PEDOMAN UMUM RENCANA TATA BANGUNAN & LINGKUNGAN (RTBL) I.

DASAR HUKUM
UNDANG-UNDANG NO. 28/2002 BANGUNAN GEDUNG (UUBG)
Berkenaan dengan pembinaan penataan bangunan dan lingkungan, UUBG, mengamanatkan antara lain: Bab IV: setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung. Persyaratan administratif meliputi persyaratan status hak atas tanah, status kepemilikan bangunan gedung, dan izin mendirikan bangunan. Substansi penting dalam UUBG ini diantaranya mengenai persyaratan administratif yang memberikan kepastian hukum bagi pemilik bangunan melalui bukti kepemilikan bangunan gedung yang diperoleh melalui proses pendataan dan pendaftaran bangunan gedung serta proses perizinan mendirikan bangunan. Persyaratan teknis meliputi persyaratan tata bangunan [Pasal 9 ayat (3)]dan persyaratan keandalan bangunan gedung. Persyaratan tata bangunan meliputi persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung, arsitektur bangunan gedung, dan persyaratan pengendalian dampak lingkungan. Persyaratan tata bangunan akan ditetapkan lebih lanjut dalam Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL). Sedangkan persyaratan keandalan bangunan gedung meliputi persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.

PP NO. 36/2005 TENTANG PERATURAN PELAKSANAAN UNDANG-UNDANG R.I. NO. 28/2002 TENTANG BANGUNAN GEDUNG
PP BG pada Bagian Ketiga, Persyaratan Tata Bangunan, Paragraf 5, Pasal 27 dan 28, tentang Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) mengamanatkan sebagai berikut: RTBL merupakan pengaturan persyaratan tata bangunan sebagai tindak lanjut RTRW kabupaten/kota dan/atau RDTRKP, digunakan dalam pengendalian pemanfaatan ruang suatu kawasan dan sebagai panduan rancangan kawasan untuk mewujudkan kesatuan karakter serta kualitas bangunan gedung dan lingkungan yang berkelanjutan. RTBL memuat materi pokok ketentuan program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan. RTBL disusun oleh pemerintah daerah atau berdasarkan kemitraan pemerintah daerah, swasta, dan/atau masyarakat sesuai dengan tingkat permasalahan pada lingkungan/ kawasan yang bersangkutan. Penyusunan RTBL didasarkan pada pola penataan bangunan gedung dan lingkungan yang meliputi perbaikan, pengembangan kembali, pembangunan baru, dan/atau pelestarian untuk: kawasan terbangun; kawasan yang dilindungi dan dilestarikan; kawasan baru yang potensial berkembang; dan/atau kawasan yang bersifat campuran. Penyusunan RTBL dilakukan dengan mendapat pertimbangan teknis tim ahli bangunan gedung dan dengan mempertimbangkan pendapat publik. RTBL ditetapkan dengan peraturan bupati/walikota, dan untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta dengan peraturan Gubernur. Ketentuan lebih lanjut mengenai pedoman umum penyusunan RTBL diatur dengan Peraturan Menteri.

Bab VI UUBG:
Pemerintah menyelenggarakan pembinaan bangunan gedung secara nasional untuk meningkatkan pemenuhan persyaratan dan tertib penyelenggaraan bangunan gedung. Pembinaan dilakukan dalam rangka tata pemerintahan yang baik melalui kegiatan pengaturan, pemberdayaan, dan pengawasan sehingga setiap penyelenggaraan bangunan gedung dapat berlangsung tertib dan tercapai keandalan bangunan gedung sesuai dengan fungsinya, serta terwujudnya kepastian hukum. Pengaturan dilakukan dengan pelembagaan peraturan perundangundangan, pedoman, petunjuk, dan standar teknis bangunan gedung sampai dengan di daerah dan operasionalisasinya di masyarakat.

Pemberdayaan dilakukan terhadap para penyelenggara bangunan gedung dan aparat pemerintah daerah untuk menumbuhkembangkan kesadaran dan hak, kewajiban, serta perannya dalam penyelenggaraan bangunan gedung.
Pengawasan dilakukan melalui pemantauan terhadap pelaksanaan penerapan peraturan perundang-undangan bidang bangunan gedung dan upaya penegakan hukum.

PENGERTIAN
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah panduan rancangan suatu kawasan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang yang memuat rencana program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan (urban design and development guidelines); RTBL memberikan arahan kualitas wujud kawasan perencanaan ke dalam matra tiga dimensi.

2. KAWASAN KRATON SURAKARTA

PEMANFAATAN RTBL:
1. 2. 3. 4. Peningkatan manajemen lalulintas sekitar kraton. Peningkatan Jalur wisata kraton Konservasi bangunan dan kawasan cagar budaya Pembangunan sarana dan prasarana perkotaan yang sesuaidengan karakter kawasan kraton.

CONTOH2 PEMANFAATAN RTBL:

1. PENGEMBANGAN KAWASAN MALIOBORO
EKONOMI
Meningkatnya jumlah lapak PKL hingga +2526 unit saat ini dan terus bertambah yang tidak sebanding dengan luas lahan yang ada

SOSIAL
kondisi kualitas hidup masyarakat dan lingkungan akibat dari kunjungan wisata yang setiap harinya mencapai 33.427 jiwa

BUDAYA
Hilangnya karakter dan citra kawasan Malioboro sebagai poros filosofi kota Yogyakarta

LINGKUNGAN
Minimnya ruang terbuka hijau, dan kondisi infrastruktur/ utilitas yang buruk

TATA RUANG KOTA

Ruang pejalan kaki (trotoar) 4 meter menjadi 1,2 meter oleh PKL

INFRASTRUKTUR
Terjadinya pemusatan lalu lintas dan moda transportasi Minimnya perparkiran Jaringan utilitas yang terbatas

PEMANFAATAN RTBL:
1. RENCANA PENGEMBANGAN LINGKUNGAN
Program peningkatan kualitas lingkungan.

2. RENCANA PENGEMBANGAN TATA GUNA LAHAN

Program dekonsentrasi fungsi dan kesesuaian tata guna lahan.

3. RENCANA PENGEMBANGAN INFRASTRUKTUR

Sirkulasi lalu lintas : Mengurangi kemacetan lalu lintas. Mengalihkan lalu lintas melalui jalur makro dan jalur memutar (circular boulevard), dengan jalur pulang melalui circular boulevard menuju offstreet parking. Parkir : Menghapuskan parkir di atas jalur jalan dan jalur pejalan kaki, memindahkannya ke tempat parkir khusus yang diintegrasikan dengan pasar benda seni, pusat kebudayaan. Aktifitas ekonomi berbasiskan masyarakat, dan penginapan yang murah. Sistim tarif yang berdasarkan pada insentif dan disintensif. Jaringan Pejalan kaki :Perluasan jaringan pejalan kaki, perluasan kapasitas pejalan kaki, menambah jalur untuk pejalan kaki dan trotoar. Jalan Malioboro sebagai mal dengan udara terbuka dengan becak dan andong, sepeda dan jalur untuk pelayanan darurat seperti mobil polisi, pemadam kebakaran dan ambulan. Diluar jam bisnis pada pagi dan malam hari terbuka untuk para pemasok dan warga sekitar.

4. RENCANA PENGEMBANGAN KAPASITAS KELEMBAGAAN P B & L

3. VISION PLAN KOTA SURABAYA 2005- 2025

PEMANFAATAN RTBL:
1. Memberikan visi kepada seluruh pelaku pembangunan atas pembangunan kawasan, terutama investor dan developer Perangkat pengendalian pembangunan kawasan bagi aparat terkait.

2.

4. PEMBANGUNAN KAWASAN KANTOR GUBERNUR SOFIFIE, TERNATE

PEMANFAATAN RTBL:
1. Memberikan visi kepada seluruh pelaku pembangunan atas pembangunan kawasan, terutama investor dan developer Perangkat pengendalian pembangunan kawasan bagi aparat terkait.

2.

SUBSTANSI RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)

1. Identifikasi dan Konteks Lingkungan; analisis lingkungan penataan; pemahaman permasalahan, potensi, serta prospek area tersebut. 2. Peran Masyarakat; program pemberdayaan, pelibatan dan partisipasi komunitas ataupun pelaku kota terkait pada semua tahapan identifikasi dan perumusan penataan. 3. Rencana Umum; konsep perencanaan dan perancangan penataan yang ditetapkan secara terinci pada tiap elemen rancang kota seperti: peruntukan lahan, intensitas pemanfaatan lahan, tata bangunan, sistem sirkulasi dan jalur penghubung, ruang terbuka dan tata hijau, sarana penunjang kawasan, prasarana dan utilitas, serta presevasi/konservasi. 4. Panduan Rencana Detail; konsep penataan pada seluruh lokasi penataan yang terbagi pada zonazona panduan desain dan mengembangkannya secara terinci, termasuk cara pembagian area penataan menjadi zona-zona penataan, deskripsi karakter desain yang ingin dicapai pada tiap zonanya serta, panduan rinci konsep penataannya tiap zonanya. 5. Program Investasi; panduan menejemen investasi dan pembiayaan implementasi RTBL. Tercakup di dalamnya penetapan indikasi paket kegiatan terkait dengan pembiayaannya, kesepakatan pengendalian dan menejemen pelibatan stakeholder. 6. Panduan Administrasi Rencana, Program, dan Kelembagaan; panduan aspek administrasi yang pelaksanaan berbagai rencana penataan, program pengendalian, ataupun kewenangan dari kelembagaan yang ada. Tercakup di dalamnya seluruh ketetapan administratif peraturan kota, administrasi atas insentif pengembangan, ataupun administrasi yang menyangkut peraturan/adat. 7. Panduan Pengendalian Pelaksanaan; panduan menejemen pengendalian pada masa penerapan/ pelaksanaan pembangunan RTBL. Tercakup di dalamnya penetapan indikasi paket-paket pekerjaan, kesepakatan pengendalian dan kelembagaan pelaksanaannya, manajemen pelibatan paket pekerjaan dengan stakeholder terkait, seta persyaratan teknis pelaksanaannya. 8. Program Pengelolaan Properti Pasca Pelaksanaan; seluruh menejemen penggunaan, pengendalian dan pengelolaan atas asset-asset properti bangunan dan lingkungan yang telah selesai dilaksanakan agar dapat berjalan semestinya secara kontinyu.

KESIMPULAN
RTBL ADALAH PERANGKAT PENGENDALIAN PEMBANGUNAN BANGUNAN GEDUNG DAN LINGKUNGAN PADA KAWASAN TERTENTU. KAWASAN PRIORITAS YANG DISUSUN RTBL NYA PADA T.A 2006
KAWASAN STRATEGIS KOTA ( PROGRAM PEMBANGUNAN PEMDA PROP/ KOTA/ KAB) KAWASAN DOMAIN PUBLIK; BERSEJARAH, CAGAR BUDAYA, KAWASAN KEBANGGAAN/ CIRI KOTA LUAS SEKITAR 30 50 HA.
5-30