1

BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang
Pemukiman dan perumahan merupakan kebutuhan primer
yang harus dipenuhi oleh manusia. Perumahan dan pemukiman
tidak hanya dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan hidup, tetapi
lebih jauh adalah proses bermukim manusia dalam rangka
menciptakan suatu tatanan hidup untuk masyarakat. Peningkatan
daya guna dan hasil guna tanah bagi pembangunan perumahan
dan pemukiman, serta meningkatkan efektifitas dalam
penggunaan tanah terutama pada lingkungan/daerah yang padat
penduduknya, maka perlu dilakukan penataan atas tanah sehingga
pemanfaatan dari tanah betul-betul dapat dirasakan oleh
masyarakat banyak (Sudjono, 2007).
Berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota
Surabaya Tahun 2005, bertambahnya penduduk kota, baik itu
karena kelahiran maupun urbanisasi tidak diimbangi dengan
meningkatnya daya tampung kota. Berdasarkan perkiraan, bahwa
penduduk Surabaya pada tahun 2005 berjumlah 3.167.616 jiwa.
Maka untuk menampung penduduk tersebut dibutuhkan sekitar
696.180 unit rumah. Dengan asumsi satu rumah dihuni oleh 1
kepala, dengan jumlah 4,5 jiwa/kk. Sedangkan jumlah rumah di
Surabaya pada tahun 2005 diperkirakan akan mencapai jumlah
609.356 unit dengan pertambahan kebutuhan tiap tahun 53.280
unit. Dari jumlah pertambahan tersebut sebagian besar terjadi
pada kawasan-kawasan dipinggiran kota.
Kota Surabaya dibagi menjadi 12 unit pengembangan
dari Unit Pengembangan Inti/Pusat, Unit Pengembangan Transisi
dan Unit Pengembangan Pinggiran yang masing-masing memiliki
karakteristik pembangunan yang berbeda. Intensitas penggunaan
lahan di daerah pusat kota Surabaya yang tinggi dan
mengakibatkan naiknya harga lahan, sementara jumlah penduduk
kota yang terus bertambah dan memerlukan tempat hunian yang
pada akhirnya membuat pembangunan permukiman cenderung
2
mengalami perkembangan dari daerah pusat hingga kearah
transisi dan pinggiran kota.
Kawasan terbangun di wilayah kota Surabaya, meliputi
hampir 2/3 dari seluruh luas wilayah. Konsentrasi perkembangan
fisik kota berada di kawasan pusat kota serta kawasan yang
membujur dari utara ke selatan sesuai dengan arah jalur Kalimas.
Akan tetapi kecenderungan perkembangan terakhir juga dari
kawasan barat sampai ke timur. Kawasan permukiman swadaya
oleh masyarakat (kampung) terkonsentrasi di kawasan pusat kota,
sedangkan permukiman baru yang disediakan oleh pengembang
tersebar di kawasan Surabaya pusat, transisi dan pinggiran.
Salah satu alternatif pemecahan masalah perumahan dan
pemukiman di perkotaan seperti Surabaya ini adalah melalui
pembangunan rumah susun/apartemen. Dalam hal ini kebijakan
perumahan dan pemukiman diarahkan pada efisiensi lahan yang
ada dengan membangun perumahan secara vertikal.
Pembangunan rumah susun/apartemen telah diberikan landasan
hukumnya yaitu Undang-undang No. 16 Tahun 1985 tentang
Rumah Susun (UURS). Dengan dasar undang-undang ini telah
dibangun rumah susun dengan berbagai nama antara lain,
apartemen, kondominium untuk berbagai lapisan masyarakat.
Berdasarkan fakta yang didapat dari Pusat Studi Properti
Indonesia (2007), bahwa pembangunan apartemen menengah atas
di Surabaya cukup tinggi. Selain lokasinya yang berada pada
pusat kota, transisi, tp juga di pinggiran kota Surabaya, dengan
konsep dan kualitas yang tidak kalah dengan yang berlokasi di
pusat kota. Terdapat 8 (delapan) proyek apartemen menengah atas
dengan total 4.908 unit yang ditargetkan selesai seluruh
pembangunannya sekitar awal 2010. Diantaranya adalah
Apartemen Ciputra World yang memiliki 464 unit apartemen
(Ciputra Group), Apartemen Waterplace Apartement (Pakuwon)
terdiri atas 2.000 unit apartemen, Apartemen Aston Place
sebanyak 164 unit (PT Adco Graha Sejahtera), Apartemen
Superblok The City of Tomorrow (Loppo Group) sebanyak 240
unit apartemen, Apartemen The Adiwangsa sebanyak 372 unit
3



(PT Adhibaladika Agung), Apartemen Metropolis sebanyak 800
unit apartemen (PT Aktivitas Putra Mandiri), Apartemen
Kosmopolis dengan 180 unit (PT Kreativitas Putra Mandiri) dan
Apartemen Pangeran Residences sebanyak 688 unit (PT Duta
Karya Pangeran Mulia). Sebagian besar dipasarkan dengan sistem
strata-tittle dan sisanya services. Sebagian apartemen tersebut
juga dikembangkan bersama fungsi lain seperti hunian, bisnis,
komersial, pendidikan, hotel, atau perkantoran dalam satu menara
yang juga dilengkapi berbagai fasilitas lengkap. Mulai dari desain
interior, spesifikasi bangunan, furniture, dan berbagai
aksesorisnya.
Menurut Simanungkalit (2002), apartemen kini telah
menjadi pilihan masyarakat modern di kota-kota besar seperti
Surabaya. Hal ini terbukti dalam beberapa tahun terakhir,
khususnya pada apartemen menengah atas yang menjadi produk
properti yang banyak diminati masyarakat menengah atas
Surabaya, dan angka potensi permintaan apartemen ini akan terus
bertambah seiring dengan pertumbuhan penduduk Kota Surabaya
yang terus meningkat mencapai 1,7% tiap tahunnya. Hal ini
dibuktikan dengan jumlah penduduk pada tahun 2005 yang
sebesar 2.740.490 jiwa, tahun 2006 menjadi 2.783.006 jiwa,
hingga pada tahun 2007 yang meningkat menjadi 2.830.466 jiwa
(Badan Pusat Statistik Kota Surabaya, Tahun 2008).
Pertumbuhan sales apartemen berangsur membaik.
Menurut Marketing Manager PT Pakuwon Darma, Liliani
Harsono, sejak April tahun 2009 lalu pertumbuhan bisnis
apartemen mengalami peningkatan sekitar 10 persen dibanding
Februari dan Maret tahun 2009 (www.jawapos.co.id/ Selasa,12
Mei 2009).
Selain itu, peningkatan permintaan apartemen juga
disebabkan oleh ekspansi pembangunan kawasan komersial di
Surabaya dalam beberapa tahun terakhir yang mendorong
terjadinya perubahan peruntukkan lahan yang semula untuk
permukiman menjadi kawasan komersial, serta meningkatnya
jumlah masyarakat menengah atas di Surabaya. Bahkan,
4
berdasarkan Badan Pusat Statistik Kota Surabaya (2009),
pendapatan regional perkapita kota Surabaya meningkat rata-rata
6% pertahun dari 20,5 juta rupiah pada tahun 2007 menjadi 21,8
juta rupiah pada tahun 2008.
Namun, terdapat kendala dalam pengembangan
apartemen bagi kalangan menengah atas di kota Surabaya ini.
Terkait dengan Rapat Koordinasi dan Sinkronisasi
Penyelenggaraan Penataan Ruang (2008), yang dipimpin oleh
Kepala Bappeprop J awa Timur, Ir. Hadi Prasetyo yang
mengatakan bahwa saat ini dirasakan masih belum ada payung
hukum yang dapat dijadikan landasan dalam penerapan penataan
ruang, terutama masalah peraturan zonasi yang diberlakukan,
sehingga diharapkan pemerintah pusat dapat segera melengkapi
peraturan pelaksanaan Undang-Undang Penataan Ruang dengan
memperhatikan kondisi dan kebutuhan daerah
(www.penataanruang.net/ Minggu, 15 November 2009). Padahal,
masalah penyebaran lokasi sangat penting supaya tidak terjadi
penumpukan di daerah-daerah tertentu yang bisa mengakibatkan
persaingan harga yang tidak sehat, menimbulkan lapisan dimensi
yang semakin dalam. Lokasi perumahan sering menjadi pengaruh
utama dalam keberhasilan proses pembangunan dan telah
merupakan pegangan sejak lama, bahwa keberhasilan dan nilai
suatu proyek perumahan ditentukan oleh lokasi. (Anthony J .
Catanesse; J ames C. Snyder, 1986).
Perkembangan lokasi perumahan, termasuk sarana dan
prasarananya akan cenderung berjalan, masing-masing tanpa
keterpaduan yang harmonis dengan elemen lainnya. Dengan
bermunculannya pengembang yang semakin banyak, telah
mendorong perkembangan lokasi-lokasi perumahan baru tumbuh
secara acak mulai dari pusat hingga pinggiran kota. Hal ini
dikarenakan tidak adanya ketentuan lokasi spesifik untuk hunian
apartemen yang diatur dalam pedoman tata ruang kota, khususnya
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya serta kebijaksanaan
tentang lokasi perumahan yang belum ditegakkan secara mapan
(Simanungkalit, 2009).
5



Dari uraian diatas, permasalahan mendasar pada
pengembangan apartemen bagi kalangan menengah atas di
Surabaya adalah tidak adanya arahan pola pembangunan
apartemen yang terstruktur sehingga perkembangan apartemen
tumbuh secara acak di pusat, transisi hingga pinggiran kota
Surabaya, bahkan berdekatan antara apartemen satu dengan
apartemen lainnya, yang dapat mengakibatkan terjadinya
penumpukkan di daerah tertentu sehingga dapat berdampak buruk
pada persaingan harga yang tidak sehat dan menimbulkan lapisan
dimensi yang semakin dalam. Selain itu, belum adanya pedoman
tertentu yang mengatur lokasi pembangunan apartemen di
Surabaya ini secara spesifik, semakin mendorong adanya
pertumbuhan apartemen yang tidak terarah.
Mengingat pentingnya peranan apartemen di Surabaya,
maka penelitian mengenai pola lokasi apartemen ini merupakan
hal penting untuk diteliti. Perumusan pola lokasi ini diharapkan
mampu menjadi acuan pemerintah dalam perumusan pedoman
atau pengaturan lokasi pembangunan apartemen yang obyektif
nantinya bagi pengembang dalam mengembangkan apartemen di
Surabaya agar terjadi kesinergian antara Pemerintah Kota
Surabaya dan pengembang apartemen di Surabaya.

1.2 Rumusan Permasalahan
Berdasarkan latar belakang, didapatkan rumusan masalah
bahwa tidak adanya pola pembangunan apartemen yang terarah
sehingga perkembangan apartemen tumbuh secara acak di pusat,
transisi hingga pinggiran kota Surabaya, bahkan berdekatan
antara apartemen satu dengan apartemen lainnya, yang dapat
mengakibatkan terjadinya penumpukkan di daerah tertentu
sehingga dapat berdampak buruk pada persaingan harga yang
tidak sehat dan menimbulkan lapisan dimensi yang semakin
dalam. Selain itu, belum adanya pedoman tertentu yang mengatur
lokasi pembangunan apartemen di Surabaya ini secara spesifik,
semakin mendorong adanya pertumbuhan apartemen yang tidak
terarah. Pertanyaan dalam penelitian ini adalah:
6
1. Bagaimana kriteria prioritas untuk menentukan lokasi
apartemen menengah atas di Surabaya ?

1.3 Tujuan dan Sasaran
Sesuai dengan rumusan permasalahan yang telah
dikemukakan, maka penelitian ini memiliki tujuan untuk
merumuskan pola lokasi apartemen menengah atas di Surabaya.
Untuk mencapai tujuan tersebut maka sasaran-sasaran penelitian
yang ingin dicapai yaitu :
1. Mengidentifikasi kriteria prioritas untuk menentukan
lokasi apartemen menengah atas di Surabaya.
2. Mengidentifikasi keterhubungan antar kritera dalam
menghasilkan suatu pola lokasi apartemen menengah atas
di Surabaya.

1.4 Ruang Lingkup
1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah
Ruang lingkup wilayah dalam penelitian ini mencakup
kawasan pusat hingga pinggiran kota Surabaya, yang meliputi
Surabaya pusat, transisi, dan pinggiran dengan sasaran
masyarakat menengah atas.

Batas administrasi kawasan penelitian adalah :
Sebelah Utara : Selat Madura
Sebelah Timur : Selat Madura
Sebelah Selatan : Kabupaten Sidoarjo
Sebelah Barat : Kabupaten Gresik

1.4.2 Ruang Lingkup Pembahasan
Penelitian ini akan membahas mengenai hal-hal yang
terkait dengan kriteria dan pola lokasi apartemen di Surabaya
dengan hasil kajian literatur dan empiris. Hasil perumusan
variabel-variabel kriteria lokasi apartemen tersebut akan dijadikan
dasar dalam perumusan pola lokasi dan diujikan pada responden
di Surabaya. Pola lokasi untuk mengetahui pola spasial apartemen
7



menengah atas yang paling sesuai di Surabaya yang natinya dapat
dijadikan dasar bagi pengembang dan pemerintah dalam
pembangunan apartemen.

1.4.3 Ruang Lingkup Substansi
Penelitian ini memiliki ruang lingkup substansi yang
berkaitan dengan teori lokasi, teori perumahan dan pemukiman,
elemen perumahan dan kriteria lokasinya, serta kebutuhan
masyarakat akan apartemen.

1.5 Manfaat Penelitian
Manfaat yang ingin diicapai dari hasil penelitian adalah
sebagai berikut:
1.5.1. Manfaat Teoritis
Penelitian ini dapat menyumbangkan masukan dalam
bidang ilmu perumahan dan pemukiman mengenai pola lokasi
apartemen.
1.5.2. Manfaat Praktis
Memberikan masukan dan rekomendasi mengenai pola
lokasi apartemen kepada Pemerintah Kota Surabaya dan
terutama kepada pengembang apartemen dalam
melakukan pembangunan apartemen di Surabaya.
Diharapkan perumusan pola lokasi apartemen menengah
atas di Surabaya ini dapat menjadi masukan bagi
Pemerintah Kota Surabaya dalam menyusun regulasi,
pedoman atau peraturan bagi para pengembang
apartemen terkait dengan lokasi pembangunan apartemen
agar terjadi kesinergian antara Pemerintah Kota Surabaya
dan pengembang apartemen di Surabaya.

1.6 Hasil yang Diharapkan
Hasil yang diharapkan dari penelitian ini adalah
diketahuinya kriteria lokasi apartemen untuk selanjutnya
digunakan dalam merumuskan pola lokasi apartemen. Kemudian
dari hasil analisa pertama yang diperoleh akan menjadi input
8
untuk analisis kedua yakni untuk mendapatkan masing-masing
pola lokasi pusat, transisi, dan pinggiran. Dengan mengetahui
kecenderungan dari masing-masing pola yang diperoleh dapat
menjadi dasar rekomendasi mengenai pertimbangan pemilihan
lokasi apartemen yang sesuai di Surabaya.

1.7 Sistematika Pembahasan
Pembahasan dalam penelitian ini selanjutnya akan diuraikan
menurut sistematika sebagai berikut:

BAB I PENDAHULUAN
Berisi latar belakang studi, permasalahan dan rumusan
pertanyaan penelitian, tujuan dan sasaran yang ingin
dicapai, ruang lingkup wilayah studi pembahasan, dan
substansi serta sistematika pembahasan.

BAB II TINJ AUAN PUSTAKA
Bab ini merupakan penjabaran dari kajian literatur
mengenai dasar-dasar teori dan referensi-referensi
yang berkaitan dengan obyek penelitian. Tinjauan
teori yang digunakan adalah pembahasan mengenai
tori lokasi, teori perumahan dan pemukiman, elemen
perumahan dan kriteria lokasinya, aspek tata gunan
lahan, serta kebutuhan masyarakat akan apartemen.

BAB III METODE PENELITIAN
Metode penelitian memuat pendekatan dan tahapan
yang digunakan untuk menjawab persoalan penelitian
dan mencapai tujuan penelitian. Bagian ini juga
memuat metode/teknik pengambilan data, selanjutnya
dijelaskan teknik dan model analisis yang digunakan
untuk menganalisa data yang telah diperoleh. Bagian
ini diakhiri dengan merumuskan kerangka tahapan
penelitian.

9



BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN
Bab ini memuat tahapan mengidentifikasi kriteria
lokasi apartemen, hingga membuat pola lokasi
apartemen menengah atas di Surabaya.

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
Memuat hasil analisa sekaligus jawaban atas
pertanyaan penelitian, Bab ini juga memberikan
rekomendasi bagi pengembang dan pemerintah kota
Surabaya mengenai pola lokasi apartemen yang sesuai
terutama dalam melakukan pembangunan apartemen
di Surabaya.

1.8 Kerangka Pemikiran Studi
Kerangka pemikiran studi dalam penelitin ini dapat
dilihat pada Gambar 1.1 berikut ini :





















10
































Gambar 1.1
Kerangka Penelitian Studi

Mengetahui keterhubungan antar kritera dalammenghasilkan
suatu pola lokasi apartemen menengah atas di Surabaya
Pertumbuhan penduduk
di wilayah Surabaya
Keterbatasan lahan untuk
perumahan di Surabaya
Peningkatan pembangunan
Apartemen menengah atas di
berbagai lokasi di Surabaya
Tidak ada penjelasan spesifik
mengenai arahan pembangunan
apartemen pada pedoman tata ruang
Perkembangan lokasi
apartemen menengah
atas tumbuh tidak
terarah
Latar Belakang
Tidak adanya arahan pembangunan apartemen yang terarah sehingga
perkembangan apartemen tumbuh secara acak bahkan berdekatan antara
apartemen satu dengan apartemen lainnya, yang dapat mengakibatkan terjadinya
penumpukkan di daerah tertentu sehingga dapat berdampak buruk pada persaingan
harga yang tidak sehat dan menimbulkan lapisan dimensi yang semakin dalam.
Rumusan Masalah
Penelitian
Merumuskan pola lokasi apartemen menengah atas di
Surabaya.

Tujuan
Mengidentifikasi kriteria penentu
lokasi apartemen menengah atas di
Surabaya di Surabaya.

Proses Analisa
Merumuskan pola lokasi apartemen menengah atas di Surabaya
Pola lokasi apartemen menengah atas di Surabaya Temuan Studi
11






































Gambar 1.2
Ruang Lingkup Wilayah Penelitian


Sumber: RTRWKotaSurabayaTahun2005


JalanRaya
Keterangan




BatasKotaSurabaya
Rel KeretaApi
Sungai

BatasKecamatan
12
Halaman ini sengaja dikosongkan