SEMINARIO DE VALUACION FISCAL

FORMATO DE AVALUO PARA PAGO DEL I.S.A.I. Y OTRAS CONTRIBUCIONES 29 DE MARZO DE 2006.

CONTENIDO DEL MANUAL

Captulo I.- Disposiciones generales. Artculos 1 a 5. Captulo II.- De la autorizacin y registro para la prctica de avalos. Artculos 6 a 15. Captulo III.- De la prctica de avalos. Artculos 16 a 22. Captulo IV.- De los procedimientos y lineamientos tcnicos para la prctica y revisin de avalos. Artculos 23 a 33. Captulo V.- De las sanciones aplicables. Artculos 34 a 40. Captulo VI.- Del procedimiento para aplicar sanciones. Artculos 41 a 44. Transitorios.- Artculos Primero a Quinto.

MANUAL DE TESORERIA

ARTICULO 1.Este Manual tiene por objeto sentar las bases para la autorizacin de personas morales y el registro de personas fsicas para la prctica de avalos para efectos fiscales; establecer las normas y lineamientos para la prctica de avalos, su forma, contenido y revisin, as como definir el procedimiento para la aplicacin de sanciones.

DEFINICION DE AVALUO

ARTICULO 2, FRACCION VI.El dictamen tcnico practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal, que permite determinar el valor de mercado de un bien inmueble, con base en su uso, caractersticas, fsicas y urbanas de la zona donde se ubica, as como en la investigacin, anlisis y ponderacin del mercado inmobiliario, y que plasmado en un documento que rena los requisitos de forma y contenido establecidos en el presente Manual, sirve como base para determinar alguna de las contribuciones establecidas en el Cdigo; cuando la contribucin que se determine con base en dicho avalo sea el Impuesto sobre Adquisicin de Inmuebles, el anexo a la declaracin forma parte integrante del avalo;

CORRESPONDE A LAS AUTORIDADES FISCALES:

ARTICULO 4.II.- Revisar y aplicar los avalos elaborados y presentados para efectos fiscales, as como realizar los anlisis y comprobaciones que se estimen pertinentes; III.- Requerir informacin relacionada con la prctica de avalos a las personas autorizadas y/o registradas;

ARTICULO 4.- (Cont.)

V.- Aplicar exmenes de conocimientos en materia de valuacin inmobiliaria, a los aspirantes a obtener registro para practicar avalos y a las personas registradas; VI.- Sancionar a las personas autorizadas y registradas que no se sujeten a los procedimientos y lineamientos tcnicos establecidos en el Cdigo y en el presente Manual;

DE LA PRACTICA DE AVALUOS

ARTICULO 16.Los avalos a que se refiere este Manual debern satisfacer los requisitos de forma y contenido, as como los administrativos que prev el propio Manual.

DATOS DE IDENTIFICACION Y AUTENTIFICACION DEL INMUEBLE

ARTICULO 17, FRACCION I.a.- Nmero de cuenta catastral y el o los nmeros de cuenta correspondientes al pago de los Derechos por Suministro de Agua. b.- Ubicacin del inmueble, anexando croquis de localizacin. c.- Nombre del propietario o poseedor del inmueble y su domicilio para or y recibir notificaciones.

DATOS DE IDENTIFICACION Y AUTENTIFICACION DEL INMUEBLE (Cont.)

d.- El nombre y nmero de autorizacin de la institucin de crdito o sociedad civil o mercantil que practic el avalo, en su caso. e.- El nombre y nmero de registro del perito valuador que practic o auxili en la prctica del avalo, en su caso. f.- El nombre y nmero de registro del corredor pblico que practic el avalo, en su caso.

DATOS DE IDENTIFICACION Y AUTENTIFICACION DEL INMUEBLE (Cont.)

g.- En cada hoja el sello de la institucin de crdito, sociedad civil o mercantil, y la firma de su representante legal ante la autoridad fiscal, as como la firma del perito valuador que auxili en la prctica del avalo, en su caso. h.- En cada hoja el sello y firma del perito valuador o corredor pblico que haya practicado el avalo, segn se trate i.- Fecha en que se practic el avalo y en su caso, la fecha a la que se retrotrae el valor.

DATOS DE IDENTIFICACION Y AUTENTIFICACION DEL INMUEBLE (Cont.)

j.- Claves correspondientes a: rea o corredor de valor; uso; rango de nivel y clase de cada porcin de la construccin; denominacin, y factores de eficiencia que identifican al inmueble o a porciones del mismo. k.- Nombre y domicilio de la persona que directamente solicit el avalo, independientemente de la persona que hubiese pagado los honorarios respectivos. l.- Motivo del avalo.

CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE

ARTICULO 17, FRACCION II.-

a.- Descripcin de los elementos urbanos significativos del rea o corredor de valor en que se ubique el inmueble, destacando en su caso, aqullos que lo distinguen de otras reas de valor o corredor de valor en el Distrito Federal. b.- Descripcin del inmueble y su uso actual. c.- Descripcin del terreno en forma tal que permita identificarlo y, en su caso, distinguir los elementos que lo hacen diferente de otros terrenos del rea o corredor de valor en que se ubica.

CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE (Cont.)

d.- Descripcin de cada porcin de construccin que permita reconocerla, y en su caso, los elementos que la hacen diferente de clases similares. e.- Descripcin de cada instalacin especial, elementos accesorios u obras complementarias que posea el inmueble.

CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE (Cont.)

f.Superficies correctas de terreno, construccin, instalaciones especiales, elementos accesorios u obras complementarias y, en el caso de condominios, el indiviso que corresponda. g.- Fotografas del inmueble referentes a: fachadas, interiores, estructura, instalaciones y acabados; as como fotografas de los bienes inmuebles comparables, para el mtodo comparativo de mercado.

VALOR DEL INMUEBLE

ARTICULO 17, FRACCION III.-

a.- Descripcin y justificacin del mtodo o mtodos y factores de eficiencia que se aplicaron para determinar el valor del inmueble.

VALOR DEL INMUEBLE (Cont.)

b.- Investigacin exhaustiva del mercado inmobiliario, reconociendo en cada oferta las caractersticas particulares que fundamenten el valor de la misma, as como las relaciones numricas o factores de homologacin necesarios para establecer, a partir del anlisis pormenorizado respectivo, los valores correspondientes al rea de valor o corredor de valor aplicables en la determinacin del valor del terreno del inmueble, as como los valores unitarios de reposicin nuevos correspondientes al tipo de edificaciones existentes aplicables en la determinacin del valor de las construcciones del mismo, sealndose con precisin la fuente de informacin aplicada.

VALOR DEL INMUEBLE (Cont.)

c.- Las operaciones necesarias que permitan reconocer los clculos hechos para determinar el valor del inmueble. d.- El valor de mercado del inmueble. e.- Las aclaraciones metodolgicas pertinentes.

VALOR DEL INMUEBLE (Cont.)

LOS VALORES DE REFERENCIA QUE SE UTILIZARAN TANTO PARA LA ELABORACION COMO PARA LA REVISION DE LOS AVALUOS, SERAN AQUELLOS QUE PARA TAL EFECTO SEAN PUBLICADOS.

FORMATOS DE AVALUOS

ARTICULO 18.Los avalos practicados por las personas autorizadas o registradas debern presentarse en los formatos entregados para tales efectos ante la autoridad fiscal, sin omisiones ni alteraciones, escritos a mquina o en computadora, debidamente sellados y firmados, incluyendo las hojas complementarias y memorias de anlisis que abunden o aclaren un punto especfico.

PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS

ARTICULO 23.La autoridad fiscal aplicar para la revisin de los avalos, el mtodo de comprobacin establecido en este captulo, as como los indicadores de mercado inmobiliario reflejados en los valores unitarios de referencia y en los factores de eficiencia

CONCEPTOS

ARTICULO 24.I.- Valores unitarios del suelo: Valor expresado en pesos por metro cuadrado, enlistados y organizados en una tabla por rea y corredor de valor. II.- Area de valor: Grupo de manzanas con caractersticas similares en infraestructura, equipamiento urbano, tipo de inmuebles y dinmica inmobiliaria.

CONCEPTOS (Cont.)

III.- Corredor de valor: Conjunto de inmuebles que por las caractersticas de uso al que se destinan, principalmente no habitacional (tales como: comercial, industrial, servicios, oficinas, entre otros y/o mixtos), y cuyo frente o frentes colindan con una vialidad pblica del D. F., independientemente de su acceso o entrada principal, se ha convertido en un corredor de valor con mayor actividad econmica y mayor valor de mercado del suelo respecto del predominante en la zona. Tal valor es aplicable como punto de partida para revisar los valores de los terrenos que poseen los inmuebles antes sealados.

CONCEPTOS (Cont.)

IV.- Factores de eficiencia del suelo: Los mritos y demritos que se pueden aplicar a la revisin del valor de un terreno segn sus caractersticas, una vez determinado el valor unitario de referencia que le corresponde.

CONCEPTOS (Cont.)

ARTICULO 25.Factores de eficiencia del suelo:

FZo: Factor de zona. Valores: 0.80, 1.00, 1.20. FUb: Factor de ubicacin. Valores: 0.70, 1.00, 1.15, 1.25, 1.35. FFr: Factor de frente. Valores: 1.00, 0.80, 0.60. FFo.- Factor de forma. Valores: Menor o igual a 1.00. FSu: Factor de superficie. Valores: 0.62 FSu 1.00. FRe: Factor resultante de tierra. Frmula: FRe = FZo x FUb x FFr x FFo x FSu. 0.6 FRe 1.62 (Art. 29)

CONCEPTOS (Cont.)

ARTICULO 26. I.- Valores unitarios de construccin: Valor expresado en pesos por metro cuadrado, de acuerdo al uso, rango de niveles y clase. II.- Porcin de construccin: La parte de la construccin que por su uso, rango de niveles, clase y factores de eficiencia es distinta del resto de las edificaciones.

CONCEPTOS (Cont.)

III.- Uso: Aprovechamiento genrico que tiene cada porcin de construccin diferente al momento de valuarse un inmueble. Dicho aprovechamiento genrico se define bsicamente a partir de la actividad principal que se desarrolla dentro de ella, indistintamente del tipo y cantidad de actividades que la complementan, de acuerdo con la tipologa predeterminada de usos que establece este Manual.

CONCEPTOS (Cont.)

IV.- Rango de Nivel: El rango de nmero de plantas cubiertas dentro del que puede encontrarse cada porcin de construccin. Incluye stanos, cobertizos, vestbulos, accesos y todo aquel elemento con techumbre de una edificacin de acuerdo con la tipologa predeterminada de rangos de nivel que establece este Manual.

CONCEPTOS (Cont.)

V.- Clase: Grupo al que pertenece una construccin de acuerdo con las caractersticas propias de sus espacios, servicios, estructura e instalaciones bsicas, as como de los acabados tpicos que le corresponden, la cual tiene asignado un valor unitario de construccin. Se divide en Habitacional y No Habitacional. (Ver matrices del Cdigo).

CONCEPTOS (Cont.)

VI.- Factores de eficiencia de la construccin: Los mritos y demritos que podrn aplicarse a la revisin del valor de una porcin de construccin segn sus caractersticas, una vez identificado el valor de referencia de la construccin que le corresponde.

CONCEPTOS (Cont.)

ARTICULO 27.Factores de eficiencia de la construccin: FCo: Factor de grado de conservacin. Valores: 0.80, 1.00, 1.10. FEd: Factor de edad de las construcciones. Frmula = ((0.1 VP+ 0.9( VP E))/VP
0.60 (FCo x FEd) 1.10 (Art. 29)

CONDOMINIOS

ARTICULO 28.La elaboracin y revisin de los avalos de inmuebles bajo el rgimen de propiedad en condominio se calcular como sigue: al valor total del terreno se aplicar el indiviso respectivo, se desglosar cada porcin de construccin de las edificaciones e instalaciones comunes, se calcular su valor y se aplicar el indiviso correspondiente.

TABLAS DEL MANUAL

Tabla A.- Valores de Referencia de Suelo por Area de Valor Regin-Manzana. A-00000. Tabla B.- Valores de Referencia de Suelo por Corredor de Valor. C-00-A Tabla C.- Factores de eficiencia del suelo. (Art. 25). Tabla D.- Usos de la construccin. (H, F, O, S, I, K, Q, A, L, D, C).

TABLAS DEL MANUAL

Tabla E.- Rango de niveles de la construccin. (02, 05, 10, 15, 20, 99, RU). Tabla F.- Clase de construccin. (1: Precaria; 2: Econmica; 3; Media; 4: Buena; 5: Muy buena; 6: Lujo; 7: Especial.

TABLAS DEL MANUAL

Tabla G.- Valores de referencia de la construccin por uso, rango de niveles y clase. Ejemplos: H/05/4, C/02/2, O/99/6, etc. Tabla H.- Factores de eficiencia de la construccin. (Art. 27). Tabla I.- Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias. Ejemplos: IE01, EA03, OC06, etc.

SANCIONES

ARTICULO 34.Cuando las personas autorizadas o registradas para practicar avalos no se sujeten a las disposiciones del Cdigo, as como a los procedimientos y lineamientos tcnicos establecidos en este Manual, se harn acreedores a una o ms de las siguientes sanciones: amonestacin, suspensin o cancelacin de la autorizacin o del registro, as como a las multas previstas en la normatividad aplicable.

FORMATO DE AVALUO

CIRCULAR No. 1202 DE LA C.N.B.V. Captulo I.Antecedentes. Captulo II.- Caractersticas Urbanas. Captulo III.- Terreno. Captulo IV.- Descripcin General. Captulo V.- Elementos de la Construccin. Captulo VI.- Consideraciones Previas al Avalo. Captulo VII.- Investigacin de Mercado. Captulo VIII.- Valor Fsico o Directo. Captulo IX.- Valor por Capitalizacin de Rentas. Captulo X.- Resumen. Captulo XI.- Consideraciones Previas a la Conclusin. Captulo XII.- Conclusin. Captulo XIII.- Valor Referido. Anexos.Reporte Fotogrfico, Memorias de Anlisis, etc.

FORMATO DE AVALUO

FORMATO DE AVALUO (Cont.)

II.- CARACTERISTICAS URBANAS. (Art. 17, Fraccin II, inciso a). CLAS IFICA CION DE ZONA: USO DE L SUELO: Segn Programa Delegacional de Desarrollo Urbano. INDICE DE SATURA CION: POBLACION: TIPO DE CONS TRUCCION DOMINA NTE: CONTAMINA CION AMB IENTA L: SERVICIOS PUBLICOS Y EQUIPAMIE NTO URBA NO: A) Servicios Pblicos: Red de distribucin de agua potable con suministro a travs de tomas domiciliarias, descargas domiciliarias de aguas residuales a la red de drenaje de la calle, suministro de energa elctrica mediante cableado (areo, subterrneo, mixto); alumbrado pblico (areo, subterrneo,) postera (de madera, mtlica, de concreto, ornament al); lmparas de (sodio, vapor de mercurio, incandescentes); guarniciones de ; banquet as de (concreto, asfalto, piedra bola, adoqun,) con ancho aproximado de XXX mts. (y franja jardinada) (sin franja jardinada) en el extremo; arroyo vehicular de XXX mts. de ancho aproximadamente, (con camelln) (sin camelln); paviment o (asfltico, de concreto hidrulico, empedrado, a base de adoqun, slo con terracera); red telefnica; seal de televisin por cable; sistema de transporte colectivo a base de (microbuses, autobuses, metro, trolebuses y taxis). B) Equipamient o urbano en la zona de influencia que consiste en mercados, parques, escuelas, centros comerciales, oficinas pblicas, templos, hospitales, gasolineras, canchas deportivas, nomenclatura de calles, sealizacin vial. VIAS DE A CCES O E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: Primarias: Al norte: ; al este: ; al sur: , y al oeste: .

FORMATO DE AVALUO (Cont.)

III.- T E R R E N O . (Art. 17, Fraccin II, inciso c) TRAMO DE CALLE, CALLES TRA NSVERSALES LIM ITROFES Y ORIE NTA CION: Acera con frente al_______ de la calle________, limitada al_______por la calle_________ y al___________por la calle____________. La manzana se complem enta al__________ con la calle____________

C R O Q U I S (Art. 17, Fraccin I, inciso b).

FORMATO DE AVALUO (Cont.)

MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGUN: Fotocopia de la Escritura No. , Libro No. , de fecha xxx de xxx de xxxx, otorgada ante la fe del Lic. , Notario No. , del Distrito Federal, proporcionada por xxxx Al Norte: Al Oriente: Al Sur: Al Poniente: En En En En mts. con mts. con mts. con mts. con XX.XX m2 XX.XX m2 XX.XX %

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO SEGUN: SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIDA SEGUN: INDIVISO:

TOPOGRAFIA Y CONFIGURACION: Polgono de forma xxxx con topografa xxxx. CARACTERISTICAS PANORAMICAS: DENSIDAD HABITACIONAL PERMITIDA: Habitacional hasta xx Hab/Ha. INTENSIDAD DE CONSTRUCCION: Hasta xx veces el rea del terreno. SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES: Para el predio en particular no se conocen. Para la zona: Las propias de su uso, del fraccionamiento, del condominio, etc. (Artculo 17, Fraccin II, inciso c, y Artculo 17, Fraccin II, inciso f).

FORMATO DE AVALUO (Cont.)

DESCRIPCION GENERAL. USO ACTUAL: Lote de terreno de form a xxxx y topografa xxxx, (intermedi o, en esquina, en cabecera, m anzanero), sobre el que s e desplant a una construccin desarrollada en xx ni vel es, que cuenta con l a siguiente distribucin: (Artculo 17, Fraccin II, inciso b). Se aprecian xxx tipos de construccin segn se descri be a continuacin: Ti po 1: Corresponde a xxxx y tiene una superficie construida de xxxx m2. Ti po 2: Se refi ere a xxxx y cuenta con una s uperficie construida de xxxx m2. (Art culo 17, Fraccin II, inciso d).

TIPO DE CONS TRUCCIONES:

CALIDA D Y CLAS IFICA CION DE LA CONS TRUCCION: Ti po 1: USO: RANGO DE NIVEL: CLASE: NUME RO DE NIVELES: ni vel es. EDAD APROXIMA DA DE LA CONS TRUCCION: aos. VIDA UTIL REMA NENTE: aos. VIDA UTIL PROBABLE: aos. EDO. DE CONSE RVACION: CALIDA D DEL P ROYE CTO: UNIDADES RE NTABLES O SUS CEP TIB LES DE RE NTARSE: (Artculo 17, Fraccin II, inciso d). Ti po 2:

FORMATO DE AVALUO (Cont.)

.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCION. (Art. 17, Fraccin II, inciso d) a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIE NTOS: ESTRUCTURA: MUROS: ENTREP ISOS: TE CHOS: AZOTEAS: BARDAS: b) REVES TIMIE NTOS Y ACABADOS INTE RIORES: APLANADOS: PLAFONES: LAMBRINES: PISOS: ZOCLOS: ESCALERAS: PINTURA: RECUBRIMIENTOS ESPECIA LES:

FORMATO DE AVALUO (Cont.)

c) CARPINTERIA: Puertas: Guardarropas: Lambrines: Plafones: Pisos: d) INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS: MUEBLES DE BAO: e) INSTALACIONES ELECTRICAS: f) PUERTAS Y VENTANERIA METALICA: g) VIDRIERIA: h) CERRAJERIA: i) FACHADA: j) INSTALACIONES ESPECIALES ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

FORMATO DE AVALUO (Cont.)

VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO. (Art. 17, Fraccin III, inciso a). Para la estimacin del valor del bien en estudio se tom aron en cuenta los siguientes enfoques de valuacin: a) Enfoque de costos: se basa en el principio econmico de sustitucin y establece que el valor de una propiedad es com parado al costo de adquisicin de una nueva igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad sem ejant e al bien que se est analizando. Para los efectos de valuacin de terrenos en este enfoque se tom a com o premisa bsica que el terreno se encuentra baldo y listo para usar. Al ser la tierra un bien no reproducible, el valor se estimar m ediante un anlisis comparativo de mercado de terrenos que se localicen en la misma zona o en zona similar, que presenten condiciones y caractersticas similares y que s e encuentren en el mercado abierto o bien que haya sido concretada su venta en fecha reciente, aplicando en su caso los ajustes correspondi entes para equipararlos al bien que se analiza. Para llevar a cabo la estimacin de los valores de las construcciones (valores de reposicin nuevos), se considera el diseo, tipo de us o, clasificacin y calidad de la construccin, dimensiones, forma, altura, acondicionamiento para equipos e instalaciones especiales, etc. Al estimar los valores de los equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias (valores de reposicin nuevos), se considera el diseo, el tipo de uso, el modelo, su clasificacin, la calidad de los materiales, sus dimensiones, la tecnologa, etc. El valor de reposicin neto de las construcciones y de los equipos, se estima al aplicar la depreciacin debida a la prdida de valor por el deterioro fsico de la misma (edad y estado de conservacin), por desgaste y estropeo causado por el uso y la accin de los elementos, as como el probable dao en la integridad estructural.

FORMATO DE AVALUO (Cont.)

b) Enfoque de ingresos: se basa en el principio econmico de anticipacin y considera valo res con relacin al valor presente de beneficios futuros derivados de la propiedad y es generalment e medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos. Al respecto se definen los siguientes conceptos: Rent a real: se entiende que es la que efectivamente est produciendo el bien y se utilizar cuando el inmueble se encuentre arrendado y se cuente con copia del contrato de arrendamiento vigente a la fecha del avalo, adems de que sta refleje las condiciones de mercado imperantes en la mencionada fec ha. Rent a estimada: cuando no se satisfagan las condiciones para considerar la rent a real, la estimacin de la renta unit aria se har a travs de un anlisis comparativo de mercado de inmuebles que se localicen en la misma zona o similar y qu e se encuent ren en el mercado abierto o bien que ha sido concretado su arrendamiento en fecha reciente, aplicando en su caso los ajustes correspondientes para equipararlos al bien que se analiza. Deducciones: son aquellos rubros o partidas que es neces ario deducir a la rent a bruta para obtener la renta net a que representa el ingres o disponible que puede producir el bien, entre ellas se pueden citar las deducciones por vac os, por contribuciones al erario local y/o federal, la participacin de los trabajadores en las utilidades, el costo de los servicios, gastos por conservacin y mantenimiento, por la administracin y por primas de seguros entre otros. Tasa de capitalizacin: es el nivel espec fico de ingresos fut uros que se es pera a partir de la renta neta y se basa entre otros en los siguient es factores: edad, vida probable, uso, estado de conservacin, obsolescencia funcional, obsolescencia econmica, c alidad de las instalaciones, infraestructura de servicios c on que cuenta el inmueble, zona de ubicacin, etc.

FORMATO DE AVALUO (Cont.)

c) Enfoque com parativo de mercado: este enfoque se base en el principio econmico de sustitucin y considera lo que un comprador bien inform ado estara dispuesto a pagar a un vendedor igualment e bien informado por el bien que se vala, en un mercado abierto, libre de presiones. Para la estimacin de este valor se realiza un anlisis comparativo de mercado de inmuebles que se localicen en la mism a zona o similar y que se encuentren en el mercado abierto o bien que ha sido concret ada su venta en fecha recient e, aplicando en su caso los ajustes correspondientes para equipararlos al bien que s e analiza, proc eso que se conoce como hom ologacin. COME NTARIOS, AVALUO: SUP UES TOS, E XCLUSIONES Y CONDICIONES LIM ITA NTES DEL

La clasificacin de las construcciones y los factores de eficiencia y demrito utilizados tienen como base el Manual de Proc edimientos y Lineamient os Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria as como de la Aut orizacin y Registro de Personas para P racticar A valos, vigente a la fec ha del presente trabajo. La existencia fsica del bien valuado y sus caractersticas se consta taron durante la visita de inspeccin. No se investig la propiedad legal del bien valuado ni la posible existencia de gravm enes sobre el mismo. La informacin que sirvi de base para la elaboracin del presente avalo se asum e como correcta y de buena fe.

FORMATO DE AVALUO (Cont.)

VII.- INVESTIGACION DE MERCADO 1.- TERRENO Ref. No. 1: Ubicacin: Superficie: Precio: Valor/m2. Informacin: Observaciones: Calle: Colonia: No. Uso de Suelo: Lote Moda: Tel: Ref. No. 2: Ubicacin: Superficie: Precio: Valor/m2. Informacin: Observaciones: Calle: Colonia: No. Uso de Suelo: Lote Moda: Tel:

Ref. No. 3:

Ubicacin: Superficie: Precio: Valor/m2. Informacin: Observaciones:

Calle: Colonia:

No. Uso de Suelo: Lote Moda:

Tel:

Ref. No. 4:

Ubicacin: Superficie: Precio: Valor/m2. Informacin: Observaciones:

Calle: Colonia:

No. Uso de Suelo: Lote Moda:

Tel:

Ref. No. 1 2 3 4

Valor Unitario

TABLA DE HOMOLOGACION DE VALORES FACTORES DE HOMOLOGACION Zona Ubic. Demol. Uso Superf. Comer. Homol.

Valor Homologado

PROMEDIO: Valor unitario aplicado:

FORMATO DE AVALUO (Cont.)

INVESTIGACION DE MERCADO 2.- INMUEBLES EN VENTA Ref. No. 1: Ubicacin: Superficie construida: Precio: Valor/m2: Edad de las const.: Vida Util Probable: Informacin Observaciones: Tel.: Ref. No. 2: Ubicacin: Superficie construida: Precio: Valor/m2: Edad de las const.: Vida Util Probable: Informacin Observaciones:

Tel.:

Ref. No. 3: Ubicacin: Superficie construida: Precio: Valor/m2: Edad de las const.: Vida Util Probable: Informacin Observaciones:

Tel.:

Ref. No. 4: Ubicacin: Superficie construida: Precio: Valor/m2: Edad de las const.: Vida Util Probable: Informacin Observaciones:

Tel.:

Ref. No. 1 2 3 4

Valor Unitario

TABLA DE HOMOLOGACION DE VALORES FACTORES DE HOMOLOGACION* Edad Estac. Calidad Area Comer. Homol.

Valor Homologado

* Factores menores a 1.00 expresan que la referencia es mejor que el inmueble que se vala.

Tipo 1

Valor unitario

PROMEDIO POR M2. VENDIBLE: VALOR COMPARATIVO DE MERCADO Superficie Valor de Mercado x =

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO

FORMATO DE AVALUO (Cont.)

INVESTIGACION DE MERCADO 3.- INMUEBLES EN RENTA Ref. No. 1: Ubicacin: Superficie construida: Precio: Valor/m2: Edad de las const.: Vida Util Probable: Informacin Observaciones: Clasificacin: Ref. No. 2: Ubicacin: Superficie construida: Precio: Valor/m2: Edad de las const.: Vida Util Probable: Informacin Observaciones: Clasificacin: Ref. No. 3: Ubicacin: Superficie construida: Precio: Valor/m2: Edad de las const.: Vida Util Probable: Informacin Observaciones: Clasificacin: TABLA DE HOMOLOGACION DE VALORES Ref. No. 1 2 3 Valor Unitario FACTORES DE HOMOLOGACION* Estac. Calidad Area Comer. Homol. Valor Homologado Tel.:

Tel.:

Tel.:

Edad

* Factores menores a 1.00 expresan que la referencia es mejor que el inmueble que se vala.

PROMEDIO POR M2. RENTABLE: RENTA UNITARIA MENSUAL APLICADA PROMEDIO:

FORMATO DE AVALUO (Cont.)

VIII.- VALOR FISICO O DIRECTO. a) DEL TERRENO. Calle Col. LOTE TIPO O PREDOMINANTE: VALORES DE CALLE O DE ZONA: USO DE SUELO: AREA DE VALOR: Fraccin Superficie Total Art. 17, Fracc. II, f Departamento No. No. Deleg. Art. 17 Fracc. II, c Art. 17 Fracc. II, c Art. 17 Fracc. I, j Valor Unitario Coef. Art. 25 Fracc. I a VI Artculo 28 Depto. C. P. REG. MZA. LOTE LOC. D. V. Motivo del FRe Indiviso Valor Parcial

C).- INSTA ACCESOR

FZo= FUb= FFr= FFo= FSu= SLm; Superficie de lote tipo o moda: SLo; Superficie del lote en estudio: RLm; Relacin de lote moda = SLo/SLm = FRe= FZo x FUb x FFr x FFo x FSu =

b) DE LAS CONSTRUCCIONES. Tipo 1: CLAVE DE USO DE CONSTRUCCIONES: CLAVE DE RANGO DE NIVEL: CLAVE DE CLASE DE CONSTRUCCIONES: Tipo Area Art. 17, Fracc. II, f V.R.N. Tipo 2:

0.00 m
Valores de construccin segn

Ed= Edad= Vp= Vida Util Probable= FEd=(0.100xVp)+(0.900x(Vp-Ed) = Vp Sub-Total (b): $ -

2 25 o ul I c V r rt a A A .I c cc ac Fr

Sub-Total (a):

Art. 17 Fracc. I, j

FEd FCo Art. 27, Fracc. I y II

V.N.R.

Valor Parcial

FORMATO DE AVALUO (Cont.)

C).- INSTALACIONES ESPECIALES ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS. Donde: F= Factor de depreciacin. E = Edad cronolgica funcionando. VUt = Vida til. 1) COMUNES Clave Descripcin U. Cant. V. R. N. V.U.P. Edad Factor V. N. R.

IX.- VALOR

SUMA Por indiviso:

rt c

ul

17 ,F ra

cc

.I

I,

in c

is

$ Artculo 28

PROPIAS

cu Art SUMA

lo

F 17,

cis I, in c. I rac

of

$ Sub-total (c): $ Valor Fsico o directo (a) + (b) + (c) = $

FORMATO DE AVALUO (Cont.)

Tipo 1: Tipo 2: IX.- VALOR POR CAPITALIZACION DE RENTAS. x X.$ Renta Bruta Total Mensual: Importe de Deducciones al: 0.00% Descripcin: Predial: Vacos Conservacin: Administracin: I. S. R: Agua: Seguros: SUMA: 0.00% Renta Neta Mensual (Efectiva o Estimada): Renta Neta Anual: $ $ Segn tarifa del Cdigo Finaciero del D. F. en vigor. meses vaco cada aos del valor de la const. cada aos Tarifa convencional. Segn tarifa Art. 141 Ley del Impuesto sobre la Renta. Se considera un consumo de 1.00 m3/da. Cobertura de incendio y terremoto. $ $ -

XI.- CONSIDERACIONE

XII.- C

( UN MILLON VEINTINU

TASA DE CAPITALIZACION

XIII.- VA

Renta bruta mensual de mercado promedio: Renta bruta anual de mercado promedio: Menos deducciones: Renta neta anual de mercado promedio:

Valor unitario de mercado:

Tasa de capitalizacin de mercado aplicable al caso:

#DIV/0!

Capitalizando la Renta Anual al Tasa de Capitalizacin Aplicable al Caso, Resulta un Indice de Capitalizacin de:

FORMATO DE AVALUO (Cont.)

X.- RESUMEN. VALOR FISICO O DIRECTO: VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS: VALOR DE MERCADO: $ $ $ XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION. Se concluye con el valor obtenido mediante el Enfoque Comparativo de Mercado, ya que ste representa la cantidad que un comprador bien informado estara dispuesto a pagar a un vendedor igualmente bien informado en un mercado libre de presiones.

XII.- CONCLUSION. VALOR COMERCIAL: $ -

ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DIA: XIII.- VALOR REFERIDO. PARA LOS EFECTOS A QUE HAYA LUGAR EL VALOR REFERIDO DEL INMUEBLE AL DIA: No se solicit.

Perito Valuador:

YO MERO REGISTRO TESORERIA DEL D.F. No. V-XXXX. ESPECIALIDAD: INMUEBLES. VIGENCIA: AL 31 DE DICIEMBRE DE 2006.

NOMBRE DE LA INSTITUCION QUE PRACTICA EL AVALUO REGISTRO TESORERIA DEL D.F. No. S-XXX.