TINJAUAN UMUM
10
Pada apartemen ini, setiap penghuni memiliki saham dalam perusahaan pemilik
apartemen serta menempati satu unit tertentu sesuai dengan ketentuan
perusahaan. Penghuni hanya bisa menjual unitnya kepada orang yang telah
dianggap cocok oleh penghuni apartemen lainnya. Bila terdapat unit apartemen
yang kosong, maka sahamnya akan dibagi rata diantara penghuni dan mereka
harus menanggung semua biaya maintenance unit yang kosong tersebut, sampai
unit tersebut ditempati oleh penghuni baru.
Condominium
Pada apartemen ini, setiap penghuni menjadi pemilik dari unitnya sendiri dan
memiliki kepemilikan yang sama dengan penghuni lainnya terhadap fasilitas
dan ruang publik. Penghuni bebas untuk menjual, menyewakan ataupun
memberikan kepemilikannya kepada orang lain. Jika terdapat unit apartemen
yang kosong, maka biaya maintenance unit itu ditanggung oleh badan pengelola
apartemen itu.
B.
11
Apartemen mewah
Perbedaan antara ketiga jenis apartemen ini hanya terletak pada ukuran ruang pada
tiap unit hunian, serta fasilitas yang disediakan oleh apartemen tersebut. Semakin
besar ukuran unit dan semakin banyak fasilitas yang tersedia, semakin mahal harga
per unit apartemen tersebut.
C.
Perbedaan antara kedua jenis apartemen ini umumnya berpengaruh pada status
kepemilikan unit-unit dalam apartemen tersebut. Apartemen yang dibiayai oleh
pemerintah umumnya berharga murah dan memiliki sistem sewa atau sistem beli
dengan tipe kepemilikan bersama (cooperative), dan seringkali dibangun untuk
menampung masyarakat kalangan bawah yang tidak memiliki tempat tinggal,
disebut pula dengan istilah rumah susun. Sementara apartemen yang dibiayai oleh
investor swasta umumnya diperuntukkan bagi kalangan menengah dan kalangan
atas, dengan sistem sewa atau sistem beli dalam bentuk condominium.
D.
12
lemari, meja dan kursi kerja dll., serta terdapat pelayanan pembersihan dan
pemeliharaan ruang dari pihak pengelola, adapula yang menyediakan pelayanan
binatu seperti umumnya pelayanan kamar pada hotel.
E.
Apartemen Low-rise
Apartemen jenis ini biasanya memiliki ketinggian antara 2 4 lantai.
Apartemen ini dapat dibagi lagi menjadi beberapa tipe yaitu :
o Garden Apartment, memiliki ciri-ciri sbb :
- Ketinggian bangunan antara 2 -3 lantai
- Tiap unit hunian memiliki teras dan balkon tersendiri
13
Apartemen Mid-rise
Apartemen ini memiliki ketinggian antara 4 8 lantai.
Apartemen High-rise
Apartemen tipe ini memiliki ketinggian diatas 8 lantai. Tipe apartemen ini
umumnya merupakan apartemen untuk golongan menengah keatas karena
biasanya dibangun di daerah yang memiliki keterbatasan lahan dan harga
lahannya mahal serta biaya konstruksi bangunannya cukup mahal.
Apartemen ini seringkali berlokasi di tengah kota dan cukup dekat ke pusat
bisnis. Pada dasarnya para pembeli/penyewa apartemen ini bertujuan
14
Walk-up Apartment
Pada apartemen ini sirkulasi vertikal utamanya adalah menggunakan tangga.
Ketinggian bangunan apartemen ini maksimal hanya 4 lantai. Apartemen ini
15
Elevator Apartment
Pada apartemen ini sirkulasi vertikal utamanya adalah lift dan memiliki
sirkulasi vertikal sekunder berupa tangga yang seringkali juga merupakan
tangga darurat. Umumnya apartemen ini dilengkapi dengan lobby atau ruang
tunggu lift. Ketinggian bangunan umumnya diatas 6 lantai. Ada dua macam
sistem lift yang dapat digunakan pada tipe apartemen ini yaitu:
o Lift yang digunakan berhenti di setiap lantai bangunan
o Lift yang digunakan diprogram untuk berhenti hanya pada lantai-lantai
tertentu pada bangunan (Skip floor elevator system). Umumnya sistem
16
Simplex apartment
Pada apartemen ini semua ruangan pada unit hunian berada pada satu lantai.
Tipe apartemen ini paling sering dijumpai di daerah kota yang memiliki
kepadatan tinggi dan permintaan akan hunian yang banyak. Bila apartemen
menggunakan lift, maka lift tersebut akan berhenti di setiap lantai.
Kelemahan apartemen ini terletak pada banyaknya ruang yang terbuang
untuk sirkulasi koridor. Kelebihannya, pada satu bangunan apartemen,
jumlah unit yang dapat diperoleh dapat dimaksimalkan sehingga lebih
banyak unit yang dapat dijual.
Duplex apartment
Pada apartemen ini, setiap unit hunian terdiri atas dua lantai, sehingga
ruang-ruang pada unit hunian akan terbagi antara dua lantai. Pada lantai satu
umumnya terdiri atas ruang yang untuk aktifitas bersama seperti ruang tamu,
ruang keluarga, ruang makan, dapur. Sementara di lantai kedua terdiri atas
ruang untuk aktifitas pribadi seperti ruang tidur, ruang kerja, kamar mandi.
Tipe apartemen ini umumnya diperuntukkan bagi kalangan menengah ke
17
atas. Kelebihan tipe ini adalah dapat menghemat ruang untuk sirkulasi
(koridor) bila lift diprogram tidak berhenti pada setiap lantai, dan dapat
memberikan kesan ruang luas pada penghuninya serta ruang-ruang privat
akan lebih terjaga privasinya. Kelemahannya, pada tiap unit harus
disediakan tangga yang akan merepotkan bagi orang lanjut usia dan balita.
Triplex apartment
Hampir sama dengan sistem duplex, hanya saja pada tipe ini, setiap unit
hunian terdiri atas 3 lantai. Pembagian ruang pada tiap lantai hampir sama
dengan sistem duplex. Pada lantai pertama terdapat ruang servis seperti
gudang, foyer, kamar pembantu, ruang cuci dsb, sementara ruang bersama
dan ruang privat masing-masing berada pada lantai dua dan tiga. Umumnya
diperuntukkan bagi apartemen golongan atas dan berkarakteristik sangat
mewah.
18
oleh
suatu
massa
penghubung,
umumnya
massa
19
Tipe Penghuni
Studio
-1 kamar mandi
-dapur kecil dan ruang makan menjadi
satu
-ruang duduk dan kamar tidur menjadi
satu
-1 kamar mandi
-dapur dan ruang makan menjadi satu
-ruang duduk
-kamar tidur
-1 atau 2 kamar mandi
-dapur
-ruang duduk dan ruang makan menjadi
satu
-kamar tidur
-Lajang
-Pasangan muda
baru menikah
-Orang lanjut usia
1 Kamar tidur
2 Kamar tidur
3 Kamar tidur
Penthouse
yang
-Lajang
-Pasangan muda yang
baru menikah
-Pasangan lanjut usia
-Keluarga kecil dengan 1
atau 2 anak yang masih
kecil / belum menikah
-Pasangan lanjut usia yang
tinggal dengan sanak
saudara
-2 kamar mandi dengan satu kamar mandi -Keluarga kecil dengan 3
4 anak yang masih kecil
dalam kamar tidur
/ belum menikah
-dapur
-ruang duduk
-ruang makan (bisa juga ruang duduk dan
ruang makan menjadi satu)
-kamar tidur (bisa juga 2 kamar tidur
ditambah satu kamar pembantu)
-Pasangan muda yang
-terdiri atas 2 lantai
baru menikah
-3 sampai 5 kamar tidur
-Keluarga besar dengan 4-3 kamar mandi
5 anak
-dapur
-Orang-orang
kalangan
-ruang makan
atas
-ruang duduk/ruang keluarga
-ruang kerja
-ruang tamu
-foyer
-adapula yang mempunyai kamar
pembantu
-untuk yang sangat mewah ada yang
ditambah ruang seperti ruang baca,
20
Bawah
Menengah
Mewah
Dalam
bangunan
Pada tapak
21
II.2.
TINJAUAN KHUSUS
Luas Tapak
: 15000 m2
KDB
: 60 %
KLB
: 2,5
: 8 lantai
Peruntukkan lahan
: pemukiman/komersial/bangunan umum
Batas-batas tapak :
o Utara
15 m
22
Temperatur udara :
- temperatur tertinggi rata-rata : 270C-320C
- temperatur terendah rata-rata : 200C-230C
23
Iklim tropis di Indonesia termasuk dalam kategori iklim tropis lembab dengan ciricirinya sebagai berikut (Fisika Bangunan 1, 2004 :2):
-suhu udara relatif tinggi dengan amplitudo siang-malam kecil (24 32 0C)
-kelembaban udara tinggi sekitar 60 % - 95 %
24
-tidak ada perbedaan jelas antara musim kering dan basah (saling tumpang
tindih)
-kecepatan angin rendah terutama pagi dan malam, siang hari angin berhembus
cukup kuat
- radiasi matahari cukup tinggi (>900W/ m2)
-curah hujan deras dan dapat turun dalam beberapa hari berturut-turut dan
umumnya terjadi pada siang atau sore hari
-hampir selalu berawan
-karat logam dan pelapukan organik mudah terjadi
-flora beraneka ragam dan subur (misalnya jamur, lumut dll.)
-fauna beraneka ragam termasuk serangga yang mengganggu dan berbahaya
Kondisi iklim tropis lembab ini tidak seluruhnya sesuai dengan kenyamanan fisik
ideal yang dibutuhkan manusia, misalnya temperatur dan kelembaban udara yang
melebihi batas ideal sementara kecepatan anginnya sangat rendah. Oleh karena itu,
arsitektur tropis yang akan diterapkan pada bangunan adalah arsitektur tropis
lembab yang dapat memodifikasi kelemahan dari iklim tropis lembab dan
memaksimalkan potensi dari iklim tersebut.
Pengendalian panas pada bangunan merupakan salah satu prinsip arsitektur tropis
yang harus diterapkan pada bangunan apartemen. Hal ini disebabkan oleh fungsi
apartemen sebagai tempat tinggal manusia. Sebagaimana yang telah diketahui,
tempat tinggal merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia yang sangat
mempengaruhi kualitas kehidupan dan produktivitas manusia tersebut. Oleh karena
25
itu, tempat tinggal hendaknya menjadi tempat dimana manusia dapat beristirahat
dan melakukan kegiatan hidupnya dengan nyaman. Dalam konteks ini, nyaman
yang dimaksud adalah tidak merasa kepanasan dalam bangunan. Beberapa strategi
umum yang perlu diperhatikan dalam pengendalian panas adalah perletakkan
bangunan yang tepat, pencegahan terhadap efek rumah kaca dan mencegah
terjadinya akumulasi panas dalam ruangan.
II.2.4. Studi Banding
II.2.4.1. Apartemen Taman Gloria Jakarta Barat
Apartemen Taman Gloria terletak di Jalan Kyai Tapa, kawasan Grogol,
Jakarta Barat tepat disamping fakultas kedokteran Universitas Trisakti. Berikut
adalah gambar lingkungan sekitar tapak :
Pada kompleks apartemen ini secara garis besar terbagi atas dua fungsi yaitu
fungsi komersial dan fungsi hunian. Fungsi komersial berbentuk ruko yang
disewakan untuk umum dan terletak pada bagian depan tapak. Sementara fungsi
hunian terletak pada bagian belakang tapak. Berikut adalah gambar skematik tapak :
26
ENTRANCE
UNTUK
PEJALAN
KAKI
JLN TAWAKAL
HUNIAN
KOMERSIAL
PARKIR TAMU RUKO
EXIT
KENDARAAN
ENTRANCE
KENDARAAN
Parkir pada apartemen terdiri atas parkir tamu untuk ruko, parkir tamu untuk
apartemen dan parkir mobil dan motor untuk penghuni apartemen yang letaknya di
JLN TAWAKAL
basement apartemen. Berikut ini adalah gambar skematik sirkulasi pada tapak :
HUNIAN
KOMERSIAL
Keterangan :
Sirkulasi
kendaraan
Sirkulasi
manusia
Entrance-exit
basement
Indomart
27
Apartemen ini pada awalnya dirancang untuk umum namun dengan target
utamanya adalah para mahasiswa. Namun kondisi sekarang memperlihatkan
komposisi persentase mahasiswa 50% dan umum 50%. Hal ini diperkirakan akibat
dari lokasi apartemen yang terletak di kawasan bisnis sehingga banyak diminati
oleh pegawai kantor dan keluarga yang bekerja atau mempunyai usaha di sekitar
lingkungan tersebut.
Apartemen ini terdiri atas 16 lantai dengan perincian: lantai 1 untuk kegiatan
komersial, lantai 2 untuk pengelola, lantai 3-16 untuk hunian dan lantai 5 untuk
fasilitas kolam renang. Berikut adalah tabel perbandingan tipe unit yang ada dengan
persentasenya :
Tipe unit
Persentase Jumlah unit tiap lantai
Tipe studio
40%
8 unit
Tipe 1 kamar
40 %
8 unit
Tipe 2 kamar
20%
4 unit
Berikut ini adalah gambar dari beberapa macam tipe kamar di apartemen tersebut :
28
o Tipe 1 kamar 36 m2
LUAS 41, 50 m2
o Tipe 2 kamar
LUAS 43 m2
29
masing-masing tower terdiri atas 35 lantai, memiliki total unit hunian sebanyak
2694 unit. Unit hunian pada apartemen terdiri atas 3 tipe unit yaitu tipe 1 kamar
tidur, tipe 2 kamar tidur dan tipe 3 kamar tidur.
Apartemen ini terletak dekat dengan beberapa Universitas terkemuka di
Jakarta seperti Ukrida, Trisakti dan Untar, serta dekat dengan kawasan bisnis Slipi
sehingga banyak diminati oleh para mahasiswa (40%) dan keluarga dari kalangan
menengah (60%). Fasilitas yang disediakan oleh apartemen ini sangat beragam,
diantaranya:
o Fitness gym
o Kolam renang
o Lapangan tenis
o Swalayan (Hero)
o Jogging track
o Toko-toko retail
Berikut ini adalah gambar tapak dan denah dari apartemen Mediterania :
30
Berikut ini adalah foto dari salah satu unit dengan tipe 2 kamar tidur :
VIEW KE
KOLAM
RENANG
BALKON
RUANG
DUDUK
RUANG
TIDUR
UTAMA
RUANG
TIDUR
DAPUR
KAMAR
MANDI
31
32