 TAHUN 1997
Pemindahan hak atas tanah atau HM atas SRS melalui lelang dapat
didaftar jika dibuktikan dengan Kutipan Risalah Lelang yang dibuat
oleh Pejabat Lelang.
• PASAL 108 PERMEN NEGARA AGRARIA/KEPALA BPN NO. 3 TAHUN
1997
Pendaftaran pemindahan hak melalui lelang dilampirkan Kutipan
Risalah Lelang.
PENDAFTARAN PEMINDAHAN HAK MELALUI
LELANG (PASAL 41 PP NO. 24 TAHUN 1997)
1. KEPALA KANTOR LELANG MEMINTA SURAT KETERANGAN
PENDAFTARAN TANAH
Selambat-lambatnya 7 hari kerja sebelum HAT atau HM atas SRS baik
dalam lelang eksekusi maupun lelang non eksekusi, Kepala Kantor
Lelang wajib meminta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)
kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat mengenai HAT
atau HM atas SRS yang akan dilelang.
KEPALA KANTOR LELANG MENOLAK
MELAKSANAKAN LELANG
• KEPALA KANTOR LELANG MENOLAK MELAKSANAKAN LELANG,
APABILA :
a. Kepadanya tidak diserahkan sertipikat asli hak atas tanah atau HM
atas SRS yang bersangkutan, kecuali dalam lelang eksekusi yang
dapat tetap dilaksanakan walaupun sertipikat asli tidak diserahkan
oleh pemegang haknya; atau
b. Sertipikat hak atas tanah atau HM atas SRS yang diserahkan tidak
sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota.
c. Untuk bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak
diserahkan surat bukti hak berupa Kutipan Register Leter C atau
surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa
yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut;
d. Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) dari Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota setempat yang menyatakan bahwa bidang tanah
yang bersangkutan belum bersertipikat;
e. Ada perintah dari Pengadilan Negeri untuk tidak melaksanakan
lelang berhubung dengan sengketa mengenai tanah yang
bersangkutan.
2. KEPALA KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN/KOTA MENERBITKAN
SURAT KETERANGAN PENDAFTARAN TANAH
Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota menerbitkan Surat
Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) selambat-lambatnya 5 hari
kerja setelah diterimanya permintaan dari Kepala Kantor Lelang.
DOKUMEN YANG DISERAHKAN DALAM
PENDAFTARAN LELANG
• DOKUMEN YANG DISERAHKAN DALAM PENDAFTARAN PEMINDAHAN HAK
MELALUI LELANG KE KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN/KOTA
a. Kutipan Risalah Lelang atau Berita Acara Lelang;
b. Sertipikat asli hak atas tanah atau HM atas SRS yang dilelang;
c. Dalam hal Sertipikat asli hak atas tanah atau HM atas SRS tidak diserahkan
kepada pembeli lelang eksekusi, surat keterangan dari Kepala Kantor Lelang
mengenai alasan tidak diserahkannya sertipikat tersebut; atau
d. Kutipan Register Leter C jika bidang tanah yang bersangkutan belum terdaftar;
e. Bukti identitas pembeli lelang;
f. Bukti pelunasan harga pembelian.
PENDAFTARAN LELANG
(PASAL 107 – PASAL 110 PERMEN AGRARIA/KEPALA
BPN
NO. 3 TAHUN 1997)
1. PENERBITAN SURAT KETERANGAN PENDAFTARAN TANAH (SKPT)
• Atas permintaan Kepala Kantor Lelang, Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota menerbitkan SKPT mengenai hak atas tanah atau HM atas SRS
yang akan dilelang;
• Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota menerbitkan SKPT selambat-
lambatnya 5 hari kerja setelah diterimanya permintaan dari Kepala Kantor Lelang;
• Dalam hal data fisik dan data yuridis belum tercatat di Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota di dalam SKPT disebutkan bahwa tanah tersebut belum
terdaftar;
• Penerbitan SKPT untuk hak atas tanah yang sudah terdaftar tidak perlu
pemeriksaan tanah, kecuali untuk tanah yang belum terdaftar;
2. PERMOHONAN PENDAFTARAN LELANG
• Permohonan pendaftaran lelang diajukan oleh pembeli lelang atau kuasanya ke
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat;
• Dalam permohonan pendaftaran lelang dilampirkan :
a. Kutipan Risalah Lelang atau Berita Acara Lelang;
b. Sertipikat asli hak atas tanah atau HM atas SRS yang dilelang;
c. Dalam hal Sertipikat asli hak atas tanah atau HM atas SRS tidak diserahkan
kepada pembeli lelang eksekusi, surat keterangan dari Kepala Kantor Lelang
mengenai alasan tidak diserahkannya sertipikat tersebut; atau
d. Kutipan Register Leter C jika bidang tanah yang bersangkutan
belum terdaftar;
e. Bukti identitas pembeli lelang;
f. Bukti pelunasan harga pembelian;
g. Bukti pelunasan BPHTB bila terutang;
h. Bukti pelunasan PPh bila terutang.
3. PENCATATAN PEMINDAHAN HAK MELALUI LELANG
Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota atau pejabat yang
ditunjuk mencatat pendaftaran pemindahan hak melalui lelang
dalam Buku Tanah, sertipikat hak atas tanah atau HM atas SRS, dan
daftar lainnya.
Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota atau pejabat yang
ditunjuk melakukan perubahan nama pemegang hak atas tanah atau
pemilik SRS dalam sertipikat dari atas nama pemegang hak yang
lama menjadi atas nama pemegang hak yang baru (pembeli lelang).
KEWAJIBAN PENDAFTARAN LELANG
• Pendaftaran peralihan hak atas tanah atau HM atas SRS melalui lelang
diajukan oleh pembeli lelang atau kuasanya kepada Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat dalam Buku
Tanah dan dilakukan perubahan nama pemegang dalam sertipikat hak
atas tanah atau HM atas SRS dari atas nama yang lama menjadi atas
nama pembeli lelang.
FUNGSI PENDAFTARAN LELANG
• Pendaftaran pemindahan hak atas tanah atau HM atas SRS melalui
lelang ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat dilakukan
dalam rangka memenuhi asas publisitas dalam pendaftaran tanah,
yaitu agar diketahui umum bahwa hak atas tanah atau HM atas SRS
telah berpindah dari pemegang hak atas tanah atau pemilik SRS
kepada pembeli lelang.