KATA PENGANTAR Perkembangan teknologi-tinggi dan adanya arus globalisasi yang melanda semua disiplin ilmu dan teknologi mendorong manusia untuk lebih mengetahui dan mencari hal-hal baru yang semakin lama semakin tidak terlihat batasan diantara beberapa disiplin ilmu. Kecenderungan ini sangat mempengaruhi pola berpikir para ahli dan pakar teknologi, yang tidak dapat memisahkan pemikirannya dengan cara berpikir ekonomis sebagai dasar dalam penentuan pilihan, kajian dan analisis di bidang teknologi. Dengan muncul dan berkembangnya ilmu ‘Engineering Economy’ atau ilmu ‘Ekonomi Rekayasa Teknik’ beberapa puluh tahun yang lalu, maka semakin jelas peran studi antar disiplin ilmu yang saling mempengaruhi didalam proses perkembangannya, untuk mencapai keberhasilan dan efisiensi tujuan akhir setiap kegiatan atau_proyek. Pola berpikir global seperti ini sangat bermanfaat bagi para pimpinan puncak, manajer professional, calon manajer, mahasiswa dan praktisi lainnya, terutama mereka yang bergerak atau berhubungan dengan bidang rekayasa teknik dan ekonomi keuangan dalam melakukan kegiatan dan menyusun faporan Studi Kelayakan Proyek sebagai pelengkap Proposal Proyek. Seluruh isi tulisan dalam Buku pegangan ini disusun untuk memenuhi sebagian kebutuhan tersebut, terutama di bidang konstruksi, arsitektur dan rekayasa (teknologi). Meskipun tulisan ini masih jauh cari sempurna, tetapi Penulis mengharap semoga tulisan ini paiing tidak dapat dipergunakan untuk Pegangan mata kuliah ‘Ekonomi Teknik’ yang diharapkan pada akhimya dapat mempermudah penyusunan proposal kegialan atau proyek yang sudah pernah dilakukan oleh mahasiswa jurusan Arsitektur. Akhir kata tidak lupa Penulis mengharapkan tulisan ini dapat dipergunakan seterusnya sebagai dasar dalam pemikiran secara global dalam tahap perancangan dan penyusunan proposal proyek. Penulis masih mengharapkan saran dan kritik rekan-rekan pengajar dan mahasiswa. Mari kita saiing mengkaji dan menggall iimu sampai keujung langit dan kedasar samudral Jakarta, Maret 2013 Penulis, Nurahma TresaniDAFTAR ISI halaman JUDUL, i KATA PENGANTAR ii DAFTAR ISI iii DAFTAR GAMBAR DAN TABEL. BAGIAN SATU PENGENALAN EKONOMI TEKNIK DAN LINGKUPNYA 1, PENDAHULUAN 1.1. Lingkup Bahasan 1.2. Hubungan dengan Disiplin Lain 1.3. Karakteristik Khusus Konstruksi 1.4. Interaksi Ekonomi dengan Dunia Industri Konstruksi 2. PENGENALAN EKONOMI TEKNIK 2.1. Latar Belakang Ekonomi Teknik 2.2. Prinsip Dasar Ekonomi Teknik 2.3. Ekonomii Teknik daan Rancangan Teknik Konstruksi . EKONOM! TEKNIK SEBAGAI DASAR STUDI KELAYAKAN NOOD bwonn a o PROYEK 8 3.1. Prinsip Dasar Studi Kelayakan Proyek 8 3.2. Proposal Proyek 8 BAGIAN DUA KONSEP BIAYA DALAM LINGKUP EKONOMI 9 4, PENGERTIAN BIAYA 10 5, JENIS-JENIS BIAYA 10 6. PENGADAAN DAN PERMINTAAAN (SUPPLY AND DEMAND) 13, 7. BIAYA DAN VOLUME 14 8. TITIK IMPAS (BREAK EVEN POINT — BEP) 15, BAGIAN TIGA KONSEP NILA! UANG TERHADAP WAKTU 47 9. SUMBER DAYA DAN MODAL 18 10. MODAL DAN BUNGA 18 11.NILAI SEKARANG (PRESENT VALUE) DAN NILAI MASA MENDATANG (FUTURE VALUE) 19 11.1. Bunga Sederhana 20 11.2. Bunga Majemuk 24EKONOMI TEKNIK 12.ARUS KAS SEDERHANA. 23 BAGIAN EMPAT IMPLEMENTASI : METODA ANALISIS INVESTASI PROYEK 25 13.METODA TINGKAT PENGEMBALIAN MINIMUM YANG. DIINGINKAN (MINIMUM ATTRACTIVE RATE OF RETURN - MARR) 27 14, METODA NILAI SEKARANG (PRESENT VALUE~PV) 28 15. METODA NILAI MENDATANG (FUTURE VALUE — FY) 28 16. METODA NILAI TAHUNAN (ANNUAL WORTH) 28 17. METODAA TINGKAT PENGEMBALIAN INTERNAL (INTERNAL RATE OF REEETURN — IRR) 29 18. METODA TINGKAT PENGEMBALIAN EKSTERNAL (EXTERNAL RATE OF RETURN ~ ERR) 30 19. METODA PERIODE PENGAMBALIAN (PAYBACK PERIOD - PP) 30 20. METODA MENGGUNAKAN RASIO 30 20.1. Rasio Manfaat terhadap Biaya Kotor ; (Gross Benefit / Cost Ratio) 30 20.2. Rasio Manfaat terhadap Biaya Bersih (Net Benefit / Cost Ratio) 34 20.3. Ratio Indeks Keuntungan (Profitability Index Ratio - Net Benefit / Cost Ratio) 31 21. CONTOH PENGGUNAAN METODA DALAM PEMILIHAN INVESTASI 32 22. TEKNIK DALAM KETIDAK PASTIAN SAN RESIKO (UNCERTAINTY AND RISK) 37 23. TEORI PROBABILITAS (PROBABILITY THEORY) 38 24.ANALISIS KEPEKAAN (SENSITIVITY. ANALYSIS) 38 BAGIAN LIMA IMPLEMENTASI: METODA EVALUASI PROYEK 39 25. METODA EVALUASI DAN PENGAWASAN PROYEK KONSTRUKS! 40 26.ANALISIS RASIO. 41 27.ANALISIS VERTIKAL DAN HORISONTAL a 28. ANALISIS SUMBER DAN PENGGUNAAN DANA a 29. CONTOH IMPLEMENTAS! EVALUASI PROYEK 42 29.1. Neraca Perusahaan 42 29.2. Laporan Laba Rugi 42 29.3. Analisis Rasio 43EKONOM: TEKNIK 29.4. Analisis Vertikal dan Horisontal 29.5. Analisis Sumber dan Penggunaan Dana BAGIAN ENAM IMPLEMENTAS!: STUDI KELAYAKAN PROYEK KONSTRUKSI 30.STUDI KELAYAKAN PROYEK 31.ASPEK KELAYAKAN PASAR DAN PEMASARAN 32. ASPEK KELAYAKAN TEKNIS DAN TEKNOLOGI 33.ASPEK KELAYAKAN MANAJEMEN 34. ASPEK KELAYAKAN EKONOMI DAN KEUANGAN 35. ASPEK KELAYAKAN HUKUM — SOSIAL EKONOM! - BUDAYA 36: LAPORAN STUDI KELAYAKAN (FEASIBILITY STUDY) 36.1. Isi Laporan Studi Kelayakan Proyek 36.2. Format Laporan Studi Kelayakan Proyek DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN 44 44 45 46 47 48 48 49 4g 50 50EKONOMI TEKNIK GAMBAR: 5.1, Tahapan Siklus-Hidup dan Biaya Kumulatif 6.1. Kurva Permintaan dan Pengadaan (Demand & Supply) 7.1. Grafik Biaya tetap (F) dan Biaya Variabel (V/) Proyek 8.1. Grafik Titik Impas (Break Even Point) dengan dua pilihan 12.1. Diagram arus kas pembelian peralatan proyek 12.2. Diagramm arus kas dari sisi investor dan pemberi modal TABEL: 11.1.Komputasi perhitungan bunga sederhana atau biasa {simple interest) 11.2.Komputasi bunga majemuk atau berganda (compound interest) 24.1. Data Proyek 241.2. Rasio Manfaat terhadap Biaya Kotor dan Bersih (Gross B/C Ratio ~ Net B/C Ratio } 21.3. Rasio Keuntungan dan Nilai Bersih Sekarang Proyek (Profitability Ratio Project - NPV) 21.4. Internal Rate of Return (IRR) 21.5. Petiode Pengembalian (Payback Period) 25.1. Hubungan Neraca dan Laporan Laba / Rugi 26.1. Neraca Perusahaan L.A. 26.2. Laporan Laba / Rugi Perusahaan LA. 26.3. Analisis Ratio Perusahaan L.A. 12 14 15 23 24 24 22 33, 33bagian SATU PENGENALAN EKONOMI TEKNIK DAN RUANG LINGKUPNYAEKONOMI TEKNIK - 2013 1. PENDAHULUAN 1.1. LINGKUP BAHASAN Engineering Economiy atau biasanya diterjemahkan sebagai ‘Ekonomi Rekayasa Teknik’ seringkali disebut sebagai ‘Ekonomi Teknik’, merupakan imu atau alat yang berhubungan erat dengan seluruh aspek ekonomi dalam bidang rekayasa-teknik (Sullivan et.al.,2011). Seluruh konsep dan metodologi dalam ekonomi teknik merupakan alat dalam menentukan pemilihan alternatif terbaik, pemberian rekomendasi, bahan pertimbangan pengambilan keputusan dan penyelesaian permasalahan dalam satu rangkaian manajemen proyek secara total. Dengan demikian studi ekonomi teknik selalu menganalisis data-data yang falu dan kondisi saat ini untuk pertimbangan kemungkinan-kemungkinan yang dapat dilakukan di masa depan. Karena ilmu ini merupakan bagian dari imu ekonomi, maka sangatlah penting untuk terlebih dahulu memahami apa itu ilmu ekonomi, Kemudian mengetahui bagaimana hubungannya dengan proyek Konstruksi, usaha bisnis, ataupun industri teknologi lain: llmu Ekonomi pada dasarya dapat dibedakan atas dua bagian utama, yaitu Mikroekonomi, yang berhubungan dengan perusahaan, perumahan, konsumen; dan Makroekonomi, yang merupakan bagian dari ekonomi dalam negara berskala nasional maupun intemnasional (Shut, 1988). Apapun juga yang dibicarakan, menurut Hillebrandt (1993), ekonomi adalah ilmu yang mempelajari kebiasaan manusia dalam kaitannya untuk mencapai hasil akhir melalui beberapa alternatif teknik. Biasanya ilmu ekonomi sendiri tidak memperhatikan hasil akhir, tetapi lebih pada alternatif yang paling tayak untuk mencapai hasil akhir yang diharapkan, Selanjutnya dalam pemilihan alternatif itu sendiri banyak dipengaruhi oleh faktor-faktor luar, seperti kondisi ekonomi makro, dan kondisi ‘ekonomi internal dalam kegiatan atau usaha itu sendiri Karena pembahasan ini lebih banyak menitik beratkan pada proyek pembangunan konstruksi, maka ilmu ini sering pula disebut sebagai ekonomi konstruksi (construction economics), atau ada yang menyebut sebagai ekonomi bangunan (building economics), yang mencakup penggunaan teori dan prinsip matematis dengan pendekatan ekonomis di bidang pembangunan kenstruksi. Situasi dalam bidang teknik atau konstruksi secara garis besar juga hampir menyerupai dengan apa yang dipelajari dalam jlmu ekonomi, misalnya dalam penentuan aktifitas atau sistem investasi konstruksi yang memberikan keuntungan terbesar atau maksimal sekeligus yang paling kecil atau minimal dalam menghasilkan xerugian. Secara keseluruhan seluruh rangkaian pemikiran ini merupakan satu rangkaian Studi Kelayakan Proyek (Project Feasibility Study) yang sering tertuang dalam Proposal Proyek (Project Proposal). Ekonomi teknik juga merupakan bidang studi yang tidak dapat dipisahkan dari disiplin dan ilmu-ilmu iain. nurahina tresani 2EKONOM! TEKNIK - 2013 4.2. HUBUNGAN DENGAN DISIPLIN LAIN Seperti sudah dijelaskan diatas, bahwa studi ekonomi-teknik merupakan alat untuk menangani pemilihan diantara berbagai alternatif yang paling layak dan menyangkut investasi yang memberikan manfaat terbesar. Dalam hal ini seluruh Kegiatan, mulai dari saat pra-perencanaan, pelaksanaan, bahkan pra- pemakaian, selalu dihadapkan pada pemilihan metoda dan sistem yang paling efisien dan efektif. Karena menyangkut pengambilan keputusan, maka studi ini berhubungan dengan managerial-economics (imu ekonomi manajer) untuk menganalisis dan mengambil keputusan bisnis. Dalam melakukan kajian dan analisisnya, ekonomi teknik memberikan dasar keputusan berdasarkan prosedur akuntansi, dalam arti penetapan data di masa lalu dan sekarang sebagai dasar untuk menentukan proyeksi di masa yang akan datang. Kemudian juga menyangkut aspek dan studi lain seperti matematik dan statistik sebagai prinsip dasar seluruh perhitungan ekonomis, disamping mempertimbangkan kondisi ekonomi makro (pertumbuhan pendapatan nasional dan pertumbuhan investasi) dan aspek non-teknik lainnya seperti aspek hukum, sosial, budaya, psikologi, dan pasar, dalam hubungannya dengan pemecahan masalah bisnis dibidang Konstruksi. Meskipun pembahasan disini akan banyak berhubungan dengan bidang konstruksi, tetapi menurut Sullivan (2011), ilmu ini sangat berhubungan dengan kemajuan teknologi, fisika, teknologi informasi / komputerisasi, dan elektronika 1.3. KARAKTERISTIK KHUSUS KONSTRUKSI! Bidang konstruksi mempunyai beberapa karakteristik khusus yang tidak dimiliki oleh bidang yang lain. Karakteristik konstruksi ini dapat diklasifikasi dalam empat kelompok (Hillebrandt, 1993), yaitu : + bentuk fisik produk + struktur organisasi proses konstruksi + elemen-elemen yang dibutuhkan + metoda penetapan harga elemen konstruksi Bentuk fisik produk akhir yang dihasilkan oleh suatu proses kontruksi adalah besar, berat dan mahal, selain menyangkut lokasi atau lahan / tanah tertentu misalnya rumah, pabrik dil Bentuk yang berbobot dari suatu hasil_ konstruksi_menyebabkan prosesnya membutuhkan bentuk struktur organisasi perusahaan dan kontrak yang menyangkut personil banyak dan sumber daya lain yang besar, misainya untuk penanganan beberapa jenis material dan komponen khusus. Kebutuhan dalam proses konstruksi biasanya berupa investasi yang dapat digunakan untuk tahap produksi selanjutnya (misainya _pabrik), Peningkatan infrastruktur yang menyangkut ekonomi (misainya jalan), sosial (misal rumah sakit), dan kesenangan (misal rumah tinggal). surah tresanttl AE EKONOMI TEKNIK - 2013, Karena menyangkut bentuk fisik, proses dan jenis kebutuhan yang spesifix, maka bidang ini membutuhkan cara tersendiri dalam metoda pemberian pekerjaan maupun dalam penetapan harga jualnya. Bertitik tolak dari karakteristik khusus inilah, maka ekonomi teknik menjadi suatu subyek yang sangat penting untuk dipelajari dan dianalisis lebih dalam oleh semua pelaku dan pengguna hasil proses konstruksi dan kemajuan teknologi konstruksi, Kemudian dihubungkan dengan era industri dan globalisasi yang sudah melanda dalam semua bidang dan di semua negara, maka Peninjauan kearah industri konstruksi sebagai hasil kemajuan teknologi menjadi ‘sangat penting. 1.4. INTERAKS! EKONOMI DALAM DUNIA INDUSTRI KONSTRUKSI Teknologi di dunia ini beserta seluruh lingkungannya akan terus berubah dan berkembang dengan sangat cepat. Menurut Sullivan (2011), dalam beberapa dekade terakhir ini bahkan kemajuan dalam bidang ilmu pengatahuan dan rekayasa teknik telah menciptakan teknologi yang sangat menakjubkan, seperti kemudahan perjalanan ke ruang angkasa, kemajuan dalam bidang kedokteran dan pengobatan, bentuk alat komunikasi dan komputer yang semakin mini dan mudah dibawa kemana-mana, dan sederet kemajuan teknologi lainnya, termasuk kemajuan di bidang konstruksi Kemajuan teknologi bidang konstruksi dari bentuk-bentuk struktur sederhana sudah dianggap terlalu lamban, Untuk mengejar waktu dan kebutuhan yang semakin mendesak, maka terciptalah teknologi yang dibuat secara masal, atau biasa dikenal sebagai komponen pabrikasi. Perkembangan selanjutnya mengarah pada perkembangan industrialisasi segala bentuk konstruksi, mulai dari bangunan rumah tinggal, bangunan tinggi, sampai jembatan, jalan dan semua jenis bangunan yang berhubungan dengan kehidupan manusia dan sejalan dengan perkembangan ekonomi sebagai dasar perhitungan efisiensi dan efektifitas temuan baru, Dalam era globalisasi, industri konstruksi akan melanda semua wilayah dan negara, termasuk Indonesia. Karena itulah sangat penting untuk mengetahui perkembangan_teknologi konstruksi dan industri konstruksi serta hubungannya yang sangat erat dengan imu ekonomi. Pentingnya industri konstruksi dapat diperlihatkan dari karakteristiknya, yaitu: ukuran atau dimensi industrinya, kemudian kebutuhan bahan berupa investasi atau asset sebelum proses peoruksi, juga bahwa pemerintah menjadi client (pelanggan) terbesar hasil produksinya. Keliga karakter dasar diatas memperlihatkan hubungan langsung antara industri konstruksi dan ekonomi, karena pemerintah atau instansi pemerintah yang mengadakan pengawasan secara langsung tethadap pengadaan hasil industri yang dibutuhkan oleh masyarakat. Selain itu juga perencanaan dan pelaksanaan industri konstruksi akan berpengaruh terhadap keadaan keuangan dan moneter. Di negara berkembang, seperti Indonesia misalnya yang masih dalam tahap pembangunan kota industri, membutuhkan banyak infrastruktur hurahma tresansEKONOM! TEKNIK - 2013 ataupun perumahan dan sarana industri sebagai hasil pemikiran teknologi konstruksi dan industri konstruksi. Dimensi dan besaran industri merupakan hal yang terpenting karena Perubahannya dapat mempengaruhi hasil produksi nasional, keseimbangan ekonomi negara dan merupakan tanggung jawab pemerintah. Selanjutnya masukan atau input dari industri konstruksi merupakan hal yang tidak kalah pentingnya, karena dibutuhkan sebelum proses perencanaan produksi, misalnya tanah mentah, pengadaan modal atau kredit konstruksi dan iklim sosial ekonomi masyarakat yang menunjang pelaksanaan industri, Dalam hal ini jelastah bahwa manajemen asset atau investasi awal harus dievaluasi sebelum terjadi proses konstruksi yang lebih sulit dikendalikan. Ketergantungan pada pemerintah sebagai pelanggan berarti pemerintah dapat menekan kebutuhan dengan pengendalian kredit atau suku bunga yang digunakan dalam industri Efek dari industri konstruksi terhadap ekonomi dan sebaliknya terjadi dalam setiap tingkatan kehidupan ekonomi, misalnya dalam kebutuhan dan keluaran atau output, pekerja industri dan pendapatan, keseimbangan pembayaran dan tingkatan harga. Perubahan salah satu faktor akan langsung berpengaruh terhadap faktor yang lain, misalnya penurunan tenaga kerja akan berakibat pada pendapatan, kebutuhan dan hasil akhir, Di negara berkembang, industri memegang peran yang cukup penting, dimana bidang ini membutuhkan tenaga kerja yang cukup banyak, dibandingkan dengan negara maju dengan sistem mekanisme modern yang jauh lebih tinggi Akhimya perlu diperhatikan juga perubahan kebutuhan dimasa yang akan datang yang akan meningkat terus, terutama dengan adanya globalisasi dibidang teknologi konstruksi dan ekonomi yang dapat menyebabkan timbulnya berbagai hal_ yang tidak terduga. Karena itulah ekonomi teknik atau Engineering Economy menjadi ilmu yang cukup dominan. urahma tresant 5EKONOMI TEKNIK - 2013 2. PENGENALAN EKONOMI TEKNIK LATAR BELAKANG EKONOM! TEKNIK Perintis bidang ekonomi teknik atau engineering economy adalah Arthur M. Wellington, seorang insinyur sipil yang mengemukakan gagasan dengan analisis ekonomi untuk proyek rekayasa teknik nya yaitu pembangunan jalan kereta-api di Amerika Serikat di akhir abad 19. Kemudian pemikiran ini dibukukan pertama kali oleh Eugene Grant, tahun 1930, dan ilmunya secara mendasar dipakai sampai saat ini dalam proyek- proyek rekayasa teknik (Sullivan, 2011). la menekankan pengembangan titik pandang ekonomi dalam bidang rekayasa-teknik, dengan melibatkan prinsip pemikiran ekonomi dalam keputusan teknik yang menyangkut aspek fisiknya. Ekonomi teknik atau engineering economy dalam manajemen proyek merupakan satu kesatuan kegiatan dengan memberdayakan seluruh sumber daya yang dibatasi oleh pertimbangan biaya, waktu tertentu, kinerja dan teknologi yang paling optimal, serta memenuhi kebutuhan pelanggan (Kerzner, 1995). 2.2. PRINSIP DASAR EKONOMI TEKNIK Dalam melakukan analisis ekonomi teknik, dapat didefinisikan beberapa prinsip dasar yang merupakan pondasi dalam mengembangkan metodologinya (Sullivan, 2011) sebagai berikut: > Prinsip 1- Pengembangan Beberapa Alternatif: Setiap proses penetapan keputusan adalah berdasarkan pilihan dari beberapa alternatif. Setiap alternatif perlu diidentifikasi dan dianalisis sehingga dapat diyakini bahwa keputusan yang diambil adalah yang terbaik dan paling layak Prinsip 2 - Fokus pada Perbedaan: Hanya dari perbedaan diantara beberapa alternatif yang dapat diidentifikasi akan timbul dimasa mendatang dapat menjadi pertimbangan keputusan. Apabila semua altematif tidak memiliki perbedaan, maka tidak akan ada perbandingan. Prinsip 3 — Penentuan Sudut Pandang secara Konsisten: Hasil penentuan keputusan harus berasal dari sudut pandang yang telah disepakati bersama secara konsisten oleh semua pihak yang berkepentingan. Prinsip 4 ~ Penggunaan Satuan Ukuran yang Umum: Dengan menggunakan satuan ukuran yang sudah diketahui semua pihak dalam pertimbangan atau analisis, maka akan mempermudah seluruh analisis dan perbandingan diantara alternatif. Prinsip 5 — Pertimbangan Semua Kriteria Terkait: Dalam pemilihan diantara beberapa alternatif, sebaiknya tidak hanya mempertimbangkan kriteria dengan manfaat terbaik untuk pemilik dalam jangka panjang, tetapi juga manfaat untuk lingxungan dan organisasi lain yang terkait Prinsip 6 — Pertimbangan akan Ketidak Pastian; Meskipun selalu terdapat hal- hal yang belum pasti terjadi di masa mendatang, tetapi hal-hal tersebut harus purehma tesani 6EKONOM! TEKNIK - 2013 dapat dianalisis dan diperbandingkan, karena akan memberikan dampak yang belum pasti terjadi, tetapi cukup berpengaruh. Prinsip 7 - Peninjauan Kembali Keputusan: Setiap keputusan yang telah diambil untuk dilaksanakan harus dapat diperbandingkan terhadap hasil dari pengalaman sejenis yang sudah dilaksanakan. Dengan demikian jelas, bahwa dalam setiap pengambilan keputusan terbaik dengan segala kriteria dan pertimbangan luas, selalu dimungkinkan terjadi hal yang tidak diduga. Karena itu, maka perlu mempertimbangkan pula peninjauan keputusan terhadap pengalaman serta evaluasi hasil akhir sebagai umpan balik proses analisis selanjutnya, baik dalam bidang ekonomi maupun dalam aspek teknik atau fisik 2.3. EKONOMI TEKNIK DAN RANCANGAN TEKNIK KONSTRUKSI Setiap studi di bidang ekonomi teknik dilakukan dengan melalui prosedur yang terstruktur dengan menggunakan prinsip dasar, seperti sudah diuraikan dalam bagian 2.2. diatas, dengan model yang dapat diselesaikan secara matematis. Pada dasarnya prosedur dalam analisis ekonomi-teknik adalah sama dengan prosedur yang dilalui dalam setiap proses perancangan teknik di bidang teknik, Adapun prosedur atau urutan kegiatan dalam analisis ekonomi- teknik maupun dalam proses perancangan teknik-konstruksi adalah meliputi beberapa tahapan sebagai berikut: © Identifikasi dan evaluasi terhadap permasalahan Pengembangan alternatif atau sintesis Analisis dan pemilihan altematif rancangan yang terpilih Pengembangan rancangan Pemantauan kinerja atau evaluasi hasil Baik dalam prosedur analisis._ekonomi-teknik maupun proses perancangan teknik selalu dapat dilakukan proses umpan-balik (feedback). Langkah diatas dapat berulang kembali dan menjadi satu kesatuan proses perancangan total 00 0 0 nurahma tesant 7a a EKONOMI TEKNIK - 2013 3. EKONOMI TEKNIK SEBAGAI DASAR STUDI KELAYAKAN PROYEK (FEASIBILITY STUDY) DAN PROPOSAL PROYEK (PROJECT PROPOSAL) 3.1. PRINSIP DASAR STUDI KELAYAKAN PROYEK Dengan ke-tujuh prinsip dasar ekonomi-teknik dan kesamaan prosedur analisis ekonomi-teknik dan proses petancangan teknik dalam Sub-bab 2.2. dan 2.3. diatas, maka prosedur tersebut dapat dipergunakan anatara lain untuk menilai dan memberikan rekomendasi terhadap proyek yang akan dikerjakan dimasa_mendatang. Rekomendasi ini sangat penting karena menyangkut investasi dan penggunaan sumber daya yang menentukan keberhasilan suatu proyek. Secara umum kajian yang dilakukan dalam studi kelayakan adalah sama seperti yang dipersyaratkan dalam analisis ekonomi-teknik, dengan memberikan porsi yang seimbang untuk semua aspek, yaitu aspek teknis dan teknologi, aspek ekonomi dan keuangan, aspek pemasaran, aspek manajemen, aspek hukum dan legalitas — sosial - budaya ~ politik dll. Seluruh pemikiran dan analisis terhadap bidang yang saling terkait satu dengan yang lain tersebut harus merupakan kesatuan dan dapat dikembangkan menjadi suatu pemikiran untuk mengajukan sebuah hasil studi kelayakan proyek baik dalam bentuk Proposal Proyek (Project Proposal) Investasi Konstruksi / Bangunan / dil, maupun dalam bentuk Laporan Penilaian Proyek (Project Appraisal) 3.2, PROPOSAL PROYEK Pada prinsipnya proyek investasi, termasuk investasi dibidang konstruksi, memiliki dua jenis orientasi, yaitu yang mengutamakan kelayakan laba (profit. oriented) dan tidak berorientasi laba (non profitoriented). Bagi proyek yang tidak mengutamakan laba banyak difangani oleh lembaga sosial atau badan Pemerintah sebagai badan pelayanan masyarakat. Sedangkan proyek yang berorientasi laba, sangal memerlukan studi kelayakan proyek sehingga dapat dipastikan apakah proyek tersebut dapat didukung untuk dilaksanakan atau tidak memungkinkan untuk ditaksanaikan Selanjutnya daiam pembahasan pada bab-bab selanjuinya, lebih banyak membahas mengenai proyek, terutama proyek konstruksi, yang berorientasi pada laba, nurahma vesani 8EKONOMI TEKNIK - 2013 bagian DUA KONSEP BIAYA DALAM LINGKUP EKONOMIEKONOMI TEKNIK - 2013 4. PENGERTIAN BIAYA Setiap rancangan konstruksi yang harus memenuhi persyaratan ekonomis memeriukan proses analisis yang seimbang baik dari sisi teknis maupun sisi ekonomis. Dengan demikian perhitungan kelayakan secara teknis akan dapat diterima pula secara ekonomis. Metoda-metoda dalam analisis ekonomi-teknik dinarapkan dapat dipergunakan untuk mencapai optimasi keseimbangan antara kelayakan teknis dan ekonomis. Salah satu hal yang paling banyak dipertimbangkan dalam bidang ekonomi-teknik adalah biaya atau ‘cost’ Biaya (cost) menurut Sullivan dapat diartikan bermacam-macam, tetapi dalam ilmu ini dapat diartikan seperti pengeluaran atau beban (expense). Sedangkan konsep biaya dan prinsip ekonomi lainnya dapat dipergunakan tergantung pada situasi dan keputusan yang ditentukan, Pengertian biaya yang dipergunakan (Sullivan, 2011) selanjutnya dijelaskan dalam Bab 5 dibawah. 5. JENIS-JENIS BIAYA 5.1. Biaya tetap (fixed cost} adalah biaya yang tidak terpengaruh oleh perubahan kegiatan dalam batas operasi / konstruksi yang wajar sesuai kemampuan atau kapasitas yang tersedia. Biaya tetap baru akan berubah bila terjadi perluasan, pengembangan atau Penutupan proyek. Biaya tetap adalah termasuk asuransi, pajak kegiatan, gaji manajemen umum dan administrasi, biaya lisensi, dan biaya bunga terhadap pinjaman. 5.2. Biaya variabel (variable cost) adatah biaya yang berhubungan dengan kegiatan operasi / konstruksi yang secara total berubah sesuai dengan besaran hasil operasi / konstruksi yang dinasilkan. Contoh yang paling sederhana adalah pemiakaian jumlah tukang yang berbeda untuk pekerjaan pondasi dan pemasangan dinding, meskipun biaya satuan tukang perhari / satuan waktu adalah sama. 5.3. Biaya berulang (recurring cost) adalah biaya yang secara berulang dikeluarkan pada saat suatu organisasi menghasilkan produk yang sama dan berulang secara teratur. Biaya berulang dapat berupa biaya telap maupun biaya variabel. Contoh sewa ruangan tahunan untuk kantor adalah merupakan biaya tetap dan biaya berulang 5.4, Biaya tidak berulang (nonrecurring cost) adalah biaya yang tidak berulang, walaupun pengeluaran secara total dapat bersifat kumuiatif dalam periode yang pendek Secara umum, biaya tidak berulang terjadi dalam pengembangan proyek alau penetapan proyek tertentu. Contoh biaya pembangunan mesjid dalm urahma tresani 105.5. 56. 5.7. 5.8. 5.9. 5.10. 5.11 5.12 EKONOM! TEKNIK - 2013 lingkungan perumahan merupakan biaya tidak berulang untuk mesjid itu saja Biaya langsung (direct cost) adalah biaya yang secara jelas dapat diukur dan di alokasikan dalam kegiatan tertentu. Dalam hal ini biaya yang dikeluarkan untuk tukang atau material dalam proyek konstruksi adalah merupakan biaya langsung proyek Biaya tak langsung (indirect cost) adalah biaya yang sulit untuk dimasukkan atau dialokasikan dalam suatu pengeluaran atau proyek tertentu secara langsung. Sebagai contoh adalah biaya yang dibutuhkan untuk peralatan tulis tukang dilapangan, dimana biaya tersebut secara proporsional diperhitungkan dalam kegiatan proyek tersebut Overhead adalah biaya dalam operasi /konstruksi yang bukan merupakan biaya biaya tenaga kerja langsung dan biaya biaya material langsung Biaya overhead ini pada kenyataannya hamper sama dengan biaya tak iangsung. Contoh biaya listrk, biaya perbalkan, pajak, all Biaya standar (standard cost) adalah biaya-biaya yang direncanakan dan ditetapkan sebelum proses konstruksi dilaksanakan. Contoh biaya standar proyek perumahan adalah tenaga kerja langsung, material / bahan bangunan langsung, biaya overhead proyek yang dapat ditetapkan dengan standar per unit satuan Biaya tunai (cash cost) adalah biaya yang melibatkan pembayaran atau transaksi secara tunal, dan berakibat pada arus kas, Biaya buku (book cost) adalah merupakan biaya yang tidak melibatkan pembayaran tunai, dan lebih menyatakan pemulihan pengeluaran di masa lalu selama periode waktu tertentu Biaya hangus (sunk cost) adalah biaya yang telah terjadi di masa yang lalu dan tidak mempengaruhi perkiraan biaya di masa yang akan datang dalam penentuan tindakan, sehingga dapat diabaikan daiam ekonomi teknik. Biaya kesempatan (opportunity cost) adalah biaya yang biesanya tersembunyi dan merupakan akibat dari penggunaan sumber daya yang terbatas, misalnya kehilangan kesempatan dalam penggunaan sumber daya tersebut untuk mendapatkan keuntungan keuangan dalam cara lain Conteh suatu proyek perumnahan menyewa show-room yang temyata tidak dimantaatkan, berarti proyek tersebut sudah membayar sewa ruang, ditambah mantaat yang hilang dalam membuat ruang tersebut seharusnya menghasilkan keuntungan lain. urahma treeani uEKONOMI TEKNIK - 2013 5.13. Biaya siklus hidup (life-cycle cost) adalah seluruh biaya yang dikeluarkan sehubungan dengan produk, struktur, system, atau jasa selama jangka waktu hidup atau operasinya. Siklus hidup yang berhubungan dengan waktu selalu dimulai dengan identifikasi kebutuhan, proses produksi atau pelaksanaan konstruksi dan berakhir dengan pemeliharaan atau penyelesaian kegiatan. Secara garis besar siklus hidup dapat dibagi menjadi dua periode yaitu tahapan akuisisi atau perencanaan-perancangan, dan dilanjutkan dengan tahap operasi atau pelaksanaan konstruksi Tahap akuisisi / perencanaan-perancangan dimulai dengan analiisis permasalahan dan kebutuhan, perencaanaan awal, konsep perancangan, dan perancangan-detil. Selanjutnya tahap operasi atau konstruksi meliputi persiapan pelaksanaan, pelaksanaan konstruksi, pemakaian atau operasi serta pemeliharaan sampai pembuangan atau pemberhentian proses (inat Gambar 5.1.). Studi ekonomi teknik merupakan bagion terpenting dari proses perencanaan-perancangan dalam menganalisis dan membandingan beberapa aiternatif dam menentukan rancangan akhir. BIAYA BIAYA SIKLUS | HIDUP KUMULATIF 7 ae TAHAP AKUISIS{/ TAHAP OPEERASI/ PERENCANAAN- PELAKSANAAN KONSTRUKSI PERANCANGAN ANALISIS KONSEP RANCANG PELAKSANAAN OPERAS! / PEMBERHEN RANCANGAN ANDETIL. KONSTRUKS! PEMELIMARA TIAN PEM aN BUANGAN Gambar 5.1. Tahapan Sklus-Hidup dan biaya Kumulatiifnya. fnuranme tresant 2EKONOMI TEKNIK - 2013 6. PENGADAAN DAN PERMINTAAN (SUPPLY AND DEMAND) Secara konsepsi, ilmu ekonomi berhubungan dengan manusia dan barang, sedangkan ilmu teknik berhubungan dengan penggunaan biaya berdasarkan kemajuan ilmu teknologi untuk dipergunakan oleh manusia. Dalam bab ini diperkenalkan tentang konsep dasar ekonomi yang berhubungan dengan pemilihan kepuutusan studi teknik, dimana semua pengadaan barang (supply) berhubungan dengan kebutuhan atau permintaan (demand) kebutunan manusia. Analisis mengenai permintaan dan pengadaan barang merupakan konsep yang paling mendasar dalam ilmu ekonomi. Kedua konsep ini merupakan kesatuan yang saling mempengaruhi satu dengan yang lain. Hubungan kedua komponen ini dapat dilihat dalam Gambar 6.1. dibawah. Apabila harga semakin turun, maka volume permintaan (demand) akan bertambah (AB). Sedangkan apabila harga semakin naik, maka volume pengadaan (supply) akan meningkat (CD), dimana pada satu saat kedua garis tersebut akan mempunyai titik temu dengan jumlah pengadaan dan permintaan dapat memberikan harga yang optimal dan seimbang. E merupakan titik equilibrium yang merupakan pertemuan antara permintaan dan pengadaan yang seimbang. Penetapan harga yang ideal adalah harga yang dicapai pada saat seimbang ini. Harga ° G volume Gambar 6.1. Kurva permintaan dan pengadaan (demand & supply) Situasi diatas dapat berubah apabila timbul faktor persaingan. Dengan adanya faktor persaingan, maka harga dapat menjadi turun, meskipun volume pengadaan meningkat. Dengan demikian faktor pesaing menjadi hal yang harus erhitungkan dalam pengambilan keputusan manajerial. Disisi lain seringkali timbul kebijaksanaan monopoli yang sifatnya berlawanan dengan persaingan. Faktor monopoli memberikan dampak harga dan volume sesuai dengan kurva permintaan dan pengadaan diatas. pura treaant 13EKONOMI TEKNIK - 2013 7. BIAYA DAN VOLUME Menurut Sullivan (2011) biaya tetap bersifat konstan selama proyek berlangsung, sedangkan biaya variabel dapat berubah-ubah sesuai dengan volume yang dihasilkan. Hubungan antara kedua macam biaya tersebut dapat digambarkan dalam rumus 7.1. dibawah Cr = Cr+ Cy TA. dimana : Cradalah biaya total, Cr adalah biaya tetap Cy adalah biaya variabel, dan dengan tetap memperhatikan hubungan linier dibawah, bahwa Cy=(c).D 7.2, dimana ¢y adalah biaya variabel per unit, D adalah permintaan (demand). Biaya tetap (F) selalu diperlihatkan dalam bentuk garis horizontal dalam grafk selama proyek berlangsung, sedangkan biaya variabel (V) selalu berubah sesuai kegiatan dalam proyek. Kedua hubungan ini dapat diperlihatkan dalam Gambar 7.1. dibawah, biaya pee eee ee, Se volume: Gambar 7.1. Grafik biaya tetap (F) dan biaya variabel (V) proyek 14 aEKONOM! TEKNIK - =o: 8. TITIK IMPAS (BREAK EVEN POINT - BEP) Para analis seringkali dihadapkan pada beberapa alternatif yang harus diputuskan dengan memperhatikan semua faktor. Gambar 8.1. menggambarkan secara grafis Konsep Titik Impas (Break Even Point) dua altematif dengan karakteristik yang berbeda. cmt cT2 Titik impas (BEP) ——> Gambar 8.1. Grafik Titik impas (Break Even Point) dengan dua pilihan. Dimana CT1 adalah alternatif biaya total 1 dan CT2 adaiah alternative biaya total 2. Kedua alternatif tersebut secara grafis mempunyai satu titik temu yang disebut sebagai Titik Impas (BEP). Pada titi BEP inilah kedua alternatif ‘sama-sama mencapai nilai paling ekonomis. Sehingga yang harus dianalisis selanjutnya adalah pilfhan yang paling ekonomis. urahma tresani 15EKONOMI TEKNIK - 2012 bagian TIGA KONSEP NILAI UANG TERHADAP WAKTU urahma resent 16EKONOM! TEKNIK - 2013 9. | SUMBER DAYA DAN MODAL Dalam suatu proses produksi terdapat tiga faktor atau sumber daya terpenting untuk produksi, yaitu tanah, tenaga kerja, dan modal, disamping faktor keempat yang dapat pula diidentifikasikan sebagai kemampuan manajerial. Tanah merupakan sumber daya alam yang dipergunakan dalam proses produksi, dan dapat berupa tanah asl, air, dan sumber daya organik (seperti kayu, ikan dil) dan anorganik (seperti tenaga air, energi matahari, dil). Tenaga kerja adalah sumber daya manusia dengan keahlian khusus yang dibutunkan dalam proses produksi, dan merupakan faktor yang relatif lebih mudah untuk didapat, misalnya tenaga arsitek, tukang kayu dsb. Modal atau capital merupakan besarnya sumber daya pembiayaan atau kekayaan atau dana yang dibutuhkan untuk membiayai proyek, dan besamya sangat tergantung pada pada waktu yang dibutuhkan, besar (size) kontrak pekerjaan, kerumitan (complexity) dari kontrak dan jumlah pihak yang terlibat serta teknologi yang dipergunakan Kontrak pekerjaan yang besar dan berjangka panjang jelas melibatkan perusahaan atau kontraktor yang lebih besar dan banyak dibandingkan dengan kontrak dengan nilai kecil dan waktu pendek. Dari hal diatas jelas bahwa modal Perusahaan merupakan faktor yang paling dominan, Demikian puta tingkat kerumitan atau teknologi jenis konstruksi yang dikontrakkan akan menentukan jenis perusahaan yang melaksanakan. Perusahaan itu harus memiliki kontrol terhadap tenaga ahlinya, tingkat teknologi yang dimiliki, serta jarak lokasi proyek. Masalah besar dan kerumitan atau kompleksitas kontrak tidak perlu didefinisikan disini, karena setiap instansi mempunyai batasan dan keablian tersendir| 10. MODAL DAN BUNGA Pada dasamya, ada dua prinsip pembiayaan proyek yaitu: pembiayaan Jangka panjang dan pembiayaan jangka pendek. Panjang pendeknya pembiayaan tidak dapat didefinisikan dalam jangka waktu yang pasti dan terukur, tetapi_sangat tergantung pada situasi dan kondisi proyek. Sebagai contoh misalnya produksi komponen kosen aluminium dari pabrik lama yang sudah ada hanya memakan waktu pendek dalam proses produksi, telapi_ membutuhkan biaya pemeliharaan dan material yang lebih tinggi dibandingkan dengan biaya untuk produksi dari pabrik baru itu sendiri, misainya dalam jangka waktu § tahun Biaya untuk membangun pabrik baru dalam jangka pendek (5 tahun) akan membutuhkan biaya yang jauh lebih tinggi dibandingkan dengan biaya proses produksi sampai dapat menghasilkan dalam jangka waktu sangat panjang. Pada dasarnya modal dapat dibedakan menjadi dua kategori (DeGarmo, 1997) yaitu yang pertama adalah modal ekuitas (equity capital) berupa modal yang dimiliki oleh masing-masing pemilikproyek dengan tujuan mendapatkanlaba. Selanjutnya modal hutang (debt / borrowed capital) adalah berasal dari pinak yang meminjamkan uang untuk keperluan investasi, dan akan mendapatkan bunga sebagai imbalan atas peminjaman tersebut. Sehingga urahma tee yn WEKONOMI TEKNIK - 2013, jelastah bahwa bunga adalah jumlah hutang yang harus dibayar dikurangi pinjaman semuta. Sedangkan dari sudut ekonomi, ada dua macam bunga yaity bunga biasa (simple interest) dan bunga majemuk atau bunga berganda (compound interest). Bunga biasa dihitung berdasarkan pinjaman awal dengan mengabaikan bunga yang tumbuh pada periode selanjutnya, Sedangkan bunga berganda adalah perhitungan bunga sebenamya yang dihitung berdasarkan jumlah saldo hutang setiap periode tertentu, misalnya setiap akhir tahun, akhir bulan atau bahkan harian. Menurut DeGarmo (1997) istilah bunga telah ada sejak jaman Babilonia pada tahun 2000 SM, dimana pembayaran biaya atas modal yang dipinjam, baik berupa benda maupun uang, dapat dikembalikan dengan bentuk benda atau uang pula. Pemikiran secara perbankan dengan tata cara peminjaman dan pengembalian berbunga sudah pula dikenal di Babilonia sejak tahun 575 SM. 11. NILAI SEKARANG (PRESENT VALUE) DAN NILAI MASA MENDATANG (FUTURE VALUE) Seperti telah dijetaskan diuatas, bahwa secara sederhana bunga adalah sejumiah uang yang dibayarkan oleh perusahaan peminjam kepada pemberi pinjaman atas penggunaan uang tersebut. Bunga = jumlah pengembatian sekarang - pinjaman semula 14.4 Atau dapat juga diartikan sebagai jumlah uang yang diterima investor akibat meminjamkan uang dimasa yang lalu: Bunga = jumiah investasi sekarang — investasi semula 11.2 Sedangkan suku bunga adalah persentase untuk suatu periode waktu dari investasi atau pinjaman: IAPUT Persen suku bunga = —- x 100% 11.3 OA \APUT interest accrued per unit time (burga per satuan waktu) OA original amount (jumiah semuta, investasi atau pinjaman) Contoh: Perusahaan T pada 4 Oktober 2001 menginvestasikan uang sejumlah Rp. 5.900.000,00, dan menerima kembali uangnya tepat pada 4 Oktober 2002 sebesar Rp.6.000.000,00. Maka: Bunga ates investasinya = Rp.6.000.000 - Rp.5.000.000 = Rp. 1.000.000 per tahun hurahma treeani 18EKONOMI TEKNIK - 2013 Persen suku bunga = 1.000.000 / 5.000.000 x 100% = 20% / th. ‘Ada beberapa jenis perhitungan bunga investasi yaitu dengan cara * Bunga sederhana atau biasa (simple interest) * Bunga berganda atau majemuk (compound interest) 11.1. BUNGA SEDERHANA Bunga sedethana atau biasa adalah perhitungan bunga dengan menghitung bunga hanya pada akhir masa pinjaman, jadi perhitungan bunga adalah berbanding lurus dengan pinjaman awal TEP.NGi 11.4 |= jumlah bunga yang harus dibayar (Total Interest) jumlah uang yang dipinjam /dipinjamkan (Principal amount) jumlah waktu (periode) pinjaman (Number of periods), mis.tahun fingkat suku bunga dalam satu periode (interest) i Jumiah investasi yang harus dibayar dimasa mendatang (future) adalah sebesar. F=P(1+Ni) 448. F = besamya nilai uang yang harus dibayar dalam periode waktu yang akan datang (Future value) Cara perhitungan ini dipergunakan apabila bunga yang diperhitungkan berbanding lurus dengan pinjaman awal dan waktu pinjaman secara sederhana, oleh _karena itu disebut sebagai bunga sedethana (simple interest). Cara Perhitungan dengan bunga sederhana ini jarang atau tidak pernah dipergunakan dalam perhitungan bisnis atau komersial. Contoh: Perhitungan dengan bunga biasa (simple interest) dimana jumlah hutang yang dikembalikan adalah berupa pinjaman ditambah dengan bunga yang dihitung sampai akhir periode pinjaman. Persoalan: Jumiah pinjaman $ 1,000,000.0¢ Jangka waktu pinjaman 3 tahun dengan bunga biasa 20%. Berapa jumlah yang harus dibayar pada akhir periode ? Penyelesaian I (total bunga) = P.N.i= $ 1,000,000.- x 3 x 20% = $ 600,000 F (umiah hutang) = § 1,000,000 +§ 600,000 = $4,600,000. Atau: F = P (1+N.i) = § 1,000,000 (1+3 x 20%) = $1,600,000,- ynuranma tresani 19EKONOMI TEKNIK - 2013 Atau dapat digambarkan dalam tabel seperti berikut: vera) a Creer) ry PS ea) ear) Cc A Fy 4243 a i $ 1,000,000.- $1,200,000.- $0 $1,400,000.- $0 $1,600,000.- $1,600,000.- Tabel 11.1, Komputasi perhitungan bunga sederhana atau biasa (simple interest) 11.2. BUNGA MAJEMUK Apabila bunga yang dibebankan untuk setiap periode (tahunan, bulanan, harian dsb) didasarkan pada sisa pinjaman pokok ditambah setiap beban bunga yang berakumulasi sampai awal periode selanjutnya, maka perhitungan bunga tersebut disebut sebagai bunga majemuk (compound interest). Perhitungan bunga dengan _memperhatikan waktu seperti biunga mejemuk ini yang banyak dipergunakan dalam perhitungan bisnis sebenarnya. 7 Sehingga jumlah total investasi dan bunganya di masa yang akan datang dapat digambarkan sebagai berikut: F=P(1+i)® 14.6. F = besarnya nilai uang dalam periode waktu yang akan datang (Future value) P = nilai sekarang (Present value) Keadaan ini juga berlaku sebaliknya, sehingga menjadi : 1 PEF x (1+i)% 41.7. Sehingga jelasiah terlihat dari kedua persamaan diatas bahwa terdapat hubungan antara nilai sekarang (present value) dan nilai dalam periode yang akan datang (future value), dimana hubungan keduanya dapat digambarkan dengan suatu bilangan yang disebut sebagai discount factor, yaitu 1 Discount factor = (1+iy® 14.8. Perhitungan dengan bunga tnajemuk atau berganda (compound interest) adalah dengan menghitung jumiah hutang setiap akhir periode ditambah nurahma tresani 20EKONOMI TEKNIK - 2013 bunganya, berarti perhitungan bunga periode berikutnya adalah bunga dari hutang semula ditambah dengan bunga dari penambahan bunga akhir periode sebelumnya. Persoalan Sama dengan persoalan diatas tetapi dengan perhitungan bunga majemuk. Penyelesaian Pinjaman awal $1,000,000. Bunga akhir tahun 1 200,000.- Jumlah hutang akhir tahun 4 Bunga akhir tahun 2 Jumiah hutang akhir tahun 2 $1,440,000.- Bunga akhir tahun 3 288,000.- Jumlah hutang akhir tahun 3 $4,728,000.- ‘Atau dengan menggunakan rumus F =P(1+i)% F3 = § 1,000,000 (1+ 0,20) = $1,728,000 ‘Atau dengan menggunakan tabel komputasi err Ceased Pca) eeeee a : 3 ceri ry 4 $1,000,000. - $1,200,000.- $1,440,000.- $1,728,000.- $200,000.- $240,000,- ‘$286,000. $1,728,000 Tabel 11.2. Komputasi bunga majemuk atau berganda (compound interest) purahma tresani aEKONOMI TEKNIK - 2013, 12, ARUS KAS SEDERHANA Seluruh penerimaan dan pengeluaran uang dalam sebuah perusahaan merupakan satu kesatuan yang dapat digambarkan secara berkala. Penerimaan secara kas (cash-in) dan pengeluaran kas (cash-out) dalam suatu interval tertentu dinyatakan sebagai arus kas atau cash flow. Karena biaya dan pendapatan biasanya terjadi dalam interval waktu yang berlainan, maka diadakan asumsi yang bertujuan untuk menyederhanakan pencatatan. Seluruh rangkaian biaya dan pendapatan dan jumlah yang akan datang diasumsikan terjadi pada akhir periode, sedangkan jumlah sekarang terjadi pada awal periode Penggambaran arus kas atau uang biasanya diperlihatkan dalam bentuk diagram atau mode! grafis yang memperlihatkan pengeluaran dan penerimaan dalam suatu periode tertentu. Diagram atau model tersebut sangat berguna untuk memecahkan permasalahan ekonomi, karena dalam diagram tersebut terlihat semua informasi yang dibutuhkan dalam menganalisis suatu proposal proyek teknis Pendapatan (income) dan penerimaan (receipt) disebut positive cash flows atau cash-in flows, sedangkan biaya (expenditure) dan pengeluaran (payment) disebut negatife cash flows atau cash-out flows. Dalam perhitungan ekonomi teknik, diagram arus kas akan sangat berguna dalam pemecahan masalah Karena diagram ini merupakan pernyataan masalah dengan penggambaran informasi untuk pengambilan keputusan usulan investasi Gambar 12.1. dibawah menjelaskan diagram arus kas (cash flow), dimana garis horisontal menggambarkan periode waktu tertentu, anak panah keatas menunjukkan pendapatan sedangkan anak panah kebawah menunjukkan pengeluaran. Sedangkan bilangan-bilangan pada garis horisontal menunjukkan periode bunga. Tahun $ 5,000.- 500 $ 10,000.- ‘Gambar 12.1. Diagram arus kas pembelian peralatan proyek Diagram diatas menunjukkan contoh dalam pembelian suatu peralatan yang akan dipakai dalam suatu proyek konstruksi. Biaya pembelian alat adalah rnuranma tresani 22EKONOMI TEKNIK - 2013 sebesar $ 10,000.- sedangkan biaya pemeliharaan yang dikeluarkan pertahun adalah sebesar $ 500. Kemudian pada akhir tahun ke empat alat tersebut dijual kembali dengan nilai jual sebesar $ 5,000.-. Jadi jelas bahwa biaya investasi pada awal tahun 0 ditunjukkan dengan arah panah kebawah ($ 10,000.-), kemudian biaya pemelinaraan berupa pengeluaran pertahun sebesar $ 500 juga dengan arah panah kebawah. Sedangkan nilai jual pada akhir tahun keempat berupa pemasukan sebesar $ 5,000.- dengan arah panah keatas. Selanjutnya Gambar 12.2. menunjukkan perbedaan diagram arus kas yang ditinjau dari sisi investor dan pemberi modal atau Bank. Pada akhir tahun ketiga terlihat berapa besar pinjaman yang harus dikembalikan atau penerimaan pihak pemberi modal setelah diperhitungkan dengan bunga 10% pertahun yang dihitung secara majemuk atau berganda. $100.00 a. sisi investor bunga 10% / tahun $133.10 133.10 0 4 2 b, sisi pemberi modai | Bunga 10%/ tahun Y $ 100.00 Gambar 12.2. Diagram arus kas dari segi investor dan pemberi modal. Berdasarkan diagram dan perhitungan arus kas diatas, dapat dipakai sebagai dasar pemilihan dan pemikiran barang yang akan dijadikan investasi melaiui beberapa alternatif, disamping memperhitungkan faktor lain misainya bunga, waktu, dan rasio-rasio ekonomi lainnya. pourahma tresant 23uratima tesani EKONOMI TEKNIK - 2013 bagian E M PAT IMPLEMENTASI: METODA ANALISIS INVESTASI PROYEKEKONOMI TEKNIK - 2013, Dalam bisnis dibidang rekayasa teknik konstruksi yang berhubungan erat dengan pemikiran investasi, maka diperlukan pengetahuan tentang perencanaan dan pengawasan keuangan atau ekonomi. Hal ini berhubungan erat dengan semakin mendekatnya waktu untuk terjun dalam era globalisasi ekonomi dan teknologi yang menuntut seorang manager teknik memahami sistem perencanaan, pelaksanaan dan pengawasan keuangan proyek secara menyeluruh atau holistik dihubungkan dengan struktur organisasi proyek dan sistem keuangan poryek. Sistem perencanaan dan pengawasan keuangan banyak tergantung sistem dan bentuk organisasi proyek yang dipilih. Pada dasarnya, menurut Piltcher (1994) organisasi bisnis rekayasa teknik atau konstruksi menganut bentuk-bentuk antara lain : * Perusahaan pribadi / swasta murni: mengutamakan kendala dan keuntungan pribadi * Perusahaan pemerintah / Instansi pemerintah / Perusahaan Publik: dibentuk berdasarkan kebutuhan masyarakat banyak, dengan keuntungan yang sudah diatur pemerintah atau keuntungan yang dibatasi Karena mendapatkan subsidi pemerintah secara langsung / tak langsung. + Kemitraan / gabungan swasta dan swasta / pemerintah atau antar instansi pemerintah / BUMN / Departemen: dibentuk berdasarkan kesepakatan dari paling sedikit dua perusahaan dan mengutamakan keuntungan serta sinerji atau menunjang program pemerintah secara iebih luas, * Bentuk non — perusahaan: dapat berupa yayasan / organisasi sosial atau usaha lain misainya perkumpulan (club) atau Lembaga Swadaya Masyarakat (LSM) yang mencari keuntungan untuk anggotanya atau tanpa keuntungan materi tetapi dengan tujuan lain, misalnya penyebaran ilmu dil Kemudian dari bentuk — bentuk organisasi atau usaha tadi, dapat jelas terlihat perbedaannya dalam sistem penentuan laba atau pemikiran ekonomi proyek yarig berhubungan dengan pemikiran jangka panjang usaha tadi atau dalam bahasa ekenomi biasa dikena! sebagai investasi (investment). Dalam penentuan ukuran suatu usaha atau proyek konstruksi secara menyeluruh maka dapat digunakan beberapa metoda atau kriteria (Piltcher, 1994; Kadariah, 1986; Ruegg et.al., 1990; DeGarmo et.al, 1997) antara lain: * Penetapan tingkat pengembalian minimum yang diinginkan (minimum attractive rate of retum - MARR) yang akan dipergunakan sebagai dasar perhitungan metoda Nilai Sekarang — Nitai Yang Akan Datang - Nilai Tahunan * Nilai Sekarang (Present Value - PV) dan Nilai Yang Akan Datang (Future Value- FV) urahma teesani 28EKONOMI TEKNIK - 2013 * Nilai Tahunan (Annual Worth) Ketiga model diatas merupakan model yang paling sering dipergunakan dan dapat dipertanggung jawabkan dalam pemilihan proyek yang paling menguntungkan, karena memperhitungkan Manfaat / Pendapatan (Benefit) dan Biaya (Cost) berdasarkan tingkat bunga yang sudah ditentukan (MARR atau Discount Rate). + Tingkat Pengembalian Internal (intemal Rate of Retum - IRR) dan Tingkat Pengembalian Eksternal (External Rate of Return - ERR) + Periode Pengembalian (Payback Period) * Analisis rasio, antara lain : Profitability ratio (rasio keuntungan), Liquidity ratio (rasio kelancaran kas), Activity ratio (rasio kegiatan perusahaan), Financia/ structure ratio (rasio struktur keuangan). Dalam penggunaannya dapat dipilih kriteria mana yang paling sesuai dengan usaha yang akan diperhitungkan melalui estimasi, kalkulasi dan evaluasi urutan proyek dengan keuntungan yang terbaik. Selanjutnya akan dibahas tentang beberapa metoda yang biasa digunakan dalam menentukan pemilihan terhadap perusahaan konstruksi. 13. METODA TINGKAT PENGEMBALIAN MINIMUM YANG DIINGINKAN (MINIMUM ATTRACTIVE RATE OF RETURN - MARR) Tingkat pengembalian minimum yang diinginkan (minimum attractive rate of retum / MARR) merupakan indikator pengambilan keputusan manajerial berdasarken beberapa pertimbangan, antara lain: + Jumiah dan sumber dana yang akan dipergunakan untuk investasi (dana milik sendiri atau dana pinjaman) + Jumlah proyek yang tersedia untuk investasi (untuk mempertahankan operasi yang sedang berjalan atau memperluas yang ada) * Besar resiko yang diperkirakan akan terjadi dan perkiraan biaya pengelolaan jangka pendek terhadap jangke panjang * Jenis organisasi yang terlibat (pemerintah, perusahaan publik / swasta / kemitraan, organisasi lain) Tingkat pengembalian minimum yang diinginkan (MARR) harus ditentukan untuk memaksimumkan kesejahteraan ekonomis organisasi, sesuai jenis Pertimbangan diatas. Metoda ini biasa dipergunakan dengan pendekatan terhadap biaya kesempatan (opportunity cost) (lihat jenis biaya — bab 5) MARR merupakan tingkat laba (% pertahun) yang memperlihatkan tingkat bunga yang paiing prospektif dan menguntungkan dalam proyek investasi pilihan pada saat tertentu, urahma tresani 26EKONOMI TEKNIK - 2013 Dalam perhitungan secara sederhana, tidak diperlukan menggunakan perhitungan dengan MARR ini. 14. METODA NILAI SEKARANG (PRESENT VALUE — PV) Pendekatan metoda ini adalah berdasarkan pada nilai sekarang (present value), dengan dasar persamaan nilai seluruh arus kas relatif dalam beberapa titik-awal terhadap waktu sekarang. Dengan demikian seluruh arus kas keluar dan arus kas masuk diperhitungkan terhadap nilai waktu sekarang pada satu tingkat bunga tertentu atau biasanya dipergunakan MARR, dan nilai tersebut dinamakan Net Present Value (NPV). Dengan kata lain NPV merupakan selisih antara seluruh manfaat (Benefit) dengan biaya (Cos!) yang diperhitungkan dengan nilai sekarang (PV), atau dapat diringkas dengan: NPV proyek = B-C 144 Dimana: NPV = net present value proyek B = present value dari Benefit yang sudah di discount C = present value dari Cost yang sudah di discount Untuk menentukan NPV tersebut maka harus ditetapkan dulu discount rate yang akan digunakan. Yang penting dalam hal ini adalah adanya the opportunity cost of capital (OCC) terutama untuk proyek-proyek konstruksi bagi kepentingan masyarakat luas, yaitu benefit / keunfungan yang hilang karena modal yang dipakai dalam proyek atau hilangnya keuntungan yang seharusnya dapat diperoleh dalam penggunaan modal untuk sesuatu yang menguntungkan. 15. METODA NILA] MENDATANG (FUTURE VALUE — FY) Pendekatan dengan berdasarkan perhitungan investasi terhadap waktu yang akan datang. Biasanya_perhitungan ini dipergunakan untuk memaksimalkan perhitungan investasi di masa depan, sehingga perhitungan terhadap masa yang akan datang sangat berguna dalam menentukan situasi keputusan investasi. Seluruh arus kas keluar dan masuk diperhitungkan terhadap nilai waktu yang akan datang dengan tingkat bunga tertentu atau biasanya dipergunakan MARR Cara perhitungan ini merupakan kebalikan dari Metoda Nilai Sekarang (PV) yang sudah dijelaskan dalam Bab 14 diatas, dimana seluruh alternatif diperhitungkan terhadap Nilai Yang Akan Datang (FV) 16. METODA NILA! TAHUNAN (ANNUAL WORTH) Nilai tahunan suatu proyek adalah jumiah dana tahunan yang sama besar gan setara dengan arus kas masuk maupun keluar pada fingkat bunga yang biasanya MARR. Apabita nilai tahunan lebih besar atau sama dengan nol, proyek secara ekonomis akan menarik. Sebaliknya apabila nilai tahunannya lebih kecil dari nol, maka proyek ini tidak akan menarik. urea tesani 27EKONOMMI TEKNIK - 2013 Metoda nilai-tahunan (AW), seperti juga model sebelumnya (PV dan FV) adalah membandingkan Pendapatan (B) dan biaya (C) yang dikelrurkan dalam satu tahun. Selanjutnya metode Nilai Yang Akan Datang (FV) dan metoda Nilai Tahunan (AW) tidak dibahas lebih detil dalam buku ini 17. METODA TINGKAT PENGEMBALIAN INTERNAL (INTERNAL RATE OF RETURN — IRR) Metoda tingkat pengembalian intemal (IRR) merupakan metoda yang paling banyak dipergunakan dalam analisis ekonomi teknik, Metoda ini memberikan solusi untuk tingkat bunga yang menunjukkan persamaan nilai yang setara dengan arus kas masuk dan nilai yang setara dengan arus kas keluar Nilai setara ini dapat ihitung dengan salah satu dari ketiga metoda diatas (PV — FV — AW), sedangkan tingkat bunga merupakan hasil yang didapat dan disebut sebagai tingkat pengembalian internal atau IRR. Internal rate of return adalah discount rate yang dapat membuat NPV Proyek sama dengan nol (0) atau B/C ratio sama dengan satu (1), Dalam cara perhitungan IRR ini, diasumsikan bahwa setiap keuntungan bersih (netto) akhir tahun secara otomatis dijumlahkan kembali menjadi investasi tahun berikutnya, dan memperoleh rate of retum yang sama dengan investasi sebelumnya. > Cara mendapatkan IRR ini tidak dapat secara langsung, tetapi metalui cara coba-coba, sebagai berikut: * Langkah pertama adalah mencoba dengan menggunakan discount rate yang diperkirakan mendekati besar IRR. * Jika hasil perhitungan ini memberikan NPV positip, kemudian dicoba tagi dengan discount rate yang lebih tinggi, dan seterusnya, sampai diperoteh NPV negatif. * Sebaliknya, bila didapat NPV negatip, dicoba lagi dengan discount rate yang lebih rendah sampai diperoleh NPV positip. * Kalau sudah tercapai, kemudian di interpolasi dengan menggunakan Tumus dibawah supaya diperoleh NPV sebesar nol (0) atau IRR yang ‘merupakan bunge yang terbaik untuk suatu proyek NPV’ IRR=i+ (i 7) 17.4. NPV’— NPV" discount rate tertinggi yang memberi NPV positip (NPV’) discount rate terendah yang memberi NPV negatip (NPV") Keunggulan penggunaan IRR adalah: * IRR menghincari kesuliian menentukan discount rate yang paling sesuai dimana: urahma teosani 28EKONOMI TEKNIK - 2013 = Hasil IRR dapat langsung dibandingkan dengan tingkat bunga yang berlaku Tetapi disamping itu IRR juga mempunyai kelemahan antara lain: + IRR dianggap tidak ada hubungannya dengan the opportunity cost of capital (OCC) + IRR memberikan arti bahwa setiap proyek hanya mempunyai satu IRR 18. METODA TINGKAT PENGEMBALIAN EKSTERNAL (EXTERNAL RATE OF RETURN - ERR) Dengan beberapa kelemahan dari metoda tingkat pengembalian internal, maka dipergunakanlah metoda tingkat pengembalian eksternal (ERR). Metoda ini secara langsung memperhitungkan tingkat bunga eksteral terhadap proyek yang pada tingkat bunga ini arus kas netto yang dihasilkan oleh proyek tersebut dapat diinvestasikan kembali. Apabila tingkat reinvestas! eksternal ini, yang biasanya sebesar MARR perusahaan, ternyata sama dengan IRR proyek, maka metoda ERR memberikan hasil yang sama dengan perhitungan metoda IRR. Metoda tingkat pengembalian eksternal mempunyai kelebihan terhadap dasar metoda tingkat pengambalian internal (IRR) yaitu: + Dapat diselesaikan secara langsung, tanpa coba-coba (triatand-error) * Tidak dapat dipakai untuk tingkat pengembalian berganda-melainkan dengan metoda IRR saja Metoda ini tidak dibahas lebih lanjut disini. 19. METODA PERIODE PENGEMBALIAN (PAYBACK PERIOD) Semua metoda diatas menunjukkan kemampuan setiap alternatif dalam menghasikan laba (profitability) untuk suatu periode N, sedangkan metoda periode pengembalian (payback period) ini memperiihatkan likuiditas proyek yang ditunjukkan datam satuan waktu. Secara sederhana, metode periode pengembalian ini menghitung jumlah tahun yang dibutuhkan dalam menghasilkan keadaan dimana arus kas masuk sama atau seimoang dengan arus kas keluar. Metoda ini berguna untuk membandingkan wakiu pengembalian seluruh biaya (cost) dengan umur ekonomis proyek, dimana periode pengembalian harus iebih rendah dibandingkan umur ekonomis proyek 20. METODA MENGGUNAKAN RASIO INDEKS Secara umum, dalam menentukan pilihan terhadap alternatif dapat secara cepat diperhitungkan dengan mempergunakan beberapa rasio keuntungan proyek yang dipilih. Penggunaan rasio disini selalu diperhitungkan terhadap manfaat atau keuntungan terhadap biaya dengan perhitungan nilai sekarang (present value). urahma tresani 29EKONOMM TEKNIK - 2013 20.1. RASIO MANFAAT TERHADAP BIAYA KOTOR (GROSS BENEFIT / COST RATIO) Dalam perhitungan gross Benefit / Cost ratio yang dihitung sebagai gross Cost adalah biaya modal (capital cost) sebagai biaya investasi awal dan biaya operasi-pemeliharaan. Sedangkan gross benefit adalah nilai total produksi, dan kalau ada nilai-sisa (salvage value) dari investasi, dengan rumus: PV gross benefits PV gross costs 20.2, RASIO MANFAAT TERHADAP BIAYA BERSIH (NET BENEFIT / COST RATIO) Net Benefit / Cost ratio adatah perbandingan antara jumlah present value dari net benefit yang positip dengan jumlah present value dari net benefit yang negatip (= net cosf) Gross B/C = 20.1, 5 PV net B positip net B Net BIC = 20.2. X PVnetBnegatip net Rasio ini menghitung selisih antara gross benefit dan gross cost setiap tahun, Pada tahun-tahun periama biasanya gross cost lebih besar daripada gross benefit, sehingga net benefit menjadi negatif atau nef cost positip. Pada tahun selanjutnya kalau gross benefit lebih besar daripada gross cost, sehingga net benefit menjadi positip. 20.3. RASIO INDEKS KEUNTUNGAN (PROFITABILITY INDEX RATIO) (NET BENEFIT / COST RATIO) Rasio ini dihitung dengan menggunakan modal investasi bersih yang Kembali dalam suatu proyek, yang didapat dari selisin gross benefit dengan biaya operasi dan pemeliharaan. Kemudian hasil pengurangan ini dibagi biaya investasi dan disebut profitability ratio. PV dari (Gross Benefit — Biaya OP) “= 20.3 Profitability Index Ratio = PY Biaya Investasi Dari rasio-rasio diatas dapat dilihat bahwa besarnya B/C ratio sangat tergantung tinggi rendahnya discount rate yang dipakai, ka discount rate tinggi sekali, rasio akan turun sampai lebih kecil dari satu. Bila NPV proyek ini lebih kecil dari satu, berarti keuntungan yang diperoleh proyek lebih sedikit daripada biaya yang dibutuhkan, sehingga jelas disimpulkan bahwa proyek ini tidak menguntungkan atau rugi. vedi proyek yang berhasil dan menguntungkan adalah yang mempunyai ratio Benefit / Cost dan profitability yang sama atau lebih besar daripada furans tesani 30EKONOMI TEKNIK - 2013 satu (1). Sedangkan jika menggunakan perhitungan NPV, maka proyek harus mempunyai nilai NPV positip atau lebih besar dari nol (0). 21. CONTOH PENGGUNAAN METODA DALAM PEMILIHAN INVESTASI Secara sederhana, dalam menentukan pemilinan suatu proyek investasi konstruksi, dapat secara langsung dipergunakan + Discount Factor, untuk menentukan bunga pasar yang berlaku + Metoda Nilai Sekarang (Present Value - PV), dengan menentukan seluruh perhitungan dalam Nilai Sekarang (PV) dan mendapatkan Net Present Value (NPV) dari Manfaat (Benefit) dengan Biaya (Cost) * Rasio Keuntungan (Profitability Index Ratio - Pl), untuk menentukan apakah proyek dapat menguntungkan atau merugi + Metoda Tingkat Pengembalian Internal (Internal Rate of Return ~ JRR), untuk menentukan kelayakan tingkat keuntungan proyek. + Metoda Periode Pengembalian (Payback Period - PP) untuk menentukan kelayakan waktu pengembalian investasi proyek. CONTOH SOAL Sebagai contoh, misalnye investasi awal suatu proyek alat berat kenstruksi iapangan adalah sebesar $750,000 yang dibayar dalam 2 tahun berturut-turut, dan diperkirakan akan tahan ‘sampai tahun ke 8. Bunga pasar yang berlaku adalah 15% Kemudian ada beberapa komponen yang harus diganti setiap 3 tahun sebesar $ 50,000.- selain biaya operasi-pemeliharaan sebesar $ 10,000.- pertahun. Proyek tersebut akan mendatangkan penghasilan (revenue) sat $ 500,000.- pertahun, dan pada tahun terakhir umur proyek ada nilai salvage (nilai sisa, karena alat berat tidak habis sama sekeli) sebesar $ 50,000.-. PERTANYAAN : Apakah proyek ini menguntungkan sampei tahun ke-8 dan layak dibangun? uratma tresani 31EKONOMI TEKNIK - 2013 PENYELESAIAN PERHITUNGAN TABEL 21.1. DATA PROYEK jee eee |S | __375,000} TABEL 21.2. RASIO MANFAAT TERHADAP BIAYA KOTOR DAN BERSIH (GROSS B/C RATIO ~ NET B/C RATIO) Gross B/C ratio = PV gross B/ PV gross C =1708350 / 684870 =2.50>4 Net B/C ratio = PVnet(B-C)pos /PVnet(B-Cyneg =1633230 / 609750 =268>4 Karena > 1, maka proyek menguntungkan dan layak untuk dilanjutkan 32EKONOM! TEKNIK - 2013 TABEL 21.3. RASIO KEUNTUNGAN DAN NILAI BERSIH SEKARANG PROYEK (PROFITABILITY RATIO - PROJECT NPV) Profitability. Index = PV (Gross B-OP)/ PV Inv, = 1674430 / 650950 87 > 1 Net Present Value (NPV) Proyek PV Gross B - PV Gross C = 1708359 ~ 684870 = 1,023,480 > 0 1633230 - 609750 1,023,480 > 0 1674480 ~ 650950 = 1,023,480 >0 PV Net (B-C) pos ~ PV Net (B-C) neg PV Gross (B-OP) - PV Investas! Karena Profitability Index >4, proyek untung; NPV proyek > 0 proyek untung; Kesimpulan proyek ini layak untuk dibangun. Catatan or perasi & Pemeliharaan c Cost (Biaya) B Jenefit (Manfaat) Py resent Value (nilai sekarang) NPV = Net Present Value (nilai bersih sekarang) Net = bersin Gross = kotor swrahma tresani 33 edEKONOMI TEKNIK - 2013 TABEL 21.4. INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) Error # Objects cannot be created from editing field codes. : 59991 [+ aa (P=?) =25%+ — ~—--- x (30% -25%) NPV'— NPV" 59991 — (-1690) = 29.86% Angka ini merupakan discount rate dimana NPV proyek sama dengan nol (0) atau B/C sama dengan satu (1) Karena IRR: 29.86% > 15%, lebih besar daripada keuntungan yang disyaratkan, maka usulan proyek investasi dinyatakan layak. Perhitungan ini didapat dengan cara coba-coba sampai didapat batas discount rate positip dan negatip. Perhitungan ini diccba mulai dari 15 % sampai 30 %, dimana 25% merupakan batas NPV positip dan 30% merupakan batas NPV negatip. IRR urahme tresani 34 eenr EKONOMI TEKNIK - 2043, TABEL 21.5. PERIODE PENGEMBALIAN (PAYBACK PERIOD) 1 326,250 (326,250)| co 2 : 283,500 | (283,500)|_ 3 328,500 4 286,000 5 248,500 = ) 211,140 6 216,000 4320] 211,680| 422.820 | 7 188,000 3,760 | __ 184,240 __607,060 i i 8 163,500 143,880 | __750,940| sd 9 142,000 k 139,160 . | 10 E ——| 1,708,350 EE Dari tabel diatas terlihat bahwa sampai akhir tahun ke-4 arus kas mencapai nilai negatif terkecil, dan pada akhir tahun ke-5 atau tahun ke-3 operasi, mencapai nilai positip terkecil. Maka periode pengembalian (payback period - PP) adalah pada tahun ke-3 operas. Selanjutnya periode pengembalian ini dibandingkan dengan umur ekonomis proyek, dan ternyata periode pengembalian tahun ke-3 operasi lebih kecil dibandingkan dengan umur ekonomis proyek sampai tahun ke-8, Dengan kata lain karena PP tahun ke-3 < umur proyek tahun ke-8 : proyek sangat menguntungkan dan layak untuk dibangun. nurahma tesans 35EKONOMI TEKNIK - 2013 22. TEKNIK DALAM KETIDAK PASTIAN DAN RESIKO (UNCERTAINTY AND RISK) Dalam memperbandingkan proyek investasi sebelumnya, dimana hanya diasumsikan perbedaan dasar keuntungan atau waktu pengembalian modal, sistem arus kas untuk waktu tertentu, dan asumsi lain yang ditentukan dengan kondisi yang sudah pasti (certain) atau hampir sama dengan kondisi sebelumnya. Dalam kenyataannya banyak sekali kondisi atau keadaan yang tidak dapat diduga sebelumnya atau mengandung ketidakpastian (uncertainty) serta mengandung resiko (risk). Dengan demikian jelasiah bahwa dalam mengadakan estimasi dan evaluasi suatu proyek, banyak dipergunakan ramalan (forecasting) dimana perhitungan biaya dan keuntungan banyak mengandung faktor ketidak-pastian maupun resiko. Selanjutnya dalam estimasi investasi juga ada beberapa faktor ketidak-pastian, antara lain keadaan cuaca, umur kegunaan barang, penemuan- penemuan baru, permintaan-permintaan yang berubah, kondisi ekonomi-sosial- politik secara makro yang berubah, dan faktor-faktor lain yang tidak terduga. Seandainya suatu keputusan diambi! dengan hanya memperhatikan kondisi sebelumnya dengan beberapa prediksi kondisi yang akan datang, maka hal ini dapat disebut sebagai pengambilan keputusan dibawah resiko tinggi. Hal ini disebabkan karena terlalu banyak kondisi yang beium diketahui (uncertainty), dan merupakan resiko bagi para pengambil keputusan. 7 Untuk proyek berskala internasional, biasanya dalam kondisi normal hanya mengalami kenaikan investasi atau inflasi pertahun sekitar 6 persen pertahun (Pitcher, 1994). Sedangkan di Indonesia sendiri biasanya ditentukan sekitar 9-10 persen pertahun. Apabila keadaan ini kemudian berlangsung seperti yang dikondisikan semula, maka segala keuntungan, pengembalian modal dan kesehatan perusahaan atau investasi akan terjadi seperti yang diharapkan. Kondisi inilah yang diinamakan kondisi yang paling mudah dan pasti. Resiko sudah merupakan sesuatu yang sebaiknya selalu diperhitungkan dalam setiap perhitungan atau estimasi untuk pengambilan keputusan. Resiko ini dapat diperhitungkan baik secara intuisi atau perasaan, maupun secara rasional atau logis. Keputusan secara rasional dapat diambil misalnya dalam rencana waktu pelaksanaan konstruksi atau asuransi. Berdasarkan pengaiaman sebelumnya dan data statistik dapat ditentukan perkiraan waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan suatu kwalitas pekerjaan tertentu yang merupakan suatu pola kebiasaan yang dapat digunakan, Kondisi yang tersulit adalah bila harus memperhitungkan keadaan yang tidak dapat dipastikan sebelumnya, Hal ini justru merupakan kondisi yang paling sering terjadi dalam dunia bisnis. Contoh yang paling sering terjadi adalah misalnya pada peluncuran suatu produk baru dalam pasar umum yang belum pemah teerjadi. Kesulitannya adalah pada jumlah produk yang akan disediakan pada pasar perdana, metoda pemasaran, seberapa jauh pasar dapat menyerap produk dsb. Kemudian juga ada beberapa kondisi yang tidak dapat diduga urahma tresani 36EKONOMI TEKNIK - 2013 sebelumnya, seperti perubahan sistem perpajakan oleh pemerintah, perubahan pasar internasional, resesi ekonomi atau penurunan kondisi moneter atau nilai mata uang seperti terjadi di Negara-negara Asia Tenggara pada tahun 1997 yang masih terasa dampaknya pada seluruh kehidupan bisnis di Indonesia Analisis resiko memperbaiki penilaian relatif proyek-proyek alternatif, dengan tidak mengurangi resiko. Analisis resiko yang lebih teliti dilaksanakan pada kasus-kasus khusus, misalnya proyek Kompleks dan rumit atau yang memiliki resiko sangat besar yang tidak dapat diterima dengan analisis kepekaan sederhana Ada beberapa cara atau metoda untuk memperhitungkan atau menyatakan resiko dan letidak pastian, antara lain dengan teori kemungkinan / probabilitas (Probability theory) dan analisis kepekaan (Sensitivity Analysis). 23. TEORI PROBABILITAS (PROBABILITY THEORY) Teor ini digunakan sebagai ekspresi untuk kondisi yang masih mungkin terjadi sebagai ramalan untuk mencapai kondisi tertentu. Bagi hal-hal yang merupakan kondisi resiko, masih dapat digunakan perkiraan distribusi akhir, sedangkan untuk kondisi yang tidak pasti sulit untuk menentukan perkiraan ini Misalnya dapat ditentukan banyaknya turun hujan setiap tahun dengan mengikuti rata-rata hujan setiap tahun, tetapi bagaimana yang akan terjadi sebenamya dalam setiap bulan tidak dapat dipastikan. Contoh lainsadalah nilai mata uang rupiah yang pada pertengahan 1997 yang lalu mengalami devaluasi yang tidak dapat dikondisikan pada awa! anggaran atau proyek. Kemudian untuk menentukan dapat digunakan probabilitas subyektif yaitu probabilitas menurut pertimbangan orang yang membuat ramalan dengan memterlakukan ketidakpastian sebagai resiko. 24. ANALISIS KEPEKAAN (SENSITIVITY ANALYSIS) Analisis ini membantu menemukan unsur yang sangat menentukan hasil proyek dan membantu pengambil keputusan yang terarah pada variabel penting untuk memperbaiki perkiraan dan memperkecil ketidakpastian Analisis ini juga berguna bagi manager proyek untuk menunjukkan bagian atau sub pekerjaan yang kritis dan memerlukan pengawasan dan pengendaliann yang lebih peka sehingga dapat mendatangkan manfaat Perhitungan dilakukan dengan menggunakan rata-rata_ pengembalian {Rate of Retum) maisng-masing proyek yang akan dianalisis. urahma tresani 37EKONOM! TEKNIK - 2013 bagian LIMA IMPLEMENTASI: METODA EVALUAS! PROYEK 38EKONOMI TEKNIK - 2013 25. METODA EVALUAS! DAN PENGAWASAN PROYEK KONSTRUKSI Tujuan utama pengenalan teknik evaluasi dan pengawasan keuangan dalam proyek konstruksi adalah memberikan jalan bagi para manajer konstruksi atau manajer non-ekonomi dalam mengevaluasi dan mengawasi kondisi ekonomi / Keuangan proyek secara garis besar. Pada umumnya bentuk informasi keuangan yang dapat dievaluasi setiap akhir tahun atau akhir tahun anggaran adalah antara lain berupa = Neraca (Balance Sheet) * Perhitungan Laba-Rugi (Profit and Loss Account) * Laporan-laporan keuangan lain Hubungan antara Neraca dan Laporan Laba-Rugi yang menggambarkan keadaan keuangan pada suatu periode dapat digambarkan sebagai berikut: NERACA LAPORAN LAA / RUGI ‘AKTIVA PASIVA ~ Pendapatan Rp.0 Potongan dan Biaya_| Rp. B ‘Aktiva Lancar Kewajiban / Hutang BIT Rp. (0-8) Aktiva Tetap Modal + Laba/(Rugi) Bunga / interest Rp. EBT Rp. (0-8) Pajak / Tax R EAT/Penghasilan | Rp(0-B-- | Rp.A = RpP | | Bersih n | 1 Tabel 25.1. Hubungan Neraca dan Laporan Laba Rugi Catatan: EBIT = eaming before interest and tax (keuntungan sebelum bunga dan paiak) EBT = eaming before tax (keuntungan sebetum pajak) EAT = eaming after tax (keuntungan setelah pajak) nurahma tresani 39EKONOMI TEKNIK - 2013 26. ANALISIS RASIO Analisis rasio dapat digunakan tahunan pada setiap akhir tahun anggaran trend usaha perusahaan, untuk menentukan perkiraan atau memproyeksikan kKinerja perusahaan, apakah perusahaan akan meraih keuntungan atau merugi pada tahun berikutnya. Secara umum analisis rasio mempunyai tiga fungsi pokok, yaitu: * Untuk memperkirakan kinerja (performance) perusahaan yang akan datang * Untuk memperkirakan kelancaran keuangan (liquidity) perusahaan. * Untuk memperkirakan kemungkinan perubahan pokok bentuk investasi yang akan dilaksanakan. * Analisis Ratio terdiri atas Liquidity ratio Leverage ratio Activity ratio Profitability ratio 27. ANALISIS VERTIKAL DAN HORISONTAL * Analisis Vertikal adalah analisis dimana masing-masing perkiraan pada Neraca dan Laporan Laba/Rugi dinyatakan dalam presentase, sehingga total aktiva dan pasiva 100%. * Analisis Horisontal adalah anaiisis dimana salah satu tahun dinyatakan sebagai tahun dasar dan tahun yang lain dinyaiakan dengan index terhadap tahun dasar untuk Neraca dan Laporan Laba/Rugi 28. ANALISIS SUMBER DAN PENGGUNAAN DANA Untuk mengetahui apa yang telah dilakukan perusahaan tentang dana yang dimilii, baik yang berasal dari pemegang saham atau berupa hutang Secara menyeluruh analisis ini dapat menggambarkan arus dana didalam perusahaan, nuranma tesani 40 (RrEKONOMI TEKNIK - 2013, 29. CONTOH IMPLEMENTASI EVALUASI PROYEK 29.1. NERACA PERUSAHAAN LA. JAKTIVA LANCAR [Kas 3000] Bank 112. Piutang oof 243,000 Persediaan 254,055 | —[umah Aktna Lancar 506,167 [JAKTIVA TETAP | [Tanah dan Bangunan 502,763 [—[umiah Aktiva Tetap 602,783, [AKTIVA LAIN-LAIN 13.207 |Jumiah Aktiva 4,122,487 T PASIVA HUTANG LANCAR [Hutang Bank 775,169 Hutang Lain-tain 276,082 248,338 imiah Hutang Lancar [Mopar SENDIRI (Sisa Laba (Rug) | Jamiah Modal jah Pasiva _ co” sues 28.2. LAPORAN LABA/ RUGI PERUSAHAAN L.A. I ______PERUSAHAAN LA. a ] LAPORAN LABA/RUGI PER 37 DESEMBET 4 Penjusian Kotor [Penjusian bersin ~~ Perjuaian Hasil / Bebsn iain [Laba(rugi) ; EBIT (Eaming Before Inierest and Tax| Bunga (interest [EBT Eaming Before Tax) hurahma tresani mnEKONOMI TEKNIK - 2013 29.3. ANALISIS RASIO PERUSAHAAN L.A. * LIQUIDITY RATIO : untuk mengukur kemampuan perusahaan dalam memenuhi kewajiban jangka pendeknya [Current Ratio = Avtiva Lancar/ Hutang Lancar ITH. 2001:|506167 / 391251: 1.29 [>1, balk [TH. 2002:|581141 / 307563 = 1.46 |>1, baik Serer zi j [Quick Ratio = (Akiiva Lancar - Persediaan)/ Hutang Lancar ITH. 2001:|(506167-254055) 301251 | 0.64 |1, bak, dapat membayar huteng * LEVERAGE RATIO : persentase untuk mengukur sejauh mana Perusahaan menggunakan hutang sebagai sumber pembiayaan dibandingkan dengan modal sendiri. [Total Debt to Total Assets = Total Hutang Lancar/ Total Aktiva (%) |TH.2001; |391251/ 1222157 = | 32%) |TH.2002; [397583 / 1249821 = | 32%) [Times interest Earned = EBI interes 7 [rH.2001: | EEE — [TH.2002; | 42267 727479 [4-847 bak t t * ACTIVITY RATIO :mengukur sejauh mana perusahaan menggunakan sumber daya yang dimiliki secara efektif. Inventory TurnOver = Harga Pokok Penjualan | Persediaan TH.2001: 1032082 / 254055 4.06 baik TH.2002: 972758 / 153028 6.36 _persediaan bertambah baik Average Collection Period = Piutang / Penjualan Bersih per Hari (Hari) “| TH.2001: — 243000/(1149636/360)hé 76 kurang, dietas syarat pembayaran 30hr TH.2002: 426000/(1119248/360)har 137 tok baik, kenaikan keterlambatan bayar Current Asset TurnOver = Penjuaian Bersih / Aktiva Lancar TH.200%: 1149636 / 606167 = 4.90 TH.2002: 1119248 / 5817141 = 1.93 bail, kenaikan perputaran Fixed Asset TurnOver = Penjualan Bersih /Aktiva Tetap TH.2001; 1749636 / 602783 191 TH.2002: 1119248 / 514680 = 2A7 balk, akibat kenaikan ITOsIv.TumOver Total Asset TurnOver= Penjualan Bersih | Total Aktiva TH.2001; 1149638 / 122216: 0.94 1119248 / 124982 0.90. kurang baik urahma tesani 42 aEKONOMI TEKNIK - 2013 * PROFITABILITY RATIO : untuk menunjukkan efektivitas pengelolaan perusahaan, apakah cukup menguntungkan. Profit Margin on Sales =' ssilan Bersih / Penjualan Bersih (%) ‘TH.2001: | -101772/11496: -8.9% <1, perusahaan rugi ‘TH.2002: 14842/1119248= 1.3% >, sudah ada efisiensi perusahaan Return On Investment (ROD = Penghasilan Bersih / Total Aktiva (%) -101772/1222167 = -0.9% <1, tidak baik TH.2002: 14842 /1249821= 1.2% >1, ada perbaikan Return On Equity = Penghasilan Bersih / Modal Sendiri (%) -101772/828907 = 12.3% <1, tidak balk 14842 / 852258 = 1.7% >1, ada perbaikan 29.4. ANALISIS VERTIKAL DAN HORISONTAL Dengan menyatakan semua komponen biaya dalam Neraca dan Laporan Rugi-Laba (R/L) dengan presentase, sehingga total aktiva dan pasiva dalam Neraca adalah 100%, dan total Penghasilan Bersih (Laba setelah Pajak) dalam Laporan RIL juga 100 %. 29.5. ANALISIS SUMBER DAN PENGGUNAAN DANA. Dari seluruh analisis diatas, dapat dilihat kondisi perusahaan dari tahun ke tahun, perbaikan yang dicapai serta kelemahan perusahaan secara menyeluruh, efisiensi biaya, kebutuhan hutang serta pengaturan piutang. rnurahma tresant abagian ENAM IMPLEMENTASI: STUDI KELAYAKAN PROYEK urahma trosantEKONOMI TEKNIK - 2013 Dalam penentuan atau pemilhan proyek atau investasi, ada beberapa cara yang dapat dijalankan. Cara pertama yang paling sederhana adalah hanya dengan menentukan proyek atau investasi tersebut dengan metoda sederhana yang disebut ‘rule of thumb’ (Piltcher, 1994). Metoda penentuan ini tidak memertukan alat atau perhitungan rumit ataupun teori apapun juga. Metoda kedua yang lebih rumit adalah dengan memperhitungkan semua aspek yang berhubungan dengan proyek dan investasi (Suratman, 2001; Porter, 1980). Yang pertama kali harus diperhitungkan adalah aspek pasar, yang menentukan apakah proyek tersebut perlu dibangun atau tidak, Setelah itu harus diperhitungkan aspek keuangan, baik dalam skala makro maupun mikro termasuk kondisi atau situasi Keuangan sekarang dan yang akan datang. Yang kedua adalah aspek teknis / teknologi dan aspek manajemen konstruksi di lapangan, termasuk pemilihan lingkungan, tapak, bangunan, sarana dan prasarana (khusus untuk bangunan) atau mesin dan peralatan (untuk pabrik atau industri). Selanjutnya juga perlu diperhitungkan aspek lain seperti aspek hukum. dan legalitas, aspek sosial - ekonomi — budaya masyarakat sasaran . Melalui studi kelayakan proyek dapat dihitung apakah modal atau investasi yang akan dijalankan menguntungkan atau tidak. Atau kalau proyek itu merupakan usaha yang sudah berjalan dapat dievaluasi apakah investasi itu akan memberikan pengembalian modal atau keuntungan usaha bila dilanjutkan, melalui perhitungan analisis keuangan dan analisis ekonomi. Dengan kata lain, proyek yang akan dinilai untuk diusu'kan dapat dilakukan studi melalui suatu analisis estimasi atau kelayakan, sedangkan proyek yang sudah berjalan dapat dianalisis melalui suatu evaluasi penilaian 30. STUDI KELAYAKAN PROYEK Studi kelayakan diiakukan untuk menentukan apakah proyek yang akan dilaksanakan akan menguntungkan atau tidak. Menurut Suratman (2001), studi yang dilakukan terhadap rencana suatu proyek adalah merupakan proses penilaian sebagai bahan pertimbangan yang ditinjau dari segala aspek, sehingga dapat dijadikan dasar penilaian kelayakan, baik dalam mendatangkan keuntungan bagi proyek komersial maupun ekonomis bagi proyek sosial. Selanjutnya hasil studi ini juga memperimbangkan waktu terbaik untuk melaksanakan proyek tersebut Semua studi yang dilakukan selalu berhubungan dengan waktu dan biaya. Dalam hal ini waktu juga merupakan batasan dari nilai uang atau biaya. Biaya yang menjadi pertimbangan adalah meliputi biaya untuk : * Pasar dan pemasaran + Teknik dan Tekonologi: tanah atau Ickasi, tenaga kerja, bahan produksi dan peralatan, konstruksi + Manajemen selam proyek berlangsung * Ekonomi proyek , termasuk biaya untuk seluruh studi itu sendiri, bunga selama masa konstruksi / produksi, operasi dan pemeliharaan hhurahma tresani 45 (een ee PSEKONOMI TEKNIK - 2013 (operation and maintenance), biaya-biaya pengganti / tak terduga / tak jelas, dil * Hukum, sosial-ekonomi dan budaya para pelaku yang terlibat, dil, Dengan memperhitungkan seluruh biaya-biaya tersebut, maka dapat disusun suatu studi kelayakan sebelum proyek dilaksanakan, dengan memperhatikan hal-hal antara lain + Biaya dan waktu pengembalian seluruh investasi + Estimasi keuntungan proyek = Depresiasi dengan memperhitungkan bunga, waktu dan besar modal * Jumlah seluruh biaya yang dikeluarkan dan keuntungan secara total maupun pertahun « Umur ekonomis dan teknis investasi * Inflasi dan biaya untuk resiko atau kondisi yang tak terduga, Selanjutnya secara umum dalam melakukan analisis tadi dapat dipergunakan dua macam kerangka atau alat, Yang pertama yaitu analisis kuantitatif, yang banyak menggunakan angka, perhitungan dan data statistik Sedangkan analisis kualitatif lebih mengarah pada data yang sulit diukur, seperti produk hukum, kondisi lingkungan, dsb. Kedua alat tersebut dipergunakan untuk mengkaji dan mienganalisis semua aspek yaitu: * aspek kelayakan pasar dan pemasaran + aspek kelayakan teknis dan teknologi * aspek kelayakan manajemen + aspek kelayakan ekonomi dan keuangan + aspek kelayakan hukum, sosial ekonomi, dan budaya 31. ASPEK KELAYAKAN PASAR DAN PEMASARAN Sebagai aspek yang paling utama dan dominant datam penentuan suatu royek invwestasi, maka kajian dan analisis pasar merupakan aspek yang harus dikaji terlebih dahulu. Kajiian aspek pasar dan pemasaran meliputi hal-hal: 31.1. Penentuan potensi pasar: dengan mengukur permintaan dan jumlah penjualan / persediaan (market share), sehingga dapat ditentukan peluang pasar. 31.2. Faktor persaingan pasar: dalam rangka meraih target penjualan Pasar perlu dipertimbangkan pesaing yang berupa pendatang baru, produk pengganti, tawar-menawar pemasok, tawar-menawar pembeli, dan persaingan kompetitif dalam kelompok industri. urahima tesani 46 eee errerersEKONOMI TEKNIK - 2013 31.3. Penetapan strategi pemasaran yang paling efektif dengan menganalisis situasi, dan memaksimalkan kekuatan dan peluang, serta meminimalkan kelemahan dan ancaman. 32. ASPEK KELAYAKAN TEKNIS DAN TEKNOLOGI Tujuan kajian aspek teknik dan teknologi adalah untuk menentukan kelayakan proyek konstruksi dari segi teknik dan teknologi. Penilaian meliputi pemilihan atas beberapa hal yaitu: 32.1. Penentuan lingkungan, lokasi dan tapak (arsitektur & struktur) 32.2. Penentuan fisik bangunan (arsitektur & struktur - teknologi) 32.3. Penentuan prasarana, sarana, dan utilitas bangunan 32.4. Penentuan sistem pem diperlukan) Dalam menganalisis dan menentukan keputusan diperlukan beberapa Pertimbangan dengan penggunaan metoda pemilihan atas alternatif yaitu: © Metoda kualitatif (dengan penilaian dari yang terbaik sampai yang terburuk menggunakan angka / scoring) © Metoda perbandingan manfaat (benefit) yang terbesar dan biaya (cost) yang terkecil . Catatan: Untuk pembahasan lebih detil, linat mata kuliah Perencanaan & Perancangan Arsitektur. araan dan operasi bangunan (bila 33. ASPEK KELAYAKAN MANAJEMEN Konsep manajemen meiiputi tahapan perencanaan — pengorganisasian — pelaksanaan — pengendalian atas proyek konstruksi, yang bertujuan untuk mengalokasikan potensi sumber daya alam dan manusia. Kajian aspek manajemen meliputi beberapa hal yaitu: 33.1. Manajemen waktu (perencanaan, pelaksanaan, pengendalian waktu), antara lain dengan menggunakan: * Bagan Balok atau Gantt-Chart. merupakan bagan yang sangat sederhana berupa balok dan biasanya dipergunakan untuk proyek yang sangat sederhana atau kecil, + Metoda Jaringan Kerja atau Network Planning Method: model bagan ini lebih kompleks, dan memberikan kemudahan pengendalian proyek besar dengan rnemperhatikan waktu minimum / maksimum, titk kris, memperjelas pembagian kerja secara detil yang kanmenyangkut pembiayaan proyek secara menyeluruh, 33.2, Manajemen mutu (perencanaan, pelaksanaan, pengendalian mutu) nuratma tresant 47 ryEKONOMI TEKNIK - 2013 Catatan: Untuk pembahasan lebih detil, lihat materi bahan kuliah Manajemen Konstruksi 34. ASPEK KELAYAKAN EKONOMI DAN KEUANGAN Aspek keuangan merupakan aspek yang menentukan berjalannya suatu proyek. Aspek keuangan berkaitan dengan kebutuhan dana, sumber dana, dan penggunaan dana sehingga tercapai tingkat keuntungan yang paling efisien. Untuk menentukan kelayakan suatu proyek investasi, maka diperlukan analisis dan perhitungan sebagai berikut * Sumber data keuangan kuantitatif (jumiah, sumber dana, umur dana) dan kualitatif (kebijakan penjualan, pembelian, akuntansi dil) * Total kebutuhan dan alokasi dana + Sumber dana dan biaya / modal + Perkiraan arus-kas, dan proyeksi Laporan Laba/Rugi * Kriteria dan metoda dalam penilaian investast: (lihat Bagian 4: Implementasi Metoda Analisis Investasi Proyek) * Pertimbangan resiko dil. 35. ASPEK KELAYAKAN HUKUM - SOSIAL EKONOMI — BUDAYA Aspek ini sering dilupakan, meskipun aspek ini menjadi dasar dalam Penentuan suatu kelayakan berlangsungnya proyek, misalnya masalah legalitas, dukungan masyarakat dl! Bebarapa hal yang harus dipertimbangkan dalam aspek ini adalah : + Aspek hukum dan legalitas proyek yang diusulkan, termasuk legalitas tahan, bangunan, serta semua prasarana dan sarana bangunan dan lingkungan * Aspek tentang kondisi masyarakat dalam lingkungan proyek, yang meliputi kondisi sosial kehidupan, ekonomi penghasilan masyarakat dan budaya atau kebiasaan masyarakat dalam melakukan kegiatannya sehari-har nurchme weeani 48 eeeEKONOMI TEKNIK - 2013 36. LAPORAN STUDI KELAYAKAN (FEASIBILITY STUDY) PROYEK KONSTRUKSi 36.1. ISI LAPORAN STUDI KELAYAKAN PROYEK + Ringkasan rekomendasi: merupakan ringkasan rekomendasi dari rencana investasi proyek konstruksi, apakah proyek layak untuk dilanjutkan, ditunda, atau segera dilaksanakan. + Latar belakang proyek: memberikan gambaran umum rencana Proyek yang diusulkan, kondisi yang ada, rencana waktu pelaksanaan, biaya yang dibutuhkan, dan hal-hal umum lainnya. + Analisis masing-masing aspek: penjelasan seluruh asumsi, kajian, analisis, dan penjelasan dari aspek pasar, teknik, manajemen, keuangan, dan hukum — sosial ekonomi dil. * Kesimpulan dan Rekomendasi: merupakan kesimpulan seluruh analisis, dan dilenjutkan dengan rekomendasi yang ditujukan kepada pengambil keputusan berdasarkan kesimpulan analisis sebelumnya. 36.2, FORMAT LAPORAN STUDI KELAYAKAN PROYEK Susunan format laporan studi kelayakan adalah sesuai dengan pokok- pokok is! yang telah dibahas diatas. Contoh Laporan Studi Kelayakan Proyek Pembangunan......... Halaman Judul Kata Pengantar Daftar Isi Daftar Gambar / Tabel Ringkasan Rekomendasi BABI. LATAR BELAKANG PROYEK PEMBANGUNAN HOTEL UP - JAKARTA SELATAN 1.1, Gambaran Umum Rencana Pembangunan Hotel UP- 4.1.1. Jenis Bangunan Hotel (jenis hotel) 1.1.2, Rencana waktu pelaksanaan (awal, akhir dan jangka waktu pelaksanaan) 44.3. Rencana sumber dana dan jumiah dana investasi 1.1.4. Pemrakarsa / Perencana Pembangunan 1.2. Gamberan Umum Perusahaan Pemrakarsa Pembangunan Hotei UP. urahma resent 49BABII. BAB Ill. EKONOMI TEKNIK - 2013 4.2.1. Lingkungan Perusahaan —_(Lingkungan Ekstem atau makro yang mempengaruhi jenis bisnis perhotelan) 1.2.2. Kondisi Perusahaan (Lingkungan Intern perusahaan sebagai pemrakarsa secara ‘umum) ANALIS!S ASPEK-ASPEK PROYEK HOTEL UP 24. 22. 23. 24, 25. Aspek Pasar dan Pemasaran (bagaimana potensi pasar perhotelan, kebutuhan akan hotel dan hotel yang ada, bagaiman peluang pasamya didaerah tersebut, kondisi hotelpesaing, bagaiman kekuatan / peluang pasar hotel, disamping kelemahan / ancaman yang harus dikendalikan) Aspek Teknik dan Teknologi (analisis terhadap pemilinan altematif tingkungan / lokasi, tapak, bangunan, sarana dan prasarana, serta system operasi banguan hotel, dengan mempergunakan metoda kualitatif angka dan perbandingan manfaat terbesar dan biaya terkecil Aspek Manajemen (penilaian terhadap manajemen waktu berupa bagan waktu pelaksanaan dan manajemen mutu yang terbaik dan efisien . Aspek Ekonomi dan Keuangan (dengan menentukan sumber dana / Modal, Arua Kas Poryek, analisis dan kajian proyek investasi, pertimbangan resiko, dil.) Aspek Hukum, Sosial-Ekonomi dan Budaya (aspex legalitas proyek dan dampak keberadaan Hotel dilingkungannya, serta data kependudukan di lingkungan Hotei UP yang akan dibangun) KESIMPULAN DAN REKOMENDASI PROYEK INVESTAS! HOTEL U.P. 3.4 3.2. Kesimpulan Rekomendasi Lampiran-tampiran prurahma teesani 50KONG TE ¥ DAFTAR REFERENSI + Blank, L.T., and AJ.Tarquin (1991), ‘Engineering Economy’, 3 rd edition, New York: MacMillan * Chan, P.C. Albert (1995), ‘Project Management in Building’, unpublished paper, Adelaide: University of South Australia * Grant, E.L., W.G.lreson, and R.S. Leavenworth (1990), ‘Principles of Engineering Economy’, 8th edition, New York: John Wiley & Sons Hillebrandt, Patricia M. (1993). ‘Economic Theory and the Construction Industry’. London, UK: second Edition, The Macmillan Press Ltd. + Kerzner, Harold Ph.0.(1998)., ‘Project Management: A Systems Approach to Planning, Scheduling, and Controlling’, cetakan kelima, New York: Van Nostrand Reinhold * Lock, Dennis (1992). ‘Project Management: an Introduction’, 5" edition, Aldershot, Hants: Gower. * Newman, D.G., and B. Johnson (1995), ‘Engineering Economy Analysis’, 5th edition, California: Engineering Press * Park, Chan S. (1997), ‘Contemporary Engineering Economics’. California: 2” edition, Addison-Wesley = Piltcher, Roy (1994). ‘Project Cost Control in Construction’, London: 2 edition, Blackwell Scientific Publication. * Ruegg, Rosalie, and Marshal, HE. (1990). Building Economic: Theory and Practice’. New York : Van Nostrand Reinhold. * Steiner, H.M. (1982), ‘Engineering Economic Principies’, New York: Mc.Graw-Hill + Sullivan, W.G. etal (2011), ‘Engineering Economy’, 14th edition, New Jersey: Prentice Hall, Inc. * Tresani, Nurahma (1997), ‘Ekonomi Konstruksi' materi kuliah Fakultas Teknik Universitas Pancasila, Jakarta: * Tresani, Nurahma (2008) ‘Ekonomi Teknik’ materi kuliah Fakultas Teknik Universitas Pancasila, Jakarta. * Weiss, Howard J., and Mark E. Gershon (1993), ‘Production and Operations Management’, second edition, Massachusetts: Allyn and BaconNMONVEIG MVAVI 8 VV HBAOUd ENWINaWisa® We yekoud nun > E+ 3M HL (dd) dowd NOVaAY % Sb < % 98°67 = (oui joge} eu) (e4)) NUNL3Y 40 BLVe TYNEIINI eAe| 10-< oay'ezo's = ANI Ad ~ (0-8) 88016 Ag yeAe] 10 < o8r'tzo's = B9u O- 10 Ad - Sodg-g lau Ag eke} {0 < oav'ezo'L = 8101-10) = 0 88036 Ad + G $8016 Ag AOU ASN wehel ‘b < 15% = HEION/ Zh = ANI Ad / (d0-8 88038) Ad (Ie) XIN ALITIGVLIGOUE wehel 1b < 89° = Bau 6101 /80d 6 30 = flau O-G T8U Ad / 80d0-a 190 Ad Olve 9/8 13N wekel th < BF Z = 8901/2701 = 0 88018 Ad / 8 $8018 Ad ouve 278 SSOuD oy'ys9't oss'os9 : oxe'vea | ose‘eor's | osreaoT ‘ceerter - ‘oire ‘oS [on 01063 : ove ‘o00'00s ove'05e ose'or ; 00'008 - ' Y 00005 : (90008 ose've r ‘e00'D0s r f ‘900'008 06'003 cas cae) 2'920) assOuO Ad J eou WOW ISVISSANI NVIVTINAd @ SV SNUY LWA LVTV M3A0Hd ISVLSSANI NVIVUN3d SISITVNY HOLNOD (Luesdue 4)\ | 9e'6z = ue bee's yasizsz Sreee Les'ee S002 vies sbr'té vas'e08 oze'o9h Preatta Maze vic \(gee'e82) Wl NVONNLIHISd TEV] MUI NVIVTINAd (1) HOLNOD