BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Proyek

1.1.1 Alasan Pembangunan Proyek
Ibu Kota Jakarta telah menjadi kota pusat berbagai kegiatan selama
bertahun-tahun lamanya lalu kemudian sistem ini disebut sebagai
sentraliasasi kegiatan yang mungkin bermaksud untuk menjadikan kota
Jakarta sebagai hirarki semua kota di Indonesia. Kegiatan-kegiatan yang
dimaksud tadi adalah seperti kegiatan politik, pemerintahan, keamanan,
sosial, ekonomi, perindustrian dan lain-lain. Kota Jakarta sebagai pusat
dari semua kegiatan yang berarti membuka peluang untuk mengadu nasib
atau mencari pekerjaan. Hal inilah yang telah membuat perpindahan
penduduk dari luar kota Jakarta baik itu merupakan Warga Negara
Indonesia (WNI) maupun dari luar negeri ke dalam kota Jakarta dan hal
ini telah berlangsung lama dan membuat jumlah penduduk di Jakarta
sangat membeludak, tetapi disatu sisi adanya perpindahan penduduk ke
kota Jakarta dapat memberikan sumbangan bagi kemajuan kota Jakarta
sendiri, namun disisi lain migrasi yang mengakibatkan pertumbuhan
penduduk ternyata dapat memberikan suatu permasalahan yang cukup
signifikan untuk dipertimbangkan. Permasalahan tersebut adalah populasi
penduduk karena pertambahan penduduk. Dengan adanya pertambahan
penduduk yang cukup tinggi, maka sangat dibutuhkan satu upaya
penyediaan fasilitas umum yang salah satunya adalah penyediaan tempat
1

tinggal. Permasalahan ini mungkin belum terlalu menjadi suatu

permasalahan yang serius namun dengan seiring pertumbuhan penduduk
yang tidak dibarengi oleh pertambahan fasilitas akan menjadi suatu
permasalahan. Apalagi semakin banyaknya pembangunan yang
menyebabkan semakin sempitnya lahan yang dapat dibangun pada
akhirnya menyebabkan harga tanah menjadi lebih mahal sehingga muncul
kebijakan dan pemikiran yang berusaha untuk memanfaatkan lahan
terbatas semaksimal mungkin dan pada akhirnya mengacu pada konsep
pembangunan ke arah vertikal baik untuk fungsi perdagangan,
perkantoran maupun perumahan yang lebih dikenal dengan sebutan
apartemen.
Untuk mencapai tujuan tersebut, PT. Shynthesis Karya Pratama
selaku owner meminta izin mendirikan bangunan Bassura City yang
berlokasi di Jl. Basuki Rachmat, Jakarta Timur. Setelah mendapatkan izin
prinsip, konsultan merencanakan gambar untuk pembangunan proyek
Bassura City dan mengajukan hasil gambar rencana dan perhitungan
struktur dan data tanah pada dinas tata kota untuk mendapatkan izin
mendirikan bangunan. Setelah melalui proses pelelangan terbuka maka
PT. Totalindo Eka Persada terpilih sebagai kontraktor utama.
Kawasan hunian superblok yang direncanakan oleh Bassura City
memadukan antara hunian dan area komersial. Kawasan ini diharapkan
mampu memenuhi kebutuhan masyarakat dalam mendapatkan hunian
yang layak, terjangkau, dan memiliki fasilitas yang lengkap.

1.1.2

Alasan Pemilihan Lokasi

Proyek Bassura City yang terletak di Jl. Basuki Rachmat, Jakarta
Timur menjadi kawasan hunian superblok pusat apartemen terbesar untuk
masyarakat menengah keatas. Alasan pemilihan lokasi tersebuat adalah
sebagai berikut :
a. Adanya kemudahan akses menuju kawasan Mega Kuningan, Jalan
Gatot Subroto dan Jalan Jendral Sudirman.
b. Lokasi Bassura City yang strategis mudah dijangkau dan banyak
akses untuk mencapai lokasi ini. Antara lain Tol Dalam Kota, Tol
JORR, Jalan Layang Non Tol Casablanka, Stasiun Kereta Api, dan
jalur transjakarta.
c. Akses jalur transjakarta di sekitar Terminal Rawamangun dan
Kampung Melayu.
d. Terdapat sarana-sarana umum seperti Rumah Sakit, Perkantoran,
Restaurant, Sekolah dan Pusat Olahraga.

1.1.3

Fasilitas Pendukung
Fasilitas pendukung yang ada di luar dan di dalam area Bassura
City antara lain :

1. Di dalam area Bassura City

a. Mall yang akan dilengkapi dengan Supermarket, Foodcourt,
Shopping Center, Cinema, ATM center
b. Swimming Pool
c. Children Playground

d. Fitness Centre
e. Hotel
f. Access Card
g. Restaurant
h. Office
i. School
2. Di luar area Bassura City

a. Pusat Kesehatan
Terdapat beberapa pusat kesehatan atau rumah sakit
dekat dengan Proyek Bassura City yaitu Rumah Sakit
Premier Jatinegara, Rumah Sakit Duren Sawit, Rumah Sakit
Persahabatan dan Rumah Sakit Islam Pondok Kopi.
b. Sarana Pendidikan
Bassura City dekat dengan saranan pendidikan yang
menunjang seperti SMA Negeri 53, SMA Negeri 54, SMA
Negeri 100, SMA Negeri 50, SMP Negeri 52, Universitas
Mpu Tantular, STMT Tri Sakti, Institut Bina Nusantara dan
Sekolah Tinggi Ilmu Statistika.
c. Tempat Olahraga
Proyek Bassura City dekat dengan sarana olah raga
yang menunjang, seperti Padang Golf Rawamangun,
Gelanggang Olahraga Rawamangun, Gelanggang Olahraga
Velodrome dan Gelanggang Olahraga Otista.
d. Akses Tol
Proyek Bassura City dekat dengan tol Ir.Wiyoto
Wiyono, gerbang tol Pedati dan gerbang tol Kebon Nanas.

e. Akses transjakarta
Proyek Bassura City tidak jauh dari halte transjakarta
koridor 10 jurusan Cililitan - Tanjung Priok yang beroperasi mulai
dari pukul 05.00 s.d. pukul 22.00.
1.1.4

Aspek Tata Ruang

Aspek tata ruang merupakan aspek yang sangat penting dalam
pembangunan sebuah proyek karena ditinjau dari kesesuaian pembangunan
tersebut dengan lahan atau segi tata ruang yang ada.
Aspek tata ruang pada Proyek Bassura City ini adalah sebagai

berikut:
a. Jumlah Lantai
b. Luas Lahan
c. Luas Lantai Dasar Bangunan Keseluruhan

: 33 lantai
: 22.400 m
: 2773,78 m

Proyek Bassura City ini terdiri dari 7 tower, Tower F memliki 33

lantai (Basement, Lower Ground, Ground Floor, 30 lantai Tower dan
Roof). Luas masing-masing lantai dapat dilihat pada tabel 1.1 berikut :
Tabel 1.1 Luas tiap lantai pada Tower F

Lantai

Luas Lantai (m)

Basement
Lower Ground
Ground Floor
Lantai 1
Lantai 2
Lantai 3
Lantai 5
Lantai 6
Lantai 7
Lantai 8
Lantai 9

2773,78
2773,78
1268,33
1102,97
1102,97
1102,97
1088,31
1088,31
1088,31
1088,31
1088,31

Lantai10
Lantai 11
Lantai 12
Lantai 15
Lantai 16
Lantai 17
Lantai 18
Lantai19
Lantai 20
Lantai 21
Lantai 22
Lantai 23
Lantai 25
Lantai 26
Lantai 27
Lantai 28
Lantai 29
Lantai 30

1088,31
1088,31
1088,31
1088,31
1088,31
1088,31
1088,31
1088,31
1088,31
1088,31
1088,31
1088,31
1088,31
1088,31
1088,31
1088,31
1088,31
1088,31

Roof

113,91

Total Luas

d.
e.

35.269,84

Tinggi bangunan
Peruntukan lantai

: 82,05 m
:

Pembangunan proyek Bassura City diperuntukkan untuk

beberapa keperluan ,yaitu :

Tabel 1.2 Peruntukan lantai pada Tower F

Lantai

Peruntukan Lantai

Basement

Parkir

Lower Ground dan Ground floor

Lantai 1-5

Lobi
Sekolah

Lantai 6-30

Unit Apartemen

f. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Berdasarkan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum
No.441/KPTS/1998 tentang Persyaratan Teknis Bangunan Gedung,
yang dimaksud dengan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah
koefisien perbandingan antara luas lantai dasar bangunan terhadap luas
lahan.
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) juga menggambarkan
kepadatan dalam suatu bangunan. Kepadatan tersebut dinyatakan
dalam Koefisien Dasar Bangunan (KDB) sangat rendah, Koefisien
Dasar Bangunan (KDB) rendah, Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
sedang, Koefisien Dasar Bangunan (KDB) tinggi, dan Koefisien Dasar
Bangunan (KDB) sangat tinggi

Tabel 1.3 Klasifikasi Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

No.
1.
2.
3.
4.
5.

Nilai KDB
>5%
5 % - 20 %
20 % - 50 %
50 % - 75 %
> 75 %

Klasifikasi
Sangat Rendah
Rendah
Sedang
Tinggi
Sangat Tinggi

(Sumber : Kepmen PU No. 640/KPTS/1986 tentang Perencanaan

Tata Ruang Kota)

Proyek pembangunan Bassura City besarnya Koefisien Dasar

Bangunan (KDB) adalah :
KDB =

Luas lantai dasar bangunan

x 100
Luas La h an

19416,46 m2
x 100
22.400 m2
= 86,68 %
=

3163m2
x 100
9373 m2

Interpretasi : Koefisien Dasar Bangunan pada Proyek Pembangunan

Bassura City sebesar 86,68 %. Hal ini dapat diartikan bahwa sebesar
86,68 % dari luas lahan digunakan untuk bangunan dasar dan
menyatakan pula bahwa Koefisien Dasar Bangunan (KDB) tergolong
ke dalam KDB Sangat Tinggi.
g. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Berdasarkan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No.
441/KPTS/1998 tentang Persyaratan Teknis Bangunan Gedung, yang
dimaksud dengan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah koefisien
perbandingan antara luas keseluruhan lantai bangunan terhadap luas
lahan.
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) menggambarkan pula
ketinggian dari suatu bangunan. Ketinggian tersebut dinyatakan dalam
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) sangat rendah, Koefisien Lantai
Bangunan (KLB) rendah, Koefisien Lantai Bangunan (KLB) sedang,
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) tinggi dan Koefisien Lantai
Bangunan (KLB) sangat tinggi.
Tabel 1.4 Klasifikasi Koefisien Dasar Bangunan (KLB)

No.
1.
2.
3.
4.
5.

NILAI KLB
2 x KDB
4 x KDB
8 x KDB
9 x KDB
20 x KDB

KLASIFIKASI
Sangat Rendah
Rendah
Sedang
Tinggi
Sangat Tinggi

(Sumber : Keputusan Peraturan Menteri Dalam Negeri

No. 59 Tahun 1988)

Dalam proyek pembangunan Bassura City besarnya Koefisien

Lantai Bangunan adalah :
KLB

Total luaslantai bangunan

x 100
Luas la h an

246.888,88 m2
x 100
22.400 m2
= 1102,1825 %
=

Interpretasi : Koefisien Lantai Bangunan pada Proyek Pembangunan

Bassura City adalah 12 x KDB, hal ini dapat diartikan bahwa Koefisien
Lantai Bangunan (KLB) tergolong dalam KLB Tinggi.
h. Peraturan Ketinggian Bangunan
Proyek Bassura City yang berada di Jalan Basuki Rachmat
memiliki perbedaan tinggi tiap masing-masing tower. Pada daerah ini
terdapat bangunan-bangunan yang memiliki ketinggian yang hampir
sama seperti tower pada Bassura City, misalnya gedung perkantoran
atau kampus. Dengan demikian dapat diasumsikan tidak ada masalah
dengan ketinggian tower dalam proyek Bassura City.
1.1.5

Peta Peruntukkan Lahan

10

Gambar 1.1 Peta Lokasi Proyek

Batas Lokasi Proyek

a.Sebelah Timur
b. Sebelah Barat
c.Sebelah Selatan
d. Sebelah Utara

:
:
:
:

Perumahan Warga Cipinang Jaya

Pasar Gembrong
Jalan Basuki Rachmat
Perumahan warga di Jalan
Prumpung Sawah, Kelurahan
Cipinang Besar Utara Jatinegara,
Jakarta Timur.

1.2 Data Umum Proyek

Pembangunan proyek Bassura City Tower F mempunyai data umum sebagai
berikut :
1. Nama Proyek
2. Lokasi Proyek
3. Fungsi Bangunan
4. Jenis Konstruksi
a. Pondasi
b. Struktur bangunan
c. Dinding

d. Atap
e. Lantai
1) Koridor
2) Ruang duduk
3) Ruang makan
4) Kamar tidur
5) Kamar mandi
6) Balkon
2) Luas Lahan
3) Luas Bangunan
4) Jumlah Lantai (Tower F)
5)
6)
7)
8)

Tinggi Bangunan
Pemilik Proyek
Konsultan MK
Konsultan Arsitektur

: Bassura City
: Jl. Basuki Rachmat
: Apartemen dan Sekolah
:
: Bore Pile
: Beton Bertulang
: 1) Dinding luar menggunakan
dinding beton precast dan bata
ringan.
2) Dinding dalam menggunakan dinding
bata ringan dan gypsum.
: Beton Bertulang
:
: Keramik 40 x 40
: Homogenus tile 40 x 40
: Homogenus tile 40 x 40
: Homogenus tile 40 x 40
: Keramik 20 x 20
: Keramik 30 x 30
: 22.400 m
: 35.269,84 m
: 33 lantai (basement, lower ground,
ground floor)
: 82,05 m
: PT. Synthesis Karya Pratama
: PT. Synthesis Karya Pratama
: Megatika Internasional

11

9) Konsrultan Struktur
10) Konsultan ME
11) Kontraktor
12) Sub Kontraktor
a. Pondasi
b. Bekisting
c. Beton Ready Mix
d. Besi Baja
13) Waktu Pelaksanaan

:
:
:
:
:
:
:
:
:

14) Waktu pemeliharaan

15) Nilai Kontrak
16) Sifat kontrak
17) Cara pembayaran
18) Uang Muka
19) Sistem Pelelangan
20) Mutu Beton
a. Pondasi Bore Pile
b. Kolom
c. Balok
d. Plat
e. Ramp
f. Retaining wall
g. Tangga
21) Tebal Selimut Beton
a. Pondasi bore pile
b. Kolom
c. Balok
d. Plat
e. Ramp
f. Retaining wall
g. Tangga
h. Bordes tangga
22) Nilai Slump
a. Pondasi bore pile
b. Kolom
c. Balok
d. Plat
e. Ramp
f. Retaining wall
g. Tangga
h. Bordes tangga
23) Mutu Besi Beton
a. BJTD 40

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

PT. Haerte Widya Konsultan

PT. Metakom Pranata
PT. Totalindo Eka Persada
PT. Catur Bor Indonesia
PT. Totalindo Eka Persada
PT. Pioneer Beton
PT. Delco Prima
3 tahun (Maret 2012November
2015)
1 tahun
Rp.300.000.000.000,00
Lump Sum Fixed Price
Sesuai progress pekerjaan
20% x total nilai kontrak
Pelelangan terbuka
K- 350; fc = 29,05 MPa
K- 450 ; fc = 37,35 Mpa
K- 350 ; fc = 29,05 Mpa
K-350 ; fc = 29,05 MPa
K- 350 ; fc = 29,05 MPa
K- 450; fc = 37,35 MPa
K- 350 ; fc = 29,05 MPa
7,4 cm
4 cm
4 cm
3 cm
3 cm
3 cm
3 cm
3 cm
202 cm
12 2 cm (10cm s.d. 14 cm)
12 2 cm (10cm s.d. 14 cm)
12 2 cm (10cm s.d 14 cm)
12 2 cm (10cm s.d.14 cm)
7 1 cm (8cm s.d. 18 cm)
12 2 cm (10cm s.d. 14 cm)
12 2 cm (10cm s.d. 14 cm)
Baja tulangan ulir dengan

12

fy = 400 MPa
b. BJTD 24
24) Instalasi listrik
25)
Instalasi air bersih

: Baja tulangan polos dengan

fy = 240 MPa
: PLN dan Genset
: PDAM