Anda di halaman 1dari 177

MODUL 1

RAHASIA IQ KEUANGAN PROPERTI MEMILIH JENIS DNA LOKASI INVESTASI PROPERTI YANG OPTIMAL
(1 Sesi)

Oleh :

Ir. Anton Sitorus

MENGAPA HARUS LOKASI, LOKASI DAN LOKASI ?

Semua investor properti memahami tiga aturan paling penting dalam investasi properti yaitu: Lokasi, Lokasi, dan Lokasi.

Mengapa banyak orang yang ingin menjadi kaya melalui investasi properti? Karena nilai properti mereka bertambah terus menerus tanpa mereka harus bekerja.

Artinya, tanpa harus bekerja mereka dapat menikmati pertumbuhan nilai properti mereka yang bertambah dari waktu ke waktu sepanjang hidup mereka.

Pada kenyataannya di Indonesia, nilai dari hampir 80% dari keseluruhan lokasi properti selalu meningkat dari waktu ke waktu.

5 Salah satu bagian paling

penting dalam pemilihan lokasi investasi properti, adalah mengukur keuntungan yang diharapkan dari pertumbuhan nilai properti itu.

Sejumlah lokasi mempunyai tingkat sensitifitas tertentu atas perkembangan tren naiknya siklus pasar properti.

Kenaikan nilai properti yang signifikan seringkali ditemukan pada lokasi properti tertentu yang sedang berkembang pesat.

Sebaliknya, adapula lokasi-lokasi tertentu yang nilainya tidak mengalami kenaikan berarti.

Faktor yang menentukan tingkat kenaikan nilai suatu lokasi adalah DNA basis ekonomi lokasi yang melekat permanen dalam lokasi itu.

10

Tinggi rendahnya kenaikan nilai atau tren capital gain sangat tergantung dari DNA basis ekonomi lokasi properti itu.

11

Semakin berkembang DNA basis ekonomi di suatu lokasi tertentu, maka semakin tinggi tren Capital Gain nya.

12

Ada lokasi didalam suatu kawasan properti yang capital gain -nya rata-rata hanya 1%, 3%, 5%, 7% dan 9% /th.

13

Tetapi ada juga lokasi dalam kawasan properti yang capital gain-nya rata-rata mencapai 10%, 12%, 14%, 16% bahkan 20% /th.

14 Banyak investor properti

yang beranggapan bahwa lokasi yang termahal adalah lokasi yang terbaik. Atau sebaliknya lokasi yang termurah adalah lokasi yang terburuk.

15

Lokasi yang termahal memang biasanya menjadi pilihan dari investor segmen pasar kelas atas.

16

Tetapi pada kenyataannya di lapangan, lokasi yang termahal tidak selalu menjadi investasi properti yang optimal

17

Sebaliknya, lokasi yang termurah bukan selalu merupakan lokasi investasi yang tidak optimal.

18 Anda perlu mempelajari

suatu lokasi investasi properti yang tidak hanya diminati, tetapi yang lebih penting tren Capital Gainnya minimal 10% /th untuk 5 tahun yang akan datang ?

APA ISTILAHISTILAH POPULER TENTANG LOKASI PROPERTI ?

1. Lokasi strategis Lokasi dengan aksesibilitas yang tinggi Lokasi dengan utilitas kota yang lengkap Lokasi dengan pengembangannya Lokasi yang siklusnya berkembang atau stabil

Lokasi strategis umumnya cocok untuk Investasi : Ruko,Rukan, Kios, Apartemen dan Ruang Kantor

2. Lokasi Terkenal Lokasi dengan aksesibilitas yang sedang Lokasi yang terkenal karena sesuatu yang khas Lokasi dengan utilitas kota yang lengkap Lokasi yang siklusnya stabil

Lokasi Terkenal umumnya cocok untuk Investasi: Ruko, Rukan, Kios, Apartemen dan Ruang Kantor

3. Lokasi Lingkungan Lokasi dengan aksesibilitas sedang Lokasi dengan utilitas lengkap Lokasi dengan udara yang lebih bersih Lokasi stabil

Lokasi Lingkungan umumnya cocok untuk Investasi : Townhouse, Perumahan dan Villa

4. Lokasi Primer Lokasi primer adalah istilah untuk suatu kawasan utama yang berbasis pada kualitas lingkungan dan nilai properti tertinggi.

Kualitas kawasan utama umumnya dicerminkan oleh : kualitas infrastruktur, fasilitas dan utilitas perkotaan, keteraturan tata ruang dan perawatan bangunan dengan kualitas yang terbaik

Contoh Lokasi Primer untuk Perkantoran dan Mal : Segitiga Emas Jakarta Contoh Lokasi Primer untuk Perumahan elit : Pondok Indah, Permata Hijau, Senayan, Kelapa Gading, Pantai Indah Kapuk dll

5. Lokasi Sekunder Lokasi sekunder adalah istilah untuk suatu kawasan sekunder yang berbasis pada kualitas lingkungan dan nilai properti kelas dua.

Kualitas kawasan sekunder dicerminkan oleh kualitas infrastruktur, fasilitas dan utilitas perkotaan, keteraturan tata ruang dan perawatan bangunan yang cukup baik tetapi kualitas dan nilainya dibawah kawasan primer.

Contoh Lokasi Sekunder untuk Perkantoran : TB. Simatupang, Bintaro dan Menteng Contoh Lokasi Sekunder perumahan menengah : Bintaro, Depok, Cibubur, BSD dll

6. Sunrise Area atau Kawasan Yang Berkembang Sunrise Area adalah istilah untuk suatu lokasi properti yang siklus kawasannya sedang tumbuh dan sedang berkembang.

Properti-properti di kawasan ini disebut sebagai Sunrise Property. Properti ini umumnya memiliki tren potensi Capital Gain dengan tingkat rata-rata 10-15%/th, pada 5 th yang akan datang.

7. Sunset Area atau Kawasan Yang Menurun Sunset Area adalah istilah untuk suatu lokasi properti yang siklus kawasannya sedang menua dan sedang menurun.

Properti-properti di kawasan ini disebut Sunset Property. Properti ini umumnya memiliki tren potensi Capital Gain dengan tingkat rata-rata < 10% /th pada 5 th yang akan datang

8. Lokasi dengan Market Base yang Kuat Market base adalah basis pasar. Basis pasar yang kuat, artinya jumlah penyewa tertentu dengan ukuran tertentu, mendominasi pasar di lokasi tersebut.

Misalkan di apartemen tertentu, unit 2 kamar paling banyak di apartemen itu, sedangkan di lokasi itu lebih banyak yang berminat menyewa unit 2 kamar, maka gedung apartemen itu memiliki basis pasar yang kuat. Artinya tingkat okupansi apartemen itu tinggi.

9. Lokasi dengan Turn over yang tinggi Market Turn over adalah tingkat transaksi sewa, jual dan beli atas unit-unit apartemen di lokasi tertentu

Semakin tinggi tingkat transaksi jual beli dan sewa menyewa di lokasi apartemen tertentu, maka semakin tinggi tingkat market turn over dari pasar apartemen di lokasi tersebut.

10. Lokasi Growth Centre Growth Centre adalah suatu kawasan yang sedang berkembang pesat dilihat dari pertumbuhan permintaan properti di kawasan itu.

Growth Centre adalah suatu pusat pengembangan kawasan yang memiliki prospek pertumbuhan permintaan properti bersifat sustainable dalam jangka panjang.

Growth Centre adalah suatu kawasan investasi properti yang memiliki tren potensi Capital Gain dengan tingkat rata-rata diatas 10% /th, untuk 5 th yang akan datang.

Ciri-ciri suatu growth centre diantaranya: dekat dengan pintu masuk dan keluar jalan tol, trade center, shopping mall, letaknya dekat persimpangan jalan-jalan utama, terminal MRT, dll.

Di Jakarta, Growth center terdapat di kawasan Mangga Dua, Kuningan, Tanah Abang, Sudirman, Thamrin, Bunderan HI, Gatot Subroto, Senayan, dan Casablanca.

Di Bogor, growth center terdapat di Depok, Cibinong, Sawangan, Cileungsi, dan Cibubur.

Di Tangerang, growth center terdapat di Cipondoh, Serpong, Karawaci, dan Bintaro.

Di Bekasi, pertumbuhan pesat dari growth centre, terlihat di Kranji, Pekayon, Pondok Gede, Tambun, Cibitung, dan Cikarang.

APA ITU DNA BASIS EKONOMI SUATU KAWASAN ?

DNA basis ekonomi suatu kawasan adalah karakter keekonomian dari suatu kawasan.

2 Kombinasi dari karakter

properti yang bersifat statis dengan karakter ekonomi yang bersifat dinamis di kawasan itu mencerminkan kekuatan DNA basis ekonomi kawasan itu.

Semakin dinamis perkembangan ekonomi pada suatu kawasan maka semakin kuat DNA basis ekonomi dari kawasan itu.

DNA basis ekonomi dari suatu kawasan adalah demand generator di kawasan itu.

Perkembangan ekonomi masa depan suatu kawasan ditentukan oleh kekuatan DNA basis ekonomi kawasan itu saat ini.

DNA basis ekonomi kawasan properti saat ini menentukan pertumbuhan nilai properti di kawasan itu di masa mendatang.

DNA basis ekonomi suatu kawasan saat ini menyimpan potensi permintaan dan penawaran properti masa depan di kawasan itu.

Bila potensi DNA basis ekonomi suatu kawasan meningkat maka permintaan properti di kawasan itu akan meningkat.

9 Maka, semakin kuat

potensi pertumbuhan DNA basis ekonomi kawasan, semakin besar magnet kawasan itu menarik arus manusia, pekerjaan, perdagangan, barang dan jasa.

DNA BASIS EKONOMI SUATU KAWASAN, LINGKUNGAN DAN LOKASI

DNA Basis Ekonomi Suatu Kawasan A DNA Tapak sebagai Lokasi (cell) DNA Lokasi dalam sebuah B Lingkungan (organ) DNA Lingkungan dalam sebuah C Kawasan (organism)

DNA Kawasan Menentukan Prospek Lokasi


DNA Lokasi (Cell) DNA Lingkungan (Organ) DNA Kawasan (Organism)

BAGAIMANA PENGARUH DNA BASIS EKONOMI KAWASAN TERHADAP LINGKUNGAN DAN LOKASI ?

DNA basis ekonomi suatu kawasan mempengaruhi DNA basis ekonomi lingkungan properti dalam kawasan itu.

DNA basis ekonomi suatu lingkungan mempengaruhi DNA basis ekonomi lokasi properti dalam lingkungan itu.

DNA basis ekonomi suatu lokasi properti sangat dipengaruhi oleh DNA basis ekonomi kawasan dimana lokasi properti itu berada.

CONTOH : DNA BASIS EKONOMI KAWASAN KELAPA GADING

DNA basis ekonomi kawasan Kelapa Gading saat ini adalah perdagangan, jasa dan bisnis ritel.

Kawasan Kelapa Gading terbagi dalam beberapa sifat DNA basis ekonomi lingkungan.

Bandingkan DNA basis ekonomi antara Ruko di lingkungan jalan masuk, Ruko di lingkungan penjualan mobil dengan Ruko di lingkungan Mall Kelapa Gading.

DNA basis ekonomi lingkungan Ruko yang mana yang paling kuat saat ini dan potensinya di masa mendatang ?

MENGAPA DNA BASIS EKONOMI SUATU KAWASAN BISA BERUBAH ?

APA FAKTOR-FAKTOR YANG DAPAT MERUBAH DNA BASIS EKONOMI SUATU KAWASAN ?

Evolusi dan Revolusi perubahan tata ruang di suatu kawasan Perpindahan basis ekonomi dari satu kawasan ke kawasan yang baru

Pembangunan sebuah lokasi baru di kawasan tertentu Pembangunan superblok di suatu kawasan

1 Contoh Evolusi perubahan Tata Ruang Perpindahan lapangan udara 20 th yang lalu dari kawasan Kemayoran ke kawasan Cengkareng adalah karena evolusi perubahan tata ruang kota Jakarta

Sejak perpindahan itu, DNA basis ekonomi kawasan Kemayoran berubah dari lapangan udara dengan industri jasa dan perdagangan yang terkait dengan penerbangan menjadi lahan kosong seluas 450 Ha.

Kemudian setelah kawasan Kemayoran dibangun 20 th kemudian, DNA basis ekonominya berubah lagi dari Airport menjadi kawasan : jasa perumahan, jasa pendidikan, jasa sosial kemasyarakatan dan jasa pameran.

Sebaliknya, setelah kawasan Cengkareng dibangun menjadi Airport International, DNA basis ekonomi kawasan Cengkareng pun berubah secara revolusioner.

Dari suatu DNA basis ekonomi pertanian menjadi DNA basis ekonomi perkotaan penerbangan dengan basis : industri penerbangan, jasa pergudangan dan perdagangan yang terkait dengan penerbangan.

2 Contoh : Perpindahan basis ekonomi Ratusan tahun lalu, kawasan Beos dan kawasan Pasar Pagi di Kota Tua Jakarta Barat yang berdekatan dengan pelabuhan menjadi suatu kawasan bisnis dengan basis ekonomi yang kuat

Kawasan itu pernah menjadi CBD yang pertama Kota Jakarta, sebelum berpindah ke Segitiga Emas, ThamrinSudirman-Gatsu-Kuningan

DNA basis ekonomi kawasan kota tua itu dulunya adalah FIRES atau finance, insurance, real estate dan services.

Bank-bank besar, perusahaan asing dan perusahaan nasional dulu berkantor pusat di kawasan kota tua itu Pusat perdagangan ritel terbesar juga berpusat di sekitar kawasan kota tua itu

Beos dan Pasar Pagi yang berlokasi di dekat pelabuhan saat itu termasuk kawasan sunrise area. Saat itu seluruh kawasan-kawasan yang berlokasi di dekat pelabuhan, memiliki DNA basis ekonomi yang lebih kuat daripada DNA kawasan di Jakarta yang bukan berada di dekat pelabuhan

Di sisi lain, Kawasan Segitiga Emas di Jakarta Selatan saat itu, merupakan suatu kawasan yang tidur dan termasuk sunset area. DNA basis ekonomi kawasan Segitiga Emas saat itu adalah jasa perumahan

Sejak kepindahan CBD dari Kota Tua ke Segitiga Emas, maka DNA basis ekonomi Kawasan Segitiga Emas berubah dari kawasan sunset area menjadi kawasan sunrise area.

DNA basis ekonomi kawasan Segitiga Emas berubah dari DNA basis ekonomi jasa perumahan menjadi DNA basis ekonomi FIRES atau Finance, Insurance, Real Estate and Services.

Kawasan Segitiga Emas saat ini menjadi kawasan pusat bisnis utama di Jakarta atau CBD Jakarta. DNA basis ekonomi Kawasan Segitiga Emas saat ini adalah : perbankan, keuangan, perdagangan, perhotelan, bisnis dan jasa

Kawasan Segitiga Emas adalah kawasan bisnis yang terbaik di Jakarta. Merupakan kawasan yang pertama membangun Superblok, karena aksesibilitas lokasinya yang sangat tinggi dan posisinya yang sangat strategis.

DNA basis ekonomi Kawasan Segitiga Emas memiliki kekuatan yang sangat tinggi untuk menarik arus manusia, arus pekerjaan, arus perdagangan, arus bisnis dan jasa ke lingkungan sekitarnya.

Kawasan Segitiga Emas sangat diuntungkan karena lokasinya berdekatan dengan pusat perdagangan Blok M dan Tanah Abang. Kemudian lokasinya juga berdekatan dengan kawasan dan permukiman elit Kebayoran Baru dan Menteng.

Kawasan Kota Tua Jakarta yang semula menjadi kawasan sunrise area sekarang berubah menjadi kawasan sunset area.

3 Contoh : Pembangunan Kawasan Baru Kawasan Kelapa Gading ketika pada th 70an merupakan suatu kawasan rawa-rawa atau disebut tempat jin buang anak.

Kini DNA basis ekonomi Kelapa Gading telah berubah dari sebuah kawasan kosong yang tidak teratur, berkembang selama 30 th terakhir menjadi sebuah pusat pertumbuhan yang baru atau Growth Center.

DNA basis ekonomi Kelapa Gading saat ini adalah perdagangan, jasa dan bisnis ritel.

4 Contoh : Pembangunan Superblok di suatu kawasan Ada dua belas Superblok di tengah kota Jakarta sedang dibangun.

KAPITALISASI BISNIS PROYEK MIXED USE (SUPERBLOK BARU) DI JABODETABEK TAHUN 2006-2013
No Nama Project Group Pengembang Lokasi Jadwal L. Lahan (m2) L. Bang (m2) Potensi Nilai Kapitalisasi (Rp.)

CBD Pluit

Agung Sedayu Group

Pluit

2006-2010

100,000

520,000

Rp

6,820,000,000,000.00

Gandaria City

Pakuwon Group

Gandaria

2006-2010

84,000

460,000

Rp

7,160,000,000,000.00

Regatta The Icon

Intiland Dev.

Pantai Mutiara

2006-2012

110,000

550,000

Rp

8,550,000,000,000.00

Podomoro City

Agung Podomoro Group

Jl. S. Parman

2006-2011

210,000

1,050,000

Rp

15,975,000,000,000.00

Rasuna Epicentrum

Bakrieland Development

Rasuna Said

2006-2012

125,000

600,000

Rp

11,050,000,000,000.00

Season City

Agung Podomoro Group

Tanjung Duren

2007-2011

51,288

260,000

Rp

5,314,500,000,000.00

Sumber : Panangian School of Property, Maret 2010

KAPITALISASI BISNIS PROYEK MIXED USE (SUPERBLOK BARU) DI JABODETABEK TAHUN 2006-2013
No Nama Project Group Pengembang Lokasi Jadwal L. Lahan (m2) L. Bang (m2) Potensi Nilai Kapitalisasi (Rp.)

Kemang Vilage

Lippo Group

Kemang

2007-2012

100,000

600,000

Rp

10,950,000,000,000.00

St. Morits

Lippo Group

Kebun Jeruk

2007-2012

125,000

625,000

Rp

11,675,000,000,000.00

Ciputra World Jakarta

Ciputra Group

Dr. Satrio

2008-2013

55,000

325,000

Rp

8,022,000,000,000.00

10

Tangerang City

Trivo Group

Jl. Sudirman

2008-2013

100,000

400,000

Rp

4,431,000,000,000.00

11

Kota Casablanca

Pakuwon Group

Jl. Casablanca

2008-2012

96,000

580,000

Rp

8,950,000,000,000.00

12

Kuningan City

Agung Podomoro Group

Dr. Satrio

2008-2012

29,000

160,000

Rp

4,500,000,000,000.00

Total Nilai Kapitalisasi Project Mixed Use

1,185,288.00

6,130,000.00

R p

103,397,500,000,000.00

Sumber : Panangian School of Property, Maret 2010

BAGAIMANA MEMBEDAKAN JENIS-JENIS DNA BASIS EKONOMI SUATU KAWASAN DALAM STRUKTUR KOTA JABODETABEK ?

1. Kawasan CBD atau Jantung Kota CBD atau Central Business District adalah pusat bisnis utama di jantung kota berbatasan dengan City Center atau pusat kota

DNA basis ekonomi CBD : kawasan berbasis Finance and Banking, Insurance dan Real Estate (FIRE) dan SERVICES atau FIRES

DNA Basis ekonomi kawasan CBD adalah : jasa finansial, jasa perhotelan, jasa perusahaan dsb.

Di Jakarta, dikenal sebagai Segitiga Emas : MT. Haryono Gatot Subroto Senayan S.Parman Rasuna Said Menteng - Monas - MH. Thamrin Bunderan HI Sudirman.

2. Kawasan City Center atau Pusat Kota City center adalah pusat kota di luar CBD, berbatasan dengan down town atau tengah kota. Kegiatan di City center umumnya terikat dengan CBD atau Central Business District.

Contoh kawasan : Menteng, Kebon Jeruk, Manggarai, Blok S, Kebayoran, Blok M, Tanah Abang, Pejompongan, Slipi, Harmoni, Mampang Prapatan dan Tebet

DNA basis ekonomi city center adalah : bisnis (business), perdagangan (trade), gaya hidup (lifestyle) dan jasa-jasa (services)

3. Kawasan Down Town atau Tengah Kota Down town adalah kawasan tengah kota yang berbatasan dengan inner city atau kawasan lingkar dalam.

Sebagain besar properti di downtown adalah campuran bisnis retail dan permukiman (residential).

Contoh : kawasan Mangga Besar, Mangga Dua, Grogol, Kemang dan Matraman DNA Bisnis ekonomi downtown adalah : bisnis (business), perdagangan (trade) pendidikan (educational) dan hiburan (entertainment).

4. Kawasan Inner City atau lingkar dalam Inner city adalah suatu kawasan lingkar dalam di luar down town, dan berbatasan sub urban

Inner city kawasan yang dibatasi oleh jalan-jalan yang melingkari satu lingkungan dengan lingkungan lain dalam kota atau dibatasi oleh inner ring road. Sebagian besar properti di inner city adalah campuran bisnis retail dan permukiman (residential ).

Contoh kawasan : Ancol, Kapuk, Koja, Tanjung Priok, Cilincing, Kemayoran, Pluit, Kebon Jeruk, Pasar Minggu, Pulo Gebang DNA Basis ekonomi inner city : bisnis (business), perdagang (trade), pendidikan (educational) dan hiburan (entertainment).

5. Kawasan Outer City (lingkar luar) Outer city atau kawasan lingkar luar atau sub urban properti di kawasan ini umumnya adalah permukiman (residential)

Outer city adalah kawasan yang dibatasi oleh jalanjalan yang melingkari satu kawasan dengan kawasan lainnya dalam kota, atau dibatasi oleh outer ring road.

Contoh kawasan : Ciputat, Depok, Bogor, Serpong, Tangerang, Cikupa, Parung, Cibinong, Bekasi, Tambun, Cibubur, Cileungsi dan Jonggol. DNA Bisnis ekonomi outer city : gaya hidup (lifestyle), perdagangan (trade), jasa-jasa (services), dan hiburan (entertainment).

6. Kawasan Hinterland atau Luar Kota Hinterland adalah kawasan yang berada di luar kawasan lingkar luar Kawasan ini berada di luar kota atau outer city.

DNA basis ekonomi hinterland adalah : pertanian, perindustrian, perumahan dll Contoh kawasan : Serang, Cilegon, Cikarang dan Cikampek

APA JENIS SIKLUS DNA BASIS EKONOMI SUATU KAWASAN ?

1 Sesuai prinsip integrasi,

stabilitas dan disintegritasi pada Modul 1, nilai setiap properti di kawasan manapun akan mengalami suatu siklus kenaikan, stabilitas dan penurunan.

2 Semakin tua suatu

kawasan, semakin menurun DNA basis ekonomi dan semakin cepat DNA Kawasan itu mencapai siklus stabilitas dan kemudian siklus penurunan kawasan itu.

Jenis-jenis Siklus DNA Kawasan DNA Kawasan Baru dan 1 Sedang Berkembang Contoh : Serpong, Bintaro, Cibubur, Kelapa Gading, Depok dan Pondok Gede

DNA Kawasan Baru dan Stabil

Contoh : Simprug, Mampang, Permata Hijau, Cilincing, Palmerah, dan Kembangan

DNA Kawasan Modern dan Baru Diperbaiki

Contoh : Tebet, Kebayoran Baru, Pancoran dan Cempaka Putih

DNA Kawasan 4 Modern dan Menurun Contoh : Senen, Jatinegara dan Cawang

DNA Kawasan Tua dan Baru Diperbaiki

Contoh : Setiabudi, Tanah Abang dan Mangga Besar

DNA Kawasan Tua dan Stabil Contoh : Menteng, Bendungan Hilir dan Tebet
6

DNA Kawasan Tua dan Menurun Contoh : Cikini, Pademangan, Koja dan Grogol

DNA Kawasan Tua dan Jelek Contoh : Beos, Kota Tua dan Jembatan Besi

BAGAIMANA IQ KEUANGAN MEMILIH SUNRISE PROPERTY DALAM SIKLUS DNA BASIS EKONOMI KAWASAN ?

Sunrise Property adalah properti di kawasan DNA Sunrise Area untuk 5 th kedepan memiliki tren potensi Capital Gain ratarata 10-15%/th.

Contoh Sunrise Property 5 th pertama


Tahun
Kenaikan Harga Sewa (%) Harga Sewa (Rp) Cap Rate (%) Harga Jual (Rp)

0
0

1
12

2
12

3
13

4
14

5
15

100 jt 10% 1M

112 jt 132 jt 151 jt 173 jt 198 jt 10% 10% 10% 10% 10% 1,98 M

1,32 1,73 1,12 M 1,51 M M M

Sunrise property, berlokasi di kawasan DNA Sunrise Area yaitu : 1 DNA Baru dan Berkembang 2 DNA Baru dan Stabil 3 DNA Modern dan Baru Diperbaiki. 4 DNA Tua dan Stabil

1 DNA Kawasan Baru dan Berkembang DNA Kawasan pengembangan properti yang baru dan terus bertumbuh. Contohnya: Serpong, Kelapa Gading, Kebayoran Baru, Tebet dan Depok

Serpong telah dikembangkan 20 th yang lalu, setelah tol Jakarta-Merak dibuka Kawasan ini sangat disukai oleh para pedagang, para profesional, eksekutif dan pejabat pemerintah

DNA Kawasan Serpong adalah magnet yang terus menerus menarik arus pendudukpenduduk dari tengah kota Jakarta.

Di kawasan Serpong banyak pengembangan skala besar seperti Lippo Karawaci 200 Ha, BSD 6.000 Ha, Modern Land 500 Ha, Alam Sutera 500 Ha, Summarecon Serpong 1.000 Ha, Paramount Serpong 400 Ha dll

Wilayah pengembangan kawasan Serpong sangat luas mencapai +10.000 Ha DNA Kawasan Serpong akan terus berkembang paling tidak hingga th 2050

DNA Kawasan Kelapa Gading yang dibangun sekitar 30 th yang lalu dan masih terus berkembang hingga saat ini. Kawasan Tebet yang dibangun sekitar 50 th lalu juga masih terus berkembang.

DNA Kawasan Tebet berkembang menjadi koridor bisnis baru setelah dibukanya Jalan CasablancaLapangan Ros th 1990. DNA Kawasan Depok juga berkembang pesat setelah dibukanya Jalan Margonda Raya sekitar awal th 1990an.

Disusul oleh berdirinya beberapa kampus besar seperti : Universitas Indonesia, Universitas Gunadarma, Universitas Pancasila dll Di sepanjang Jl. Margonda Raya dibangun mal-mal kelas menengah: Plaza Depok, Depok Town Square, dan Margo City.

2 DNA Kawasan Baru dan Stabil DNA Kawasan Baru dan Stabil, adalah Cibubur, Cimanggis, Bintaro yang dibangun pada tahun 1976. DNA Kawasan-kawasan ini termasuk pusat-pusat pertumbuhan baru (growth center).

Duta Pertiwi dengan Marubeni (Jepang), LG (Korea Selatan), dan Land and House (Thailand) pada th 1996 membangun Kota Wisata seluas 800Ha. Sejak pengembangan Kota Wisata, pembangunan di kawasan Cibubur pun menjamur.

Kota Wisata, Legenda Wisata, Puri Sriwedari, Raffles Hills, Taman Laguna, CitraGran, Taman Kenari Nusantara, dan Mahogany Residence dan Central Park adalah proyekproyek yang dibangun pada tahun 1990-an.

Perkembangan Cibubur tidak terlepas dari rencana PT Bukit Jonggol Asri yang pada 1990an ingin mengembangkan lahan 30rb Ha, menjadi kota mandiri sebagai kota baru pengganti ibukota Jakarta.

3 DNA Kawasan Modern dan Baru Diperbaiki Permata Hijau, Simprug, Tanjung Duren, Kebon Kacang. Permata Hijau kembali menjadi lokasi pilihan setelah dibangunnya Jalan Panjang, yang menghubungkan Kebon Jeruk dengan Kebayoran.

DNA Kawasan Simprug kembali bergairah setelah dibangunnya Hotel Mulia, Plaza Senayan dan Senayan City

DNA Tanjung Duren terus berkembang setelah dibangunnya Taman Anggrek dan terutama Podomoro City.

DNA Kebon Kacang jadi berubah dari kawasan kumuh menjadi kawasan bisnis retail terkemuka setelah dibangun Grand Indonesia dan Thamrin City.

4 DNA Kawasan Tua dan Stabil Contoh : Kebayoran Baru, Menteng dan Tebet. Banyak terjadi perubahan peruntukkan dari rumah-rumah tinggal menjadi Ruko, Apartemen dan Perkantoran Low Rise.

Di Jl. Tebet Raya dan Jl. Tebet Utara rumah-rumah beralih fungsi menjadi Ruko, Restoran, hingga factory outlet. DNA Kawasan Tebet dapat disamakan dengan Kemang, sebagai tempat hang out. Kemang pasar ekspatriat dan eksekutif, Tebet pasar kawula muda dan remaja.

BAGAIMANA IQ KEUANGAN MENGHINDARI SUNSET PROPERTY DALAM SIKLUS DNA BASIS EKONOMI KAWASAN ?

Sunset Property adalah properti di kawasan DNA Sunset Area untuk 5th yang akan datang memiliki tren potensi Capital Gain rata-rata < 10% /th

Berubah menjadi Sunset Property 5 th berikutnya


Tahun Kenaikan Nilai (%) Cap Rate Harga Sewa (Rp) Harga Jual (Rp) 5 0 10% /th 6 8 10% /th 7 8 10% /th 8 7 10% /th 9 6 10% /th 10 5 10% /th

198 jt 213 jt 231 jt 248 jt 260 jt 275 jt 1,98 M 2,13 M 2,31 M 2,48 M 2,75 2,6 M M

Sunset Property berlokasi di kawasan DNA Sunset Area 1 DNA Tua dan Menurun 2 DNA Tua dan Baru Diperbaiki 3 DNA Tua dan Jelek

1 DNA Kawasan Tua dan Menurun DNA Kawasan Tua dan Menurun adalah sebuah kawasan yang sudah cukup tua dan menurun tingkat permintaannya. Umumnya kawasan ini telah berusia lebih dari 100 th.

DNA basis ekonomi kawasan berubah dari kawasan pusat bisnis menjadi kawasan perumahan yang kumuh Misalnya, Jl. Lada, di kawasan Kota Tua Jakarta. Kondisi properti di lokasi itu semakin hari semakin memburuk

Sejalan dengan kondisi lingkungannya yang memburuk, banyak pelaku bisnis yang dulu berusaha di sana, pindah ke lokasi lain yang lebih baik.

Misalnya, Kantor Pusat Bank BNI 46 yang pada th 1950-an berada di Jalan Lada, dekat Stasiun Kota. Th 1992, kantor pusat BNI pindah ke Jalan Sudirman.

DNA kawasan jalan lada pun akhirnya berubah, dari kawasan yang berbasis ekonomi keuangan menjadi ekonomi yang berbasis pedagangan ritel bagi kelas menengah ke bawah.

2 DNA Kawasan Tua Baru Diperbaiki Properti yang berada di kawasan DNA Tua Baru Diperbaiki, adalah properti atau bangunan berusia tua yang direnovasi.

Tetapi renovasi umumnya tidak cukup untuk meningkatkan permintaan properti di lokasi tersebut

Umumnya karena lokasi itu tidak lagi strategis dilihat dari struktur kota. Kawasan ini termasuk wilayah Senen, Jatinegara, Salemba, Lapangan Banteng dll.

3 DNA Kawasan Tua dan Jelek Ada pula properti yang berada dikawasan tergolong DNA Tua dan Jelek. Bangunan-bangunan di kawasan seperti ini umumnya berusia tua yang makin lama kondisinya semakin memburuk

Contohnya, properti-properti di kawasan Kota Tua Jakarta yang semula dijadikan sebagai gudang Di satu sisi, bentuk fisik bangunan tersebut tidak boleh diubah. Karena Pemerintah Daerah Propinsi DKI Jakarta, menganggap properti itu termasuk benda cagar budaya

Tetapi di sisi lain, pihak pemerintah daerah pun tidak turun tangan untuk memperbaiki bangunan tersebut.

Selain itu, kawasan yang masuk dalam kategori DNA Tua dan Jelek adalah kawasan yang berada atau dekat dengan kawasan kumuh, seperti Jelambar, dll.

BAGAIMANA IQ KEUANGAN MEMILIH DNA BASIS EKONOMI LOKASI INVESTASI PROPERTI YANG OPTIMAL ?

DNA Basis ekonomi Trade Area adalah : Perdagangan, Jasa dan Bisnis Ritel Kawasan Trade Area prospektif untuk investasi 1 Kios 2 Ruko 3 Rumah kos

DNA Basis Ekonomi Business Area adalah Jasa perkantoran, Jasa perhotelan dan Bisnis Ritel Kawasan Business Area prospektif untuk Investasi 1 Rukan 2 Ruko 3 Rumah Kos

DNA Basis ekonomi services area : Jasa pelayanan, Jasa profesional dan Bisnis Ritel Kawasan Services Area prospektif untuk investasi 1 Ruko 2 Rukan 3 Kondominium

DNA Basis ekonomi Lifestyle Area adalah Jasa kuliner dan Perdagangan dan Bisnis Ritel Kawasan Lifestyle Area prospektif untuk investasi 1 Kondominium 2 Rumah Kos 3 Kios

DNA Basis ekonomi Expatriate Area adalah Jasa campuran, Perdagangan dan Bisnis Ritel Kawasan Expatriate Area prospektif untuk investasi 1 Rumah 2 Townhouse 3 Apartemen

DNA Basis ekonomi Chinesse Area adalah Jasa campuran, Perdagangan dan Ritel Kawasan Chinesse Area prospektif untuk investasi 1 Rumah Kos 2 Kondominium 3 Ruko

DNA Basis ekonomi Entertainment Area adalah Jasa kuliner, Perdagangan dan Bisnis Ritel.
Kawasan Entertainment Area prospektif untuk investasi 1 Ruko 2 Apartemen 3 Rumah Kos

TERIMA KASIH
Ir. Anton Sitorus