HUKUM PAJAK

KEPATUHAN NOTARIS DAN PPAT DALAM PEMBUATAN AKTA

HIBAH ATAS TANAH DAN BANGUNAN
BERDASARKAN UU BPHTB
DOSEN : Dr. P G. ARYA SUMERTAYASA, SH.MH
(DIAJUKAN SEBAGAI TUGAS SEMESTER III)
SATUGUS SUSANTO, SE.,SH.
129246119
PROGRAM STUDI
MAGISTER KENOTARIATAN
UNI!ERSITAS UDAYANA
21"
0
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 L#$#r %&'#(#)*
Ketentuan mengenai Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
diatur dalam UU No. 21 Tahun 199 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan se!agaimana terakhir diu!ah dengan UU no. 20 tahun 2000.
Undang"undang no. tahun 19#$ tentang %a&ak %enghasilan se!agaimana telah
!e!era%a kali %eru!ahan' Pertama ( UU No. tahun 1991' ke dua ( UU No. 10 tahun
199)' Ke tiga ( UU No. 1 tahun 2000 dan diu!ah terakhir dengan UU Pa&ak
Pengahasilan No. $2 tahun 200#.
Undang"undang No. * tahun 19#$ tentang Ketentuan Umum dan Tata +ara
Per%a&akan se!agaimana telah !e!era%a kali diu!ah terakhir dengan UU N0. 2# tahun
200.
Pa&ak adalah iuran atau %ungutan ,a&i! -ang du%ungut oleh %emerintah dari
mas-arakat untuk menutu%i %engeluaran rutin negara dan !ia-a %em!angunan tan%a
!alas &asa -ang da%at ditun&uk se.ara langsung. Namun se.ara logika %a&ak -ang
di!a-ar oleh mas-arakat terse!ut mem%un-ai dam%ak se.ara langsung terhada%
kese&ahteraan mas-arakat se%erti %em!angunan &alan' &em!atan' dan tem%at"tem%at
umum lainn-a.
1.2 R+,+-#) M#-#'#.
1. /asar Hukum Pengenaan dan +ara Perhitungan BPHTB
2. Pengurangan BPHTB Atas Perolehan Hak 0e.ara Hi!ah
$. Ke%atuhan PPAT /alam Pem!uatan Akta Hi!ah Atas Tanah /an Bangunan
Berdasarkan UU BHPTB
1." T+/+##) P&)+'0-#)
/engan adan-a makalah ini maka %em!a.a da%at mengetahui Pengertian
BPHTB' 0u!&ek dan 1!&ek BPHTB' Pengenaan BPHTB' .ara %erhitungan BPHTB dan
semua -g men-angkut tentang BPHTB.
1
BAB II
PEMBAHASAN
2.1 D#-#r H+(+, P&)*&)##) 1#) 2#r# P&r.0$+)*#) BPHTB
2.1.1 D#-#r H+(+, BPHTB
Aturan -ang men&adi dasar hukum %emungutan BPHTB di 2ndonesia adalah
se!agai !erikut(
1) Undang"Undang Nomor 21 Tahun 199 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah
dan Bangunan.
Undang"Undang ini diundangkan %ada tanggal 29 3ei 199 dan mulai !erlaku
se&ak tanggal 1 4anuari 199#. Akan teta%i' karena ge&olak moneter -ang ter&adi
2ndonesia masa !erlakun-a Undang"Undang Nomor 21 Tahun 199 ditangguhkan
selama enam !ulan dari tanggal 1 4anuari 199# sam%ai dengan tanggal $0 4uni
199#. Hal ini diatur dalam Peraturan Pemerntah Pengganti Undng"Undang Nomor
1 Tahun 199' -ang kemudian diteta%kan men&adi undang"undang melaui Undang"
Undang Nomor 1 Tahun 199#.
2) Peraturan Pemerintah Pengganti Undang"Undang (P56PU) Nomor 1 Tahun 199
tentang Penanggulangan 3asa Berlakun-a Undang"Undang Nomor 21 Tahun
199 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan. P56PU ini diteta%kan
di 4akarta %ada tanggal $1 /esem!er 199 dan din-atakan !erlaku %ada tanggal
diundangkan.
$) Undang"Undang Nomor 1 Tahun 199# tentang Peneta%an Peraturan Pemerintah
Pengganti Undang"Undang Nomor 1 Tahun 199 tentang Penangguhan 3ulai
Berlakn-a Undang"Undang Nomor 21 Tahun 199 tentang Bea Perolehan Hak
Atas Tanah dan Bangunan 3en&adi Undang"Undang. Undang"Undang Nomor 1
Tahun 199# disahkan %ada tangal 1* 7e!ruari 199# dan din-atakan !erlaku %ada
tanggal diundangkan.
)) Undang"Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Peru!ahan atas Undang"Undang
Nomor 21 Tahun 199 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
/iundangkan tanggal 02 Agustus 2000 dan mulai !erlaku se&ak tanggal 1 4anuari
2001.
2
8) Peraturan Pemerintah Nomor $) Tahun 199 tentang Pela%oran atau
Pem!eritahuan Perolehan Hak AtasTAnah dan atau Bangunan.
*) Peraturan Pemerintah Nomor 111 Tahun 2000 tentang Pengenaan Bea Perolehan
Hak Atas Tanah dan Bangunan karena 9aris dan Hi!ah 9asiat.
) Peraturan Pemerintah Nomor 112 Tahun 2000 tentang Pengenaan Bea Perolehan
Hak Atas Tanah dan Bangunan karena Pem!erian Hak Pengelolaan.
#) Peraturan Pemerintah Nomor 11$ Tahun 2000 tentang Penetnuan Besarn-a Nilai
Perolehan 1!&ek Pa&ak Tidak Kena Pa&ak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan.
9) Ke%utusan 3enteri Keuangan Nomor 81*:K3K.0):2000 tentang Tata +ara
Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
10) Ke%utusan 3enteri Keuangan Nomor 81:K3K.0):2000 tentang Tata +ara
Pem!a-aran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
11) Ke%utusan 3enteri Keuangan Nomor 819:K3K.0):2000 tentang Tata +ara
Pem!agian Hasil Penerimaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan antara
Pemerintah Pusat dan /aerah.
12) Ke%utusan 3enteri Keuangan Nomor #:K3K.0$:2002 tentang Pem!erian
Pengurangan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
1$) Ke%utusan /irektur 4enderal Pa&ak Nomor Ke%"21:P4:199 tentang Petun&uk
Pelaksanan Pem!a-aran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dan Bentuk
serta 7ungsi 0urat 0etoran BPHTB (00B).
1)) Ke%utusan /irektur 4eneral Pa&ak Nomor Ke%"22:P4:199 tentang Tata +ara
Penga&uan dan Pen-elesaian Ke!eratan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan.
18) Ke%utusan /irektur 4enderal Pa&ak Nomor Ke%"2):P4:2000 tentang Tata +ara
Pener!itan 0urat Keteta%an Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan ;e!ih
Ba-ar (0KP";B) dan Perhitungan Kele!ihan Pem!a-aran Bea Perolehan Hak
Atas Tanah dan Bangunan.
1*) Ke%utusan /irektur 4enderal Pa&ak Nomor K5P"221:P4:2002 tentang Tata +ara
Pem!erian Pengurangan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
$
2.1.2 D#-#r P&)*&)#) 1#) 2#r# P&r.0$+)*#) P#/#(
#. D#-#r P&)*&)##) P#/#(
0esuai dengan Pasal * a-at (1) UU BPHTB' -ang men&adi dasar %engenaan
%a&ak %ada BPHTB adalah Nilai Perolehan P!&ek Pa&ak (NP1P). Karena %ada dasarn-a
ada lima !elas &enis %erolehan hak atas tanah dan !angunan -ang men&adi o!&ek %a&ak'
setia% &enis %eralihan hak terse!ut harus ditentukan Nilai Perolehan 1!&ek
Pa&akn-a. Pasal * a-at (2) menentukan -ang men&adi NP1P se!agai dasar
%engenaan %a&ak %ada masing"masing &enis %erolehan hak' adalah (
a. Pada %erolehan hak karena &ual !eli' -ang men&adi NP1P adalah harga
transaksi.
!. Pada %erolehan hak karena tukar"menukar' -ang men&adi NP1P adalah nilai
%asar.
.. Pada %erolehan hak karena hi!ah' -ang men&adi NP1P adala nilai %asar.
d. Pada %erolehan hak karena hi!ah ,asiat' -ang men&adi NP1P adalah nilai %asar.
e. Pada %erolehan hak karena ,aris' -ang men&adi NP1P adalah nilai %asar.
<. Pada %erolehan hak karena %emasukan dalam %erseroan atau !adan hukum lainn-a'
-ang men&adi NP1P adalah nilai %asar.
g. Pada %erolehan hak karena %emisahan hak -ang mengaki!atkan %eralihan' -ang
men&adi NP1P adalah nilai %asar
h. Pada %erolehan hak karena %eralihan hak se!agai %elaksanaan %utusan hakim
-ang mem%un-ai kekuatan hukum teta%' -ang men&adi NP1P adalah nilai %asar
i. Pada %erolehan hak karena %em!erian hak !aru atas tanah se!agai kelan&utan dari
%ele%asan hak' -ang men&adi NP1P adalah nilai %asar
&. Pada %erolehan hak karena %em!erian hak !aru atas tanah di luar %ele%asan hak'
-ang men&adi NP1P adalah nilai %asar.
k. Pada %erolehan hak karena %engga!ungan usaha' -ang men&adi NP1P adalah
nilai %asar.
l. Pada %erolehan hak karena %ele!uran usaha' -ang men&adi NP1P adalah nilai
%asar.
m. Pada %erolehan hak karena %emekaran usaha' -ang men&adi NP1P adalah nilai
%asar.
n. Pada %erolehan hak karena hadiah' -ang men&adi NPP adalah nilai %asar
)
o. Pada %erolehan hak karena %enun&uk %em!eli dalam lelang' -ang men&adi NP1P
adalah harga transaksi -ang ter.antum dalam risalah lelang.
9alau%un ada lima !elas &enis %erolehan hak -ang mem%un-ai NP1P
tersendiri' teta%i %ada dasarn-a han-a ada tiga &enis harga atau nilai -ang men&adi
NP1P' -aitu harga transaksi' nilai %asar' dan harga transaksi -ang ter.antum dalam
risalah lelang' se!agaimana di&elaskan !erikut ini(
1. Harga transaksi adalah harga -ang ter&adi dan telah dise%akati oleh %ihak" %ihak
-ang !ersangkutan (%en&ual dan %em!eli).

Harga transaksi menun&ukkan !esarn-a
uang -ang diserahkan oleh %em!eli untuk mem%eroleh tanah dan !angunan -ang
di!elin-a kea%da %en&ual se!agai %emilik tanah dan !angunan. Pengertian -ang
sangat %enting %ada hara trsanksi adalah !ah,a harga transaksi meru%akan harga
riil o!&ek &ual !eli -ang dise%akati oleh kedua !elah %ihak %en&ual dan %em!eli'
tan%a harus !er%atokan %ada nilai %asar o!&ek -ang di%er&ual!elikan. Pen&ual dan
%em!eli !e!as untuk melakukan kese%akatan harga -ang sesuai !agi kedua !elah
%ihak' !isa sama' le!ih rendah' atau le!ih tinggi dari harga %asar o!&ek terse!ut.
2. Nilai %asar adalah harga rata"rata dari transaksi &ual !eli se.ara ,a&ar -ang ter&adi
di sekitar letak tanah dan atau !angunan.

Nilai %asar men.erminkan &umlah uang
-ang seharusn-a diterima oleh %en&ual se!agai %emilik tanah dan !angunan dan
-ang seharusn-a diserahkan oleh %em!eli se!agai %ihak -ang menerima hak atas
tanah dan !angunan -ang di%er&ual!elikan. Nilai %asar !iasan-a ditentukan oleh
%enilai inde%enden -ang terle%as dari !er!agai ke%entingan atas o!&ek atau %ro%erti
-ang dinilai. /engan demikian nilai -ang dihasilkan oleh %enilai inde%enden akan
da%at men.erminkan nilai %asar %ro%erti -ang se!enarn-a.
$. Harga transaksi -ang ter.antum dalam risalah lelang adalah harga riil -ang
ditentukan oleh %e&a!at lelang atas ta,aran harga tertinggi -ang dia&ukan oleh
%eserta lelang.

Harga lelang umumn-a !erada di !a,ah nilai %asar dari o!&ek -ang
dilelang mengingat %ada lelang %eserta lelang umumn-a akan mem!erikan harga
%ena,aran -ang menurut %erkiraann-a !erada di !a,ah harga %asar o!&ek -ang
dilelang.
Terkait dengan ketiga nilai NP1P di atas -ang meru%akan tugas Notaris:PPAT
han-a meru&uk %ada nilai transaksi dan nilai %asar' ke.uali Notaris:PPAT terse!ut
8
dalam kaitan %elaksanaan lelang.
0e!agai %a&ak -ang dikenakan %ada %erolehan hak atas tanah dan atau
!angunan' BPHTB menghendaki !ah,a BPHTB dihitung dari dasar %engenaan %a&ak
-ang riil (-ang se!enarn-a) se!agai .erminan nilai dari %ro%erti -ang dialihkan. Hal
ini menghendaki !ah,a harga transaksi &ual !eli -ang dila%orkan adalah mendekati
nilai %asar ,a&ar %ro%erti terse!ut. Hal ini kadang sulit ditera%kan mengingat !esarn-a
harga transaksi akan mem%engaruhi !ia-a"!ia-a -ang !erkaitan dengan transaksi
terse!ut' se%erti !ia-a PPAT' Pa&ak Penghasilan' !ia-a %engurusan serti<ikat' dan !ia-a
lain -ang !erkaitan. 1leh karena itu %ihak %en&ual dan %em!eli memiliki
ke.enderungan untuk tidak men.antumkan harga transaksi -ang sesungguhn-a %ada
akta &ual !eli -ang di!uat dengan maksud untuk mengurangi !ia-a -ang harus
ditanggung oleh %en&ual dan %em!eli. Nilai %asar se.ara umum diteta%kan men&adi
dasar %engenaan %a&ak %ada %erolehan hak selain karena &ual !eli dan lelang. Hal ini
menghendaki untuk setia% tanah dan !angunan diketahui !era%a nilai %asarn-a.
0elan&utn-a menentukan dasar %engertian %a&ak di!utuhkan suatu unsur se!agai
%en-angga manakala atas suatu transaksi &ual !eli harga transaksi -ang dise%akati
%en&ual dan %em!eli serta dituangkan dalam akta &ual !eli !ukan meru%akan harga
transaksi -ang se!enarn-a' dan a%a!ila nilai %asar o!&ek %erolehan hak tidak diketahui
!era%a !esarn-a. Untuk itu UU BPHTB meneta%kan Nilai 4ual 1!&ek Pa&ak (N41P)
se!agai %en-angga dari dua keadaan -ang telah dikemukakan di atas. Hal ini dilakukan
dengan .ara mem!andingkan harga transaksi dan nilai %asar dengan N41P tanah dan
!angunan -ang men&adi o!&ek %erolehan hak' dengan ketentuan mana -ang nilain-a
%aling tinggi itulah -ang diteta%kan se!agai dasar %engenaan %a&ak. Pada lelang
di%andang tidak di%erlukan %en-angga harga riil -ang ter&adi dari %erolehan hak atas
%ro%erti -ang dilelang' sehingga tidak %erlu dilakukan %er!andingan harga trsanksi
dalam lelang dengan N41P.
%. NPOP DPP
Pengenaan %a&ak %eralihan hak atas tanah -ang men&adi NP1P %en-angga
adalah Nilai 4ual 1!&ek Pa&ak (N41P) -ang digunakan Pa&ak Bumi dan Bangunan
(PBB)' di mana dasar hukum Pa&ak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah Undang"
Undang Nomor 12 Tahun 19#8 se!agaimana telah diu!ah dengan Undang"Undang
*
Nomor 12 Tahun 199).
Nilai 4ual 1!&ek Pa&ak (N41P) adalah harga rata"rata -ang di%eroleh dari
transaksi &ual !eli -ang ter&adi se.ara ,a&ar' dan !ilamana tidak terda%at transaksi
&ual !eli' N41P ditentukan melalui %er!andingan harga dengan o!&ek lain -ang se&enis'
atau nilai %erolehan !aru' atau N41P %engganti.
Per!andingan harga dengan o!&ek lain -ang se&enis adalah suatu
%endekatan:metode %enentuan nilai &ual suatu o!&ek %a&ak dengan .ara
mem!andingkann-a dengan o!&ek %a&ak lain -ang se&enis' -ang letakn-a !erdekatan
dan <ungsin-a sama dan telah diketahui harga &ualn-a.
Nilai %erolehan !aru adalah suatu %endekatan:metode %enentuan nilai &ual suatu
o!&ek %a&ak dengan .ara menghitung seluruh !ia-a -ang dikeluarkan untuk
mem%eroleh o!&ek terse!ut %ada saat %enilaian dilakukan' -ang dikurangi dengan
%en-usutan !erdasarkan kondisi <isik o!&ek tertentu.
Nilai &ual %engganti adalah antara %endekatan:metode %enentuan nilai &ual suatu
o!&ek %a&ak -ang !erdasarkan %ada hasil %roduksi o!&ek %a&ak terse!ut.
1!&ek PBB adalah !umi dan atau !angunan. =ang dimaksud dengan klasi<ikasi
!umi dan !angunan adalah %engelom%okkan !umi dan !angunan menurut nilai &ualn-a
dan digunakan se!agai %edoman' serta untuk memudahkan %enghitungan %a&ak -ang
terutang.
3enentukan klasi<ikan !umi:tanah di%erhatikan <aktor"<aktor se!agai !erikut(
a. ;etak tanah
!. Peruntukan
.. Peman<aatan
d. Kondisi lingkungan dan lain"lain
0edangkan menentukan klasi<ikasi !angunan di%erhatikan <aktor"<aktor se!agai !erikut(
a. Bahan -ang digunakan
!. 6eka-asa
.. ;etak
d. Kondisi lingkungan dan lain"lain.
Besarn-a N41P Tidak Kena Pa&ak (N41PTKP) diteta%kan untuk masing"
masing Ka!u%aten:Kota dengan !esar setingi"tinggin-a 6%. 12.000.000'00 (dua !elas
&uta ru%iah) untuk setia% 9a&i! Pa&ak. A%a!ila seorang 9a&i! Pa&ak mem%un-ai

!e!era%a 1!&ek Pa&ak' -ang di!erikan N41PTKP han-a salah satu 1!&ek Pa&ak -ang
nilain-a ter!esar' sedangkan 1!&ek Pa&ak lainn-a teta% dikenakan se.ara %enuh tan%a
dikurangi N41PTKP.

Untuk le!ih &elasn-a da%at dilihat %ada .ontoh !erikut ini(
a. 0eorang 9a&i! Pa&ak mem%un-ai 1!&ek Pa&ak !eru%a !umi dan !angunan 6%.
).000.000'" dan !esarn-a N41PTKP untuk o!&ek %a&ak ,ila-ah terse!ut adalah 6%.
*.000.000'". Karena N41P !erada di !a,ah !atas N41PTKP (6%. *.000.000'00)'
maka o!&ek %a&ak terse!ut tidak dikenakan Pa&ak Bumi dan Bangunan.
!. 0eorang 9a&i! Pa&ak mem%un-ai 1!&ek Pa&ak !eru%a !umi dan !angunan di /esa
A dan /esa B dengan nilai se!agai !erikut(
/esa A(
N41P Bumi 6%. 1$.000.000'00
N41P Bangunan 6%. 9.000.000'00
/esa B(
N41P Bumi 6%. #.000.000'00
N41P Bangunan 6%. 10.000.000'00
N41PTKP untuk o!&ek %a&ak ,ila-ah terse!ut adalah 6%. 10.000.000'00.
/engan data terse!ut di atas' maka N41P untuk %erhitungan PBB( ;angkah
%ertama adalah men.ari N41P dari dua desa terse!ut -ang mem%un-ai nilai %aling
!esar' -aitu /esa A' maka N41P untuk %erhitungan PBB adalah(
N41P Bumi 6%. 1$.000.000'00
N41P Bangunan 9.000.000'00
N41P se!agai dasar %engenaan PBB 6%. 22.000.000'00
N41PTKP 10.000.000'00
N41P untuk %enghitungan PBB 6%. 12.000.000'00
Kemudian untuk desa B(
N41P untuk %enghitungan PBB(
N41P Bumi 6%. #.000.000'00
N41P Bangunan 10.000.000'00
N41P se!agai %engenaan PBB 6%. 1#.000.000'00
N41PTKP 0'00
N41P untuk %enghitungan PBB 6%. 1#.000.000'00
9a&i! Pa&ak %ada .ontoh %oin ! di atas mem%un-ai !e!era%a o!&ek %a&ak'
-aitu di /esa A dan B maka -ang di!erikan N41P Tidak Kena Pa&ak han-a salah satu
o!&ek %a&ak -ang nilain-a ter!esar -aitu di /esa A' sedangkan o!&ek %a&ak -ang !erada
di /esa B teta% dikenakan se.ara %enuh tan%a dikurangi N41P Tidak Kena Pa&ak.
N41P Bumi atau N41P Bangunan se!agaimana dise!utkan di atas dihitung
sesuai luas !umi (tanah) dan !angunan dengan harga %er meter ku!ik sesuai kelas
masing"masing -ang telah ditentukan dalam ;am%iran 2A dan 22A Ke%utusan 3enteri
Keuangan Nomor 82$:K3K.0):199# tentang %engaturan Klasi<ikasi' Penggolongan'
#
dan Ketentuan Nilai 4ual Permukaan Bumi (Tanah) dan Bangunan.
0e!agai .ontoh da%at dilihat dari Penghitungan %a&ak PBB /4P 0umatera Utara
3edan 2 No.0PPT (N1P) ( 12.8.110.002.018001.0 tanggal 02 4anuari 200#'-aitu
suatu tanah dan !angunan di Kota 3edan' dengan luas tanah 110 32 kelas A21 dan
!angunan luas 2 32 kelas A1$' dengan ketentuan N41PTKP untuk Kota 3edan
6%. #.000.000'00'" %erhitungan N41P PBB se!agai !erikut(
O%/&( P#/#( L+#- (M2) K&'#- H#r*# P&r M2
Bumi 110 A21 )*)'000.00
Bangunan 2 A1$ 1*2'000.00
3aka N41P se!agai dasar %engenaan %a&ak PBB(
N41P Bumi > 110 ? 6%. )*).000'00 > 6%. 81.0)0.000'00
N41P Bangunan > 2 ? 6%. 1*2.000'00 > 6 %. 11.**).000'00
N41P se!agai dasar %engenaan %a&ak PBB > 6%. *2.0).000'00
N41PTKP (untuk Kota 3edan) > 6 %. #.000.000'00
N41P untuk %enghitungan PBB > 6%. 8).0).000'00
Atas dasar N41P untuk %enghitungan PBB maka da%at dilakukan %enghitungan PBB
terutang sesuai Pasal 8 UU Nomor 12 Tahun 19#8 tentang Pa&ak Bumi dan Bangunan
se!agaimana telah diu!ah dengan UU Nomor 12 Tahun 199) tari< %a&ak -ang
dikenakan atas o!&ek %a&ak adalah se!esar 0'8@ (lima %erse%uluh %ersen)' dari
%ersentase Nilai 4ual Kena Pa&ak (N4KP).
0edangkan %ersentase nilai &ual o!&ek %a&ak diteta%kan dalam Peraturan Pemerintah
Nomor 28 Tahun 2002 se!agai !erikut(
a. 1!&ek %a&ak %erke!unan' kehutanan dan %ertam!angan se!esar )0@ (em%at %uluh
%ersen) dari Nilai 4ual 1!&ek Pa&ak.
!. 1!&ek %a&ak lainn-a(
i. se!esar )0@ (em%at %uluh %ersen) dari nilai 4ual 1!&ek Pa&ak a%a!ila Nilai
4ual 1!&ek Pa&akn-a 6%. 1.000.000.000'00 (satu miliar ru%iah) atau le!ih.
ii. se!esar 20@ (dua %uluh %ersen) dari Nilai 4ual 1!&ek Pa&ak a%a!ila Nilai
4ual 1!&ek Pa&akn-a kurang dari 6%. 1.000.000.000'00 (satu miliar ru%iah).
Berdasarkan ketentuan %ersentase di atas maka !esarn-a %a&ak terutang PBB dihitung
dengan .ara( tari< %a&ak (0'8@) dikalikan dengan nilai &ual kena %a&ak (N4KP)' se!agai
!erikut(
Pa&ak Bumi dan Bangunan > Tari< Pa&ak ? N4KP
> 0'8@ ? (Presentase N4KP ? (N41P"N41PTKP)).
3aka dari %enghitungan PBB No.0PPT (N1P)( 12.8.110.002.018001.0 tanggal 02
4anuari 200#' dengan N41P untuk %enghitungan PBB 6%. 8).0).000'00 se!agaimana
9
telah dikemukakan di atas' PBB terutang adalah(
PPB terutang > 0'8@ ? (20@ ? 8).0).000'00)
> 8).0)'00.
0elan&utn-a' ketentuan Pa&ak Bumi dan Bangunan (N41P untuk %enghitungan
PBB) ini sangat terkait dengan %erhitungan BPHTB' karena sesuai dengan Pasal *
a-at ($) UU BPHTB a%a!ila Nilai Perolehan 1!&ek Pa&ak (NP1P) tidak diketahui
atau le!ih rendah dari%ada N41P -ang digunakan dalam %engenaan Pa&ak Bumi dan
Bangunan %ada tahun ter&adin-a %erolehan' -ang men&adi dasar %engenaan %a&ak
-ang di%akai adalah N41P Pa&ak Bumi dan Bangunan. /engan mem!andingkan harga
transaksi dan nilai %asar dengan N41P maka N41P diteta%kan se!agai %en-angga
%eneta%an dasar %engenaan %a&ak agar dasar %engenaan %a&ak men.erminkan nilai riil
dari tanah dan !angunan -ang men&adi o!&ek %erolehan hak.
/i%ilihn-a N41P se!agai %en-angga ini dengan alasan !ah,a %ada ;am%iran
Ke%utusan 3enteri Keuangan Nomor 82$:K3K.0):199# N41P PBB meru%akan
.erminan nilai %asar ,a&ar setia% o!-ek %a&ak !umi (tanah) dan !angunan -ang ada di
2ndonesia. Hal ini terlihat dari de<inisi N41P' -aitu harga rata"rata -ang di%eroleh
dari transaksi &ual !eli -ang ter&adi se.ara ,a&ar' -ang &uga meru%akan %engertian
dari niliai %asar %ro%erti.
N41P -ang digunakan se!agai dasar %engenaan %a&ak adalah N41P -ang
digunakan dalam %engenaan PBB atas tanah dan !angunan -ang men&adi o!&ek
BPHTB. /alam %raktik sehari"hari N41P terse!ut da%at dengan mudah dilihat %ada
0urat Pem!eritahuan Pa&ak Terutang (0PPT) -ang dikeluarkan oleh Kantor Pela-anan
PBB -ang ,ila-ah ker&an-a meli%uti tem%at o!&ek %a&ak !erada. Untuk da%at
diter!itkan 0PPT' o!&ek %a&ak !umi (tanah) dan !angunan dimaksud harus sudah
terda<tar %ada Kantor Pela-anan PBB setem%at. /engan demikian' dalam %emenuhan
ke,a&i!an BPHTB' ,a&i! %a&ak harus memiliki 0PPT atas o!&ek %a&ak dimaksud'
a%a!ila !elum diter!itkan 0PPT' ,a&i! %a&ak (%emilik tanah dan !angunan) harus
terle!ih dahulu menda<tarkan o!&ek %a&ak terse!ut ke Kantor Pela-anan PBB setem%at
agar da%at diter!itkan 0PPT atas !umi (tanah) dan !angunan dimaksud.
0elan&utn-a dalam Pasal * a-at ()) UU BPHTB ditegaskan !ah,a a%a!ila N41P
PBB se!agaimana dimaksud se!agai dasar %engenaan %a&ak !elum diteta%kan' !esarn-a
N41P PBB diteta%kan oleh 3enteri Keuangan. Hal ini sering ter&adi %ada saat
%erolehan hak atas tanah dan !angunan dilakukan !ulan 4anuari atau 7e!ruari' di mana
10
%ada saat itu Kantor Pela-anan PBB !elum mener!itkan 0PPT ke%ada ,a&i! %a&ak
!erkaitan dengan administrasi %er%a&akan. /engan demikian N41P -ang !iasan-a
ter.antum %ada 0PPT !elum diketahui oleh ,a&i! %a&ak mau%un %e&a!at -ang
!er,enang sehu!ungan dengan BPHTB. Kondisi ini tentun-a tidak !oleh mem!uat
,a&i! %a&ak menunda %emenuhan BPHTB -ang !eraki!at tertundan-a %erolehan hak
atas tanah dan !angunan terse!ut
Untuk mengatasi hal demikian' Ke%ala Kantor Pela-anan PBB atas nama
3enteri Keuangan akan meneta%kan N41P atas o!&ek %erolehan hak dimaksud %ada
saat (tahun) ter&adin-a %erolehan hak dengan .ara mengeluarkan 0urat Keterangan
N41P atas o!&ek %a&ak dimaksud. 0urat Keterangan N41P memuat nama ,a&i! %a&ak
(PBB)' luas tanah dan luas !angunan' N41P tanah dan !angunan %er m
2
' serta total
N41P tanah dan !angunan terse!ut. 0urat Keterangan N41P ini memiliki kekuatan
hukum -ang sama dengan 0PPT dalam hal %eneta%an N41P o!&ek dimaksud %ada
tahun !ersangkutan karena N41P -ang tertera %ada 0urat Keterangan N41P adalah
sama dengan N41P -ang akan ter.antum dalam 0PPT. Penghitungan N41P tanah dan
!angunan -ang digunakan se!agai %er!andingan terhada% harga transaksi atau nilai
%asar da%at dilakukan dengan menggunakan data -ang tertera %ada 0urat Keterangan
N41P dimaksud. /engan demikian ,a&i! %a&ak tidak terhalangi untuk melakukan
%em!a-aran BPHTB terutang sehingga akta %erolehan hak da%at ditandatangani oleh
%e&a!at (PPAT) -ang !er,enang.
3. N0'#0 P&r4'&.#) O%/&( P#/#( T01#( K&)# P#/#( (NPOPTKP)
Nilai Perolehan 1!&ek Pa&ak Tidak Kena Pa&ak (NP1P Tidak Kena Pa&ak)
adalah suatu !esaran tertentu dari Nilai Perolehan 1!&ek Pa&ak (NP1P) -ang tidak
dikenakan %a&ak. A%a!ila NP1P -ang men&adi dasar %engenaan %a&ak suatu o!&ek
BPHTB kurang dari NP1PTKP -ang diteta%kan' atas o!&ek terse!ut tidak ada BPHTB
-ang harus di!a-ar atau tidak terutang BPHTB. 0ementara itu' a%a!ila NP1P !esarn-a
le!ih dari NP1PTKP -ang diteta%kan' !esarn-a %a&ak terutang dihitung dari selisih
antara NP1P dan NP1PTKP.
NP1PTKP diteta%kan !erdasarkan ketentuan Pasal UU BPHTB' -ang
!esarn-a diteta%kan se.ara regional %aling !an-ak 6%. *0.000.000'00. Khusus !agi
%erolehan hak karena ,aris atau hi!ah ,asiat -ang diterima orang %ri!adi -ang masih
dalam hu!ungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu dera&at ke atas
11
atau ke !a,ah dengan %e,aris atau %em!eri hi!ah ,asiat' termasuk suami:isteri'
NP1PTKP diteta%kan se.ara regional %aling !an-ak 6%. $00.000.000'00. Ketentuan
NP1PTKP diatur le!ih lan&ut dalam %eraturan %emerintah.
0e!agai aturan %elaksanaan' %emerintah mengeluarkan Peraturan Pemerintah
Nomor 11$ Tahun 2000 tentang Penentuan Besarn-a NP1PTKP BPHTB (;em!aran
Negara 6e%u!lik 2ndonesia Nomor )0$2) men-e!utkan(
1
/alam Undang"Undang Nomor 21 Tahun 199 tentang Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan se!agaimana telah diu!ah dengan
Undang" Undang Nomor 20 Tahun 2000' dise!utkan !ah,a dasar %engenaan
%a&ak adalah Nilai Perolehan 1!&ek Pa&ak. Besarn-a %a&ak terutang dihitung
dengan .ara menggalikan tari< %a&ak dengan Nilai Perolehan 1!&ek Pa&ak Kena
Pa&ak -ang di%eroleh dengan .ara mengurangkan Nilai Perolehan 1!&ek Pa&ak
dengan Nilai Perolehan 1!&ek Pa&ak Tidak Kena Pa&ak.
Besarn-a Nilai Perolehan 1!&ek Pa&ak Tidak Kena Pa&ak diteta%kan
diteta%kan se.ara regional dan di!edakan antara %erolehan hak karena ,aris'
dan hi!ah ,asiat -ang diterima orang %ri!adi -ang masih dalam hu!ungan
keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu dera&at ke atas atau satu
dera&at ke !a,ah dengan %em!eri hi!ah ,asiat' termasuk suami:isteri' dengan
!esarn-a Nilai Perolehan 1!&ek Pa&ak Tidak Kena Pa&ak dalam hal %erolehan
hak karena %er!uatan dan %eristi,a hukum lainn-a.
3engingat adan-a %er!edaan tingkat %erekonomian antar daerah' maka
%eneta%an !esarn-a Nilai Perolehan 1!&ek Pa&ak Tidak Kena Pa&ak da%at
di!edakan antara daerah -ang satu dengan daerah lainn-a sesuai dengan
semangat 1tonomi /aerah -ang le!ih mem!erikan ke,enangan ke%ada
%emerintah /aerah Ka!u%aten:Kota untuk mengatur sendiri rumah tanggan-a.
Untuk le!ih mem!erikan rasa keadilan dan ke%astian hukum mengenai
hal terse!ut' %enentuan !esarn-a Nilai Perolehan 1!&ek Pa&ak Tidak Kena Pa&ak
%erlu diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Peraturan Pemerintah Nomor 11$ Tahun 2000 terse!ut %ada %okokn-a
menentukan Nilai Perolehan 1!&ek Pa&ak Tidak Kena Pa&ak diteta%kan se.ara regional
%aling !an-ak 6%. *0.000.000'00 (enam %uluh &uta ru%iah)' ke.uali dalam hal
%erolehan hak karena ,aris' atau hi!ah ,asiat -ang diterima orang %ri!adi -ang masih
dalam hu!ungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu dera&at ke atas atau
satu dera&at ke !a,ah dengan %em!eri hi!ah ,asiat' termasuk suami:isteri' diteta%kan
se.ara regional %aling !an-ak 6%. $00.000.000'00 (tiga ratus &uta ru%iah).
2

/ari hasil
,a,an.ara diketahui Nilai Perolehan 1!&ek Pa&ak Tidak Kena Pa&ak (NP1PTKP)
1
Ate% Ad-a Barata' Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Menghitung
Objek dan Cara Pengajuan Keberatan Pajak, PT. 5le? 3edia Kom%utindo' 4akarta' hal. 21"22.
2
Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 11$ Tahun 2000 tentang Penentuan Besarn-a
NP1PTKP BPHTB.
12
untuk Kota 3edan adalah se!esar 6%. $0.000.000'00'" (tiga %uluh &uta).
1. N0'#0 P&r4'&.#) O%/&( P#/#( K&)# P#/#( (NPOPKP)
Nilai Perolehan 1!&ek Kena Pa&ak (NP1PKP) adalah !esaran tertentu dari
NP1P -ang !oleh dikenakan %a&ak. Pasal # UU BPHTB meneta%kan Nilai Perolehan
1!&ek Pa&ak Kena Pa&ak di%eroleh dengan .ara mengurangkan Nilai Perolehan 1!&ek
Pa&ak (NP1P) dengan Nilai Perolehan 1!&ek Pa&ak Tidak Kena Pa&ak (NP1PTKP).
/alam BPHTB' Nilai Perolehan 1!&ek Pa&ak Kena Pa&ak diteta%kan se!agai dasar
%erhitungan %a&ak. /engan demikian NP1PKP meru%akan !asis %a&ak %ada BPHTB.A
Tari< %a&ak -ang digunakan untuk menghitung !esarn-a BPHTB terutang adalah
tari< tunggal. Pasal 8 UU BPHTB meneta%kan !ah,a tari< %a&ak diteta%kan se!sar 8
%ersen. /engan demikian !esarn-a tari< %a&ak -ang digunakan untuk meneta%kan
BPHTB terutang diteta%kan se!esar 8 %ersen dari Nilai Perolehan 1!&ek Pa&ak Kena
Pa&ak (NP1PKP)' se!agai !erikut(
Pa&ak terutang > Tari< Pa&ak ? Basis Pa&ak
BPHTB terutang > Tari< Pa&ak ? (NP1P"NP1PTKP)
BPHTB terutang > 8@ ? NP1PKP.
+ontoh %erhitungan BPHTB(
1. Pada tanggal * 4anuari 2001' Tuan B0C mem!eli tanah -ang terletak di Ka!u%aten
BDDC dengan Nilai Perolehan 1!&ek Pa&ak (NP1P) 6%80.000.000'00. Nilai
Perolehan 1!&ek Pa&ak Tidak Kena Pa&ak (NP1PTKP) untuk %erolehan hak selain
karena ,aris' atau hi!ah ,asiat -ang diterima orang %ri!adi -ang masih dalam
hu!ungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu dera&at ke atas atau
satu dera&at ke !a,ah dengan %em!eri hi!ah ,asiat' termasuk suami:istri' untuk
Ka!u%aten BDDC diteta%kan se!esar 6% *0.000.000'00. 3engingat NP1P le!ih
ke.il di!andingkan NP1PTKP' maka %erolehan hak terse!ut tidak terutang Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan(
BPHTB > 8 @ ? (6% 80 &uta E 6% *0 &uta)
> 8 @ ? ( 0)
> 0 (nihil).
2. Pada tanggal 4anuari 2001' N-on-a B/C mem!eli tanah dan !angunan -ang
terletak di Ka!u%aten BDDC dengan NP1P 6%100.000.000'00. NP1PTKP untuk
%erolehan hak selain karena ,aris' atau hi!ah ,asiat -ang diterima orang %ri!adi
-ang masih dalam hu!ungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu
dera&at ke atas atau satu dera&at ke !a,ah dengan %em!eri hi!ah ,asiat' termasuk
suami:istri' untuk Ka!u%aten BDDC diteta%kan se!esar 6%*0.000.000'00. Besarn-a
Nilai Perolehan 1!&ek Pa&ak Kena Pa&ak (NP1PKP) adalah 6%100.000.000'00
dikurangi 6%. *0.000.000'00 sama dengan 6%)0.000.000'00' maka %erolehan hak
terse!ut terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
BPHTB > 8 @ ? (6% 100 E 6% *0) &uta
> 8 @ ? ( 6% )0) &uta
1$
> 6% 2 &uta.
1)
$. Pada tanggal 2# 4uli 2001' TuanB0C menda<tarkan ,arisan !eru%a tanah dan
!angunan -ang terletak di Kota BBBC dengan NP1P 6%)00.000.000'00.
NP1PTKP untuk %erolehan hak karena ,aris untuk Kota BBBC diteta%kan se!esar
6%$00.000.000'00. Besarn-a NP1PKP adalah 6%)00.000.000'00 dikurangi
6%$00.000.000'00 sama dengan 6%100.000.000'00' maka %erolehan hak terse!ut
terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan(
BPHTB > 8 @ ? (6% )00 E 6%$00) &uta
> 8 @ ? ( 6% 100) &uta
> 6% 8 &uta.
). Pada tanggal NoFem!er 2001' 9a&i! Pa&ak orang %ri!adi BKC menda<tarkan hi!ah
,asiat dari orang tua kandung' se!idang tanah -ang terletak di Kota BBBC dengan
NP1P 6%280.000.000'00. NP1PTKP untuk %erolehan hak karena hi!ah ,asiat
-ang diterima orang %ri!adi -ang masih dalam hu!ungan keluarga sedarah dalam
garis keturunan lurus satu dera&at ke atas atau satu dera&at ke !a,ah dengan
%em!eri hi!ah ,asiat' termasuk suami:istri' untuk Kota BBBC diteta%kan se!esar
6%$00.000.000'00. 3engingat NP1P le!ih ke.il di!andingkan NP1PTKP' maka
%erolehan hak terse!ut tidak terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan(
BPHTB > 8 @ ? (6% 280 E 6% $00) &uta
> 8 @ ? ( 0)
> 0 (nihil).
/engan demikian -ang men&adi dasar %engenaan %a&ak adalah nilai Perolehan 1!&ek
Pa&ak (NP1P) -ang ditentukan se!esar harga transaksi. Namun a%a!ila nilai NP1P
(nilai transaksi) tern-ata le!ih rendah dari Nilai 4ual 1!&ek Pa&ak Bumi dan Bangunan
(N41P PBB)' maka -ang men&adi dasar %engenaan %a&ak adalah nilai %ada N41P PBB.
/emikian &uga haln-a dengan %erolehan hak atas tanah dan !angunan karena hi!ah'
namun dalam %erolehan karena hi!ah dimungkinkan dia&ukan %engurangan se!esar 80
%ersen a%a!ila %enerima hi!ah adalah keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu
dera&at ke atas atau ke !a,ah dengan %em!eri hi!ah.
2.2 P&)*+r#)*#) BPHTB A$#- P&r4'&.#) H#( S&3#r# H0%#.
Hi!ah tanah meru%akan %em!erian seseorang ke%ada orang lain dengan tidak
ada %enggantian a%a %un dan dilakukan se.ara suka rela' tan%a ada kontra%restasi dari
%ihak %enerima %em!erian' dan %em!erian itu dilangsungkan %ada saat si %em!eri
masih hidu%. 2nilah -ang !er!eda dengan ,asiat' -ang mana ,asiat di!erikan sesudah
si %e,asiat meninggal dunia.
18
Pengertian hi!ah dalam Pasal 1*** KUH Perdata' -akni(
Hi!ah adalah suatu %er&an&ian dengan mana si %enghihah' di ,aktu hidu%n-a'
dengan .uma".uma dan dengan tidak da%at ditarik kem!ali' men-erahkan sesuatu
!enda guna ke%erluan si %enerima hi!ah -ang menerima %en-erahan itu. Undang"
undang tidak mengakui lain"lain hi!ah selain hi!ah"hi!ah diantara orang"orang -ang
masih hidu%.
Hi!ah han-alah da%at mengenai !enda"!enda -ang sudah ada. 4ika hi!ah itu meli%uti
!enda"!enda -ang !aru akan ada di kemudian hari' maka sekedar mengenai itu
hi!ahn-a adalah !atal.
0i %enghi!ah tidak !oleh mem%er&an&ikan !ah,a ia teta% !erkuasa untuk
men&ual atau mem!erikan ke%ada orang lain suatu !enda -ang termasuk dalam hi!ahG
hi!ah -ang sema.am itu' sekadar mengenai !enda terse!ut diangga% se!agai !atal.
$
Namun' di%er!olehkan ke%ada si %enghi!ah untuk mem%er&an&ikan !ah,a ia
teta% memiliki kenikmatan atau nikmat hasil !enda"!enda -ang dihi!ahkan' !aik !enda"
!enda !ergerak mau%un !enda"!enda tak !ergerak atau !ah,a ia da%at mem!erikan
kenikmatan atau nikmat hasil terse!ut ke%ada orang lainG dalam hal mana harus
di%erhatikan ketentuan"ketentuan !a! ke se%uluh Buku kedua Kita! Undang" Undang
ini.
)
0uatu hi!ah adalah !atal' &ika di!uat dengan s-arat !ah,a si %enerima hi!ah
akan melunasi utang"utang atau !e!an"!e!an lain' selain -ang din-atakan dengan
tegas di dalam akta hi!ah sendiri atau di dalam suatu da<tar -ang ditem%elkan
%adan-a.
8

Kemudian' si %enghi!ah !oleh mem%er&an&ikan !ah,a ia akan memakai
se&umlah uang dari !enda"!enda -ang dihi!ahkan. 4ika meninggal' maka a%a -ang
dihi!ahkan teta% untuk seluruhn-a %ada si %enerima hi!ah.
*
0e!elum lahirn-a Peraturan Pemerintah Nomor 2) Tahun 199 tentang
Penda<taran Tanah (PP No.2) Tahun 200 tentang Penda<taran Tanah)' !agi mereka
-ang tunduk ke%ada KUH Perdata' surat hi!ah ,asiat harus di!uat dalam !entuk
tertulis dari Notaris.

0urat hi!ah ,asiat -ang tidak di!uat oleh Notaris tidak memiliki
kekuatan hukum. 3ereka -ang tunduk %ada hukum adat da%at mem!uatn-a di !a,ah
tangan' teta%i %roses di kantor Pertanahan harus di!uat dengan akta PPAT.
#
3
Pasal 1** KUH Perdata.
4
Pasal 1**# KUH Perdata' selan&utn-a Pasal 8* s:d *0 KUH Perdata.
5
Pasal 1*0 KUH Perdata.
6
Pasal 1*1 KUH Perdata.
7
Pasal 1008 KUH Perdata' !er!un-i' seorang -ang me,ariskan di%er!olehkan' !aik
dalm suatu ,asiat' mau%un dalam suatu akta di !a,ah tangan se%erti -ang terse!ut dalam Pasal
9$8' mau%un %ula dalam suatu akta notaris khusus' mengangkat seorang atau !e!era%a orang
%elaksana ,asiat. 2a da%at %ula mengangkat !er!agai orang' su%a-a &ika -anga satu !erhalangan'
digantikan oleh -ang lainn-a.
8
5<endi Perangin' Mencegah Sengketa Tanah, +etakan Kedua' 6a&a,ali' 4akarta' 1999'
hal. )*.
1*
0etelah lahirn-a PP No. 2) Tahun 199' setia% %em!erian hi!ah tanah harus
dilakukan dengan akta PPAT. Perolehan tanah se.ara hi!ah se-ogian-a dida<tarkan
%eralihan hakn-a itu di Kantor Pertanahan setem%at se!agai !entuk %engamanan
hi!ah tanah.
Kekuatan hukum akta hi!ah terletak %ada <ungsi akta otentik itu sendiri -akni
se!agai alat !ukti -ang sah menurut undang"undang (Pasal 1*#2' 1#* dan Pasal
1#*# KUH Perdata)'
9

sehingga hal ini meru%akan aki!at langsung -ang meru%akan
keharusan dari ketentuan %erundang"undangan' !ah,a harus ada akta"akta otentik
se!agai alat %em!uktian.
Kemudian dalam Pasal 1*#9 KUH Perdata' suatu hi!ah tidak da%at ditarik
kem!ali mau%un diha%uskan karenan-a' melainkan dalam hal"hal !erikut(
a. Karena tidak di%enuhi s-arat"s-arat dengan mana %enghi!ahan telah dilakukan.
!. 4ika si %enerima hi!ah telah !ersalah m.lakukan atau mem!antu melaku" kan
ke&ahatan -ang !ertu&uan mengam!il &i,a si %enghi!ah atau suatu ham!atan lain
terhada% si %enghi!ah.
.. 4ika ia menolak mem!erikan tun&angan na<kah ke%ada si %enghi!ah' setelah orang
ini &atuh dalam kemiskinan.
Namun demikian' tidak diatur dengan &elas !atasan &umlah harta:!enda:!arang
-ang da%at dihi!ahkan sehingga &uga %erlu melihat !agian kedua KUH Perdata'
khususn-a %asal"%asal -ang memuat ketentuan tentang !atasan legitie !ortie, -akni
Pasal 91$' 9)9 dan 920 KUH Perdata'
10

serta %eraturan %erundang"undangan
lainn-a se%erti
9
Pasal 1#* KUH Perdata' !er!un-i( Pem!uktian dengan tulisan dilakukan dengan
tulisan"tulisan otentik mau%un dengan tulisan"tulisan di !a,ah tangan. Pasal 1#*2' !er!un-i(
0uatu Perdamaian -ang diadakan atas dasar surat"surat -ang kemudian din-atakan %alsu' adalah
sama sekali !atal. Pasal 1#*#' !er!un-i( 0uat akta otentik ialah suatu akta -ang di dalam !entuk
-ang ditentukan oleh udnang"undang' di!uat oleh atau dihada%an %ega,ai"%ega,ai umum -ang
!erkuasa untuk itu ditem%at di mana akta di!uatn-a.
10
Pasal 91$ KUH Perdata' !er!un-i( Bagian mutlak atau legitime %ortie' adalah suatu
!agian dari harta %eninggalan -ang harus di!erikan ke%ada ,aris dalam garis lurus menurut
undang"undang' terhada% !agian mana si -ang meninggal tak di%er!olehkan meneta%kan sesuatu'
!aik selaku %em!erian antara -ang masih hidu%' mau%un selaku ,asiat. Pasal 9)9 !er!un-i( 0egala
suatu ,asiat -ang di!uat menurut tiga %asal -an lalu' harus ditandatangani oleh si -ang
me,ariskan' oleh mereka di hada%an sia%a surat itu di!uat dan oleh sekurang" kurangn-a salah
seorang saksi. Pasal 920' !er!un-i( Terhada% segala %em!erian atau %enghi!ahan' !aik antara -ang
masih hidu%' mau%un dengan surat ,asiat -ang mengaki!atkan men&adi kurangn-a !agian mutlak
dalam sesutu ,arisan' !olehlah kelak dilakukan %engurangan' !ilamana ,arisan itu &atuh meluang'
akan teta%i han-alah atas tuntutan %ara ,aris mutlak dan ahli ,aris atau %engganti mereka.
1
Undang"Undang Nomor 1 Tahun 19) tentang Perka,inan. 0elain itu' adan-a
unsur %er!uatan mela,an hukum dalam hal %enghi!ahan da%at %ula mem!atalkan akta
hi!ah.
11
Agar men&adi alat !ukti -ang sah' akta hi!ah harus di!uat dan ditandatangani
oleh %e&a!at -ang !er,enang serta %ara %ihak -ang terkait di dalamn-a. 0elain itu'
dalam %em!uatan akta hi!ah' %erlu di%erhatikan o!&ek -ang akan dihi!ahkan' karena
dalam Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 19*1 se!agaimana telah diu!ah dengan
Peraturan Pemerintah Nomor 2) Tahun 199 tentang Penda<taran Tanah ditentukan
!ah,a untuk o!&ek hi!ah tanah harus di!uat akta hi!ah oleh Peia!at Pem!uat Akta
Tanah (PPAT). Akan teta%i' a%a!ila o!&ek terse!ut selain dari itu (o!&ek hi!ah !enda
!ergerak)' maka ketentuan dalam B9 terse!ut teta% digunakan se!agai dasar
%em!uatan akta hi!ah' -akni di!uat dan ditandatangani Notaris.
12
/alam hi!ah hak ke%emilikan atas tanah dan !angunan' orang -ang mem%un-ai
hak atas tanah dan !angunan men-erahkan hak ke%emilikan atas tanah dan
!angunann-a untuk selama"laman-a ke%ada seseorang dan se&ak itu hak atas tanah
dan !angunan terse!ut telah !er%indah ke%ada -ang menerima hi!ah terse!ut' sama
haln-a dengan &ual !eli dan tukar menukar'
1$
-ang harus dilakukan dengan akta PPAT'
sehingga %em!erian hi!ah meru%akan o!&ek %a&ak (BPHTB).
Pada %erolehan hak atas tanah dan !angunan karena hi!ah dimungkinkan
dia&ukan %engurangan se!esar 80 %ersen a%a!ila %enerima hi!ah adalah keluarga
sedarah dalam garis keturunan lurus satu dera&at ke atas atau ke !a,ah dengan %em!eri
hi!ah. A%a!ila tern-ata %enerima hi!ah dan %em!eri hi!ah tidak memenuhi ketentuan
di atas' BPHTB terutama dihitung se.ara %enuh dan %enerima hi!ah tidak memiliki hak
untuk menga&ukan %engurangan BPHTB se!esar 80 %ersen.
1)
Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 20 BPHTB' !ah,a atas %ermohonan
9a&i! Pa&ak' %engurangan %a&ak -ang terutang da%at di!erikan oleh 3enteri karena(
a. kondisi tertentu 9a&i! Pa&ak -ang ada hu!ungann-a dengan 1!&ek Pa&ak' atau
!. kondisi 9a&i! Pa&ak -ang ada hu!ungann-a dengan se!a!"se!a! tertentu' atau
.. tanah dan atau !angunan digunakan untuk ke%entingan sosial atau %endidikan
-ang semata"mata tidak untuk men.ari keuntungan.
11
Adrian 0utedi' Peralihan Hak Atas Tanah "an Penda#tarann$a, 0inar Hra<ika' 4akarta'
200' hal. 100.
12
%bid&, hal. 101.
13
9ant&ik 0aleh 6.' o!& cit&, hal. $8.
14
3arihot P. 0iahaan' o!& cit, hal. $08.
1#
Ketentuan mengenai %em!erian %engurangan %a&ak -ang terutang se!agairnana
dimaksud di atas diatur dengan Ke%utusan 3enteri.
Perhitungan BPHTB untuk %erolehan hak atas tanah dan !angunan karena
hi!ah terse!ut da%at dilihat .ontoh !erikut ini(
18
/rs. 3ustadla menghi!ahkan se!uah rumah tinggal dengan luas tanah )00 m
2
dan luas !angunan 100 m
2

ke%ada 2r. 4uanda' adik kandungn-a. Akta hi!ah
di!uat oleh Notaris:PPAT %ada tanggal 18 3aret 2001. Ada%un nilai %asar
adalah' 6%. 128.000.000'00. /iketahui N41P tanah %er m
2

adalah > 6%.
2#8.000'00 dan N41P !angunan adalah 6%. $10.000'00 %er m
2
' serta NP1PTKP
selain karena ,aris dan hi!ah ,asiat tahun 2001 %ada ka!u%aten o!&ek %a&ak
!erada diteta%kan 6%. )0.000.000'00.
Pertan-aan (
Bera%a BPHTB terutang -ang harus di!a-ar oleh 2r. 4uanda %ada saat
%enandatanganan akta hi!ah terse!utI
Pen-elesaian(
Nilai %asar 6%. 128.000.000'00
NP1PTKP tahun 2001 6%. )0.000.000'00
/rs. 3urtadla menghi!ahkan rumah tinggal milikn-a ke%ada 2r. 4uanda' adik
kandungn-a' %ada tanggal 18 3aret 2001.
Perhitungan N41P(
N41P !umi:tanah( )00 m
2

? 6% 2#8.000'00:m
2

> 6%. 11).000.000'00
N41P Bangunan 100 m
2

? 6% $10.000'00:m
2

> 6 %. $1.000.000'00 (J)
N41P !umi dan !angunan > 6%. 1)8.000.000'00
Karena N41P le!ih !esar dari%ada nilai %asar' -ang men&adi NP1P adalah
N41P (NP1P> 6% 1)8.000.000'00).
BPHTB terutang -ang harus di!a-ar oleh 2r. 4uanda' adik kandung /rs.
3urtadla' %ada saat %enandatanganan akta hi!ah oleh notaris tanggal 18 3aret
2001 (
NP1P ( 6%. 1)8.000.000'00
/ikurangi NP1PTKP ( 6 %. )0.000.000G00 (")
NP1PKP ( 6%. 108.000.000'00
BPHTB terutang > 8@ ? 6%108.000.000'00
> 6%. 8.280.000'00
Pada %erolehan hak atas tanah dan !angunan karena hi!ah ke%ada adik kandung
%ada kasus di atas' maka !agi si %enerima hak (%enerima hi!ah) tidak di!erikan
%engurangan atas %a&ak (BPHTB) -ang terutang sehingga %erhitungan BPHTB terutang
adalah sama se%erti %ada transaksi &ual !eli. Pengurangan %a&ak terutang se!esar 80
15
%bid&, hal. $08"$09.
19
%ersen dari BPHTB -ang terutang han-a di!erikan %ada %erolehan hak karena hi!ah
ke%ada keturunan sedarah dalam garis lurus satu dera&at ke atas atau ke !a,ah (dari
orang tua ke%ada anak kandung atau dari anak ke%ada orang tua kandung)'
se!agaimana .ontoh !erikut ini(
3elihat keadaan anakn-a -ang !elum memiliki usaha teta%' Tuan 3ahmud
!ermaksud menghi!ahkan se!uah ruko %ada ka,asan %erdagangan di Kota
Kalianda' ke%ada Tuan Ahmed' anak kandungn-a' se!agai modal usaha.
Ada%un ruko -ang dihi!ahkan adalah se!uah ruko dua lantai dengan luas
!angunan 100 m
2

dan luas tanah > 100 m
2

dengan nilai %asar ,a&ar 6%.
*0.000.000'00. Atas ruko terse!ut telah ter!it 0PPT tahun 2001 dengan N41P
dengan luas !angunan se!agai dasar %engenaan %a&ak > 6% 0.000.000'00 dan
diketahui !ah,a NP1PTKP Ka!u%aten ;am%ung 0elatan Tahun 2001 adalah
se!esar 6%18.000.000'00. Akta hi!ah dilakukan di hada%an notaris %ada
tanggal 28 3ei 2001. Tuan Ahmed mendengar in<ormasi !ah,a atas %erolehan
hak karena hi!ah di!erikan %engurangan atas BPHTB -ang terutang dan
!ermaksud meman<aatkan <asilitas %engurangan terse!ut dalam %emenuhan
ke,a&i!an %em!a-aran BPHTB"n-a.
Pertan-aan(
Bera%akah BPHTB terutang -ang harus di!a-ar oleh Tuan Ahmed atas
%erolehan hak atas ruko -ang di%erolehn-a se!agai hi!ah dari orang tua
kandungn-a %ada saat %enandatanganan akta hi!ah I
Pen-elesaian (
Nilai %asar ( 6%*0.000.000'00
N41P tahun 2001 ( 6%0.000.000'00
NP1PTKP tahun 2001 ( 6%18.000.000'00
Tuan 3ahmud menghi!ahkan ruko milikn-a ke%ada Tuan Ahmed' anak
kandungn-a' dan akta hi!ah ditandatangani . oleh notaris %ada tanggal 28 3ei
2001.
Karena N41P 2.hih !esar dari%ada nilai %asar' maka -ang m.n&adi NP1P
adalah N41P (NP1P> 6%0.000.000'00).
BPHTB terutang -ang harus di!a-ar oleh Tuan Ahmed' anak kandung Tuan
3ahmud' saat akta hi!ah ditandatangani %ada tanggal 28 3ei 2001 adalah(
NP1P ( 6%. 0.000.000'00
/ikurangi NP1PTKP ( 6 %. 18.000.000'00 ( " )
NP1PK2 ( 6%. 88.000.000'00
BPHTB Tennang > 8@ ? 6%88.000.000'00
> 6%. 2.80.000'00
Karena %erolehan hak atas tanah dan !angunan meru%akan hi!ah dari orang tua
ke%ada anak kandung' maka Tuan Ahmed da%at menga&ukan %engurangan BPHTB
terutang se!esar 80 %ersen. 0esuai dengan ketentuan Ke%ala KP PBB setem%at atas
nama 3enteri Keuangan akan mener!itkan 0urat Ke%utusan Pem!erian Pengurangan
20
BPHTB dengan %erhitungan %erhitungan se!agai !erikut(
BPHTB -ang seharusn-a terutang > 6% 2.80.000'00
Pengurangan 80@ ? 6% 2.80.000'00 > 6 % 1.$8.000'00 ( " )
BPHTB -ang harus di!a-ar > 6% l.$8.000'00
/engan demikian' atas %erolehan hak atas ruko dua lantai -ang di%erolehn-a dari
orang tua kandungn-a' Tuan Ahmed akan mem!a-ar BPHTB terutang se!esar
6%.l.$8.000'00. /alam %raktik sehari"hari %ada saat %enandatanganan akta hi!ah
Tuan Ahmed da%at mem!a-ar (melunasi) BPHTB terutang se!esar 6%. l.$8.000'00
sesuai %erhitungan BPHTB terutang setelah dikurangi %engurangan %a&ak se!esar 80
%ersen. Namun' Tuan Ahmed harus segera menga&ukan %ermohonan %engurangan
BPHTB sesuai dengan ketentuan -ang !erlaku.
2." K&5#$+.#) N4$#r0- 1#) PPAT D#'#, P&,%+#$#) A($# H0%#. A$#- T#)#.
D#) B#)*+)#) B&r1#-#r(#) UU BHPTB
Pelaksanaan %emungutan %a&ak memerlukan suatu sistem -ang telah disetu&ui
mas-arakat melalui %er,akilann-a di de,an %er,akilan' dengan menghasilkan suatu
%eraturan %erundang"undangan -ang men&adi dasar %elaksanaan %er%a&akan !agi <iskus
mau%un !agi ,a&i! %a&ak. 0istem %emungutan %a&ak -ang !erlaku di 2ndonesia
menuntut ,a&i! %a&ak untuk turut akti< dalam %emenuhan ke,a&i!an %er%a&akann-a.
0istem %emungutan -ang !erlaku adalah sel# assesent s$ste' di mana segala
%emenuhan ke,a&i!an %er%a&akan dilakukan se%enuhn-a oleh ,a&i! %a&ak' <iskus han-a
melakukan %enga,asan melalui %rosedur %emeriksaan.
Kondisi %er%a&akan -ang menuntut keikutsertaan akti< ,a&i! %a&ak dalam
men-elenggarakan %er%a&akann-a mem!utuhkan ke%atuhan ,a&i! %a&ak -ang tinggi.
=aitu' ke%atuhan dalam %emenuhan ke,a&i!an %er%a&akan -ang sesuai dengan
ke!enarann-a. Karena se!agian !esar %eker&aan dalam %emenuhan ke,a&i!an
%er%a&akan itu dilakukan oleh ,a&i! %a&ak (dilakukan sendiri atau di!antu tenaga ahli
misaln-a %raktisi %er%a&akan %ro<esional:ta' agent)' !ukan <iskus selaku %emungut
%a&ak. 0ehingga ke%atuhan di%erlukan dalam sel# assesent s$ste' dengan tu&uan %ada
%enerimaan %a&ak -ang o%timal. Ke%atuhan memenuhi ke,a&i!an %er%a&akan se.ara
sukarela ((oluntar$ o# co!liance) meru%akan tulang %unggung sistem sel# assessent'
di mana ,a&i! %a&ak !ertanggung &a,a! meneta%kan sendiri ke,a&i!an %er%a&akan
dan kemudian se.ara akurat dan te%at ,aktu mem!a-ar dan mela%orkan %a&akn-a
21
terse!ut.
BAB III
PENUTUP
".1 K&-0,5+'#)
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah !ea -ang dikenakan %ada
setia% %emindahan hak atau hi!ah ,asiat atas harta teta% dan hak"hak ke!endaan atas
tanah -ang %emindahan hakn-a dilakukan dengan akta.
0u!&ek BPHTB adalah orang %ri!adi atau !adan -ang mem%eroleh hak atas
tanah dan atau !angunan. 0u!&ek BPHTB -ang dikenakan ke,a&i!ah ,a&i! mem!a-ar
BPHTB -ang menurut %erundang"undangan %er%a&akan -ang men&adi 9a&i! Pa&ak.
".2 S#r#)
2si dari makalah ini masih !elum lengka% dan &auh dari kodisi sem%urna' oleh
se!a! itu sa-a dengan senang hati mengahara%kan masukan dan kritikan dari %em!a.a
guna %en-em%urnaan le!ih lan&ut.
22
DA6TAR PUSTAKA

A.hmad T&ah&ono dan 3.7akhri Husein (2009)' Per!ajakan, 5disi Keem%at'UPP 0T23
=KPN' =og-akarta.
3ardiasmo (200*)' Per!ajakan, 5disi 6eFisi'+K Andi 1<<set'=og-akarta.
Pen&elasan dan Peraturan Pelaksanaan Berkaitan dengan Undang"Undang Per%a&akan.
9alu-o (200#)' Per%a&akan 2ndonesia' Buku 1 edisi #' 4akarta( 0alem!a 5m%at.
2katan Akuntan 2ndonesia (200)' Pern-ataan 0tandar Akuntansi Keuangan %er
0e%tem!er 200' Pener!it 0alem!a 5m%at.
0udirman 6isma,ati' 05.'3.0A dan Amiruddin Antong' 05.'3.0i(2012) ' Per!ajakan
Pendekatan Teori dan Praktik' Pener!it 5m%at /ua 3edia' 3alang (&a,a
timur).
Ate% Ad-a Barata' Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB),
Menghitung Objek dan Cara Pengajuan Keberatan Pajak, PT. 5le?
3edia Kom%utindo' 4akarta'
Adrian 0utedi' Peralihan Hak Atas Tanah "an Penda#tarann$a, 0inar Hra<ika'
4akarta' 200
" Undang"Undang No. 20 Tahun 2000 Tentang Peru!ahan Atas Undang"Undang No.
21 Tahun 199 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
" Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 19*1 Tentang Penda<taran Tanah
" Peraturan Pemerintah No. 2) Tahun 199 Tentang Penda<taran Tanah
" Peraturan Pemerintah No. )* Tahun 2002 Tentang Bia-a Peru!ahan /ata =uridis
Pertanahan
" Ke%utusan 3enteri Keuangan No. Ke%"09:94P.12:B/.08:200$ Tentang Basarn-a
Nilai Perolehan 1!-ek Pa&ak Tidak Kena Pa&ak
2$
DA6TAR ISI
BAB 2 P5N/AHU;UAN..................................................................................... 1
1.1 ;atar Belakang.................................................................................... 1
1.2 6umusan 3asalah............................................................................... 1
1.$ Tu&uan Penulisan................................................................................ 1
BAB 22 P53BAHA0AN........................................................................................ 2
2.1 /asar Hukum Pengenaan dan +ara Perhitungan BPHTB................. 2
2.1.1 /asar Hukum BPHTB............................................................ 2
2.1.2 /asar Pengenaan dan +ara Perhitungan Pa&ak....................... )
2.2 Pengurangan BPHTB Atas Perolehan Hak 0e.ara Hi!ah.................. 1)
2.$ Ke%atuhan Notaris dan PPAT dalam Pem!uatan Akta Hi!ah Atas
Tanah dan Bangunan Berdasarkan UU BHPTB
............................................................................................................
............................................................................................................
20
BAB 222 P5NUTUP................................................................................................. 21
$.1 Kesim%ulan......................................................................................... 21
$.2 0aran................................................................................................... 21
/A7TA6 PU0TAKA................................................................................................. 22
2)