BAB VI

ESTIMASI BIAYA DAN

ANALISIS FINANSIAL
Investasi dan Analisis Finansial
Sebelum mengambil keputusan untuk melakukan investasi,
selain melakukan tinjauan dari segi teknis, salah satu syarat
terpenting adalah mengkaji aspek finansial dan
keekonomian.
Sebelum dilakukan investasi, perlu dilakukan estimasi
pengeluaran dan penerimaan keuangan selama umur proyek
(pabrik) yang merupakan aliran kas keuangan perusahaan
(future cash flow).
Aliran keuangan tersebut akan dipakai sebagai acuan dalam
menilai kelayakan proyek investasi dari aspek
keekonomiannya.

Prosedur Analisis Keuangan
Hal-hal yang dilakukan dalam analisis keuangan meliputi:
Menghitung Biaya Modal Investasi (CAPEX) dan Modal Kerja
Menghitung Biaya Operasi (OPEX)
Menghitung Proyeksi Pendapatan
Membuat Model Aliran Dana (Cash Flow Model)
Menentukan Kriteria Keekonomian suatu proyek
Nilai Sekarang Bersih (Net Present Value = NPV)
Laju Pengembalian Internal (Internal Rate of Return/IRR)
Periode Pengembalian (Payback Period)
Melakukan Analisis Kepekaan (Sensitivity Analysis)






Biaya Investasi dan Modal Kerja
Biaya investasi adalah biaya-biaya untuk investasi peralatan-
peralatan utama dan peralatan-peralatan pendukung, biaya investasi
untuk kegiatan pengembangan (FS, Basic Design), investasi untuk
penggantian (replacement), infrastruktur, utilities dan lain-lain.
Biaya Modal Kerja (Working Capital) adalah biaya yang harus
disediakan untuk memenuhi kebutuhan biaya produksi sampai
dengan suatu waktu dimana perusahaan bisa memperoleh
pendapatan dari hasil penjualan produk yang dapat digunakan
untuk membiayai produksinya.
Sumber dana bisa dari hutang/pinjaman dari bank dan modal sendiri
(equitas).
Biaya Investasi
Secara umum basis untuk mengestimasi capital expenditure
(CAPEX) adalah biaya-biaya yang harus dikeluarkan untuk:
Pembelian peralatan dan pemasangannya
Instrumentasi dan kontrol
Perpipaan (piping)
Peralatan-peralatan listrik
Gedung
Fasilitas-fasilitas servis seperti water treatment plant, dst.
Peralatan-peralatan yang bergerak (mobile equipments)
Infrastruktur seperti fasilitas pelabuhan, bandara, jalan,
fasilitas akomodasi.
Biaya Investasi
Untuk perusahaan tambang yang mempunyai pabrik pengolahan
(ekstraksi), komponen CAPEX dapat diklasifikasikan menjadi
biaya-biaya yang harus dikeluarkan untuk:
Tambang,
Ore Beneficiation/Ore Preparation/Ore Dressing
Process Plant
Pabrik pendukung (supporting plant), seperti acid plant, steam
plant, O
2
plant, calcination plant, H
2
S plant
Utilitas dan servis: air, minyak, compressed air, uap air
Infrastruktur
Sebagai contoh, CAPEX untuk process plant HPAL bijih nikel laterit
dengan produk antara (intermediate) adalah biaya-biaya untuk
pengadaan peralatan-peralatan dan fasilitas sbb:

Pressure leach circuit (autoclave and its supporting equipments)
Autoclave seal water cooling system
Distribution piping
Autoclave discharge neutralization
CCD circuit
CCD overflow and neutralization
PLS (Pregnant Leach Solution) storage pond
Tailings neutralization
Hydroxide/sulfide/carbonate precipitation circuit
Tailings pumping
Tailing disposal facilities

Contoh perincian komponen CAPEX proyek HPAL di Mindoro,
Philippina (data tahun 2007):
Area Million USD
2-autoclave HPAL process plant 383
Ancillary process units 206
Water, services and utilities 148
Process plant infrastructure 46
General infrastructure 69
Temporary construction facilities 62
Other project costs 174
Mining, owner costs 30
Total Project Cost, excl contingency 1,118
Contingency (25%) 280
Total Project Cost 1,398 ~ 1.4 bn
USD
Kapasitas produksi: 37.000 nikel dalam MSP (Mixed Sulphide
Precipitate)
Contoh perincian CAPEX proses heap leaching nikel laterit
(kapasitas 20.000 t/y Ni dalam MHP), PROYEK NICKELORES
Acid Plant A$ 170 m
Power Plant A$ 64 m
Borefield Development A$ 80 m
Heap Leach Pads & Ponds A$ 66 m
Processing Plant A$ 255 m
EPCM, temp camp & owner costs A$ 86 m
Contingencies A$ 144 m
Total A$ 865 m

Biaya Operasi (OPEX)
Biaya Operasi (operating expenditure) adalah besarnya dana yang harus
dikeluarkan untuk membiayai semua kegiatan operasi hingga produk siap untuk
dijual.
Basis untuk menentukan biaya operasi (operating cost) adalah biaya-biaya yang
harus dikeluarkan untuk:
Bahan habis (consumables seperti reduktor, asam sulfat, limestone, flokulan
dan termasuk bahan bakar/fuels)
Labour (managers, engineers, operators, administration, services)
Maintenance cost
Mining cost
Product transportation
Fixed charges such as taxes, depreciation, insurance
Office cost such as communication
Sales and marketing expenses
Environmental management
Community development
Research and development

Contoh perincian komponen OPEX proyek HPAL
nikel laterit di Mindoro, Philippina
Cost elements Million USD per year
Mining and transportation 75.3
Processing 78.3
Utilities and infrastructure 23.6
Administration and general 14.4
Total Cost 191.6
USD/lb Ni 2.36
Menghitung Proyeksi Pendapatan (Revenue)
Perhitungan proyeksi pendapatan (revenue) adalah perkiraan dana
yang masuk atau diterima dari hasil penjualan produk atau
pendapatan yang diperoleh dari biaya pengolahan dan pemurnian
(treatment cost, refining cost = TCRC)
Skema pendapatan
Buying scheme: Bahan baku yang diolah dibeli dan pendapatan
diperoleh dari penjualan produk. Pembelian bahan baku dikenai
pajak pertambahan nilai (PPn)
Tolling scheme: Pendapatan diperoleh dari biaya untuk
pengolahan dan pemurnian (TCRC) dan pendapatan yang
diperoleh dari selisih recoveri yang dapat diperoleh pabrik
pengolah dan recoveri yang disepakati (digunakan di pasar)
Contoh kasus:
Suatu pabrik pengolahan lumpur anoda (dari pabrik electrorefining
tembaga) mempunyai data-data sebagai berikut:

Kapasitas Produksi 2,000 tpy
Kadar moisture 10%
Berat kering 1,800 tpy
Market Technical
Slime 100 USD/ton
Au 1.15 % 20.700 tpy 99.0% 99.557% 4.0 USD/oz 727.50 USD/oz
Ag 3.5388 % 63.698 tpy 99.0% 87.007% 0.3 USD/oz 11.66 USD/oz
Pt 13 ppm 23.400 Kg/yr 80.0% 95.000% 20.0 USD/oz 900.00 USD/oz
Pd 78 ppm 140.400 Kg/yr 80.0% 95.000% 7.0 USD/oz 450.00 USD/oz
Se 6.52 % 117.360 tpy 65.0% 90.000% 8.0 USD/lb 60,506.40 USD/ton
Pb 55 % 990.000 tpy 1,550.00 USD/ton
Ag to slag 8.276 tpy
1 ppm 1 gr/ton
1 oz 31.1035 gram
1 lb 0.454 kg
Weight Composition
Treatment and
Refining Costs
(TCRC)
Price 2012 Element
Recovery Feed
Dengan MEKANISME TOLLING, pendapatan
perusahaan akan berasal dari:
Treatment cost-refining cost (TCRC)
Pendapatan dari selisih recoveri teknis pabrik dan
recoveri pasar yang disepakati (market recovery)

1. Treatment cost
Pendapatan dari Treatment Cost (USD/yr),
= Treatment Cost (USD/ton) x Berat Kering Slime (tpy)
= 100 USD/ton x 1,800 ton/yr = 180,000 USD/yr
2. Refining cost untuk emas, perak, platina, paladium dan
selenium
Refining Cost Au (USD/kg) =
= 128.6 USD/kg

a) Pendapatan dari Refining Cost Au (USD /yr) = Refining
Cost Au (USD/kg) x Berat Au (tpy) x 1000 x Recovery
Market Au
= 128.6 USD/kg x 20.7 tpy x 1000 x 99%
= 2,635,459 USD/yr

( )
gr/oz 1035 . 31
kg / gr 1000 oz / USD 4
b) Refining Cost Ag (USD/kg) =
= 9.65 USD/kg
Pendapatan dari Refining Cost Ag (USD /yr),
= Refining Cost Ag (USD/kg) x Berat Ag (tpy) x 1000 x Recovery Market Ag
= 9.65 USD/kg x 63.698 tpy x 1000 x 99%
= 608,241 USD/yr
c) Refining Cost Pt (USD/kg) = = 643.01 USD/kg
Pendapatan dari Refining Cost Pt (USD /yr),
= Refining Cost Pt (USD/kg) x Berat Pt (kg/yr) x Recovery Market Pt
= 643.01 USD/kg x 23.4 kg/yr x 80%
= 12,037 USD/yr



( )
1035 . 31
1000 / 20 oz USD
( )
1035 . 31
1000 oz / USD 3 . 0
d) Refining Cost Pd (USD/kg),

=

Pendapatan dari Refining Cost Pd (USD /yr),
= Refining Cost Pd (USD/kg) x Berat Pd (kg/yr) x Recovery Market Pd
= 225.06 USD/kg x 140.4 kg/yr x 80%
= 25,278 USD/yr

( )
1035 . 31
1000 / 7 oz USD
e) Refining Cost Se (USD/kg),

=

Pendapatan dari Refining Cost Se (USD /yr),
= Refining Cost Se (USD/kg) x Berat Se (tpy) x 1000 x Recovery Market
= 17.64 USD/kg x 117.36 tpy x 1000 x 65%
= 1,345,418 USD/yr



( )
kg/lb 454 . 0
lb / USD 8
Hasil perhitungan pendapatan dari TCRC
dinyatakan dalam tabel berikut:
Revenue TCRC:
Component
Treatment cost:
Slime 100 USD/ton 180,000 USD/yr
Refining Cost:
Gold 4.0 USD per oz 128.60 USD/kg 2,635,459 USD/yr
Silver 0.3 USD per oz 9.65 USD/kg 608,241 USD/yr
Platinum 20.0 USD per oz 643.01 USD/kg 12,037 USD/yr
Paladium 7.0 USD per oz 225.06 USD/kg 25,278 USD/yr
Sellenium 8.0 USD per lb 17.64 USD/kg 1,345,418 USD/yr
Revenue Per Unit Revenue Per Unit Yearly Revenue
2. Pendapatan Karena Selisih Recoveri
Pendapatan dari selisih technical recovery dan
market recoveryAu, Ag, Pt, Pd dan Se . Pendapatan
Pb dan Ag yang masuk ke dalam slag diperkirakan
sebesar 90 % untuk Pb dan 81 % Ag setelah dikurangi
biaya-biaya pengolahan slag.
a. Recovery Au = Berat Au (tpy) x 1000 x (%recoveri
teknik Au - %recoveri market Au)
= 20.7 tpy x 1000 x (99.557 % - 99.0 %) = 115.3 kg/yr
= = 3,706.95 oz/yr
Yearly Revenue Au = Recovery Au (oz/yr) x Harga Au (USD/oz),
= 3,706.95 oz/yr x 727.5 USD/oz = 2,696,803 USD/yr

( )
1035 . 31
1000 / 3 . 115 yr kg
b. Recovery Ag = Berat Ag (tpy) x 1000 x (%recoveri
teknik Ag - %recoveri market Ag)
= 63.698 tpy x 1000 x (87.007 % - 99 %)
= (-7639.35) kg/yr
= = (-245,610.59) oz/yr

Yearly Revenue Ag,
= Recovery Ag (oz/yr) x Harga Ag (USD/oz)
= (-245,610.59) oz/yr x 11.66 USD/oz
= (-2,863,820) USD/yr

( )
1035 . 31
1000 yr / kg ) 35 . 7639 - (
c. Recovery Pt = Berat Pt (kg/yr) x (%recoveri
teknik Pt - %recoveri market Pt)
= 23.4 kg/yr x (95 % - 80 %) = 3.51 kg/yr
= = 112.85 oz/yr

Yearly Revenue dari Pt = Recovery Pt (oz/yr) x Harga
Pt (USD/oz)
= 112.85 oz/yr x 900 USD/oz = 101,564 USD/yr


( )
1035 . 31
1000 / 51 . 3 yr kg
d. Recovery Pd = Berat Pd (kg/yr) x (%recoveri teknik Pd
- %recoveri market Pd)
= 140.4 kg/yr x (95 % - 80 %) = 21.06 kg/yr
= = 677.09 oz/yr

Yearly Revenue dari Pd = Recovery Pd (oz/yr) x
Harga Pd (USD/oz)
= 677.09 oz/yr x 450 USD/oz = 304,692 USD/yr


( )
1035 . 31
1000 / 06 . 21 yr kg
e. Recovery Se = Berat Se (tpy) x (%recoveri teknik Se -
%recoveri market Se)
= 177.36 tpy x 1000 x (90 % - 65 %) = 29.34 tpy
Yearly Revenue dari Se = Recovery Se (tpy) x Harga
Se (USD/ton)
= 29.34 tpy x 60,506.4 USD/ton = 1,775,258 USD/yr
f. Recovery Pb = Berat Pb (tpy) x 90 % = 990 tpy x 90 %
= 891 tpy
Yearly Revenue dari Pb = Recovery Pb (tpy) x Harga
Pb (USD/ton)
= 891 tpy x 1,550 USD/ton = 1,381,050 USD/yr

g. Recovery Ag dalam slag = Berat Ag dalam slag (tpy) x
1000 x 81 %
= 8276 tpy x 1000 x 81 % = 6703.56 kg/yr
= = 215,524.30 oz/yr
Catatan: Ag dalam slag direcover kembali
Yearly Revenue dari Ag = Recovery Ag (tpy) x Harga
Ag (USD/ton)
= 215,524.30 oz/yr x 11.66 USD/ton = 2,513,013 USD/yr


( )
1035 . 31
1000 / 56 . 6703 yr kg
Total Revenue dari Selisih Recovery
Revenue Recovery:
Product
Au 115.30 Kg/yr 3,706.95 oz/yr 2,696,803 USD/yr
Ag (7639.35) Kg/yr -245,610.59 oz/yr -2,863,820 USD/yr
Pt 3.51 Kg/yr 112.85 oz/yr 101,564 USD/yr
Pd 21.06 Kg/yr 677.09 oz/yr 304,692 USD/yr
Se 29.34 Ton/yr 29.34 oz/yr 1,775,258 USD/yr
Pb 891.00 Ton/yr 891.00 oz/yr 1,381,050 USD/yr
Ag on the Slag 6703.56 Kg/yr 215,524.30 oz/yr 2,513,013 USD/yr
5,908,561 USD/yr
Recovery Yearly Revenue
Total Revenue dari Selisih Recovery
Recovery
Total Revenue = Total Revenue TCRC + Total Revenue
Recovery
= USD 4,806,433 + USD 5,908,561 = USD 10,714,994
ALIRAN KAS (CASH FLOW)
Analisis cash flow merupakan analisis yang
berhubungan dengan pendapatan atau keuntungan
yang ditimbulkan karena adanya pembelanjaan dan
atau investasi.
Apabila analisis cash flow memperhitungkan nilai
waktu dari uang maka disebut dengan Discounted
Cash Flow (DCF).
Cash flow biasanya dihitung dengan basis
perhitungan tahun dengan tujuan evaluasi, yang
ditentukan melalui pengurangan cash outflow dari
cash inflow yang dihasilkan dari kegiatan investasi.


Menghitung aliran dana (cash flow)
Untuk menghitung aliran dana, diperlukan
data-data mengenai:
Biaya investasi
Biaya operasi
Keuntungan bersih (net profit)
Depresiasi
Biaya revitalisasi


Biaya investasi
(contoh kasus pabrik pengolah lumpur anoda)
Biaya pembelian tanah = IDR 30,800,000,000 = USD 3,080,000
Biaya bangunan = IDR 35,200,000,000 = USD 3,520,000
Biaya infrastruktur pabrik = IDR 165,000,000,000 = USD
16,500,000
Pembangunan infrastruktur pabrik akan dilakukan pada tahun
2010 dan 2011. Sehingga biaya infrastruktur pabrik pada
tahun 2010 dan 2011 = 50% x USD 16,500,000 = USD
8,250,000.


Biaya revitalisasi (contoh kasus)
Biaya revitalisasi bangunan dan infrastruktur pabrik akan
dikeluarkan setelah 10 tahun yaitu pada tahun 2021 sebesar
40% x (biaya bangunan + biaya infrastruktur pabrik) = 40% x
(USD 3,520,000 + USD 16,500,000) = USD 8,008,000.

Exchange Rate 10,000 Rp/USD
Revitalize Investment 40%
2010 2011 2021
Plant 165,000,000,000 16,500,000 8250000 8250000
Building 35,200,000,000 3,520,000 3,520,000
Land 30,800,000,000 3,080,000 3,080,000
Total 231,000,000,000 23,100,000 14,850,000 8,250,000
Revitalize Investment 80,080,000,000 8,008,000 8,008,000
Investment
(Rupiah)
Investment
(USD)
Component
Year
Biaya operasional (contoh kasus pabrik
pengolah lumpur anoda)
Cost Type
Material Cost
Kaldo Furnace Treatment 1,179,370
Gas Cleaning & Se-Recovery 1,270,307
Waste Water Treatment 25,773
Silver Refinery (Ag = 400 tpa) 125,699
Gold Refinery (20 tpa) 106,773
Electricity Consumption 358,020
Sub Total Biaya Bahan 3,065,943
Labour Cost 922,554
Selling Expense 860,000
General and Administration Cost 450,000
Tax and Retribution 36,129
Marketing Cost 12,700
TOTAL 5,347,326
Cost (USD)
DEPRESIASI (DEPRECIATION)
Depresiasi adalah penurunan dalam nilai fisik properti seiring
dengan waktu dan penggunaannya.
Depresiasi merupakan biaya non-kas yang berpengaruh
terhadap pajak pendapatan.
Dalam konsep akuntansi, depresiasi adalah pemotongan
tahunan terhadap pendapatan sebelum pajak sehingga
pengaruh waktu dan penggunaan atas nilai aset dapat
terwakili dalam laporan keuangan suatu perusahaan.
Properti yang didepresiasi yaitu infrastruktur pabrik, gedung
dan tanah. Metoda perhitungan depresiasi adalah linier
(diasumsikan bahwa aset terdepresiasi setiap tahunnya
selama umur pemanfaatannya).


DEPRESIASI (DEPRECIATION)
Depresiasi tahun ke-n



Umur manfaat (depreciation life) infrastruktur pabrik, gedung
dan tanah yaitu selama 10 tahun dan nilai aset tersebut
setelah 10 tahun dianggap tidak mempunyai nilai sisa.
Sehingga;



aset) pemakaian waktu periode (perkiraan nnya pemanfaata Umur
nnya pemanfaata umur akhir pada aset nilai perkiraan - aset n mendapatka untuk Biaya
Depresiasi infrastruktur pabrik pada tahun 1 (2012) =
10
0 - 16,500,000 USD
= USD 1,650,000
Depresiasi gedung pada tahun 1 (2012)
= = USD 352,000

Depresiasi tanah pada tahun 1 (2012)
= = USD 308,000

Total depresiasi pada tahun 2012,
= USD 1,650,000 + USD 352,000 + USD 308,000
= USD 2,310,000



10
0 - 3,080,000 USD
10
0 - 3,520,000 USD
Pada tahun ke-10 yaitu tahun 2022 pabrik direvitalisasi
sehingga dapat kembali produktif untuk 10 tahun kedepan
dan diasumsikan akan berhenti beroperasi pada tahun 2031.
Depresiasi biaya revitalisasi pada tahun 2022 =
= USD 800,800

Depreciation
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Plant 10 16,500,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000
Building 10 3,520,000 352,000 352,000 352,000 352,000 352,000 352,000 352,000 352,000
Land 10 3,080,000 308,000 308,000 308,000 308,000 308,000 308,000 308,000 308,000
Revitalize Investment 10 8,008,000
2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000
Component
Depreciation
Life
Total
Depreciation
Total
Year
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
1,650,000 1,650,000
352,000 352,000
308,000 308,000
800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800
2,310,000 2,310,000 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800
Year
10
0 - 8,008,000 USD
ALIRAN KAS (CASH FLOW)
Cash flow = Net profit + Depresiasi Biaya Investasi
atau Biaya Revitalisasi
Net profit = Gross profit Pajak (Tax)
Pajak (Tax) = Tax rate x Gross profit
Gross profit
= Total Revenue - Operating Cost - Depresiasi
Tax Rate yang digunakan misalnya sebesar 25%.


Airan kas (Cash flow) Contoh Kasus

a. Tahun 2010
Pabrik baru mulai dibangun sehingga aliran kasnya negatif
sebesar biaya investasi yang dikeluarkan yaitu USD
14,850,000.
b. Tahun 2011
Pabrik masih dalam tahap pembangunan. Biaya investasi yang
dikeluarkan yaitu USD 8,250,000.
c. Tahun 2012 tahun 2020
Pabrik sudah mulai beroperasi dan memperoleh pendapatan
dari revenue TCRC dan revenue recovery yaitu sebesar USD
10,714,994.
Gross profit = USD 10,714,994 USD 5,347,326 (biaya
operasi) USD 2,310,000 (depresiasi) = USD 3,057,668



Pajak (Tax) = 25% x USD 3,057,668 = USD 764,417
Net profit = USD 3,057,668 - USD 764,417 = USD 2,293,251
Cash flow = USD 2,293,251 + USD 2,310,000 0 (biaya
revitalisasi) = USD 4,603,251
Biaya investasi hanya dikeluarkan pada saat pabrik belum
beroperasi. Setelah pabrik beroperasi komponen biaya
investasi berubah menjadi depresiasi seiring dengan
berjalannya pabrik.
Nilai depresiasi akan mengurangi Gross Profit dan mengurangi
besarnya pajak pendapatan (tax) kemudian akan ditambahkan
kembali ke dalam Cash flow. Sehingga nilai depresiasi hanya
berpengaruh terhadap besarnya pajak pendapatan (tax)
tahunan.


Jika analisis dilakukan dengan menggunakan nilai
tukar dollar yang tetap, aliran kas tidak dieskalasi
setiap tahunnya. Artinya aliran kas pada tahun 2012
sampai tahun 2020 mempunyai nilai yang sama
sebesar USD 4,603,251
d. Tahun 2021
Pabrik sudah beroperasi selama 10 tahun sehingga
dikeluarkan biaya revitalisasi yaitu sebesar USD
8,008,000.
Cash flow = USD 2,293,251 + USD 2,310,000 USD
8,008,000 = USD -3,404,749


e. Tahun 2022 2031
Biaya revitalisasi berubah menjadi depresiasi sebesar
USD 800,800 per tahun selama 10 tahun. Sehingga
aliran kas mejadi;
Gross profit = USD 10,714,994 USD 5,347,326
USD 800,800 = USD 4,566,868
Pajak (Tax) = 25% x USD 4,566,868 = USD 1,141,717
Net profit = USD 4,566,868 - USD 1,141,717 = USD
3,425,151
Cash flow = USD 3,425,151 + USD 800,800 0 = USD
4,225,951

MENENTUKAN KRITERIA KELAYAKAN
Indikator utama yang digunakan untuk menentukan kelayakan
ekonomi dalam investasi adalah NPV (Net Present Value), IRR
dan Pay Back Period.
1. Net Present Value (NPV).
Investasi dianggap mempunyai kelayakan bila hasil-hasil
evaluasi memberikan NPV yang positif.
Present Value (PV) adalah nilai sekarang dari penerimaan
(uang) yang akan didapat pada tahun mendatang.
Net Present Value (NPV) adalah selisih antara penerimaan dan
pengeluaran per tahun.



Discount Rate adalah bilangan yang dipergunakan
untuk mendiscount penerimaan yang akan didapat
pada tahun mendatang menjadi nilai sekarang.


t = tahun ke-t
Misal interest rate yang digunakan dalam
perhitungan ini sebesar 8.79%.


( )
t
rate interest 1
1
rate discount
+
=
PV = cash flow tahun ke t x discount rate

=
( )
t
rate investment 1
t - ke tahun flow cash
+


( ) 0 - ke tahun awal investasi rate discount t - ke tahun flow cash PV NPV = =

( )
0 - ke tahun awal investasi
rate nterest i 1
t - ke tahun flow cash
NPV
t
-

+
=
( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )

+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+

=
6 5 4 3 2 1
% 79 . 8 1
252 , 603 , 4
% 79 . 8 1
252 , 603 , 4
% 79 . 8 1
252 , 603 , 4
% 79 . 8 1
252 , 603 , 4
% 79 . 8 1
252 , 603 , 4
% 79 . 8 1
000 , 250 , 8
NPV
( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )
12 11 10 9 8 7
% 79 . 8 1
952 , 225 , 4
% 79 . 8 1
748 , 404 , 3
% 79 . 8 1
252 , 603 , 4
% 79 . 8 1
252 , 603 , 4
% 79 . 8 1
252 , 603 , 4
% 79 . 8 1
252 , 603 , 4

+
+
+

+
+
+
+
+
+
+
+
+
( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )
18 17 16 15 14 13
% 79 . 8 1
952 , 225 , 4
% 79 . 8 1
952 , 225 , 4
% 79 . 8 1
952 , 225 , 4
% 79 . 8 1
952 , 225 , 4
% 79 . 8 1
952 , 225 , 4
% 79 . 8 1
952 , 225 , 4

+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
( ) ( ) ( )
000 , 850 . 14
% 79 . 8 1
952 , 225 , 4
% 79 . 8 1
952 , 225 , 4
% 79 . 8 1
952 , 225 , 4

21 20 19

(

(
+
+
+
+
+
+
= USD 12,640,110
2. Internal Rate of Return (IRR)
IRR adalah tingkat discount (discount rate / interest
rate) pada saat NPV = 0. Suatu investasi dapat
diterima apabila IRR lebih besar dari nilai interest
rate yang ditentukan.
Semakin tinggi nilai IRR maka investasi akan semakin
layak (feasible). IRR dihitung dengan rumus;

Mencari IRR dapat dilakukan dengan metode
numerik hingga didapat NPV = 0.


( )
0 - ke tahun awal investasi
IRR 1
t - ke tahun flow cash
0
+
=

t
3. Payback Period (PBP)

PBP adalah periode waktu yang menunjukkan
berapa lama dana yang diinvestasikan akan
didapatkan kembali. Semakin pendek PBP
maka investasi akan semakin layak.
PBP merupakan nilai saat accumulative
present value (NPV) menjadi positif.
Accumulative present value thn ke t,
= (PV thn ke t) + Accumulative PV thn ke (t-1)
Contoh perhitungan
Discount rate tahun ke 0 (2010) = 1
PV tahun ke 0 (2010) = cash flow thn ke 0 x
discount rate thn ke 0 = USD -14,850,000
Accumulative PV tahun ke 0 (2010) = USD -
14,850,000

Discount rate tahun ke 1 (2011) = 0.92
PV tahun ke 1 (2011) = cash flow thn ke 1 x discount rate thn
ke 1
= USD -8,250,000 x 0.92 = USD -7,583,418
Accumulative PV tahun ke 1 (2011) = (PV thn ke 1) +
Accumulative PV thn ke 0
= USD -7,583,418 + USD -14,850,000 = USD -22,433,418
Discount rate tahun ke 2 (2012) = 0.84
PV tahun ke 2 (2012) = cash flow thn ke 2 x discount rate thn
ke 2
= USD 4,603,252 x 0.84 = USD 3,889,437


Accumulative PV tahun ke 2 (2012) = (PV thn ke 2) +
Accumulative PV thn ke 1
= USD 3,889,437 + USD -22,433,418 = USD -18,543,980
NPV = jumlah total PV tahun ke 0 sampai tahun ke 21 = USD
12,640,110
IRR = 15,71%
PBP = 8 + = 8 + 0.46 = 8.46 tahun
Formula Excell NPV =NPV(interest rate;cash flow thn1 hingga
terakhir) + cash flow thn ke 0
Formula Excell IRR =IRR(cash flow thn ke 0 hingga terakhir)

Hasil Perhitungan aliran dana
Discounted Cash Flow Tolling
Tax Rate 25%
Interest Rate 8.79%
Description 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Revenue:
TCRC 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433
Recovery 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561
Total Revenue 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995
(-) Operating Cost 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326
(-) Depreciation 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000
Gross Profit 3,057,669 3,057,669 3,057,669 3,057,669 3,057,669 3,057,669 3,057,669 3,057,669
(-) Tax 764,417 764,417 764,417 764,417 764,417 764,417 764,417 764,417
Net Profit 2,293,252 2,293,252 2,293,252 2,293,252 2,293,252 2,293,252 2,293,252 2,293,252
(+) Depreciation 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000
(-) Investment 14,850,000 8,250,000 0 0 0 0 0 0 0 0
Cash Flow (14,850,000) (8,250,000) 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252
tahun ke-t 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
discount rate 1.00 0.92 0.84 0.78 0.71 0.66 0.60 0.55 0.51 0.47
PV (14,850,000) (7,583,418) 3,889,437 3,575,179 3,286,312 3,020,785 2,776,712 2,552,360 2,346,134 2,156,572
Accum. PV (14,850,000) (22,433,418) (18,543,980) (14,968,801) (11,682,489) (8,661,704) (5,884,992) (3,332,632) (986,498) 1,170,074
-0.46
NPV 12,640,110
IRR 15.71%
PBP 8.46
Hasil Perhitungan aliran dana
Description 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
Revenue:
TCRC 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433
Recovery 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561
Total Revenue 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995
(-) Operating Cost 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326
(-) Depreciation 2,310,000 2,310,000 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800
Gross Profit 3,057,669 3,057,669 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869
(-) Tax 764,417 764,417 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717
Net Profit 2,293,252 2,293,252 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152
(+) Depreciation 2,310,000 2,310,000 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800
(-) Investment 0 8,008,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cash Flow 4,603,252 (3,404,748) 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952
tahun ke-t 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
discount rate 0.43 0.40 0.36 0.33 0.31 0.28 0.26 0.24 0.22 0.20 0.19 0.17
PV 1,982,325 (1,347,740) 1,537,648 1,413,409 1,299,208 1,194,235 1,097,744 1,009,048 927,519 852,578 783,691 720,371
Accum. PV 3,152,399 1,804,659 3,342,306 4,755,715 6,054,924 7,249,159 8,346,902 9,355,951 10,283,470 11,136,048 11,919,739 12,640,110
ANALISIS SENSITIVITAS (SENSITIVITY ANALYSIS)
Ketidakpastian dari variabel-variabel ekonomi akan
mempengaruhi tingkat keakuratan analisis yang
akan mengubah kelayakan dari suatu proyek.
Kuantifikasi ketidakpastian investasi dapat dilakukan
dengan melihat bagaimana tingkat profitabilitas
dalam hal ini adalah NPV apabila variabel-variabel
dalam perhitungan DCF analisis mengalami
perubahan.


Parameter-parameter yang menjadi pertimbangan
dalam analisis sensitivitas antara lain:
Harga komoditas (product price)
Kapasitas produksi (production capacity)
Biaya modal (capital expenditure)
Biaya operasional (operational expenditure)
Nilai tukar dollar (exchange rate)
Biaya pengolahan dan pemurnian (treatment &
refining cost)


Faktor biaya pengolahan dan pemurnian
(treatment & refining cost)
Akan berpengaruh terhadap revenue TCRC untuk
pengolahan slime, produk-produk Au, Ag, Pt, Pd dan
Se.
Untuk level sensitivitas 10 %:
Refining cost slime = USD 100 + USD 100 x 10% =
USD 110
Revenue Treatment Cost Slime = 110 USD/ton x 1,800
ton/yr = 198,000 USD/yr

Contoh kasus pabrik pengolah lumpur anoda
Harga komoditas (product price)
Akan berpengaruh terhadap revenue recovery dari Au, Ag,
Pt, Pd,Se dan slag Pb.
Product price baru = Product price awal + Product price
awal x sensitivitas Product price
Misalnya untuk Au dengan sensitivitas product price sebesar
10% dan -10%;
Untuk level sensitivitas 10 %:
Product price Au = 727.5 USD/oz + 727.5 USD/oz x 10% =
800.25 USD/oz
Untuk level sensitivitas -10 %:
Product price Au = 727.5 USD/oz - 727.5 USD/oz x 10% =
654.75 USD/oz

Kapasitas produksi (production capacity)
Akan berpengaruh terhadap pendapatan baik TCRC maupun
recovery dan terhadap biaya bahan / material habis.
Untuk level sensitivitas 10 %:
Kapasitas produksi = 2000 tpy + 2000 tpy x 10% = 2200 tpy
Berat kering = 2200 tpy x 90% = 1980 tpy
Berat Au yg diolah = 1980 tpy x 1.15% = 22.77 tpy
Kebutuhan bahan kimia, bahan bakar dan listrik dihitung
untuk kapasitas 2000 tpy sehingga dengan bertambahnya
kapasitas pabrik menjadi 2200 tpy maka semua komponen
bahan habis dikalikan = 1.1

Biaya modal (capital expenditure)
Akan berpengaruh terhadap biaya investasi yaitu biaya
pembelian tanah, pembangunan infrastruktur pabrik dan
bangunan.
Perubahan biaya investasi akan mengubah nilai depresiasi per
tahun sehingga akan berpengaruh terhadap besarnya pajak
pendapatan yang dikeluarkan per tahunnya.
Untuk level sensitivitas 10 %:
Biaya pembelian tanah = USD 3,080,000 + USD 3,080,000 x
10% = USD 3,388,000
Depresiasi tanah pada tahun 1 (2012) =
= USD 338,800



10
0 - 3,388,000 USD
Biaya operasional
(operational expenditure)

Akan berpengaruh terhadap biaya pegawai (Labor
Cost), biaya jasa (Selling Expenses), biaya lain
(General and Administration Cost), pajak dan
retribusi (Tax and Retribution), biaya pemasaran
(Marketing Cost).
Untuk level sensitivitas 10 %:
Biaya pegawai = USD 922,554 + USD 922,554 x 10% =
USD 1,014,809.

Nilai tukar dollar (exchange rate)
Perubahan nilai tukar dollar akan berpengaruh
terhadap berbagai macam komponen seperti
biaya investasi, biaya pegawai, jasa, pajak
operasional pemasaran dan lain-lain apabila
dilakukan konversi nilai biaya dari rupiah ke
USD atau sebaliknya


Hasil analisis sensitivitas pada level 10%
(Pengaruhnya terhadap NPV, IRR dan PBP)
Base Case Output
NPV 12,640,110
IRR 15.71%
PBP (year) 8.46
Component Level NPV (US$) IRR (%) PBP (year)
10% 18,373,584 18.37% 7.25
0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 6,792,112 12.65% 12.89
10% 15,663,130 17.10% 7.78
0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 9,099,310 13.86% 11.53
10% 10,190,368 13.94% 11.45
0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 14,572,072 17.35% 7.67
10% 8,956,376 13.79% 11.61
0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 15,804,433 17.17% 7.75
10% 15,476,132 17.74% 7.51
0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 8,549,293 13.13% 12.32
10% 15,451,621 17.00% 7.83
0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 9,310,819 13.97% 11.43
Product Price
Production Capacity
Capital Expenditure
Operational Expenditure
Exchange Rate
Treatment & Refining Cost