Menpro, Andalucia MSc.

PEMBENTUKAN KONTRAK
(Contract Formation)
Kontrak terbentuk manakala ada dua
pihak atau lebih telah saling menyetujui
untuk mengadakan suatu transaksi

Peqsetujuan dapat
dilakukan dalam
bentuk kontqak
bila memenuhi dua
aspek:

Saling
Menyetujui
(Mutual Consent)
Penawaqan dan
Peneqimaan
(Offeq and
Acceptance)
Saling Menyetujui (Mutual Consen)
Suatu transaksi harus disetujui oleh kedua belah
pihak dan persetujuan ini harus mengikat dan
berlaku terhadap semua aspek prinsipil yang
menyangkut persetujuan tersebut

Penawaran dan Penerimaan (Offer and Acceptance)
Persetujuan yang disepakati harus bebas dari semua
terminologi yang dapat mempunyai arti samar atau
ganda (Ambiguous)

Suatu kesepakatan harus dilandasi pada asas
keadilan, agar sesuatu terbentuk dengan
secara adil, maka kedua pihak yang akan
mengadakan transaksi harus bebas dan
diberi kesempatan yang sama untuk
melakukan penawaran dan penerimaan
BENTUK-BENTUK KONTRAK
KONSTRUKSI
Bentuk-bentuk Kontrak Konstruksi Ditinjau Dari 4 Aspek/Sisi
Pandang
Aspek Perhitungan Biaya
Kontrak disini didasarkan kepada cara perhitungan biaya
pekerjaan/harga borongan yang akan dicantumkan dalam kontrak
Aspek Perhitungan Jasa
Kontrak disini didasarkan kepada cara pembayaran jasa yang akan
dibayarkan oleh pengguna jasa kepada penyedia jasa
Aspek Cara Pembayaran
Kontrak disini didasarkan kepada cara pembayaran prestasi
pekerjaan yang sudah dilakukan oleh penyedia jasa
Aspek Pembagian Tugas
Kontrak disini didasarkan kepada cara pembagian tugas pada
pihak yang terkontrak
ASPEK PERHITUNGAN BIAYA
Ada 2 macam bentuk kontrak konstruksi yang sering
dipergunakan yaitu:

1. FIXED LUMP SUM PRICE
Secara umum adalah suatu kontrak dimana volume pekerjaan
yang tercantum dalam kontrak tidak boleh diukur ulang .

Dalam Peraturan Pemerintah (PP) No. 29/2000, Pasal 27 Ayat 6,
mengatakan bahwa kontrak kerja konstruksi dengan bentuk
imbalan Lump Sum merupakan kontrak jasa atas penyelesaian
seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu dengan jumlah
harga yang pasti dan tetap serta semua resiko yang mungkin
terjadi selama proses penyelesaian pekerjaan yang sepenuhnya
ditanggung oleh penyedia jasa sepanjang gambar dan spesifikasi
tidak berubah.
Kesimpulan:
Volume
pekeqjaan asli
dalam kontqak
tidak boleh
diukuq
kembali dan
nilai kontqak
tidak boleh
bequbah
Dalam kontqak
sepeqti ini
penyedia jasa
memkul qesiko
yang cukup
besaq
2. UNIT PRICE
Secara umum adalah suatu kontrak dimana volume
pekerjaan yang tercantum dalam kontrak hanya merupakan
perkiraan dan akan diukur ulang untuk menentukan volume
pekerjaan yang benar-benar dilaksanakan

Dalam PP No. 20/2000, Pasal 21 Ayat 2 mengatakan bahwa
kontrak kerja konstruksi dengan bentuk Imbalan Harga Satuan
(Unit Price) merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh
pekerjaan dalam jangka waktu tertentu berdasarkan harga
satuan yang pasti dan tetap untuk setiep satuan/unsur pekerjaan
dengan spesifikasi teknis tertentu yang volume pekerjaannya
didasarkan pada hasil pengukuran bersama atas volume
pekerjaan yang benar-benar sudah dikerjakan oleh penyedia
jasa.
Kesimpilan:
Tidak menanggung
qesiko, pengguna jasa
membayaq lebih kaqena
volume pekeqjaan yang
teqcantum didalam
lebih besaq
Penyedia jasa juga
tidak menanggung
qesiko qugi apabila
volume pekeqjaan yang
sesungguhnya lebih
besaq daqipada yang
teqcantum di dalam
kontqak
Yang menjadi masalah
adalah banyaknya
pengukuqan ulang yang
haqus dilakukan
beqsama antaqa
penyedia jasa dan
pengguna jasa

ASPEK PERHITUNGAN JASA
Terdapat 3 macam bentuk yang sering dipergunakan dalam aspek
perhitungan jasa:

1. Biaya Tanpa Jasa (Cost Whithout Fee)
Dari namanya diketahui dengan mudah bahwa kontrak biaya
tanpa jasa adalah bentuk kontrak dimana penyedia jasa hanya
dibayar pekerjaan yang dilaksanakan tanpa mendapat imbalan
jasa

2. Biaya Ditambah Jasa (Cost Plus Fee)
Dalam kontrak seperti ini, penyedia jasa dibayar seluruh biaya
untuk melaksanakan pekerjaan, ditambah dengan jasa yang
biasanya dalam bentuk persentase dari biaya (misalnya 10%)

3. Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost Plus Fixed Fee)
Bentuk kontrak seperti ini pada dasarnya sama dengan
biaya tambah jasa sebelumnya, perbedaannya terletak
pada jumlah imbalannya (fee) untuk penyedia jasa.

Dalam Cost Plus Fee besarnya imbalan/jasa bervariasi
tergantung dari besarnya biaya yang dikeluarkan,
sedangkan dalam kontrak ini sejak awal sudah
ditetapkan besarnya imbalan/jasa penyedia jasa yang
pasti dan tetap (Fied Fee) walaupun biayanya berubah.
ASPEK CARA PEMBAYARAN
Cara pembayaran prestasi pekerjaan penyedia jasa dibedakan dalam 3
macam:

1. Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment)
Dalam sistem/cara pembayaran ini, prestasi penyedia jasa dihitung
setiap akhir bulan. Setelah prestasi tersebut diakui pengguna jasa,
maka penyedia jasa dibayar sesuai prestasi tersebut.

2. Cara Pembayaran Atas Prestasi (Stage Payment)
Dalam bentuk kontrak semacam ini pembayaran kepada penyedia
jasa dilakukan atas dasar perstasi/kemajuan pekerjaan yang telah
dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak. Jadi tidak atas
dasar prestasi yang dicapai dalam satuan waktu (bulan)
3. Pra Panduan Penuh Dari Penyedia Jasa (Contractor
Full Prefinanced)

Dalam bentuk kontrak seperti ini, penyedia jasa
harus mendanai dahulu seluruh pekerjaan sesuai
dengan kontrak. Setelah pekerjaan selesai 100% dan
diterima dengan baik oleh pengguna jasa barulah
penyedia jasa mendapatkan pembayaran sekaligus.


ASPEK PEMBAGIAN TUGAS
Dibedakan atas pembagian tugas pihak-pihak yang berkontrak

1. Bentuk Kontrak Konvensional
Kontrak yang paling tua yang ada di Indonesia dan masih banyak
dipakai sampai saat ini.

Dalam kontrak seperti ini sedikitnya diperlukan 3 kontrak terpisah
Kontrak antara pengguna jasa dan konsultan perencana sebagai
penyedia jasa dalam perencanaan proyek
Kontrak antara pengguna jasa dan konsultan pengawas sebagai
penyedia jasa dalam pengawasan proyek
Kontrak antara pengguna jasa dan penyedia jasa yang
mengerjakan proyek


2. Bentuk Kontrak Spesialis

Dalam kontrak spesialis terdapat lebih dari satu kontrak
konstruksi. Pengguna jasa memebagi-bagi kontrak menjadi
beberapa buah berdasarkan bidang pekerjaan supers struktur
dsb.

Dalam kontrak seperti ini sedikitnya diperlukan sekurang-
kurangnya 4 hal ingin dicapai :
1. Mutu Pekerjaan Yang Lebih Andal
2. Penghematan Waktu
3. Penghematan Biaya
4. Keleluasaan dan Kemudahan Untuk Mengganti Penyedia
Jasa

3. Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design Construct, Build,
Turn Key)

Dalam kontrak rancang bangun penyedia jasa memiliki tugas
membuat suatu perencanaan proyek yang lengkap dan
sekaligus melaksanakannya dalam satu konstruksi
PEMILIK KONTRAK
KONSULTAN/KONTRAKTOR
PEKERJA SUB KONTRAKTOR PEMASOK
4. Bentuk Kontrak Engineering, Procurement &
Constraction (EPC)

5. Bentuk Kontrak BOT/BLT

6. Bentu kKontrak Swakelola

7. Metode Manajement Konstruksi Profesional
(Construction Manajement Method)
ASPEK YANG TERKANDUNG DALAM
KONTRAK KONSTRUKSI
Dalam suatu kontrak konstruksi atau dokumen
kontrak menggandung aspek-aspek seperti:

ASPEK TEKNIS
ASPEK HUKUM
ASPEK KEUANGAN/PERBANKAN
ASPEK PERPAJAKAN
ASPEK PERASURANSIAN
ASPEK SOSIAL EKONOMI
ASPEK ADMINISTRASI
ASPEK TEKNIS
Pada umumnya aspek teknis yang tercakup dalam
dokumen kontrak adalah :

Syarat-syarat Umum Kontrak (General Condition
Of Contract)
Lampiran-lampiran (Appendices)
Syarat-syarat Khusus Kontrak (Special Condition Of
Contract/Condition Of Contract-Particulars)
Spesifikasi Teknis (Technical Specification)
Gambar-gambar Kontrak (Contract Drawing)
Beberapa contoh aspek teknis yang perlu
diperhatikan dalam pembuatan kontrak :

1. Lingkup Pekerjaan (Scope of Work)
2. Waktu Pelaksanaan (Construction Period)
3. Metoda Pelaksanaan (Construction Method)
4. Jadwal Pelaksanaan (Time Schedule)
5. Cara/Metode Pengukuran (Method Of
Measurement)
ASPEK HUKUM
Beberapa aspek hukum yang perlu diperhatikan dalam
pembuatan dokumen kontrak :

Penghentian Sementara Pekerjaan (Suspension of
Work)
Pengakhiran Perjanjian/Pemutusan Kontrak
Ganti Rugi Keterlambatan (Liquidity Damage)
Penyelesaian Perselisihan (Settlement of Dispute)
Keadaan Memaksa (Force Majeure)
Hukum yang Berlaku (Governing Low)
Bahasa Kontrak (Contract Language)
Domisili
ASPEK KEUANGAN / PERBANKAN
Aspek Keuangan/Perbankan yang perlu diperhatikan :

Nilai Kontrak (Contract Amount) / Harga Borongan
Cara Pembayaran (Method of Payment)
Jaminan-jaminan (Guarantee/Bonds)

Jaminan-jaminan tersebut antara lain:
1. Jaminan Uang Muka (Advance Payment Bonds)
2. Jaminan Pelaksanaan (Performance Bonds)
3. Jaminan Perawatan atas Cacat (Defect Liability
Bonds)
4. Jaminan Pembayaran (Payment Bonds)
ASPEK PERPAJAKAN
Dalam kontrak konstruksi terdapat
komponen perpajakan terutama yang
berkaitan dengan nilai kontrak sebagai
pendapatan dari penyedia jasa, baik pajak
pertambahan nilai (PPN) maupun pajak
penghasilan (PPn)
APEK PERASURANSIAN
Aspek perasuransian yang diasanya terdapat
dalam kontrak konstruksi adalah asuransi yang
menckup seluruh proyek termasuk jaminan
kepada pihak ketiga dengan masa
pertanggungan proyek berlangsung

Jaminan asuransi ini umumnya dikenal dengan
istilah CONTRACTORS ALL RISK & THIRD
PARTY LIBILITY ASSURANCE (CAR & TPL)
ASPEK SOSIAL EKONOMI
Dalam kontrak konstruksi tidak jarang
memasukkan aspek sosial ekonomi
sebagai syarat-syarat kontrak seperti
misalnya: keharusan menggunakan
tenaga kerja tertentu, keharusan
menggunakan bahan dan peralatan
dalam negeri dan dampak lingkungan.
ASPEK ADMINISTRASI
Selain aspek-aspek diatas maka aspek
administrasi juga perlu diperhatikan dalam
kontrak konstruksi, antara lain:

Keterangan para pihak yang terlibat, laporan
kemajuan pekerjaan, laporan keuangan,
korespondensi, hubungan kerja antara pihak
yang terlibat dan sebagainya.