Draft Masterplan NCICD Bahasa LR

DR
AF
T
Master Plan
Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN)
Tanda penerbit
Master Plan proyek Pembangunan Terpadu Pesisir Ibukota Negara adalah suatu proyek bersama
antara Pemerintah Indonesia dan Pemerintah Belanda.
Proyek ini dibiayai oleh Pemerintah Belanda
Badan Pelaksananya adalah Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian, Indonesia.
Konsultan: Witteveen+Bos
Grontmij

Kuiper Compagnons
Ecorys
Triple-A
Deltares
Dalam asosiasi dengan: Pentair flow technologies
Palu2Indonesia

Bita Bina Semesta, PT

Bita Enarcon Engineering, PT

Martijn Wieriks
Fotografi:
Fendi Siregar

Inong Hunain

Kuiper Compagnons

A. Bahrul B.D
Witteveen+Bos
Grontmij
Deltares
Ilustrasi: KuiperCompagnons

Clary Scheres
2 Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN) | Master Plan | Draft 1 April 2014
Master Plan
Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN)
Kementerian Koordinasi Bidang Perekonomian | Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta | Badan Perencanaan Pembangunan Nasional | Kementerian Pekerjaan Umum | Pemerintah Belanda
Draft 1 April 2014 | Master Plan | Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN)
index
0. PRAKATA
1.

PENDAHULUAN
1.1. 2007: Banjir yang berbeda dari yang lain
1.2. Tujuan utama
1.3. Dari JCDS menjadi Master Plan
13
14
14
15
2.

MASTER PLAN
2.1. Maksud Master Plan Ini
2.2. Cakupan
2.3. Susunan laporan ini
17
18
18
19
3. IBUKOTA NEGARA DALAM ANCAMAN

3.1. Banjir: alasan di balik Master Plan ini

3.2. Tantangan-tantangan perkotaan
21
23
25
4.

SOLUSI TERPADU
4.1. Misi
4.2. Pendekatan
4.3. Upaya-upaya yang tidak disesali
4.4. Solusi jangka panjang
4.5. Alternatif-alternative ruang
29
31
31
31
35
38
5.

AMAN DAN SEJAHTERA DI BAWAH SAYAP GARUDA MEGAH

5.1. Alinyemen Tanggul Laut
5.2. Draf untuk pengembangan ruang: Garuda Megah
5.3. Rancangan perkotaan
5.4. Hubungan dengan wilayah pesisir saat ini
43
45
47
49
53
6.

KASUS BISNIS
6.1. Pendahuluan
6.2. Rencana yang layak
6.3. Faktor-faktor kunci
6.4. Biaya-biaya nominal dan pendapatan komponen utama
6.5. Hasil-hasil
6.6. Dampak ekonomi
6.7. Profil risiko
55
57
57
58
60
62
63
63
7.

PERENCANAAN TEMA DEMI TEMA

7.1. Keamanan banjir
7.2. Aspek-aspek sosial
7.3. Reklamasi lahan
7.4. Bisnis dan residensial
7.5. Pelabuhan utama
7.6. Mobilitas dan infrastruktur
7.7. Pengelolaan air
7.8. Rekreasi dan ruang-hijau
7.9. Dampak lingkungan
67
69
74
76
77
81
82
85
89
92
8.

9.

RENCANA PER AREA

8.1. Tanggul tahap fase A, sebuah kesempatan untuk revitalisasi pesisir
8.2. Fase B: Garuda Megah
8.3. Fase C
95
97
99
107
TRANSFORMASI WILAYAH PESISIR [PENGEMBANGAN STRATEGI]

9.1. Pengembangan adaptif
9.2. Ketidakpastian dan pengelolaan resiko
109
111
111
0
PRAKATA
Status Draf Master plan:

Dokumen ini merupakan draf pertama Master plan NCICD dan berisi hasilhasil proses perencanaan hingga 1 April 2014
Draf ini merupakan dasar untuk diskusi mendalam dengan para mitrakerja dan pemangku kepentingan
Draf akhir Master plan ini diharapkan akan diselesaikan pada 1 Agustus
2014.
Dokumen ini merupakan Master Plan untuk Pengembangan Terpadu Pesisir

Ibukota Negara (PTPIN), Jakarta. Master Plan ini dimaksudkan tidak hanya untuk
memberikan suatu solusi untuk perlindungan jangka panjang atas wilayah
Jakarta dan sekitarnya terhadap banjir yang berasal dari laut. Namun Master Plan
ini menawarkan lebih dari itu. Master Plan ini akan menciptakan ruang baru untuk
Ibukota, dengan memekarkan wilayah ke arah laut secara terencana. Master Plan
ini membantu menyelesaikan masalah-masalah keterhubungan Jakarta, Jawa
Barat dan Banten dan membahas beberapa masalah-masalah lingkungan saat ini.
Laut yang sama yang sekarang menjadi ancaman akan digunakan dengan
berbagai cara agar bermanfaat bagi Ibukota dan Negara secara keseluruhan. Teluk
Jakarta memberi ruang bagi terbentuknya bagian kota yang baru yang dapat
menampung 1,5 juta warga dari semua tingkat pendapatan dan Jalan Negara
Bebas-hambatan Tangerang Bekasi yang akan menghubungkan propinsi
Jakarta, Jawa Barat, dan Banten. Teluk ini juga digunakan untuk memperluas
pelabuhan dan memperkuat sektor perikanan, sedemikian merangsang
pertumbuhan ekonomi. Teluk ini akan dikonversi menjadi waduk besar (danau
penampung). Waduk ini akan menurunkan banjir perkotaan dan banjir sungai
yang telah mempengaruhi Ibukota selama ini, dan juga akan berfungsi sebagai
sumber air minum yang berkelanjutan untuk warga Jakarta.
Bentuk Garuda megah ini dipilih sebagai rancangan ikonis untuk pertahanan
pesisir dan reklamasi yang direncanakan ini. Garuda ini akan melindungi kota
MEMBERIKAN SUATU LINGKUNGAN BUAT PENDUDUK

IBUKOTA JAKARTA UNTUK HIDUP, BEKERJA, DAN
BEREKREASI. MENCIPTAKAN PONDASI YANG
BERKESINAMBUNGAN UNTUK MEMBANGUN MASA DEPAN
IBUKOTA. BANGKIT UNTUK MENGHADAPI TANTANGAN AIR
dan akan membawa keamanan dan kemakmuran untuk Ibukota. Garuda ini akan
memberikan citra baru buat Ibukota yang tampak jelas dan dikenal jika dilihat
dari udara. Ibukota yang siap untuk abad ke-21 ini. Yang akan dibanggakan dan
dinikmati oleh semua orang.
Master Plan ini dikembangkan di bawah bimbingan langsung dari Kementerian
Koordinasi Bidang Perekonomian, Badan Perencanaan Pembangunan Nasional,
Kementerian Pekerjaan Umum, dan Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta
dan merupakan hasil kerja sama jangka panjang antara Pemerintah Indonesia
dan Pemerintah Belanda di bidang pengelolaan air.
Master Plan ini merupakan langkah penting ke arah pelaksanaan. Master Plan
ini memberikan model pengembangan dan pelaksanaan yang berlandasan kuat
dan dapat diimplementasikan untuk kota baru ini. Master Plan ini merupakan
kerangka kerja yang kuat dan titik awal untuk studi kelayakan pada berbagai
komponen dan desain rincinya. Master Plan ini juga memberikan suatu dasar
yang baik untuk tahap pendanaan dan pembuatan kontrak.
DARI LAUT DAN SUNGAI
11
PENDAHULUAN
13
1.1.
Tahun 2007: Banjir yang berbeda dari yang lain
10 juta penduduk wilayah metropolitan Jakarta (Indonesia) sudah terbiasa
dengan banjir pada musim hujan. Sedimentasi dan penumpukan limbah,
bersamaan dengan aliran sungai yang mencapai puncaknya telah menciptakan
banjir musiman pada ketiga belas sungai dan saluran yang mengalir melalui
delta perkotaan yang rendah ini. Banjir di jalanan akibat curah hujan yang
tinggi merupakan kejadian yang lebih lazim, ketika kota ini berjuang untuk
mempertahankan sistem drainase perkotaan sejalan dengan tingkat urbanisasi.
Akan tetapi, pada November 2007 Jakarta Utara diterjang oleh banjir yang
berbeda dari yang lain. Pasang yang ketinggiannya telah melebihi tanggul laut
di beberapa tempat sehingga air laut memenuhi jalanan dan menciptakan
genangan air hingga sedalam 1,5 meter selama beberapa hari.
Banjir dari laut ini membenarkan apa yang diperingatkan oleh para peneliti.
Jakarta Utara telah mengalami penurunan muka tanah pada laju yang
mengejutkat di rata-rata 7.5 centimeter per tahun. Di beberapa tempat laju
penurunan muka tanah ini dapat mencapai hingga 17 centimeter per tahun.
Banyak tempat di kota ini, termasuk pertahanan pesisir, yang terus menerus
mengalami penurunan muka tanah hingga di bawah permukaan air laut.
Pada 2008 tanggul laut telah diperkuat tetapi akibat terjadinya penurunan muka
tanah, tanggul laut ini telah mencapai tingkat rendah yang kritis. Limpasan pada
pasang tinggi diperkirakan akan terjadi pada tahun-tahun mendatang
FAKTA:
- Pada November 2007, Jakarta Utara dilanda banjir besar pertama yang
berasal dari laut. Penurunan muka tanah di Jakarta Utara merupakan
penyebab dasar banjir ini. Laju penurunan muka tanah rata-rata adalah
7,5 centimeter per tahun, tetapi di beberapa wilayah pesisir laju penurunan
muka tanah ini terukur mencapai 17 centimeter per tahun.
- Di samping banjir dari laut, pada tahun 2007 banjir besar juga terjadi akibat
tingginya debit sungai dan curah hujan yang tinggi. Banjir itu ditaksir
menyebabkan kerugian $544 juta. Di samping itu, 76 jiwa tewas dan lebih
dari 590.000 jiwa tercatat sebagai penungsi.
- Penyedotan air tanah melalui sumur-dalam yang dilakukan secara besarbesaran kemungkinan besar merupakan penyebab utama penurunan muka
tanah ini.
- Pada 2006 tanggul laut yang ada telah diperkuat tetapi akibat penurunan
muka tanah ini, tanggul laut tersebut telah mencapai tingkat rendah yang
kritis. Limpasan air laut pada saat pasang tinggi akan diperkirakan akan
1.2.
Tujuan utama
Selama beberapa tahun pemerintah Indonesia dan Pemerintah Belanda telah
bekerja bersama-sama untuk mengurangi dan mencegah banjir di Ibukota
Negara Indonesia. Kerjasama ini telah menghasilkan Jakarta Coastal Defence
Strategy (JCDS)/ Strategi Pertahanan Pesisir Jakarta (SPPJ) pada 2001. Kerja
sama bilateral ini diteruskan pada proyek National Capital Integrated Coastal
Development (NCICD)/ Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN).
Proyek JCDS ini dan fase pertama proyek NCICD ini menyimpulkan bahwa:
- Penguatan tanggul laut yang ada dan meningkatkan kapasitas pompa
drainase tidak dapat lagi memberikan perlindungan yang cukup untuk jangka
panjang. Tambahan lagi, ruang di Jakarta sangat terbatas untuk menciptakan
waduk tampung yang berkapasitas besar. Solusi lepas-pantai untuk
perlindungan banjir tidak terelakkan lagi untuk mencegah terjadinya banjir di
wilayah pesisir kota akibat air laut dan sungai.
Bacaan lebih lanjut:

- Laporan JCDS (2011): Atlas, Agenda, Aturan Main
- Solusi lepas-pantai ini memberikan banyak kesempatan untuk
pengembangan wilayah pesisir dan berkontribusi pada pengembangan sosioekonomi Ibukota sebagaimana yang telah dipaparkan pada rencana MP3EI.
Tujuan utama Master Plan NCICD ini adalah untuk memberi perlindungan jangka
panjang untuk Jakarta dari banjir dari sungai dan air laut, dan di saat yang
bersamaan Master Plan ini akan memfasilitasi pengembangan sosio-ekonomi
Jakarta.
Untuk mewujudkan tujuan ini perlu pendekatan perencanaan yang terpadu. Oleh
sebab itu, Master Plan ini merupakan Master Plan untuk perlindungan pesisir dan
pengembangan daerah pesisir Jakarta.
1.3.
Draf Master Plan ini dikembangkan berdasarkan MPA ini. Telah dilakukan
penelitian lanjut dalam aspek-aspek ruang, rekayasa solusi, aspek-aspek
keuangan dan ekonomi dan dampak-dampak lingkungan guna lebih
menguatkan pilihan-pilihan yang dibuat dalam Master Plan ini.
Master Plan ini belum merupakan tahap perencanaan akhir. Setelah rencana ini
disetujui, perancangan rinci dan studi kelayakan untuk komponen-komponennya
akan disiapkan, baik itu oleh pemerintah Indonesia ataupun oleh investor swasta.
Juga, prosedur pendanaan dan kontrak juga akan membutuhkan perencanaan
tambahan atau revisi dari rencana-rencana yang telah ada. Prosedur-prosedur ini
akan dipaparkan lebih lanjut dalam draf akhir Master Plan ini.
Dari JCDS menjadi Master Plan

Draf Master Plan proyek National Capital Integrated Coastal Development
(NCICD)/ Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN) ini berisi hasilhasil proses perencanaan dalam periode Januari 2013 Maret 2014.
fase konsolidasi
strategi
fase
permulaan
JCDS
Atlas
Agenda
Aturan-Main
fase
memilih
fase
perancangan
Model Pelaksanaan Akhir

laporan
permulaan
Masterplan
Draf Masterplan
Proyek NCICD ini merupakan kelanjutan proyek JCDS yang menghasilkan strategi
untuk perlindungan terhadap banjir. Pada fase Konsolidasi Strategi proyek
NCICD ini, anggapan-anggapan yang mendasari Arahan Strategis dan aspekaspek perancangan dari Arahan Strategis telah diteliti. Kesimpulan-kesimpulan
dari penelitian tambahan ini telah menghasilkan versi optimasi JCDS ini, yang
merupakan Model Pelaksanaan Akhir (MPA).
15
II
MASTER PLAN
17
2.1.
Maksud Master Plan Ini
Draf Master Plan ini dikembangkan sebagai dasar untuk para pemangku
kepentingan dan konsultasi politik menyangkut arahan pengembangan ini.
Berdasarkan proses ini draf akhir Master Plan akan diselesaikan sebelum 1
Agustus 2014.
Maksud Master Plan ini ada tiga:
- Memberikan model keselamatan banjir jangka panjang yang dapat
diimplementasikan dan juga memberikan kesempatan sosio-ekonomis yang
sangat baik untuk Ibu kota.
- Memberikan satu rancangan untuk pengembangan perkotaan dengan
didasari oleh kasus bisnis sebagai kerangka pengembangan.
- Memberikan peta-jalan untuk pelaksaaannya.
yang tergabung dalam perancangan terpadu untuk pengembangan perkotaan

secara sosio-ekonomi. Rancangan-rancangan ini meliputi pertahanan laut dan
pengembangan kota ini ke arah laut. Master Plan ini khusus berkenaan dengan
banjir yang datang dari laut. Banjir perkotaan akibat hujan lebat di kota atau
banjir sungai di luar cakupan Master Plan ini.
Master Plan ini berfokus pada wilayah pesisir Teluk Jakarta dan mencakup
teritorial provinsi Jakarta, Banten, dan Jawa Barat. Rencana ini meliputi atas
pengembangan pada dan yang berdekatan dengan pertahanan laut dan sungai
yang telah ada di daerah pantai, dan upaya perlindungan lepas-pantai serta
pengembangan perkotaan.
Upaya-upaya tersebut dirancang untuk dapat mengatasi keadaan hingga tahun
2080.
Master Plan ini merupakan langkah kedua dari sederetan langkah pembuatan
keputusan yang dimulai dengan JCDS. Dengan menerapkan Master Plan
ini, Pemerintah Indonesia, Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta, Jawa
Barat dan Banten akan menetapkan Master Plan ini sebagai kerangka kerja
untuk perencanaan ruang, institusi, dan keuangan dan berkomitmen untuk
melakukan kerjasama selanjutnya. Langkah berikutnya meliputi perbaikan atau
penyempuraan rencana-rencana yang telah ada dan pelaksanaan studi dampak
dan kelayakan, akan menjadi informasi lanjutan untuk keputusan akhir investasi.
Dengan memperhatikan pentingnya rencana ini, pemerintah Indonesia dan
pemerintah Daerah Khusus Ibukota seharusnyalah secara bersama-sama
memutuskan untuk segera melaksanakan upaya-upaya yang direncakanan pada
Fase A. Disarankan peletakan batu pertamanya dilakukan pada Juli 2014 ini.
A
C
2.2.
Cakupan
Master Plan ini berfokus pada perancangan dan fungsi dari solusi resiko banjir
Model pelaksanaan akhir dari National Capital Integraged Coastal Development
Master Plan ini termasuk rencana-rencana dan draf perancangan untuk tiga fase:
fase A terdiri atas pertahanan laut yang ada, fase B tanggul laut luar dan reklamasi
lahan, dan fase C yang berupa pengembangan jangka panjang di timur Teluk
Jakarta. Fase ini hanya dikerjakan dalam rancangan sketsa karena pengembangan
masih jauh ke depan dan banyak ketidakpastian.
Misi dan fokus
2. Masterplan
Bagian 1
Upaya-upaya pendukung seperti meningkatkan mutu air di kota dan

menyediakan pasokan air perpipaan untuk mengurangi penyedotan air tanah
dan penurunan muka tanah dipertimbangkan dalam Master Plan ini. Rencanarencana yang ada dievaluasi dan informasi dari para pemangku kepentingan
diperoleh dan digabungkan. Akan tetapi, rancangan tambahan untuk sistem,
perencanaan dan penghitungan biaya bukan merupakan bagian dari Master Plan
ini.
1. Pendahuluan
3. Ibukota Sedang Terancam
Motif tindakan
4. Solusi terpadu
5. Aman dan makmur di bawah sayap

Garuda megah
Solusi
6. Kasus-kasus bisnis
2.3.
7. Rencana untuk setiap Wilayah
Master Plan ini dibagi dalam dua bagian. Bagian 1 menjelaskan risiko banjir,
tantangan-tantangan perkotaan, dan solusi secara garis besar. Bagian 2
berisi rincian perencanaan-perencanaan untuk setiap tema dan untuk setiap
subwilayah. Susunan Master Plan ini ditunjukkan pada gambar di sebelah kanan
ini.
Master Plan ini didasarkan pada analisis pendukung, perhitungan dan uraian
lebih lanjut. Semua ini dikumpulkan dalam enam laporan terpisah:
1.
Laporan teknik
2.
Peningkatan mutu pertahanan laut yang telah ada
3.
Perencanaan ruang & perancangan perkotaan
4.
Kajian keuangan dan ekonomi
5.
Unsur-unsur penilaian lingkungan strategis
6.
Rencana pelaksanaan telah dilaporkan secara terpisah
Bagian 2
Susunan laporan ini
Perencanaan yang
lebih rinci
8. Rencana untuk setiap Tema
9. Mengubah bentuk wilayah pesisir
compositition of the report
19
III
IBUKOTA NEGARA DALAM ANCAMAN
21
tersumbat saluran air perkotaan meningkatkan resiko banjir
konstruksi yang tidak memadai menyebabkan terjadinya resiko
ADA DUA MASALAH UTAMA YANG KRITIS: MELINDUNGI JAKARTA DARI

LAUT, DAN MEMASTIKAN BAHWA SUNGAI-SUNGAI DI JAKARTA DAPAT
MENGALIRKAN AIRNYA KE LAUT. KEDUANYA HARUS DITANGANI UNTUK
MENGHINDARKAN JAKARTA DARI BANJIR YANG BERBAHAYA.
3.1.
Banjir: alasan di balik Master Plan ini
Pada saat ini, tiga tipe banjir melanda Jakarta. Yang pertama, hujan lebat di kota
yang dikombinasikan dengan kapasitas penyimpanan air yang tidak mencukupi
telah menghasilkan genangan. Karena curah hujan yang berlebihan di kota ini
mengalir kearah wilayah pesisir yang berdataran rendah, daerah inilah yang
paling rentan terhadap banjir tipe ini. Tipe banjir kedua datang dari sungai-sungai
dan kanal-kanal sebagai akibat tingginya laju aliran di hulu. Pada banyak tempat
kapasitas sistem air saat ini tidak mencukupi. Tanggul sungai tidak cukup tinggi
atau cukup kuat dan sungai-sungai, anak sungai dan pompa tersumbat oleh
sedimen dan sampah. Akibatnya sungai-sungai ini meluap. Tipe banjir ketiga
datang dari laut ketika tanggul laut, dan tanggul sungai di daerah pesisir, tidak
cukup tinggi atau cukup kuat. Ketika laut berada di muka air tertinggi, tanggultanggul ini terlimpasi, dan air laut membanjiri kota ini seperti yang terjadi pada
2007.
Master Plan ini bermaksud untuk mencegah tipe ketiga banjir. Saat ini tipe ketiga
banjir ini sangat mungkin terjadi karena pertahanan banjir Jakarta sudah tidak
mencukupi lagi: survey pendahuluan dari 2013 memperlihatkan bahwa saat ini
lebih 40% pertahanan banjir di daerah pantai tidak mampu menahan muka air
laut tertinggi
(HHWS)1.
Karena penurunan muka tanah yang sedang berlangsung di wilayah pesisir
Jakarta, resiko banjir menjadi meningkat. Penanganan masalah ini menjadi
semakin sulit:
- Akibat penurunan muka tanah yang parah, muka air laut akan berada di
antara 3 sampai 5 meter di atas paras jalan pada tahun 2050.
- Karena sungai-sungai dan kanal-kanal ikut mengalami penurunan bersama
dengan penurunan muka tanah, sungai-sungai dan kanal-kanal ini akan
semakin sulit untuk mengalirkan airnya secara gravitasi ke laut. Memang,
polder-polder di Jakarta telah memanfaatkan pompa-pompa berkapasitas
1
FAKTA:
Pertahanan laut saat ini sudah tidak memadai. Resiko yang segera dihadapi
adalah bahwa akibat penurunan muka tanah, ketinggian muka air laut
akan menjadi lebih tinggi daripada pertahanan laut: air akan melimpas
pada saat air pasang tinggi dalam beberapa tahun ke depan.
Tindakan yang segera perlu dilakukan. Fase A Master plan ini mencakupkan
peninggian tanggul laut yang ada. Juga, tanggul di sepanjang sungai
utama yang bermuara ke laut akan dipertinggi. Tindakan ini akan
menyelesaikan masalah-masalah banjir hingga tahun 2022. Selama periode
ini upaya-upaya harus dilakukan untuk mengurangi laju penurunan muka
tanah.
Akan tetapi, tampaknya proses penurunan muka tanah ini akan berlanjut
pada laju yang tinggi untuk beberapa tahun lagi. Sekitar tahun 2025, lebih
dari 10% Jakarta Barat akan mengalami penurunan muka tanah hingga
di bawah tingkat kritis yakni 2,5 m di bawah muka air laut Pasang tertinggi
(the Highest High Water SpringHHWS). Di beberapa wilayah di bawah
muka ini, korban jiwa tampaknya akan sangat bertambah jika terjadi banjir,
karena mengungsi ke atap rumah sudah tidak memungkinkan lagi.
Tetapi penurunan muka tanah yang sedang berlangsung ini menimbulkan
masalah kedua: sungai juga mengalami penurunan muka tanah yang akan
mengurangi kemampuan sungai tersebut untuk mengalirkan airnya ke laut.
Jika hujan lebat turun di Jakarta, debit puncak sungai harus dialirkan ke
laut.
Akhirnya air sungai akan melimpas atau bahkan bobol dan air sungai dan
laut akan membanjiri wilayah pesisir yang berada 3 sampai 5 meter di
bawah muka air laut.
Kerusakan dan korban jiwa akan membesar secara dramatis.
Dibutuhkan suatu solusi yang tangguh dan berkesinambungan.
Muka air pasang tertinggi adalah ketinggian pasang tertinggi yang dapat dicapai dalam siklus 18 tahun.
23
FAKTA:
Ibukota tumbuh cepat dan kebutuhan akan ruang jadi meningkat.
Infrastruktur angkutan sudah berlebihan.
Bandar utama (pelabuhan, bandara) telah mencapai kapasitas maksimum
sudah sejak lama. Hubungan dari Tanjung Priok dan bandara SoekarnoHatta ke tengah kota selalu mengalami kemacetan lalu lintas, yanag
membuat keduanya semakin tidak menarik sebagai pusat transportasi.
Penggunaan ruang terbuka yang tak terencana di sepanjang sungai-sungai
dan garis pesisir sudah menjadi hal yang lazim.
Hanya sebagian kota ini yang dilengkapi dengan air perpipaan; air tanah
disedot sebagai sumber air minum alternatif; pada masa mendatang,
sumber-sumber untuk air baku akan menjadi langka akibat penduduk yang
meningkat.
Polusi sungai dengan air limbah yang belum diolah dan limbah padat
sangat parah.
Jakarta kekurangan daerah rekreasi dan ruang hijau.
MASTER PLAN INI BERMAKSUD MENYELESAIKAN MASALAH-MASALAH

YANG BERKAITAN DENGAN LAUT. PENURUNAN MUKA TANAH
MERUPAKAN PENYEBAB UTAMA, YANG MEMPERBESAR RISIKO BANJIR DI
WILAYAH PESISIR
besar. Dalam waktu dekat ini, pompa-pompa skala besar dengan danaudanau pemompaan dengan total luas mencapai ribuan hektar akan
diperlukan untuk mengalirkan air dari semua sungai yang ada, termasuk Banjir
Kanal yang besar ini.
Jika upaya-upaya tidak diambil, sebagian besar wilayah pesisir terancam
genangan permanen. Di daerah ini, nasib 4,5 juta orang sedang dipertaruhkan.
Kerusakan materi akibat genangan permanen ini dihitung telah berjumlah $103
milyar akibat kehilangan lahan dan bangunan saja; kerusakan ekonomi bahkan
akan lebih besar. Di samping itu, banjir yang sering terjadi dapat menyebabkan
kemerosotan reputasi, kehilangan kegiatan ekonomi dan kenaikan premi
asuransi.
3.2.
Tantangan-tantangan perkotaan
Jakarta telah tumbuh jauh melebihi batas administratifnya. Khusus dalam batasbatas fungsinya sebagai kota, batas-batas ini telah dilampaui. Wilayah pesisir
sedang menghadapi tantangan-tantangan yang serius.
Sistem jalan di kota ini kadang-kadang lumpuh oleh lalu lintas padat. Waktu
tempuh untuk pelaju menjadi molor karena jarak dan khususnya karena padatnya
lalu lintas. Tidak saja tumbuh dalam jumlahnya, tetapi meningkatnya kepemilikan
kendaraan akan menyebabkan lebih banyak kendaraan di ke jalan. Dalam
periode 2002-2010, kepemilikan kendaraan meningkat dari 17 % menjadi 25 %,
dan kepemilikan sepeda motor meningkat dari 34 % menjadi 72 %.
Infrastruktur jalan dan khususnya infrastruktur angkutan umum tidak dapat
mengejar pertumbuhan kota ini dan hal ini akan membebani pada pertumbuhan
ekonomi Jakarta. Sebagai contoh, sejumlah ruas pada sistem jalan lingkar masih
belum terbangun dan proyek MRT belum diselesaikan. Juga, pertumbuhan pada
koridor timur-barat Jawa bagian barat secara keseluruhan dipengaruhi oleh
Bacaan Lebih Lanjut:

Laporan Teknik B.1 dan laporan teknik pendukung menjelaskan keadaan
keamanan banjir secara lebih rinci
kemudahan memasuki pelabuhan Tanjung Priok dan bandara Soekarno-Hatta

yang juga sangat dipengaruhi oleh lalu lintas. Lalu lintas pada keadaan normal
saja sudah buruk, ketika banjir terjadi lalu lintas akan macet total.
Masalah mendesak lainnya adalah ketersediaan ruang untuk pengembangan
secara keseluruhan. Daerah metropolitan kota ini masih terus tumbuh cepat dan
ruang untuk real estat perumahan dan bisnis terbatas dan semakin lama semakin
mahal. Pertumbuhan terutama terjadi di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi,
yang membuatnya menjadi kota dengan pusat yang tersebar yang sering diacu
sebagai Jabodetabek.
Bandar utama Jakarta telah mencapai kapasitas maksimumnya. Peningkatan
keterhubungan dengan pusat kota dan ruang tambahan untuk pengembangan
masa depan bandara dan pelabuhan dibutuhkan untuk memuluskan
perkembangan ekonomi sesuai dengan tujuan Master Plan ini untuk Percepatan
dan Perluasan Perkembangan Ekonomi Indonesia (Acceleration and Expansion of
Indonesia Economic DevelopmentMP3EI).
Sebagai akibat proses pertambahan penduduk yang tak terkendali, banyak
ruang terbuka telah berubah menjadi perumahan kumuh yang tidak mempunyai
fasilitas jalan, drainase, dan pasokan air yang pantas. Permukiman informal
telah berkembang di sepanjang tepian waduk penampung, sungai, dan garis
pesisir dan berada dalam keadaan kumuh. Banjir saat ini sudah menghambat
pengembangan daerah-daerah ini. Dengan ekonomi yang tumbuh dan
pendapatan per keluarga yang telah meningkat, ketersediaan perumahan
sederhana merupakan kunci untuk perkembangan lanjutan bagi pertumbuhan
populasi ini.
25
Jakarta adalah merupakan kota metropolis yang

sedang berkembang tetapi menghadapi tantangan
pertumbuhan yang serius
Kota ini berjuang untuk memasok air bersih ke warganya dan perusahaan yang
berada di kota, Menyediakan air bersih merupakan salah satu faktor kunci untuk
perkembangan ekonomi.
Hanya sebagian kota ini yang dilayani dengan air perpipaan. Di samping
itu banyak pompa air tanah legal dan illegal dipasang, yang merupakan
penyebab utama penurunan muka tanah di kota ini. Oleh sebab itu DKI Jakarta
menargetkan untuk memenuhi seluruh wilayah kota dengan air perpipaan pada
tahun 2030 dan ini merupakan tantangan yang sangat besar. Sumber-sumber
tambahan untuk air baku adalah kira-kira 7 m3/det pada 2030 merupakan
keharusan, karena ketersediaan air baku dari sumber-sumber saat ini tidak akan
mampu memenuhi kebutuhan masa depan ini.
Juga, dari segi lingkungan hunian Jakarta juga telah mencapai batasnya. Polusi
sungai oleh industri dan rumah tangga, pembuangan sampah dan asbut (asap
kabut) merupakan masalah-masalah mendesak. Sebagian besar waduk retensi
yang ada telah mengalami polusi yang dilakukan oleh manusia, limbah, sampah
industri dan komersial. Polutan ini sering menyumbat sistem drainase dan
memberikan pemandangan yang kumih dengan aroma busuk dan menimbulkan
bahaya terhadap kesehatan. Air hitam dibuang langsung ke sungai-sungai dan
teluk. Di daerah permukiman kumuh, dimana fasilitas dasar tidak tersedia, hal
seperti ini mengarah ke keadaan yang sangat tidak sehat.

- Laporan Atlas JCDS memberikan analisis perkotaan rinci Ibukota.
- Untuk informasi lebih rinci tentang lalu lintas lihat laporan B3b Sistem
Angkutan. Dalam laporan ini dijelaskan keadaan saat ini, kecenderungan
dan arahan ke pengurangan kepadatan lalu lintas.
- Untuk informasi lebih lanjut tentang kebutuhan yang diharapkan untuk
produk real estat lihat Laporan B4 Kajian Keuangan dan Ekonomi.
- Keadaan tentang perkampungan kumuh dan perumahan sosial dijelaskan
dalam C5.3 Laporan tentang Dampak Sosial, Lingkungan dan ruang.
- Masalah-masalah mutu air dianalisa dalam Laporan C5.1
untuk berekreasi dan berbisnis. Oleh sebab itu ruang hijau dan taman akan
memberikan sumbangan pada perekonomian kota ini juga.
Jakarta kekurangan berbagai kemungkinan rekreasi luar-ruang: lingkungan

luar-ruang yang nyaman sangat terbatas. Ketersediaan ruang hijau di kota ini
telah berkurang dari lebih tiga puluh persen pada tahun 1960-an menjadi kirakira 10 persen saat ini. Satu-satunya wilayah cagar-alam yang cukup dikenal
adalah hutan bakau Muara Angke dan satu-satunya daerah rekreasi yang cukup
dikenal adalah Ancol. Daerah berbatas-air di Jakarta sekarang didominasi oleh
perkampungan kumuh, masyarakat nelayan, dan masyarakat yang tinggal di
perumahan tertutup. Menciptakan daerah berbatas-perairan untuk umum yang
menarik penting untuk penampilan kota dan juga untuk mutu kehidupan yang
baik yang dapat disediakan oleh kota kepada warganya dan para pendatang
27
IV
SOLUSI TERPADU
29
Sepuluh ambisi untuk pengembangan perkotaan:

1. Melindungi wilayah pesisir Jakarta terhadap banjir yang berasal dari air laut.
2. Menyediakan ruang baru untuk pengembangan Jakarta yang dilakukan ke
arah laut dan yang karenanya memberikan pendapatan untuk upaya-upaya
manajemen banjir.
3. Menciptakan kota berbatas perairan yang baru dan menawan yang
menghadap ke Teluk Jakarta.
4. Memberikan perumahan dan pekerjaan untuk semua tingkatan penghasilan
guna mengurangi kesenjangan antara yang kaya dan yang miskin.
5. Meningkatkan keterhubungan, dengan membangun mata rantai yang
hilang pada angkutan umum dan infrastruktur jalan (Jalan Bebas-Hambatan
Tangerang-Bekasi).
6. Meningkatkan kondisi sektor-sektor perekonomian kelautan, seperti
perikanan dan pelabuhan.
7. Menyediakan lingkungan hidup yang sehat dan menyenangkan untuk
warga Jakarta dan pengunjung sebagai faktor penting untuk menarik minat
investasi asing dengan meningkatkan mutu air, manajemen limbah, keadaan
lingkungan dan dengan menyediakan ruang terbuka hijau untuk keperluan
rekreasi.
8. Menyumbang untuk menyelesaikan masalah pasokan air baku yang
mendesak buat Ibukota.
9. Terdepan di bidang perancangan yang berkelanjutan di Indonesia dengan
mengembangkan sistem yang beresinambungan yang terkait dengan siklus
air, transportasi, dan pasokan listrik.
10. Benar-benar mengindonesia dalam perancangannya, yang mencerminkan
budaya Indonesia sebagai lambang untuk Ibukota.
Masalah-masalah Ibukota sangat saling terkait dan perlu diselesaikan dengan

menerapkan suatu pendekatan terpadu. Ini berlaku baik untuk masalah
pengembangan perkotaan strategis, maupun solusi masalah-masalah praktis
seperti penyediaan perumahan untuk penghuni berpendapatan rendah yang
tinggal di tanggul laut ketika tanggul laut yang ada diperkuat. Pada saat yang
sama, pendekatan terpadu memberikan kesempatan-kesempatan, yang
menemukan sinergi antara solusi untuk masalah-masalah sosial.
4.1.
Misi
Misi Master Plan ini adalah untuk memadukan solusi-solusi keamanan banjir
dengan pengembangan perkotaan, yang dengan demikian akan menyelesaikan
masalah-masalah perkotaan dan pada waktu yang sama akan menghasilkan
pendapatan untuk membiayai perlindungan banjir ini. Master Plan ini
dengan demikian lebih dari sekadar rencana manajemen banjir. Rancana
Induk ini ditujukan untuk menjadi katalisator untuk pengembangan wilayah
pesisir. Kebutuhan mendesak akan tanggul laut untuk perlindungan banjir
menjadi tumpuan untuk rencana terpadu itu. Tetapi jenis pengembangan
perkotaan mana yang dapat dipertimbangkan? Sepuluh ambisi utama untuk
pengembangan perkotaan disajikan dalam kotak berikut.
4.2.
Pendekatan
Dalam pendekatan atas Master Plan ini, mengembangkan suatu solusi untuk
masalah keamanan banjir merupakan tujuan utama Master Plan ini. Banjir perlu
diselesaikan sesegera mungkin dan oleh sebab itu merupakan katalisator untuk
pengembangan lain. Sebagai dasar untuk Master Plan ini, solusi terbaik yang
terkait hidrolika untuk masalah banjir telah dikembangkan, termasuk solusi
jangka pendek (tidak disesali) dan juga jangka panjang.
Tetapi pada waktu yang sama, solusi dari segi hidrolika telah digabungkan
dengan reklamasi lahan, jalan tol, dan perluasan pelabuhan. Gabungan ini akan
menyumbang terhadap ambisi pengembangan perkotaan atas wilayah pesisir,
maupun menghasilkan pendapatan untuk membiayai upaya-upaya perlindungan
banjir. Kesempatan investasi telah dioptimasi untuk menciptakan pendapatan
maksimum, yang menyeimbangkan pendapatan yang mungkin dan penyerapan
pasar atas produk real estat.
4.3.
Upaya-upaya yang tidak disesali
Tindakan-tindakan jangka pendek untuk pertahanan banjir sudah mendesak.
Pertahanan laut akan dilimpasi dalam beberapa tahun mendatang dan tidak
boleh ada waktu yang terbuang. Upaya-upaya yang disebutkan di bawah ini
merupakan upaya-upaya mendesak yang tidak disesali.
31
Kawasan-kawasan prioritas
Prioritas pengembangan
(berdasarkan ketinggian
saat ini)
Tinggi
Menegah
Rendah
Tidak diketahui
Tindakan ini paling mendesak di dekat Pluit, Pantai Mutiara dan di sepanjang
Ancol. Pada ketiga tempat ini tingkat pertahanan sudah sedemikian rendahnya
sehingga pelimpasan mungkin saja terjadi pada kondisi tahunan normal.
Mengingat keadaan seperti ini, perancangan awal telah dibuat selama
pengembangan Master Plan ini. Untuk keperluan ini, Jakarta bagian utara dan
sekitarnya telah dibagi ke dalam sistem yang terdiri atas 7 lingkaran tanggul yang
melindungi daerah-daerah yang berada di dalamnya dari genangan. 1
Untuk 5 sungai dan kanal 2 , DPU telah menyiapkan pembangunan stasion
pompa baru yang akan menyekat kelima sungai ini dari Teluk Jakarta: air tidak
akan mengalir lagi secara alami tetapi akan dipompakan ke teluk ini. Menyekat
sungai-sungai ini akan sangat mengurangi panjang penanggulan sungai yang
harus diperkuat. Mengingat penanggulan ini terletak di daerah perkotaan yang
padat, pengurangan panjang ini juga akan mengurangi jumlah orang yang perlu
direlokasi. Karenanya, upaya ini juga disarankan untuk Kali Grogol, Kanal Ancol,
dan Kali Sunter.
Laut terbuka
Kota Jakarta
Memperkuat pertahanan yang ada

Melaksanakan solusi yang berkelanjutan akan membutuhkan waktu yang jauh
lebih lama daripada waktu yang tersedia. Oleh sebab itu pertahanan laut dan
sungai saat ini haruslah diperkuat dan dipertinggi sedikitnya 1,5 meter guna
memberi kelonggaran waktu. Karena penurunan muka tanah akan secara
perlahan menurunkan permukaan tanggul, upaya ini akan menyediakan
perlindungan terhadap banjir hingga tahun 2022, yang memberi kesempatan
untuk mengembangkan solusi-solusi yang tangguh.
Phase A (2015)
Penurunan muka tanah melalui pasokan air perpipaan

Pada waktu yang sama, dalam skenario mana pun, merupakan hal yang
penting untuk menghentikan penyebab risiko banjir yang terus meningkat,
dan mengurangi penurunan muka tanah. Di seluruh wilayah pesisir penurunan
muka tanah ini sudah parah. Di bagian tengah dan bagian barat Teluk Jakarta laju
penurunan muka tanah saat ini rata-rata 7,5 cm per tahun. Ke arah timur wilayah
pesisir, laju penurunan muka tanahnya sekitar 3 cm per tahun.
Teluk Jakarta
Pelaksanaan penguatan tanggul akan dimulai pada tahun 2014. Di banyak

tempat, ruang yang tersedia untuk peningkatan tanggul ini sangat terbatas. Oleh
sebab itu perencangan telah dibuat yang dipadukan dalam dalam lingkungan
perkotaan yang padat penduduk. Jika memungkinkan, fungsinya akan
digabungkan dengan atau pada tanggul-tanggul ini.
1
T anggul melingkar adalah sistem tertutup (misalnya tanggul, tanah yang lebih tinggi, pintu air, dll) untuk
melindungi daerah yang berada di dalamnya dari ancaman genangan
Kali Kamal, Kali Angke, Kali Muara Karang, Ciliwung, dan Kali Sentiong.
33
Tiga solusi utama: menelantarkan ibukota negara, b. perlindungan darat dengan tanggul tinggi dan waduk kota yang besar dan c. tanggul laut lepas pantai dengan waduk lepas pantai yang besar
Penurunan muka tanah, yang sebagian besar, disebabkan oleh penyedotan air
tanah, yang harus dihentikan dan diganti dengan pasokan air perpipaan. Tidak
menghentikan penurunan muka tanah berarti bahwa wilayah pesisir Jakarta akan
semakin turun hingga di bawah muka laut, yang membuat solusi untuk masalah
banjir menjadi bertambah sulit dan mahal.
Berhasil menghentikan atau memperlambat penurunan muka tanah secara
cukup nyata akan sangat menguntungkan: pengurangan penurunan muka tanah
yang nyata sebelum tahun 2020 dapat menunda investasi untuk solusi jangka
panjang, atau bahkan akan membuat solusi jangka panjang ini tidak dibutuhkan
sama sekali. Hal seperti ini agaknya tidak memungkinkan untuk bagian barat
Jakarta, tetapi masih mungkin untuk bagian timur. Akan tetapi, tantangan ini
sangat berat karena daerah ini juga mengalami urbanisasi yang cepat yang
membuat kebutuhan akan air tanah menjadi meningkat. Untuk secara teratur
menilai kebutuhan akan investasi besar pada upaya jangka panjang, penurunan
muka tanah haruslah dipantau secara seksama.
Meningkatkan mutu air
Saat ini sungai-sungai dan Teluk Jakarta memiliki masalah mutu air yang parah.
Konsentrasi oksigennya rendah akibat polusi parah dengan bahan-bahan organik
dan limbah manusia, yang menyebabkan keadaan beracun untuk ikan dan spesis
air lainnya.
Konsentrasi nutrien dan logam berat sudah jauh melebihi standard. Aroma
limbah yang tidak diolah meliputi sebagian besar Jakarta. Keadaan yang tak
higienis sudah lazim pada jalan-jalan kecil sejumlah kampung. Meningkatkan
mutu air sudah mendesak dan sudah merupakan prasyarat untuk menciptakan
kota berbatas-perairan yang sehat dan layak. Kadang-kadang air perkotaan
digunakan juga sebagai sumber air baku. Oleh sebab itu program peningkatan
mutu air terpadu harus juga dimulai, yang mencakupkan pengolahan air
limbah, manajemen limbah padat, pengerukan dan upaya-upaya non-struktural.
Percepatan Master Plan sanitasi yang ada dibutuhkan untuk memenuhi ambisi
pusat mencakupkan sanitasi secara keseluruhan wilayah pada tahun 2020.
Bacaan Selanjutnya:
Laporan teknis C1.5 Air tanah & penurunan muka tanah mengevaluasi
masalah penurunan muka tanah.
Upaya-upaya segi hidrolika lainnya

Upaya-upaya tambahan di bagian hulu akan membantu meringankan risiko
banjir di wilayah pantai Jakarta: pengalihan air sungai yang mengalir ke Jakarta,
meningkatkan sistem drainase perkotaan (yang memperlancar aliran drainase),
penambahan waduk penampung pada sistem yang ada, dan meningkatkan
kapasitas pompa drainase.
4.4.
Solusi jangka panjang
Jika penurunan muka tanah tidak dihentikan tepat waktu, solusi tambahan akan
dibutuhkan untuk memberikan keamanan banjir pada warga Jakarta Utara. Tiga
solusi jangka-panjang utama telah dipertimbangkan: menelantarkan Jakarta
Utara, penguatan tanggul laut yang ada di darat, dan solusi lepas-pantai.
Menelantarkan Jakarta Utara
Satu jalan pikiran adalah berupa penelantaran Jakarta Utara. Penelantaran ini
merupakan satu-satunya pilihan yang layak jika manfaat perlindungan banjir
tidak akan melebihi biaya atau jika tidak tersedianya solusi teknis yang layak.
Kajian ekonomis menunjukkan bahwa penelantaran wilayah-wilayah yang
berisiko banjir akan berarti bahwa 4,5 juta orang harus direlokasi dan bahwa
lahan dan produk real estat yang bernilai USD103 milyar di daerah yang padat
penduduk ini akan lenyap.
Menelantarkan Jakarta Utara dengan demikian tidak dipertimbangkan sebagai
opsi yang diinginkan atau yang layak, karena modal investasi dan jumlah
penduduk yang terlalu banyak. Terhindarnya kerusakan material yang bernilai
35
USD103 milyar tersebut sudah membenarkan biaya yang diperuntukkan bagi

keamanan banjir ini.
Solusi di darat
Solusi di-darat berarti memberi perlindungan pada kota ini berupa tanggul laut
besar pada garis pantai yang ada dan menyatu dengan tanggul sungai yang
sama tingginya. Polder di wilayah pesisir akan menjadi tambah dalam. Tanggul
tinggi di sepanjang sungai, yang jauh di darat, dan di sepanjang laut (hingga 7
meter dalam jangka panjang) akan diperlukan untuk mencegah air mengalir ke
dalam polder. Semua sistem penyeberangan sungai harus ditinggikan beberapa
meter, yang membutuhkan ruang untuk jalan masuk yang panjang dan tinggi.
Di samping itu, ribuan hektar waduk retensi dan pompa berkapasitas besar akan
dibutuhkan untuk membuat polder bebas banjir.
Melaksanakan pilihan ini berarti upaya-upaya drastis harus dijalankan pada kota
yang telah berpenduduk padat ini. Membangun tanggul-tanggul dan waduk
retensi ini mengharuskan pemindahan banyak orang. Karena penurunan muka
tanah, lahan yang luas yang dibutuhkan untuk waduk retensi akan bertambah
sejalan dengan waktu dalam 50 tahun mendatang, hanya sebuah tanggul laut
yang lebarnya 50 meter yang akan memisahkan Jakarta Utara dari laut yang lebih
tinggi 5 meter. Jika tanggul ini pecah, bencana besar akan terjadi. Agaknya dalam
keadaan seperti itu evakuasi sudah tidak mungkin lagi, dan risiko korban jiwa
akan tinggi. Disamping itu ribuan hektar waduk retensi dan pompa berkapasitas
besar akan diperlukan untuk menjaga polder bebas dari banjir.
Solusi lepas-pantai
Solusi lepas-pantai ini terdiri atas tanggul laut raksasa di Teluk Jakarta, yang
menciptakan danau pemompaan yang sangat luas (waduk raksasa) yang
terletak di lepas pantai. Dengan menggabungkan tanggul laut dengan reklamasi
lahan, pertahanan laut yang tangguh dan tidak bisa bobol dapat dibuat. Danau
penahan yang ada di belakang tanggul ini akan memiliki muka air yang lebih
rendah yang akan mempermudah aliran alami sungai-sungai yang membelah
Jakarta. Instalasi pemompaan akan mempertahankan muka air di danau retensi

ini cukup rendah. Akan tetapi, alternatif ini menimbulkan tantangan baru. Untuk
mewujudkan mutu air yang diizinkan di dalam waduk raksasa ini, polusi pada
sungai harus dikurangi kira-kira sebesar 75 %. Pembuatan pengumpul air selokan
dan sistem pengolahannya di wilayah pesisir Jakarta harus lebih dipercepat.
Waduk raksasa ini akan memperkecil keperluan pembangunan waduk di dalam
kota. Pilihan ini akan memberikan perlindungan yang kokoh hingga tahun
2080, yang memberikan waktu untuk mengurangi penurunan muka tanah.
Di samping itu, solusi ini memberikan kesempatan pengembangan sosioekonomi yang sejalan dengan MP3EI karena tanggul ini dapat digabungkan
dengan pengembangan perkotaan. Tanggul dan reklamasi ini memungkinkan
terbangunnya jalan lingkar kedua dan ketiga di Jakarta. Waduk raksasanya
memberikan sumber air baku tambahan dan terbukanya kesempatan untuk
perluasan pelabuhan. Solusi ini membutuhkan investasi besar, tetapi dapat
dibiayai melalui penggabungannya dengan pengembangan kota berbatasperairan. Kota berbatas-perairan ini akan menjadi daratan berbatas-perairan yang
menawan yang pantas dimiliki Jakarta.
Model pelaksanaan
Solusi lepas-pantai ini merupakan solusi yang tangguh. Di samping itu, solusi ini
memberikan banyak kemungkinan untuk menciptakan nilai tambah untuk kota
ini dan pembiayaan melalui reklamasi lahan.
Model pelaksanaan ini dibuat bertahap: penguatan garis pantai saat ini akan
sudah dimulai pada tahun 2014. Pelingkaran tanggul laut dibagi dalam dua tahap
(Fase B dan C).
Karena penurunan muka tanah itu terbesar di bagian barat zona teluk ini, daerah
ini perlu ditutup paling awal. Risiko banjir menjadi parah di daerah ini sekitar
tahun 2025 karena lebih 10 % dari daerah barat pelabuhan Tanjung Priok akan
mengalami penurunan muka tanah di bawah tingkat kritis yang 2,5 meter di
Teluk Jakarta
ALTERNATIF LEPAS PANTAI INI DIPILIH SEBAGAI DASAR

UNTUK PERANCANGAN BERIKUTNYA. INI BERARTI BAHWA
MERANCANG TANGGUL LAUT BAGIAN LUAR DENGAN
WADUK RETENSI YANG BESAR SEBAGAI SOLUSI JANGKA
PANJANG, YANG DIPADUKAN DALAM RENCANA TATA
RUANG DALAM MEREVITALISASI WILAYAH PESISIR.
37
FAKTA:
- solusi lepas-pantai berarti penutupan bagian teluk Jakarta dengan tanggul
laut luar lepas-pantai di Teluk Jakarta;
- tanggul laut ini mencegah banjir dari laut dan menciptakan waduk retensi
yang luas (minimum 7,500 ha);
- muka air di danau diperbolehkan turun-naik sebesar 2,5 meter sehingga
untuk sementara danau ini dapat menyimpan air sungai dan air drainase
perkotaan;
- sekitar tahun 2030 waduk raksasa dalam musim kemarau pada tahun
kering dapat bahkan menyediakan pasokan air baku sebanyak 12 m3/det,
apabila air limbah di Jakarta telah benar-benar diolah;
- air di dalam waduk retensi akan mempertahankan muka air yang rendah
dengan menggunakan stasion pemompaan yang sangat besar dengan
kapasitas sekitar 730 m3/det: terbesar di dunia;
- dengan menurunkan muka air di danau retensi ini, sungai-sungai dapat
menyalurkan airnya ke dalam danau ini secara alami, jika setelah tahun
2025 ketika muka air laut jauh di atas muka daratan;
- pelaksanaan ini terdiri atas tiga fase utama. Fase A merupakan fase
penguatan tanggul laut dan tanggul sungai yang ada, yang perlu untuk
mempertahankan Jakarta aman selama beberapa tahun ke depan. Fase
B terdiri atas penutupan bagian barat teluk ini dengan Tanggul Laut
Luar. Di bagian barat Jakarta penurunan muka tanah ini tertinggi, yang
membuat penutupan bagian barat teluk ini menjadi yang paling diperlukan.
Penutupan bagian timur teluk ini (fase C) hanya diperlukan jika usaha untuk
memperlambat atau menghentikan penurunan muka tanah di bagian
timur tidak berhasil. Ini akan menjadi pengembangan jangka panjang yang
tergantung pada hasil-hasil pemantauan.
bawah muka air tertinggi (HHWS). Muka ini dipilih sebagai nilai ambang karena
dengan genangan 2,5 meter evakuasi vertikal (ke atas atap) dan lantai pertama
rumah menjadi bertambah sulit, yang akan secara cepat memperbesar resiko
korban. Dari saat ini bagian barat tanggul laut luar perlu ditutup.
Pada bagian timur wilayah pesisir penurunan muka tanahnya lebih rendah.
Ketinggian kritis akan dicapai setelah tahun 2040, yang memberikan waktu lebih
lama sebelum penutupan teluk diperlukan dan untuk mengurangi penurunan
muka tanah.

- Laporan B4. Kajian keuangan dan ekonomis
- Laporan C1.1 (Model Pelaksanaan Akhir) mengevaluasi solusi utama dan
alternatif lain
- Solusi dari segi hidrolika dilakukan pada Laporan B.1. Laporan teknik
4.5.
Alternatif-alternative ruang
Dengan solusi lepas-pantai sebagai dasar, beberapa alternatif dan opsi telah
diselidiki yakni yang menyangkut gabungan upaya-upaya perlindungan pantai
dan kesempatan untuk pengembangan ruang (lihat gambar pada halaman
selanjutnya). Alternatif dasar dan acuan bertujuan hanya untuk melindungi
wilayah pesisir terhadap serangan banjir, yang terdiri atas tanggul laut luar
termasuk pompa dan pintu air serta jalan tol yang menghubungkan timur dan
barat. Total pembiayaan menyeluruh untuk alternatif ini telah dihitung sebesar
minus $12 milyar. Alternatif lain berfokus pada penciptaan pendapatan guna
Alternatif 1:
Alternatif 2:
menutup kesenjangan keuangan ini. Biaya ini berbeda terutama pada ukuran
reklamasi lahan dan juga, kesempatan untuk perluasan perkotaan. Alternatif
seluas 1.250, 3.150, dan 4.000 hektar telah dikaji dan akan dievaluasi dalam bab
berikut.
Keinginan kuat pemerintah Indonesia adalah untuk mengembangkan
pertahanan banjir dalam satu program terpadu dan berbiaya netral.
Pertumbuhan ekonomi dan perluasan perkotaan Jakarta memang memberikan
kesempatan untuk itu dan membuat gabungan dengan pengembangan real
estat, jalan tol, dan perluasan pelabuhan. Alternatif Tanggul Laut Luar saja tidak
memenuhi titik awal ini karena proyek seperti ini sulit menghasilkan pendapatan
apa pun.
Solusi utama, alternatif dan opsi
39
Pengembangan yang lebih disukai: menciptakan Kota Berbatas-perairan

dengan pendekatan fleksibel
Membangun sebuah kota pada Tanggul Laut Luar memberikan banyak sekali
potensi untuk menyelesaikan masalah perkotaan yang beragam, dan pada
saat yang sama menghasilkan cara-cara untuk memperoleh pendapatan. Akan
tetapi, jika dipandang dari semua segi, mengembangkan tanggul laut itu
sendiri merupakan suatu mega-proyek, apalagi menggabungkannya dengan
reklamasi lahan skala besar. Mengelola risiko merupakan hal yang sangat penting.
Kedua risiko paling besar yang mempengaruhi kasus bisnis dikaitkan dengan
ketersediaan pasir dan pertumbuhan ekonomi. Pengembangan tanggul laut dan
reklamasi lahan di perairan dalam (hingga 18 meter) membutuhkan pasir yang
sangat banyak. Taksiran cadangan pasir yang berada pada jarak yang lumayan
dari kota adalah sekitar 300 juta m3. Taksiran ini didasarkan pada wawancara
dengan para pakar pasar. Oleh sebab itu survei lebih lanjut diperlukan untuk
membuktikan apakah akan lebih banyak pasir yang tersedia. Risiko lain adalah
ekonomi umum: pertumbuhan ekonomi dapat saja menjadi lesu selama
beberapa waktu dan kebutuhan untuk produk real estat (khususnya kantor)
dalam periode seperti itu dapat saja lebih rendah daripada yang sekarang
diandaikan. Kebutuhan yang lebih rendah akan kantor akan mempunyai dampak
negatif pada pengembalian modal.
Fakta-fakta pengembangan yang lebih disukai

- Persediaan pasir ditaksir 300 juta m3. Jumlah pasir untuk keperluan
konstruksi ini dianggap sebagai jumlah maksimum untuk kasus bisnis,
perancangan ini memberikan ruang untuk pengembangan lebih lanjut jika
tersedia lebih banyak pasir.
- Perancangan ini akan memadukan ambisi-ambisi ruang dan sosio-ekonomi
kota ini.
- Fase A: peningkatan tanggul pesisir yang telah ada. Rencana kerja: 2014
2018.
- Fase B: pembangunan Tanggul Laut Luar termasuk 1.250 ha reklamasi
lahan. Rencana kerja: 2018 2022.
- Solusi penghubung sebelah utara yang masih belum ada pada jalan lingkar
kedua dan ketiga yang ada di Jakarta. Pewujudan Jalan Tol Negara antara
Tangerang dan Bekasi (lajur 2 x 4).
- Pewujudan MRT antara pusat kota dan reklamasi lahan yang baru ini,
dengan panjang menyeluruh 11 km.
Suatu model flesibel merupakan model terbaik untuk meringankan resiko

utama ini dalam proyek ini. Dari pandangan ini, satu model dengan 1.250 hektar
reklamasi lahan lebih disukai; model ini berpotensi untuk diperluas menjadi 4.000
hektar atau lebih apabila keadaan ekonomi memang mengizinkan. Tergantung
pada ketersediaan pasir dan penyerapan pasar akan produk real estat, ukuran
proyek ini nantinya dapat diganti ke ukuran maksimum ini. Alternatif reklamasi
lahan seluas 1.250 hektar oleh sebab itu akan menjadi dasar untuk penjabaran
lebih lanjut pada bab berikutnya.
41
AMAN DAN SEJAHTERA DI BAWAH SAYAP

GARUDA MEGAH
43

Laporan B1. (Laporan teknis), laporan C1.2 (Keseimbangan Air) dan laporan
C.6 (Analisa Danau Retensi) memberikan informasi tentang ukuran reservoir
retensi ini.
Laporan B3 (Perencanaan ruang dan perancangan perkotaan) memberikan
informasi tentang pertemuan tanggul dengan daratan
Model penyelesaian akhir dan pengembangan yang lebih diinginkan untuk kota
berbatas-perairan seluas 1.250 hektar ini dijabarkan dalam sebuah perancangan
ruang. Perancangan ruang ini berusaha untuk mengembangkan kota berbatasperairan dengan nilai tambah maksimum yang mempertimbangkan kesepuluh
ambisi ruang yang dijelaskan dalam bab empat.
Bathimetri dan teluk

Seperti yang dapat dilihat pada peta, alinyemen untuk tanggul laut luar ini
mengikuti kontur cembung dasar laut: untuk meminimumkan biaya dengan
menghindari perairan dalam sebanyak mungkin dan untuk menyambungkan
bentuk alami garis pesisir di Jawa Utara.
Bab ini berfokus pada perancangan ruang pengembangan fase B kota

berbatas-perairan ini. Di samping itu, bab ini memberikan pandangan pada
pengembangan fase C yang menghasilkan kerangka kerja pengembangan untuk
Jakarta Utara. Perancangan untuk upaya-upaya jangka pendek fase A dijelaskan
dengan lebih rinci pada laporan B2. Peningkatan Pertahanan Laut yang Ada.
Untuk Pluit dan Kali Baru telah dibuat perancangan percontohan yang berfungsi
sebagai perintis mengenai bagaimana penguatan tanggul dan perencanaan
ruang yang ada dapat digabungkan.
Pertemuan dengan daratan

Tanggul ini akan bertemu dengan daratan di Pelabuhan Tanjung Priok.
Pelabuhan penting ini harus tetap mudah dimasuki dari laut. Di bagian timur
pertemuan dengan daratan ditentukan oleh muara Sungai Kosambi. Sungai
ini tetap terhubung secara terbuka dengan laut, sehingga tidak diperlukan
penyimpanan air untuk sungai ini.
5.1.
Alinyemen Tanggul Laut
Titik awal untuk perancangan ruang adalah keadaan-keadaan batas hidrolik dan
infrastruktur untuk alinyemen tanggul laut luar. Alinyemen ini tergantung pada
keadaan-keadaan berikut:
Ukuran waduk
Alasan utama pengembangan tanggul laut luar yang berada jauh di lepas-pantai
adalah perlunya menciptakan waduk raksasa. Ukuran waduk yang dibutuhkan
terutama ditentukan oleh kapasitas yang dibutuhan untuk menyangga aliran
sungai-sungai dan kanal. Ukuran ini harus cukup besar untuk bertindak sebagai
sumber air untuk air perpipaan. Di samping itu, danau ini juga harus cukup
besar untuk menciptakan sistem yang tangguh, yang mana dalam danau ini
terjadi proses pengendapan dan reaerasi alami yang berkontribusi pada mutu
air yang dapat diterima. Berdasarkan ketiga argumen ini, ukuran minimum yang
dibutuhkan adalah 7,500 hektar.
Pengembangan infrastruktur
Di sepanjang tanggul laut luar ini akan dibangun jalan tol jarak jauh: Tangerang
Bekasi, dan juga jalan-jalan penghubung lokal. Jalan-jalan ini mengisi jalan
penghubung yang belum ada pada koneksi timur-barat (jalan tol Transjawa) pada
sistem jalan lingkar luar Jakarta. Jalan tol ini pada dasarnya menghubungkan
Tangerang dan Bekasi, semakin pendek penghubungnya, akan semakin bagus.
Penutupan bagian timur Teluk Jakarta dapat ditunda, atau masih bisa
dihindari. Akan tetapi penghubung infrastruktur timur-barat sudah sangat
dibutuhkan dalam jangka pendek. Oleh sebab itu, untuk bagian timur teluk ini
perancangannya telah mengikutkan penghubung jalan. Penghubung ini tidak
harus mengikuti bentuk tanggul laut mendatang: penghubung ini dioptimasikan
dari segi infrastruktur.
45
GARUDA MEGAH INI AKAN MENJADI LOKASI TERBAIK UNTUK PARA INVESTOR. UNTUK
PENGHUNI BARU, GARUDA MEGAH INI AKAN MERUPAKAN TEMPAT TINGGAL BARU DAN
MODERN UNTUK WARGA JAKARTA MERUPAKAN TEMPAT MELEPASKAN DIRI DARI KOTA YANG
PADAT TANPA MELAKUKAN PERJALANAN SELAMA BERJAM-JAM DAN LEBIH MELUANGKAN
BANYAK WAKTU DI TEPI LAUT DENGAN AIR LAUT YANG BERSIH DAN UDARA YANG SEGAR.
5.2.
Draf untuk pengembangan ruang: Garuda Megah
Di samping alinyemen tanggul laut, dua faktor lain sangat penting untuk
pengembangan draf ruangnya.
1. Keterhubungan: tanggul ini akan menjadi daerah baru bagi Jakarta. Kelak,
hingga 1,5 juta orang akan tinggal dan bekerja di sini. Infrastruktur bermutu
tinggi harus menghubungkan daerah lepas-pantai baru ini dengan pusat
pengembangan utara-selatan yang merefleksikan Jakarta. Dengan langsung
menghubungkan tanggul ini dengan pusat kota saat ini, poros tengah Jakarta
telah diperluas: tulang punggung ini akan menjadi katalisator untuk regenerasi
perkotaan..
2. Lokasi real estat terbaik dengan perancangan ikonis: tanggul ini akan
menampung pengembangan real estat yang disukai. Tanggul ini menampung
Kawasan Pusat Bisnis (CBD) baru untuk Jakarta dan daratan berbatas-perairan
baru dan mencolok. Akan tetapi, reklamasinya berada di perairan dalam dan
pengembalian biaya merupakan tantangan besar. Hanya kota ikonis yang baru
dengan pengembangan yang bermutu tinggi akan menarik minat para investor
besar. Pada saat yang sama banyak ruang disediakan untuk pembangunan
perumahan untuk mereka yang berpendapatan menengah dan rendah, yang
dengan demikian membuat sebuah kota untuk semua orang.
Dasar perancangan adalah seluas 1.250 hektar,
Fakta-fakta:
Rancangan dasar Garuda Megah ini berukuran yang 1,250 hektar, yang
menawarkan tempat tinggal untuk 650.000 orang dan tempat kerja untuk
350,000 orang.
Lahan reklamasi tambahan seluas 1,000 hektar dapat dikembangkan
pada perairan dangkal di waduk raksasa ini jika kebutuhan untuk real estat
diperlukan
Lima belas persen lahan Garuda Megah ini dialokasikan untuk Kawasan
Pusat Bisnis (CBD) baru dan 30% untuk perumahan sosial.
Lahan dengan total 23,7 juta m2 akan diwujudkan, dimana 61% dari lahan
ini untuk perumahan, 35% untuk pertokoan dan kantor, dan 4% untuk
industri.
Prioritas akan diberikan untuk penciptaan fasilitas yang berkelanjutan
untuk masyarakat nelayan yang harus direlokasi dari garis pantai saat ini.
Pelabuhan nelayan baru akan ditempatkan di ujung sayap Garuda yang
Megah ini yang dekat dengan daerah penangkapan ikan saat ini.
CBD baru ini akan mempunyai sambungan MRT ke pusat kota yang telah
ada dengan panjang 11,2 kilometer.
Jalan bebas-hambatan Tangerang Bekasi dengan panjang menyeluruh
43 kilometer dan 2 x 4 lajur akan membentangi Teluk Jakarta dan melewati
Garuda Megah ini. Di bawah CBD akan dibangun jalan bawah tanah
dengan panjang 2 kilometer. Jalan bebas-hambatan ini akan melewati jalurlaut ke arah Tanjung Priok dengan jembatan berbentuk ikon yang megah
dengan jarak-bebas 70 meter.
memungkinkan banyak ruang untuk reklamasi

lahan di masa depan
Dengan menggabungkan garis-garis kontur cembung alami Teluk Jakarta dengan
penghubung infrastruktur cekung akan tercipta bentuk mirip-sayap. Di tengah,
bentuk sayap ini dihubungkan dengan poros kota tengah. Lalu, bentuk sayap ini
dikaitkan dengan lambang negara Indonesia: Garuda. Tanggul laut luar ini telah
menjelma menjadi Garuda megah.
Garuda megah ini bukan sekadar hiasan atau penanda. Garuda megah ini
melindungi Ibukota Indonesia terhadap ancaman dari laut. Garuda megah ini
juga merupakan kesan pertama Indonesia yang akan dilihat oleh orang asing dan
ekspatriat Indonesia ketika mereka mendarat di Teluk Jakarta. Garuda megah ini
dibentuk untuk menyediakan ruang untuk pertumbuhan dan keterhubungan.
.
47
BERDIRI DI TENGAH TANGGUL LAUT YANG BERBENTUK-SAYAP AKAN MENJADI

KAWASAN PUSAT KOTA BARU, YANG DIFUNGSIKAN SEBAGAI PENGEMBANGAN
ALAMI DAERAH POROS TENGAH JAKARTA, KAWASAN INI AKAN MEMBERIKAN
SAMBUTAN YANG LUAR BIASA DAN HANGAT KEPADA MEREKA YANG DATANG KE
IBUKOTA.
5.3.
Rancangan perkotaan
Dalam impresi 3D awal, secara jelas ditunjukkan potensi Garuda megah ini untuk
menjadi penampilan wajah Jakarta. Daerah tengah yang berada pada perluasan
pusat kota mempunyai kepadatan tertinggi dan gedung-gedung menjulang
tinggi. Daerah tengah ini juga menjadi tempat ruang warga di jantung daerah kota
baru ini. Dalam visi kami untuk Garuda megah ini kami menempatkan jaringan
hijau sebagai salah satu kriteria susunan ruang inti. Ruang-ruang hijau Garuda
megah ini mencakupkan taman kota, taman blok, jalan raya, boulevar berbatasperairan, hutan bakau dan rawa, cagar alam, dan jaringan jalanan kota.
Untuk menghasilkan pendapatan maksimum dan menggenjot minat para investor
besar, pemerintah sangat disarankan untuk menjadikan Garuda megah ini sebagai
tempat perkantoran pemerintah pusat dan merelokasi sebagian besar fungsi
penting pemerintahan dan sipil ke tempat ini. Agar bisa tumbuh, CBD Garuda
megah ini membutuhkan penyewa utama dan pemerintah dapat memainkan
peran penting untuk merangsang pertumbuhan di CBD baru ini. Dalam melakukan
peran ini, lahan di daerah kota yang ditempati oleh fungsi-fungsi pemerintahan ini
akan dijadikan sebagai tempat untuk melakukan pengembangan baru.
CBD ini membutuhkan infrastruktur. Rancangan ini akan melengkapkan dua
jalan lingkar luar Jakarta di bagian utara dan akan dibuat lebih banyak koneksi
lokal dengan daratan induk. Kereta api kecepatan tinggi akan menghubungkan
CBD dengan bandara dan bagian-bagian Jawa lainnya. Jalur MRT akan
menghubungkan CBD dengan pusat kota yang ada saat ini untuk memastikan
keterkaitan.
Sayap Garuda megah ini akan mempunyai dua kawasan berbatas-perairan baru,
satu sisi terbuka ke arah laut dan sisi lain terbuka menghadap laguna air tawar.
Di sisi laut telah tercipta bentangan pantai panjang sementara pada sisi laguna
tercipta dermaga, jetti, dan perkantoran berbatas-perairan, kompleks komersial,
peristirahatan, dan perumahan. Menciptakan lingkungan perumahan yang
49
Rancangan perkotaan: 1.250 ha dan kawasan untuk pengembangan di masa depan
Terbentuk oleh hukum alam, alur dan efisiensi, kota berbatas-air

berbentuk sayap yang elegan ini menyerupai burung besar, seekor
elang yang mengepakkan sayapnya untuk melindungi masyarakat
Jakarta, Ibukota negara
LAMBANG NASIONAL, YANG DICINTAI OLEH SETIAP

ORANG, DATANG UNTUK MENYELAMATKAN IBUKOTA
NEGARA, YANG MENJAGA WARGANYA AGAR TIDAK
TENGGELAM DAN MEMBERIKAN PERSPEKTIF BESAR
MENGENAI MASA DEPAN INDONESIA.
memadai dan campuran antara tempat kerja dan tempat hunian di CBD adalah
penting agar CBD dapat berfungsi.
Pada setiap sayap terdapat banyak blok perkotaan yang lebih kecil yang masingmasing dipisahkan oleh ruang penyangga hijau. Jalan utama yang melewati
koridor hijau, dan pada bentangan terluar kedua sayap ini terdapat sejumlah
taman dan tempat untuk pengembangan habitat.
Sisi timur Teluk Jakarta akan didominasi oleh kegiatan yang ada sekarang. Tanjung
Priok akan mempunyai lebih banyak ruang untuk pengembangan lebih lanjut
dan tetap terhubung dengan laut. Hal yang baru adalah Jalan Bebas-Hambatan
Tangerang Bekasi yang menghubungkan Garuda megah ini dengan provinsi
Jawa Barat yang mana memulihkan mata rantai yang hilang pada koneksi
timur-barat jawa. Kelak, keputusan harus diambil untuk menutup bagian timur
Teluk ini. Di samping itu, perencanaan awal untuk pengembangan bandara dan
pengembangan lebih lanjut atas pelabuhan akan dibuat. Saat ini, rencana-rencana
ini masih sebatas gambaran indikasi: keputusan akan diambil nanti.
Waduk retensi itu sendiri akan memiliki beberapa fungsi. Waduk retensi ini
memberikan kesempatan untuk kegiatan rekreasi: misalnya bermain perahu,
berenang, dan memancing. Di samping itu, danau ini juga memberikan
kesempatan untuk perikanan air tawar komersial. Manajemen air danau ini akan
disesuaikan juga untuk dapat menyediakan pasokan air baku untuk kota, yang
dengan demikian akan meringankan desakan atas kebutuhan pasokan air saat
ini. Dalam tahun kemarau, danau sebelah barat dapat menjamin pasokan air
sebanyak 12 m3/det pada musim kemarau, yang bertambah hingga 30 m3/det di
musim hujan. Mutu air yang bagus merupakan kondisi yang penting untuk semua
pengembangan yang disebutkan ini.
51
5.4.
Hubungan dengan wilayah pesisir saat ini
Pengaruh-pengaruh pengembangan untuk kota yang ada saat ini akan
sangat besar. Pengaruh utama pada wilayah pesisir akan sedemikian
sehingga peningkatan keamanan akan memberikan insentif untuk investasi.
Pengembangan ini akan memberi penghuni kampung dan lingkungan
perumahan kepastian untuk berinvestasi pada lahan mereka dan harga tanah
akan meningkat. Di samping itu, sejumlah fungsi pantai tertentu membutuhkan
perhatian dalam rancangan lebih lanjut.
Reklamasi lahan
Pengembangan rencana akan melengkapi rencana reklamasi yang ada dan
rencana reklamasi masa depan. Reklamasi lahan ini akan dikembangkan sebagai
kawasan campuran (hunian dan bisnis) untuk pengguna menengah keatas.
Apabila reklamasi tersebut saat ini berada di laut, maka dengan pengembangan
ini akan berada di tempat danau yang akan terbangun. Rencana ini menawarkan
banyak fasilitas kepada para penghuni yang saat ini belum terakomodir karena
Garuda megah ini telah mempertimbangkan semua aspek kehidupan kota:
menyediakan kemudahan bagi warga seperti rumah sakit, sekolah, dan fungsifungsi pemerintahan. Di samping itu, Garuda megah ini juga tampaknya akan
menarik sejumlah bisnis utama di negeri ini, regional dan seluruh dunia, yang
akan menyediakan kesempatan kerja bagi penghuninya..
Pemindahan penduduk
Sebagian besar hunian di sepanjang sungai dan pantai ditimbulkan oleh adanya
kesempatan kerja dan adanya kegiatan ekonomi dari hunian di sepanjang wilayah
pesisir. Banyak daerah kumuh berada di dekat kegiatan ekonomi seperti Tanjung
Priok. Untuk pembangunan tanggul, pemindahan penduduk perlu dilakukan,
yang akan berdampak pada keadaan saat ini terutama pada struktur sosial dan
kohesi di lingkungannya. Pemindahan penduduk dapat memberikan kesempatan
untuk memperbaharui hunian-hunian kota yang ada, membangun tanggul
yang dapat didiami, dan menangkal perumahan ilegal. [Referensi untuk para

Acuan pada laporan perancangan ruang
Acuan pada laporan konteks perencanaan
Acuan pada SEA
pilot: Garuda megah ini juga dapat dijadikan sebagai ciri-tempat buat para pilot
yang dapat dengan mudah menuntunnya ketika sedang berupaya mendekati
bandara yang ditujunya.] Pada Garuda megah ini lahan akan dicadangkan untuk
perumahan sosial. Diperlukan kajian seksama untuk mewujudkan perumahan
sosial dengan cara yang patut, dengan menyesuaikan gaya hidup saat ini
yang di dalamnya terjadi interaksi sosial terjadi di jalanan dan ruang publik di
lingkungannya. Penyesuaian yang salah akan menciptakan isolasi sosial dan bisa
saja memerangkap lingkungan ke arah yang semakin buruk.
Kegiatan perikanan
Di sepanjang pantai Teluk Jakarta dan di teluk itu sendiri terdapat pelabuhan
perikanan, dermaga, pasar, fasilitas proses dan penyimpanan, tempat budidaya
ikan dan rumput laut serta masyarakat yang terkait dengan kegiatan ini. Mereka
ini merupakan sumber pekerjaan baik secara langsung maupun secara tidak
langsung (perbaikan, suku cadang, servis perahu dan perlengkapan ditambah
pertokoan dan fasilitas pelayanan umum untuk para pekerja dan keluarga
mereka) serta pusat-pusat kegiatan masyarakat yang telah tumbuh di sekitar
mereka.
Sifat perikanan di belakang tanggul baru akan berubah dari air asin menjadi air
payau atau air tawar. Perubahan ini membutuhkan peralihan yang menantang
buat sejumlah industri kelautan yang perlu dipertimbangkan secara hati-hati.
Rencana ini menawarkan kesempatan untuk melakukan hal seperti ini. Nanti,
ada juga kemungkinan untuk memanfaatkan laguna ini untuk penangkapan
dan pembudidayaan ikan air tertutup dengan maksud untuk mengembangkan
fasilitas pelabuhan baru dan lingkungan masyarakat terkait pada ujung terluar
sayap Garuda megah ini.
53
6.
VI
KASUS BISNIS
55
FaKTA:
Pembiayaan perlindungan banjir dengan reklamasi lahan dan sumber
pendapatan adalah salah satu prinsip dalam proyek ini.
Untuk menilai potensi pendapatan tersebut, kasus bisnis telah
dikembangkan.
Kasus Bisnis memberikan wawasan dalam aspek keuangan dari proyek ini
secara keseluruhan, termasuk aspek seperti biaya, pendapatan, suku bunga,
laba atas investasi dan perencanaan komponen.
Kasus bisnis dari proyek NCICD yang kompleks dan luas sebagai kasus bisnis
pada dasarnya menyangkut membangun kota baru yang besar.
Meskipun kasus bisnis dalam Master Plan ini telah dikembangkan dengan
menggunakan biaya dan pendapatan dari Indonesia, hasilnya harus
digunakan dengan hati-hati karena menyangkut prakiraan jangka panjang
dengan beberapa derajat ketidakpastian.
Kasus-kasus bisnis di Master Plan ini dapat berubah secara signifikan ketika
desain dan waktu komponennya berubah.
6.1.
Pendahuluan
Membiayai perlindungan banjir dengan pengembangan perkotaan dan sumbersumber pendapatan lainnya, yang lebih diinginkan untuk dikembangkan oleh
perusahaan swasta, merupakan salah satu prinsip proyek ini. Meskipun demikian
prinsip ini menarik dari pandangan anggaran publik, yang mengubah langsung
proyek teknik sipil menjadi pengembangan perkotaan terpadu yang menantang
dengan struktur pembiayaan yang rumit. Ukuran pengembangan perkotaan ini
(kota besar) dengan segala komponennya menyumbang terhadap kerumitan ini.
Untuk dapat menilai kelayakan keuangan seperti ini, kasus-kasus bisnis telah
dibuat dalam Master Plan. Kasus-kasus bisnis memberikan gambaran dalam hasil
keseluruhan aspek-aspek keuangan seperti biaya, pendapatan, suku bunga, dan
pengembalian modal. Kasus-kasus bisnis ini juga memberikan informasi tentang
keberlangsungan komersial suatu proyek (akankah investor dan pengembang
dapat menghasilkan laba?) dan perlunya pembiayaan publik untuk komponenkomponen yang kurang menguntungkan.
Juga, informasi bernilai lainnya dapat dijabarkan untuk kasus-kasus bisnis, seperti
dampak waktu pada keuangan (pengembangan yang lebih cepat/lebih lambat),
dampak tingkat suku bunga yang naik-turun, dan perubahan harga-harga produk
real estat.
Kasus-kasus bisnis dalam proyek NCICD didasarkan pada informasi terbaik yang
tersedia, seperti:
- biaya konstruksi dan bahan aktual di Indonesia, yang didapatkan dari proyek
reklamasi yang sedang berjalan dan proyek teknik sipil yang baru saja
diselesaikan.
- informasi pasar yang aktual untuk harga-harga produk real estat di Jakarta dan
prakiraan pasar oleh perusahaan real estat besar yang berdomisili di Jakarta.
- Informasi dari perusahaan pengelola jalan tol dan kajian-kajian kelayakan
pada sistem transformasi publik
Meskipun dengan adanya informasi seperti ini, kasus-kasus bisnis harus selalu
digunakan secara hati-hati, karena prakiraan jangka panjang tentang ekonomi,
biaya, dan nilai produk real estat memang mempunyai derajat ketidakpastian.
Juga, cara proyek ini sebenarnya dilaksanakan akan memberikan dampak yang
sangat besar pada kasus bisnis. Perubahan-perubahan dalam perancangan
dan ketepat-waktuan komponen yang berharga mahal akan memengaruhi
kasus bisnis ini. Misalnya, mengubah komposisi campuran kantor, toko-toko,
perumahan mewah dan perumahan sederhana akan mempunyai dampak besar.
6.2.
Rencana yang layak
Untuk setiap alternatif telah dikembangkan kasus bisnisnya, yang terbangun dari
kasus-kasus bisnis untuk perkotaan besar dan komponen-komponen tekniknya.
Akan tetapi, dalam bab ini kita hanya berfokus pada kasus bisnis alternatif yang
lebih disukai: alternatif 1.250 ha.
Alternatif yang 1.250 hektar ini merupakan pengembangan yang secara ekonomi
cukup bagus dengan Netto Present Value (NPV) positif kira-kira 3 milyar dolar.
Ini berarti bahwa apabila semua biaya diperhitungkan terhadap harga saat ini,
pendapatan dan biaya-biaya lainnya (seperti tingkat suku bunga) maka proyek
akan tetap memberikan hasil positif. Alternatif yang lebih disukai ini merupakan
hasil beberapa kali iterasi: alternatif lain sebesar 3.150 dan 4.000 hektar (dengan
rancangan-rancangan dan skema pembangunan yang berbeda) juga telah
dihitung tetapi ternyata menghasilkan NPV negatif. Juga, investasi awal yang
dibutuhkan untuk alternatif yang 1,250 hektar sangat kecil dibandingkan dengan
alternatif-alternatif lainnya. Di samping itu, alternatif yang lebih disukai ini dapat
diwujudkan dengan sumber-sumber yang ada saat ini (misalnya, ketersediaan
pasir), dan mempunyai resiko-resiko yang terbatas dalam kaitannya dengan
pengembangan ekonomi.
57
Asumsi-asumsi kasus bisnis:

Tahun awal yang ditetapkan adalah tahun 2014. Semua harga dihitung
berdasarkan harga di 2014.
Periode hingga tahun 2050 dipilih untuk kasus bisnis karena semua investasi
besarnya diharapkan terjadi pada periode ini, dan karena investasi dan
pendapatan setelah 2050 mempunyai pengaruh kecil terhadap pendapatan
menyeluruh.
Untuk pertumbuhan GDP, angka pertumbuhan riil telah diasumsikan kirakira sebesar 6% per tahun hingga tahun 2015. Selama periode 2009-2013
pertumbuhan riil adalah 6,2% per tahun (periode 2004-2008 = 6,5%).
Akibat tingginya pertumbuhan ekonomi saat ini maka digunakan laju
inflasi sebesar 10%. Setelahnya, persentase inflasi jangka panjang yang
agak moderat diambil sebesar 7% per tahun hingga tahun 2050. Ini sejalan
dengan harapan akan pertumbuhan ekonomi yang lebih moderat.
Mengenai jangka panjang proyek ini (hingga 2050) kami mengambil
kenaikan nominal sebesar 9% untuk semua harga pendapatan. Untuk
tahun-tahun pertama (kelanjutan lonjakan saat ini) telah diambil kenaikan
rata-rata per tahun sebesar 20% (2015) dan untuk tahun-tahun berikutnya
sebesar 12,5% untuk periode 2016 - 2017.
1% dari biaya pembangunan total digunakan untuk biaya operasi dan
pemeliharaan tahunan, dengan pengecualian pada pintu air kapal di
tanggul laut luar, pemindahan jaringan pipa dan persimpangan kabel yang
melintasi tanggul laut luar ini. Untuk komponen-komponen diasumsikan
sebesar 4%. Untuk reklamasi lahan telah digunakan angka sebesar 0,5%.
Garuda Megah adalah perancangan

yang adaptif, sangat mungkin dilakukan
pengembangan lahan menjadi 4.000 hektar
Alternatif yang 1.250 hektar ini dapat dijadikan sebagai titik awal untuk
pengembangan yang lebih besar. Rancangan ini bersifat adaptif dan dapat
dikembangkan menjadi kota berbatas-perairan seluas 4,000 hektar apabila
sumber-sumber pasir tambahan dan kebutuhan untuk produk real estat tetap
tinggi.
Kasus bisnis ini terdiri atas empat komponen: (1) perlindungan banjir, (2)
reklamasi lahan dan pengembangan produk real estat, (3) transportasi, dan (4)
pengembangan pelabuhan. Di samping itu, komponen khusus ditentukan yang
terkait fungsi danau retensi dan pra-kondisi yang diperlukan. Kasus bisnis ini
terdiri atas fase A (meningkatkan pertahanan laut yang ada) dan fase B (Garuda
Megah yang terdiri atas Tanggul Laut Luar, reklamasi lahan dan jalan bebashambatan lepas pantai Tangerang Bekasi lepas-pantai. Fase C (pengembangan
jangka panjang di Laguna Timur) untuk saat ini memiliki sangat banyak
ketidakpastian untuk mencakupkannya ke dalam kasus bisnis ini.
6.3.
Faktor-faktor kunci
Alternatif-alternatif dalam perancangan dan volume mempunyai dampak nyata
pada hasil kasus bisnis dan telah dioptimasi dalam alternatif 1.250 hektar. Faktorfaktor pengaruh utama adalah:
Rancangan ruang
Satu faktor utama dalam kasus bisnis adalah letak reklamasi lahannya. Tanggul
laut luar ini perlu dibangun jauh di lepas-pantai, di perairan dalam karena
diperlukan danau (waduk) retensi yang besar dan reservoir air tawar, dengan
demikian membutuhkan biaya yang cukup besar untuk pasir, batu, dan sheet
pile. Karena dibutuhkan kuantitas besar (300 juta m3 pasir dan 9,5 juta m3 batu),
perubahan harga yang sedikit akan berdampak besar. Pendapatan terutama
diperoleh dari pengembangan real estat pada reklamasi lahan tersebut. Jika
reklamasi lahan ini direncanakan di perairan dalam, labanya akan turun.
Oleh sebab itu dalam perencanaan ini kesetimbangan harus dicari di antara
pengembangan daratan berbatas-perairan sisi laut jauh di lepas-pantai dan

pengembangan di perairan dangkal (ekor Garuda Megah ini). Sedapat mungkin,
reklamasi lahan dilakukan pada perairan dangkal Teluk Jakarta.
dekat dengan garis pantai saat ini akan memungkinkan penciptaan laba lebih
awal. Diasumsikan (yang realistik dan layak) adalah pengembangan real estat
seluas 50 ha/tahun.
Kecepatan pengembangan
Untuk mengimbangi investasi awal yang besar, pendapatan harus diciptakan
sesegera mungkin. Memulai pengembangan pada perairan rendah yang lebih
Investasi untuk MRT akan dimulai pada tahun 2022 ketika pengembangan
perkotaan telah menciptakan kebutuhan yang cukup untuk transportasi publik,
yang dengan demikian meminimalkan kerugian. Pelabuhan akan dikembangkan
setelah tahun 2030, ketika perluasan pelabuhan yang sekarang telah selesai dan
beroperasi, yang menghindari risiko dermaga kosong. Waktu pengembangan
keseluruhan proyek ini akan menjadi selama 25 tahun, tanggul laut ditutup
padatahun 2022.
Deskripsi
Dimulai
tahun
Periode
Berakhir
tahun
1 Perlindungan banjir
Tahap A
Tanggul laut Garuda
2014
2014
2018
9
3
5
2022
2016
2022
2 Transportas
Jalan tol kota
Jalan tol nasional
jalan bawah tanah dan persimpangan
Jembatan-jembatan
MRT
2018
2018
2025
2019
2020
2022
11
6
4
4
4
4
2028
2023
2028
2022
2023
2025
3 Reklamasi lahan
Reklamasi
Menjual lahan untuk pengembangan
real estat
2016
2016
25
25
2040
2040
2017
24
2040
4 Pengembangan pelabuhan
Tanjung priok (reklamasi, dll.)
2030
2030
21
2050
10
2039
5 Spesial
Biaya operasional laguna,
lapangan kerja, energy
2018
33
2050
2018
33
2050
Kasus bisnis
2014
37
2050
Program real estat

Volume dan komposisi program real estat dalam kaitannya dengan denah
(ukuran persil bangunan) merupakan faktor penting dalam kasus bisnis ini.
Pengembangan kepadatan tinggi pada denah sempit (dengan kata lain:
bangunan bertingkat), menghasilkan pendapatan yang relatif besar, CBD
merupakan pengembangan kepadatan tinggi yang menghasilkan laba yang luar
biasanya besarnya. Pada lahan seluas 200 ha saja telah dapat dikembangkan 11
juta m2 kantor, perumahan, dan toko-toko. Ini merupakan 55% dari total program
real estat dan menghasilkan 84% dari total pendapatan.
Infrastruktur
Infrastruktur telah disesuaikan secara cermat terhadap permintaan transportasi
yang diperkirakan. Dalam kasus bisnis ini perancangan yang bijaksana dan
fungsional telah dicakupkan, dengan menggunakan reklamasi lahan yang ada
sebanyak mungkin untuk menghindari biaya-biaya jalan lepas-pantai dan jalan
layang. Hubungan lepas-pantai timur dengan jarak bebas yang tinggi (melewati
di atas kanal pelabuhan Tanjung Priok) sangat mahal (25% dari total biaya
infrastruktur), tetapi dianggap penting untuk melengkapi jalan bebas-hambatan
Tangerang Bekasi. Jalan bebas-hambatan di sebelah timur jembatan ini
diperkirakan diatas tiang.
59
6.4.
Biaya-biaya nominal dan pendapatan komponen utama
Perlindungan banjir
Perlindungan banjir dibagi dalam upaya-upaya fase A dan fase B. Fase A terdiri
atas pengembangan jangka pendek atas keenam cincin tanggul pada kota
saat ini yang untuk ini diperlukan penguatan tanggul dan pemasangan stasiun
pompa. Total biaya fase A adalah sebesar $1,9 milyar.
Reklamasi lahan
1.080
Yang dapat dibangun
45,0%
Total ground floor
4.860.000 sqm
Real estat
Fase B perlindungan banjir mencakup pengembangan tanggul laut luar, termasuk

stasiun pompa, Jetty di kedua sayap, pintu air, pemindahan jaringan pipa,
persimpangan kabel dan restorasi hutan bakau. Total biaya adalah sebesar $4,8
milyar.
Tidak diharapkan pemasukan langsung dari upya-upaya perlindungan banjir ini.
Akan tetapi, perlindungan banjir menghasilkan pemasukan yang cukup nyata
untuk pemerintah karena keamanan yang meningkat akan menghasilkan pajak
ha
Lahan yang dapat dibangun
Perumahan
Relatif
Harga lahan / m2
69,3%
Total pendapatan
7.207.100.945
1 Perumahan (CBD)
425.250
8,8%
12.215
5.194.343.700
2 Perumahan (Kelas atas)
243.000
5,0%
2.791
678.174.120
1.727.325
35,5%
720
1.243.907.189
972.000
20,0%
93
90.675.936
3 Perumahan (kelas menengah)

4 Perumahan (kelas bawah)
Perkantoran
14,8%
11.393.565.300
5 Perkantoran (CBD)
425.250
8,8%
24.570
10.448.392.500
6 Perkantoran (Kelas atas)
291.600
6,0%
3.241
945.172.800
Ritel
4,0%
3.869.673.750
7 Ritel (Premium)
70.875
1,5%
47.210
3.346.008.750
8 Ritel (Kelas atas)
121.500
2,5%
4.310
523.665.000
Industri
9 IIndustri
10
Total
12,0%
583.200
12,0%
0,0%
4.860.000
100,000%
163.296.000
280
163.296.000
0
4.657
22.633.635.995
bangunan, laba dan pemasukan yang lebih tinggi. Pendapatan sekunder ini tidak
dicakupkan secara langsung dalam kasus bisnis ini, tetapi penghitungan indikatif
telah dibuat untuk pengaruh-pengaruh ekonomi buat lapangan kerja, pajak, dan
nilai tambah ekonomi pengembangan menyeluruh ini.
Transportasi
Ukuran menyeluruh reklamasi lahan, perlindungan banjir, dan infrastruktur
dalam perancangan dan kasus bisnis adalah 1.250 ha, yang 1.080 ha di antaranya
merupakan reklamasi lahan. secara praktis dan regulasi, 45% dari luasan ini
dapat dibangun. Biaya seluruh reklamasi lahan ini sebesar $7 milyar. Biaya ini
tidak mencakup pembangunan tanggul laut luar. Di samping biaya reklamasi
lahan, biaya tambahan untuk pengembangan lahan dan kompensasi alam telah
dihitung.
Sumber pembiayaan utama adalah penjualan lahan. Empat puluh lima
persen dari luasan ini akan diisi dengan gedung, 55% akan digunakan untuk
infrastruktur, kawasan hijau dan daerah rekreasi. CBD baru ini akan mencakup
44% dari daerah yang dapat dibangun, 8% dicadangkan untuk perumah untuk
mereka yang berpendapatan tinggi, 30% untuk perumahan kelas-menengah, dan
17% untuk perumahan harga-murah. Tabel berikut total pendapatan menyeluruh
pendapatan per jenis real estat.
Reklamasi lahan
Ukuran menyeluruh reklamasi lahan, perlindungan banjir, dan infrastruktur
dalam perancangan dan kasus bisnis adalah 1.250 ha, yang 1.080 ha di antaranya
merupakan reklamasi lahan. secara praktis dan regulasi, 45% dari luasan ini
dapat dibangun. Biaya seluruh reklamasi lahan ini sebesar $7 milyar. Biaya ini
tidak mencakup pembangunan tanggul laut luar. Di samping biaya reklamasi
lahan, biaya tambahan untuk pengembangan lahan dan kompensasi alam telah
dihitung.
Tinggal dan bekerja di Garuda Megah

45% dari total luas area Garuda akan dibangun, 55% untuk infrastruktur,
kawasan hijau dan ruang rekreasi publik
Kawasan Pusat Bisnis baru akan mencakup 44% dari area yang dapat
dibangun, 8% dicadangkan untuk perumahan mewah, 30% untuk
perumahan kelas menengah dan 17% untuk perumahan harga-murah.
Secara total 650.000 penduduk akan tinggal dan 300.000 akan bekerja di
area Garuda
Sumber pembiayaan utama adalah penjualan lahan. Empat puluh lima

persen dari luasan ini akan diisi dengan gedung, 55% akan digunakan untuk
infrastruktur, kawasan hijau dan daerah rekreasi. CBD baru ini akan mencakup
44% dari daerah yang dapat dibangun, 8% dicadangkan untuk perumah untuk
mereka yang berpendapatan tinggi, 30% untuk perumahan kelas-menengah, dan
17% untuk perumahan harga-murah. Tabel berikut total pendapatan menyeluruh
pendapatan per jenis real estat.
Pengembangan pelabuhan
Pelabuhan Tanjung Priok akan meluas pada dekade mendatang. Dalam kasus
bisnis ini pelabuhan dianggap berkembang secara otonom hingga 2030
(sehingga bukan bagian dari kasus bisnis NCICD). Prakiraan volume peti kemas
memprediksikan bahwa terdapat ruang seluas 400 hektar dalam periode tahun
2030 2050. Biaya-biaya pengembangan lahan untuk peti kemas adalah $1,6
milyar. Infrastruktur tambahan untuk pelabuhan tidak dicakupkan dalam
penghitungan biaya-biaya ini.
Dalam kasus bisnis ini, pelabuhan ini menghasilkan pemasukan dengan menjual
lahan yang dikembangkan dan biaya tambat. Pemasukan yang dihasilkan oleh
otoritas pelabuhan dari penjualan lahan dan biaya tambat dapat berjumlah $2,4
milyar nominal. Biaya dan pendapatan untuk operator komersial belum dihitung
karena kurangnya informasi.
61
Biaya-biaya lainnya
Untuk semua komponen kasus bisnis ini biaya-biaya pemeliharaan sebesar 1%
juga telah dicakupkan, dengan beberapa pengecualian. Untuk pintu air, jaringan
pipa, dan persimpangan kabel digunakan biaya sebesar 4%, dan untuk reklamasi
lahan digunakan biaya sebesar 0,5%. Biaya-biaya operasi untuk waduk besar
(reservoir) dicakupkan juga dalam kasus bisnis.
Satu syarat penting untuk pengembangan teluk ini adalah peningkatan mutu
air (sebesar 75%) mutu air. Biaya-biaya untuk upaya-upaya meningkatkan
mutu air merupakan bagian dari program pengerukan yang ada, program
manajemen limbah padat, dan master lansanitasi JICA, dan dengan demikian
tidak dicakupkan dalam kasus bisnis ini. Upaya-upaya ini perlu dipercepatuntuk
memudahkan pelaksanaan Master Plan ini. Di samping itu, prioritas harus
diberikan untuk peningkatan sanitasi di sisi barat wilayah pesisir.
6.5.
Hasil-hasil
Hasil-hasil keuangan merupakan gabungan semua biaya yang diperlukan untuk
mewujudkan perlindungan banjir dan pendapatan dari tol, MRT, penjualan
lahan serta pemasukan yang dihasilkan pelabuhan. Pendapatan-pendapatan ini
digunakan untuk mendanai biaya-biaya investasi(dimuka).
Area
Nilai nominal
biaya pengembangan
Nilai nominal
Nilai nominal
biaya pemeliharaan
pendapatan
Hasil NPV
Perlindungan banjir
(6.736.490.331)
(2.345.026.691)
(10.303.118.244)
Transportasi
(5.039.992.267)
(1.159.198.221)
4.407.087.360
(968.518.230)
Reklamasi lahan
(8.929.487.585)
(1.026.855.310)
22.633.635.995
13.495.418.969
Pelabuhan
(829.400.000)
(99.528.000)
2.369.600.000
1.357.007.500
Spesial (operasional laguna)
(292.195.200)
(222.626.363)
(4.922.803.422)
29.410.323.355
Total
(21.535.370.183)
3.358.163.631
Secara keseluruhan, komponen-komponen reklamasi lahan dan perluasan

pelabuhan merupakan komponen yang menguntungkan dan komponen
perlindungan banjir dan transportasi merupakan komponen-komponen yang
merugi. Sejalan dengan waktu, jumlah pendapatan lebih tinggi daripada biayabiaya, yang membuat proyek ini menjadi kasus bisnis positif.
Penting untuk diperhatikan bahwa semua perhitungan kasus bisnis sejauh ini
belum mencakup biaya pendanaan (pembayaran hutang dan servis ekuitas).
Angka-angka di bawah ini memberikan gambaran lebih luas mengenai arus kas
pada waktunya.
perlindungan banjir telah dihitung sebesar $5,1 milyar selama periode 20162020.
Hingga tahun 2020, dengan adanya perlindungan banjir, lapangan pekerjaan
langsung untukt 935.000 orang dan tambahan lapangan kerja tidak langsung
lainnya untuk 600.000 orang diselamatkan di daerah yang berisiko banjir. Pajak
pendapatan yang diambil dari para pekerja ini telah dihitung sebesar $2,45 milyar
selama periode 2016 2020.
Dengan mencermati arus kas ini terlihat bahwa hingga tahun 2022 investasi
dimuka yang dibutuhkan adalah maksimum sebesar 1,7 milyar dolar per tahun.
Setelah tahun 2022 pendapatan dari penjualan lahan memastikan bahwa
terdapat arus kas yang sehat, yang membuat kasus ini positif.
Reklamasi lahan dan pengembangan perkotaan di Garuda Megah ini akan

menciptakan lapangan kerja dan nilai tambah yang luar biasa besarnya untuk
kota ini. Reklamasi lahan akan menyediakan pekerjaan baru untukt 550.000
orang. Selama pembangunan Garuda megah ini, akan tercipta tambahan
pekerjaan sementara untuk 4.250 orang . Nilai tambah lapangan kerja ini untuk
perekonomian berjumlah hingga USD64 milyar selama periode hingga 2040.
Investasi awal dapat diterima. Melihat jumlah pendapatan jangka menengahnya,

investor swasta akan tertarik untuk berperan serta dalam proyek ini.
6.7.
Profil risiko
6.6.
Risiko-risiko kunci terkait pengembangan NCICD ini dan upaya-upaya yang dapat
diambil untuk mengelola risiko-risiko ini akan dijelaskan dibawah ini:
Dampak ekonomi
Di samping arus kas Kasus Bisnis, pengembangan menyeluruh ini akan
menciptakan dampak ekonomi yang sangat bermanfaat untuk kota ini.
Perhitungan indikatif telah dibuat untuk dampak ekonomi perlindungan banjir
dan reklamasi lahan ini.
Manfaat keamanan air untuk kerusakan yang terhindarkan di daerah yang
berisiko adalah $103 juta milyar untuk kehilangan lahan dan bangunan serta
$110 milyar lainnya untuk kegiatan ekonomi hingga tahun 2020. Manfaat untuk
pemerintah dalam bentuk (pencegahan hilangnya) pajak pendapatan akibat
Lamanya pengembangan: perencanaan ini mempunyai bentangan waktu

yang lama (lebih lama daripada waktu yang biasanya untuk pengembang
swasta) dan membutuhkan investasi di-depan yang besar.

Mitigasi: pengembangan dapat dipecah-pecah dalam bagian-bagian yang dapat
dikelola (misalnya, Tanggul Laut Luar dalam masa 5 tahun, reklamasi lahan
dalam ukuran 50 ha/tahun)
63
Ketersediaan pasir: perencanaan ini membutuhkan jumlah pasir yang sangat

banyak (berjumlah 300 juta m3), khususnya untuk pengembangan lahan
di daerah perairan dalam. Akibat pasir dibutuhkan juga untuk reklamasi
yang sedang berlangsung, kapasitas pasir di tempat-tempat yang telah
direncanakan dapat saja tidak mencukupi atau harus diangkut dari tempattempat lain yang harganya lebih tinggi.

itigasi: perencanaan Garuda ini (termasuk tanggul laut luar dan reklamasi
M
lahan) berdasarkan pada cadangan pasir yang diperkirakan sebanyak 300 juta
m3.
Risiko-risiko biaya: biaya-biaya pengembangan dapat saja menjadi sangat

besar jika harga pasir lebih tinggi. Dalam hal ini pengaturan waktu pembelian
pasir dan kapasitas industri merupakan aspek penting dalam kaitan ini.

itigasi: semua jenis ketidakpastian telah dicakupkan dalam perhitungan ini,

M
fokus khusus adalah keharusan untuk membeli dan membangun pada waktu
yang tepat.
Risiko-risiko pasar: pertumbuhan ekonomi dan permintaan akan produk

real estat (khususnya perkantoran) dapat saja lebih rendah daripada yang
diasumsikan saat ini.Permintaan pasar yang rendah ini (atau lebih sedikit
kantor pemerintah direlokasi ke CBD/Kawasan Pusat Bisnis) akan mempunyai
pengaruh negatif pada pendapatan dan pengembalian modal.

iitigasi: pengembangan Garuda megah ini mempunyai penyerapan pasar yang

M
dapat diperbandingkan dengan penyerapan rata-rata saat ini. Perlu adanya
jaminan pemerintah untuk memindahkan kantor-kantor pemerintah ke CBD baru
ini. Rancangan Garuda dibuat fleksibel sehingga memungkinkan dilakukannya
perlambatan atau percepatan pelaksanaan berdasarkan keadaan aktual
ekonomi..

Untuk membaca lebih lanjut tentang kasus-kasus bisnis, silakan baca laporan:
Laporan ruang-ekonomi Kasus Bisnis NCICD B4
Harga-harga pendapatan harga real estat dan harga lahan dapat saja lebih
rendah daripada yang diharapkan saat ini (khususnya kemerosotan ekonomi
atau pertumbuhan ekonomi yang lebih moderat daripada yang diperkirakan).
Mitigasi: penjualan lahan harus direncanakan dalam waktu-waktu dengan
keadaan ekonomi yang stabil. Terlebih, CBD harus dijual pada waktu-waktu
dengan keadaan ekonomi yang baik.
P
embiayaan: hutang dan ekuitas haruslah lebih tinggi daripada yang
diharapkan.

iitigasi: validasi pasar tentang keadaan bank/pihak swasta untuk memfasilitasi

M
pinjaman.
U
paya-upaya sanitasi mungkin saja belum selesai sebelum 2017: laguna
yang terpolusi dapat saja menghasilkan dampak negatif pada nilai real estat
yang ada.

paya-upaya: fokus yang tajam pada perencanaan agar diwujudkan tepat

U
waktu, langkah-langkah pertama suatu program terpadu peningkatan mutu air
terpadu harus dijalankan
65
VII
PERENCANAAN TEMA DEMI TEMA
67
Upaya-upaya fase A
Dalam bab ini Master Plan ini dijelaskan secara lebih rinci, penjelasan dasar
rasionil secara tema demi tema.
7.1.
Keamanan banjir
NCICD akan memberikan keamanan banjir buat Jakarta Utara baik dalam jangka
pendek maupun dalam jangka panjang. Tiga fase dapat dibedakan dalam
pengembangan infrastruktur keamanan banjir.
Fase A
Meningkatkan perlindungan pantai yang ada saat ini merupakan upaya
dengan prioritas tinggi. Seperangkat upaya prioritas tinggi ini mencakup 1)
memperlambat penurunan muka tanah (dengan menyediakan alternatif selain
penyedotan air tanah), 2) memperkuat dan mempertinggi tanggul laut 3)
peningkatan sistem drainase perkotaan, dan 4) mencegah air sungai di hulu
memasuki daerah rendah Jakarta. Percepatan sanitasi air juga termasuk ke dalam
Fase A.
Melaksanakan tanggul Fase A di wilayah pesisir yang berpenduduk padat,

dengan bangunan yang bersisian dengan dan yang berada di atas tanggul laut,
membutuhkan perencanaan perkotaan yang rinci,penyelesaian sosio-ekonomi
yang hati-hati dan keterlibatan masyarakat. Beberapa tipologi tanggul telah
dikembangkan untuk memenuhi persyaratan setempat: tanggul dasar, tanggul
reduksi, tanggul hijau, tanggul daratan, dan tanggul pantai dan juga tanggul
dengan reklamasi lahan telah dikembangkan, yang dengan demikian akan
memberikan rentang pilihan yang lebar.
Pada bab 8 kajian kasus untuk sejumlah tempat di Pluit dan Kali Baru
menunjukkan bagaimana perkampungan dan hunian kumuh dapat ditingkatkan
keadaannya bersamaan dengan perlindungan banjir. Peningkatan ini dapat
merupakan kesempatan yang sangat bagus untuk revitalisasi pesisir.
Bagian tanggul laut di Pluit and Ancol sedang mengalami ancaman, yang dengan
demikian sudah akan dimulai pada 2014. Ketinggian perancangan untuk bagian
tanggul ini telah memperhitungkan laju penurunan muka tanah saat ini, dan
akan memberikan keamanan hingga tahun 2022. Jika pelaksanaan upaya-upaya
jangka panjang ditunda, profil tanggul memberikan dasar yang memadai untuk
lebih mempertinggi tanggul ini demi memberikan keamanan tambahan untuk
5 10 tahun berikutnya.
RENTANG YANG LEBAR DARI RANCANGAN KONSEPTUAL

TANGGUL AKAN MEMBERIKAN KESEMPATAN PENYESUAIAN
YANG SANGAT BAIK UNTUK MEREVITALISASI KAWASAN
PESISIR.
Pompa drainase dan danau pemompaan untuk menyerap debit puncak sungai
69
Upaya-upaya fase B
Fase B
Agaknya penurunan muka tanah tidak akan melambat dalam beberapa tahun
mendatang karena akan butuh waktu untuk mengembangkan alternatif selain
dengan penyedotan air tanah. Muka air laut akan naik, kanal-kanal dan sungaisungai berangsur-angsur akan berhenti mengalirkan airnya secara gravitasi ke
laut. Pompa-pompa drainase besar dibutuhkan, khususnya di bagian tengah
Jakarta Utara dimana laju penurunan muka tanahnya tinggi. Stasiun-stasiun
pemompaan membutuhkan danau-danau untuk penyimpanan sementara debit
sungai yang mencapai puncaknya.
Perlunya danau-danau (waduk) penyimpanan yang berukuran besar merupakan
salah satu alasan utama untuk menciptakan waduk lepas-pantai, daripada
mencari tempat untuk danau-danau penyimpanan tersebut di kota Jakarta.

Tempat tanggul laut luar (Fase B) ditentukan terutama oleh kapasitas waduk
raksasa yang dibutuhkan yakni antara garis pantai saat ini dan tanggul laut.
Ini akan menyediakan tempat untuk perluasan reklamasi lahan pada masa
mendatang dan peningkatan kapasitas penyimpan untuk pasokan air.
Kekurangan data telah menyulitkan untuk menentukan secara statistis kapan saat
sungai-sungai berhenti mengalir dan kapan resiko banjir sampai pada tingkatan
yang sudah tidak dapat diterima lagi. Untuk sebagian besar sungai dan kanal
yang ada akan jatuh di antara tahun 2015 dan tahun 2030, tergantung pada laju
penurunan muka tanah setempat, profil sungai dan ketinggian muka air sungai
terhadap muka air laut.
Penampang melintang reklamasi lahan
71
Upaya-upaya fase C
Mengingat ketidakpastian ini (agak berubah-ubah) tanggal penutupan dipilih

pada tahun 2022. Sekitar tahun 2022 muka air laut akan kira-kira 3 4 meter di
atas muka jalan, yang sudah merupakan ketinggian kritis karena banyak rumah
di daerah miskin berada di bawah ketinggian ini dan pengungsian vertikal
sudah tidak akan memberikan keamanan lagi terhadap banjir. Tanggul laut yang
ada saat ini dan banyak sungai yang bermuara langsung ke laut akan berisiko
terhadap keamanan, membutuhkan Tanggul Laut Luar yang lebih tangguh dan
lebih pendek. Pada tahun 2022 banyak juga sungai dan kanal yang tidak akan
dapat lagi mengalir bebas ke laut, dengan demikian membutuhkan banyak
pompa dan danau pemompaan baik di darat atau di lepas-pantai.
Dari perspekif ini, terdapat perbedaan antara bagian timur dan bagian barat
Jakarta. Karena penurunan muka tanah lebih tinggi di bagian barat, upaya-upaya
lebih mendesak di bagian ini. Bagian barat teluk ini perlu ditutup antara tahun
2022 dan 2028. Untuk bagian timur Jakarta ini, penutupan dapat ditunda hingga
tahun 2040, atau bahkan lebih lama lagi jika penurunan muka tanah dapat
diperlambat dalam beberapa tahun ke depan ini.
Program NCICD ini sangat meningkatkan keamanan banjir Jakarta Utara. Seperti
yang ditetapkan dalam Keputusan Gubernur DKI No. 121-2012, rancangan
tanggul laut luar ini akan didasarkan pada kejadian ekstrem yang secara statistik
terjadi sekali dalam 1,000 tahun. Untuk rancangan tanggul di sepanjang sungai
dan waduk raksasa, standar keamanan yang digunakan adalah sekali dalam 100
hingga 200 tahun.
Bacaan lebih lanjut

B1 laporan teknik
B2 peningkatan pertahanan laut yang ada
Fakta-fakta tanggul laut luar:

Tanggul laut luar ini merupakan struktur yang impresif karena panjangnya
25 km dan, pada titik terdalam, tingginya 24 meter yang 7,7 meter akan
berada di atas muka air laut (+ 7,7 LWS-2012).
Pada bagian terlebar waduk ini, dasarnya akan seluas 380 metres.
Kemiringan bagian luar waduk ini sekitar 1:7 karena kestabilan geoteknik
dan gelombang.
Untuk melindungi lereng sebelah dalam dan sebelah luar tanggul laut ini,
akan dipasang lapisan pelindung yang terbuat dari batu. Pelat pancang
akan dipasang pada lereng sebelah dalam yang dikombinasikan dengan
Tanggul laut luar ini akan ditutup pada tahun 2022.
Waktu pembangunan tanggul laut, stasiun pompa, dan jalan tol
diperkirakan berlangsung selama 4-6 tahun.
Tanggul laut luar ini akan memberikan perlindungan hingga tahun 2080
(pada laju penurunan muka tanah 2,5 cm/tahun di bawah tanggul laut luar
dan kenaikan muka air laut pada laju 0,8 cm/tahun).
Air drainase perkotaan dan air hulu dari sungai-sungai akan mengalir ke reservoir
lepas-pantai. Untuk mempertahankan muka air di dalam reservoir ini tetap
rendah dan memenuhi standard keamanan di sungai-sungai ini, diperlukan
stasiun pompa terbesar di dunia, dengan kapasitas pemompaan sebesar 730
m3/detik. Kapasitas ini telah memperhitungkan fluktuasi 2,5 meter di atas muka
air minimum di dalam waduk dan ukuran waduk yang luasnya minimum 75
kilometer persegi.
Fase C
Untuk bagian timur Teluk ini telah dipilih pendekatan yang adaptif. Penurunan
muka tanah di sini masih relatif lambat dan sungai-sungai utama masih tetap
dapat mengalir bebas. Pada saat ini belum mungkin untuk menentukan apakah
tanggul laut luar akan diperlukan, atau masih dapat ditunda. Di samping itu,
73
persyaratan perancangan yang berkaitan dengan ukuran dan kombinasinya

dengan fungsi pada jangka panjang tergantung pada perkembangan di wilayah
ini. Kelak keputusan yang tepat untuk daerah ini harus diambil.
7.2
Aspek-aspek sosial
Satu proyek yang besarnya sebagaimana yang diusulkan dalam Master Plan ini
memiliki dampak sosial positif dan negatif yang besar. Pengaruh-pengaruh utama
terkait dengan ketenagakerjaan, pengembangan masyarakat di wilayah pesisir,
dan dampaknya pada perikanan dan komunitas terkait.
Ketenagakerjaan
Peningkatan keamanan perairan membangkitkan sejumlah pengaruh ekonomi
positif. Seperti yang dijelaskan dalam bab 6, kerusakan di wilayah pesisis
terhindarkan ($103 juta) dan kegiatan ekonomi terjamin (#110 juta hingga tahun
2020). Peningkatan ini penting buat perekonomian, khususnya buat keluarga
mereka yang langsung dan tidak langsung dipekerjakan dalam proyek ini. Hingga
tahun 2020, lapangan kerja langsung terbuka untuk 935.000 orang dan tambahan
lapangan kerja tidak langsung untuk 600.000 orang diselamatkan di daerah
berisiko ini.
Di samping itu, lapangan kerja tambahan juga tercipta. Reklamasi lahan akan
memberikan secara struktural lebih dari 550.000 pekerjaan baru. Selama
pembangunan Garuda Megah ini rata-rata akan tersedia 4.240 tambahan
pekerjaan sementara.
Pengembangan masyarakat dan relokasi
Wilayah pesisir Jakarta mencakupn perumahan bagi kalangan sosial yang luas:
- Daerah kumuh bagi mereka yang berpenghasilan rendah, penghuni liar, dan
hunian untuk mereka yang berpenghasilan rendah di tanggul sungai dan
kampung-kampung;
- Perumahan/real estat elit bagi golongan atas dan menengah (Pantai Mutiara)
perumahan golongan menengah dan reklamasi lahan di masa mendatang.
Banyak bantaran sungai dan waduk yang didiami oleh penghuni (semi) ilegal
berpenghasilan rendah karena daerah inilah satu-satunya yang tersedia buat para
penghuni liar.
Banyak daerah kumuh berada di dekat berlangsungnya kegiatan perekonomian
seperti Tanjung Priok. Jumlah penduduk yang berdiam di daerah kumuh di
wilayah pesisir Jakarta kurang dari 1,5 juta yang kira-kira 6,5% dari jumlah
populasi. Sejumlah kawasan perumahan mewah dibangun demi mendapatkan
pemandangan laut dan koneksi langsung ke laut. Hal ini juga yang akan terjadi
pada reklamasi lahan yang direncanakan ini.
Penguatan tanggul laut pada Fase A akan memberikan perlindungan pada semua
golongan masyarakat pesisir ini, tetapi juga mempunyai dampak langsung dan
besar pada sebagian masyarakat pesisir ini. Pertahanan laut yang ada saat ini
merupakan bagian terpadu dari lingkungan. Rumah-rumah dibangun di atas

tanggul laut, di sejumlah tempat tanggul laut ini akan langsung memotong
daerah perumahan dan daerah kumuh. Kegiatan seperti galangan kapal dan
galangan pembongkaran bangkai kapal mengandalkan keterhubungan langsung
ke laut yang dapat saja terganggu oleh pengembangan tanggul. Mengurangi
dampak pada semua komunitas dan kegiatan perekonomian ini merupakan hal
yang sangat penting dari segi sosio-ekonomi.
Titik awal untuk perancangan konseptual Fase A adalah sebisa mungkin
membatasi relokasi akibat penguatan tanggulHal ini pertama-tama dicapai
dengan menyekat sungai-sungai dan kanal dari Teluk Jakarta yang membuat
muka air yang lebih rendah dan terkendali di belakang pompa drainase yang
kemudian sangat mengurangi panjang tanggul yang akan ditingkatkan dan
mengurangi relokasi penduduk. Di samping itu, dampak Fase A lebih lanjut
dikurangi dengan melakukan peningkatan pada sisi laut dari tanggul yang
telah ada. Bab 8 lebih lanjut akan memberikan sejumlah contoh bagaimana
peningkatan tanggul dapat secara bersamaan dilaksanakan dengan revitalisasi
perkotaan. Di samping pembaharuan lingkungan-lingkungan yang ada, lahan
Garuda Megah ini menyediakan ruang bagi perumahan sosial dan relokasi. 17%
lahan Garuda Megah ini dicadangkan untuk perumahan sosial.
Tanggul laut luar Fase B akan menjamin tingkat keamanan banjir pada wilayah
pesisir saat ini. Hal ini akan menciptakan iklim investasi yang lebih baik di Ibukota
untuk perumahan kelas menengah dan kelas atas. Nilai menyeluruh daerah
ini akan meningkat dan daerah di sekeliling danau retensi dan sungai menjadi
lebih menarik (juga akibat program sanitasi). Pintu air di tanggul laut luar akan
dibangun untuk menyediakan hubungan dengan laut. Walaupun demikian,
hubungan langsung dengan laut dan pemandangan ke arah laut dari perumahan
yang ada dan reklamasi lahan mendatang akan hilang.
Perikanan dan masyarakat nelayan
Di sepanjang pantai Teluk Jakarta dan di dalam teluk itu sendiri terletak
pelabuhan ikan ukuran kecil dan menengah, daerah pendaratan, pelabuhan,

pasar, fasilitas proses dan penyimpanan ikan, budidaya ikan, budidaya rumput
laut serta masyarakat yang tergantung pada fasilitas ini. Terdapat perbedaan
besar pada mutu dan standard fasilitas ini tetapi tanpa memandang apakah
fasilitas tersebut diatur secara formal atau seadanya, apakah fasilitas tersebut
bersifat hi-tech atau tradisional, industri kelautan merupakan sumber penting
lapangan kerja secara langsung maupun tidak langsung (perbaikan, servis
suku cadang perahu ditambah toko-toko masyarakat dan servis untuk para
pekerja dan keluarga mereka) dan pusat kegiatan masyarakat yang tumbuh di
sekelilingnya.
Jumlah nelayan dan kapal-kapalnya berkurang pada tahun-tahun belakangan
ini. Pada 2012 dilaporkan bahwa terdapat 12.000 nelayan aktif. Produksi ikan
berfluktuasi setiap tahun, tetapi tercatat kecenderungan untuk terus naik.
Statistik menunjukkan peningkatan karena produksi per kapal, per nelayan, dan
per unit proses sedang meningkat. Jumlah pembudidaya berkurang (1.500 pada
2012) karena budidaya kerang hijau telah dilarang oleh pemerintah DKI akibat
mutu air yang jelek di Teluk Jakarta.
Perkembangan mandiri sektor perikanan tidak menentu. Karena investasi
belakangan ini pada fasilitas dan infrastruktur baru, produktivitas perikanan di
Teluk Jakarta dapat meningkat. Di lain pihak, kegiatan nelayan dipengaruhi secara
negatif oleh pembangunan reklamasi lahan yang diizinkan di Teluk Jakarta.
Garuda Megah dan tanggul laut akan menutup jalan masuk ke pelabuhanpelabuhan ikan ini. Juga, tempat penangkapan para nelayan dan budidaya
air asin akan hilang di waduk retensi air tawar ini. Dengan memperhatikan
pentingnya sektor perikanan buat masyarakat yang ditopangnya, upaya-upaya
mitigasi pengaruh penutupan teluk ini harus diambil secara saksama.
Upaya-upaya mitigasi dan kesempatan jangka panjang dapat mengkompensasi
dampak tersebut. Pintu air akan dicakupkan dalam tanggul laut luar ini untuk
75
mempermudah lalu lintas dari tempat sandar kapal ke tempat penangkapan ikan.
Akibat waktu pelayaran yang meningkat, ini tidak dapat dilihat sebagai solusi
ideal untuk nelayan yang setiap hari pergi melaut.
Lahan yang dapat dikembangkan di masa mendatang
Di ujung terluar timur maupun barat sayap Garuda Megah direncanakan untuk
membangun pelabuhan ikan baru dan merelokasi komunitas nelayan yang
ada saat ini. Ini terutama dirancang untuk orang yang akan menggunakannya
sebagai tempat tinggal dan tempat bekerja tetapi kemungkinan besar juga
menarik minat para pengunjung. Hal ini akan menarik buat komunitas nelayan
karena mereka dapat menjual hasil produksi mereka langsung ke pasar atau
toko-toko sementara dan permanen, kios-kios, restoran, dan warung makan.
Dalam jangka panjang danau retensi air tawar ini akan memberikan alternatif
baru bagi para nelayan dan pembudidaya hasil laut jika mutu airnya mencukupi.
7.3.
Reklamasi lahan
Menutup tanggul laut luar sebelum tahun 2022 merupakan pekerjaan sipil
hidrolik yang paling menantang yang telah dilaksanakan di seluruh dunia.
Tidak kurang dari 90 juta m3 pasir akan dibutuhkan untuk tanggul laut luar
saja. Tambahan sebesar 210 juta m3 pasir akan digunakan untuk reklamasi
lahan yang menciptakan daratan baru seluas 1.250 ha untuk infrastruktur dan
Reklamasi lahan
Laju aktual pembangunan dan ukuran final Garuda Megah ini harus disesuaikan
dengan kecepatan penyerapan pasar real estat. Tergantung pada ketersediaan
pasir dan perkembangan ekonomi, ukuran Garuda Megah ini dapat ditingkatkan
menjadi 3.000 ha atau bahkan 4.000 ha. Kedua sayap rancangan Garuda ini
Fakta-fakta reklamasi lahan:

Secara keseluruhan 1.250 ha lahan akan tercipta. Rancangan ini fleksibel
dan dapat diperbesar hingga 3.000 bahkan 4.000 hektar jika pasirnya
tersedia.
Dalam m3 pasir, varian 1.250 ha sebanding dengan Pulau Palm di Dubai
atau Maasvlakte 2 di Negeri Belanda.
Reklamasi lahan pada sisi dalam tanggul laut akan mempunyai ketinggian
muka tanah + 3,77 m LWS-2012.
Pasir perlu dibawa dari tempat jauh, dari tempat galian yang berada di Jawa
Barat dan Sumatera bagian Selatan pada jarak 48 hingga 173 km.
Untuk menyelesaikan proyek yang besar ini dengan tepatwaktu, sebagian
besarkapasitas pengerukan di seluruh dunia akan diperlukan.
dapat lagi diperluas dan juga di dalam danau masih tersedia kapasitasuntuk
pengembangan lebih lanjut. Jika penyerapan pasar melambat, pembangunan
Garuda ini dapat dibuat terdiri atas beberapa fase untuk menghindari investasi di
muka yang besar.
Ketersediaan pasir sangat tidak pasti. Oleh sebab itu, survei dalam waktu dekat
ini perlu dilakukan. Untuk mengurangi risiko, rancangan didasarkan pada
volume pasir yang ditaksir tersedia yakni 300 juta m3. Memungkinkan juga untuk
menggunakan bahan lainnya seperti limbah padat dari Jakarta atau lumpur yang
distabilkan. Akan tetapi, ini hanya dapat menyumbang beberapa persen dari
volume menyeluruh yang dibutuhkan, atau akan mengarah ke biaya yang relatif
tinggi.
Reklamasi ekor Garuda Megah ini akan dimulai sesegera mungkin, sebaiknya
pada tahun 2018, untuk menciptakan pemasukan dari real estat secepat
mungkin. Pada saat yang sama, pelaksanaan tanggul laut luar akan dimulai dari
darat ke arah kepala Garuda.
Segera sesudah tanggul laut luar ini ditutup, muka air air di danau retensi akan
dipompa hingga -0,90 m LWS-2012 untuk segera meningkatkan penyimpanan

air dan menurunkan risiko banjir pada musim hujan. Selama debit puncak tinggi
dari sungai-sungai, muka air dapat naik 2,5 m, yang memberikan kapasitas
penyimpanan hampir 200 juta m3 air.
Dampak infrastruktur bawah laut
Pembangkit listrik dan infrastruktur untuk komunikasi dan energi (misalnya
jaringan pipa LNG dan kabel Internet) berada di sepanjang garis pantai saat
ini. Pengembangan tanggul dan danau retensi akan mengharuskan relokasi
semua infrastruktur ini karena dua alasan. Pertama, temperatur dalam danau
akan menjadi terlalu panas untuk berfungsinya pembangkit listrik secara efisien.
Kedua, infrastruktur komunikasi dan energi akan tertimbun dan rusak akibat
dibangunnya tanggul dan reklamasi.
7.4.
Bisnis dan residensial
Program real estat terdiri atas bagian kota yang lengkap termasuk fungsi-fungsi
terkait dan kelompok-kelompok sosial. Real estat ini dibangun berdasarkan
gagasan penciptaan Kawasan Pusat Bisnis baru dan perumahan serta fasilitas
pertokoan untuk menopang CBD ini.
Garuda Megah ini dengan demikian akan merupakan daerah perkotaan dengan
kepadatan penduduk yang tinggi. Kepadatan tinggi ini perlu untuk membuat
pengembangan yang layak secara finansial, pada saat yang sama kepadatan
tinggi ini disukai untuk menciptakan massa yang kritis untuk daerah perkotaan
yang mekar, beragam, dan dinamis.
Dalam merencanakan kepadatan pengguna-lahan potensial ini, fungsi, kegiatan,
penciptaan lingkungan, dan karakter jalan dan ruang diperhitungkan hanya
sebagai hubungan dan keterkaitan visual dan fisik. Perhatian diberikan pada
cakrawala kota dan urutan yang logis pada simpul perkotaan.
77
Rasio luas area perancangan kota

B4 kajian keuangan dan ekonomi
total program campuran
Sekitar 45% dari lahan keseluruhan Garuda ini dapat dibangun. Dalam kasus
bisnis, taksiran konservatif telah dihitung seluas 486 ha lantai dasar. Lebih dari
setengah program real esat ini terdiri atas perumahan, sepertiganya perkantoran,
dan sisanya industri dan pertokoan.
CBD ini terdiri atas fungsi-fungsi berikut: perumahan mewah, perkantoran, dan
pertokoan premium. Luas menyeluruh adalah 11 juta m2 GFA. Tata letak CBD
ini merupakan daerah padat, dengan indeks ruang lantai (Floor Space Index)
kira-kira 12. Agar berfungsi secara optimum, membutuhkan netto daerah yang
dapat dibangun seluas 92 ha atau gros seluas 205 ha. Konstelasi ruang CBD ini
dijabarkan dalam bab 8.
Perumahan
Unsur perumahan dalam rancangan ini paling baik dicerminkan oleh diagram
yang menunjukkan sebaran program pada kategori perumahan dalam Master
Plan ini.
Kawasan Pusat Bisnis (CBD)

CBD merupakan daerah yang paling penting untuk progam dari segi keuangan.
Dengan memperhatikan total meter persegi real estat, CBD ini mengambil
55% dari progam (dalam m2 Gross Floor Area/Luas Lantai Kotor, GFA). Akan
tetapi, dengan memperhatikan pendapatannya, CBD ini menyumbang 84% dari
keseluruhan pendapatan.
Total perumahan campuran
CBD: % of m2 GFA
CBD
CBD: % of revenues
Program lainnya
Program lainnya
CBD
Kami membuat rancangan campuran antara perumahan kelas mewah, kelas

menengah, dan kelas-sederhana. Campuran fungsional ini memungkinkan untuk
bertumbuh lagi (dalam bentuk perumahan) di dalam daerah perkotaan baru, di
samping membuat campuran sosial kelas-rendah, menengah, dan atas.
79
Perancangan kota: 1.250 hektar dan area untuk pengembangan di masa depan
Bacaan lebih lanjut

B4 kajian keuangan dan ekonomi
C4.1. - Analisa biaya manfaat secara ekonomi
Apartemen mewah ditempatkan di dalam CBD, sementara daerah perumahan

mewah ditempatkan di bawah sayap Garuda. Lingkungan lain lebih dicampur
dengan perumahan untuk mereka yang berpendapatan rendah terutama
di sekitar komunitas elautan dan perumahan mereka yang berpendapatan
menengah di daerah lainnya di sayap Garuda ini
7.5.
Pelabuhan utama
Pengembangan pelabuhan
Tanjung Priok merupakan pelabuhan yang paling penting (utama) di Indonesia dan
pendorong ekonomi yang penting untuk Jakarta . Di samping itu, pelabuhan ini
mempunyai peran penting untuk seluruh pengembangan koridor Jawa Barat dan
khususnya untuk daerah industri Bekasi.
Akhir-akhir ini (2013) lalu lintas peti kemas di Tanjung Priok adalah sekitar 7 juta
TEU. Untuk tahun 2030, prakiraan lalu lintas peti kemas di Tanjung Priok adalah 18
juta TEU; pada laju pertumbuhan tahunan selama periode 2008 2030 sebesar
7,4%. Terminal peti kemas sedang beroperasi pada kapasitas maksimumnya dan
terdapat kebutuhan tinggi untuk perluasan kapasitas ini.
Ekonomi Indonesia sedang tumbuh cepat dengan laju 5 6% per tahun dan
diharapkan tumbuh lebih lanjut dengan laju 6 hingga 7 persen dalam beberapa
dekade mendatang. Pada saat ini pelabuhan merupakan hambatan untuk
pertumbuhan ekonomi wilayah karena kapasitas pelabuhan tersebut sudah tidak
mencukupi lagi, hubungan ke daerah hulu buruk dan padat serta kinerja pemberi
layanan logistik buruk. Di samping itu, penurunan muka tanah telah menurunkan
dermaga, yang akan membutuhkan investasi. Faktor-faktor ini akan menaikkan
biaya dan dengan demikian betul-betul mempengaruhi kedudukan pelabuhan di
wilayah dengan persaingan yang ketat ini.
Pengembangan pelabuhan pada dasarnya merupakan pengembangan yang
mandiri. Rencana perluasan pelabuhan telah dimulai hingga tahun 2030 dan
pengembangan pelabuhan ini bukan bagian dari kasus bisnis Master Plan ini.
Master Plan ini memberi sumbangan nyata pada pengembangan pelabuhan
tersebut dengan mengurangi kemacetan lalu lintas dan karenanya menggenjot
81
Fakta-fakta tentang jaringan jalan:

Berdasarkan perhitungan kasar (tidak tersedia model prakiraan), 650.000
penduduk Garuda dan 350.000 orang yang bekerja di Garuda akan
membangkitkan 1,2 juta perjalanan per hari.
Berdasarkan prakiraan lalu lintas: kapasitas jalan-jalan tersebut akan seperti
berikut:
- Jalan Bebas-hambatan Tengerang-Bekasi akan berupa jalan lajur 2 x 4 di
ujung timur dan lajur 2 x 3 di ujung barat.
- Jalan Lingkar Luar 2 akan berupa jalan lajur 2x3.
- Kedua penghubung dari Garuda ke daratan akan berupa jalan lajur 2 x 2
+2x4
Jembatan di atas jalan masuk ke pelabuhan Tanjung Priok akan mempunyai
ketinggian bebas sebesar 70 meter di atas permukaan laut.
kegiatan pelabuhan. Perluasan tambahan pelabuhan ini juga telah diramalkan

setelah tahun 2030. Perluasan-perluasan ini dapat digabungkan dengan
pengembangan bagian timur Teluk Jakarta.
Dapat dikatakan bahwa mempertahankan hubungan terbuka ke laut adalah
penting untuk fungsinya. Jembatan jalan bebas-hambatan Tangerang Bekasi
dalam Master Plan ini akan mempunyai ketinggian bebas 70 m guna memberikan
hubungan terbuka pelabuhan ini dengan laut.
Pelabuhan Sunda Kelapa akan ditutup dari laut dengan pengembangan tanggul
laut luar ini. Pintu air pada tanggul laut luar ini akan memberikan jalan keluarmasuk ke dan dari laut untuk Sunda Kelapa, pelabuhan ikan, dan juga kapal pesiar
dan perahu untuk berekreasi.
Pengembangan bandara
Atas permintaan pemerintah DKI, satu area telah dicadangkan dalam Master Plan
ini untuk pengembangan bandara internasional yang baru. Untuk menghindari
gangguan dengan lintasan penerbangan dan pendekatan ke bandara yang ada
Jaringan jalan utama
sekarang (Soekarno-Hatta), hanya tempat-tempat yang jauh di bagian barat (di

kota Kabupaten Tangerang) atau di timur Teluk Jakarta yang berpotensi untuk
pengembangan ini. Bagian timur teluk ini cukup luas untuk menampung sebuah
bandara, tetapi, kajian bandara yang khusus harus dilaksanakan untuk menilai
kelayakannya terkait lintasan penerbangan dan dampaknya (pada lingkungan).
7.6.
Mobilitas dan infrastruktur
Kota Jakarta telah menghadapi masalah lalu lintas yang parah selama bertahuntahun. Sistem transportasi perkotaan tidak mampu mengejar permintaan
pertumbuhan untuk mobilitas yang menyebabkan terjadinya kemacetan.
Kemacetan ini disebabkan bukan hanya pertumbuhan jumlah orang yang
bepergian, tetapi juga oleh peningkatan kepemilikan mobil pertumbuhan jumlah
orang yang bepergian, tetapi juga oleh peningkatan kepemilikan mobil.
Kemacetan lalu lintas meluas, dan seperti yang disebutkan dalam MP3EI:
kemacetan lalu lintas ini mempunyai dampak negative pada pertumbuhan
ekonomi. Di samping itu, kemacetan lalu lintas juga menciptakan pengaruh
sampingan seperti kebisingan dan polusi udara, yang untuk bagian terbesarnya
disebabkan oleh sangat banyaknya jumlah sepeda motor.
Untuk mengurangi kemacetan lalu lintas ini, dua pengembangan utama harus
terjadi. Pertama, pergeseran moda harus terjadi: dari mobil dan sepeda motor ke
penggunaan angkutan umum. Kedua, infrastruktur di kota ini perlu ditingkatkan:
baik itu untuk angkutan umum maupun angkutan jalan. Keduanya merupakan
butir perhatian utama dalam rancangan ruang Master Plan ini.
Rancangan tanggul laut dan Garuda mencakupkan penyambungan jalan lingkar
di utara Jakarta, karena penyambungan ini memberikan rute untuk Jalan Bebashambatan Tangerang Bekasi dan Kereta Api Cepat serta mencakupkan fasilitasfasilitas untuk angkutan umum (MRT dan bus).
Pergeseran Moda
Kebijakan-kebijakan untuk mobilitas mengusahakan untuk pergeseran ke arah
peningkatan penggunaan angkutan umum. Akan tetapi, berdasarkan sejarah,
kebijakan untuk tahun 2030 (60% angkutan umum) sangat ambisius. Oleh karena
itu, kami telah menggunakan pergeseran moda maksimum 45% penggunaan
transportasi publik (MRT dan bis) untuk menentukan kebutuhan jaringan
jalan raya. Berdasarkan informasi yang tersedia dan pembahasan dengan para
pemangku kepentingan, kita telah memperoleh anggapan-anggapan berikut
terkait pergeseran moda untuk orang-orang yang bekerja dan tinggal di Garuda
Megah ini.
Karena perbedaan jarak perjalanan, kami telah menggunakan nilai-nilai yang
berbeda untuk perjalanan yang dilakukan di Garuda (di kawasan Garuda),
perjalanan antara kota Jakarta dan Garuda (di kawasan Jakarta), dan perjalanan
ke dan dari tujuan di luar Jakarta (di luar kawasan Jakarta). Pergeseran-pergeseran
Main public transportation network
moda ini telah digunakan dalam rancangan jaringan jalan dan transportasi
publik.
Rancangan jaringan jalan utama
Jaringan jalan utama saat ini di Jakarta terdiri atas Jalan Lingkar Dalam Kota, Jalan
Lingkar Luar 1 dan sejumlah hubungan radial di seluruh kota ini. Jalan Lingkar
Dalam Kota mengelilingi tengah-tengah kota dan merupakan jalan lingkaran
penuh. Jalan Lingkar Luar 1 belum selesai, masih ada ruas-ruas yang belum
tersambung di barat dan di timur laut. Kedua jalan lingkar ini bergabung menjadi
satu di jalan tol di sepanjang pantai Jakarta. Rencana-rencana telah ada untuk
menghubungkan ruas-ruas yang belum terbangun ini pada Jalan Lingkar Luar 1.
Di samping itu, rencana-rencana telah ada untuk mewujudkan jalan lingkar luar
kedua dan jalan tol di sepanjang pantai ke arah barat.
Rancangan Garuda telah mencakupkan tambahan berikut untuk jaringan jalan
raya:
83
J alan Lingkar Luar 2 yang terletak di Tanggul Laut Luar, akan menyambung
ruas yang sekarang terputus di arah utara.
Jalan Bebas-hambatan Tangerang Bekasi (jalan tol) yang terletak di Tanggul
Laut luar. Di bagian timur teluk ini jalan dibangun diatas tiang (jalan layang)
Jalan Lingkar Luar 1 akan tersambung dengan jalan baru di Garuda dan
reklamasi lahan yang direncanakan. Di sisi timur, di dekat Tanjung Priok, Jalan
Lingkar Luar ini menggunakan sebagian jalan tol yang sedang dikerjakan
pembangunannya.
Jalan (tol) dalam kota menghubungkan Garuda dengan reklamasi lahan yang
telah direncanakan dan kota Jakarta. Jalan-jalan ini merupakan penghubung
antara Jalan Lingkar Dalam dan Jalan Lingkar Luar.
Jalan-jalan ini akan berfungsi untuk menghubungkan Garuda Megah dengan
kota dan dengan daerah di bagian timur dan barat. Sama pentingnya,
penambahan-penambahan pada jaringan jalan ini akan secara drastis
mengurangi beban lalu lintas yang padat pada jalan pesisir yang sekarang.
Provinsi Banten dan Jawa Barat akan terhubung jauh lebih baik dengan Jakarta
dan pelabuhan Tanjung Priok dan juga bandara Soekarno-Hatta.
Rancangan jaringan transportasi publik
Untuk mengakomodasi pergeseran ke arah penggunaan transportasi publik
yang lebih banyak, jaringan transportasi publik yang baik telah dirancang untuk
Garuda Megah. Jaringan ini terdiri atas:
Tanggul laut akan menyediakan satu rute untuk kereta api cepat, sebagai
bagian dari kereta api cepat di sepanjang pantai utara Jawa (Cilegon Banyuwangi).
Kereta api barang di timur wilayang pesisir untuk menghubungkan Tanjung
Priok dengan daratan;
Kereta api ringan (MRT) untuk menghubungkan CBD dengan pusat kota.
Koneksi ini merupakan perpanjangan koridor Selatan-Utara di kota Jakarta.
Koneksi MRT opsional melalui reklamasi lahan yang telah direncanakan di
sepanjang pesisir untuk menghubungkan secara langsung CBD Garuda
dengan bandara.
Jaringan transportasi utama
Profil jaringan jalan utama

B3a perencanaan ruang & rancangan perkotaan
B3b analisa sistem transportasi
B.3c - analisa Tengerang - Bekasi
Alinyemen kereta api barang sebagian dapat digabungkan dengan kereta api
cepat di wilayah pesisir timur. Jembatan di Tanjung Priok mempunyai ketinggian
bebas vertical kira-kira 70 m. Apabila kereta api cepat menggunakan jembatan
ini, kemiringan yang dibutuhkan adalah kira-kira 7.000 meter. Karena alasan ini,
yang dipilih adalah rute selatan Tanjung Priok.
WADUK RETENSI TIDAK HANYA MENYERAP AIR BANJIR,

TETAPI JUGA MERUPAKAN SUMBER AIR MINUM.
MEMBERSIHKAN SUNGAI - SUNGAI DAN KANAL-KANAL
MERUPAKAN SEBUAH PRAKONDISNYA
Mobilitas di Garuda
Rute bis di sepanjang jalan utama Garuda, yang digabungkan dengan MRT
membentuk transportasi publis yang di dalam Garuda, yang menampung 45%
dari lalu lintas. Bis-bis terutama berjalan pada lajur bis khusus, hanya di jalanan
sepi bis-bis ini memanfaatkan jalur mobil. Dengan cara ini, jaringan padat
diciptakan untuk transportasi publik yang menggunakan bis.
Penampang danau retensi termasuk aliran masuk dan keluar
Lalu lintas selebihnya di Garauda terdiri atas mobil dan sepeda motor. Di Garuda
ini, jalan bebas-hambatan Tangerang Bekasi, jalan lingkar dua dan jalan-jalan
lokal membentuk lalu lintas primer dan arteri transportasi umum: Jalan-raya
Utama Garuda Megah. Jalan-jalan ini menghubungkan pengembangan ini
dengan bagian kota selebihnya dan membentuk bagian hubungan primer
timur-barat Jakarta. Dalam peran ini jalan-jalan ini menjadi penting dan menjadi
tantangan dalam perancangannya. Jalan-jalan ini haruslah mampu mempunyai
kapasitas yang cukup untuk jumlah besar penumpang dan kendaraan, tetapi
harus tidak menjadi hambatan di antara wilayah pengembangan yang berbeda.
Pohon-pohon besar akan berbaris di koridor-koridor jalan dan dengan demikian
akan menjadi unsur lansekap yang kuat yang membentuk koridor hijau yang
mengesankan.
7.7.
Pengelolaan air
Struktur hijau di Garuda yang digabungkan dengan jarak yang relatif dekat akibat
pengembangan berkepadatan tinggi membuat kira-kira 10% lalu lintas terdiri
atas berjalan kaki dan bersepeda.
Komponen utama sistem air yang dirancang untuk wilayah pesisir ini terdiri atas
sistem polder di utara Jakarta, sungai-sungai dan kanal-kanal yang mengalir ke
waduk retensi itu sendiri, dan sistem manajemen air di Garuda itu sendiri.
85
Upaya pengelolaan air
Pengelolaan polder
Secara keseluruhan tujuh polder akan dibangun dalam Fase A. Untuk
menciptakan satuan yang dapat dikelola secara hidrolik, sejumlah cincin tanggul
akan dibangun. Untuk mempertahankan lahan yang berada di dalam polder ini
tetap kering, pompa waduk dan pompa drainase dibutuhkan untuk memompa
keluar air hujan dan air yang mengalir masuk dari hulu. Sebagian besar polder
akan mengalirkan airnyake dalam danau retensi di belakang Tanggul Laut Luar.
Pompa-pompa Sunter bawah dan Ancol akan disesuaikan sehingga pompapompa tersebut dapat mengalirkan airnya secara langsung ke laut di Tanjung
Priok.
Sungai-sungai
7 sungai dan kanal di Jakarta bagian barat akan mengalirkan airnya ke waduk
raksasa (retensi penahan di belakang Tanggul Laut Luar), termasuk Cengkareng
Drain and Banjir Kanal Barat. Setelah menutup teluk ini, muka air akan diturunkan
sedalam 1,5 m menjadi -0,90 LWS-2012 ketika musim kemarau. Permukaan
minimum ini ditentukan berdasarkan kedalaman sungai dan teluk saat ini.
Menurunnya muka air akan segera meningkatkan laju aliran sungai selama banjir.
Waduk retensi
Waduk retensi seluas total 75km2 berfungsi sebagai waduk raksasa: waduk ini
untuk sementara menyimpan air sungai yang dialirkan ke dalamnya sebelum air
ini dipompakan ke luar. Muka air di dalam waduk retensi ini berfluktuasi 2,5 meter,
yang menciptakan ruang untuk penyimpanan. Stasiun pompa terbesar di dunia
akan dibangun untuk mempertahankan muka air di dalam batas yang ditetapkan.
Muka air di danau retensi dapat pada waktunya diturunkan untuk mempermudah
aliran sungai apabila sungai tersebut mengalami penurunan muka tanah lebih
lanjut. Penurunan ini akan menyebabkan perbedaan ketinggian yang lebih
besar antara muka air di danau retensi dan muka air di laut. Akan tetapi, beda
tinggi yang dapat diterima di bagian luar tanggul laut sudah dalam batas yang
ditentukan.
Memasok air minum bermutu untuk penduduk Jakarta saat ini merupakan
tugas yang menantang. Air perpipaan dan distribusinya hanya sanggup
mencapai sebagian kecil populasi. Waduk retensi ini dapat saja, sejalan dengan
waktu, menjadi sumber air baku untuk Jakarta. Untuk keperluan ini ketinggian
operasional yang perlu dinaikkan pada saat musim kemarau hingga +0,65 m LWS2012 agar tidak melewati muka air minimum. Pada tahun kering, waduk raksasa
ini dapat menjamin pasokan air yang terandalkan sebanyak 7 m3/detik pada
musim kemarau, yang bertambah hingga 30 m3 pada musim hujan. Dengan
menggabungkan sumber air melimpah ini dengan sumber-sumber lain (termasuk
penggunaan air tanah yang berkelanjutan), Ibukota dapat dipasok dengan air
perpipaan sepanjang tahun.
Mutu air perkotaan saat ini sangat buruk dan perlu ditingkatkan agar waduk
retensi dapat berfungsi baik. Hal ini lebih lanjut dijelaskan pada aspek lingkungan
dalam bab 7.9.
Pengelolaan air di Garuda Megah
Merancang daerah perkotaan selengkapnya memberi kesempatan untuk
membentuk sistem air yang terkemuka dan berkelanjutan pada Garuda Megah.
Daripada mempertimbangkan solusi secara teknik saja, pendekatan gabungan atas
unsur-unsur alami dan buatan manusia merupakan solusi yang paling sesuai untuk
membangun sistem pengelolaan air yang tangguh yang digabungkan dengan
kualitas lingkungan yang tinggi.
Semua air limbah di Garuda ini akan dikumpulkan dan diolah. Limpasan dari jalanjalan akan disaring sebelum air limpasan ini mencapai air permukaan, atau akan
dikumpul sekaligus untuk diolah. Sistem terpisah dirancang untuk air hujan. Air
yang relatif bersih ini tidak dicampur dengan air selokan: air hujan ini digunakan
sebagai pasokan untuk aliran air permukaan pada Garuda dan disalurkan ke
taman-taman, zona hijau dan daerah hutan bakau. Akhirnya, air ini sebisa mungkin
mengalir secara gravitasi ke danau retensi atau ke laut. Tangkapan air di sisi jalan
dan drainase sengkedan (swales), kolam peredaman air, dan permukaan yang
87
Rekreasi dan ruang hijau
berpori dapat diintegrasikan ke dalam perancangan ini dan manfaat atap hijau dan
teknik-teknik lain untuk memperlambat limpasan air harus digalakkan.
Satu isu mengenai pengelolaan air di Garuda adalah rembesan air asin hingga 3
m3/detik, yang terjadi melalui tanggul laut luar. Karena hal ini relatif tinggi, dapat
saja dipertimbangkan untuk membangun polder di Garuda dan menangkap
rembesan air asin ini dalam satu sistem drainase.
7.8.
Rekreasi dan ruang-hijau
Tahap urbanisasi yang menakjubkan di Jakarta telah menyebabkan tekanan yang
kuat pada infrastruktur hijau kota ini (baik yang bersifat rekreasi maupun alami).
Ruang-ruang terbuka telah diubah oleh pengembangan legal dan ilegal dan
mutu serta keamanan ruang-ruang terbuka ini sudah tidak baik lagi.
Banyak orang tidak mampu untuk masuk ke dalam ruang-ruang terbuka untuk
berekreasi, bersenang-senang, dan menikmati waktu luang, kesehatan dan
kesejahteraan. Pengkajian di seluruh dunia telah menunjukkan bahwa mutu dan
banyaknya penghijauan perkotaan akan menghasilkan penduduk yang secara
fisik dan metal lebih sehat serta lebih produktif di pekerjaan dan pendidikan.
Kedekatan pada penghijauan kota memberikan sumbangan besar pada
ketertarikan di daerah kawasan pusat bisnis.
Rancangan Garuda Megah ini menempatkan jaringan penghijauan sebagai
kriteria inti untuk pengaturan ruang. Ruang-ruang hijau Garuda Megah
mempunyai hirarki dan mencakupkan taman kota bertingkat, taman blok
perkotaan, jalan raya hijau, bulevar berbatas-perairan, hutan bakau dan lahanbasah, cagar alam dan jaringan jalan kota.
Taman Sentral
Taman Sentral merupakan ruang terbuka utama besar di sepanjang daratan
berbatas-perairan dan perairan terbuka. Bertempat di jantung Garuda Megah,

taman ini merupakan ruang terbuka hijau berskala-besar dan multi-fungsi. Taman
ini akan menjadi titik pusat untuk pengembangan perkotaan disekelilingnya dan
akan mencakupkan keberagaman fungsi, fasilitas, dan kegiatan.
TAMAN INI AKAN MENJADI MONUMEN LANSEKAP DAN

AKAN BERFUNGSI TIDAK SAJA SEBAGAI RUANG TERBUKA
UTAMA UNTUK POPULASI GARUDA MEGAH, TETAPI JUGA
SEBAGAI TUJUAN UNTUK WARGA JAKARTA.
Taman ini, sebagai unsur perkotaan yang terintegrasi, tidak saja memiliki nilai
fisik utama tetapi juga memberikan kesempatan terwujudnya nilai keuangan
dan pengembalian modal. Di banyak kota, nilai properti yang langsung dapat
memandang dan berdekatan dengan ruang terbuka yang bagus memiliki salah
satu nilai tertinggi di kota tersebut. Jadi walaupun tampak sangat mewah untuk
menciptakan ruang terbuka yang luas pada lahan yang mahal yang dibangun di
laut, manfaat sosial dan peningkatan nilai-lahan dan properti secara langsung
atau tidak langsung telah dipercaya dapat mengimbanginya.
Berdiri dalam wilayah pengembangan yang berkepadatan tertinggi dan
dikelilingi oleh bangunan-bangunan yang tertinggi di Garuda Megah ini, taman
ini akan menjadi bagian penting dari struktur perkotaan dan ruang terbuka yang
mencolok yang sesuai untuk kegiatan dan perayaan luar-ruang yang besar.
Museum, gedung konser dan sejeninya akan merupakan unsur yang cocok untuk
dipertimbangkan dimasukkan di antara gedung yang ikonis atau kelompok
bangunan di dalam taman ini. Restoran lebih kecil lainnya, galeri, dan paviliun
cafe/bar dapat juga diselang-seling di seluruh taman ini untuk lebih menambah
kepopulerannya dan untuk memperpanjang jam kegiatan dan penggunaan
taman ini.
89
Alun-alun kota Garuda

Alun-alun kota Garuda berada persis di selatan taman sentral ini. Ruang ini
merupakan ruang terbuka yang formal di tengah-tengah kawasan kota ini.
Alun-alun ini merupakan tempat untuk acara-acara formal dan dapat juga
mengakomodasi instalasi seni patung dan artistik serta pertunjukan-pertunjukan.
Jaringan MRT melewati alun-alun ini dan terdapat perhentian transportasi publik
yang terpadu dengan tempat untuk parkir (bawah tanah), menyimpan sepeda,
dan memperoleh informasi tentang rute transportasi publik, pertunjukan dll.
Taman berbatas-perairan
Lebih dekat ke tepi timur dan barat bagian luar sayap Garuda ini, taman berbatasperairan ini merupakan hamparan hijau di sepanjang daratan berbatas-perairan
ini. Taman ini merupakan sisi perairan semi-alami dan mencakupkan tempattempat hutan bakau, trotoar, dan lokasi ponton taksi-sungai dan lokasi tambat.
Taman ini merupakan lansekap yang bernuansa santai dengan tatanan sedikit
formal dan dimaksudkan menjadi lawan tipologi sisi perairan yang kuat yang
ditemukan di bagian dekat kepala Garuda Megah ini.
Taman Blok perkotaan

Di samping fungsi taman yang lebih besar, taman-taman blok perkotaan
memudahkan untuk menjangkau ruang-ruang terbuka yang khusus disesuaikan
dengan karakter dan kebutuhan penduduk di sekitarnya dan membangun fungsifungsi.
(Pilar) Dermaga Kota dan Dermaga Garuda di Barat dan Timur

Berlokasi pada sisi perairan yang mengelilingi badan utama Garuda Megah dan
di tepi selatan kedua sayapnya terdapat daerah-daerah dengan pengembangan
bangunan yang tidak begitu tinggi dengan kegiatan-kegiatan untuk mengisi
waktu luang di tepi laut, hiburan, dan marina. Rancangan lansekapnya akan
sangat dipengaruhi oleh gaya marina dan memperhatikan cara-cara untuk
mencakupkan pelabuhan ikan tradisional dan arsitek pelabuhan dengan cara
kontemporer. Acuan seperti dernaga Clarke di Singapura dapat dipertimbangkan.
Kota tepi pantai di Teluk Jakarta dan Bulevar Berbatas-perairan

Tempat real estat yang premium berbatas-perairan untuk hotel-hotel besar
dan fungsi-fungsi rekreasi/wisata massal berskala-besar, Kota tepi pantai di
Teluk Jakarta dan Bulevar Berbatas-perairan merupakan tujuan bersenangsenang baru yang bisa dikunjungi publik. Seperti yang disiratkan, tempat ini
merupakan tempat yang dirancang khusus untuk menarik minat dari daerah
yang cakupannya lebih luas. Taman-taman di pesisir akan mencakup pavilion,
kios, festival pantai, tempat-tempat pertunjukkan luar-ruang, dermaga, jetty, dan
aktivitas-aktivitas tepi laut lainnya.
DAMPAK PROYEK YANG SIGNIFIKAN, KEDUANYA POSITIF

DAN NEGATIF. MITIGASI DAMPAK NEGATIF ADALAH
PENTING
Hutan bakau, Lahan Basah, dan Pulau-pulau Alami

Seperti halnya lansekap untuk rekreasi dan mengisi waktu luang, kami juga
mengusulkan agar daerah-daerah tertentu dijadikan tempat-tempat untuk alam
dengan gangguan dan akses manusia yang minimum. Pembuatan laguna akan
menciptakan tipologi habitat yang berbeda yang berkembang dari air tawar
atau air payau yang ada di dalam laguna tersebut dan dipengaruhi oleh pasang
surut kondisi air laut yang asin di luar tanggul laut ini. Dengan demikian kami
mempertimbangkan berbagai tempat untuk pemerkayaan habitat dan tempattempat alami yang ada, dan juga pengembangan zona-zona alami baru. Taman
Hutan Bakau dan Discovery Center berada di ujung barat sayap Garuda Megah
ini. Maksud pembuatan taman ini adalah untuk menghidupkan lagi daerah
hutan bakau dan lahan-basah yang luas dan untuk menciptakan program yang
bersifat mendidik dan rekreasi untuk membuat orang dapat belajar tentang
pentingnya hutan bakau dan menikmati ketenangan taman lahan-basah ini.
91
Trotoar membentang di sepanjang pulau hutan bakau dan di Discovery Center

pengunjung dapat menyewa perahu, menumpang taksi-air, dan turut serta dalam
berbagai kegiatan yang informatif dan menyenangkan.
7.9.
sesungguhnya dengan kondisi pasang surut, yang berukuran sedikitnya 180

ha dan potensi untuk memberikan manfaat ekosistem yang sama yang dapat
diberikan oleh daerah hutan bakau yang ada pada saat ini. Tempat-tempat yang
paling potensial untuk pengembangan hutan bakau berada di sisi timur teluk ini
persis di utara muara Sungai Bekasi, di antara bulu-bulu Garuda atau di sepanjang
sisi barat tanggul laut dan sisi barat reklamasi.
Dampak lingkungan
Penutupan teluk ini mempunyai dampak lingkungan yang nyata. Pada
awalnya, pengaruh-pengaruh ini akan negatif karena sistem lingkungan yang
sekarang akan sangat berubah. Rancangannya diarahkan untuk menciptakan
kesempatan-kesempatan baru untuk pengembangan mutu lingkungan. Mutu
lingkungan yang lebih bagus bahkan menjadi persyaratan untuk keberhasilan
Hutan bakau
Daerah terakhir yang berupa hutan bakau asli Teluk Jakarta dapat dijumpai
di sekitar daerah Pantai Indah Kapuk. Hutan bakau ini terhampar pada lahan
seluas 320 ha yang 180 ha di antaranya dilindungi. Akhir-akhir ini hutan bakau
ini mengalami sejumlah gangguan dari luar termasuk mutu air yang rendah,
limbah padat, penebangan ilegal dan yang paling nyata adalah penurunan muka
tanah. Dengan laju penurunan muka tanah saat ini, sangat berkemungkinan
besar bahwa hutan bakau ini akan tenggelam, yang menyebabkan berkurangnya
oksigen dan selanjutnya mengarah ke degradasi total hutan bakau ini.
Penutupan teluk ini akan mempercepat degradasi hutan bakau. Teluk ini akan
berubah menjadi waduk air tawar dengan keadaan hidrolik yang berbeda, yang
membuat hutan bakau tidak mungkin berkompetisi dengan spesis lain yang
toleran terhadap air yang kurang asin. Hutan bakau air payau yang tersisa akan
berubah menjadi habitat air tawar.
Untuk memitigasi kehilangan hutan bakau ini, beberapa kemungkinan
telah dianalisa. Tujuannya adalah untuk menciptakan sistem estuari yang
Rancangan Fase B mencakupkan pengembangan hutan bakau di sayap barat

Garuda ini. Di sini diusulkan tempat pengembangan taman hutan bakau dan
Discovery Center. Di tempat ini pendidikan tentang alam, restorasi hutan bakau
dan rekreasi kota dapat digabungkan dalam kombinasi yang menarik.
Memperkecil kehilangan habitat bakau dapat lebih difokuskan pada
penguatan daerah hutan bakau di wilayah ini. Di bagian timur teluk ini
teridentifikasi integrasi pemaduan dalam rancangan Fase C mungkin dilakukan.
Mempertimbangkan ketidakpastian pengembangan ruang dan kebutuhan
jangka panjang akan pertahanan laut maka rancangan ini akan dikembangkan
pada tahap berikutnya.
Mutu air
Jakarta kekurangan pengolahan air limbah yang efektif, yang menyebabkan
beban limbah manusia, bahan organik, dan nutrien yang luar biasa beratnya
pada sungai-sungai di kota ini. Lebih 95% air perkotaan digolongkan sebagai air
yang berpolusi tinggi. Mutu kimiawi yang rendah telah menyebabkan pelarangan
pembudidayaan kerang di dekat pelabuhan Tanjung Priok.
Jika tidak dilakukan upaya-upaya, mutu air di waduk retensi akan menjadi sangat
buruk. Bahan organik akan menyebabkan menipisnya kandungan oksigen
yang mengarah ke kelaparan massal bagi spesis akuatik. Nutrien tinggi akan
menyebabkan perkembangan pesat untuk ganggang atau eceng gondok.
Dengan demikian, prioritas perlu diberikan pada program peningkatan mutu
air yang berfokus pada percepatan sanitasi di Jakarta bagian barat, pengelolaan
Kehidupan laut
Ekologi sistem air tawar dan estuari sangat dipengaruhi oleh polusi dan
konsentrasi oksigen yang rendah. Beberapa spesis ikan bermigrasi dan tiga spesis
belut dapat dijumpai di Teluk Jakarta. Akan tetapi, populasi ketiga spesis belut itu
sangat berkurang.
Penutupan teluk ini akan mengubah Teluk Jakarta menjadi danau retensi air
tawar, yang mempunyai dampak besar terhadap keadaan ekologis Teluk Jakarta.
Hasilnya, spesis laut yang menetap, jenis ikan dan benthos, akan musnah. Akan
tetapi, ikan yang lebih besar yang hidup di karang dan yang hidup di laut lepas
akan mencoba bermigrasi ke arah habitat yang lebih sesuai di tempat-tempat
di tengah laut. Mereka dapat dituntun dengan memberi mereka waktu untuk
mencari jalan keluar melalui tingkat keasinan air laut yang berubah. Hilangnya
spesis laut akan terjadi beberapa bulan dengan memberi waktu pada spesis ikan
yang tahan terhadap perubahan keasinan air untuk mendominasi rantai makanan
dan mengkonsumsi bangkai spesis yang sedang musnah. Dengan demikian
mortalitas massif tidak akan terjadi.
limbah padat, program pengerukan dan program-program kepedulian
lingkungan. Di samping itu, perlu juga untuk mengeruk lapisan atas teluk ini,
karena bahan organik bisa saja telah menumpuk di sini.
Penutupan teluk ini membuat pembersihan sungai-sungai menjadi keharusan.
Penutupan ini menciptakan momentum untuk melaksanakan upaya-upaya
sanitasi dan karenanya mempunyai dampak positif terhadap mutu air. Di samping
itu juga, pelaksanaan ini mempunyai pengaruh positif terhadap keadaan
kehidupan di sepanjang sungai-sungai dan garis pantai. Lagi pula, tanggul laut
luar menangkap polutan di teluk, yang secara dramatis meningkatkan mutu air di
luar waduk ini. Peningkatan mutu air ini mempunyai pengaruh positif terhadap
ekosistem laut dan memungkinkan peningkatan produktivitas perikanan.
Sebagai contoh, polusi Kepulauan Seribu yang menurun, karenanya memberi
sumbangan atas perlindungan daerah karang dan rumput laut.
Dalam keadaan air tawar ini keberagaman spesis yang toleran akan tersebar di
dalam danau retensi ini secara cepat, khususnya jika air yang memasuki danau
ini berupa air dengan mutu yang memadai. Banyak spesis air tawar yang juga
merupakan spesis sasaran untuk pembudidayaan perikanan dan akuakultur.
Untuk mencegah hilangnya spesis ikan yang bermigrasi dan kehidupan estuari,
habitat estuari dapat diciptakan di luar bendungan, di sepanjang pantai barat
daya (ini dapat digabungkan dengan pengembangan hutan bakau) dan pintu air
kapal serta stasiun pemompaan dapat diadaptasi untuk memungkinkan migrasi
ikan terjadi.
93
VIII
RENCANA PER AREA
95
1. Konstruksi Tanggul
2. Konstruksi Jalan
3. Pembangunan lahan dan perumahan baru di

belakang tanggul dan relokasi warga yang tinggal
berdekatan dengan Waduk Pluit
5. Galangan kapal baru
6. Pilar-pilar yang mengkoneksikan perkotaan
dengan perairan
7. Pasar baru yang berkaitan dengan industri
perikanan
8. Kawasan yang tumbuh kembali yang berdekatan

dengan waduk
9. Taman kota baru
10.Peningkatan kawasan kota yang ada sekarang
Dalam bab ini perancangan dijabarkan per tahap dan per lokasi untuk
menunjukkan bagaimana tema yang berbeda yang dikombinasikan berkontribusi
terhadap keamanan dan revitalisasi pada wilayah pesisir. Dimana pada bab 7
difokuskan pada tema dan desian teknis, bab ini difokuskan pada integrasi tema
dan perancangan perkotaan.
8.1.
Tanggul Fase A, sebuah kesempatan untuk revitalisasi pesisir
Fase A terdiri dari penguatan tanggul di sepanjang sungai dan pesisir seperti yang
dijelaskan dalam Bab 7. Total sebanyak 7 cincin tanggul telah dirancang untuk
membuat unit hidrolik yang akan melindungi wilayah pesisir sampai penutupan
tanggul laut luar. Namun, sebagian besar permukaan Jakarta telah dikembangkan
dan bagian kota yang paling berbatasan dengan air diapit oleh jalan utama dan
koridor infrastruktur atau pembangunan yang padat baik legal maupun ilegal.
Penyediaan ruang untuk memperkuat struktur pertahanan banjir membutuhkan
pembebasan lahan besar dan relokasi. Mengingat solusi terpadu yang
mengkombinasikan tanggul dan dinding dengan infrastruktur, bangunan dan
fasilitas adalah merupakan kunci untuk memastikan penggunaan optimal dari
ruang yang berharga dan terbatas.
Dalam laporan teknis B2 terdapat enam konsep perancangan teknis tanggul yang
disajikan. Konsep-konsep ini harus dijabarkan per lokasi. Pada beberapa tempat
solusinya agak bersifat teknis, pada tempat yang lain dikombinasikan dengan
infrastruktur atau merupakan bagian dari konsep pengembangan perkotaan.
Dengan menggunakan konsep yang tepat, tanggul dapat memberikan nilai
tambah untuk komunitas pesisir. Perlindungan pesisir menjadi katalisator untuk
pembangunan dan revitalisasi. Untuk menunjukkan bagaimana konsep ini
dapat bekerja dalam prakteknya, lokasi Pluit dan Kali Baru dipilih sebagai lokasi
percontohan. Disini lokasi Pluit menjadi contoh situasi yang tipikal untuk daerah
yang berkepadatan penduduk tinggi di sepanjang garis pantai.
Situasi Pluit saat ini

Wilayan pesisir di Pluit menghadapi banyak tantangan. Tingkat penurunan muka
tanah yang tinggi serta resiko banjir. Ada hal yang kompleks, penggunaan lahan
padat campuran dan meluasnya penguasaan dan pengembangan lahan secara
informal dan ilegal. Pluit memenuhi fungsi yang penting di dalam sistem perairan
perkotaan. Sebuah stasiun pompa besar dengan waduk besar terletak di sini.
Lokasi yang dipilih sebagai percontohan adalah daerah antara Waduk Pluit dan
laut.
Sekitar utara-timur bagian dari Waduk Pluit, pemukiman ilegal telah
dikembangkan di tepi. Ini bukan situasi yang diinginkan dari lingkungan, hidrolik
dan sudut pandang lingkungan hidup.
Dalam situasi saat ini, pemukiman dan bisnis di sini memiliki hubungan yang kuat
dengan laut. Nelayan mengandalkan kedekatan dengan perahu dan kegiatan
mereka seperti perbaikan dan pembongkaran kapal yang bergantung pada akses
langsung dari laut. Kurangnya ruang untuk pengembangan tanggul adalah isu
yang sangat penting di sini.
Strategi pengembangan
Fokus dalam percontohan ini adalah menciptakan ruang untuk pengembangan
kembali wilayah pesisir dengan menggunakan penguatan tanggul sebagai
katalisator. Konsep menggabungkan tanggul dengan jalan, bangunan, fasilitas
laut dan perbaikan lingkungan dieksplorasi.
Di Pluit dinding laut baru ini dirancang lepas pantai dari dinding laut saat ini,
sehingga menciptakan tambahan lahan di perairan dangkal antara pertahanan
laut yang lama dan baru. Tanah yang baru dibuat ini memberikan kesempatan
untuk membangun perumahan sosial baru yang terjangkau untuk warga pesisir
yang saat ini hidup dalam kondisi buruk. Gambar 8.1 menunjukkan langkahlangkah pembangunan.
97
- Langkah 1 adalah untuk membangun tanggul laut lepas pantai untuk

mencapai standar keselamatan banjir yang dibutuhkan. Dermaga sementara
juga dapat dibuat untuk memungkinkan orang-orang yang saat ini
bergantung pada akses air langsung untuk terus memiliki akses ini. Sebuah
tanggul lebar dikembangkan di sepanjang sisi barat inlet. Pada bagian timur
tanggul kembali menyatu dengan daratan dan akan dikombinasikan dengan
infrastruktur jalan.
- Langkah 2 mengacu pada jalan berikutnya dan perbaikan infrastruktur.
- Pada langkah 3 lahan baru dibuat di belakang tanggul baru. Ini merupakan
langkah penting dalam proses transformasi dimana perkampungan baru akan
dibuat. Komunitas setempat yang saat ini hidup dalam kondisi yang buruk,
dapat pindah ke lahan ini. Pengembangan kembali, dengan relokasi yang
dekat, dianggap sebagai cara terbaik daripada relokasi ke lokasi yang jauh.
- Setelah gedung baru dibangun, warga dapat direlokasikan, tanah dibersihkan
dan langkah pengembangan berikutnya dapat berlangsung (langkah 4).
- Langkah 5 dan 6 adalah penciptaan galangan kapal baru permanen dan
tambat kapal/ dermaga.
- Langkah 7 menunjukkan kesempatan untuk membuat area pasar,
penyimpanan dan pengolahan untuk kegiatan dan fungsi yang berhubungan
dengan perikanan.
- Setelah daerah illegal/ informal sepanjang tepi utara timur dari waduk Pluit
telah direlokasi adalah mungkin untuk melakukan perbaikan lingkungan
dimana habitat air yang cocok dan ruang terbuka untuk rekreasi diciptakan
(8).
- Langkah 9 mengacu pada fokus pembentukan ruang terbuka hijau publik
yang padat tetapi berharga untuk komunitas baru di sekitar, yang mana
dikelilingi oleh fungsi-fungsi sipil seperti sekolah, layanan kesehatan dll.
- Langkah terakhir selanjutnya adalah langkah 10, yang merupakah tahap
terakhir dari pembaharuan kota.
Dari segi konsep perancangan perkotaan secara keseluruhan, hubungan utama
antara ruang terbuka dan orang-orang yang menggunakannya secara hati-hati
diperhitungkan. Ruang terbuka dianggap penting untuk semua jenis kegiatan

domestik dan aktifitas pekerjaan yang terkait. Dengan mempertimbangkan
aspek ini sebagai perancangan dan perencanaan dasar, keselarasan utara-selatan
adalah yang paling sesuai untuk pejalan kaki dan rute bukan kendaraan roda
empat. Perjalanan tegak lurus ke tepi laut (timur-barat) adalah rute kendaraan.
Pengaturan ini memungkinkan konektivitas yang kuat yang akan didirikan antara
lokasi kerja utama dari tepi pantai (nelayan dan industri perikanan terkait) dan
pusat perkampungan baru dimana para pekerja dan keluarga mereka akan hidup
dan menjalankan bisnis.
MEMPERKUAT DINDING LAUT ADALAH PELUANG YANG

TERBAIK UNTUK MEREVITALISASI GARIS PANTAI. PENDEKATAN
TERPADU DIPERLUKAN DALAM PERLINGUNGAN BANJIR DAN
PENGEMBANGAN PERKOTAAN BERJALAN BERIRINGAN
In the Spatial planning & urban design book, this concept has been worked out
as Dalam laporan perencanaan tata ruang & perancangan perkotaan, konsep ini
dijabarkan dengan baik pada tingkat bangunan.
Kesimpulan
Garis pantai Jakarta padat penduduknya dan digunakan untuk banyak tujuan.
Pengembangan Fase A pertahanan laut akan berdampak pada penggunaan
tanah dan komunitas. Perancangan perkotaan terpadu yang bertujuan baik untuk
perlindungan banjir dan revitalisasi komunitas lokal akan mengurangi gangguan,
meningkatkan penerimaan dan menambah nilai sosio-ekonomi. Percontohan
Pluit menyediakan konsep yang juga bisa digunakan sebagai model untuk daerah
padat lainnya. Juga perancangan konseptual lainnya untuk situasi yang berbeda
pada garis pantai telah dikembangkan dan disajikan dalam laporan teknis B2 dan
B3.
Bacaan selanjutnya:
B3a Perencanaan tata ruang & Perancangan perkotaan
B2c Laporan evaluasi
B2d Cincin tanggul D perancangan konseptual
8.2.
Fase B: Garuda Megah
Struktur utama yang mendefinisikan bentuk dari Fase B adalah: alinyemen
tanggul laut luar, sumbu tengah kota, koneksi, dan perancangan ikonis dari
Garuda. Dalam area Garuda sendiri, distribusi kepadatan, strategi ruang hijau dan
struktur jalan merupakan elemen utama dalam perancangan. Dalam bagaian ini
bidang-bidang tertentu dan lingkungan dari Garuda disajikan secara lebih rinci,
menunjukkan karakterikstik, kemungkinan-kemungkinan dan memfokuskan
pada perancangan perkotaan.
99
Wilayah-wilayah didalam Garuda
Bagian Inti dari Garuda Megah

Bagian inti dari Garuda didominasi fitur pengembangan komersial dengan ritel,
rekreasi dan komponen budaya serta hiburan. Juga pusat administrasi Jakarta
akan pindah ke daerah inti dari Garuda. Pemrograman umum dimaksudkan untuk
menciptakan jalan-jalan aktif sehingga setiap menara komersial termasuk fungsi
publik dapat diakses pada tingkat yang lebih rendah. Hal ini dapat mencakup
pusat perbelanjaan, kafe, restoran, bar, klub, galeri dll.
fungsi yang berbeda. Di beberapa kota itu adalah museum, perpustakaan

teater terpadu, musik, pertunjukan dan / atau gedung olahraga. Di kota-kota
lain ini adalah bagian kota di mana banyak fasilitas publik dan budaya yang
berlokasi berdekatan . Faktor yang paling penting adalah bahwa hal itu harus ada
campuran fasilitas yang berbayar dan gratis yang dapat diakses publik. Hal ini
diperlukan untuk menjamin kelangsungan hidup pada semua tingkatan.
BADAN DAN KEPALA GARUDA SEBAGAI KAWASAN PUSAT

BISNIS
Sebuah kota yang hidup dan benar-benar memiliki bermacam-macam kegunaan

untuk mendukung fasilitas hiburan dan kebudayaan yang kaya. Beberapa
diantaranya akan menjadi lokasi dan bangunan tertentu, yang lainnya akan
menjadi kegiatan tahunan yang terjangkau khalayak luas. Dalam merancang
kota pertimbangan yang penting adalah lokasi yang mana yang paling cocok
untuk kelompok budaya dan hiburan. Misalnya di London, pusat budaya dan
hiburan West End berlokasi di antara jalan-jalan perbelanjaan yang ramai, kreatif
dan beragam kebudayaan Soho dan bagian-bagian komersial dan administratif
adalah bagian penting dari kota. Kegiatan spesifik non-bangunan juga sangat
penting bagi perkembangan budaya kota. Kegiatan di ruang terbuka mampu
menyediakan kegiatan populer berskala besar untuk kota dan meningkatkan
rasa kebanggaan warga. Hal ini penting untuk merencanakan ruang yang dapat
menampung acara-acara tersebut.
Sebuah kompleks budaya masyarakat di daerah inti dapat mencakup banyak
Daerah Pusat Kota Berbatas Air

Daerah pusat kota adalah daerah perkotaan utama dengan beragam kegunaaan
dari fungsi komersial, ritel dan perumahan. Terletak diantara jantung Garuda
Megah dan dermaga kota, area tersebut adalah daerah tempat tinggal yang
paling mewah dengan campuran ukuran unit residensial tetapi hampir secara
eksklusif merupakan tipologi apartemen. Dalam pengembangan ini campuran
dari penggunaan dipertimbangkan lebih kepada campuran vertikal daripada
horizontal. Ini berarti bahwa setiap bangunan harus memiliki potensi untuk
memasukkan berbagai macam kegunaan dan fungsi yang berbeda.
Kota-kota adalah tempat pertemuan berbagai ide, pertukaran budaya dan

kegiatan komersial. Perkantoran mendatangkan banyak perjalanan ke dan dari
rumah. Jejak langkah ini memberikan dasar dimana pengembangan komersial
101
dan ritel bisa tumbuh. Toko-toko menarik orang baik selama maupun di luar
jam kantor sehingga kegiatan kota berlangsung panjang dengan aktifitas yang
tingginya. Namun, ketika pengembangan residensial hilang atau terlalu kecil
di kawasan komersial atau pusat kota, ada kecenderungan pusat kota akan
mati di malam hari dan akhir pekan. Penambahan dan integrasi sejumlah besar
pengembangan residensial memperkuat kelangsungan hidup dan vitalitas
pusat kota dan memungkinkan tingkat peningkatan aktifitas komersial dan ritel
ditambah lagi dengan perpanjangan jam untuk perjalanan sehingga mendorong
pengembangan fasilitas sipil seperti galeri seni. Konsentrasi kantor-kantor besar
menarik sejumlah besar populasi yang tidak menetap, mereka mengunjungi kota
untuk bekerja, bisnis dan konferensi dll. Kegiatan sosial dan budaya serta fasilitas
menarik orang-orang dari luar kota untuk mengunjungi dan tinggal. Orang-orang
di pusat kota sering hidup di dalam area yang lebih kecil daripada di pinggiran
kota, sehingga jika mengunjungi teman dan keluarga perlu tempat tinggal
sementara. Faktorfaktor ini berkontribusi untuk menarik pengembangan hotel,
restoran, kafe dan bar di pusat kota.
Perparkiran di distrik kota ini harus direncanakan dengan hati-hati. Program ini
padat dan berpendudukan yang tinggi oleh karena itu perlu untuk membuat
ruang bawah tanah atau fasilitas parkir bertingkat. Ini harus secara teratur
terletak di seluruh kawasan tetapi harus dirancang sedemikian rupa sehingga
tidak memberikan dampak negatif pada keseluruhan gambaran perkotaan. Tidak
diinginkan untuk memiliki sejumlah fasad yang tidak aktif yang diasosiasikan
sebagai perparkiran bertingkat yang kuno. Sebaliknya, garasi parkir harus
dilengkapi dengan fungsi lain sehingga dapat terintegrasi ke dalam bagian
struktur kota dan menyediakan akses mudah dan parkir yang memadai untuk
mendukung semua fungsi kota yang direncanakan.
Kepala Garuda
Kepala Garuda Megah ditampilkan sebagai ruang terbuka menonjol dan lokasi
sipil yang. Ini adalah elemen visual primer bila melihat Jakarta berbatas air yang
baru dari laut. Dikelilingi oleh air dari bebagai sisi, lokasi ini akan sangat terlihat
dan harus dirancang sehingga menjadi citra yang kuat sebagai Garuda Megah
berbatas air. Dikarenakan 'kepala' terletak di perairan terdalam Garuda Megah,
konstruksi ini membutuhkan perencanaan yang cermat. Dinding tanggul curam
dikombinasikan dengan dinding penahan dapat diaplikasikan dan di bagian
teknik yang mengambang juga dapat diterapkan dalam rangka untuk lebih
meningkatkan pengalaman maritim.
Tujuan perancangan utama adalah untuk memaksimalkan pengalaman di laut
dan berdiri di pintu gerbang ke kota, tetapi juga di pintu gerbang ke Kepulauan
Seribu. Ini akan menampilkan budaya dan warisan Indonesia dan Jakarta dimana
yang menggabungkan perancangan yang inovatif dan progresif. Sebagai lokasi
utama bagi para kedatangan dari laut harus mengadopsi perancangan yang
menakjubkan dan mengesankan. Namun, itu juga merupakan puncak dari
lokasi Ibukota baru yang merupakan kota bagi semua orang dan oleh karena itu
perancangan dan akses ke daerah ini harus hati-hati membaurkan eksklusivitas

dengan inklusivitas, sebuah tempat untuk semua di mana semua orang merasa
istimewa dan bangga.
Lingkungan Berbatas Air
Ekor; Residensial campuran dan olahraga,

rekreasi & hiburan
Ekor
Dasar ekor Garuda Megah adalah lokasi dimana rute jalan utama dan infrastruktur
transportasi publik bertemu. Disini penciptaan taman besar yang dilengkapi
dengan danau yang dalam diusulkan menjadi titik fokus untuk pulau bulu-bulu
ekor disekitarnya dan koneksi utama antara Jakarta saat ini dan Garuda Megah.
Di ujung utara danau dalam, di mana ekor bergabung dengan tubuh, ada
lokasi pengembangan yang mendapat keuntungan dari konektivitas yang baik
dan sangat cocok untuk fasilitas olahraga, rekreasi dan hiburan berskala kota.
Ini adalah lokasi dimana orang dapat mudah mencapainya namun ada cukup
ruang yang tersedia diantara area ini dengan daerah residensial dan perkantoran
disekitarnya yang berpotensi memberikan kebisingan dan gangguan kerumunan
yang tidak akan berdampak negatif terhadap daerah-daerah tersebut.
Lingkungan berbatas air adalah area bangunan berketinggian sedang, yang

sebagian besar adalah lingkungan residensial yang terletak di bagian yang
menghubungkan kedua sayap. Lingkungan ini menandai transisi dari area mewah
ke area menengah. Ada tujuan untuk membuat blok perkotaan dengan fungsi
campuran di sekitar garis keliling blok dan utara-selatan unit residensial selaras
di dalam blok di halaman taman. Blok ini dikembangkan di atas sambungan jalan
raya utama sehingga lalu lintas tidak terhambat oleh lalu lintas lokal dan daerah
residensial tidak menderita efek dari polusi lalu lintas.
HIDUP DI SAYAP GARUDA; LINGKUNGAN BERBATAS AIR

DAN KOMUNITAS MARITIM
103
Lingkungan di taman di sayap Garuda

Lingkungan ini mempunyai kepadatan yang sedang, daerah hunian dimana
kawasan hijau menjadi fitur dominan. Lebih dekat ke pusat Garuda Megah,
lingkungan ini diatur dalam lansekap taman dan, dekat dengan tepi luar sisi
kawasan ini, karakter akan semakin didominasi oleh tanaman penyangga dan
area penanaman bakau. Lingkungan ini juga mencakup taman rekreasi yang
besar dimana air sungai berliku-liku. Ketinggian bangunan umumnya lebih
tinggi di sekitar wilayah pusat dan menjadi lebih rendah ke pinggiran. Beberapa
bangunan yang lebih tinggi menandai garis pandang utama ke laut dan kembali
ke daratan utama.
kesempatan untuk menjual produk mereka langsung ke pasar atau toko-toko

sementara dan permanen, kios-kios, restoran dan warung makan.
Peran Garuda Megah dalam pengembangan industri perikanan adalah untuk
memberikan peluang baru. Industri perikanan air asin bisa mendapatkan
keuntungan dari fasilitas yang sudah ditingkatkan baik untuk kebutuhan
industri mereka dan untuk kualitas tempat tinggal dan fasilitas masyarakat
seperti fasilitas sekolah, kesehatan dan administratif. Di masa depan aka nada
kemungkinan untuk memanfaatkan laguna untuk pemancingan air tertutup dan
pembudidayaan ikan dan untuk mengembangkan fasilitas pelabuhan perikanan
baru di Garuda.
Ujung sayap: Komunitas Maritim
Pelabuhan perikanan baru dan komunitas masyarakatnya akan berada di ujung
luar kedua sayap Garuda Megah bagian barat dan timur. Area ini terutama
dirancang dengan dan untuk orang-orang yang akan menggunakannya untuk
bekerja dan hidup tetapi kemungkinan besar akan juga menarik minat bagi
pengunjung. Hal ini dapat menarik bagi masyarakat nelayan untuk memiliki
Komunitas dan daerah perkotaan yang baru perlu dikembangkan sehubungan

dengan cara yang sesuai dengan masyarakat yang akan tinggal di sana, yang
terbiasa menggunakan lingkungan mereka. Saat ini banyak kawasan komunitas
perikanan sederhana yang padat, labirin yang kompleks dimana fungsi dan
kegiatan saling menyatu. Adanya aktivitas jalan yang sangat tinggi dan batas-
batas antara tempat kerja dan ruang hidup yang buram. Masyarakat di daerah
ini sering sangat tergantung pada bantuan langsung di kalangan mereka sendiri
untuk perawatan anak, kehidupan sosial dll. Oleh karena itu akan menjadi
penting untuk dengan hati-hati mempertimbangkan bagaimana lingkungan baru
dapat menumbuhkan semangat masyarakat dan memberikan solusi arsitektur
yang sesuai.
Sementara ambisi di Garuda Megah akan memberikan prioritas perkembangan
kepadatan yang lebih tinggi di daerah tersebut tidak memutuskan orangorang dari jalan-jalan dan ruang-ruang pada lingkungan yang ada. Di beberapa
bagian dunia ada contoh skema dimana kepadatan rendah perumahan dengan
bangunan rendah telah digantikan oleh apartemen bertingkat tinggi atas
nama kemajuan. Dalam beberapa kasus ini telah menghasilkan masyarakat
yang dulunya fokus di sekitar jalan, merasa terputus dari satu sama lain dan
merasa asing dalam situasi baru mereka. Dalam kasus terburuk perubahan ini
telah menghasilkan situasi sosial yang negatif dimana tidak ada yang merasa
bertanggung jawab atas area di mana mereka tinggal dan perilaku anti-sosial
telah meningkat. Pentingnya kebanggaan lingkungan, kepemilikan sipil dan

komunitas merupakan unsur yang sangat penting ketika mempertimbangkan
tipologi arsitektur untuk wilayah perikanan atau maritim yang baru.
Taman Hidup yang kreatif
Taman Hidup yang kreatif di Garuda Megah adalah daerah yang dibuat dekat
dengan kepulauan antara pengembangan baru dan garis pantai Jakarta
sebelumnya. Lokasi ini mengeksplorasi hubungan antara lama dan baru
dan tantangan untuk menciptakan lahan baru di laut. Ini adalah lansekap
perintis. Lokasinya membuat sangat menarik untuk sejumlah fungsi karena
menguntungkan dari kedekatannya ke residensial dan fungsi bisnis di segala
tipe. Dengan ini taman hidup yang kreatif diusulkan dimana arsitektur dengan
perancangan inovatif dan kreativitas bisnis dapat memiliki tempat yang menonjol
dalam total luas pengembangan baru.
TELUR: HUNIAN DAN TEMPAT KERJA KREATIF DI

KEPULAUAN DEKAT TEPI PANTAI
105
Konsep ruang kerja kreatif menerapkan prinsip yang pernah secara umum
ada di seluruh kota-kota tradisional; hidup dan bekerja di tempat yang sama.
Prinsipnya adalah bahwa bangunan hunian memiliki ruang kerja yang terintegrasi
didalamnya. Dalam beberapa kasus hal ini adalah toko atau ruang kerja di lantai
dasar. Dalam beberapa kasus mungkin ruang kerja tersedia di satu atau lebih
lantai tetapi dalam semua kasus ruang hidup umumnya berada di atas wilayah
ruang kerja. Untuk membuat lingkungan semacam ini perencanaan spesifik
dan persyaratan perizinan harus diterapkan. Selain kompetisi arsitektur atau
komisi kecil dapat digunakan untuk memungkinkan banyak praktek arsitektur
kecil untuk merancang rumah-rumah individu dalam barisan atau kompleks dan
menciptakan lingkungan kreatif yang spesifik seperti yang dibayangkan. Dalam
rangka mempromosikan daya tarik dan kelangsungan hidup unit rumah- kantor
tersebut adalah penting untuk merencanakan lokasinya didalam keseluruhan
Master Plan, sangat hati-hati.
Ciri penggunaan unit rumah-kantor adalah layanan perumahan pendukung
dan usaha kecil. Dalam hal layanan perumahan pendukung fungsi seperti
penitipan anak, kantor untuk perusahaan pembersih rumah tangga, salon
kecantikan berskala kecil, dokter gigi dan praktek kedokteran lainnya dapat
dipertimbangkan. Hal ini tidak memerlukan lokasi dalam deretan besar aktivitas
ritel karena pada umumnya penting atau layanan sehari-hari dimana orang
akan memilih yang dekat dengan rumah mereka. Mereka umumnya unit-unit
kecil dan tersebar di seluruh wilayah pemukiman. Fasilitas parkir jangka pendek
penting bagi bisnis seperti ini tetapi mereka membutuhkan beberapa elemen
spesifik lainnya. Layanan dukungan usaha kecil ini termasuk penasihat keuangan,
pengacara, penasihat hukum, jasa cetak dan kurir, toko percetakan dan pasokan
alat tulis sehari-hari, perancangan web dan perusahaan jasa pemeliharaan.
Fungsi-fungsi ini memiliki beberapa manfaat dari lokasi kluster dan menonjol
sehingga mungkin terletak pada jalan utama dan di wilayah pemukiman dekat
dengan area bisnis yang besar dan wilayah komersial. Kelompok-kelompok lain
tertarik atas unit rumah-kantor adalah pengusaha pemula dan praktek-praktek
penelitian. Manfaat dari kemudahan berinteraksi dengan komersial yang lebih
besar, kantor dan fasilitas kelembagaan dan harus didapat dari penempatannya
yang dekat dengan area ini.
Kantor Pusat yang kreatif & Pusat Penelitian
Walaupun lokasi kantor kreatif adalah campuran dari perusahaan-perusahaan
dari berbagai ukuran, kantor pusat yang kreatif atau pusat penelitian cenderung
merupakan pengembangan satu perusahaan besar yang didedikasikan untuk
desain progresif dan pengembangan dari bagian sebuah perusahaan. Terletak
antara kota yang sudah ada dan Garuda Megah, daerah ini merupakan salah
satu pulau baru di dekat pantai yang juga berdekatan dengan pusat industri di
Tanjung Priok. Kantor Pusat yang kreatif & Pusat Penelitian berskala besar harus
memamerkan sebuah karya arsitektur yang inovatif dan bertanggung jawab
terhadap lingkungan.
Menghubungkan konteks kota yang ada saat ini dengan laut
Hubungan antara Garuda Megah dan, rencana lain dan perkembangan lahan
pantai yang sedang berlangsung adalah saling melengkapi. Garuda Megah
dikembangkan sebagai bagian integral dari kota Metropolitan Jakarta dan
menganggap tidak hanya peran dan hubungan yang berkaitan dengan kota
yang ada, tetapi juga untuk proyek reklamasi lahan yang direncanakan dan
yang sedang berlangsung di Teluk Jakarta. Banyak rencana ini mempromosikan
diri sebagai pemukiman campuran kelas menengah dan atas yang dianggap
berkualitas tinggi, aman dan bebas banjir bagi mereka yang mampu untuk
tinggal di sana. Penghuni pulau-pulau ini di masa mendatang akan memiliki
banyak kebutuhan sehari-hari yang harus dipenuhi di setiap pulaunya tapi
fasilitas dengan skala besar dan pendukungnya tidak selalu tersedia dalam
rencana pengembangan ini.
Pada Garuda Megah semua aspek kehidupan kota dan persyaratan penduduk
perkotaan diperhatikan sehingga menyediakan fasilitas sipil seperti rumah
sakit, sekolah dan fungsi pemerintahan. Garuda Megah juga mungkin menarik
beberapa bisnis terbaik dari negara, wilayah dan di seluruh dunia untuk menetap
disana. Banyak orang yang datang untuk bekerja akan memilih atau ingin tinggal
di beberapa pulau yang direncanakan untuk dikembangkan dan juga mereka
yang mampu untuk tinggal di pulau-pulau yang direncanakan mungkin juga
ingin bekerja di perusahaan-perusahaan ini. Sementara pulau-pulau menawarkan
perkembangan oasis yang terpencil, mereka tidak mungkin memberikan kota
berbatas air yang Garuda Megah berikan. Begitu juga dalam hal tipologi berbatas
air ada peningkatan keragaman yang diciptakan untuk bersantai, menikmati
alam, industri, rekreasi dan pencitraaan kota.
Sebuah kota baru - kota baru yang berkelanjutan
Kota modern baru ini menyediakan peluang bagus untuk menciptakan kota
yang benar-benar berkelanjutan dalam hal penggunaan energi dan efisiensi
Bacaan selanjutnya:
B3a Perencanaan ruang & perancangan perkotaan
penggunaan air. Dengan mengintegrasikan hemat energi dan elemen penghasil

energi (solar panel) dalam perancangan itu harus mungkin untuk menciptakan
kota berenergi netral. Memperkenalkan kembali teknik pendinginan alami
tradisional didorong oleh angin laut yang sejuk, merupakan elemen penting
dari ambisi ini. Lokasi sebelah laut Jawa juga akan membuat hidup outdoor dan
kesempatan kerja. Perancangan yang pintar dan bijak diperlukan.
8.3.
Fase C
Fase C terdiri dari beberapa pengembangan jangka panjang di sisi timur Teluk
Jakarta. Penutupan bagian dari Teluk ini mengantisipasi jika penurunan muka
tanah di Jakarta bagian timur tidak dapat dihentikan. Bagian tanggul timur
dengan jalan raya Tangerang Bekasi menyediakan titik awal yang baik untuk
penutupan ini.
Ruang yang cukup tersedia di teluk untuk mengakomodasi perluasan pelabuhan
utama Tanjung Priok dan bandara, tetapi studi tambahan harus menunjukkan
apakah bandara ini layak. Pengembangan pelabuhan hingga tahun 2050
termasuk dalam perancangan Fase C.
Phase C
107
IX
TRANSFORMASI WILAYAH PESISIR

[PENGEMBANGAN STRATEGI]
109
Catatan:
strategi implementasi ini masih dalam pengembangan. Implementasi aspek
seperti tahap konstruksi, keterlibatan sector swasta, strategi pembiayaan dan
struktur organisasi akan bekerja dalam beberapa bulan mendatang oleh tim
pendukung PMU bekerja sama dengan pemerintah Indonesia dan tim Master
Plan.
Dalam bab ini sekarang kami akan fokus pada beberapa prinsip-prinsip
implementasi yang penting.
MASALAH KELANGKAAN DATA HANDAL DIATASI DENGAN

MENGEMBANGKAN PERANCANGAN YANG KUAT DAN
STRATEGI ADAPTIF
di debit sungai dan prediksi (masa depan) kejadian curah hujan, masih tetap
terdapat ketidakpastian. Dalam analisa kami, kami menyimpulkan bahwa
sistem adaptasi dengan menambahkan pompa drainase mudah dan biaya
yang efektif.
9.1.
9.2.
Pengembangan adaptif
Ketidakpastian dan pengelolaan resiko
Ruang lingkup proyek Master Plan tidak termasuk menghasilkan data primer.
Sebagian besar data yang diambil dari studi yang ada dan dikombinasikan
dengan data dan pengalaman dari proyek-proyek sebelumnya (reklamasi lahan).
Survei teknis dilakukan untuk mengukur ketinggian tanggul laut saat ini.
Mengenai gambaran ketidakpastian sangat beragam, bahkan di dalam topiktopik. Beberapa contoh Perhitungan biaya: perhitungan biaya teknik sipil yang
sebagian besar didasarkan pada biaya pekerjaan aktual reklamasi lahan saat ini
dan karena itu cukup akurat. Ketidakpastian utama dalam perhitungan biaya
ini adalah biaya pasir dan batu di masa depan (dikarenakan tekanan yang
diperkirakan pada pasar ini). Situasi mengenai ketidakpastian dalam beberapa
topik utama lainnya adalah sebagai berikut:
Dikarenakan kelangkaan data di Indonesia yang akurat serta tidak mudah diakses,
banyak ketidakpastian muncul selama proses perencanaan. Bila mungkin,
model-model alternatif atau data internasional kompatibel digunakan, tapi untuk
beberapa topik derajat ketidakpastian masih besar. Strategi dalam berurusan
dengan ketidakpastian yang tersisa ini terdiri dari dua elemen:
P
erancangan yang kuat. . Contoh ketika merancang tanggul laut,
ketidakpastian pada penurunan muka tanah, gelombang run-up dan anomali
pasang surut muncul. Dengan mengambil pendekatan konservatif, resiko
meremehkan kemungkinan dampak menjadi terbatas.
Strategi adaptif. Masih ada banyak ruang dalam strategi untuk adaptasi.
Waktu implementasi tanggul laut luar, misalnya, dapat direvisi tergantung
pada perkembangan baru (dalam penurunan muka tanah, ekonomi). Contoh
lain: meskipun ukuran reservoir dirancang pada keahlian terbaik yang tersedia
Kasus bisnis: harga real estat didasarkan pada harga pasar saat ini dan
perkembangan terakhir pasar di Jakarta dan karena itu akurat. Prediksi harga
pasar di masa depan (yang diperlukan untuk menyelesaikan kasus bisnis),
bagaimanapun, untuk beberapa hal masih spekulatif karena tidak ada prediksi
ekonomi jangka panjang yang tepat yang dapat dibuat.
Hidrolik: data debit yang dapat diandalkan langka dan perhitungan debit
disusun berdasarkan data curah hujan di daerah tangkapan air dan model
debit. Ukuran reservoir didasarkan pada perhitungan ini. Namun, tidak
diketahui berapa banyak air dari hulu yang akan dialihkan di sekitar kota di
masa depan dan bagaimana perubahan iklim akan mempengaruhi aliran yang
masuk.
111
pentahapan pelaksanaan proyek dalam kaitannya dengan risiko banjir
2014
2020
2025
2030
2035
2040
Kefektifitasan tanggul laut yang ada

Persiapan dan konstruksi fase A
Tanggul laut fase A memberikan keamanan
Perluasan fase A memberikan keamanan
Pengembangan reklamasi lahan
Waktu persiapan fase B (Tanggul Luat Luar
bagian barat, 4 tahun)
Waktu konstruksi tanggul laut luar bagian barat
Tanggul laut luat memberikan keamanan (paling
tidak sampai tahun 2080)
Penggenangan permanen
Resiko sudah tidak diterima:
Keputusan akhir mengenai
tanggul laut yang ada
10% area fokus bagian barat
keuangan untuk fase C
3 meter dibawah MSL

Keputusan akhir mengenai
Sebagian besar sungai-sungai
Resiko sudah tidak diterima:
keuangan untuk fase B
di wilayah pesisir barat telah
10% area fokus bagian timur
berhenti mengalir
3 meter dibawah MSL
2045
K
ondisi dasar laut: komposisi geologi lepas pantai di bawah Garuda Megah
tidak diketahui dan tidak ada prediksi rinci yang dapat dibuat berkenaan
dengan pemadatan dan penurunan Garuda Megah. Asumsi harus dibuat.
Ketidakpastian menyebabkan resiko keuangan. Beberapa ketidakpastian / risiko
dapat diminimalkan dengan menghasilkan data primer yang baru (penelitian
lapangan tambahan), tetapi akan tetap ada banyak ketidakpastian terkait dengan
perkembangan masa depan.
Mega proyek seperti NCICD secara inheren penuh resiko. Ukuran proyek,
kompleksitas dan durasi menciptakan berbagai resiko teknis, keuangan dan
organisasi. Tiga besar risiko adalah:
P
embangunan ekonomi jangka menengah dan panjang yang tidak menentu.
Penurunan sementara pertumbuhan ekonomi bisa berdampak pada harga
real estat dan akibatnya pada kasus bisnis dan dalam kasus terburuk,
kecepatan realisasi Garuda Megah.
Ketersediaan pasir. Ada permintaan besar pasir untuk reklamasi lahan, tetapi
hanya daerah sumber terbatas. Harga pasir dan biaya transportasi bisa dengan
mudah naik apabila pasir harus didatangkan dari daerah sumber yang jauh.
Kualitas air . Upaya untuk membersihkan air drainase perkotaan dengan
pembangunan sistem saluran dan pengolahan air limbah harus dipercepat
secara signifikan. Namun, ini bukan tugas yang mudah di kota yang
berpenduduk padat. Jika kualitas air tidak membaik, kualitas air di waduk akan
buruk., mempengaruhi baik penduduk dan potensi pasar Garuda Megah dan
menghalangi penggunaan waduk sebagai sumber pasokan air baku.
Pengelolaan risiko merupakan salah satu aspek yang paling penting dalam
mengelola proyek tersebut. Setiap resiko memerlukan pendekatan tersendiri:
banyak resiko teknis dapat diminimalkan dengan penelitian, resiko keuangan
dengan berbagi manfaat dan resiko atau dengan mencari strategi kontrak yang
tepat.
Fase A - Upaya yang tidak disesali

Memperlambat penurunan muka tanah akan menguntungkan seluruh proyek
dan keamanan Ibu Kota Negara. Ini memberikan waktu konstruksi yang lebih
panjang pada Fase A dan Fase B. Penambahan sumber air dalam jumlah besar
karenanya harus dikembangkan, pipa air harus disediakan dan ekstraksi air tanah
harus dikurangi.
Juga pertahanan laut saat ini perlu diperkuat sesegera mungkin. Limpasan
selama air tinggi diperkirakan dalam waktu beberapa tahun mendatang dan
tanggul laut sering di bawah ketinggian perancangan.
Program sanitasi air harus dipercepat secara signifikan. Hal ini tidak hanya akan
meningkatkan kualitas air saat ini dan masa depan di teluk / waduk, tetapi juga
bermanfaat bagi warga Jakarta.
Fase B
Segera setelah Master Plan disetujui, persiapan untuk pembangunan fase B
(di bagian barat Tanggul laut luar) harus dimulai. Persiapan (studi kelayakan,
perancangan dan perencanaan, kontraktor dan perijinan) bisa memakan waktu
hingga 4 tahun mengimplikasikan bahwa pembangunan yang sebenarnya baru
bisa dimulai sekitar tahun 2018. Ini juga merupakan tahun Keputusan Investasi
Akhir, sebagai waktu konstruksi adalah 4-6 tahun (untuk memungkinkan
penutupan pada tahun 2022).
Setiap pengembang swasta reklamasi lahan termasuk dinding laut luar harus
mengambil kondisi hidrolik (penutupan dinding Tanggul laut luar tahun 2022)
sebagai batas waktu dalam perencanaan.
Fase C
Fase C tidak ditunjukkan dalam gambar. Pada saat ini tidak mungkin untuk
menentukan apakah perlu untuk menutup bagian timur Teluk dan kapan hal ini
akan diperlukan.
113

Draft Masterplan NCICD Bahasa LR

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Draft Masterplan NCICD Bahasa LR

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

DR

3. IBUKOTA NEGARA DALAM ANCAMAN

AMAN DAN SEJAHTERA DI BAWAH SAYAP GARUDA MEGAH

PERENCANAAN TEMA DEMI TEMA

RENCANA PER AREA

TRANSFORMASI WILAYAH PESISIR [PENGEMBANGAN STRATEGI]

Status Draf Master plan:

Dokumen ini merupakan Master Plan untuk Pengembangan Terpadu Pesisir

MEMBERIKAN SUATU LINGKUNGAN BUAT PENDUDUK

DARI LAUT DAN SUNGAI

Bacaan lebih lanjut:

Dari JCDS menjadi Master Plan

Model Pelaksanaan Akhir

yang tergabung dalam perancangan terpadu untuk pengembangan perkotaan

Model pelaksanaan akhir dari National Capital Integraged Coastal Development

Misi dan fokus

Upaya-upaya pendukung seperti meningkatkan mutu air di kota dan

3. Ibukota Sedang Terancam

5. Aman dan makmur di bawah sayap

7. Rencana untuk setiap Wilayah

Susunan laporan ini

8. Rencana untuk setiap Tema

9. Mengubah bentuk wilayah pesisir

compositition of the report

IBUKOTA NEGARA DALAM ANCAMAN

tersumbat saluran air perkotaan meningkatkan resiko banjir

konstruksi yang tidak memadai menyebabkan terjadinya resiko

ADA DUA MASALAH UTAMA YANG KRITIS: MELINDUNGI JAKARTA DARI

MASTER PLAN INI BERMAKSUD MENYELESAIKAN MASALAH-MASALAH

Bacaan Lebih Lanjut:

kemudahan memasuki pelabuhan Tanjung Priok dan bandara Soekarno-Hatta

Jakarta adalah merupakan kota metropolis yang

Bacaan lebih lanjut:

Jakarta kekurangan berbagai kemungkinan rekreasi luar-ruang: lingkungan

Sepuluh ambisi untuk pengembangan perkotaan:

Masalah-masalah Ibukota sangat saling terkait dan perlu diselesaikan dengan

Memperkuat pertahanan yang ada

Penurunan muka tanah melalui pasokan air perpipaan

Pelaksanaan penguatan tanggul akan dimulai pada tahun 2014. Di banyak

Upaya-upaya segi hidrolika lainnya

USD103 milyar tersebut sudah membenarkan biaya yang diperuntukkan bagi

Jakarta. Instalasi pemompaan akan mempertahankan muka air di danau retensi

ALTERNATIF LEPAS PANTAI INI DIPILIH SEBAGAI DASAR

Bacaan lebih lanjut:

Solusi utama, alternatif dan opsi

Pengembangan yang lebih disukai: menciptakan Kota Berbatas-perairan

Fakta-fakta pengembangan yang lebih disukai

Suatu model flesibel merupakan model terbaik untuk meringankan resiko

AMAN DAN SEJAHTERA DI BAWAH SAYAP

Bacaan lebih lanjut:

Bathimetri dan teluk

Bab ini berfokus pada perancangan ruang pengembangan fase B kota

Pertemuan dengan daratan

Dasar perancangan adalah seluas 1.250 hektar,

memungkinkan banyak ruang untuk reklamasi

BERDIRI DI TENGAH TANGGUL LAUT YANG BERBENTUK-SAYAP AKAN MENJADI

Rancangan perkotaan: 1.250 ha dan kawasan untuk pengembangan di masa depan

Terbentuk oleh hukum alam, alur dan efisiensi, kota berbatas-air

LAMBANG NASIONAL, YANG DICINTAI OLEH SETIAP

Bacaan lebih lanjut:

Asumsi-asumsi kasus bisnis:

Garuda Megah adalah perancangan

pengembangan daratan berbatas-perairan sisi laut jauh di lepas-pantai dan

Program real estat

5. Aman dan makmur di bawah sayap

Lamanya pengembangan: perencanaan ini mempunyai bentangan waktu

Ketersediaan pasir: perencanaan ini membutuhkan jumlah pasir yang sangat

Risiko-risiko biaya: biaya-biaya pengembangan dapat saja menjadi sangat

itigasi: semua jenis ketidakpastian telah dicakupkan dalam perhitungan ini,

Risiko-risiko pasar: pertumbuhan ekonomi dan permintaan akan produk

iitigasi: pengembangan Garuda megah ini mempunyai penyerapan pasar yang

iitigasi: validasi pasar tentang keadaan bank/pihak swasta untuk memfasilitasi

paya-upaya: fokus yang tajam pada perencanaan agar diwujudkan tepat

3. Pembangunan lahan dan perumahan baru di

8. Kawasan yang tumbuh kembali yang berdekatan

- Langkah 1 adalah untuk membangun tanggul laut lepas pantai untuk