ANALISIS PROYEK

Proyek:
Suatu rangkaian kegiatan yang menggunakan
sejumlah sumber daya untuk memperoleh suatu
manfaat(benefit).
Kegiatan ini tentunya memerlukan biaya (cost),
yang diharapkan dapat memberikan suatu hasil
(return) dalam jangka waktu tertentu. Dengan
demikian diperlukan suatu perencanaan dan
pelaksanaan, yang disesuaikan dengan tujuan
yangingindicapai.

Tujuan Analisis Proyek:

membantumengambilkeputusandalam
menentukan pemilihan penanaman
investasi di dalam suatu proyek yang
tepat, dari berbagai alternatif yang
dapatdilaksanakan

Aspek-aspekAnalisis:
1).AspekTeknis:mencakuppenggunaan
komponeninputdanoutput,dalambentuk
barangataujasa.Dalamhaliniperluditentukan
jumlah,waktu/kapandigunakan,sertatenaga
yangdiperlukan.
2). Aspek manajemen dan administrasi:
mencakup dua hal, yaitu kemampuan tenaga
yang akan menangani proyek, serta keterlibatan
masyarakatsetempat.

3). Aspek kelembagaan: membahas masalah

hubungan kerjasama antara pelaksanaan
proyekdenganpemerintahdaerahsetempat.
4). Aspek komersial: membahas segala
sesuatu yang berhubungan dengan cara
mendapatkan input yang diperlukan dan
bagaimanacaramemasarkanoutputyangakan
dihasilkanolehproyek.

5).Aspekfinansial:membahasmasalahcara
untukmemperolehmodal/danayangdiperlukan,
sertabagaimanaproyekdapatmengembalikan
danayangtelahdiperolehnya(dalambetuk
kredit)
6).Aspekekonomisdilakukanuntukmelihat
apakahproyekyangakandilaksanakanakan
dapatmemberimanfaatyangmenguntungkan
kepadamasyarakatsecarakeseluruhan.

Jenis Analisis Proyek

1). Analisis finansial dilakukan untuk
kepentingan individu atau lembaga yang
menanamkanmodalnyadalamproyektersebut,
misalnya
petani,
wiraswastawan
atau
perusahaan.
2). Analisis ekonomi lebih ditujukan untuk
melihat manfaat yang diperoleh oleh
masyarakat luas, atau perekonomian sebagai
suatusistemkeseluruhan.

Analisis
No

1.

Komponen
Biaya(Cost)

-Investasi
-Operasi
-Pemeliharaan
-Upah/gaji
-Pajak
-
Pengembalian
kreditdanbunga
-Biayasosial

Finansial

Ekonomi

v
v
v
v
v

v
v
v
v
x

v
v
v
v

v
x
x
v

2.

Manfaat(Benefit)
-Hasilproduksi
-Subsidi
-Kredit
-Hibah(Grant)

Kriteria Investasi:
Untuk menilai kelayakan suatu proyek, atau
membuat peringkat (rangking) beberapa
proyek yang harus dipilih, dapat digunakan
beberapa kriteria.Empat cara yang paling
banyakdigunakan,yaitu:
1.
Net Present Value(NPV)
2.
Internal Rate of Return(IRR)
3.
Benefit Cost Ratio(BCRatio)
4.
Payback period
Keempat cara tersebut dapat digunakan
tersendiri secara terpisah atau bersamasama.

Arus Kas (Cash Flow)

Aruskas:catatanaliranmafaatdanbiaya
ke dalam atau ke luar kas proyek dari
waktukewaktu.
Bentukarusmulaitahunke-0
Bentukarusmulaitahunke-1
Untuk menyeragamkan nilai dilakukan
konversi ke titik waktu 0 dengandiscount
factor(DF)
dimana
DF=discount factor

Arus Kas (Cash Flow)

Untukmenentukankriteriainvestasi,perludisusun
arus kas setiap tahun selama umur proyek, baik
untuk biaya ataupun manfaat. Jadi arus kas
merupakan catatan aliran mafaat dan biaya ke
dalam atau ke luar kas proyek dari waktu ke
waktu Dari arus ini dihitung nilai sekarang
(present value) dengan menggunakan discount
factor (DF):

Bentukarusmulaitahunke-0

Bentukarusmulaitahunke-1

Contoh Soal:
Suatu proyek perkebunan memerlukan investasi
Rp. 7.5 Milyar pada tahun pertama dan Rp. 6
Milyar pada tahun kedua. Produksi dilakukan
mulai tahun ketiga hingga ketujuh. Besar biaya
pemeliharaanpertahun=Rp.600jutadanbiaya
produksi per tahun = Rp. 700 juta. Dari
hasilproduksi dapat diperoleh penerimaan
sebesar Rp. 6 Milyar per tahun. Setelah proyek
selesai pada tahun ketujuh,proyekmemiliki nilia
sisa sebesar Rp. 331 juta. Discount rate yang
digunakan12%pertahun.

Biaya (C)
Tahun Investasi Pemeliharaan Produksi Total

Manfaat (B)

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

7500

7500

6000

6000

600

700

1300

6000

600

700

1300

6000

600

700

1300

6000

600

700

1300

6000

600

700

1300

6331

Biaya (C)
PemelihaTahun Investasi
raan
Produksi
(1)
(2)
(3)
(4)
1
7500
0
0
2
6000
0
0
3
0
600
700
4
0
600
700
5
0
600
700
6
0
600
700
7
0
600
700

Nilai
Total
(5)
7500
6000
1300
1300
1300
1300
1300

Manfaat
(B)
(6)
0
0
6000
6000
6000
6000
6331

B-C DF 12%
(7)
(8)
-7500 0.893
-6000 0.797
4700 0.712
4700 0.636
4700 0.567
4700 0.507
5031 0.452

Sekarang
(9)
-6696
-4783
3345
2987
2667
2381
2276

NetPresentValue(NPV):
NPVadalahakumulasinilaisekarangaruskas
sampaidenganakhirproyek.NPVmerupakan
perbedaanantaranilaisekarang(present
value)darimanfaatdanbiaya.

Dimana:
NPV:net present value(Rp)
N:umurproyek(tahun)
t:tahunket

NetPresentValue(NPV):
NPV>0,proyeklayakuntukdilaksanakan
(namuntetapperludipertimbangkan,
seberapabesarmanfaatyangakan
diperoleh)
NPV<0,proyektidaklayakuntuk
dilaksanakan
NPV=0,proyekakanmendapatkanmodal
kembalisetelahdiperhitungkan
discount rateyangberlaku

Biaya (C)

Nilai

Inves- Peme- ProdukTahun tasi

liharaan si
Total

Manfaat
(B)

B-C

DF 12% Sekarang

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

(8)

(9)

7500

7500

-7500

0.893

-6696

6000

6000

-6000

0.797

-4783

600

700

1300

6000

4700

0.712

3345

600

700

1300

6000

4700

0.636

2987

600

700

1300

6000

4700

0.567

2667

600

700

1300

6000

4700

0.507

2381

600

700

1300

6331

5031

0.452

2276

NPV=

2177

Biaya(C)
Pemel
Inves- iha- ProTahun tasi raan duksi
(1)
(2)
(3)
(4)
1
7500
0
0
2
6000
0
0
3
0
600 700
4
0
600 700
5
0
600 700
6
0
600 700
7
0
600 700

Nilai
Total
(5)
7500
6000
1300
1300
1300
1300
1300

Nilai

Manfaat
SekarangSekarang
(B) DF12%
C
B
(6)
(7)
(8)
(9)
0
0.893
6696
0
0
0.797
4783
0
6000
0.712
925
4271
6000
0.636
826
3813
6000
0.567
738
3405
6000
0.507
659
3040
6331
0.452
588
2864
15215
17392
PVC
PVB
NPV (PVB PVC) =

2177

Contoh Soal:
Bagaimanajika
Discountrateyangdigunakan10%pertahun.?
Discountrateyangdigunakan14%pertahun.?

Contoh Soal:
Suatu proyek perkebunan memerlukan investasi
Rp. 7.5 Milyar pada tahun pertama dan Rp. 6
Milyar pada tahun kedua. Produksi dilakukan
mulai tahun ketiga hingga ketujuh. Besar biaya
pemeliharaanpertahun=Rp.600jutadanbiaya
produksi per tahun = Rp. 700 juta. Dari
hasilproduksi dapat diperoleh penerimaan
sebesar Rp. 6 Milyar per tahun. Setelah proyek
selesai pada tahun ketujuh,proyekmemiliki nilia
sisa sebesar Rp. 331 juta. Discount rate yang
digunakan12%pertahun.

Contoh Soal:
Sebuah perusahaan mempertimbangkan untuk
membelimesintambahanyangdapatmenghemat
biaya produksi. Dua mesin yang ditawarkan, X
dan Y, yang mempunyai harga yang sama
sebesarRp.750jutadanumurekonomisama,5
tahun, tanpa nilai sisa. Mesin X dapat
menghematbiayaproduksiRp.300jutapertahun
dan Y dapat menghemat Rp. 400 juta per tahun,
namunpenghematanberikutnyaturunRp.50juta
per tahun. Discount rate yang berlaku adalah 7%
pertahun.Mesinmanayangakandipilih?

Manfaat
Tahun
1
2
3
4
5

X
300
300
300
300
300

Y
400
350
300
250
200

DF7%
0.9346
0.8734
0.8163
0.7629
0.7130

Manfaat

Nilai Sekarang

Tahun

DF 7%

300

400

0.9346

280

374

300

350

0.8734

262

306

300

300

0.8163

245

245

300

250

0.7629

229

191

300

200

0.7130

214

143

PVManfaat

1230

1258

Contoh Soal:
Duabuahmesindengankemampuanteknisyang
sama dan umur ekonomi yang sama (5 tahun)
ditawarkan dua perusahaan berbeda, ABS dan
SBA,sbb:
SBA
ABS
Harga:
Rp.54juta
Rp.52juta
Hargajual
kembali: Rp.8juta Rp.3juta
(setelah5th)
Mesinmanayangdipilih?

Komputermanayangdipilih?
PV biaya komputer SBA =
54 000 000 8 000 000 (P/F, 10%, 5)
PV biaya komputer ABS =
52 000 000 3 000 000 (P/F, 10%, 5)

Biaya
Harga
Sekarang
Tahun

Harga

harga stlh
5 th
DF 10% 5 th
49032630

SBA

54000000 8000000

0.6209
50137240

ABS

52000000 3000000

0.6209
1104610
PVSelisih

Contoh Soal:
Suatu proyek perkebunan memerlukan investasi
Rp. 7.5 Milyar pada tahun pertama dan Rp. 6
Milyar pada tahun kedua. Produksi dilakukan
mulai tahun ketiga hingga ketujuh. Besar biaya
pemeliharaanpertahun=Rp.600jutadanbiaya
produksi per tahun = Rp. 700 juta. Setiap tahun
biayatotalmeningkat2%daritahunsebelumnya.
Dari hasilproduksi dapat diperoleh penerimaan
sebesar Rp. 6 Milyar per tahun dan menyusut
setiap tahun sebesar 1% dari tahun sebelumnya.
Setelah proyek selesai pada tahun ke tujuh,
proyek memiliki nilia sisa sebesar Rp. 331 juta.
Discountrateyangdigunakan12%pertahun.

PV
Biaya
Tahun (C)
(1)
(2)
1
7500
2
6000
3
1300
4
1326
5
1392.3
1461.91
6
5
1535.01
7
08

Manfaat
(B)
(3)
0
0
6000
5940
5702.4

B-C DF12%
(4)
(5)
-7500 0.893
-6000 0.797
4700 0.712
4614 0.636
4310.1 0.567
4012.38
5474.304
9
0.507
5586.331 4051.32
8
1
0.452
NPV=

PV

12% DF20% 20%

(6)
(7)
(8)
-6696 0.833 -6250
-4783 0.694 -4167
3345 0.579 2720
2932 0.482 2225
2446 0.402 1732
2033

0.335

1344

1833
1109

0.279

1131
-1265

IRR (Internal Rate of Return):

Tingkatpengembalianmodalyangdigunakandalamsuatu
proyek, dalam % per tahun. Nilai IRR merupakan nilai
tingkatbunga,dimananilaiNPV-nya=0

IRR>discount factor, proyek

layakdilaksanakan

Padakondisitersebut:

IRR<discount factor, proyek

tidaklayakdilaksanakan

IRRdiperolehdgtrial and error:

1. TentukannilaiiyangdidugamendekatiIRRyangdicari
(dilambangkandenganI).
2. Hitung NPV arus kas biaya dan manfaat tiap tahun
menggunakani(NPV)
3. Jika NPV positif berarti I terlalu rendah, tentukan I
yang lebih tinggi dari i yang menghasilkan nilai NPV
negatif(NPV).

Semakin kecil beda i dan i nilai IRR semakin mendekati

nilaisebenarnya

Tah Cost Benefit

un (C)
(B)
1
7500
0
2
6000
0
3
1300 6000
4
1300 6000
5
1300 6000
6
1300 6000
7
1300 6331

IRR=18.17%

B-C DF12%
-7500 0.893
-6000 0.797
4700 0.712
4700 0.636
4700 0.567
4700 0.507
5031 0.452
NPV=

PV
12%
-6696
-4783
3345
2987
2667
2381
2276
2177

DF15%
0.870
0.756
0.658
0.572
0.497
0.432
0.376

PV
DF
PV
15%
20%
20%
-6522 0.833 -6250
-4537 0.694 -4167
3090 0.579 2720
2687 0.482 2267
2337 0.402 1889
2032 0.335 1574
1891 0.279 1404
979
-563

Tah Cost Benefit

un (C)
(B)
1
7500
0
2
6000
0
3
1300 6000
4
1300 6000
5
1300 6000
6
1300 6000
7
1300 6331

IRR=18.01%

B-C DF12%
-7500 0.893
-6000 0.797
4700 0.712
4700 0.636
4700 0.567
4700 0.507
5031 0.452
NPV=

PV
12%
-6696
-4783
3345
2987
2667
2381
2276
2177

DF
17%
0.855
0.731
0.624
0.534
0.456
0.390
0.333

PV
-6410
-4383
2935
2508
2144
1832
1676
302

DF
19%
0.840
0.706
0.593
0.499
0.419
0.352
0.296

PV
-6303
-4237
2789
2344
1970
1655
1489
-293

Cost Benefit
Tahun (C)
(B)

B-C

DF18%

PV

7500

0 -7500

0.786

-5897

6000

0 -6000

0.618

-3709

6000

6000

0.486

2916

6000

6000

0.382

2293

6000

6000

0.300

1803

6000

6000

0.236

1418

6331

6331

0.186

1176

NPV=

NPV
3118
2631
2177
1751
1352
979
629
302
-5
-293
-563
-816

3500
3000
2500
2000
1500

NPV

DF(%)
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21

1000
500
0
-500

10

12

14

-1000
-1500

IRR

DF

16

18

20

22

Tahun Biaya (C ) Manfaat (B) B-C

DF 12%
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
1
7500
0
-7500
0.893
2
6000
0
-6000
0.797
3
1300
6000
4700
0.712
4
1326
5940
4614
0.636
5
1392.3
5702.4
4310.1 0.567
6
1461.915 5474.304 4012.389 0.507
7
1535.0108 5586.3318 4051.321 0.452
NPV =

PV
12% DF 20%
(6)
(7)
-6696
0.833
-4783
0.694
3345
0.579
2932
0.482
2446
0.402
2033
0.335
1833
0.279
1109

PV
20%
(8)
-6250
-4167
2720
2225
1732
1344
1131
-1265

DF15%
(9)

PV
15%
(10)

DF16%
(9)

PV
16%
(10)

0.870

-6522

0.862

-6466

0.756

-4537

0.743

-4459

0.658

3090

0.641

3011

0.572

2638

0.552

2548

0.497

2143

0.476

2052

0.432

1735

0.410

1647

0.376

1523

0.354

1433

70

-233

= 15.23

Contoh Soal:
Seorang alumni TMB ingin membuka proyek usaha
pengolahan Kopi khas produksi daerahnya yang
diperhitungkan dalam 10 tahun, melalui CV KopiAH yang
sudah didirikan. Investasi yang dibutuhkan pada tahun I :
Rp. 400 juta, tahun kedua Rp. 300 juta. Biaya operasi
mulai tahun ketiga hingga kesepuluh Rp 60 juta,
sedangkan penerimaan mulai tahun ketiga hingga ke
sepuluhadalahRp.320juta.
1.Menurutanda,apakahproyektersebutlayakjikadilihat
dari nilai IRR, apabila discount rate yang berlaku adalah
14%(?).
2. Pemerintah bisa memberikan insentif untuk UKM
seperti di atas berupa bunga bank yang lebih rendah.
Apabila CV KopiAh tersebut bisa mendapatkan bunga
banksebesar12%,berapaNPVpadatahunkesepuluh?

Benefit/Cost Ratio (B/C Ratio):

Perbandingan antara penerimaan (Total PV positif) dan
biaya(TotalPVnegatif).
B/C>1,makaproyeklayakuntukdilaksanakan
B/C<1,makaproyektidaklayakuntukdilaksanakan
NetB/C=

GrossB/C=

HitungB/CratiopadaDF14%