Lecture Note:

Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom

1 Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
1. Kebutuhan Dana
Kebutuhan dana digunakan untuk membiayai
berbagai kebutuhan berkaitan dengan usaha yang
akan didirikan.
Kebutuhan dana meliputi :
a. Aktiva Tetap
Aktiva Tetap Berwujud, seperti: Tanah, bangunan, pabrik
dan mesin, kendaraan dan perlengkapan.
Aktiva TetapTidak Berwujud, seperti: Hak paten, lisensi,
copyright, goodwill, biaya pendahuluan, biaya sebelum
operasi, dll.
2 Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
1. Kebutuhan Dana
b. Modal Kerja
Modal Kerja adalah biaya yang dikeluarkan untuk
membiayai kegiatan operasional.
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 3
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
2. Sumber Dana
a. Modal pemilik perusahaan yang
disetorkan;
b. Penerbitan saham;
c. Penerbitan obligasi;
d. Kredit bank;
e. Sewa guna (leasing) dari lembaga non-
bank.
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 4
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
3. Arus Kas (Cash Flow)
Arus kas adalah jumlah uang yang masuk dan keluar
dalamperusahaan mulai investasi dilakukan sampai
berakhirnya investasi tersebut.
Pentingnya kas akhir bagi investor jika dibandingkan
dengan laba yang diterima perusahaan karena:
1. Kas diperlukan untuk memenuhi kebutuhan uang
tunai sehari-hari.
2. Kas digunakan untuk membayar semua kewajiban
yang jatuh tempo.
3. Kas juga digunakan untuk melakukan investasi
kembali.
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 5
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
Jenis-Jenis Arus Kas
Jenis-jenis cash flow yang dikaitkan dengan suatu
usaha terdiri dari:
1. Initial Cash Flow (Nilai Investasi) merupakan
pengeluaran-pengeluaran pada awal periode investasi.
2. Operational Cash Flow merupakan kas yang
diterima pada saat kegiatan operasional usaha.
3. Terminal Cash Flow merupakan uang kas yang
diterima pada saat usaha tersebut berakhir atau umur
ekonomisnya berakhir, seperti nilai sisa (nilai residu)
dan modal kerja.
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 6
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
Operational Cash Flow
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 7
Operational Cash Flowdihitung dengan rumus:
Bila investasi tanpa menggunakan hutang, maka:
OCF = EAT + Penyusutan
Bila investasi dengan menggunakan hutang, maka:
OCF = EAT + Penyusutan + Bunga (1-%Tax)
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
Penyusutan
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 8
Metode Garis Lurus:
Nilai Aktiva-Nilai Residu
Penyusutan =
Umur Ekonomis
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
Contoh Soal 1
PT Trisnadi akan mendirikan pabrik dengan nilai
investasi sebesar Rp 300.000.000 yang dibiayai oleh
modal sendiri. Umur ekonomis 3 tahun dan
disusutkan dengan metode garis lurus tanpa nilai sisa
(residu). Perkiraan pendapatan per tahun adalah Rp
400.000.000. Biaya per tahun adalah Rp 200.000.000
(belumtermasuk penyusutan) dan dikenakan pajak
20%.
Pertanyaan:
Berapa kas bersih (proceed) yang diterima pada akhir
tahun?
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 9
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
Jawaban Soal 1
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 10
0/tahun 100.000.00 Rp
3
0 - 0 300.000.00 Rp
Penyusutan = =
Estimasi Laba/Rugi:
Pendapatan Rp 400.000.000
Biaya-Biaya:
Biaya Operasional Rp 200.000.000
Biaya Penyusutan Rp 100.000.000
Total Biaya (Rp 300.000.000)
Laba Usaha (EBIT) Rp 100.000.000
Pajak (20% x Rp 100.000.000) (Rp 20.000.000)
EAT Rp 80.000.000
OCF = Rp 80.000.000 + Rp 100.000.000
= Rp 180.000.000
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
Contoh Soal 2
PT Adel bermaksud mendirikan pabrik dengan nilai
investasi sebesar Rp 300.000.000 yang dibiayai oleh
50% dari pinjaman bank dengan bunga 25% per tahun.
Umur ekonomis 3 tahun dan disusutkan dengan
metode garis lurus tanpa nilai sisa. Perkiraan
pendapatan per tahun adalah Rp 400.000.000. Biaya
operasional sebesar Rp 200.000.000 (belumtermasuk
penyusutan) dan dikenakan pajak 20%.
Pertanyaan:
Berapa kas bersih (proceed) yang diterima pada akhir
tahun?
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 11
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
Jawaban Soal 2
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 12
0/tahun 100.000.00 Rp
3
0 - 0 300.000.00 Rp
Penyusutan = =
Estimasi Laba/Rugi:
Pendapatan Rp 400.000.000
Biaya-Biaya:
Biaya Operasional Rp 200.000.000
Biaya Penyusutan Rp 100.000.000
Total Biaya (Rp 300.000.000)
Laba Usaha (EBIT) Rp 100.000.000
Bunga (25% x 50% x Rp 300.000.000) (Rp 37.500.000)
EBT Rp 62.500.000
Pajak (20% x Rp 62.500.000) (Rp 12.500.000)
EAT Rp 50.000.000
OCF = Rp 50.000.000 + Rp 100.000.000 + Rp 37.500.000 (1-0,2)
= Rp 180.000.000
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
Contoh Soal 3
PT Elisa melakukan investasi di bidang SPBU dengan biaya
untuk pembelian tanah lokasi senilai Rp 1,5 M,
pembangunan sarana dan prasarana Rp 645 juta,
pembelian peralatan Rp 515 juta, dan inventaris kantor Rp
20 juta. Besarnya modal kerja adalah Rp 70 juta dan biaya
pendahuluan sebesar Rp 250 juta. Umur ekonomis 5 tahun
dan disusutkan dengan metode garis lurus. Bangunan dan
prasarana dengan nilai sisa 20% dari nilai aktiva sedangkan
peralatan dan inventaris dengan nilai sisa 50%. Perkiraan
EAT yang akan dihasilkan setiap tahun selama umur
ekonomis sebesar Rp 750 juta (diperkirakan tingkat suku
bunga yang berlaku/COC sebesar 22%)
Pertanyaan:
Berapa kas bersih (proceed) yang diterima pada akhir tahun?
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 13
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
Jawaban Soal 3
Initial Cash Flow/Nilai Investasi:
Pembelian Tanah Rp 1.500.000.000
Pembangunan Sarana & Prasarana Rp 645.000.000
Peralatan Rp 515.000.000
Inventaris Kantor Rp 20.000.000
Modal Kerja Rp 70.000.000
Pra Pendahuluan Rp 250.000.000
TOTAL Rp 3.000.000.000
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 14
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
Jawaban Soal 3
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 15
53.500.000 Rp
5
0 267.500.00 Rp 0 535.000.00 Rp
Inventaris dan Peralatan Penyusutan
0 103.200.00 Rp
5
0 129.000.00 Rp 0 645.000.00 Rp
Prasarana dan Bangunan Penyusutan
=

=
=

=
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
Jawaban Soal 3
Total Penyusutan = Rp 103.200.000 + Rp 53.500.000
= Rp 156.700.000
OCF = Rp 750.000.000 + Rp 156.700.000
= Rp 906.700.000
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 16
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
Jawaban Soal 3
Tahun Initial Cash Flow Cash Inflow
0 Rp 3.000.000.000
1 Rp 906.700.000
2 Rp 906.700.000
3 Rp 906.700.000
4 Rp 906.700.000
5 Rp 1.373.200.000
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 17
OCF + Terminal Cash Flow
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
4. Kriteria Penilaian Investasi
Untuk menentukan layak tidaknya suatu investasi
ditinjau dari aspek keuangan perlu dilakukan
penilaian dengan beberapa kriteria, yaitu:
a. Payback Period (PP)
b. Net Present Value (NPV)
c. Profitability Index (PI)
d. Internal Rate of Return (IRR)
e. Average/Accounting Rate of Return (ARR).
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 18
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
A. Payback Period (PP)
Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan
untuk menutup kembali pengeluaran investasi (initial
cash flow) dengan menggunakan aliran kas bersih
(cash inflow).
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 19
Nilai Investasi atau Initial Cash Flow
PP = 1 Tahun
Cash Inflow
Kriteria Penilaian:
Jika payback period lebih pendek waktunya dari maximum payback
period-nya, maka usulan investasi dapat diterima.
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
B. Net Present Value (NPV)
Net Present Value adalah selisih antara present value
(nilai sekarang) dari nilai investasi dengan present
value dari penerimaan-penerimaan kas bersih (cash
inflow) di masa yang akan datang.
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 20
n
t
n
t=1
CF
NPV = - I
(1+i)

Dimana:
CF
t
= Aliran kas bersih per tahun pada periode t
I = Nilai investasi (initial cash flow)
i = Tingkat bunga yang berlaku
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
B. Net Present Value (NPV)
Kriteria Penilaian:
Jika NPV > 0, maka usulan investasi diterima.
Jika NPV < 0, maka usulan investasi ditolak.
Jika NPV = 0, maka usulan investasi bisa
diterima atau ditolak.
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 21
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
NPV (Contoh)
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 22
5,9 230.939.55 - NPV
000 3.000.000. - 444 2.769.060. NPV
000 3.000.000. - 8,1 508.084.50 8,2 409.289.93 6,1 499.311.63 0,4 609.177.64 1,3 743.196.72 NPV
000 3.000.000.
2,7027
000 1.373.200.
2,2153
0 906.700.00
1,8159
0 906.700.00
1,4884
0 906.700.00
1,22
0 906.700.00
NPV
000 3.000.000.
0,22) (1
000 1.373.200.
0,22) (1
0 906.700.00
0,22) (1
0 906.700.00
0,22) (1
0 906.700.00
0,22) (1
0 906.700.00
NPV
5 4 3 2 1
=
=
+ + + + =
+ + + + =

+
+
+
+
+
+
+
+
+
=
Berdasarkan soal No. 3 sebelumnya, maka NPV dapat dihitung sbb:
Dari hasil perhitungan NPV, maka usulan investasi ditolak karena NPV < 0
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
C. Profitability Index (PI)
Profitability Index adalah perbandingan antara present
value (nilai sekarang) dari penerimaan-penerimaan kas
bersih di masa yang akan datang dengan present value
(nilai sekarang) dari nilai investasi.
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 23
n
t
n
t=1
CF
(1+i)
PI =
I

Kriteria Penilaian:
Jika PI > 1, maka usulan investasi diterima.
Jika PI < 1, maka usulan investasi ditolak.
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
PI (Contoh)
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 24
0,9230 PI
000 3.000.000.
444 2.769.060.
PI
I
i) (1
CF
PI
n
1 t
n
t
=
=
+
=

=
Dari hasil perhitungan PI, maka usulan investasi ditolak karena PI < 1
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
D. Internal Rate of Return (IRR)
Metode ini digunakan untuk mencari tingkat bunga
yang menyamakan present value (nilai sekarang) dari
penerimaan-penerimaan kas bersih di masa yang akan
datang dengan pengeluaran investasi awal.
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 25
n
t
n
t=1
CF
I =
(1+IRR)

Kriteria Penilaian:
Jika IRR lebih besar dari tingkat bunga/COC/ROR, maka usulan
investasi dapat diterima.
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
D. Internal Rate of Return (IRR)
Tingkat bunga dengan rumus di atas dicari dengan
cara coba-dan-salah(trial and error) lebih sulit jika
dibandingkan dengan metode interpolasi dua tingkat
suku bunga.
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 26
P2-P1
IRR = P1-C1
C2-C1
Dimana:
P
1
= Tingkat bunga/COC pada saat NPV +
P
2
= Tingkat bunga/COC pada saat NPV -
C
1
= Nilai NPV +
C
2
= Nilai NPV -
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
IRR (Contoh)
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 27
1. Misalkan kita mengambil nilai IRR pada 18% dan 19%
2. Hitunglah nilai NPV jika i = 18% dan i = 19%
,4 39.311.714 NPV
000 3.000.000. - 714 3.039.311. NPV
000 3.000.000. - .227.292,6 600 .660.408,5 467 .856.360,3 551 .177.822,5 651 0,5 768.389.83 NPV
000 3.000.000.
2,2878
000 1.373.200.
1,9388
0 906.700.00
1,6430
0 906.700.00
1,3924
0 906.700.00
1,18
0 906.700.00
NPV
000 3.000.000.
0,18) (1
000 1.373.200.
0,18) (1
0 906.700.00
0,18) (1
0 906.700.00
0,18) (1
0 906.700.00
0,18) (1
0 906.700.00
NPV
5 4 3 2 1
=
=
+ + + + =
+ + + + =

+
+
+
+
+
+
+
+
+
=
NPV jika i = 18%
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
IRR (Contoh)
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 28
32.171.338 - NPV
000 3.000.000. - 662 2.967.828. NPV
000 3.000.000. - .427.422,1 575 7 , 797 . 151 . 452 .028,2 037 . 538 .279.641,3 640 3,1 761.932.77 NPV
000 3.000.000.
2,3864
000 1.373.200.
2,0053
0 906.700.00
1,6852
0 906.700.00
1,4161
0 906.700.00
1,19
0 906.700.00
NPV
000 3.000.000.
0,19) (1
000 1.373.200.
0,19) (1
0 906.700.00
0,19) (1
0 906.700.00
0,19) (1
0 906.700.00
0,19) (1
0 906.700.00
NPV
5 4 3 2 1
=
=
+ + + + =
+ + + + =

+
+
+
+
+
+
+
+
+
=
NPV jika i = 19%
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
IRR (Contoh)
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 29
3. Masukkan hasil perhitungan NPV tersebut ke dalam
persamaan interpolasi
18,55% IRR
0,55% 18% IRR
0,55%) ( 18% IRR
,4 71.483.052
,4% 39.311.714
18% IRR
,4 39.311.714 32.171.338
18% 19%
,4 39.311.714 18% IRR
C1 C2
P1 P2
C1 P1 IRR
=
+ =
=
|
.
|

\
|

=
|
.
|

\
|


=

=
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
E. Average/Accounting Rate of Return
(ARR)
ARR adalah perbandingan laba bersih setelah pajak
(EAT) dengan nilai investasi (initial cash flow) yang
dinyatakan dalampersen.
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 30
EAT
ARR = 100%
Rata-Rata Investasi
Kriteria Penilaian:
Jika ARR lebih besar dari tingkat bunga/COC/ROR, maka usulan
investasi dapat diterima.
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]
ARR (Contoh)
Trisnadi Wijaya, S.E., S.Kom 31
50% ARR
100%
000 1.500.000. Rp
0 750.000.00 Rp
ARR
100%
000/2 3.000.000. Rp
0 750.000.00 Rp
ARR
=
=
=
Studi Kelayakan Bisnis [STIE
Multi Data Palembang]