AKTA PERJANJIAN

SEWA MENYEWA
Kuliah III : PA Aneka Perjanjian
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Indonesia
MOHAMAD FAJRI MEKKA PUTRA, S.H., M.Kn
https://youtu.be/PjFA_mH7wsE

https://youtu.be/izJ2YmS8msw
 RUKO KEPUNYAAN MAS KERIPIK
BAWANG.
2 Lantai, luas tanah 252 M2, luas
bangunan 1000 M2, SHM No
422/Jatibening

Pak KERUPUK PALEMBANG MAS KERIPIK BAWANG

Kepala Cabang PT Angkasa pengusaha muda pemilik
Luar Finance sedang ruko di Jatibening.
mencari ruko untuk kantor
cabangnya
 OBJEK SEWA

PENYEWA YANG MENYEWAKAN

Sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak

yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kenikmatan
suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu, dengan
pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak yang
terakhir itu (perhatikan Pasal 1548 KUHPerdata).
 Definisi Sewa Menyewa

Wiryono Projodikoro Yahya Harahap

• sewa menyewa barang • Sewa menyewa adalah
adalah suatu penyerahan
barang oleh pemilik kepada
orang lain itu untuk
memulai dan memungut
hasil dari barang itu dan
dengan syarat pembayaran
uang sewa oleh pemakai
kepada pemilik
persetujuan antara
pihak yang menyewakan
dengan pihak penyewa.
Pihak yang menyewakan
menyerahkan barang
yang hendak disewa
kepada pihak penyewa
untuk dinikmati
sepenuhnya
Unsur Esensilia dalam Sewa Menyewa

Barang Harga Waktu Tertentu

PENYEWA OBJEK SEWA YANG MENYEWAKAN

NOTARIS KEREN BANGET, SH, M.KN

 PENYEWA OBJEK SEWA YANG MENYEWAKAN

Mewakili Badan Ruko nya atas nama

Hukum, harus ada siapa? Apakah atas
Surat Kuasa/Surat nama pribadi atau
Keputusan juga atas nama istri?
Penugasan

Perhatikan juga
komparisi kalau
penyewa orang asing
NOTARIS KEREN BANGET, SH, M.KN
NOTARIS MEMASTIKAN
SUBJEK DAN OBJEK HUKUM

OBJEK HUKUM

SUBJEK HUKUM

PERJANJIAN SEWA
MENYEWA
Objek Sewa

Objek dalam perjanjian sewa menyewa

berupa barang, yaitu benda dalam
pedagangan yang ditentutkan dan tidak
bertentangan dengan peraturan perundang-
undangan, kesusilaan, dan ketertiban
umum

. Pasal 1549 KUHPerdata ayat 2 menyatakan

bahwa, semua jenis barang, baik yang bergerak,
maupun tidak bergerak dapat disewakan
 HAK PENYEWA 
MENERIMA BARANG YANG DISEWA DALAM
KEADAAN BAIK

KEWAJIBAN PENYEWA 
• BAYAR UANG SEWA
• MENGUBAH BARANG YG DISEWA TANPA IZIN
• MENGGANTI KERUGIAN APABILA ADA
KERUSAKAN YG DISEBABKAN PENYEWA
SENDIRI
• MENGEMBALIKAN BARANG YANG DISEWA
DALAM KEADAAN BAIK
• MENJAGA KONDISI BARANG YG DISEWAKAN
PENYEWA • TIDAK BOLEH MENGULANGSEWAKAN
HAK YANG MENYEWAKAN 
MENERIMA HARGA SEWA YANG TELAH DITENTUKAN

KEWAJIBAN YANG MENYEWAKAN 

• BARANG YANG DISEWAKAN DISERAHKAN DALAM
KEADAAN BAIK
• MENJAMIN BARANG YANG DISEWAKAN ADALAH
BENAR MILIKNYA DAN MEMBEBASKAN PENYEWA
DARI TUNTUTAN PIHAK KETIGA
• MEMPERBAIKI BARANG YANG DISEWAKAN
SEBELUM DISERAHKAN
 Substansi Perjanjian Sewa Menyewa

• Tanggal dibuatnya perjanjian sewa menyewa,

• Subjek hukum, yaitu para pihak yang terlibat dalam perjanjian
sewa menyewa,
• Objek yang disewakan,
• Jangka waktu sewa,
• Besarnya uang sewa,
• Hak dan kewajiban masing-masing pihak dalam perjanjian
tersebut,
PERJANJIAN SEWA • Dapat juga ditambahkan mengenai berakhirnya kontrak dan
MENYEWA denda.
KOMPARISINYA SEPERTI APA?

Tuan KERIPIK BAWANG, lahir di Jakarta, pada

tanggal 27-08-1964 (dua puluh tujuh Agustus
seribu Sembilan ratus enam puluh empat), Warga
Negara Indonesia, Karyawan Swasta, bertempat
tinggal di Kota Bogor, Jalan Bumi Langit, Rukun
Tetangga 011, Rukun Warga 020, Kelurahan
Galaksi Bima Sakti, Kecamatan Alama Semesta
Timur, pemegang Nomor Induk Kependudukan
3271022709760006;
Selanjutnya akan disebut Pihak Pertama (Yang
Menyewakan)
 KOMPARISINYA SEPERTI APA?

Tuan KERUPUK PALEMBANG, lahir di Jakarta, pada tanggal 13-

07-1976 (tigabelas Juli seribu sembilan ratus tujuh puluh
enam), Warga Negara Indonesia, Karyawan Swasta, bertempat
tinggal di Kabupaten Bogor, Pondok Indah Sekali Blok Z No.
251, Rukun Tetangga 004, Rukun Warga 017, Kelurahan Suka-
suka, Kecamatan Panas, pemegang Nomor Induk
Kependudukan 3201691166760023;
- menurut keterangannya dalam hal ini bertindak atas kekuatan
sebuah Surat Kuasa di bawah tangan tanggal 30-04-2015 (tiga
puluh April dua ribu lima belas) nomor
080/LGS/S.Kuasa/IV/2015 bermaterai cukup, yang aslinya
dilekatkan pada minuta akta ini, sebagai kuasa dari dan sebagai
demikian untuk dan atas nama: ---------------------

Berikutnya jelaskan tentang yang diwakili oleh Penyewa.

Contoh : PT Angkasa Luar Finance
KOMPARISINYA SEPERTI APA?

Tuan KERUPUK PEDAS, yang dalam hal ini mewakili dalam

kedudukannya selaku Presiden Direktur dan dari
PerseroanTerbatas PT. ANGKASA LUAR FINANCE berkedudukan
di Jakarta Timur, yang anggaran dasarnya dimuat dalam Akta
tertanggal 29-05-2010 (duapuluh sembilan Mei duaribu
sepuluh) Nomor: 105, dibuat dihadapan BATA MERAH, Sarjana
Hukum, Notaris di Jakarta, anggaran dasar mana telah disahkan
oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesiadengan Surat Keputusan tertanggal 12-05-2010
(duabelas Mei tahun duaribu sepuluh) Nomor: AHU-
5000.AH.01.01. Tahun 2010, dan telah mengalami beberapa
kali perubahan dengan Perubahan terakhirnya dalam Akta
Nomor: 100, tertanggal 11-04-2015 (sebelas April dua ribu lima
belas) yang dibuat oleh BATA MERAH, Sarjana Hukum, Notaris
di Jakarta dan telah disetujui dan disimpan dalam database
Sistem Administrasi Badan Hukum Kementerian Hukum dan
Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan suratnyatanggal
21-04-2015 (dua puluh satu April dua ribu lima- belas) Nomor:
AHU-6000.AH.01.02.TAHUN 2015 menurut keterangan
penghadap setelah itu perseroan tidak pernah mengadakan
perubahan-perubahan lain.
PREMISENYA BAGAIMANA?

Para penghadap menerangkan lebih dahulu dalam akta ini

bahwa Pihak Pertama telah menyewakan kepada Pihak Kedua
yang telah menerima sewa dari Pihak Pertama berupa:
-1 (SATU) buah ruko masing-masing berlantai 2 (dua) dengan
luas seluruhnya beserta parkiran kurang lebih 252 M2
(duaratus limapuluh dua meter persegi) dari luas keseluruhan
1000 M2 (tiga ribu semnilan puluh meter persegi) berikut
turutan-turutannya, yang terbuat dari dinding bata merah,
lantai keramik, atap genteng, dilengkapi dengan aliran listrik
masing-masing 2.200 (duaribu duaratus) watt dan 1 (satu)
sumur pompa;.
-Sebagaimana diuraikan dalam
-Sertipikat Hak Milik Nomor422/Jatibening dengan luas 252 M2
(duaratus limpuluh dua meter persegi), Surat Ukur Nomor
523/Jatibening/2013, tanggal 24-09-2013 (duapuluh empat
September duaribu tigabelas), terletak di Propinsi Jawa Barat,
Kota Bekasi, Kecamatan Rawalumbu, Kelurahan Jatibening,
setempat dikenal sebagai Jalan Jatibening Raya, yang
dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota Bekasi
tertanggal 30-09-2013 (tigapuluh September duaribu tigabelas)
terdaftar atas nama KERIPIK BAWANG .
 Beberapa Hal yang perlu diperhatikan dalam Sewa Menyewa
• Terkait dengan pajak, apakah diwajibkan bayar pajak seperti pajak penjual dan pembeli dalam Jual Beli?
Yang menyewakan akan dikenakan PPh. Penghasilan yang menjadi objek PPh adalah setiap tambahan
kemampuan ekonomis yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak, baik yang berasal dari Indonesia maupun
dari luar Indonesia, yang dapat dipakai untuk konsumsi atau untuk menambah kekayaan Wajib Pajak yang
bersangkutan, dengan nama dan dalam bentuk apapun
• Bagaimana jika benda yang disewakan musnah karena force majeure?
KalauForce Majeure tentunya diluar kekuasaaan manusia/ pihak penyewa dan yang menyewakan. Kedua
pihak pun menderita kerugian. Yang satu bangunannya rusak dan harus memperbaiki, yang satu pihak karena
bangunannya rusak, tidak bisa tinggal. Hal ini bisa diatasi dengan berbagai cara, tergantung kondisi kerusakan
bangunannya dan kesepakatan para pihak. Kalau rusaknya sedikit dan bagian dari bangunan masih bisa
ditempati, pemilik rumah dapat memperbaikinya dan pihak penyewa bisa tetap tinggal di bangunan itu.
Karena perbaikan besar merupakan tanggung jawab pemilik rumah. Kalau rusak parah atu roboh dan hancur
sama sekali seperti terkena gempa, maka pihak Pemilik rumah dapat menyediakan tempat
sementara/pengganti dari bangunan yang roboh dengan kondisi yang sama baiknya dengan bangunan yang
sebelumnya atau mengembalikan uang sewa untuk jangka waktu yang belum berjalan.

• Bolehkah objek sewa dijual selama dalam masa sewa?

Pemilik rumah diperbolehkan menjual tanah dan bangunan yang sedang disewakan, namun bukan berarti
sewa-menyewa yang sudah dibuat sebelumnya dapat dibatalkan. Sewa-menyewa terus berlangsung sampai
dengan berakhirnya masa sewa. 
• Bolehkah penyewa mengulangsewakan?
Penyewa tidak diperbolehkan mengulang-sewakan barang yang disewanya, maupun melepaskan sewanya
kepada orang lain. Apa bedanya mengulangsewakan dengan melepaskan hak sewa?
Konsekuensi jika terjadi : yang menyewakan dapat meminta pembatalan perjanjian sewa ditambah dengan
ganti kerugian.
Risiko dalam Sewa Menyewa
Terkait dengan musnahnya barang
Musnah Total
Jika barang yang menjadi obyek
perjanjian sewa menyewa
musnah yang diakibatkan oleh
peristiwa di luar kesalahan para
pihak maka perjanjian tersebut
gugur demi hukum.
Musnah Sebagian
Jika barang yang menjadi obyek
perjanjian sewa menyewa
musnah yang diakibatkan oleh
peristiwa di luar kesalahan para
pihak maka perjanjian tersebut
gugur demi hukum.
 Tugas
• Pada suatu hari datang seorang klien kepada
Anda, sebut saja bernama Donny. Donny
berencana menyewakan sebuah rumah tinggal
kepada Mr. Andrew Orange, warga negara Inggris
yang bekerja sebagai CEO di salah satu
perusahaan di Indonesia. Donny rencananya akan
menyewakan rumah tersebut selama 2 (dua)
tahun dan dapat diperpanjang kembali dengan
pemberitahuan sebulan sebelumnya. Akan tetapi,
Donny agak ragu karena sertipikat kepemilikan
rumah tersebut sedang dijaminkan di Bank
Berdikari. Donny ragu apakah hal tersebut
diperbolehkan? Kemudian Donny juga ragu,
apakah penyewa orang asing diperbolehkan?
Harga sewa rencanya akan dibuatkan dalam
bentuk mata uang dolar Amerika.
• Sebagai Notaris, apa yang akan anda sarankan?
Hal-hal apa yang perlu diantisipasi?
TERIMA KASIH