1

BAB I
PENDAHULUAN


1.1 Latar Belakang
Seiring dengan pertumbuhan penduduk yang pesat, kota-
kota di Indonesia khususnya di Surabaya juga ikut berkembang
secara pesat. Perkembangan aktifitas kota yang pesat tersebut
diikuti pula oleh permintaan yang tinggi terhadap lahan
(Sujarto,1975). Kondisi yang demikian memerlukan efisiensi dan
optimalisasi penggunaan lahan di setiap bagian kota. Namun
ternyata fakta yang terjadi di lapangan justru menampakkan hal
yang sebaliknya karena ternyata masih terdapat lahan-lahan yang
dibiarkan kosong tidak termanfaatkan oleh pemiliknya.
Lahan kosong merupakan lahan yang telah memiliki
dasar kepemilikan dan dapat berupa lahan terbangun maupun
tidak terbangun yang tidak dimanfaatkan secara optimal oleh
penguasa lahan tersebut. Trancik (2001) mengidentifikasi lahan
kosong sebagai bagian dari proses perkembangan kota yang
mempunyai sifat dinamis, akan tetapi keberadaannya tidak
memberikan sumbangan positif bagi pembentukan lingkungan
sekeliling. Hal ini menunjukan bahwa masih terdapat hak
penguasaan atas lahan yang belum dimanfaatkan oleh pemiliknya,
artinya tanah yang ada dibiarkan begitu saja. Seharusnya,
menurut UU No. 5 Tahun 1960 tentang UUPA pasal 6
menjelaskan bahwa tanah berfungsi sosial artinya seseorang yang
mempunyai hak atas tanah tidak boleh mempergunakan atau tidak
mempergunakan tanahnya semata-mata untuk kepentingan
pribadinya tetapi harus memperhatikan kepentingan dan
kesejahteraan masyarakat (Sihombing, 2005).
Keberadaan lahan kosong menimbulkan persoalan yang
serius dalam pengembangan kota, baik secara fisik, ekonomi,
maupun sosial. Permasalahan fisik yang sering ditimbulkan akibat
lahan kosong adalah dapat menurunkan kesan (image) terhadap
suatu kawasan (Hallet, 1979). Artinya lahan tersebut memberikan
2

dampak negatif terhadap estetika kawasan. Dampak ekonomi
yaitu menurunnya penerimaan PAD dari sektor pajak bagi
pemerintah. Di samping itu juga mengakibatkan dampak sosial
yaitu hilangnya kesempatan peluang kerja dan dampak terhadap
produksi pangan (Herbet dan Ferry, 1998). Keberadaan lahan
kosong perlu untuk diselesaikan dan dioptimalisasikan secara
efektif dengan tujuan agar lahan kosong tersebut memiliki nilai
lahan yang lebih produktif. Dengan demikian keberadaan lahan
kosong di setiap bagian kota adalah suatu masalah yang harus
segera diperhatikan dan ditangani.
Pada tahun 2001 luas lahan kosong di Kota Surabaya
1784, 90 ha (5,46%), sebagian besar tersebar di Kawasan
Pinggiran Kota Surabaya (Bappeko, 2006). Keberadaan lahan
kosong tidak hanya terdapat di kawasan pinggiran kota namun
juga terdapat pada pusat kota. Pada tahun 2007 keberadaan lahan
kosong di Kawasan Pusat Kota Surabaya luasnnya mencapai
32,08 ha atau 2,24% dari luas wilayah (Yulian, 2008).
Peningkatan jumlah dan luasan lahan kosong di tunjukan oleh
keberadaan lahan kosong di Kelurahan Embong Kaliasin dari
3,01 ha menjadi 9,8 ha (Yulian, 2008). Adanya peningkatan
jumlah lahan kosong di kawasan pusat kota akan memberikan
dampak negatif terhadap kondisi perekonomian Surabaya yang
60% pendapatan daerahnya didukung oleh sektor tersier
perdagangan dan jasa (BPS Surabaya, 2008).
Menurut yulian, 2008 pengertian lahan kosong dibagi
kedalam dua jenis yaitu lahan kosong terbangun (bangunan
mangkrak), dan lahan kosong belum terbangaun. Pada lahan
kosong yang diteliti di Koridor J alan Basuki Rahmat merupakan
lahan kosong yang belum terbangun. Keberadaannya di pusat
kota menyebabkan terjadinya penurunan aktifitas ekonomi atau
lebih dikenal dengan istilah economic obsolescence (Kawuri,
2005). Lahan kosong tersebut merupakan lahan kosong produktif
karena keberadaannya di pusat kota sehingga memiliki nilai lahan
yang tinggi namun belum dapat dimanfaatkan secara optimal.
3



Koridor J alan Basuki Rahmat merupakan koridor utama
kawasan pusat kota dan memiliki fungsi sebagai jalan arteri
sekunder yang menghubungkan antara Surabaya bagian utara
dengan Surabaya bagian selatan. Hal ini berpengaruh dalam
pertumbuhan dan perkembangan kota Surabaya. J alan Basuki
Rahmat merupakan kawasan segitiga emas. Secara fisik, pusat-
pusat kegiatan baik administrasi maupun bisnis tersebar
disepanjang koridor utara-selatan Basuki Rahmat. Pencitraan ini
dibentuk oleh eksistensi aktivitas perkantoran, perdagangan dan
jasa yang tercermin melalui kehadiran bangunan-bangunan yang
dikembangkan ke arah vertikal (RTBL Basra-Embong Malang,
2006).
Permasalahan lahan kosong secara tidak langsung akan
berdampak terhadap perwujudan dan pemanfaatan ruang secara
optimal di Kawasan Pusat Kota Surabaya khususnya pada
Koridor J alan Basuki Rahmat. Keberadaannya dapat disebabkan
oleh beragam faktor yang tidak hanya terbatas pada motif pemilik
lahan, akan tetapi mempunyai keterkaitan dengan pihak-pihak
lain. Sehingga dalam penelitian ini nantinya akan memberikan
rekomendasi berupa jenis penggunaan lahan yang tertinggi dan
terbaik agar lahan kosong dapat dioptimalkan kembali secara
produktif.

1.2 Rumusan Masalah
Koridor J alan Basuki Rahmat merupakan Koridor utama
pusat kegiatan yang berada pada area CBD (central business
distric). Merupakan potensi utama dalam peningkatan aktifitas
ekonomi secara makro di Kawasan Surabaya. Untuk mendukung
perwujudan dan pemanfaatan ruang secara optimal maka
keberadaan lahan kosong pada kawasan penelitian dirasakan perlu
untuk segera diselesaikan agar mengurangi dampak negatif
terhadap adanya lahan kosong yang tidak produktif tersebut.
Sehingga dalam penelitian ini perlu untuk merekomendasikan
jenis penggunaan lahan secara tertinggi dan terbaik.
4

Dari rumusan masalah di atas maka diperoleh sebuah
pertanyaan penelitian yaitu, jenis penggunaan lahan apakah yang
dapat memberikan nilai lahan tertinggi dan terbaik di Koridor
J alan Basuki Rahmat Surabaya?

1.3 Tujuan dan Sasaran
Berdasarkan rumusan permasalahan di atas, tujuan yang
ingin dicapai dari penelitian ini adalah merumuskan penggunaan
lahan yang tertinggi dan paling terbaik dalam mengatasi
permasalahan lahan kosong di Koridor J alan Basuki Rahmat
Surabaya. Adapun sasaran dari penelitian ini adalah:
1. Menentukan jenis alternatif penggunaan lahan.
2. Menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest
and Best Use) berdasarkan aspek hukum, fisik, finansial,
dan produktifitas maximum.

1.4 Ruang Lingkup
1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah
Wilayah penelitian adalah Koridor J alan Basuki Rahmat
Kecamatan Tegalsari, Surabaya Pusat. Letak lokasi lahan kosong
bersebelahan dengan restaurant Mc. Donald. Lokasi ini berada
pada kawasan pusat utama kota atau masuk kedalam wilayah
CBD (Central Business District).
Secara lebih mendetail, batas-batas lokasi lahan kosong
adalah sebagai berikut :
- Utara : Restauran Mc. Donald, J l. Embong Malang
- Selatan : Showroom kendaraan Toyota Auto 2000
- Timur : Restauran KFC, Showroom kendaraan Nissan
- Barat : Taman Apsari, Gedung Grahadi
1.4.2 Ruang Lingkup Pembahasan
Pembahasan dalam penelitian ini diawali dengan
menentukan jenis alternatif penggunaan lahan yang berasal dari
metode skala likert berdasarkan masukan dari responden terpilih
yang dianggap relevan dalam penelitian ini. Kemudian hasil dari
alternatif penggunaan lahan dianalisa dengan metode peluang
5



pasar. Hal ini bertujuan untuk menentukan dan membandingkan
peluang pasar yang layak untuk dikembangkan. Kemudian pada
tahap terakhir dilakukan analisa highest and best use (penggunaan
tertinggi dan terbaik) pada lahan kosong untuk menentukan
penggunaan lahan yang paling tertinggi dan terbaik untuk
dikembangkan berdasarkan kesesuain pada hasil akhir dari analisa
tersebut.

1.5 Manfaat Penelitian
Manfaat yang ingin diicapai dari hasil penelitian adalah
sebagai berikut:
1. Manfaat Teoritis
Menambah wawasan teoritik dalam penerapan ilmu-ilmu
mengenai penanganan masalah tata guna lahan khususnya
mengenai pembahasan masalah lahan kosong.
Sebagai wacana ilmiah dalam menerapkan rumusan
optimalisasi pemanfaatan lahan kosong yang tepat
berdasarkan studi literatur dan kajian teoritik.
2. Manfaat Praktis
Penelitian ini dapat digunakan sebagai bahan masukan dan
bahan pertimbangan dalam membuat sebuah penelitian
lanjutan, perencanaan, landasan dalam manajemen lahan,
dan optimalisasi pemanfaatan lahan kosong pada kawasan
lainnya.











6

1.6 Sistematika Penulisan
Pembahasan dalam penelitian ini selanjutnya akan
diuraikan menurut sistematika sebagai berikut:
BAB 1 PENDAHULUAN
Berisi latar belakang studi, permasalahan dan rumusan
pertanyaan penelitian, tujuan dan sasaran yang ingin
dicapai, ruang lingkup wilayah studi dan materi
pembahasan, serta sistematika pembahasan.
BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA
Bab ini merupakan penjabaran dari kajian literatur
mengenai dasar-dasar teori dan referensi-referensi yang
berkaitan dengan obyek penelitian. Pada akhir bab ini
akan dirumuskan sintesa penelitian yang akan digunakan
dalam penelitian.
BAB 3 METODE PENELITIAN
Bab ini menjelaskan tentang metode yang digunakan
dalam penelitian ini, bab ini berisi tentang jenis
penelitian, pendekatan penelitian, variabel penelitian ,
metode analisis, dan kerangka alur penelitian.
BAB 4 ANALISIS DAN PEMBAHASAN
Berisi tentang gambaran umum wilayah studi, tahapan
analisis, memuat hasil pengamatan atau pengumpulan
data dan informasi lapangan, pengolahan data dan
informasi.
BAB 5 KESIMPULAN DAN REKOMENDASI
Bab ini memuat elaborasi dan rincian kesimpulan,
rekomendasi, kelemahan studi, serta saran untuk kajian
lanjutan.

1.7 Kerangka Berpikir
Kerangka berpikir dalam penelitian optimalisai
pemanfaatan lahan kosong di koridor J alan Basuki Rahmat
Surabaya dapat dilihat pada gambar 1.1


7


































Gambar 1.1
Kerangka Pikir Penelitian


Lahan Kosong
Inefisiensi Lahan Optimalisasi Lahan
Pusat Kota
Pusat Kegiatan Pelayanan dan
Distibusi Kebutuhan
(Perdagangan dan J asa)
Kesimpulan dan Rekomendasi

Rumusan Masalah
Merumuskan Penggunaan Lahan
Tertinggi dan Paling Terbaik
Sasaran
1. Menentukan J enis Penggunaan Lahan
2. Menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik Lahan
Tujuan Penelitian
Memberikan rekomendasi berupa jenis
penggunaan lahan yang tepat berdasarkan analisa
penggunaan lahan tertinggi dan terbaik (HBU)
8

halaman ini sengaja dikosongkan
9


Gambar 1.2
Peta Wilayah Penelitian

10

halaman ini sengaja dikosongkan












10