``

PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI

OLEH
Dr. URIP SANTOSO,S.H.,MH.
 DASAR HUKUM JUAL BELI TANAH
a. Pasal 20 ayat (2) UU No. 5 Tahun 1960 → Tersirat;
b. Pasal 26 UU No. 5 Tahun 1960;
c. Pasal 28 ayat (3) UU No. 5 Tahun 1960 → Tersirat;
d. Pasal 35 ayat (3) UU No. 5 Tahun 1960 → Tersirat;
e. Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997;
f. Pasal 97 – Pasal 106 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997;
f. Pasal 45 ayat (1), (2), dan (3) PP No. 13 Tahun 2021 → jual beli
sertipikat HM atas SRS;
g. Pasal 30 ayat (2) PP No. 18 Tahun 2021 → jual beli HGU (tersirat) →
Mencabut dan menyatakan tidak berlaku PP No. 40 Tahun 1996;
h. Pasal 45 ayat (2) PP No. 18 Tahun 2021 → jual beli HGB (tersirat);
i. Pasal 60 ayat (2) PP No. 18 Tahun 2021 → jual beli HP (tersirat);
 PENGERTIAN JUAL BELI TANAH
• PENGERTIAN JUAL BELI TANAH
Jual beli adalah perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas tanah
atau HM atas SRS untuk selama-lamanya oleh pemegang hak atas
tanah atau pemilik SRS sebagai penjual kepada pihak lain sebagai
pembeli, dan secara bersamaan pihak pembeli menyerahkan
sejumlah uang sebagai harga, yang besarnya sesuai dengan
kesepakatan kedua belah pihak.
 OBJEK JUAL BELI TANAH
a. HAK ATAS TANAH
• Hak Milik;
• Hak Guna Usaha;
• Hak Guna Bangunan;
• Hak Pakai;
• Hak Sewa Untuk Bangunan.
b. HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN
• HM atas SRS yang berdiri di atas HGB atau HP atas tanah negara;
• HM atas SRS yang berdiri di atas HGB atau HP atas tanah Hak Pengelolaan.
 JUAL BELI TANAH
TANPA PERSETUJUAN PIHAK LAIN
a. Hak Milik;

b. Hak Guna Usaha atas tanah negara;

c. Hak Guna Bangunan atas tanah negara.

 JUAL BELI TANAH
DENGAN PERSETUJUAN PIHAK LAIN
a. HGU ATAS TANAH HPL
Jual beli HGU atas tanah HPL harus ada persetujuan dari pemegang
HPL
b. HGB ATAS TANAH HPL
Jual beli HGB atas tanah HPL harus ada persetujuan dari pemegang
HPL.
c. HGB ATAS TANAH HM
Jual beli HGB atas tanah HM harus ada persetujuan dari pemilik
tanah.
d. HP ATAS TANAH NEGARA
Jual beli HP atas tanah negara harus ada persetujuan dari Kepala
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.
e. HP ATAS TANAH HPL
Jual beli HP atas tanah HPL harus ada persetujuan dari pemegang
HPL.
f. HP ATAS TANAH HM
Jual beli HP atas tanah HM harus ada persetujuan dari pemilik
tanah.
 HAK ATAS TANAH YANG TIDAK DAPAT
DIPERJUALBELIKAN
• Hak Pakai yang dikuasai oleh Lembaga Negara, Kementerian, Lembaga
Pemerintah Non Kementerian, Pemerintah Provinsi, Pemerintah
Kabupaten/Kota, Badan Otorita, Pemerintahan Desa, BUMN, BUMD,
Badan Keagamaan, Badan Sosial, Perwakilan Negara Asing, Perwakilan
Badan Internasional → HP ini bersifat RIGHT TO USE tidak RIGHT OF
DISPOSSAL.
• PASAL 60 AYAT (3) PP NO. 18 TAHUN 2021
Hak Pakai selama dipergunakan tidak dapat dijadikan jaminan utang
dengan dibebani Hak Tanggungan, tidak dapat beralih, dialihkan
kepada pihak lain, atau diubah haknya.
 PARA PIHAK DALAM JUAL BELI TANAH
a. PIHAK PENJUAL
• Belum cakap melakukan perbuatan hukum;
• Sudah cakap melakukan perbuatan hukum;
• Suami atau istri;
• Ahli waris.
b. PEMBELI
• Belum cakap melakukan perbuatan hukum;
• Sudah cakap melakukan perbuatan hukum;
• Suami atau istri.
 SIFAT JUAL BELI TANAH
MENURUT HUKUM ADAT
a. TUNAI
Adanya pembayaran sejumlah uang sebagai harga oleh pembeli tanah kepada
penjual tanah, yang tidak harus lunas.
Sisa uang pembayaran harga tidak membatalkan jual beli tanah. Sisa uang
pembayaran harga merupakan utang pembeli tanah kepada penjual tanah.
b. RIIL
Kehendak antara penjual tanah dan pembeli tanah untuk melakukan jual beli tanah
diikuti oleh pembayaran sejumlah uang pembeli tanah kepada penjual tanah.
c. TERANG
Jual beli tanah dilakukan dihadapan kepala desa sebagai tanda bahwa jual beli
tanah tersebut tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku.
 SYARAT SAHNYA JUAL BELI TANAH
a. SYARAT MATERIIL
Pihak penjual berhak dan berwenang menjual hak atas tanah atau
HM atas SRS, sedangkan pihak pembeli harus memenuhi syarat
sebagai subjek hak atas tanah atau HM atas SRS yang menjadi objek
jual beli.
Hak atas tanah atau HM atas SRS yang menjadi objek jual beli tidak
sedang disengketakan oleh para pihak, menjadi objek perkara di
pengadilan, dijadikan jaminan utang kepada pihak lain, disita oleh
pihak lain, disewa oleh pihak lain, dipinjampakaikan kepada pihak
lain.
b. SYARAT FORMAL
Untuk kepentingan pendaftaran pemindahan hak, jual beli hak atas
tanah atau HM atas SRS harus dibuktikan dengan akta PPAT.
Dasar hukumnya adalah :
c. Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997;
d. Pasal 45 ayat (2) PP No. 13 Tahun 2021.
 PEMBUKTIAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH ATAU HM
ATAS SRS UNTUK PENDAFTARAN PEMINDAHAN HAK
• PASAL 37 AYAT (1) PP NO. 24 TAHUN 1997
Peralihan hak atas tanah atau HM atas SRS melalui jual beli, tukar menukar, hibah,
pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya,
kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan
akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan per-UU-an
yang berlaku.
• PASAL 45 AYAT (2) PP NO. 13 TAHUN 2021
Permohonan peralihan hak dengan cara jual beli ditujukan kepada instansi Pemerintah
yang menyelengarakan urusan pemerintahan di bidang pertanahan paling sedikit
harus melampirkan dokumen :
a. akta PPAT atau berita acara lelang; dan
b. sertipikat HM atas SRS.
PEMINDAHAN HAK MILIK TIDAK DENGAN
AKTA PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH
• PASAL 37 AYAT (2) PP NO. 24 TAHUN 1997
Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri
(baca Kepala BPN RI), Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar
pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, yang dilakukan di antara
perseorangan WNI yang dibutikan dengan akta yang tidak dibuat oleh
PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar
kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak
yang bersangkutan.
JUAL BELI TANAH YANG BERTANDA BUKTI
KUTIPAN REGISTER LETER C
• Kalau jual beli tanahnya tidak dengan maksud untuk didaftarkan ke
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, maka jual belinya dapat
dibuktikan dengan jual beli yang dibuat oleh kepala desa/kelurahan.
• Kalau jual beli tanahnya dengan maksud untuk didaftarkan ke Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota, maka jual belinya berdasarkan Pasal 37
ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 harus dibuktikan dengan akta PPAT
yang berwenang.
 PENCATATAN PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL
BELI ATAU PERJANJIAN SEWA ATAS TANAH
• PASAL 90 PP NO. 18 TAHUN 2021
1. Pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan
pencatatan perjanjian pengikatan jual beli atau perjanjian sewa
atas tanah ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
2. Pencatatan perjanjian pengikatan jual beli atau perjanjian sewa
atas tanah dilakukan pada daftar umum dan/atau sertipikat hak
atas tanah.
• PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI TANAH
Perjanjian pengikatan jual beli tanah adalah suatu perjanjian yang
dibuat oleh pemegang hak atas tanah atau pemilik SRS sebagai
penjual dan pihak lain sebagai calon pembeli yang akan mengadakan
jual beli hak atas tanah atau HM atas SRS.
• PERJANJIAN SEWA ATAS TANAH
Perjanjian sewa atas tanah adalah suatu perjanjian yang dibuat oleh
pemilik tanah sebagai pihak yang menyewakan tanah HM yang sudah
bersertipikat dan pihak lain sebagai penyewa tanah guna keperluan
mendirikan bangunan dan/atau bukan mendirikan bangunan.
 PROSEDUR PENDAFTARAN JUAL BELI
TANAH
1. Persiapan Pembuatan Akta;

2. Pelaksanaan Pembuatan Akta;

3. Pendaftaran Pemindahan Hak.

 PERSIAPAN PEMBUATAN AKTA JUAL BELI
• PPAT memeriksakan kesesuaian sertipikat asli yang bersangkutan ke Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.
• Di sertipikat yang diperiksakan dibubuhkan cap atau tulisan dengan
kalimat : “Telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan”
pada halaman perubahan sertipikat asli kemudian diparaf dan diberi tanggal
pengecekan.
• Sertipikat dikembalikan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota kepada
PPAT.
• Pelunasan Pajak Penghasilan (PPh) apabila terutang.
• Pelunasan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) apabila
terutang.
 SURAT PERNYATAAN YANG HARUS DIISI
OLEH PEMBELI TANAH
• Pembeli mengisi pernyataan yang disediakan oleh Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota yang menyatakan bahwa :
a. Yang bersangkutan dengan jual beli hak atas tanah tersebut tidak menjadi
pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum
penguasaan tanah menurut ketentuan peraturan per-UU-an yang berlaku;
b. Yang bersangkutan dengan jual beli hak atas tanah tersebut tidak menjadi
pemegang hak atas tanah absentee (guntai) menurut ketentuan peraturan
per-UU-an yang berlaku;
c. Yang bersangkutan menyadari bahwa apabila pernyataan
sebagaimana dimaksud pada huruf a dan hurub b tersebut tidak
benar maka tanah kelebihan atau tanah absentee (guntai) tersebut
menjadi objek landreform;
d. Yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat hukumnya,
apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf
b tersebut tidak benar.
 PELAKSANAAN PEMBUATAN AKTA JUAL
BELI
• Pembuatan akta PPAT harus dihadiri oleh penjual dan pembeli, atau
kuasanya.
• Pembuatan akta harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 orang
saksi.
• PPAT wajib membacakan akta jual beli, menjelaskan isi dan maksud
pembuatan akta, dan prosedur pendaftaran pemindahan hak.
• Penjual, pembeli, PPAT, dan saksi menandatangani akta.
• Akta dibuat sebanyak 2 lembar asli, 1 lembar disimpan di Kantor PPAT
dan 1 lembar disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan,
sedangkan kepada penjual dan pembeli diberikan salinannya.
 PENDAFTARAN PEMINDAHAN HAK
MELALUI JUAL BELI
• PPAT wajib menyampaikan akta dan dokumen yang terkait untuk keperluan
pendaftaran pemindahan hak kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat
selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak ditandatanganinya akta.
• Kantor Pertanahan memberikan tanda penerimaan kepada PPAT yang
bersangkutan.
• PPAT memberikan dan menyerahkan tanda penerimaan permohonan
pendaftaran pemindahan hak kepada pembeli.
• Pengurusan penyelesaian permohonan pendaftaran pemindahan hak dapat
dilakukan oleh pembeli, PPAT, atau pihak lain atas nama pembeli.
• Kantor Pertanahan mencatat pemindahan hak dalam buku tanah, sertipikat
dan daftar lainnya dari atas nama penjual menjadi atas nama pembeli.
DOKUMEN YANG DISERAHKAN DALAM PENDAFTARAN
JUAL BELI UNTUK HAK YANG SUDAH BERSERTIPIKAT
a. Surat permohonan pendaftaran jual beli hak atas tanah atau HM atas SRS oleh
pembeli atau kuasanya;
b. Surat kuasa tertulis apabila dikuasakan kepada orang lain;
c. Akta jual beli hak atas tanah atau HM atas SRS yang dibuat oleh PPAT;
d. Bukti identitas penjual;
e. Bukti identitas pembeli;
f. Sertipikat hak atas tanah atau HM atas SRS asli yang diperjualbelikan;
g. Izin pemindahan hak bila diwajibkan;
h. Bukti pelunasan BPHTB bila terutang;
i. Bukti pelunasan PPh bila terutang.
 DOKUMEN YANG DISERAHKAN DALAM PENDAFTARAN
JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG BELUM TERDAFTAR

a. Surat permohonan pendaftaran hak atas tanah yang diperjualbelikan oleh penjual;
b. Surat permohonan pendaftaran jual beli hak atas tanah oleh pembeli atau kuasanya;
c. Surat kuasa tertulis apabila dikuasakan kepada orang lain;
d. Akta jual beli hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT;
e. Bukti identitas penjual;
f. Bukti identitas pembeli;
g. Asli bukti hak atas tanah lama yang diperjualbelikan;
h. Izin pemindahan hak bila diwajibkan;
i. Bukti pelunasan BPHTB bila terutang;
j. Bukti pelunasan PPh bila terutang.