Universidad Catlica de Santa Mara

Facultad de Arquitectura e Ingeniera Civil y del Ambiente

PROGRAMA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

Finanzas en la Construccin
VIABILIDAD DEL PROYECTO
M.D.I. Arq. Lus F. lvarez Tejada Arequipa - Per Ao 2012

UNIDAD 5.00
Viabilidad del Proyecto

Finanzas en la Construccin

Objetivos de la planeacin financiera

La planeacin financiera del proyecto tiene dos objetivos bsicos: 1. Determinar la viabilidad del proyecto, o sea, definir si ste puede realizarse porque en una u otra forma es posible obtener los recursos financieros requeridos para cubrir los desembolsos que implica su ejecucin,

Objetivos de la planeacin financiera

2.

Evaluar la eficiencia financiera de la inversin, es decir, determinar si es o no conveniente realizarlo porque su rendimiento financiero lo justifica. En palabras mas simples: aqu se establece qu tan buen negocio puede representar la ejecucin del proyecto.

BANCOS
EMPRESARIO

Factores Determinantes De La Viabilidad Y Eficiencia Financiera

Dentro de este marco general, la planeacin financiera debe ilustrar al inversionista constructor sobre el comportamiento esperado de los factores determinantes de la viabilidad y eficiencia financiera del proyecto que pretende llevar a cabo. Dichos factores son:

Factores Determinantes De La Viabilidad Y Eficiencia Financiera

Los costos que implica la ejecucin del proyecto y su estructura, es decir, cmo se distribuyen. El monto y fuente de los recursos que deben invertirse para hacer viable el planeamiento, construccin y comercializacin del proyecto. Se incluyen aqu, no solo los aportes provenientes de recursos propios sino tambin los provenientes de los crditos disponibles, teniendo en cuenta las condiciones de financiacin.

Factores Determinantes De La Viabilidad Y Eficiencia Financiera

Los precios a que debe venderse el proyecto, los cuales debern ser compatibles con el mercado, con los costos y con la utilidad esperada. El valor de las ventas. La financiacin que debe darse a los compradores, para hacer posible la venta del proyecto. La utilidad esperada.

La rentabilidad del capital invertido.

Factores Determinantes De La Viabilidad Y Eficiencia Financiera

Los cinco primeros factores tienen que ver directamente con la viabilidad del proyecto y los dos ltimos son los indicadores de su eficiencia financiera, aunque todos estn ntimamente interrelacionados, en forma tal, que un cambio en cualquiera de ellos implica generalmente variaciones en los dems, con un multiplicador que puede situarse por encima o por debajo de la unidad.

Factores Determinantes De La Viabilidad Y Eficiencia Financiera

Puesto que en algunas ocasiones, una pequea variacin en uno de estos factores puede cambiar completamente la estructura y resultados financieros del proyecto, el estudio de factibilidad del mismo, debe analizar varias alternativas haciendo un anlisis de sensibilidad de los resultados a aquellos factores con mayor probabilidad de cambio, antes de tomar cualquier determinacin sobre su desarrollo.

EL FLUJO DE CAJA

La mejor manera de plantear y resolver los problemas que implica la planeacin financiera de un proyecto de construccin es elaborando el flujo de caja que se espera tendr el proyecto.

EL FLUJO DE CAJA

El flujo de caja es una relacin pormenorizada de todos los ingresos y egresos asociados al desarrollo del proyecto, con, indicacin precisa de los momentos en que se espera que dichos ingresos y egresos sucedan y de las diferencias peridicas entre estos dos conceptos (saldo caja). Este permite hacer claridad, tanto sobre los factores determinantes de la viabilidad del proyecto, como sobre los determinantes de su eficiencia financiera.

EL FLUJO DE CAJA
La estructura bsica de un flujo de caja, que podemos apreciar en el cuadro siguiente es muy sencilla y proporciona la informacin bsica determinante de la viabilidad y de la eficiencia financiera del proyecto.

Anlisis Contable Y Flujo De Caja

Como su denominacin lo sugiere, el flujo de caja debe contemplar nicamente las operaciones financieras que representan una entrada o una salida a la caja del proyecto, hecho que marca una de las diferencias fundamentales entre esta tcnica financiera y el anlisis contable, en donde el sistema de causacin es el ms aceptado.

Anlisis Contable Y Flujo De Caja

Esto no significa de ninguna manera, que el flujo de caja se olvide de aspectos tan importantes como la depreciacin de los bienes, que como es bien conocido es registrada peridicamente por la contabilidad. No, lo que pasa es que aqu se le da un tratamiento diferente, registrndose en el flujo de caja slo las dos operaciones claves, el desembolso, a la adquisicin del bien, y el ingreso que originar su venta al fin del proyecto, o sea el valor de salvamento.

Anlisis Contable Y Flujo De Caja

Slo se registrara mensualmente la reserva contable, cuando dicha reserva constituya un desembolso en efectivo, por ejemplo, si se decide invertir peridicamente su valor en una institucin financiera. Esto tambin podra suceder con otro tipo de reservas, como por ejemplo, las provisiones para pago de prestaciones sociales al personal.

El tiempo en la construccin
Por su naturaleza un proyecto de construccin es relativamente lento comparado con otros procesos productivos. La mayor o menor duracin de un proyecto de construccin, depender del tamao del mismo, de los sistemas constructivos que se utilicen, de las condiciones de mercado y en buena parte de la disponibilidad de financiamiento.

El tiempo en la construccin
Los tiempos pueden variar notablemente por los factores ya mencionados, pero lo que importa aqu es resaltar que la duracin de un proyecto es cosa de varios meses y que por lo tanto la inversin requerida se distribuir durante gran parte de la vida del proyecto, mientras que ste generalmente slo genera ingresos (saldos positivos del flujo de caja), hacia el final de dicho Perodo.

El tiempo en la construccin

Por esta razn, es necesario elaborar un programa detallado de todos los ingresos y egresos asociados al proyecto, utilizando la unidad de programacin que se haya decidido (generalmente el mes). Para elaborar este programa debern tenerse presente los siguientes determinantes:

El tiempo en la construccin
El presupuesto de costos incluyendo desde la etapa de planeacin hasta liquidacin final del proyecto. El programa de avance fsico de la obra. La situacin del mercado de edificaciones. Determinar la velocidad con que la demanda podr absorber la oferta que genere el proyecto y los precios de venta. Las reglamentaciones vigentes que incidan en el desarrollo y duracin del proyecto. Por ejemplo, licencia de construccin, permisos de ventas etc.

El tiempo en la construccin
Las posibilidades de obtener financiacin. Son determinadas no solamente por las caractersticas del proyecto y por la capacidad operativa del constructor que lo ejecutar, sino tambin por la situacin de liquidez del sistema financiero de vivienda y las condiciones que rigen los prstamos que conceden.

El tiempo en la construccin
Cuando se hace la programacin de egresos, principalmente la relacionada con los costos directos de obra, debe tenerse presente que su distribucin en el tiempo, generalmente no corresponde exactamente con el programa de avance de obra, ya que en muchos casos podrn presentarse pagos de anticipos, pagos durante la obra y pagos que podrn convenirse un tiempo despus de entregada la obra.

El tiempo en la construccin
En la misma forma, al hacer la programacin de ingresos por ventas, debe tenerse en cuenta que una cosa es la formalizacin legal de un negocio, y otra es la forma como ingresarn a la caja del proyecto los dineros generados por las ventas.

El flujo de caja, determinante la viabilidad y de la rentabilidad del proyecto

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Todo proyecto de inversin lleva asociado a su ejecucin un determinado flujo de caja. Estimar cmo se desarrollar este flujo es una de las labores ms importantes del planificador financiero, ya que en l se encuentran los elementos necesarios para decidir si el proyecto es viable, si el proyecto es rentable y adems constituye la herramienta bsica para adelantar el control financiero del proyecto.

El flujo de caja, determinante la viabilidad y de la rentabilidad del proyecto

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El flujo de caja, determinante la viabilidad y de la rentabilidad del proyecto

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De aqu surge la importancia de estructurar el flujo de caja en forma tal que permita realizar un anlisis consistente y lo suficientemente detallado para obtener los indicadores financieros de la viabilidad y rentabilidad del proyecto.

El flujo de caja, determinante de la viabilidad y de la rentabilidad del proyecto

Por est razn, el flujo de caja debe dar informacin detallada sobre los principales rubros de ingresos y egresos que implica la ejecucin del proyecto, factores importantsimos para el anlisis de viabilidad del mismo, as como tambin, sobre los momentos en que se espera que ocurrirn dichos ingresos o egresos, ya que el monto de los ingresos y egresos, conjuntamente con la programacin respectiva, determinan la rentabilidad del proyecto.

El flujo de caja, determinante de la viabilidad y de la rentabilidad del proyecto

Entre ms se aproxime el listado de ingresos y egresos a los valores reales y fechas en que se sucedern, mayor confianza se podr tener en : a) que el proyecto pueda llevarse a cabo porque es viable obtener los recursos financieros que implica su ejecucin, y b) que puedan lograrse la utilidad y la rentabilidad esperadas sobre el capital invertido.

El flujo de caja, determinante de la viabilidad y de la rentabilidad del proyecto

Puesto que la elaboracin del flujo de caja permite identificar las sumas requeridas y las sumas disponibles en cada uno de los perodos de tiempo durante los cuales se desarrollar el proyecto, a partir de esta informacin se podr calcular la diferencia entre los ingresos y egresos.

El flujo de caja, determinante de la viabilidad y de la rentabilidad del proyecto

Si los primeros exceden a los segundos, existe un supervit de caja y por lo tanto el proyecto ser viable, pero si se presenta un dficit acumulado cuantioso o dficits temporales durante varios perodos consecutivos, imposibles de absorber en una u otra forma, entonces no ser viable adelantar el proyecto bajo la alternativa en anlisis.