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Condominio

Derechos Reales Comisin 7922


Eduardo Molina Quiroga

Definicin
Es

el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble. (Art. 2673)

Caracteres
PLURALIDAD

DE SUJETOS: titulares dos o mas

personas (fsicas o jurdicas). Sino es dominio.Afecta carcter exclusivo del dominio. UNIDAD DE OBJETOS: Aunque se trate de varias cosas, ellas son consideradas a los efectos del condominio como un solo objeto.
EXISTENCIA

DE PARTES IDEALES, ABSTRACTAS, ALICUOTAS, INDIVISAS O CUOTAS PARTES. A cada condmino le corresponde
una cuota parte, es decir, , 1/3, , 1/5, etc. Se tiene derecho sobre toda la cosa pero por un % de ella. No recae sobre parte alguna materialmente determinada del objeto.

Constitucin

CONTRATO varias personas adquieren en comn una o varias cosas o el propietario del todo transmite a otro una parte alcuota de su derecho sobre la cosa. Para algunos, entra en esta categora, la particin extrajudicial de una herencia. ACTOS DE ULTIMA VOLUNTAD disposiciones testamentarias por las que se lega a una misma cosa a 2 o ms personas. Cuando recae sobre todo el patrimonio relicto es una comunidad hereditaria y no un condominio. LEY impone el condominio independientemente de la voluntad de los particulares. Por ej.: condominio de muros, cercos y fosos o por confusin de lmites, etc.(indivisin forzosa) La enumeracin del art 2675 no excluye otros medios de constitucin del condominio, por ej., la prescripcin adquisitiva, cuando la posesin durante el trmino requerido por la ley ha sido ejercida por ms de una persona (coposesin).

Clases
ORDINARIO

cualquier condmino, en cualquier tiempo y sin depender de la conformidad de los dems condminos, puede poner fin a la copropiedad solicitando la particin de la cosa comn. CON INDIVISION FORZOSA la facultad de
pedir la divisin en cualquier tiempo ya sea por causa derivada de la ley, de la convencin (contrato) o de una disposicin de ltima voluntad est coartada .

Condominio ordinario
Facultades

sobre la parte indivisa (art 2676) Amplsimas y equivalentes a las del propietario sobre su cosa. Se refiere a las facultades jurdicas y no materiales. Constituir derechos de usufructos (art 2843), uso y habitacin (art 2949), subordinados al resultado de la particin que tiene efecto declarativo. Puede realizar cuantos actos sean compatibles con su carcter de porcin ideal, sin depender

Facultades condmino
Enajenar libremente su parte indivisa a otro condomino o a un tercero.
Los dems copropietarios no pueden oponerse ni alegar derecho alguno de preferencia para adquirirla (2677)

Constituir derechos de usufructos (2843), uso y habitacin (2949). subordinados al resultado de la particin que tiene efecto declarativo.
Hipotecar su parte indivisa (2678) Tendr efecto si en la particin el inmueble hipotecado queda en lote para el hipotecante

Intentar acciones posesorias sin necesidad de concurso de los dems condminos. Puede ejercerlas contra cualquiera de ellos que turbndolo en el goce comn, manifestase pretensiones a un derecho exclusivo sobre el inmueble. Tambin tiene acciones reales.

Prohibiciones del condmino


No puede constituir servidumbres: para que
haya servidumbre es indispensable la existencia de 2 fundos: el dominante y el sirviente. No es posible la constitucin de una servidumbre que recayera sobre una parte indivisa dado su carcter ideal y se opondra al principio de indivisin de las servidumbres (art 3007)

No puede arrendar su parte indivisa

Facultades sobre la cosa o parte material de ella

Son restringidas Derecho de uso y goce de la cosa: Todo condmino puede usar la cosa comn pero con 2 limitaciones: Que se ajuste al destino de la cosa. Si uno de los condminos no permite a otro gozar y usar de la cosa conforme al destino de ella, se produce un caso de abuso del derecho (art 1071). No hay abuso si se utiliza para otro destino. Que no la deteriore en su inters particular

Si uno de los condminos usa y goza de la totalidad de la cosa sin que los otros condminos formulen observacin alguna, se presume asentimiento tcito con dicha ocupacin gratuita.

Actos de disposicin
Ius

prohibendi ninguno de los condminos puede ejercer actos materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad sin el consentimiento de todos sobre la cosa comn ni sobre menor parte de ella fsicamente determinada. La oposicin de uno basta para impedir lo que la mayora quera al respecto.

Actos de disposicin
Art

2681 innovaciones materiales. ... que tiendan a dar a la cosa comn un destino distinto o que se traduzcan en un menoscabo del derecho de los dems condminos. El condmino puede hacer las construcciones que quiera para su comodidad particular, con la sola condicin de no estorbar a los otros el uso del mismo derecho en otra parte de la cosa.
La

mejora realizada sin el consentimiento de los otros condminos, para ser aprovechada por otros deben contribuir a su pago.

Actos de disposicin
Si

el acto es celebrado por un solo condmino o por ms, pero no por todos, es nulo, de nulidad relativa (unanimidad, 2680). Excepcin (2683) la enajenacin, constitucin de servidumbres o hipotecas, el alquiler hecho por uno de los condminos ser parcial o totalmente eficaz, si por el resultado de la divisin el todo o parte de la cosa comn le tocase en su lote.

Derechos de los acreedores


Cada

condmino puede enajenar su parte indivisa Sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la divisin entre los comuneros (Art 2677). Durante la indivisin autorizada por la ley, los acreedores particulares de los copropietarios no pueden ejecutar el bien indiviso ni una porcin ideal del mismo, pero si podrn cobrar sus crditos con las utilidades de la explotacin correspondientes a su respectivo deudor

Cargas reales
En

las cargas reales que gravan la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condminos esta obligado por el todo de la deuda (art. 2689). El acreedor puede demandar a cualquiera de los condminos poseedores de la cosa gravada, por el todo de la deuda (es indivisible). Si quedara un saldo impago cada uno de los condminos responder solo por su parte (art.2688). Esto tambin se aplica a los impuestos.

Gastos de conservacin y reparacin


Todo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de sus partes (2685)

Incumplimiento

El condmino/s pagaran intereses al copropietario que los hubiera hecho y este tendr derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago (2686).(Jurisprudencia: requerido el condmino queda constituido en mora de pleno derecho una vez concluido los trabajos Puede liberarse de la obligacin por abandono de su derecho de propiedad. (2685) (Jurisprudencia: debe hacerse antes de que se hayan concluido las refacciones sino producida la mora, la renuncia de la propiedad no tiene por efecto liberar de contribuir y solo podra computarse hasta el valor de lo renunciado)

Deudas contradas favor comunidad


Por

uno solo de los condminos (2687) Esta obligado solo el que la contrajo. Tiene accin contra los dems condminos para el reembolso de lo que hubiere pagado. Todos los condminos colectivamente Principio general: no solidaridad
Cada

uno esta obligado por la cuota parte que le correspondera de la cosa (si se expres al obligarse cual era esa cuota parte).

Deudas contradas favor comunidad


Si

no se expres la cuota, todos responden por partes iguales sin perjuicio del derecho a repetir cada uno proporcionalmente lo que hubieran abonado de ms por parte de los otros que hubieren abonado de menos (2688) Excepciones. No solidarias Pacto de solidaridad por los condminos Que se exprese en cuotas Que lo establezca la ley por el contrato en que esta constituido

Insolvencia condmino
Debe

repartirse entre los condminos que afrontaron la deuda, en proporcin al inters que tengan en ella y segn el cual hubiesen contribuido a satisfacer la parte del crdito que corresponda al insolvente
(2690)

Aprovechamiento cosa comn


Cuando

la cosa es susceptible de uso y goce comn por los condminos y no hay oposicin de ninguno, puede ser explotada directamente por ellos.

Administracin
UNANIMIDAD

qurum necesario para deliberar (cantidad mnima de personas fsicas o jurdicas para sesionar vlidamente) MAYORIA ABSOLUTA (cantidad de esas personas que voten afirmativamente para un asunto determinado) Se computan los votos por valor (% que cada condmino tiene. Si hay dudas se presumen que son iguales (2704,2705, 2708) y NO por cabeza.
Si

hay empate, se resuelve

por suerte / rbitro / juez

Administrador, puede ser


Un condmino Un tercero
Ser un mandatario ( 1945, 2701)

Sera un gestor de negocios, si no tiene mandato ( no fue elegido) (2709, 2302)

Ser mandatario de los condminos.


AMBOS DEBEN RENDIR CUENTAS

Arrendamiento
Condmino

que ofrece mismo alquiler, debe ser preferido a persona extraa (2702) Alquiler a 3 por medio de un contrato de locacin vlidamente celebrado (art 1613):
Antes de vencer el termino de la locacin la demanda de desalojo debe ser intentada por todos los condminos , Despus de vencido el termino de locacin el desalojo puede ser demandado por cualquiera de los condminos EN AMBOS CASOS NO IMPORTA LA CAUSA

Conclusin del condominio


CAUSAS

COMUNES AL DOMINIO Causas absolutas Destruccin total o consumo total de la cosa (si es parcial el derecho continua sobre los restos) (art 2604) Si la cosa es puesta fuera del comercio ( art 2604) Si animales domsticos recuperan su antigua libertad (art 2605)

Conclusin del condominio


Causas

relativas (2606, 2609, 2610)

Abandono

(2607, 2608, 2685 2p) Enajenacin de la cosa Transformacin Accesin Prescripcin Trasmisin judicial

Extincin para un solo condmino


Si

la enajenacin, abandono, etc. recaen sobre la parte indivisa el derecho se extingue nicamente para el condmino titular (puede pasar a otro
condmino o a un 3).

Si

uno de los condminos intenta prescribir el dominio de toda la cosa contra los dems, su posesin debe ser inequvoca y revelar que ha excluido a los dems condminos de la posesin de la cosa. De lo contrario, el uso y goce que hiciere de la misma encuadrara en las facultades que otorga el art 2684 (ver interversin de ttulos)

Modo especial extincin


Divisin

de la cosa comn Convertir la parte ideal de cada condmino en una porcin o lote material equivalente a su inters en la cosa. Cuando el condominio no es de indivisin forzosa: Quin puede pedir la particin? los condminos,
herederos de los condminos, sus acreedores (de los herederos) y todos los que tengan un derecho declarado por la ley. Cundo la puede pedir? En cualquier momento.

Excepcin a divisin
Cuando la divisin sea nociva por cualquier motivo (perjudica a los condminos, desvalorizacin de la cosa que se torna inconveniente) ella debe ser demorada para que no haya perjuicio a los condminos (Art 2715 ). Jurisprudencia: perjuicio debe derivar de situaciones objetivas, graves y excepcionales nicas que autorizaran la demora (crisis econmica, juicio pendiente que se discute acerca de la superficie de la cosa) Inaplicable valor afectivo de la cosa para uno de los condminos o que la divisin traiga aparejada otro destino para el inmueble.

Algunos piensan que adems del perjuicio que le puede causar a los condminos, hay que tener presente el inters colectivo (art 1071 y 2513)

Accin de particin (teoras)


Accin

real: porque el juez est facultado para hacer atribuciones de propiedad y pone en movimiento el derecho real de condominio Accin personal: efectiviza una obligacin que la ley le impone a los condminos de dividir la cosa en comn en cualquier momento. Esta obligacin esta dentro del derecho personal aunque derive de un derecho como es el condominio.
Accin mixta: El Cdigo la rechaza (nota art 4023 in fine) El juez competente para entender en la accin de

Formas de particin
Unanimidad y capacidad para la forma y por el acto que juzguen convenientes. Especie: cuando la cosa sea divisible y la divisin no convierta en antieconmico el aprovechamiento o devaluado para las partes. En dinero: si la cosa es indivisible, se vende y se reparte el dinero en proporcin al % de cada condmino. Si todos

los condminos estn de acuerdo pueden hacerse de esta forma aunque la divisin en especie sea posible. MIXTA: parte en especie, parte en dinero.

Clases de particin
Total: cuando se divide todo el objeto del condominio Parcial: cuando se divide una parte de la cosa Definitiva: cuando se divide el condominio, se divide la propiedad Provisoria: cuando se divide el uso y goce de la cosa (art 3464). La resolucin debe ser tomada por unanimidad (art 2699) Judicial: cuando lo decide el juez. Casos: art 3465 Extrajudicial: cuando lo deciden los condminos (capaces presentes). Escritura pblica o instrumento privado presentando a juez para ser homologado

Efectos de la particin
Efecto

declarativo (art 2695/2696), retroactivo a la fecha de constitucin del condominio. Ficcin legal: el condominio nunca hubiera existido Cada condmino habra sido propietario exclusivo de su lote y como si nunca hubiese tenido derecho de propiedad en lo que le ha tocado a los otros condminos (art 2695) Excepcin: los condminos entre s se deben la garanta de eviccin y por vicios redhibitorios.

Preguntas ?

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